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现在投资伦敦房产是否万无一失？

房地产行业是历来受众多投资者青睐的规避投资风险的避风港湾，其安全指数甚至超过全球股票、政府债券等其他传统投资方式。英国近几年来经济恢复，就业率上升，房地产行业迅速回升。伦敦，享誉盛名的旅游之都，自然环境优美，社会稳定，并作为英国首都及国际金融中心，房地产行业发展历史悠久，集自然和人文优势为一身，历来备受全世界投资者的青睐。但是投资伦敦房地产是否毫无风险？在此，我将围绕伦敦房产的安全性进行一些分析和讨论。

短期面临价格压力

过去两年伦敦房价迅速上涨。据全英房屋抵押贷款协会进行的房产行业市场调查显示，2014年第二季度之前的12个月里，伦敦房价上升25.8%，但在未来的1年中可能会逐渐下降。英镑汇率上涨可能是房价下降的基本原因。汇率的上涨将会对国内买家还贷产生影响，并将影响国际采购商的英镑购买力。短期内英国房价将会受此影响而呈下降趋势。

短期面临政策风险

投资者和业主们还需要考虑其他因素。房地产行业相关税收政策已确定，并被列入明年的普选议事日程。房产税将对房产市场产生巨大影响，尽管房产税出台新政的可能性极低。地方议会税（家庭财产税）的改革也许是更好的解决之道。除此之外，更加严格的贷款政策或是银行进一步的新措施都将影响内部市场需求。

随着英国经济形势好转，国内需求的增加将弥补国际市场的不足，欧洲贸易伙伴的需求也随之增加，企业利润上升，失业率降低，银行又逐渐开始向外贷款。

长期有稳定的收益

尽管2015年伦敦房价上涨速度将会有所缓和，但从长远来说，伦敦房市发展仍然被普遍看好。人口的增长以及国内经济的发展，导致伦敦房源仍然短缺。长远来看，虽然伦敦房价可能会暂时下降，但仍将缓慢上升。对于许多投资者而言，房产仍然是安全投资首选。

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张思琪剖析英国伦敦房产投资

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拥有一座法国葡萄酒庄园其实很简单

拥有一座法国葡萄酒庄园是很多海外投资者的终极梦想，其原因非常的显而易见。从法国的勃艮第到波尔多葡萄酒产区，酒庄不仅坐落于法国一些最美丽的地区，而且生产着全世界都垂涎欲滴的顶级葡萄酒。置身于悠然的田园风光，品着自制的葡萄酒，成为葡萄酒业漫漫历史长河中的一个小角色，想到这些，怎能不让人又惊又喜。

图片来源：International Living

然而，考虑到运营一个酒庄背后的繁琐工作，即使是最疯狂的葡萄酒爱好者也不得不就是否该逐梦葡萄园而三思。但是不管怎样，都没有放弃的理由。何况现在就有一种方式不仅可以实现法式酒庄梦，甚至吃葡萄都不用自己抬手摘。

葡萄园承租（Fermage）

Fermage, 是一种土地所有者将地产出租给租户（通常是农民或酿酒商）的一种长期农业合同。根据合同，承租人在土地上进行劳作，比如说生产葡萄酒或其它农作物；与此同时，土地所有者能继续在地产上居住。作为回报，土地所有者从租户处收取租金，而租金水平主要基于一项较为精确的评估：每公顷葡萄园的产酒量乘以特定厂区的标准比率基数。

图片来源：International Living

例如，如果庄主拥有一公顷健康的葡萄园，葡萄藤平均树龄够老，能生产罗讷河谷村级AOC (Côte du Rhone Village AOC)的葡萄酒，而葡萄酒年产量估值可能会达到3800升。在2011-2012年，罗讷河谷村级AOC的价格是99.47美元，那么这块地的年租金就相当于3779美元。

根据法国法律，Fermage承租合同期限最短也要9年，且自动续期。但承租人可以通过创立一个25年的一次性租约规避自动续约条款。如此长的合同期自然是有风险的，务必提前咨询经验丰富的律师。

如果不愿意承租，以下法国的3大地区是选购与酿制葡萄酒的最佳选择。

阿基坦大区(Aquitaine Region) 风景如画的梅洛葡萄园

在这个法国西南部的小型葡萄园，可以欣赏美景和品味宁静。巧的是，这个葡萄园还毗邻河口，离法国葡萄酒圣地波尔多地区只有30分钟的路程。虽然面积只有2.77公顷，但这个可爱葡萄园却有着生产优质波尔多AOC( Bordeaux Superieur-AOC)所需的古老藤蔓和100％梅洛葡萄，平均产酒量高达每公顷5000升。

除了优质的葡萄藤，该葡萄园的不动产还包括一座迷人的石屋和额外的2.05公顷可种植土地。石屋有一间卧室，面积为1291平方英尺。

该地区葡萄庄园的售价约20.295万美元（15万欧元左右）。

阳光明媚的南法酒庄 地中海近在咫尺

科比耶尔嶙峋的岩石山丘和深蓝色的天空为这个位于法国南部地中海沿岸的朗格多克鲁西永（Languedoc Roussillon）产区的葡萄园提供了戏剧性的背景。

这里的葡萄园地处卡特里乡村心脏，而卡特里乡村因其丰富的历史和迷人的中世纪城镇及古堡而为众人所知。以传说中固若金汤的中世纪古堡而闻名的卡尔卡松、地中海的原始海滩和比利牛斯山的登山步道，均距此只有一个小时路程。该地区的年日照长达300天，庄主有大把的机会可以享受此地无穷魅力。

此地一占地10公顷葡萄园的一座爬满常春藤的三居室农舍售价大约在50万美元（38万欧元左右）。朗格多尔鲁西永的此类农舍都建有一个巨大的客厅、酒窖及所有必要的酿酒设备。甚至，有的农舍还配有5公顷的有机葡萄藤蔓、额外3公顷土地的可种植权、一个大花园和一块菜地。

未来葡萄酒旅游胜地 潜力无限的多尔多涅葡萄园

凭借温柔的深绿色山丘、古老的森林和风景如画的村庄群，多尔多涅省常被认为是法国最漂亮的乡村。多年来，成千上万的外国人都定居于该省西南地区，其优美的自然风光和宁静环境极具诱惑力。

图片来源：International Living

该地区的葡萄园拥有4.2公顷白葡萄酒AOC葡萄品种，5.6公顷红葡萄酒AOC葡萄品种，及7.8公顷树林和田地。庄园靠近一个有部分设施的小村庄，但距离热闹的贝尔热拉克镇只有45分钟不到的路程，贝尔热拉克镇具备各项服务和设施齐全。庄园普遍售价在73万美元左右（约55万欧元）。

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伦敦金丝雀码头 凤凰涅槃后成最新房产投资热区

伦敦主要金融商业区 国际著名景点

金丝雀码头（Canary Wharf）是英国伦敦主要的金融商业区。它坐落在泰晤士河东岸的Tower Hamlets 区 (post code E14), 距伦敦市中心 1区 (Zone 1) 约5km，距伦敦传统金融区Square Miles约3km。由于拥有全英最高、结构最前卫的建筑，因而成为国际驰名的景点。

图片来源；Tour Series

这里有着多元化的食宿服务，其中包括国际知名酒店：四季酒店（Four Seasons）、万豪酒店（Marriott）等。超现代化的商场——金丝雀码头购物商场(Canary Wharf Shopping Mall) 是购物者的天堂。商场内品牌齐全，从高端品牌Tiffany & Co, Hugo Boss, Jo Malone, Montblanc到 High Street brand 服装连锁店，再到Top Shop, Ted Baker, River Island, Gap, Levis, FCUK, ZARA 等应有竟有，各具特色。在那里，总是可以找到自己喜欢的东西!

图片来源：OAG Architectural Glass

除了让人目不暇接的商店外，Canary Wharf Shopping Mall内还有英国名厨 Jamie Oliver 开设的餐厅 Jamie’s Italian，与伦敦荣获饮食大奖的日本炉端烧餐厅ROKA 等名声响彻英国的餐厅，亦有多不胜数的酒吧食肆、潮流热点和亲切的鸡尾酒酒吧，令人流连忘返。

图片来源：British Airways High Life

此外，该区会定期举办各种活动和展览，还有造诣颇高的公众艺术 Public Art 展示。在这里会发现另一个完全不同的伦敦。文化爱好者可去参观码头区博物馆（Museum in Docklands），了解当地令人神往的历史，或踏上世界最古老却保存完整的「SS Robin」号汽船，感受它那古朴的魅力。

伦敦金丝雀码头 起死回生传奇

金丝雀码头是伦敦都市更新的成功案例。在19世纪初，这里是负担全英国70%的货物进口量的船坞区。由于东区在工业与运输上的重要性，在大战期间遭到德军的密集轰炸，摧毁许多港口、铁路与工厂房舍。

图片来源：英国每日邮报

但随着港口业务式微，工业生产纷纷外移，东伦敦这一区的仓库都被废弃。直到八十年代，伦敦的商业用地不敷应求。

为了解决市中心的过度拥挤，英国政府透过私人开发带动整个码头区的都市改造与更新。以港湾、水岸结构开放空间的都市规划, 改善道路交通条件。

九十年代建成的伦敦地铁新线Jubilee Line & DLR (Dockland Light Rail 轻轨)， 有效连结金丝雀码头和市中心1区 (Zone 1)。

还有泰晤士河上的水上巴士（River Bus），该线路连接伦敦眼码头（London Eye Pier）,西敏寺码头（Westminster Pier）和金丝雀馆码头（Canary Wharf Pier）等伦敦著名地标和文物建筑。让伦敦东区的开发被视为一块提供高水准住宅与金融商业的新大陆, 成功带动当地的经济和商机.

图片来源：Crossrail

将于2018年全线开通的新铁路Crossrail， 金丝雀码头（Canary Wharf）将成为其最大的站点之一。

英国高房价区域之一

图片来源：Foxton

在金丝雀码头的商圈内，精品店琳琅满目，许多国际企业和银行总部也设于此。此区内的 One Canada Square 是目前英国第二高的摩天大楼，这让 Canary Wharf 成为全英国房地产最高价位的区域之一。此区迎合了伦敦市政府都市计划发展上的现代化需求，让伦敦市景观更有特色。

图片来源:Foxton

目前，在金丝雀码头租赁房屋的都是在附近银行工作的职员与年轻的上班一族。对于房屋投资者来说，40万英镑就可以买到实用面积约600平方英尺的1卧公寓。由于该区治安良好，所以出租率高。一般每周租金在400英镑左右，投资回报率约 5%。

图片来源：Savills Reserch

根据国际知名物业顾问公司Savills的调查数据显示，在金丝雀码头Canary Wharf 的金融街附近，购买价值50万英镑的房屋，28%是中国投资者。不少华人买家购买伦敦房产大部分都是为子女教育和将来移民做准备，因此，更是造就了投资金丝雀码头房地产热潮。

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德国商业地产的力量——中国乃至全球的投资机遇

德国的房产市场就是一个“童话”。住宅地产市场是一个“不老的传说”；商业地产是一块“吸金石”。由于商业地产的显著吸引力，吸引了全世界资金的大量涌入，使众多海外投资者在此市场的份额有所增长。

近期，商业地产市场在经历了较大幅度的上升后，为投资者奠定了较高水平的总回报率。稳定改善的就业市场以及有限的供给，决定了商业地产未来持续上涨的趋势。而低融资成本，为投资者提供了利用杠杆的机会，可以进一步提高回报率。在总体良好的市场情势下，城市间的对比向我们展示了每个城市市场不同的优势之处。

成交量——稳定上涨 持续上涨

处于最近一波全球经济复苏的浪潮中间，作为整个欧洲大陆的主力军，德国的GDP一直保持稳定上涨。房产市场对于经济的预期较为乐观，而这在商业地产市场上得到了放大。正如下图所示，2013年的市场总成交量较去年上涨了20%，达到了超过300亿欧元的总规模。这超高成交量一部分是由来自亚洲投资者的大规模交易导致的。这显示了，对于德国商业地产的持续升温的投资兴趣。而德国商业地产市场的稳定，安全，高收益，以及价格上涨空间，是其最大的特点。

关于商业地产当中的每个细分市场的交易量，我们收集了不同地产研究机构的分析数据，然后取他们的平均数。或许是由于统计和计量的方法的细微差别，他们的计数也会稍有不同。在对比了每个市场部分的交易量的变化趋势后，我们观察到了每个市场部分的交易量都在稳步上涨，除了零售地产以外。同前一年相比成交量的上涨（办公室36%、零售6%、物流36%、酒店33%）都远远大于经济的成长量（0.4%）。这反映了德国商业地产市场的诸多优势，例如身处稳定的欧洲核心经济体，低利率环境，能够盈利的投资机会。德国商业地产能够很好的满足国际国内投资者的这些投资需求。

在过去的几年中，德国房地产正崛起成为一个稳健的投资市场。美国、英国以及其它经济体，房地产市场被认为是金融和经济危机的始作俑者，并不断积聚终将破灭的价格泡沫，而德国的房地产市场则有所不同。积极的因素是，该市场的投机活动更少，并且目前不存在房地产市场泡沫。造成这一情况的主要原因是低风险的固定利率抵押贷款，并且不存在次贷市场（即把私人抵押贷款发放给信用存疑的借款人）。

在过去的四年里，商业地产交易量不断攀升。大型交易对房地产总交易量起到了巨大的贡献，使国际投资者重新回到了德国市场。预计在2014年，随着资产从无形资产向有形资产转移，同时,利率维持在历史低位，成交量将继续攀升。另外，也有迹象表明价格将会持续上涨。

安全的投资——长期投资收益率高于处于低位的借贷成本

其他正面的因素连同低利率环境，共同成为该市场的优势。德国政府10年公债，一直被当作是欧洲的避险天堂，其价值已经越来越被高估，尤其是今年，其收益率已经降到了历史新低的1.5%。抵押贷款利率直接跟这个债券的收益率绑定。跟办公室、零售、物流以及其他商业地产的收益率相比，融资成本甚至低于平均收益率，更是远远低于优质收益率（prime yield），并且，这个差距在近年来有扩大的趋势。这给商业地产投资者提供了极佳的机会，利用杠杆进一步提高他们的收益率。

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如何降低土地税 减轻澳洲物业的持有成本

众所周知，在澳大利亚购买物业除了需要向政府缴纳印花税外，在持有过程中需要每年向各州政府缴纳土地税。土地税支出有时候困扰着很多澳洲房产投资人，而且很多时候还影响到他们的投资回报。简单来说，土地税金额是基于土地拥有者在一个州或城市中，名下所持有的土地在未开发前（即还未盖房前的土地价值）计算的价值总和及税率。今天我们就来看一下有哪些方法可以帮助投资者降低土地税。

  • 分散物业投资地点

在不同的州与领地购买物业，很有可能就能降低需要缴纳的土地税金额。土地税与印花税一样，是由各州政府自行征收和管理的，因此，每个州或领地的税率也会有所不同，且是基于土地拥有者在一个州或领地中，名下所持有的土地未开发前的价值总和而计算的。

目前，除去北领地以外，澳大利亚各州和领地政府都有征收土地税。因此，如果买家在北领地购买物业，是不需要缴纳土地税的。

举例

如果一位买家在新州购买了3块土地，每块地在未开发前的价值分别为20万澳元，21万澳元和30万澳元（总价值为71万澳元）。那么在2014年，这位买家需要缴纳$4868澳元的土地税。如果相反，这位买家分别在新州、维州和昆州各买一套物业，那么在2014年这位买家就不需要缴纳土地税，因为，其在每个州的物业土地价值都没有超过该州土地税的起征点。

  • 以公寓房取代别墅进行投资

一般公寓房的拥有者不需缴纳土地税。这是因为，同一块土地由该地上所有公寓业主共同所有，因此均摊到每位业主名下的土地价值非常有限，通常达不到土地税的起征点。

此外，各州政府对于澳大利亚居民的自住房一般都有土地税豁免的优惠政策（需要注意的是，每位居民在同一时间段只能有一套自住房）。因此，买家可以考虑购买土地价值较高的物业作为自住房，省下可观的土地税费。同时在进行物业投资的时候考虑公寓房与别墅的组合投资。而对于海外买家而言，因为没有自住房，可以直接考虑组合投资以降低土地税费。

当然，购买公寓房也会产生其他相应的费用，例如物业管理费。因此买家需要计算这类费用成本，如果物业管理费高于土地税费，那么就值得考虑是否需要转而购买土地投资房了。

  • 用不同名义购买投资物业

通过用不同名义购买投资物业的方式降低可能征收的土地税费。举例来说，相对于买家A名下持有3套物业，买家可以选择以A的名义持有1套物业，其配偶B的名义购买1套物业，以A与B的孩子C的名义购买一套物业以此来避免可能面临的土地税费。此外，ABC家庭也可以通过建立家庭信托基金的方式持有一套物业（会产生其他费用）。

对于买家而言，在考虑如何降低土地税费的同时，也应当考虑自身的收入及税务情况。此外，由于各州对于土地税起征点及税率都有所不同，因此，在投资初期阶段（例如买家名下有1-2套物业的时候），对于买家并未产生太大的影响，而当投资者名下的物业越来越多的时候，可能就会收到一笔很大的政府账单。因此，买家很有必要事先了解土地税的征收规定。我们也建议买家及投资者在投资初期就做好相应的长远规划，以备万全。

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律师扬泱解析澳洲房产

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泰国芭提雅：世界级的旅游度假胜地 出奇亲民的房产价格

Emily:芭提雅，不仅是世界热门海滨城市之一，更是投资房产的宝地。在这里，投资者可以获得丰厚的投资回报。

泰国，除首都曼谷外，游客和房地产买家最喜欢的地方就是芭提雅——一个迅速成为世界最热门游玩地的海滨度假城市。

世界最热门海滨度假城市

2013年芭提雅游客人数共900万人，创下历史新高，其中包括160万中国游客。当地旅游管理局预计，到2015年，每年将有200多万中国游客，届时中国将成为芭提雅最大的海外旅游市场。

为确保芭提雅成为真正的世界级度假城市，当地政府不断地在城市基础设施建设上注入大笔投资。如今，芭提雅正在为泰国2015年加入东盟经济共同体做准备，逐渐转变为东南亚的里维埃拉。除了快速扩张乌塔保国际机场外，2020年，在曼谷和芭提雅间将会有一条新建的高速铁路，把两地的行程从90分钟缩短至仅30分钟，使在芭提雅和曼谷两地间通勤成为可能，让越来越多在曼谷工作的泰国人选择迁居到这座房价便宜、生活质量高的旅游城市去。这不仅促进了芭提雅的发展，还方便了海外游客。

房价亲民 市场需求稳定

2008年以来，尽管芭提雅物价一直不断上升，但房价却出奇地亲民，中心城区的房价一般在140万泰铢起（26万人民币）。

芭提雅：世界最热门海滨城市之一

市区外，春武里省（Chonburi province）正渐渐成为东南亚重要的工业中心。大量的外企工厂利用当地东盟经济共同体的中心地位，把工厂建造在这里。而许多公司的高管则选择在芭提雅定居，这就保证了芭提雅房产出租和转售市场的稳定需求。这些需求不仅来自于世界各地，同样也来自泰国曼谷的中产阶级。对他们来说芭提雅是理想的周末休闲地，可以暂别首都的喧嚣和拥堵。

投资回报丰厚 退休生活理想地

芭提雅房产投资回报率已达到10%，有时，甚至可以保证房租的收入。而购买黄金地段期房的买家，在建设期间每年可获15~20%的利润。如此惊人的资本回报，毫无疑问会持续下去。 这里也是投资退休住宅的理想地。泰国针对50岁以上的人可签发特殊的退休签证，所以越来越多的人正卖掉国内住宅迁居到芭提雅。寒冷的冬天和昂贵的生活成本很快将变成记忆，在这里，每个月1万人民币就可以享受超级舒适的生活。芭提雅的医疗设施达到世界一流水平,对那些举家迁居的人来说，这里还有一流的国际学校。

总之，无论是为了获得在其他国家无法拥有的高回报，抑或仅仅是想在这个热带天堂为全家买一处度假住所，芭提雅永远是理想之选。而正是因为这些优势，也使芭提雅房产市场成为全球最为繁荣的城市之一。

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Emily 解析泰国房产投资

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你只需喝着咖啡聊着天 就能轻松投资澳洲房产

 

金凯平：在澳洲投资房产，是全世界最轻松的事。只需喝喝咖啡，聊聊天，就能轻松自如的应付投资中的繁琐事务。

“你要在国外买房子？有没有搞错？中国买个房子就够麻烦的，在外国不把你给累死啊！”

很多从来没有在国外买过房子的人，往往都会产生这样一种看法，既然国内做房产投资是一件很不轻松的事情，那么在国外买房子，肯定更会让人费心费力。

确实，如果按照中国的经验，个人从事房产投资，必定是一桩“辛苦”的行业。从买房到装修，从贷款到出租，大到要和政府部门打交道，小到每个月跟在房客屁股后面催房钱，可谓事无巨细，样样都得亲历亲为。

也正因为如此，不少人对到人生地不熟的海外投资更容易产生畏难心理，觉得：“我在国内都应付不过来，到国外买了房子，岂不要累死？”

其实不然！

以澳大利亚的房地产投资运作模式为例，如果你对它有所了解，就会惊讶的发现，在这里做一个房地产投资人，其实很轻松：

  • 无需绞尽脑汁计算贷款
  • 无需忙忙碌碌亲自奔走 
  • 无需严寒酷暑坐镇监工 
  • 无需精通英语处理文件 
  • 无需面对房客催租要账

仅仅在喝喝咖啡、会会朋友、聊聊闲天的这样一种惬意状态下就能自如应付自己的产业了。不夸张的说，投资房地产，大概是在澳洲所有行当中最为清闲的一种了。

是什么使澳大利亚房产投资要比在中国要轻松呢？合理的劳动力配置机制和成熟的产业服务。

  • 地产投资顾问

当你踏入澳洲房产这个领域，当你开始打算买地置业时，如果发现在你面前有很多情况选择，弄得你眼花缭乱，可你却毫无经验，不知如何取舍。专业的房地产投资顾问会根据投资者的和实际情况，挑选出最合适的购买对象。

  • 律师

当你看中了某一块土地，并打算去购买时，一大堆包括合同等在内的繁复文件还等着你去了解、弄懂、签署处理。这可能会让你挠头，你或许还担心自己的英语水平无法应对这些英文材料，甚至害怕会受骗上当。不用担心，只要你找到懂中文的律师（如今在澳大利亚有不少懂中文的律师），他们就会用其专业的能力和负责的职业精神，在没有任何沟通困难的情况下，帮你审核所有买房相关文件中的一切细节让你绝不做冤大头。

  • 贷款经纪人

当你需要向银行贷款时，可能搞不清这里的申请程序步骤；可能不善于和银行直接沟通；或者会被银行设置的种种借贷限制条款所烦恼。别着急，只要去找贷款经纪人，他们可以代替你解决一切程序问题，还可以为你扫除各种申请障碍，为你争取到最有利的贷款额度。

  • 建筑工人

当你的房子正式动工起建时，不用你流一滴汗、不用你弯一次腰、不用你操半分心，自有那孔武有力、技术精湛的澳洲建筑工人们来帮你挥汗如雨，从挖土打地基到立木添砖加瓦，从外装修到内装饰，直到将一套崭新的房子送到你手中才算了结。

  • 房屋出租中介

当你新房建成，准备出租的时候，房屋出租中介可以出面为你寻找到最理想的租客，从这时到找到租客，签署租房合同，收取房租，直至最后合同解除，都无需房主本人出面，去和形形色色的租客直接打交道。

在澳洲，这样良好的房地产投资服务机制下，切忌把中国的操作模式照搬过来，抱着“样样自己来”，“万事不求人”， 坚决不让“一分钱”从指间漏掉的观念。这才是真的会劳心劳力，而且还很有可能是“吃力不讨好”。因此，我认为在澳洲还是要学会轻轻松松的做地主。

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金凯平谈澳洲墨尔本房产投资

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纽约学区房≠免费公校教育“通行证” 择学区而居因人而异（上）

《三字经》里说：“昔孟母，择邻处。”古有孟母三迁，经过千年延续、现今仍然反映在许多投资者的购房喜好上。教育，这一重要因素，使得“学区房”成为每个家庭购房的永恒话题。不仅仅只是中国投资者关注这点，美国当地家庭一般也在孩子进入学龄（5岁上kindergarten幼儿园）时开始迁入好学区。然而，学区房本身的高市值又让一些中产阶级投资者望而却步；同时，如何选择学区房、是否购买学区房之后孩子们的入学问题就无后顾之忧了？看似简单的学区房，其实也需要投资者提前知道不少相关知识。本文将为中国投资者介绍一些与学区相关的投资信息，以助您成为更成熟理性的投资者。

选择学区房从了解地理区域划分开始

说到纽约州，除了地产、金融、时尚，其教育文化也颇为著名，如拥有常春藤美誉的哥伦比亚大学和康奈尔大学、神秘的西点军校、闻名的纽约大学、茱莉亚音乐学院、汉密尔顿学院、罗彻斯特大学、雪城大学、圣约翰大学、普瑞特艺术学院等。纽约的著名公立学区，除了曼哈顿最著名的上东区，还有素有“黄金海岸”之称的长岛Jericho, Manhasset, Great Neck; 纽约上州Westchester的Scarsdale, Rye, Chappaqua等顶尖学区，均为国内投资者首选的高尚地区。

美国的高水平教育体制为美国在世界科技文化领域的领先地位奠定了基础。与中国的九年制义务教育不同，美国是“十三年”中小学义务教育，从5~18岁共分为四个阶段，分别是学前教育，包括Kindergarten即幼儿园，有的学区或学校也提供Pre-Kindergarten (Pre-K) 即学前班课程； 小学，包括一年级到六年级；初中Middle School，包括七年级到九年级；高中High School，包括十年级到十二年级，毕业后进入大学。根据分权制的教育管理体系，分联邦、州、学区三级。所有公立学校所在的学区（School District）是由州政府划分，并由当地管辖权范围内的教育委员会（School Board）管理并制定教育政策。

投资者在为学区而选房时需做足功课，确认所选房产是位于目标学校的所属学区范围内(School Boundary: http://www.greatschools.org/school-district-boundaries-map/), 极为重要。哪怕所住房屋只隔目标学校一个街区，若不幸位于学区划分界限之外，也会导致孩子无法在中意的学校学习，那么投资学区房的意义就没有了。

在此提醒投资者注意学区与邮政区域的区别，两者有时相符、有时相悖，并不完全一致。

因此千万不要以为该房产的地址是某市，即为该市的学区。有时一些较大的行政区域内有多个学区，必须小心再小心。对于房子的基本信息，国内投资者可以轻松的通过网络搜索获知。

房产行业规范要求地产中介不能对于房子所属学区的优劣发表意见影响买家的判断，有的职业道德较低的经纪会给予买家错误信息，因此对于纯粹为了进入好的公立学校而买房的投资者建议务必致电该学区委员会，甚至心仪的学校，只要给予地址信息，对方即可查询确认，以充分确保没有买错。每年U.S. News & World Report都会对全美国高中进行评比并公布排名（排名链接请见文章底部），该信息可以供投资者参考，但并不能作为唯一依据，皆因此评比的考量因素与投资者的个人倾向不尽一致，比如相当一部分国人希望孩子能进入常青藤盟校等一流大学接受世界顶尖的高等教育，然而进入一流大学的学生比例并不是U.S.News排名的标准之一。对于有此等追求的家长投资者，建议通过网络搜索查询目标学区过去几年的SAT考试平均分作为参考。比如Westchester郡各学区排名表。

学区房—高保值

从房地产市场来看，好学区的房产价格要比普通地段房价高2倍以上。但成熟的房产投资者，除了关心购房投资成本以外，更要关心的是所购房产市场的变化、政策以及保值性。即使将来整个市场进入疲怠期，拥有好的学区房就意味着维持比其他同水平房屋较高的售价，也会在需要转手出让时更容易快捷。本文前面提到过，一般本地美国人会在第一个孩子进入学龄（5岁）时寻找购买学区房。因此建议投资者选择有3~4个卧室的房产，易于出手。虽然房产市场的变化很难预料，但投资一套保值性强的学区房始终是不错的选择。

学区房—高税金

投资别墅需要考虑地税，此处所指的地税一般包括学区税（School Tax）,其目的是支持当地公立学校的开支。一般来讲，好学区的学区税要比普通学区高出许多；换言之，正是因为该学区可支配的资金充裕，因此可以用好待遇招募到好老师，有更多资金开设更多种多样的课程，给学生提供更多的实践经验，从而使得该学区在教学质量、学生成绩、家长满意度等方面领先而成为“好学区”。根据上图统计，从1993年至2005年，在所有地税上调的形势下，学区税的上调幅度超过其他种类。因此，投资者在考虑购房前，一定要了解该房产的地税金额，皆因地税/学区税年年交，必是投资者考虑的重要因素。当然，纽约州政府近年也为学区房屋主带来了福音。一项“纽约州学区税减免计划”（New York State School Tax Relief Program，简称STAR）为业主提供了两种减税方式。第一种“基本STAR”面向所有纽约州居民年收入低于$500,000（包含配偶年收入），减免额度为$30,000, 但这项基本STAR只针对自住型房屋；第二种“高级STAR”面向所有65或以上的美国公民，在符合一定的收入标准条件下，将享受当年所设定的最高免税额度（2014-2015年的高级STAR免税额度为$64,200）。【未完待续】

本文由戴上律师事务所周游律师协助撰写

公孙律师专栏全集：

公孙律师详解纽约房产和投资法律

 

 

 

 

 

秋季来临 正是在加拿大投资湖畔度假屋的大好机会

秋季买房 投资湖畔度假屋
临近湖畔的度假屋，此时如以较合理价格买入，再于明春卖出，预估可增加5%的价差

秋季来临，有多伦多地产经纪就指出，邻近湖畔的度假屋，由于夏季玩乐的用途已结束而开始抛售，这正是中短期投资客的良好投资项目，此时如以较合理价格买入，再于明春卖出，预估可增加5%的价差。 

恒生地产经纪吕俊廷分析，秋季是购买湖畔度假小屋的好时机，由于抛售的度假小屋数量较多，因此价格也相对合理，对有意购买度假小屋人士而言，选择的机会也较大。 

吕俊廷指出，邻近湖畔的度假小屋在春天和秋天的价钱确有不同。以临近Lake Simcoe的度假小屋而言，房价只会往上涨，没有下降的空间，通常秋季择优买进后再于来春卖出，房价平均可增加5%，有意于进行中短期的投资人士。 

400号高速公路向北沿线几乎多为度假小屋，而404号高速公路预定今年间，向北延伸至Ravenshoe等地，主要是为疏解400号高速公路前往前往度假小屋的车流。吕俊廷表示，该项交通路线有如大动脉，可带动Lake Simcoe湖畔附近的Keswick地区的整体发展。

Lake Simcoe湖是冬季冰钓者的乐园，每年2月，世界冰钓专家都会群集该地从事钓鱼活动，因此附近度假小屋不论自住或投资均很便宜。

此外，在大多数多伦多地区方面，不但独立屋、半独立屋、镇屋等市场仍然没有衰弱，连共管公寓的市场都十分兴旺。