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供應短缺推高英國房價 7月房市異常活躍

在英國，房屋供應不濟推高了7月的英國房價和需求，作為傳統的淡季，7月反而出現了自2007年以來最活躍的房產交易。

英國房地產服務公司LSL的月度報告顯示，今年1-6月，英國每月房產銷量均低於去年；但7月銷量卻出現逆襲，達到自2007年以來最強水平，平均房價再創年內新高。

另外，皇家特許測量師學會（RICS）一份月度調查則顯示，英國7月的購買需求增速為去年2月以來最快，待售房產的平均數量卻創下歷史新低。

RICS的首席經濟學家Simon Rubinsohn表示，調查人員已經發現房價在重新加速上漲，「更令人擔憂的是，市場對供求失衡的懷疑會導致房價在未來12個月進一步上漲。

隨著抵押貸款利率接近歷史低點，今年的消費者信心高漲，預期工資也會上漲，大多數評論家都認為英國房價會繼續上漲。

8月上旬，一份來自英國央行的區域代理報告警告稱，房產供應的持續短缺正陷入惡性循環，因為潛在賣家看不到自己想買的房屋，反而不願意把已有住宅投入市場。」

LSL旗下房地產代理公司Reeds Rains和Your Move的總裁Adrian Gill表示，英國房產供應量仍遠低於經濟危機爆發前水平。

今年第一季度，英國新房規劃審批量達到了金融危機以來的最高水平，但這能否轉化成房屋建設還有待觀察。

根據LSL的月度報告，去年英國房價暴漲15.2％，上升幅度最大。但是，受較高的印花稅和不斷上升的英鎊拋售壓力影響，倫敦市中心房價增長卻出現停滯。

然而，整體指數卻顯示英國房價上漲速度略有放緩。該指數顯示，英國房價月度增長率為0.3％，年增長率（倫敦和英國東南部除外）為4％。相比其他指數，整體指數顯示出更為「柔和」的房價上漲前景。該整體指數是以英國土地登記處的已完成銷售量和其他指數的預測模型為基礎制定而成。

Halifax房價調查數據則顯示，英國6月房價年化增長率為8.6％。

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中國買家對溫哥華豪華房市影響可以有多深遠？

據總部位於加拿大不列顛哥倫比亞的房地產公司麥當勞地產（MacDonald Realty）最新數據顯示，來自中國的買家目前「主導」溫哥華炙手可熱豪華房地產市場。麥當勞地產指出，2014年，公司旗下價格超過300萬加元的高溫哥華端房產70%的買家來自中國內地。

不過，與此同時，麥當勞地產的數據顯示，富裕內地買家對加拿大西海岸溫哥華市場的影響與房價同步──房價高，影響大；房價低，影響小──這一結論引起市場強烈討論。公司稱，2014年，售價在100萬至300萬加元之間的住宅交易中，中國內地買家佔21%，而售價低於100萬加元的住宅交易中，這一比例僅僅為11%。

這一最新數據為溫哥華世界性的房地產市場提供了新的信息力度，在溫哥華地區，一棟獨立式住宅平均成本已飆升至223萬加元，人們也開始爭論住房可負擔性危機，並大肆猜測非本地買家所扮演的角色。

雖然從歷史角度來講，溫哥華是由來自亞洲的移民組成，特別是1997年中國香港回歸中國前幾年的中國香港移民，不過近年來溫哥華房價上漲仍引發了激烈的討論。很多人說成千上萬的中國大陸百萬富翁通過省級以及聯邦投資項目移民至溫哥華，這群人推動了當地高端房地產的需求。

麥當勞地產副總裁丹·史凱羅（Dan Scarrow）目前是該公司駐上海辦事處的負責人，他說來自中國的買家對房價的影響非常明確的——但這種影響只限於奢侈房地產市場，而不是全部的房地產市場，後者價格的上升是受其他因素影響。史凱羅稱，對於那些指責外國買家造成溫哥華住房可負擔性危機的人而言，這個結論很顯然給他們出了難題，同時也讓那些試圖淡化或完全忽略中國買家在市場上扮演的角色的房地產企業反思。

「這絕對影響了高端市場，奢侈房地產市場。但是當你看其他市場，（中國內地買家）參與度僅有11% ，」史凱羅說。

據史凱羅稱，該數據來綜合了2014年全年，麥當勞地產公司駐溫哥華三家主要辦事處共1500套房產交易的分析。其中，公寓和毗連住宅共962套，佔比62%，其餘部分為獨立式住宅。史凱羅稱，幾乎所有的售價超過200萬加元的房產是獨立式住宅，公司根據中國大陸買家名字的拼寫將他們獨立區分——內地名字拼寫與中國香港粵語和中國台灣名字拼寫有很大不同。該公司說，這些買家「可能是加拿大公民或移民」，並提到「臨界數量約5萬個內地高淨值家庭」在未來幾年將繼續從中國香港和中國引進資金「投資於當地房地產」。

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瞭解英國住宅歷史漲知識漲財富

你是否曾經對英國住宅的歷史感到過好奇？在這片屋簷下，曾經發生過怎樣的故事，又有哪些人曾經在這裡居住過？瞭解住宅背後的歷史，不僅能為平時茶餘飯後提供不少討論話題，說不定還會因為有名人住過而讓建築身價倍增。在這個遍地老房子的國家，探索它們背後的歷史就像是一場未知的探寶遊戲。以下是專家建議的幾個瞭解住宅歷史的方法：

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瞭解房屋

從喬治時代的牧師住所到兩次大戰期間的郊區半獨立建築，你可以很容易地看出不少英國典型的住宅類別。但如果能對建築方面有更多的研究，你可以從中推算出建築大致的建造時間及主人的信息。像Trevor Yorke的《British Architectural Styles 》和Judith Flanders的《The Victorian House》都是必讀的入門參考書。後者在介紹各個房間的同時還穿插了豐富的社會歷史信息。如果你家是登記在冊的歷史保護建築，可以登錄historicengland.org.uk瞭解房屋的信息。此外，不妨查看下Pevsner的建築指南，看看你家是不是也名列其中。圖書館資料室應該會有當地的卷冊。

詢問他人

很多時候前任房主或者居住多年的鄰居會知道不少關於房屋的歷史故事，例如曾經出現過的古怪住客、浪漫的愛情故事或者聳人聽聞的鬼怪故事。此外，向當地的歷史學會尋求幫助也是一個好方法。

查找人口普查記錄

通過翻查之前的人口普查記錄，你可以瞭解在1841年至1911年期間，每10年普查的時候該住宅的人口情況。可以瞭解的情況包括所有住戶的姓名、性別、年齡和職業，1851年後的資料還包括每人的出生地。在findmypast.co.uk網站上你可以通過輸入地址來查看這些資料。有些圖書館訂閱了該網站的服務，因此可供讀者免費查閱。在獲得了前房客的信息後，你可以用這個網站或者ancestry.co.uk查找更多關於他們的故事。

研究房契

房屋的房契往往提供了不少關於所有者、出售、房貸和邊界的信息，許多都有數百年的歷史。房契可能會被律師、房貸銀行或者房東（如果你是房客）保管。很多房契一直都被存檔或者被像英國聖公會這樣的前地主保管著。

翻閱檔案

通過當地圖書館和政府機構，你可以瞭解去哪裡找到與住宅有關的檔案，它們可能被存放在當地學習中心，或者郡/市的檔案館中。地圖可以幫助確認房屋建造的時代，還可以用來比對街道、房屋名稱或號碼的變化。國家檔案館的1910-1915年的Valuation Office Survey還能提供房主、住戶、房價等信息。此外還能通過納稅記錄、選舉登記等資料尋找相關的信息。說不定通過早期的莊園和房產記錄你還能發現自家房子的土地原先在皇室的名下呢。

檢索報紙

此外，你還可以通過 thetimes.co.uk/archive 或者其他英國網站的檔案 www.britishnewspaperarchive.co.uk 查看是否有關於前住客的新聞。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之英國，瞭解英國房產投資獨家專業解讀

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（據英中時報）

泰國房地產專家告訴你如何在泰國置業

雖然投資歐美發達國家房產仍是國內買家的首選，但是這些國家目前不動產增速較慢，而泰國旅遊資源豐富，房子也容易出租，很多人也逐漸開始對置業泰國產生了濃厚興趣。

外國人如何在泰國買地

泰國法律規定，外國人名下不能擁有土地，可享有建築物的所有權。如果一個外國人希望購買土地來興建房屋，有兩個選擇。

租一塊有30年使用期限、並附有額外續約幾個30年選擇的土地，佔有土地的形式最終通過地上的建築物來確認。當租賃期滿時，出租人不能兼併建築物，因為在泰國建築物的產權和土地的產權是分開的。

如果一個外國人將在泰國經營業務，那麼他可以通過自己的有限責任公司購買土地的永久產權。土地將為公司所有，而非個人。最近修正的法規，允許外國人的泰國配偶（無論男女）買地，但需要證明買地所用的錢是完全合法、且屬自有資金，不涉及外國索賠。

外國人如何在泰國購房

但是，如果你想要的是一所獨棟別墅，而不能購買具有永久產權的土地的事實，不應該成為絆腳石。在泰國的法律範圍內，您可以擁有建築物的永久產權，同時享有一個結構良好的租賃期（一般為30年的租賃合同，帶預付費的兩個30年續約）和一個使你能有效擁有土地的購買選擇權（該選擇權可以在外國所有權法規出現變化的情況下行使——或者你將地上的建築物出售給一個泰國自然人或法人）。

注意土地權屬查詢

在發出購買合同之前，強烈建議購買者到土地局進行一個適當的土地查詢。見土地權屬。

注意建築物調查

如果購買的是二手房產，建築物調查必不可少。

會在泰國購買房產時會產生哪些費用？

房產稅——不適用於作私人住宅用途的物業。此費用只在所有權發生轉換時產生，分為四類：轉讓費2.0％、印花稅3.3％、營業稅0.1％、所得稅（等同於資本利得稅——浮動利率）。

大部分費用是基於政府的房產納稅評估值計算的，該估值遠低於市場價值。

具體的計算方法很複雜，但可作為一個住宅銷售的粗略指南，預計總費用和稅收是房產市場價值的2％-3％左右，且這些費用通常由買方和賣方分攤。

如何確保投資安全？

您應該僱請一個好信譽的商業顧問和律師開展「盡職調查」，並準備好租賃協議。一旦做到這點，你在泰國的投資就和在世界任何地方一樣安全。

外國人如何在泰國擁有資產

外國人在泰國可以擁有資產，如房產開發項目。項目的持有者通常需要設立一個法律結構和機制來確保財產所有權。

以下就是一個如何執行的案例：

由公司持有房產所有權

在企業結構設立方面，泰國的法規與英國普通法非常相似。泰國法律允許公開股份有限公司（PLC）、有限責任公司（LLC）形式的合作夥伴關係和其他類型的公司實體。一旦公司成立，他們就被稱為「Juristic Perons」，即法人實體。在房產所有權方面，因為公司的多數股權為泰國人所有，法人實體被視為泰國人，因此可以擁有房產。要注意的是，泰國法律所賦予的衡平所有權（Equitable Ownership），並不一定等同於法人實體的實際控制人。由公司持有土地所有權最普遍的形式是有限責任公司。

有限責任公司的控制權

泰國法律允許分類或雙層股票發行。因此，有限責任公司的股份可以用「普通股」的方式發行，在這種情況下，每一股份有一票表決權，即表決權按所佔股份的比例來決定。而優先股中，一個股東必須持有多個股份，才能獲得一票表決權。泰國多數股權可以「優先股」的形式發行，而外資少數股權則可以「普通股」的形式發行。這樣，外資小股東持有較少股份，但實際上仍可以通過表決權維持對公司的控制。

典型結構

開發項目的土地由XYZ普吉島有限責任公司持有，反過來說就是由XYZ普吉島控股有限責任公司所有。開發項目中的泰國合夥人持有XYZ普吉島控股有限責任公司的優先股，XYZ的外國所有者則持有普通股。XYZ有限責任公司的每個房產買家，都收到普通股持有者的一個平等分攤比例。

所有權/租賃

在購買金額的協議達成後，每一位購房者將擁有一套別墅，加上XYZ有限責任公司的平分普通股和一份租約。

2.購買共管式公寓

相比之下，購買共管式公寓是最容易、最簡單的交易方式。泰國法律允許外國人購買有永久產權的公寓，但持有每棟公寓的份額不得超過整棟公寓的49%。在一些特定的公寓區，外國人甚至也能擁有產權公寓樓100%的份額。獲得永久產權的一個重要條件是，購買公寓所用的外幣資金必須由國外匯入，並在泰國銀行中有正確的記錄。外國永久產權絕對是購買共管式公寓的首選。

外國人有權擁有建築樓，但不包括土地。給外國人的一個建議是，租一塊有30年使用權、且附有續租選擇權的土地，然後購買該土地上的房屋。成為房屋的主人，那麼土地和房子的所有權就都確定了。按照泰國民法，土地的所有權可以被出租，但房屋產權和土地產權相互分離。一旦房屋的所有權得以確認，即使土地租賃期滿，出租人也無法兼併房產。

Richard專欄全集：

泰國房市跌宕起伏專家教你如何把握商機

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成功人士聚集的投資熱地——阿瑟頓

阿瑟頓(Atherton)是聖馬特奧縣下屬的壹個城市。是美國最富有的城市。2010年9月，福布斯雜誌將郵編94027地區列為美國第二貴的地區。2013年10月，94027地區上升為最貴的地區。

目前，有很多成功人士和開發商將目光鎖定阿瑟頓，迫不及待地希望看到這裏的房源上市銷售，比如那些歷史悠久的多層住宅和古老的農場住宅。新建住宅的建築面積基本都超過 929平方米，這已經成為壹種不成文的標準。此外，很多海外買家也渴望入駐阿瑟頓，不僅是為了成為這尊貴社區的壹部分，更是由於多年來的發展趨勢證明，這裏的地產擁有絕佳的投資價值。為了幫助廣大買家更全面地了解阿瑟頓，居外網獨家推出以下報告，講解該地區當前的房價形勢，並對當地的熱門區域、優質學校逐壹進行講解。

阿瑟頓房產市場分析

報告對阿瑟頓的房產市場進行了專業的分析，目前，阿瑟頓地區的房屋均價為479萬美元，遠遠高於加州44萬和全美18萬美元的平均水平。在最近的壹年中，阿瑟頓的房價上漲了4.5%，而在未來的壹年中，預期將繼續有3.1%的增長。在租金方面，阿瑟頓的均價為1萬美元，幾乎10倍於美國的平均水平。

總的來說，如何要給阿瑟頓的房產市場貼上標簽，那就是“貴”，“美國房價最昂貴郵編區”的頭銜絕非徒有其名，而能否承受阿瑟頓的房價也是成功人士的標誌之壹。阿瑟頓房價的貴是有充足的道理的，因為阿瑟頓在軟硬件各方面的條件都是頂級的，而房產市場的升值潛力，則繼續保持著對其高於平均水平的升值預期。

除了房產市場分析，本報告來詳細介紹了阿瑟頓的熱門街區與中小學校。

熱點區域介紹

對阿瑟頓最為熱門的區域壹壹進行介紹，包括各區域的優勢、所對應的學校，幫助大家更好地做出選擇。

阿瑟頓學校壹覽

主要介紹阿瑟頓學校，包括學校特色、優勢、API分數等。使您可以充分了解阿瑟頓地區的教育資源。

點擊下載完整的“阿瑟頓房市投資報告”

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居外獨家烹製，海外鮮事大餐（2015年9月）

想瞭解最近的海外發生了哪些事情麼？想瞭解海外投資政策麼？想瞭解移民指南麼？想瞭解留學動態麼？居外網的《海外日曆》將按照月份實時總結海外各國投資移民留學政策，為網友提供最新鮮最一手的投資移民留學資訊。

在英國買房投資該如何應對房東版“豪宅稅” ？

在英國夏季財政預案公佈之後，通過抵押貸款買房出租的業主，其按揭利息可用於扣稅的額度將從2017年開始逐年降低。這項改革將影響到數十萬計的房產投資者。為了幫助讀者更有效地應對政策的改變，本文將向您介紹幾種如何優化投資的方式。

【英國房市】應對房東版「豪宅稅」該怎麼辦 — 在英國夏季財政預案公佈之後，通過抵押貸款買房出租的業主，其按揭利息可用於扣稅的額度將從2017年開始逐年降低。

在英國，大約有170萬的租賃房產是用抵押貸款購買的，而這些利息帶來的成本抵消了租金的收益。為此，貸款人可獲得一定的扣稅額度。當前的利息扣稅率等於個人所得稅率。

不過，英國財政大臣喬治·奧斯本（George Osborne）最近推出了一項措施，從2017年開始，利息扣稅率將會逐年降低，至2020年4月時，將降至所有人為20％。

根據全國房東協會（NLA）的計算，這會明顯降低購房出租投資的收益率，對於典型的40％納稅人，其投資的平均收益率將從4.9％降到4.3％。

英國央行行長總督馬克·卡尼（Mark Carney）上週的聲明預示著利率的上調又近了一步。由於在央行基礎利率上調之後，這些損失可能會進一步擴大。因此您有必要瞭解清楚如何不讓購房出租這項優秀的投資變成您財務的拖累。

一、房租與個人所得稅的簡略計算模式

首先，我們簡單介紹一下房租的淨收益計算方式。

個人所得稅額度：(房租收入-除按揭利息之外的其它開銷)x個人所得稅率
利息扣稅額度：利息償還x利息扣稅率
淨收入：房租收入-個人所得稅額度-利息償還+利息扣稅額度

以 16萬英鎊的房產為例，租金通常可以達到每月750英鎊（毛收入每年9千英鎊），房產的維護、保險、空置期等費用按均值每月165英鎊計算（每年 1,980英鎊）。設首付25％，也就是貸款12萬英鎊，常見的可變利率為5％。如果只償還利息的話，每月還款額約為500英鎊（每年6,000英鎊）。

情況一：如果利息扣稅率是40％的話，這位富人業主（個人所得稅按40％計算，下同）的投資每年淨收入為612英鎊。

情況二：在2020年利息扣稅率降至20％之後這位富人業主的投資每年虧損588英鎊。

情況三：而一般業主（個人所得稅按20％計算，下同）不受此影響，其收益為816英鎊。

如果同時償還本金和利息的話（並按照25年期計算），每月還款額約為700英鎊（在還款最初，還款的組成為200本金+500利息，隨著本金的逐漸償還，利息所佔的比重會越來越少，這裡為簡單，按照剛開始貸款時的情形計算）。如此計算的話，業主的現金流每年將會再減少2,400英鎊。

更糟的是，到2020年的時候，央行的基礎利率很可能已經恢復正常，屆時購房出租的可變利率將達到7％。再加上利息扣稅率僅有20％，業主們的收益將嚴重受損。

情況四：繼續上一例的房產，在貸款利率為7％時，如果只償還利息的話，每月還款額約為700英鎊（每年8,400英鎊）。那麼這位富人業主的投資每年將會虧損2,508英鎊。

情況五：不止如此，利率上升對於一般的業主也有很大影響，每年將損失1,104英鎊——投資變成了虧損的項目。

二、轉為定息按揭

因此，應對稅法的改革，第一個辦法是轉按揭，把握好當前的低利率時機，把開支固定到較低的位置。例如，轉為Virgin Money公司的五年期定息按揭，利率3.79％，如果只償還利息的話，每月還款額約為380英鎊。

情況六：換為利息較低的定息按揭之後，富人業主的投資將會每年收益564英鎊。一般的業主也可獲得1,968英鎊的年收益。

不過，這個方法也有一個缺點。就是當定息期限過後（也正是利息扣稅降低後），業主們仍將面對陡增的可變利率。當然，也可以不選擇中短期的定息按揭，而直接定為十年期的長期定息按揭。

雖然十年期的定息按揭利率要比同類型的中短期按揭利率高近2％，但這也只不過是跟當前的可變利率平齊，而又獲得了長期的財務穩定性。因此轉按揭是一個不錯的方案。

三、公司模式

對更高稅率的納稅人來說，另一個節稅的方式是從個人持有房產轉為公司持有。這項操作並不難，但是您要謹慎行事，因為可能會有連帶的問題出現，所以最好事前諮詢稅務規劃師。

因為公司持有的情況下，所有的成本都可以用於抵消租金收入，所以利潤會提高。而且目前英國政府正在計劃逐年削減公司稅，現在是20％，2017年19％，2020年18％。屆時稅率也比個人所得稅低。

不過，這些收入只能作為股息支付給董事。基本利率的納稅人支付7.5％的股息稅，而更高利率的納稅人則支付32.5％的股息稅。一個好消息是從明年4月開始，董事每人可以獲得每年5,000英鎊的免稅額度。

四、房租與公司稅的簡略計算模式

那麼，如何計算公司模式下的房租淨收入呢？

公司的收入：(房租收入-其它開銷-利息償還)*(1-公司稅率)
股東分紅額度：(公司的收入-股東免稅額)*(1-股息稅)+股東免稅額

情況七：同樣的房產，但是在公司的情況下（貸款利率3.79％，公司稅率18％），公司的收入為2,017.2英鎊。

因為公司收入沒有超過股東免稅額，所有全部收入都是股息，這比情況六中個人持有房產的淨收益564英鎊或1,968英鎊高出不少。

由於在這個例子中，總租金收入的基數不大，而且股東免稅額沒有得到完全的運用，所以優勢還沒有完全體現出來。在總額更大的投資中，公司模式的優勢會更為明顯。

五、其它方案利用您配偶的個人免稅額

如果您的家庭中只有您自己工作賺錢，而您的配偶沒有工作，那麼您可以指定部份或全部的租金收入給他們，讓他們利用自己的個人免稅額，2020年將上升到12,500英鎊。

出售房產減少貸款

這個方式著眼於重新評估業主的資產組合，售出或藉此償還部份貸款來降低欠款額度。這樣，利息的償還也會相應降低。提高租金

最後的方式當然是分攤或轉嫁成本到房客身上，不過，鑑於房租的增速與收入的增長並不匹配，而且市場的競爭對房租的增長也有影響，因此房租是否會快速上升仍有待觀察。

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（互聯網資訊綜合整理)

居外海外留學系列——英國留學那些事

英國的教育系統領先全球，多所全球學術水平最高、名氣最盛的中學及大學均源自英國。英國大學學位充裕，課程涵蓋廣泛，在妳享受學習，增廣見聞的同時，英國學術資格將為妳的事業帶來非凡的發展。若妳正考慮於英國就讀大學、學院或寄宿學校，或於英國學習英語，居外留學專題的多個部分將為妳提供有關留學政策、申請資格、選科選校、費用和獎學金等最新的有用訊息，幫助妳逐步實現英國求學夢。

留學英國的十大優勢

壹、英國教育體系

英國的教育體系經過幾百年的沿革，相當完善且具有非常大的靈活性，總體來說分為義務教育、延續教育和高等教育三個階段。中英教育制度的差別使得兩國的學生在年齡和學業程度上無法壹壹對應，因此中國的學生在考慮赴英留學的時候，必須要充分了解兩種教育制度的區別，準確判定自己目前的受教育水平處於英國教育體系的哪壹個位置，才能根據自己的特點選擇適當的課程和安排合理的學習計劃。

二、2014最新英國留學政策

2014年英國對留學生實施了壹系列新政，國際學生們面對大量的政策出臺更加迷茫。盡管這些新政看似提升了入境門檻，但實際上是英國政府加強了對英國院校的監管，為國際生提供了強大保障。留學生質量的提高，也意味著英國留學整體質量的上升，相對來說是性價比的提升。

三、英國留學之選擇學校及專業

英國大學有 100多所，每所大學有各自的特色和優勢，各自提供不同的專業，不同的課程要求差別很大。留學生應根據自己的興趣和愛好以及以後的職業規劃，明確自己在英國教育制度中相應的學歷程度；先選專業，後選學校，不要過於依賴英國大學排名。

“英國留學選科選校四步曲”壹文詳盡說明了準留學生在英國選擇學校和專業的正確技巧。

如何選取專業

如何選取學校

四、英國留學申請

英國大學的申請壹般在每年的9月中旬開始，隨即而來的便是2015的申請潮。本著“早到早得”的原則，申請人就需要提前在語言、考試成績、個人素養和簽證等多方面認真準備，提高競爭力，以滿足學校和課程的壹定要求。下面的實用資訊有助妳做好留學規劃。

五、英國留學費用及獎學金制度

留學英國，往往因為費用昂貴，而令人望而卻步。居外在此為妳整理，最適合中國留學生申請的獎學金，以及應對學費上漲的省錢攻略，讓妳的赴英留學之路走得更加經濟、穩健。

六、英國留學生活

身處異國，遠離親人，在陌生的環境中學習、生活，無疑會遇到各種想不到的挑戰和困難。“新生如何快速融入英國留學生活？”等留英生活指南文章能幫助大家應對挑戰、戰勝困難。

延伸閱讀：英國留學之低齡教育

出國留學已從以前的讀碩士本科延伸到去國外讀高中、小學，現在又向幼兒園蔓延了，留學低齡化趨勢日益明顯。根據經驗，較早前往英國讀書的學生，因為流利英語及豐富課外活動經驗，在升讀頂尖學府較有優勢，成功機會更高。

亞太經濟增長領先全球　唯房市飽受監管和稅收雙衝擊

房市的增長發展是推動亞太地區完善法規和加重稅收的不確定因素之一。

據PropertyWire在線房地產雜誌的報告，「貨幣政策丶稅收丶監管法規，以及人口結構和城市化等相關的基本驅動因素，都將對在亞太地區房地產市場的發展產生顯著影響。

亞太經濟蓬勃發展，展示出經濟增長的新興模式。以此推論，監管法規和稅收政策的實施確實會對房地產市場產生影響。目前，亞太地區不斷增長的房地產市場正在逐步超越著一些發達國家。據世界地產頻道（World Property Journal）的報告，「由於快速的城市化丶人口增長丶中產階級的不斷擴大丶富裕家庭的日漸增多，亞太地區的經濟增長將在未來幾年保持領先於世界平均水平的發展態勢。」

統計數據表明，亞太地區將繼續在2015年大放異彩，經濟增長率將達到4.4%，遠超全球2.9%的平均水平。PropertyWire的報告表明，與這些前所未有的增長隨之而來的，是更多的監管法規和稅收影響所帶來的弊端：「也許與以往相比，現在房地產觀察者更緊貼追隨政策制定者，例如美聯儲的珍妮特•耶倫（Janet Yellen）丶新加坡政府丶澳大利亞儲備銀行丶中國人民銀行和日本政府，來尋求市場如何進一步運轉的線索。」

一旦稅收和監管政策實施，將會影響亞太地區房產市場的整體表現，這在近期某些國家的表現中都可以看出。例如，根據PropertyWire的報告，「印尼對購買價格超過50億印尼盾或建築面積超過400平方米的房屋徵收新修訂的5%奢侈稅」。

另外，中國台灣也實行了稅收改革。統計數據顯示, 「最近在中國台灣宣佈的新資本利得稅因為涉及到向利潤徵稅45%，可能會進一步削弱房地產投資者的信心。」

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澳洲房產投資四面受壓炒房者陷入「天堂裡的煩惱」

投機性投資者是推動澳大利亞房地產市場火熱的中堅力量，在過去的一年將地區住宅地產價值推高了5000億澳元。據路透社報導，事實上，超過半數獲得貸款審批的新住房是用來投資的。

但這種情況可能很快就會迎來改變。高盛（Goldman Sachs）在8月3日（週一）發佈的一份報告中指出：「隨著房地產市場動能繼續發揮效應，我們預計，接下來，租金收益率將會創歷史新低，再加上新的宏觀審慎政策將針對投資者的房地產貸款，很可能會考驗房產需求，特別是來自投資者對房產的需求。」該銀行在報告中補充道，這可能導致房價增速放緩。

澳大利亞央行——澳大利亞儲備銀行（RBA）一再表示對近幾個月房地產市場投機行為的擔憂，擔心投機者突然撤退，可能引發住房市場大幅修正，進而損害整體經濟，特別是考慮到60％的家庭財富是投放在物業資產上。不過，儘管房價一直上漲，預計在8月4日（週二）舉行的政策審議上，央行也不會採取任何行動。

跟高盛一樣，安保資本（AMP Capital）投資策略主管兼首席經濟學家謝恩•奧利弗（Shane Oliver）認為投資者的需求下滑可能會使房價增長放緩。然而，他補充道，唯一能引發房價下跌的是澳大利亞央行迅速拉升利率，使其遠高於目前2%水平，而這種情形似乎不大可能會發生。

CoreLogic RPData 8月3日分析指出，今年7月，澳大利亞州府城市租金同比小幅上升0.9%，是有記錄以來的最低增速。這使得毛租金收益率再創新低，儘管當月房價上漲11.1%，創2014年4月以來的最高水平。

「當你考慮到在過去的12個月，悉尼租金僅增加了2.5%，而房價上升了18.4%，很容易看出收益率越來越收到擠壓。」 CoreLogic RPData研究主管蒂姆•勞利斯（Tim Lawless）在8月3日發表的一份聲明中解釋道。

在投資活動量最高的城市之一墨爾本，租金收益率約為3%，是澳大利亞州府城市中的最低水平。2015年7月份，住宅價格同比上升11.5%。勞利斯稱，這表明低收益率並沒有抑制投資。但是，低收益率加上新出台政策打擊投資者貸款，房產投資前景暗淡。

7月下旬，澳大利亞審慎監管局（APRA）宣佈提高銀行住房抵押貸款資本規定的要求，其中包括資本金增加2%，住房按揭貸款風險權重從目前的16%增加到25%。在這項新措施出台之前，6月數據顯示，多數銀行超過澳大利亞審慎監管局規定的投資住房貸款年度增長10%的上限。

為了應對澳大利亞審慎監管局的新舉措，包括西太平洋銀行（Westpac）、澳新銀行（ANZ）以及安保資本在內的金融機構上週（7月27日至8月2日）均宣佈緊縮措施，如減少對外國投資者的貸款、提高投資貸款利率、甚至停止投資住房借貸。

勞利斯還預計,最近接二連三的發展將成為影響投資者興趣的主要障礙。「信貸收緊，加上抵押貸款利率提高的潛在可能性，以及澳大利亞銀行機構投資貸款增長受限這些因素加起來，將促使市場上投資者需求放緩。」

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