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現在投資倫敦房產是否萬無壹失？

房地産行業是歷來受衆多投資者青睞的規避投資風險的避風港灣，其安全指數甚至超過全球股票、政府債券等其他傳統投資方式。英國近幾年來經濟恢復，就業率上升，房地産行業迅速回升。倫敦，享譽盛名的旅游之都，自然環境優美，社會穩定，幷作爲英國首都及國際金融中心，房地産行業發展歷史悠久，集自然和人文優勢爲一身，歷來備受全世界投資者的青睞。但是投資倫敦房地産是否毫無風險？在此，我將圍繞倫敦房産的安全性進行一些分析和討論。

短期面臨價格壓力

過去兩年倫敦房價迅速上漲。據全英房屋抵押貸款協會進行的房産行業市場調查顯示，2014年第二季度之前的12個月裏，倫敦房價上升25.8%，但在未來的1年中可能會逐漸下降。英鎊匯率上漲可能是房價下降的基本原因。匯率的上漲將會對國內買家還貸産生影響，幷將影響國際采購商的英鎊購買力。短期內英國房價將會受此影響而呈下降趨勢。

短期面臨政策風險

投資者和業主們還需要考慮其他因素。房地産行業相關稅收政策已確定，幷被列入明年的普選議事日程。房産稅將對房産市場産生巨大影響，儘管房産稅出臺新政的可能性極低。地方議會稅（家庭財産稅）的改革也許是更好的解决之道。除此之外，更加嚴格的貸款政策或是銀行進一步的新措施都將影響內部市場需求。

隨著英國經濟形勢好轉，國內需求的增加將彌補國際市場的不足，歐洲貿易夥伴的需求也隨之增加，企業利潤上升，失業率降低，銀行又逐漸開始向外貸款。

長期有穩定的收益

儘管2015年倫敦房價上漲速度將會有所緩和，但從長遠來說，倫敦房市發展仍然被普遍看好。人口的增長以及國內經濟的發展，導致倫敦房源仍然短缺。長遠來看，雖然倫敦房價可能會暫時下降，但仍將緩慢上升。對于許多投資者而言，房産仍然是安全投資首選。

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張思琪剖析英國倫敦房産投資

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擁有一座法國葡萄酒莊園其實很簡單

擁有一座法國葡萄酒莊園是很多海外投資者的終極夢想，其原因非常的顯而易見。從法國的勃艮第到波爾多葡萄酒産區，酒莊不僅坐落于法國一些最美麗的地區，而且生産著全世界都垂涎欲滴的頂級葡萄酒。置身于悠然的田園風光，品著自製的葡萄酒，成爲葡萄酒業漫漫歷史長河中的一個小角色，想到這些，怎能不讓人又驚又喜。

圖片來源：International Living

然而，考慮到運營一個酒莊背後的繁瑣工作，即使是最瘋狂的葡萄酒愛好者也不得不就是否該逐夢葡萄園而三思。但是不管怎樣，都沒有放弃的理由。何况現在就有一種方式不僅可以實現法式酒莊夢，甚至吃葡萄都不用自己抬手摘。

葡萄園承租（Fermage）

Fermage, 是一種土地所有者將地産出租給租戶（通常是農民或釀酒商）的一種長期農業合同。根據合同，承租人在土地上進行勞作，比如說生産葡萄酒或其它農作物；與此同時，土地所有者能繼續在地産上居住。作爲回報，土地所有者從租戶處收取租金，而租金水平主要基于一項較爲精確的評估：每公頃葡萄園的産酒量乘以特定廠區的標準比率基數。

圖片來源：International Living

例如，如果莊主擁有一公頃健康的葡萄園，葡萄藤平均樹齡够老，能生産羅訥河谷村級AOC (Côte du Rhone Village AOC)的葡萄酒，而葡萄酒年産量估值可能會達到3800升。在2011-2012年，羅訥河谷村級AOC的價格是99.47美元，那麽這塊地的年租金就相當于3779美元。

根據法國法律，Fermage承租合同期限最短也要9年，且自動續期。但承租人可以通過創立一個25年的一次性租約規避自動續約條款。如此長的合同期自然是有風險的，務必提前諮詢經驗豐富的律師。

如果不願意承租，以下法國的3大地區是選購與釀制葡萄酒的最佳選擇。

阿基坦大區(Aquitaine Region) 風景如畫的梅洛葡萄園

在這個法國西南部的小型葡萄園，可以欣賞美景和品味寧靜。巧的是，這個葡萄園還毗鄰河口，離法國葡萄酒聖地波爾多地區只有30分鐘的路程。雖然面積只有2.77公頃，但這個可愛葡萄園却有著生産優質波爾多AOC( Bordeaux Superieur-AOC)所需的古老藤蔓和100％梅洛葡萄，平均産酒量高達每公頃5000升。

除了優質的葡萄藤，該葡萄園的不動産還包括一座迷人的石屋和額外的2.05公頃可種植土地。石屋有一間臥室，面積爲1291平方英尺。

該地區葡萄莊園的售價約20.295萬美元（15萬歐元左右）。

陽光明媚的南法酒莊 地中海近在咫尺

科比耶爾嶙峋的岩石山丘和深藍色的天空爲這個位于法國南部地中海沿岸的朗格多克魯西永（Languedoc Roussillon）産區的葡萄園提供了戲劇性的背景。

這裏的葡萄園地處卡特裏鄉村心臟，而卡特裏鄉村因其豐富的歷史和迷人的中世紀城鎮及古堡而爲衆人所知。以傳說中固若金湯的中世紀古堡而聞名的卡爾卡松、地中海的原始海灘和比利牛斯山的登山步道，均距此只有一個小時路程。該地區的年日照長達300天，莊主有大把的機會可以享受此地無窮魅力。

此地一占地10公頃葡萄園的一座爬滿常春藤的三居室農舍售價大約在50萬美元（38萬歐元左右）。朗格多爾魯西永的此類農舍都建有一個巨大的客廳、酒窖及所有必要的釀酒設備。甚至，有的農舍還配有5公頃的有機葡萄藤蔓、額外3公頃土地的可種植權、一個大花園和一塊菜地。

未來葡萄酒旅游勝地 潜力無限的多爾多涅葡萄園

憑藉溫柔的深綠色山丘、古老的森林和風景如畫的村莊群，多爾多涅省常被認爲是法國最漂亮的鄉村。多年來，成千上萬的外國人都定居于該省西南地區，其優美的自然風光和寧靜環境極具誘惑力。

图片来源：International Living

該地區的葡萄園擁有4.2公頃白葡萄酒AOC葡萄品種，5.6公頃紅葡萄酒AOC葡萄品種，及7.8公頃樹林和田地。莊園靠近一個有部分設施的小村莊，但距離熱鬧的貝爾熱拉克鎮只有45分鐘不到的路程，貝爾熱拉克鎮具備各項服務和設施齊全。莊園普遍售價在73萬美元左右（約55萬歐元）。

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倫敦金絲雀碼頭 鳳凰涅槃後成最新房產投資熱區

倫敦主要金融商業區 國際著名景點

 金絲雀碼頭（Canary Wharf）是英國倫敦主要的金融商業區。它坐落在泰晤士河東岸的Tower Hamlets 區 (post code E14), 距倫敦市中心 1區 (Zone 1) 約5km，距倫敦傳統金融區Square Miles約3km。由于擁有全英最高、結構最前衛的建築，因而成爲國際馳名的景點。

图片来源；Tour Series

這裏有著多元化的食宿服務，其中包括國際知名酒店：四季酒店（Four Seasons）、萬豪酒店（Marriott）等。超現代化的商場——金絲雀碼頭購物商場(Canary Wharf Shopping Mall) 是購物者的天堂。商場內品牌齊全，從高端品牌Tiffany & Co, Hugo Boss, Jo Malone, Montblanc到 High Street brand 服裝連鎖店，再到Top Shop, Ted Baker, River Island, Gap, Levis, FCUK, ZARA 等應有竟有，各具特色。在那裏，總是可以找到自己喜歡的東西!

图片来源：OAG Architectural Glass

除了讓人目不暇接的商店外，Canary Wharf Shopping Mall內還有英國名厨 Jamie Oliver 開設的餐廳 Jamie’s Italian，與倫敦榮獲飲食大獎的日本爐端燒餐廳ROKA 等名聲響徹英國的餐廳，亦有多不勝數的酒吧食肆、潮流熱點和親切的鶏尾酒酒吧，令人流連忘返。

图片来源：British Airways High Life

此外，該區會定期舉辦各種活動和展覽，還有造詣頗高的公衆藝術 Public Art 展示。在這裏會發現另一個完全不同的倫敦。文化愛好者可去參觀碼頭區博物館（Museum in Docklands），瞭解當地令人神往的歷史，或踏上世界最古老却保存完整的「SS Robin」號汽船，感受它那古樸的魅力。

倫敦金絲雀碼頭 起死回生傳奇

金絲雀碼頭是倫敦都市更新的成功案例。在19世紀初，這裏是負擔全英國70%的貨物進口量的船塢區。由于東區在工業與運輸上的重要性，在大戰期間遭到德軍的密集轟炸，摧毀許多港口、鐵路與工廠房舍。

图片来源：英国每日邮报

但隨著港口業務式微，工業生産紛紛外移，東倫敦這一區的倉庫都被廢弃。直到八十年代，倫敦的商業用地不敷應求。

爲了解决市中心的過度擁擠，英國政府透過私人開發帶動整個碼頭區的都市改造與更新。以港灣、水岸結構開放空間的都市規劃, 改善道路交通條件。

九十年代建成的倫敦地鐵新綫Jubilee Line & DLR (Dockland Light Rail 輕軌)，有效連結金絲雀碼頭和市中心1區 (Zone 1)。

還有泰晤士河上的水上巴士（River Bus），該綫路連接倫敦眼碼頭（London Eye Pier）,西敏寺碼頭（Westminster Pier）和金絲雀館碼頭（Canary Wharf Pier）等倫敦著名地標和文物建築。讓倫敦東區的開發被視爲一塊提供高水準住宅與金融商業的新大陸, 成功帶動當地的經濟和商機。

图片来源：Crossrail

將于2018年全綫開通的新鐵路Crossrail， 金絲雀碼頭（Canary Wharf）將成爲其最大的站點之一。

英國高房價區域之一

图片来源：Foxton

在金絲雀碼頭的商圈內，精品店琳琅滿目，許多國際企業和銀行總部也設于此。此區內的 One Canada Square 是目前英國第二高的摩天大樓，這讓 Canary Wharf 成爲全英國房地産最高價位的區域之一。此區迎合了倫敦市政府都市計劃發展上的現代化需求，讓倫敦市景觀更有特色。

图片来源:Foxton

目前，在金絲雀碼頭租賃房屋的都是在附近銀行工作的職員與年輕的上班一族。對于房屋投資者來說，40萬英鎊就可以買到實用面積約600平方英尺的1臥公寓。由于該區治安良好，所以出租率高。一般每周租金在400英鎊左右，投資回報率約5%。

图片来源：Savills Reserch

根據國際知名物業顧問公司Savills的調查數據顯示，在金絲雀碼頭Canary Wharf 的金融街附近，購買價值50萬英鎊的房屋，28%是中國投資者。不少華人買家購買倫敦房産大部分都是爲子女教育和將來移民做準備，因此，更是造就了投資金絲雀碼頭房地産熱潮。

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Mikiko暢談倫敦房産

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德國商業地産的力量——中國乃至全球的投資機遇

德國的房産市場就是一個“童話”。住宅地産市場是一個“不老的傳說”；商業地産是一塊“吸金石”。由于商業地産的顯著吸引力，吸引了全世界資金的大量涌入，使衆多海外投資者在此市場的份額有所增長。

近期，商業地産市場在經歷了較大幅度的上升後，爲投資者奠定了較高水平的總回報率。穩定改善的就業市場以及有限的供給，决定了商業地産未來持續上漲的趨勢。而低融資成本，爲投資者提供了利用杠杆的機會，可以進一步提高回報率。在總體良好的市場情勢下，城市間的對比向我們展示了每個城市市場不同的優勢之處。

成交量——穩定上漲 持續上漲

處于最近一波全球經濟復蘇的浪潮中間，作爲整個歐洲大陸的主力軍，德國的GDP一直保持穩定上漲。房産市場對于經濟的預期較爲樂觀，而這在商業地産市場上得到了放大。正如下圖所示，2013年的市場總成交量較去年上漲了20%，達到了超過300億歐元的總規模。這超高成交量一部分是由來自亞洲投資者的大規模交易導致的。這顯示了，對于德國商業地産的持續升溫的投資興趣。而德國商業地産市場的穩定，安全，高收益，以及價格上漲空間，是其最大的特點。

關于商業地産當中的每個細分市場的交易量，我們收集了不同地産研究機構的分析數據，然後取他們的平均數。或許是由于統計和計量的方法的細微差別，他們的計數也會稍有不同。在對比了每個市場部分的交易量的變化趨勢後，我們觀察到了每個市場部分的交易量都在穩步上漲，除了零售地産以外。同前一年相比成交量的上漲（辦公室36%、零售6%、物流36%、酒店33%）都遠遠大于經濟的成長量（0.4%）。這反映了德國商業地産市場的諸多優勢，例如身處穩定的歐洲核心經濟體，低利率環境，能够盈利的投資機會。德國商業地産能够很好的滿足國際國內投資者的這些投資需求。

在過去的幾年中，德國房地産正崛起成爲一個穩健的投資市場。美國、英國以及其它經濟體，房地産市場被認爲是金融和經濟危機的始作俑者，幷不斷積聚終將破滅的價格泡沫，而德國的房地産市場則有所不同。積極的因素是，該市場的投機活動更少，幷且目前不存在房地産市場泡沫。造成這一情况的主要原因是低風險的固定利率抵押貸款，幷且不存在次貸市場（即把私人抵押貸款發放給信用存疑的借款人）。

在過去的四年裏，商業地産交易量不斷攀升。大型交易對房地産總交易量起到了巨大的貢獻，使國際投資者重新回到了德國市場。預計在2014年，隨著資産從無形資産向有形資産轉移，同時,利率維持在歷史低位，成交量將繼續攀升。另外，也有迹象表明價格將會持續上漲。

安全的投資——長期投資收益率高于處于低位的借貸成本

其他正面的因素連同低利率環境，共同成爲該市場的優勢。德國政府10年公債，一直被當作是歐洲的避險天堂，其價值已經越來越被高估，尤其是今年，其收益率已經降到了歷史新低的1.5%。抵押貸款利率直接跟這個債券的收益率綁定。跟辦公室、零售、物流以及其他商業地産的收益率相比，融資成本甚至低于平均收益率，更是遠遠低于優質收益率（prime yield），幷且，這個差距在近年來有擴大的趨勢。這給商業地産投資者提供了極佳的機會，利用杠杆進一步提高他們的收益率。

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如何降低土地稅 減輕澳洲物業的持有成本

 

衆所周知，在澳大利亞購買物業除了需要向政府繳納印花稅外，在持有過程中需要每年向各州政府繳納土地稅。土地稅支出有時候困擾著很多澳洲房産投資人，而且很多時候還影響到他們的投資回報。簡單來說，土地稅金額是基于土地擁有者在一個州或城市中，名下所持有的土地在未開發前（即還未蓋房前的土地價值）計算的價值總和及稅率。今天我們就來看一下有哪些方法可以幫助投資者降低土地稅。

  • 分散物業投資地點

在不同的州與領地購買物業，很有可能就能降低需要繳納的土地稅金額。土地稅與印花稅一樣，是由各州政府自行徵收和管理的，因此，每個州或領地的稅率也會有所不同，且是基于土地擁有者在一個州或領地中，名下所持有的土地未開發前的價值總和而計算的。

目前，除去北領地以外，澳大利亞各州和領地政府都有徵收土地稅。因此，如果買家在北領地購買物業，是不需要繳納土地稅的。

舉例

如果一位買家在新州購買了3塊土地，每塊地在未開發前的價值分別爲20萬澳元，21萬澳元和30萬澳元（總價值爲71萬澳元）。那麽在2014年，這位買家需要繳納$4868澳元的土地稅。如果相反，這位買家分別在新州、維州和昆州各買一套物業，那麽在2014年這位買家就不需要繳納土地稅，因爲，其在每個州的物業土地價值都沒有超過該州土地稅的起征點。

  • 以公寓房取代別墅進行投資

一般公寓房的擁有者不需繳納土地稅。這是因爲，同一塊土地由該地上所有公寓業主共同所有，因此均攤到每位業主名下的土地價值非常有限，通常達不到土地稅的起征點。

此外，各州政府對于澳大利亞居民的自住房一般都有土地稅豁免的優惠政策（需要注意的是，每位居民在同一時間段只能有一套自住房）。因此，買家可以考慮購買土地價值較高的物業作爲自住房，省下可觀的土地稅費。同時在進行物業投資的時候考慮公寓房與別墅的組合投資。而對于海外買家而言，因爲沒有自住房，可以直接考慮組合投資以降低土地稅費。

當然，購買公寓房也會産生其他相應的費用，例如物業管理費。因此買家需要計算這類費用成本，如果物業管理費高于土地稅費，那麽就值得考慮是否需要轉而購買土地投資房了。

  • 用不同名義購買投資物業

通過用不同名義購買投資物業的方式降低可能徵收的土地稅費。舉例來說，相對于買家A名下持有3套物業，買家可以選擇以A的名義持有1套物業，其配偶B的名義購買1套物業，以A與B的孩子C的名義購買一套物業以此來避免可能面臨的土地稅費。此外，ABC家庭也可以通過建立家庭信托基金的方式持有一套物業（會産生其他費用）。

對于買家而言，在考慮如何降低土地稅費的同時，也應當考慮自身的收入及稅務情况。此外，由于各州對于土地稅起征點及稅率都有所不同，因此，在投資初期階段（例如買家名下有1-2套物業的時候），對于買家幷未産生太大的影響，而當投資者名下的物業越來越多的時候，可能就會收到一筆很大的政府賬單。因此，買家很有必要事先瞭解土地稅的徵收規定。我們也建議買家及投資者在投資初期就做好相應的長遠規劃，以備萬全。

揚泱專欄全集：

律師揚泱解析澳洲房産

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泰國芭提雅：世界級的旅遊度假勝地 出奇親民的房產價格

Emily:芭提雅，不僅是世界熱門海濱城市之一，更是投資房産的寶地。在這裏，投資者可以獲得豐厚的投資回報。

泰國，除首都曼谷外，游客和房地産買家最喜歡的地方就是芭提雅——一個迅速成爲世界最熱門游玩地的海濱度假城市。

世界最熱門海濱度假城市

2013年芭提雅游客人數共900萬人，創下歷史新高，其中包括160萬中國游客。當地旅游管理局預計，到2015年，每年將有200多萬中國游客，届時中國將成爲芭提雅最大的海外旅游市場。

爲確保芭提雅成爲真正的世界級度假城市，當地政府不斷地在城市基礎設施建設上注入大筆投資。如今，芭提雅正在爲泰國2015年加入東盟經濟共同體做準備，逐漸轉變爲東南亞的裏維埃拉。除了快速擴張烏塔保國際機場外，2020年，在曼￿和芭提雅間將會有一條新建的高速鐵路，把兩地的行程從90分鐘縮短至僅30分鐘，使在芭提雅和曼￿兩地間通勤成爲可能，讓越來越多在曼￿工作的泰國人選擇遷居到這座房價便宜、生活質量高的旅游城市去。這不僅促進了芭提雅的發展，還方便了海外游客。

房價親民 市場需求穩定

2008年以來，儘管芭提雅物價一直不斷上升，但房價却出奇地親民，中心城區的房價一般在140萬泰銖起（26萬人民幣）。

芭提雅：世界最熱門海濱城市之一

市區外，春武裏省（Chonburi province）正漸漸成爲東南亞重要的工業中心。大量的外企工廠利用當地東盟經濟共同體的中心地位，把工廠建造在這裏。而許多公司的高管則選擇在芭提雅定居，這就保證了芭提雅房産出租和轉售市場的穩定需求。這些需求不僅來自于世界各地，同樣也來自泰國曼谷的中産階級。對他們來說芭提雅是理想的周末休閑地，可以暫別首都的喧囂和擁堵。

投資回報豐厚 退休生活理想地

芭提雅房産投資回報率已達到10%，有時，甚至可以保證房租的收入。而購買黃金地段期房的買家，在建設期間每年可獲15~20%的利潤。如此驚人的資本回報，毫無疑問會持續下去。 這裏也是投資退休住宅的理想地。泰國針對50歲以上的人可簽發特殊的退休簽證，所以越來越多的人正賣掉國內住宅遷居到芭提雅。寒冷的冬天和昂貴的生活成本很快將變成記憶，在這裏，每個月1萬人民幣就可以享受超級舒適的生活。芭提雅的醫療設施達到世界一流水平,對那些舉家遷居的人來說，這裏還有一流的國際學校。

總之，無論是爲了獲得在其他國家無法擁有的高回報，抑或僅僅是想在這個熱帶天堂爲全家買一處度假住所，芭提雅永遠是理想之選。而正是因爲這些優勢，也使芭提雅房産市場成爲全球最爲繁榮的城市之一。

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Emily 解析泰國房産投資

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你只需喝著咖啡聊著天 就能輕鬆投資澳洲房産

 

金凱平：在澳洲投資房産，是全世界最輕鬆的事。只需喝喝咖啡，聊聊天，就能輕鬆自如的應付投資中的繁瑣事務。

“你要在國外買房子？有沒有搞錯？中國買個房子就够麻煩的，在外國不把你給累死啊！”

很多從來沒有在國外買過房子的人，往往都會産生這樣一種看法，既然國內做房産投資是一件很不輕鬆的事情，那麽在國外買房子，肯定更會讓人費心費力。

確實，如果按照中國的經驗，個人從事房産投資，必定是一樁“辛苦”的行業。從買房到裝修，從貸款到出租，大到要和政府部門打交道，小到每個月跟在房客屁股後面催房錢，可謂事無巨細，樣樣都得親歷親爲。

也正因爲如此，不少人對到人生地不熟的海外投資更容易産生畏難心理，覺得：“我在國內都應付不過來，到國外買了房子，豈不要累死？”

其實不然！

以澳大利亞的房地産投資運作模式爲例，如果你對它有所瞭解，就會驚訝的發現，在這裏做一個房地産投資人，其實很輕鬆：

  • 無需絞盡腦汁計算貸款
  • 無需忙忙碌碌親自奔走
  • 無需嚴寒酷暑坐鎮監工
  • 無需精通英語處理文件
  • 無需面對房客催租要賬

僅僅在喝喝咖啡、會會朋友、聊聊閑天的這樣一種愜意狀態下就能自如應付自己的産業了。不誇張的說，投資房地産，大概是在澳洲所有行當中最爲清閑的一種了。

是什麽使澳大利亞房産投資要比在中國要輕鬆呢？合理的勞動力配置機制和成熟的産業服務。

  • 地産投資顧問

當你踏入澳洲房産這個領域，當你開始打算買地置業時，如果發現在你面前有很多情况選擇，弄得你眼花繚亂，可你却毫無經驗，不知如何取捨。專業的房地産投資顧問會根據投資者的和實際情况，挑選出最合適的購買對象。

  • 律師

當你看中了某一塊土地，幷打算去購買時，一大堆包括合同等在內的繁複文件還等著你去瞭解、弄懂、簽署處理。這可能會讓你撓頭，你或許還擔心自己的英語水平無法應對這些英文材料，甚至害怕會受騙上當。不用擔心，只要你找到懂中文的律師（如今在澳大利亞有不少懂中文的律師），他們就會用其專業的能力和負責的職業精神，在沒有任何溝通困難的情况下，幫你審核所有買房相關文件中的一切細節讓你絕不做冤大頭。

  • 貸款經紀人

當你需要向銀行貸款時，可能搞不清這裏的申請程序步驟；可能不善于和銀行直接溝通；或者會被銀行設置的種種借貸限制條款所煩惱。別著急，只要去找貸款經紀人，他們可以代替你解决一切程序問題，還可以爲你掃除各種申請障礙，爲你爭取到最有利的貸款額度。

  • 建築工人

當你的房子正式動工起建時，不用你流一滴汗、不用你彎一次腰、不用你操半分心，自有那孔武有力、技術精湛的澳洲建築工人們來幫你揮汗如雨，從挖土打地基到立木添磚加瓦，從外裝修到內裝飾，直到將一套嶄新的房子送到你手中才算了結。

  • 房屋出租中介

當你新房建成，準備出租的時候，房屋出租中介可以出面爲你尋找到最理想的租客，從這時到找到租客，簽署租房合同，收取房租，直至最後合同解除，都無需房主本人出面，去和形形色色的租客直接打交道。

在澳洲，這樣良好的房地産投資服務機制下，切忌把中國的操作模式照搬過來，抱著“樣樣自己來”，“萬事不求人”， 堅决不讓“一分錢”從指間漏掉的觀念。這才是真的會勞心勞力，而且還很有可能是“吃力不討好”。因此，我認爲在澳洲還是要學會輕輕鬆松的做地主。

金凱平專欄全集

金凱平談澳洲墨爾本房産投資

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紐約學區房≠免費公校教育“通行證” 擇學區而居因人而异（上）

《三字經》裏說：“昔孟母，擇鄰處。”古有孟母三遷，經過千年延續、現今仍然反映在許多投資者的購房喜好上。教育，這壹重要因素，使得“學區房”成為每個家庭購房的永恒話題。不僅僅只是中國投資者關註這點，美國當地家庭壹般也在孩子進入學齡（5歲上kindergarten幼兒園）時開始遷入好學區。然而，學區房本身的高市值又讓壹些中產階級投資者望而卻步；同時，如何選擇學區房、是否購買學區房之後孩子們的入學問題就無後顧之憂了？看似簡單的學區房，其實也需要投資者提前知道不少相關知識。本文將為中國投資者介紹壹些與學區相關的投資信息，以助您成為更成熟理性的投資者。

選擇學區房從了解地理區域劃分開始

說到紐約州，除了地產、金融、時尚，其教育文化也頗為著名，如擁有常春藤美譽的哥倫比亞大學和康奈爾大學、神秘的西點軍校、聞名的紐約大學、茱莉亞音樂學院、漢密爾頓學院、羅徹斯特大學、雪城大學、聖約翰大學、普瑞特藝術學院等。紐約的著名公立學區，除了曼哈頓最著名的上東區，還有素有“黃金海岸”之稱的長島Jericho, Manhasset, Great Neck; 紐約上州Westchester的Scarsdale, Rye, Chappaqua等頂尖學區，均為國內投資者首選的高尚地區。

美國的高水平教育體制為美國在世界科技文化領域的領先地位奠定了基礎。與中國的九年制義務教育不同，美國是“十三年”中小學義務教育，從5~18歲共分為四個階段，分別是學前教育，包括Kindergarten即幼兒園，有的學區或學校也提供Pre-Kindergarten (Pre-K) 即學前班課程； 小學，包括壹年級到六年級；初中Middle School，包括七年級到九年級；高中High School，包括十年級到十二年級，畢業後進入大學。根據分權制的教育管理體系，分聯邦、州、學區三級。所有公立學校所在的學區（School District）是由州政府劃分，並由當地管轄權範圍內的教育委員會（School Board）管理並制定教育政策。

投資者在為學區而選房時需做足功課，確認所選房產是位於目標學校的所屬學區範圍內(School Boundary: http://www.greatschools.org/school-district-boundaries-map/), 極為重要。哪怕所住房屋只隔目標學校壹個街區，若不幸位於學區劃分界限之外，也會導致孩子無法在中意的學校學習，那麽投資學區房的意義就沒有了。

在此提醒投資者註意學區與郵政區域的區別，兩者有時相符、有時相悖，並不完全壹致。

因此千萬不要以為該房產的地址是某市，即為該市的學區。有時壹些較大的行政區域內有多個學區，必須小心再小心。對於房子的基本信息，國內投資者可以輕松的通過網絡搜索獲知。

房產行業規範要求地產中介不能對於房子所屬學區的優劣發表意見影響買家的判斷，有的職業道德較低的經紀會給予買家錯誤信息，因此對於純粹為了進入好的公立學校而買房的投資者建議務必致電該學區委員會，甚至心儀的學校，只要給予地址信息，對方即可查詢確認，以充分確保沒有買錯。每年U.S. News & World Report都會對全美國高中進行評比並公布排名（排名鏈接請見文章底部），該信息可以供投資者參考，但並不能作為唯壹依據，皆因此評比的考量因素與投資者的個人傾向不盡壹致，比如相當壹部分國人希望孩子能進入常青藤盟校等壹流大學接受世界頂尖的高等教育，然而進入壹流大學的學生比例並不是U.S.News排名的標準之壹。對於有此等追求的家長投資者，建議通過網絡搜索查詢目標學區過去幾年的SAT考試平均分作為參考。比如Westchester郡各學區排名表。

學區房—高保值

從房地產市場來看，好學區的房產價格要比普通地段房價高2倍以上。但成熟的房產投資者，除了關心購房投資成本以外，更要關心的是所購房產市場的變化、政策以及保值性。即使將來整個市場進入疲怠期，擁有好的學區房就意味著維持比其他同水平房屋較高的售價，也會在需要轉手出讓時更容易快捷。本文前面提到過，壹般本地美國人會在第壹個孩子進入學齡（5歲）時尋找購買學區房。因此建議投資者選擇有3~4個臥室的房產，易於出手。雖然房產市場的變化很難預料，但投資壹套保值性強的學區房始終是不錯的選擇。

學區房—高稅金

投資別墅需要考慮地稅，此處所指的地稅壹般包括學區稅（School Tax）,其目的是支持當地公立學校的開支。壹般來講，好學區的學區稅要比普通學區高出許多；換言之，正是因為該學區可支配的資金充裕，因此可以用好待遇招募到好老師，有更多資金開設更多種多樣的課程，給學生提供更多的實踐經驗，從而使得該學區在教學質量、學生成績、家長滿意度等方面領先而成為“好學區”。根據上圖統計，從1993年至2005年，在所有地稅上調的形勢下，學區稅的上調幅度超過其他種類。因此，投資者在考慮購房前，壹定要了解該房產的地稅金額，皆因地稅/學區稅年年交，必是投資者考慮的重要因素。當然，紐約州政府近年也為學區房屋主帶來了福音。壹項“紐約州學區稅減免計劃”（New York State School Tax Relief Program，簡稱STAR）為業主提供了兩種減稅方式。第壹種“基本STAR”面向所有紐約州居民年收入低於$500,000（包含配偶年收入），減免額度為$30,000, 但這項基本STAR只針對自住型房屋；第二種“高級STAR”面向所有65或以上的美國公民，在符合壹定的收入標準條件下，將享受當年所設定的最高免稅額度（2014-2015年的高級STAR免稅額度為$64,200）。【未完待續】

本文由戴上律師事務所周遊律師協助撰寫

公孫律師專欄全集：

公孫律師詳解紐約房產和投資法律

 

 

 

秋季來臨 正是在加拿大投資湖畔度假屋的大好機會

秋季買房 投資湖畔度假屋
臨近湖畔的度假屋，此時如以較合理價格買入，再於明春賣出，預估可增加5%的價差

秋季來臨，有多倫多地產經紀就指出，鄰近湖畔的度假屋，由於夏季玩樂的用途已結束而開始拋售，這正是中短期投資客的良好投資專案，此時如以較合理價格買入，再於明春賣出，預估可增加5%的價差。 

恒生地產經紀呂俊廷分析，秋季是購買湖畔度假小屋的好時機，由於拋售的度假小屋數量較多，因此價格也相對合理，對有意購買度假小屋人士而言，選擇的機會也較大。 

呂俊廷指出，鄰近湖畔的度假小屋在春天和秋天的價錢確有不同。以臨近Lake Simcoe的度假小屋而言，房價只會往上漲，沒有下降的空間，通常秋季擇優買進後再於來春賣出，房價平均可增加5%，有意於進行中短期的投資人士。 

400號高速公路向北沿線幾乎多為度假小屋，而404號高速公路預定今年間，向北延伸至Ravenshoe等地，主要是為疏解400號高速公路前往前往度假小屋的車流。呂俊廷表示，該項交通路線有如大動脈，可帶動Lake Simcoe湖畔附近的Keswick地區的整體發展。

Lake Simcoe湖是冬季冰釣者的樂園，每年2月，世界冰釣專家都會群集該地從事釣魚活動，因此附近度假小屋不論自住或投資均很便宜。

此外，在大多數多倫多地區方面，不但獨立屋、半獨立屋、鎮屋等市場仍然沒有衰弱，連共管公寓的市場都十分興旺。