澳洲房产市场上中国买家的三大趋势

 毕马威会计事务所(KPMG)合伙人道格·弗格森(Doug Ferguson)、悉尼大学教授汉斯 ·亨德利斯克 Hans Hendrischke联合莱坊集团(Knight Frank)就澳洲房产中国买家三大趋势这一主题发布一份出色的、具有启发性的总结报告——《揭密中国》(Demystifying China)。

这篇报告很值得一读。以下是他们几个重要发现。

 趋势1——商业地产投资成倍增加

2014年,中国在澳大利亚的海外投资主要集中在商业地产,占总数的46% (44亿美元),而对矿业的投资目前只占11%(9.92亿美元)。仅仅一年时间,中国在商业房地产投资增长了将近四倍达到43.7亿美元。1

2014年,中国对澳洲 几个大型投资包括收购澳洲第二大影院运营商Hoyts Group、纽卡斯尔港(the Port of Newcastle)、喜来登 公园酒店(Sheraton on the Park)以及位于悉尼阿尔弗雷德街1号的 Gold Fields House 。2

2014年10月,澳洲政府将镜外投资门槛从1亿美元提升到10亿美元,提高了10倍,而这些趋势还将持续。

令人难以置信的是,报告指出,中国保险行的总资产在过去五年里翻了一番,至9.6万亿元人民币(合1.6万亿美元)。

中国对澳洲投资正从矿业、资源产业向房地产转移。

文中插入的这份令人震惊的图表表明中国人在悉尼和墨尔本这些门户城市的房地产投资有多么疯狂,而且这些数据还不包括住宅地产。4

报告发现,越来越多的中国住宅开发商开始关注对布里斯班和黄金海岸,特别是在布里斯班的纽斯特德(Newstead)和佛特谷(Fortitude Valley)。

以下列表是关于2014年1月至2015年3月期间,中国投资者收购的部分重要地产。5

这种趋势如果没有加速的话,也只会继续延续。

趋势——人民币升值

在过去的十年中,中国资本在澳洲的购买力大幅增加,鼓励进一步的投资。6

趋势3——聚焦新南威尔士州

值得注意的是,中国对新南威尔士州的投资占其总投资的72%。7

澳大利亚目前鼓励更多的中国投资进入,在推出500万澳元重要投资者签证(SIV )之后,又推出 1500万澳元的高端投资者签证(PIV),为超高净值个人提供更为快捷的方式获得澳大利亚永久居留权,需时 12个月以内。

 

本文系居外网度独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信:居外资讯(juwai-com),每日阅读精选海外文章。

近年韩国济州岛房价涨2至3倍 投资环境面临新变化

走出济州岛机场,扑面而来的除了清新的海风,还有巨幅的中文房地产广告,车身印着“买房获韩国绿卡”的出租车呼啸而过。这里是被大自然恩赐的魅力海岛,也是被中国房企和购房者追捧的掘金热土。《每日经济新闻》记者统计发现,中国房地产商在济州岛的开发投资接近千亿规模。记者以看房者的名义走访了济州岛海岸线四周的多个著名“中资”楼盘,听到售楼部工作人员介绍都是楼盘销售情况“火爆”,开盘两年售出80%以上。

近年韩国济州岛房价涨2至3倍 投资环境面临新变化
中国房企和购房者追捧的掘金热土

点击查案看更多韩国房源

韩国绿卡(永久居留权),是吸引中国购房者的最大卖点。投资风险较低,利润空间可观,是招徕中国房企的原因。在极高的开发与购买热情推动下,济州岛房价两三年间涨了两三倍。

不过,济州岛并不打算走一条靠“野蛮生长”的房地产拉动经济的道路。中国房地产开发商在济州岛的投资环境也面临着新的变化。

瞄准中国买家

几乎每一个路牌都有中文标识、每一位店铺老板都会讲简单的中文,济州岛对中国游客照顾周道,让来到这里的中国人“毫无违和感”。

济州岛旅游局方面对记者表示,2014年济州岛游客突破1200万人次,当中320余万人次的外国观光客中,中国游客多达290余万人次,同比增长近60%。

而近年来到济州岛的中国客群中,流行着一种新的玩法:一边看房、一边看景点。济州岛当地旅行社经理告诉《每日经济新闻》记者,为满足中国游客的看房需求,该旅行社专门制作了一条看房与看景点结合的路线图。“来看房的中国游客,有不少都是奔着中国房企在济州岛的开发项目来的。”

凭借在中国国内的品牌知名度,绿地在济州岛的房产项目成为中国“看房团”的热门项目之一。记者也来到了位于济州岛西归浦市的绿地别墅项目,推开售楼部大门,却被置业顾问告知“销售不到两年,房子就卖光了”。

事实上,和绿地有着相似特征的房产在济州岛还有很多——这些楼盘都是依山傍海的海景房,精装修的程度可以达到连床单、被套、锅碗瓢盆都准备好了,用销售人员的话来说就是“不用拎包,直接入住”;均价2.7万元一平方米,总面积在130~200平方米,销售状况尚佳;它们的开发商都有着中国资本背景,售楼部工作人员是清一色的中国人,目标客户亦直指中国人。

“比起在欧美购房,济州岛距离上海只有1小时的飞行距离,距离北京只有2小时的飞行距离,拥有地理优势。”上海易居房地产研究院研究员严跃进对《每日经济新闻》记者表示,韩国和中国都属于东亚文化圈,有着相似的文化背景和生活习惯,“移民不移俗”。除了优美的自然风光外,济州岛的教育资源也是房企们的卖点。

绿卡撬开销量

不过,和自然环境、教育资源比起来,永久居留权才是中国开发商最大的砝码。

2010年2月,韩国政府出台了一项房地产投资移民政策,如果外国人在指定地区投资“以休养为目的的居住设施”50万美元以上,就可以获得居住签证F2,5年后F2签证可转为永居签F5,持永居签的外国人可与韩国国民享有同样的教育和医疗保险。

据韩媒报道,该政策实施当年,有3名外国人在济州岛投资获得居住签证。此后,其人数逐年剧增。自实施房地产投资移民制度5年来,获得韩国居住签证F2的外国人达到1007人。其中,中国人为992人,占99%。济州岛的“中国标签”愈发显眼。

目前济州岛总投资额500万美元以上的大型项目共18个,总投资额为87528亿韩元,其中,来自中国的投资额为6118亿韩元,共14个项目,占68.6%。

而中国房地产商则把投资济州岛,作为海外战略的试验田。绿地董事长张玉良透露,通过对济州岛的前期研究绿地得出结论:济州岛地价合理、成本可控,持有型物业市场稀缺。投资风险较低,也能获得不错的收益。济州岛项目是绿地出海的第一步,随后绿地在其他国家出手投资。

虽然不错的收益吸引着开发商和购房者,但也有业内人士指出,由于韩国政府对房地产有健全的法律和政策控制,比如项目一定要建成一定规模才可以卖,基本上不存在空手套白狼和囤积居奇的可能。而韩国又有较高的房产税和物业费,所以炒房团的投资本身也会有风险。

严守生态红线

韩国统计厅在今年2月发布的《2014年四季度市道服务业生产动向》显示,在韩国全国16个广域自治团体的服务业生产指数中,济州以4.8%的增长率,创下韩国全国最高纪录。

韩国统计厅分析称,中国投资者掀起济州岛投资热潮,令当地的房地产和租赁领域出现大幅增长。“五年时间里济州岛房价涨了十倍。”济州国际大学教授金义根对记者表示,担心房价上涨过快、大量开发破坏自然环境,是当地居民的忧虑。

事实上,济州岛对中国房企的态度并不矛盾,一方面济州岛需要外界资本投资济州岛,带来经济的发展和就业的拉动,但另一方面,严守生态红线和避免投机性投资是济州岛决不让步的底线。

韩国是怎样应对高房价的?

“最近两三年之间,济州岛的房价涨了两三倍。”济州岛一位当地导游说,永久居留权的土地变得更难拿了,现在看来还会上涨。

实际上,抱怨高房价的远不止中国,济州岛仅是当前韩国面临房价趋高的一个缩影。不过,这一现象也让《每日经济新闻》记者进一步去探究韩国是如何应对高房价的。

当前,韩国既有政府为年轻人提供的公租房,又有延续几十年之久的“传贳房”制度,前者属于一种公对私的公租房制度,后者属于一种个人对个人的私人租房制度。最新的情况却是,“传贳房”还衍生出了“产权房”。也就是说,房客租住这个传贳房几年之后,经房主许可将其产权买下来。

上述导游告诉记者,“韩国年轻人要自己买房还挺吃力的,但政府有很多长期租住的房子。1000~2000元一个月,可以长期住,住了五年、十年后,可以买这套房子。”

相关学者认为,作为韩国特有的不动产物权制度,传贳房制度主要涉及到传贳权,而传贳权的取得主要依据当事人之间传贳权设定契约、登记及传贳金交付,存续期最长不超过10年。存续期内,传贳权可以转让给第三方或为他人提供担保等。

浏览居外【名家专栏】栏目,了解海外房产投资独家专业解读。

 

迈阿密房产吸引国际投资者 现金交易达半

 据迈阿密房地产经纪人协会(Miami Association of Realtors)提供的数据显示,2015年5月,迈阿密独栋房屋和公寓的平均销售价格均呈两位数的增长,同时该地区住宅销售总量增加。

迈阿密房产吸引国际投资者 现金交易达半
迈阿密房产吸引国际投资者 现金交易达半

 点击查看更多迈阿密精品房源

住宅销量上涨

2015年5月,2014年曾刷新年度记录的迈阿密独栋房屋成交量,从去年同期的1215套增长到1276套,同比上涨5%;同时,该地区现有公寓销售量——去年在预售公寓销售量有所增加情况下仍创下迈阿密历史上第二高的记录,从去年同期的1489套下降到1450套,同比降幅达2.6%。总的来说,2015年5月,迈阿密-戴德县住宅地产销售量2726套,去年同期2704套,同比微增0.8%。

获得抵押贷款购买现有公寓的买家仍然有限。迈阿密大量公寓建筑没有得到联邦住房管理局(Federal Housing Administration)贷款,阻碍了市场进一步扩张。据佛罗里达州特别行业管理署(Florida Department of Business and Professional Regulation)和联邦住房管理局今年早些时候发布的统计数据显示,迈阿密-戴德和布劳沃德县的8523套公寓建筑中,只有29 套获得联邦住房管理局贷款批准。 也就是说,该地仅有0.034%的公寓建筑获得联邦住房管理局贷款,而美国的平均水平是30%。

房价中值呈两位数增长

2015年 5月,独栋房屋价格再次增长,尽管该数值连续三年同比增长,但仍保持在2004年负担得起的水平。同时,公寓的价格也有所增长,在过去的48个月内已有47个月录得增涨。2015年5月,独栋房屋售价中值同比上升了12.8%,达到28.2万美元,去年同期为25万美元。同时,公寓销售价格的中位数也上升了11.1%至207,250美元,去年同期为186,500美元。
据全美房地产经纪人协会(The National Association of Realtors)发布的2015年国际客户购房活动概要(2015 Profile of Home Buying Activity of International Clients)显示,迈阿密住宅价格比其他类似的全球城市要便宜得多。该协会以全球房地产指南(Global Property Guide) 所调查报道的价格为依据,对众多国外城市120平方米的公寓的成本进行分析,并且与美国几个主要城市的公寓平均价格相比较。该协会指出,迈阿密-劳德代尔堡-迈阿密海滩地区购买一套120平方米的公寓要耗资149,900美元。伦敦同样面积的公寓价格高达960,840美元,中国香港776,280美元,和纽约高达160万美元,相比迈阿密高出至少5倍。

迈阿密房产现金买家数量两倍于全美平均水平

2015年5月,迈阿密已完成的交易中,现金交易占比49.5%,是全美平均水平的两倍以上。全美房地产经纪人协会指出,全美只有24%的房屋交易是采用现金支付。而2014年5月,迈阿密现金交易占比更是高达56%。迈阿密高现金交易比例再次反映南佛罗里达对国际购房者的吸引力,国际购房者往往在购买房产中全部用现金支付。

2015年5月份,迈阿密房产很大一部分的已完成的现金交易是涉及公寓,比例为63.9%,而独栋房屋销售占比33.2%。

本文系居外网度独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信:居外资讯(juwai-com),每日阅读精选海外文章。

南素里即将成为温哥华下一站的房地产热点

南素里2015年上半年盘点:供求不匹配房市火热

根据大温地产局的统计数字,今年1到6月,南素里卖出盘893个,同比增长19.51%;卖出盘平均价120万0312元,同比增长12.98%。

南素里即将成为温哥华下一站的房地产热点

从各个地区看,Crescent Beach Ocean Park卖出盘166个,同比增长30.71%;卖出盘平均价119万1702元,同比增长13.17%。Elgin Chantrell卖出盘138个,同比增长42.27%;卖出盘平均价169万6506元,同比增长1.77%;Grandview Surrey卖出盘93个,同比增长32.86%;卖出盘平均价128万6817元,同比降低4.73%。King George Corridor卖出盘154个,同比增长28.33%;卖出盘平均价61万8451元,同比增长10.28%。Morgan Creek卖出盘86个,同比增长36.51%;卖出盘平均价131万148元,同比增长7.80%。Pacific Douglas卖出盘55个,同比降低30.38%;卖出盘平均价92万3341元,同比降低2.82%。Sunnyside Park Surrey卖出盘104个,同比增长6.12%;卖出盘平均价95万6409元,同比增长7.71%。White Rock卖出盘181个,同比增长27.46%;卖出盘平均价115万6319元,同比增长9.04%。Hazelmere卖出盘9个,同比增长12.50%;卖出盘平均价166万1776元,同比降低0.46%。

海洋森林高尔夫成亮点

Ocean Park是名副其实的海洋公园,位于Semiahmoo半岛最西面,被Semiahmoo海湾和Boundary海湾所环绕,北接Crescent Beach,东邻白石镇,20世纪初,居住在北温、西温和新威斯敏的居民就来此建度假屋。现在该地区还保留着很多占地几英亩以上的,位于森林深处的古屋,也有不少乡村气息的小房子。Elgin Chantrell以其独特的历史遗产和自然风景而闻名。很多背靠森林,面向溪流的豪宅都坐落在这个地区。靠近东面有不少城市屋,安全幽静、舒适,很多退休老人居住在这里。Sunnyside是一个比较新的小区,因为区域内的Sunnyside Park得名。这是南素里的综合运动型公园,有网球场、足球场、室外游泳池等。区内有两个大型的购物中心South Pointe 和 Pennisula Village。有很多新建的城市屋、共管公寓和独立屋。区内还有大型城市森林公园Sunnyside Acres Urban Forest。白石镇拥有迷人海岸线,名字来源于海边白色大石头,据说是冰河时期的沉积物。既有很多适合普通人居住的公寓,也有很多依山面海的豪宅。开车15分钟可以到达15家高尔夫球场。

性价比高享受乡村气息

King George Corridor-King George Corridor位于南素里东面,通过99号公路很容易到达菲沙河谷地区和温哥华市中心。这是发展中的新区,新型公寓、城市屋和高密集的独立屋越来越多。该区房价便宜,20万左右就可以买到一个公寓,60万左右就可以买到独立屋。Morgan Creek/Rosemary Heights-Morgan Creek以高尔夫球场闻名,著名的私校Southridge就坐落于这里。西面的Rosemary Heights临近河湾地带。 因为靠近素里南北重要的交通要道152街,深受上班族喜爱。据数字统计,Rosemary Heighst是大温地区最富有的社区,居民收入是其他社区的两倍;Grandview是最近10年才发展起来的新小区,现在是南素里市中心。拥有占地55万平方尺的大型零售购物中心。新建的豪华型独立屋、城市屋和公寓吸引了投资者和自住者;Pacific Douglass和美国边境相连,美加共同所有的和平门公园就位于Pacific Douglass的最南面。拥有广阔的农场、马场、高尔夫球场、森林,可以享受乡村生活的宁静和休闲。Hazelmere区内有著名的高尔夫乡村俱乐部Hazelmere Country Club,南面是美加边境,东面紧邻兰里。土地辽阔,有很多供休闲娱乐的农场,大部分土地都是农业保留地。东南面的Campbell Valley Regional Park一带有独立屋住宅区。

生活方便景色优美

南素里是素里市南部小区的总称,位于Boundary湾东南部的半岛上,毗邻白石镇。由于南素里与素里的其它部分被大片的农地所分隔,从而形成了一个独特的区域。具体可分为10个小小区,他们分别是Crescent Beach、Crescent Heights、Elgin、Chantrell Creek、Grandview Heights、Hazelmere、Johnson Heights、Morgan Creek、Ocean Park以及Sunnyside。

南素里有多个成熟的购物中心,Semiahmoo Center、 Morgan Crossing、South Exchange Mall、Windor Square Shopping Centre。 还将新建Superstore和Costco。除此之外,南素里距离美国边界很近,去美国购物很方便。

南素里白石镇紧邻大海,风景如画,宁静自然。市内有长达五公里的沙滩和海湾的温暖浅海,这里有两个可以亲水游泳的海滩。Crescent Beach 和 White Rock Beach、Crescent Beach是BC省重要的候鸟栖息地。White Rock Beach是加拿大久负盛名的海滩之一。

南素里的房子或许没有素里另外几个小区新,但这边却让人感觉更有底蕴、更有韵味。街区宁静、祥和,一派北美海边度假小镇的恬淡风情。当地居民以白人为主,即使是在非英语族裔中,德裔人士也是本区的第一大户。而华人、印度人、韩国人在南素里的人数差不多,所占的比例都不是很大。南素里居民年平均收入超过10万加币,号称素里的富人区。

夏季平均气温为摄氏23度,冬季平均气温为摄氏6度。如果大温菲沙谷是加拿大气候最好的地段,南素里白石就是他们的第一名。南素里大大小小的花园也数不胜数。著名公园有Crescent Park、Centennial Park、Elgin Heritage Park、和平门公园。

南素里拥有大约10535名长者居民,是素里市拥有年龄超过60岁的长者居民密度最高的小区。根据2001年的人口普查数据,南素里总人口是53980人。官方预计,南素里的人口将在2046年达到近15万。

名校多教育有优势

南素里的教育质量令华人满意。南素里地区中学、小学、公立私立一共十多所,有三所著名的公立中学:Semiahmoo Secondary School很受华人欢迎,主要是因为有IB班,附近居民多为中等收入者。特别值得一提的是这个学校的乐队,在北美较有名气,经常去国外参加比赛并获奖;另一所 Earl Marriott Secondary School,白人多、华人相对较少,现在由于周边房地产发展太快,已经人满为患了,这个学校有冰球特殊项目,篮、排球、垒球、女子足球水平很高,学校的话剧小组在全国获过奖,附近的居民蓝领较多,该校ESL比例在南素里和白石的三所中学中最低;第三所公立高中是Elgin Park Secondary School,2011-2012年在284所中学中,该校排名第44位。

南素里还有一所顶尖的私立中学Southridge School,号称是培养影响世界人物的学校。设有从学前班到12年级。其小学在全省850所学校中排名第一,中学全省274所学校连续10年排名前三名。由于附近家庭收入较高,所以入学门坎也比较高,家庭背景审查较严,学业上也比较突出。学费每年一万多,赞助也自然是需要的。

商业工业发展生机勃勃

南素里以独立屋为主,152街是它主要的商业街。素里市近年来还加大对南素里的开发力度,计划将该区打造成一个全新的“市中心”。 以其“名校”、“豪宅”、“低价”三大亮点,吸引了愈来愈多华裔移民及投资人。业内人士更以“下一站,南素里”来形容该区的房产发展大势。

南素里还在进行Campbell Heights 工业园区的建设。该工业区位于南素里东部,属于轻工业和商业园区。占地面积1900英亩。目前一期工程已完工投入使用,有很多知名企业在那里入住。二期正在建设当中。未来这个工业园能带来2万多个就业机会。

南素里的交通越来越便利。99号省道跨越南素里,向南直达美加边境,并于和平门口岸连接5号州际公路交通方便;向北直通市区,贯穿Delta、列治文,并可连接91号公路。南北向的15号省道则连接1号省道以及另一个美加口岸。临近两个通往美国的海关关口,10分钟即可到达美国;在16街与99号省道新修建了高架桥。

由于地缘关系,过往华裔移民置业大多集中在邻近温哥华国际机场的列治文及温哥华西区,但随着温哥华西区屋价己大幅飙升;而列治文则因为华人过度密集,部分希望前来“避世”的中国富豪,已同时将眼光投向新开发的南素里地区。

欢迎前往加拿大房闻速递

关注居外网官方微信:居外资讯(juwai-com),每日阅读精选海外文章。【扫描右侧二维码,关注居外资讯】

 

国际酒店公寓投报高达6% 成海外投资新趋势

出国买房是近年来海外投资主流,接下来,出国“买酒店”将成为新一波投资热潮,尤其投资五星级以上的国际酒店级公寓,租金报酬率高达6%以上,因具备“高保值性、高投报率、高成长潜力”3高,让全球顶端投资者趋之若鹜。

国际酒店公寓投报高达6% 成海外投资新趋势
出国“买酒店”将成为新一波投资热潮

私募基金积极买国际酒店国际顶级酒店公寓或 villa的投资,买主因为拥有产权,具备“可自住、可出租、可转售”三大特色,买主可收取租金以换取长期投资收益,或出售赚取差价,因此国际城市的好地 段成为投资酒店级公寓的首要考量,市场上若有整栋酒店出售,马上有投资财团、私募基金全栋收购,由此可见,全球投资眼光都聚焦亚洲国际酒店。

国际上,投资酒店公寓或villa已成趋势,Villa型态的投资,包括有Banyan Tree悦榕集团顶级度假酒店、由SCDA规划设计的巴里岛 Alila Villas Soori苏里区,以及WOHA规画设计的Alila Villas Uluwatu乌鲁瓦图等。

酒店公寓方面,随着全球饭店集团以及私募基金积极在中国并购酒店,这股热潮正风行中国大陆主要城市,以北京、上海、中国香港、南京为主。图片1

北京、上海、南京如火如荼开酒店式公寓中国经济强权不容忽视,国际饭店集团看好中国一带一路、亚投行与经贸优惠条款下,会带来国际级商务人士往返中国城镇洽商的频率变高,进而产生庞大长期出差的居住需求,催生中国一二线城市酒店级公寓商机,包括:半岛酒店、四季酒店、励骏酒店及来自中国台湾的涵碧楼酒店等集团,分别部署在上海、中国香港、北京与南京,这股酒店级公寓商机也朝二线、三线城镇开始拓展。

中国主要城市的酒店级公寓需求不断攀升,系因酒店公寓采五星以上饭店服务,房型规格都是行政套房与总统套房的级别,并增加厨房空间和管家服务,提供跨国企业高管人才长期居住生活的酒店服务。

乡林集团洞烛先机,已在中国各城镇布局涵碧楼酒店公寓、Villa和写字楼(商办),不仅在华人圈造成话题,涵碧楼集团的全球发展战略如中国的“一带一路”,计划在全球开幕30家涵碧楼酒店,下阶段即将进军东南亚及欧美市场。

国内金控海外投资部高层表示,高资产族布局海外投资要注意风险管理,已开发国家如日本、澳洲及中国,政策与产业发展稳健,较无风险性,反观热门的东南亚国家,如:马来西亚、印尼不仅有排华暴动疑虑,执政党变动容易造成政策摆动的隐忧,东南亚虽投资总额低、风险相对高。

浏览居外【名家专栏】栏目,了解海外房产投资独家专业解读。

华人疯狂买房推高房价:日本人哭了

中国人海外购房再现热潮,曾一度掀起悉尼、温哥华和美国房价攀升,如今因日元贬值和奥运等因素将眼光投向日本,促使日本当地房价上涨。

华人疯狂买房推高房价:日本人哭了点击查看更多日本房产

据报道,之前已经席卷悉尼温哥华美国的中国人扫房热潮如今又蔓延到了日本:一辆又一辆大巴满载着来自中国的购房者络绎不绝来到这里,推动当地房价节节攀升。

据报道, 北京的房地产中介如今每月两次组团进行为期三天的东京、大阪看房之旅,一团40人的看房团来这里的目的就是要寻找海外投资的合适之地。中国房地产投资者开始心仪日本房产,一是因为日元现已跌至22年低点,二是因为看好2020年东京奥运,认定这一题材有望推高房价,复制2008北京奥运带动当地房价上涨的辉煌。上海买房团不久也将启动。

据不动产经济研究所称,东京的公寓价格现已涨至1990年代初以来的最高水平,两年涨幅达到了11%,一定程度上,这要归因于刚刚兴起的中国人投资日本房地产的热潮,不过对于当地人来说,这绝对不是一个好消息,因为房价高的他们难以承受。

中国房地产中介搜房的大阪代理人Zhou Yinan说,需求简直就像井喷。

浏览居外【名家专栏】栏目,了解海外房产投资独家专业解读。

 

专家解析:英国房价与学校之间的联系

英国的中小学和大学的教育质量在全世界是公认的可,对国际买家有着显著——而且仍在增长中——的吸引力。根据私立学校委员会(Independent Schools Council)发布的数据,目前有超过2.4万名海外儿童就读于英国,比起2007年时的2万人增幅显著。

对于许多有孩子的海外家长,在英国留学是房产投资的催化剂——无论是学生公寓还是大型的家庭住宅。而我们的研究显示了英国房价增长与学校之间的相关性,这对寻求强劲租金收益和资本回报率的投资者是个关键的因素。

专家解析:英国房价与学校之间的联系

 

英国优质学区房推荐

研究分析了英格兰和威尔士私立学校半径两英里内的房价,发现这些地区的平均房价显著高于全国平均水平。在2014年的英国平均房价是173,500英镑,而私立学校半径两英里内的平均房价是354,000英镑。这对那些想为他们的孩子购买靠近学校房产的父母,或是寻找最好的租金回报的投资者来说是关键信息。

虽然私立学校和当地房地产价格之间不一定有因果关系,但良好的私立学校与其周围的房产的抢手程度之间确实存在相关性。接近最佳私立学校的房产价格都有显著地抬升,而且比起全国平均水平,这些房产都能够更快地从市场低迷中恢复。例如,当前的私立学校附近的房价与2007年的市场高峰期相比是116%,但英格兰和威尔士的平均房价则只有同期房价的98%。

在伦敦也有着相同的特征——英国首都的平均房价比2007年的市场高峰期高出30%。锦上添花的结果是伦敦私立学校附近的房价比高峰期高出66%。这种差别最显著的学校——Westminster School——附近的房价比2007年的峰值高出100%,其后的St Paul’s School周边房价则高出75%以上。

对于45万名就读于英国高等教育的海外本科生和研究生,他们的家长也会考虑在英国置办房产。在2013~14年,有25.8万名海外学生就读于英国大学本科,比上一年增长了4%。英格兰南部和西南部吸引的海外留学生人数最多,海外学生比例超过一成的大学中2/3大学位于英格兰南部和西南部。在过去10年中,来自亚洲和非洲的研究生数量翻了一番不止。

对于希望在大学城投资住房的人,有一点需要记住,高校不仅能够支持周边房产的房价和租金增长。它们也会带来工作机会,并吸引大规模的雇主——例如围绕剑桥大学和牛津大学的科技园——并进一步催生对住房的需求。不难看出,这对投资者来说也有显著的吸引力。

伦敦地铁将开通夜班车 周围房价走势分析

伦敦市交通局正式宣布,将于9月12日起,正式开通五条线路的夜班地铁服务。这五条线路分别为Jubilee、Victoria、Piccadilly、Central和Northern地铁线。

按照TFL(Transport for London,伦敦交通局)关于交通便利程度和房价的关系研究显示,通勤时间每减少5分钟,平均房价就高出约10万英镑。因此,任何一条加开的夜班车、新修的地铁所节省的旅途时间,都将以房地产价格上升的形式兑现。

初期开通夜班车的线路,将局限在每周五和周六两个夜晚,如果运营成功,将会考虑其它夜晚或其他线路的通宵服务。其中Jubilee、Victoria、Piccadilly、Central四条线路的夜班车为每小时六班,Northern线每小时为8班车次。

伦敦地铁将开通夜班车 周围房价走势分析

Jubilee与Victoria线路最为繁忙 增开沿线将增加2000个就业机会

伦敦夜间地铁线路开通具体细节:

1、Jubilee and Victoria lines全线运营,每10分钟一趟车。

2、Central line:White City和Leytonstone站之间,每10分钟一趟车;Ealing Broadway到White City、Leytonstone到Loughton/ Hainault之间,每20分钟一趟车。其它区间暂不运营夜班车。

3、Northern line:Morden和Camden Town之间每8分钟一趟车;Camden Town 和High Barnet / Edgware之间每15分钟一趟车。其它区间暂不运营夜班车。

4、Piccadilly line:Cockfosters到Heathrow Terminal 5每10分钟一趟车;其它区段暂不运营夜班车。

伦敦交通局预计,从半夜00:30到凌晨6点,将会有18万人次乘坐夜班车。和公共汽车相比,平均节省时间20分钟,最多能节省60到90分钟的旅行时间。平均节约的出租车费用为18英镑,最多可达110英镑。

夜班车的开通,将为伦敦经济增添3.6亿英镑的产值,增加2000个就业机会,其中1700各岗位直接产生于餐馆、酒吧、剧场、夜总会等娱乐服务场所。当伦敦成为不夜城,经济向好,夜班车地铁沿线的房产将更加抢手。

Victoria线全线成为“不眠地段” Vauxball站将成为伦敦重建项目核心

建于上世纪60年代的维多利亚线地铁曾是伦敦50年来第一条全部使用新列车的线路。它覆盖伦敦交通1、2和3区,就每英里的平均旅客数来说,维多利亚线是众多线路中最为密集的线路,每年输送2亿名乘客。

此外,它还是唯一一条全部在地面以下运行的主干线路,因此站点也更为密集。

值得注意的是,Vauxhall是维多利亚线在泰晤士河南岸的第一站,也是伦敦最大规模重建项目的核心。未来,面积450英亩的九榆新区项目将打造一个全新的河畔居住区。

同时,备受瞩目的中国房企开发项目“伦敦one”也紧邻Vauxball,坐落在泰晤士河畔。仅需步行5~10分钟,消费者就可到达Vauxball地铁站。随着,该站周围众多住宅群的重建与开发,房价预计将在未来五年内增幅超过15%。

“伦敦ONE”项目也是中国房企在欧洲投资的最大单体项目。该项目共提供439套住宅产品,而一期推出的66套住宅产品一经推出已全部售出。在二期楼盘销售期间,“伦敦ONE”泰晤士河畔公馆受到了全球投资者的广泛关注。

Finsbury Park也是维多利亚线上房价较低且交通便利的地区。新建的公寓项目主要吸引的是那些希望感受到都市节奏的单身人士或情侣。

如果不考虑它不够华丽的外型,Tottenham Hale还是一个值得关注的区域。重建工程将使这里焕然一新,目前这里还是伦敦三区内房价最低的。

英国低利率时代 投资者如何明智投资?

英国房屋贷款市场来说,过去的2014年颇为波折起伏。上半年房市复苏,但是英国政府推出的多重措施却减缓了按揭的发放。下半年房市减速,但疲软的经济却让按揭利率大幅下滑。至2015年,已经可以说处于一个利率在历史低点的时代。那么,在这样的经济环境下有怎样的优质按揭,投资者们又应怎样利用这个时代的低利率呢?

1、创历史纪录的按揭利率低点

保持低位的基础利率

从去年下半年开始,英国央行的基准利率加息的前景不断黯淡。时至今日,许多经济学家预计英国央行至少12个月之内不会加息。例如,英国央行首席经济学家安迪.霍尔丹(AndyHaldane)表示由于全球经济增长疲软、工资上涨缓慢、政治和金融风险,经济前景已经恶化,这也意味着利率将在“更长的时间内保持低位”。

由于决定按揭利率的一个关键因素——掉期利率(SwapRate)的涨落与央行的基础利率变化前景息息相关,因此的黯淡的加息前景也带来了掉期利率的下滑。这也克服了贷款资助(FundingforLending)计划的结束所带来的不利因素,并为贷款机构提供了便宜的资金。

竞争带来廉价的资金

另一方面,欧洲地区以至全球的暗淡经济前景、工资与房价增速的脱节也限制了市场对未来房价的预期。房市从去年下半年已开始失速,购房按揭的需求也相应下降。英国央行的去年年底发布的数据显示,2014年11月的购房按揭批准数量为59,029,比起1月时的76,611降低将近二成。因此,面对着减速市场的众多按揭机构都在想着如何把有限的购房者发展成自己的客户。

为了限制房市的泡沫风险,英国金融市场行为监管局(FCA)和英国央行在2014年分别发布了按揭市场回顾(MortgageMarketReview,MMR)和对高风险的按揭数量的限制。这都使得首付不足的按揭申请人受到很大限制。不过时至今日,这些严格规范所带来的影响已经被市场吸收,贷款机构的竞争已经把资金价格的下滑直接传递到了借款人终端。

创历史纪录的按揭利率低点

根据Moneyfacts发布的数据,五年期定息按揭的平均利率在2010年是6%,而现在仅为3.73%,几近腰斩;而二年期定息按揭的平均利率也从2013年的4.11%降至当前的3.27%。即使那些较为罕见的十年期定息按揭利率,也有显著的下降。

定息的购房出租按揭利率也处在有史以来的最低记录,平均利率仅为3.82%,而且产品数量也在一个月之内从757上升到811。

五年期定息按揭

五年前(2010年),以借贷15万英镑计算。首付25%的按揭最好产品来自Mansfield建设协会,利率4.75%,每月还款为855英镑。

当前五年期定息按揭(首付25%)最好产品来自Tesco银行,利率2.69%,每月还款额为687英镑,五年内将节省10,080英镑。

如果您有35%的首付,First Direct还提供了利率为2.29%的五年期定息按揭。

二年期定息按揭

二年前(2013年),首付25%的最好产品来自Chelsea建设协会,利率2.64%。以借贷15万英镑计算,每月还款684英镑。

当前Tesco银行提供利率1.59%的产品,每月还款606英镑,二年共节省1872英镑。

First Direct的母银行汇丰银行(HSBC),还提供了最廉价的二年期定息按揭:首付40%,利率1.19%。

十年期定息按揭

十年前(2005年)Northern Rock的产品(首付15%,利率4.99%)来计算,每月还款876英镑。

现在Woolwich建设协会提供了利率3.49%的按揭,每月还款750英镑。十年节省15,120英镑。

如果您有40%的首付,那么First Direct提供的十年期定息的利率为2.89%,手续费950英镑,可以节省更多。

2、财务方略A:谨慎还款

2007年前后,让世界陷入了有史以来最严重的经济衰退的原因正是疯狂发行的房屋贷款。当时从个人到银行,都认为房价必然会涨,因此购房与发放房屋贷款是稳赚不赔的生意。银行发放了大量不负责任的按揭,结果积累的潜伏风险在盛宴结束的时候让全世界都陷入了数年的萧条与信贷紧缩。

殷鉴不远。因此,身处这个低利率的时代,审慎的方案是把偿还抵押贷款作为重中之重。利用低利率的优势转按揭,清除尽可能多的债务。

这其实很简单,没有任何风险而且可以节约很多资金。比方说,你有一个30万英镑的按揭,还需要偿还20年,你的按揭处在标准可变利率,当前3.99%,也就是每月1,816英镑的还款,如果你切换到FirstDirect的终身跟踪按揭,利率为央行的基础利率(当前0.5%)加上1.29%,也就是1.79%,这将使您的每月还款降至1,488英镑,每月节省328英镑。在此基础上,如果你保持每月1,816英镑的还款额度,也就是超额支付,你会提前四年清偿债务,并总共节省下9.1万英镑的利息。

如果您希望把按揭设为定息,那么当前有五年期的定息按揭,利率2.29%,这使您的每月还款降低200英镑。假设您以后也能按照这个利率偿还按揭的话,那么你偿还的总额将减少13,855英镑,并可提前32个月清偿。

虽然看起来定息按揭的优势没有终身跟踪那么大,但是如果基础利率在2年之后开始上涨,定息按揭会给你更多的确定性。不过终身跟踪按揭也有其独特优势,绝大多数都可以无惩罚的退出,届时您再换成合适的定息按揭即可。但关键在于把握住当前的低利率,不要无所作为。

只要让你的每月还款额度维持在现有的水平,那么利率的降低就会让您更快的清偿,并给你的财务状况带来可观的提升,使您能够有财力去考虑其他方面,例如在养老金中投入更多。

从现金的实际回报率来看,超额支付利率为3%的按揭,对按照基本个人所得税率20%缴税的人相当于3.75%的储蓄利率,而对更高个人所得税率40%缴税的人则相当于5%的储蓄利率。

从贷款机构的角度来说,如果客户想要超额支付并加速清偿贷款,大多数贷款机构会给客户一定的灵活性。不过超额支付之前,请详细检查您的合同,通常每年最多可以多交10%,但是少数贷款机构的合同可能会施加严厉的惩罚。如果你的按揭是终身跟踪的或标准可变利率,那么通常对超额支付没有限制,可以充分利用。

3、财务方略B:借款投资

当今是低利率的时代,如果敢于多承担一些风险的话,完全可以把房屋的产权释出,然后籍此投资其他收益更高的项目——甚至购房出租。不过,如果要把释出的产权用于投资的话,您就需要额外考虑缴纳个人所得税的问题,而且还需要有不错的回报率才值得一做。

如果您已经积攒起了房产的一定股份,那么您可以用这些钱来做一定的投资。对房产本身来说,释出的产权可以用于房产本身的改造,扩建或改造厨房都可以为房产带来可观的升值。以利率为1.64%的两年期定息利率为例,贷款10万英镑,那么按揭的手续费加上利息也超不过4,000英镑,但是为房产带来的升值可能会远高于这个成本。

如果您打算更进一步,用借来的钱投资并收取回报,那么最简单的也最安全的,就是存入银行收利息。

如果以1.64%的按揭利率作为标准,并假设你需要缴纳20%的个人所得税,那么只要银行的存款利率高于2.05%就是有赚头的。当前有好几个2年期的定息储蓄账户利率高过2.05%,其中最好的是AlRayan银行,利率2.3%。如果您缴纳40%的个人所得税,那么,你需要至少2.8%的回报率,才能抵消1.64%的按揭利率——这在当今的低利率时代,并不好找,不过Santander银行的现金账户(Current Account)会为最多2万英镑提供3%的储蓄利率。

你也可以投资于富时100,(20%个人所得税)税后的分红回报远高于3%。

如果您打算利用当前的低利率来产权释出你现有房产的产权,然后购房出租。那么也可以算一笔账:假设你从主家释放出10万英镑的产权,利率1.64%。然后你可以用这笔钱作为首付,然后购房出租。以伦敦东南部佩卡姆地区(Peckham)的三卧室的前政府保障房产为例,价值30万英镑,目前的月租金为1820英镑。目前最好的仅付利息的二年期定息购房出租按揭利率为2.64%,也就是每月还款440英镑(别忘了这部分支出可用于扣税),除去其他的一些费用和前期费用,平均下来这两年的每月利润可以超过1,300英镑。而且这只是租金的收益。

而在两年之后出售房产的时候,房产很可能已有显著的升值,这又是一笔额外的收入。英国预算责任办公室预测房价从2015年4月开始,四年内将上涨19%。照此计算,四年后房产的增值还将为您带来5.7万英镑。

显然,承担了更大的风险也有更大的回报。只要不被贪婪占据了内心,理性的分析与精细的计算还是可以帮助有准备的人的

韦朝贺专栏全集:

专业房产投资人韦朝贺详解英国房产投资

欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问及发表评论,或邮件david.wei@affinityrepe.com与David零距离接触。

美国房产内部人士深度解读:美国房地产业务是如何运作

业内人士分析:美国房地产业务是如何运作

像大多数公司一样,我们试图用简洁的表现,干净的小册子承载着每一个我们希望推动的机会。我们很少(如果有的话)公开一个物业是如何从开始到进入最终市场这一征程的关键细节。例如,我们不谈论从何处找到房源、房屋曾经的状况、谁在交易过程中房产增值,及利润是如何被分配的。

今天,我将采用我们通常做广告的方法,向您展示美国房地产业务是如何运作的。它远比你所看到的纯粹的上市房源信息和你所相信的交易历史,更为复杂和多层次。

想想你最近买的任何一件东西——它可能是一顿饭、一张机票或一件家具。不管是什么,当最终产品到达到您手中时,各种各样的专业人士都有赚到生活费。房地产也没有什么不同。

在这里我将写下美国房地产市场里每一类关键参与者的特征、他们的动机以及他们如何从投资者手中赚到钱。

我喜欢在房地产行业工作,但它可能是一种非常混乱的生意。我在很久以前就领悟到的一点是:那些以最低价买到房产的人,通常值得拥有这些房产,因为他们要承受更多的风险并投入大量的工作。下面让我来解释一下。

有许多不同类型的人涉足房地产。但如果用一句通俗易懂的话来总结,可以说美国的房地产行业是由房源供应商、修缮投资客、房地产经纪人房东,这四类参与者所组成。他们有着非常不同的商业模式和动机。以下是每一类参与者的简要说明:

阶段:投资大鳄——房源供应商

这里所说的房源供应商,是那种抛头露面找房子的人——他们在任何可能的地方寻找交易机会,包括房屋拍卖会。他们中的很多行为,比如在灯柱和街道角落贴上“我们现金买房”的告示等,已被我们熟悉。而他们中的另外一些人,每月都发出成千上万相似的信件,试图找出潜在的卖家和场外交易机会。

一些比较专业的房源供应商会避开直接营销,他们熟知当地县级法院的司法拍卖和Auction.com之类的大公司组织的民办拍卖的程序,并能辨识其中的陷阱。

虽然方式可能有很大差异,但一个房源供应商的主要目的还是促成合同交易。一旦做到了这一点,他们的首要任务就变成将地产迅速出售或转让给第三方,以获取利益,然后直接关注下一笔交易。美国的售房人员是在一个快速、批量化的环境中工作,他们中的大多数人不装修房子,也不将房子出售给要求更加苛刻的普通公众。

阶段:修缮投资客——重修后再出售获利

同样与中国的装修者不同,这类参与者擅长从房源供应者处买入原始房屋,即一手房源,然后进行必要的整修,使房屋增值,如更换新屋顶、新电气系统、新厨房和卫生间等,将房屋升级到可以出租或更宜居的层次。

除了要善于与卖家谈判,想在这一领域取得成功的关键,是要能够识别物业的哪些部分需要翻新、要花多少成本、要耗费多长时间以及翻新后的实际价值是多少。当然,管理现金流也很重要。

阶段:房地产经纪——必不可少的中间人

对房地产代理最好的形容是“中间人”。在大部分的房地产交易来里,房地产代理是买家和卖家之间的重要桥梁。他们通常在每次买卖中赚取3%-6%的佣金。他们有办法获得自己的专属房源,也能与其他房地产经纪人和经纪公司共享房源。从我们开始推销美国房产的一刻起,就与经纪人和经纪公司有密切合作。

第四阶段:房东——数以万计的普通买家

想想这些令人难以置信的统计:美国逾三分之一的住宅物业,都为房东所有。这些业主中,有的是拥有价值数百亿美元投资组合的大型对冲基金,还有的是拥有数百万美元投资组合的专业投资者。

另一部分业主是资金实力相对较小的购买者,是我们的主要客户。这类业主是普通人,有全职工作,他们将房地产视为将额外的现金和储蓄做生产性利用的一种方式。

通常,他们的计划是建立一个适度的房地产投资组合,以便生活发生变化时他们能有所依靠,例如遇到退休、或支付大学学费和大笔医疗费用的情况。除了极少数外,大部分业主没有时间和专业知识,来做售房开发商和房屋装修者整个工作日做的事情。

美国房市的典型场景

通常情况下,一个房源供应商可能从一次美国县法院的法拍房拍卖(foreclosure auctions)中接手一批物业,出售给一位修缮投资客。后者将房屋翻新,再通过一个房产中介,将房屋出售给买家。产业链中的每个人,一路上都在给房屋增值,并都有自己的商业模式。所以我认为一个完全翻新过的房屋,价值要远超过一个不适宜居住的烂摊子。要了解这点,我们先看以下这个典型的案例:

最近,有一个客户在网站上搜索发现:一个性价比非常高的房屋,六个月前从法拍房拍卖场中30,000美元就被接手了,而三个月前还只值40,000美元,现在却卖出了70,000美元的高价。

那么,在以上这个场景中,谁被宰了?是在经过一番研究和投标之后获利10,000美元的房源供应商,是绑定自己的现金和管理大量翻新工作后挣到15,000美元的修缮投资客,还是以略低于市场价的价格购买了可以出租的房屋、获得9%的净回报的普通买房者? 

在我看来,没人会做亏本生意,也没有人被宰,只是不同的参与者,在这个行业的不同领域,做各自的生意。不信?且看下面的深入解读:

  • 房源供应者:以3万美元的价格,获得原价4万美元的法拍房,之后,快速地以4万美元的价格卖给修缮投资客,获利1万美元;
  • 修缮投资客:4万美元买来后,花费大概1.5万美元进行重新翻新,然后在房产经纪的协助下,以7万美元的价格卖给普通买家,获利1.5万美元;
  • 房产经纪:在房屋的买卖过程中,大概获得了6%的收益,约为4200美元;
  • 普通买家:购买后自住,或用于出租,获得的净回报约为9%

每个参与者都从中获利,可谓皆大欢喜!

 

 

Colin Murphy专栏全集:

Colin Murphy与美国房产投资

欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问及发表评论,或进入Torcana官网了解更多。