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美國購房流程

美國房產歷史上歷經4次大規模房產危機，每次都強勁復蘇，參照以往美國房市幾十年的歷史數據，可以總結出以下3條基本規律：

紐約購房指南：高端房產專家詳解紐約買房那些事兒

根據世邦魏理仕發布的《2016年上半年亞洲投資者跨國房地產投資報告》，美國成為了中國投資者乃至亞洲投資者最青睞的海外房地產投資目的地。從城市來看，紐約取代了倫敦，成為了亞洲投資者最歡迎的目標城市。那麽，如何入手紐約房產獲取最大的投資回報呢？【閱讀原文】

怎樣在美國建造新房？

資產配置全球化時代，到美國這個最熱的投資目的地買房已不再新鮮。不過，由於各種關系，美國房產市場上大多數房源都是早已建造好的二手房。對於喜歡新房的中國買家來說，新房肯定是首選，如果是按照自己意願建造的新房，那就再好不過了！【閱讀原文】

美國買房必讀：關於美國物業管理（HOA）這些事

到美國很多朋友赴美買房後，都會接觸到壹個名詞“HOA” （Home Owner’sAssociation，簡稱HOA）。HOA是美國的業主協會的英文縮寫，也可稱物業管理，是投資者們在買房後必須要接觸到的壹個機構。本文為大家介紹了美國HOA以及相關的壹些內容。【閱讀原文】

海外買家如何在美國買房貸款

當前，中國“土豪”以豪爽的全現金付款和搶購豪宅而聞名於世。因為方便快捷、且無後顧之憂，部分資金雄厚的投資者都選擇了壹次性付清。不過，對於普通投資者來說，如果能通過貸款來購買美國房產，也不是為壹個很好的投資手段！【閱讀原文】

盤點中國人在美國買房時最愛問的23個問題

美國買房如今已成為眾多人的選擇，無論是為將來自己養老還是為孩子創造更好的未來，美國是人們心中的首選。很多朋友向居外網詢問美國買房相關事宜，問題多種多樣，在這裏給大家做壹個簡要歸納。【閱讀原文】

在美國買房如何確保交易安全

近年國內買家到美國買房投資的話題非常熱門，但大多數的買家對於投資國外房地產總有許多顧慮。在國內購買房產都會遇上這樣那樣的問題，若是要投資美國房產，不僅人生地不熟，就連交易流程也不清楚，有各種顧慮不無道理。這裏我們不妨跟著居外來探討壹下美國房產市場的安全性，以及在美購房的可行性。【閱讀原文】

去美國買房公寓還是獨立房

去美國買房的時候，由於沒有在美國生活過的經驗，都會有這樣的問題：美國有house和condo兩種房屋類型，我應該買什麽樣的房子最合適？下面，居外網來跟大家討論壹下兩種房屋各自的優勢，看看到底哪種類型更適合妳。【閱讀原文】

美國的租金回報率有多高，算算就知道

很多朋友有興趣購買美國的房產，作為投資持有並出租。通過出租房產，每年可以獲得固定的投資回報，但是在面對投資的選擇時，很多人並不知道自己將要購買的房產，每年出租帶來的租金回報率有多少。居外針對這壹情況，簡單介紹壹下租金回報率的計算方法，為投資者提供參考。【閱讀原文】

去美國買房，妳的資金準備夠了麽？

當前，到美國買房已成為國內高凈值人士的熱門選擇，或自住，或成為重要的投資理財選擇。不過，對於大部分打算到美國買房的國內買家來說，必須了解的問題是：妳的資金準備夠了嗎？妳知道在美國買房，除了房價本身，還包括不菲的買房費用和持有費用嗎？且看居外網為妳壹壹介紹。【閱讀原文】

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中國投資者還能在澳大利亞獲得抵押貸款嗎？| 澳洲

內容摘要

澳大利亞主要銀行已經幾乎不可能向中國公民貸款，但有一些非銀行放貸機構卻可以。
中國公民如果是貸款建房、購買閑置土地、地建房或面積小於50平方米的單位，將無法獲得貸款。
貸款政策雖然復雜，但只要加上些創意，你可以最大化可貸款的金額。

過去的一年裡，中國投資者想要在澳大利亞獲得抵押貸款的資格非常之難。包括聯邦銀行、澳大利亞國民銀行、澳新銀行和西太平洋銀行等澳大利亞大型銀行大部分上完全停止貸款給外國投資者。

即便不是如此，獲得抵押貸款已經非常困難，以至於外國投資者無論是出自何種意圖和目的，都不可能獲得抵押貸款。

不幸的是，這阻止了許多中國投資者繼續構建房地產投資組合，在這個全球增長最快之一的房地產市場上購買房地產。

最近，一些非銀行放貸機構重新進入這個市場來填補主要銀行留下的這一缺口，但貸款政策仍然趨嚴。

為什麼澳大利亞銀行停止給中國投資者貸款？

大約2 – 3年前，澳大利亞政府開始越發關注澳大利亞銀行貸款給外國投資者的比重。

他們認為這是澳大利亞房地產市場持續增長的主要動力之一。然而，真正壓斷駱駝背脊的是澳大利亞（APRA）審慎監管局發現大量的洗錢計劃。

為了獲得這些住房貸款銀行，提供給銀行的銀行對賬單、工資單、稅單造假現像屢見不鮮。

自此，律師、房地產經紀人和銀行開始格外警惕造假欺詐。

現在該怎樣做才能在澳大利亞獲得抵押貸款？

主要銀行和貸款機構不再接受以人民幣（元）評估你的收入和資產情況。

然而，澳大利亞一些專門從事放貸的機構最近又開始接受人民幣，並提供高達房價70%的貸款，最高可達100萬澳元。

他們通常會根據你收入的60 -70%，允許人民幣和澳元之間的彙率變動（AUD）。

一些最好的放貸的機構可接受90%的收入，提高貸款金額。

是否必須支付更高的貸款利率嗎？

目前只有幾家銀行可以貸款給中國投資者，這些銀行收取的利率通常略高於給澳大利亞本地公民的利率。

然而，你可以在采用基礎和專業貸款方案的同時，利用抵押貸款全部特性，比如對衝賬戶、信用卡和可隨意取款的功能。

留心這些房產限制

這些專業放貸機構不會接受部分類型房產的貸款。

中國投資者無法獲得以下類型房產的融資，除非是通過私人銀行後，而且你將支付更高的利率：

建築物
閑置土地
地建房
面積小於50平方米的單位
期房

以下幾條寶貴建議，幫您輕松獲批。

首先，確保具有最新的財政證明，並准備好提供如下證明中任何兩個：

最近3個月的銀行對賬單，顯示雇主定期彙給你的工資額度
2份工資單
一封來自雇主的證明信，解釋你的工作的性質和工作時期。

其次，確保還款記錄良好，無論是貸款還是債務，包括信用卡、個人貸款和學生貸款。
其中包括你在中國和澳大利亞的貸款。

最後，確保存款金額高。

找准好的貸款機構，並提交有力的抵押貸款申請，中國投資者仍有可能在澳大利亞獲得貸款。

澳洲房貸中介Home Loan Experts常務董事Otto Dargan專欄全集

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一讀搞定加拿大房貸（二）加國銀行業之春秋五霸 | 加拿大

在加拿大，說到房貸，不能不聊聊著名的BIG 5，即我們常說的五大。加國金融機構雖多如繁星，但真正主導市場利率和政策導向則非它們莫屬。因為它們的江湖地位，我們姑且謂之春秋五霸。接下來，有請五霸同學按照武力值，戰鬥力，身材噸位，霸氣指數等順序出場，讓我來給大家一一做個介紹：

1、RBC ROYAL BANK，漢語通譯為皇家銀行。以市值和資產論，該同學是名副其實的頭把交椅。起家於加東海濱城市Halifax，在20世紀上半葉經過一系列令人眼花繚亂的跨省並購之後，逐漸成為本國第一大銀行。該同學勢大力沉，作風彪悍，常常在利率變化時扮演帶頭大哥的角色。

2、TD CANADA TRUST，也就是我們常說的TD。中文喚做道明加拿大信托。名字有點兒拗口，這其實也是一系列並購的結果。TD的前身是兩家銀行：BANK OF TORONTO和 DOMINION BANK，兩位小同學在1955年一合計，與其被別人吞掉，還不如強強聯合，於是就有了TD的誕生。到了2000年，TD又出資80億把CANADA TRUST吃下，就構建了今日的TD CANADA TRUST的版圖。以資產市值，TD可算後來居上，位列榜眼多年，在2013年間，甚至一度小幅領先帶頭大哥，後又被大哥超越。值得稱道的是TD的分行營業時間，正是它首開先河，延長晚間及提供周六甚至周日的服務時間，吸引了大量的客戶群體，也倒逼其他銀行被迫跟進。

3、SCOTIABANK，漢譯名豐業銀行。“一般一般，全國第三”，說的就是這位同學。說一般其實也不一般，SCOTIABANK百多年來一直穩扎穩打，不是通過大宗收購合並，而是依靠穩健經營攢下了這一份探花的家業實為不易。探花同學眼看本國市場已瓜分殆盡，遂分兵海外，多年來致力於海外業務，以中南美洲著力尤甚，幾年前曾經因為外派干部緊缺，出現過只要會說西班牙語即刻連升三級的趣聞。

4、BMO（BANK OF MONTREAL），漢譯蒙特利爾銀行，滿地可銀行。資格最老，1817年就開門營業。作為從法語區走出來的一家老牌銀行，BMO的表現一直算中規中矩，雖無驚喜，也不差強人意，甚至偶爾會跳出來攪個局。當年5年固定一直在3.xx%徘徊的時候，就是BMO第一個祭出5年2.99%的超低利率震動了整個市場。1998年，RBC曾謀求與BMO的合並成為一個巨無霸，被當時的馬丁政府否決。

5、CIBC，漢譯名帝國銀行。帝國，聽起來很霸氣吧，其實跟前幾名比，CIBC是有些失落的。在1960’s那個黃金年代，當時的Canadian Bank of Commerce和Imperial Bank of Canada合並一躍成為本國規模最大的銀行，那時的CIBC，睥睨四方，一時風頭無兩。此後30年，CIBC都還一直在競爭中保持領先優勢。從下圖看，1997年那會兒，CIBC資產一度甚至略超RBC。可惜此後因為種種原因，CIBC增速明顯慢於對手們，現在差距已經越來越大。也是在1998年，TD與CIBC謀求合並，計劃遭到馬丁政府的斷然拒絕，理由是涉嫌壟斷，“不符合公眾利益”。馬丁本人被記者問及此事兩次，回答僅是短短的“No”，連個解釋都沒有。

下圖是截至2016年1月本國房貸市場份額對比。可以看出在房貸市場五大銀行穩穩占據了89%的空間，居於絕對的統治地位。換句話講，大部分客戶的貸款不管怎樣選擇，最終還是花落在這五家。

在產品高度同質化的今天，各大銀行的利率水平其實是很接近的。很少出現一個term不同銀行給出懸殊利率的情況。在選擇貸款機構的時候，人們真正要關心的是哪個銀行更適合自己？因為，你在挑選貸款機構的同時，它們也同時在挑選你。這就是我以前提到過的客戶與銀行的雙向博弈。比如，你是新移民，老移民或者是海外人士，自雇還是上班，你的資產淨值高低，你的首付比例，你的信用記錄如何，你的負債水平，你是買自住房還是投資房，你是購買（purchase）還是再融資（refinance），你是先買後賣，還是先賣後買，還是買了繼續買等等。每個人所處的情況不同，就要求有不同的解決方案。今天，貸款申請實際上已經成為一個復雜的金融決策過程，其目標就是為客戶的房產投資方程式找到一個最優解。關鍵是把握好從哪裡貸款，怎樣准備申請，才能保證成功率，才不至於出現申請屢屢遭拒，把好端端的case做爛的局面。

大多倫多地區知名貸款策劃師和房產投資專家李一飛專欄全集

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加拿大 | 一讀搞定加拿大房貸（一）房貸的前世與今生

引子

本來應網友要求，撰文談談房貸renew 和 refinance的話題。後轉念一想，與其寫這種隨機的話題，不如干脆寫一個系列，把關於加國房貸的方方面面都說個通通透透。既有連續性和系統性，又以讓更多讓讀者都能從中找到自己需要的東西。大概想了一下，從今天概述開始，接下來會涵蓋的話題包括：加國貸款機構，獲得貸款的渠道途徑，貸款經紀，銀行agent及分行，審批的流程，申請人的資質，個人信用管理，renew和refinance，怎樣應對銀行罰款，port和blend，等等。

房貸的前世與今生

房屋貸款，是把房地產實物抵押給金融機構獲得融資。其英文mortgage是由兩個詞根mort和gage組成。 mort在拉丁文裡是指與死神相關的。mortal（致命的）這個詞便是由mort衍生而來。gage則暗含綁定之意，例如，engagement（訂婚），說白了就是某兩個人彼此被綁定了。mortgage在剛剛被發明出來時，它的本意就是一份終身賣身契，借款人會用長達幾十年的時間來慢慢償還這筆債務。彼時，房貸的關鍵詞除了利率還是利率，只有拿到盡可能低的利率，才能保證把借款成本保持最低。80年代那會19%的利率根本不是啥稀奇事。就算是本世紀初，能搞到5%的利率都高興地做夢能笑醒。

但是，在這樣的一個時代，當汽車可以無人駕駛，土豆也能當選總理，你就得知道，一切都是會變的。

今天，房貸已經迅速從過去單一的金融借貸關系，演變成了普通民眾對抗全球資產加速泡沫化的金融工具和護身利器。這裡，全球資產加速泡沫化的概念是Bruce Li的原創。過去，資產泡沫的概念雖屢屢被提及，但多是持泡沫將破裂之論調。Bruce堅定的認為，在一個相當長的周期內，這種泡沫非但不會破裂，更會呈現越來越加速之趨勢。有人說，泡沫終究會破裂。who cares？重要的不是泡沫何時破裂，而是這個過程你看到了沒有？參與了沒有？受益了沒有？

下面這張圖是世界主要央行的當前指導利率。日本是負利率，歐洲是零，美聯儲和加拿大央行是0.50。這些看似平常的數字其實是於無聲處聽驚雷：存錢的就是loser，投資的才是贏家。

有人說咋沒有天朝的？天朝利率水平也正處在史上最低水平。請看下面：

下面是加拿大的Prime Rate 80年來的圖表，怎麼樣，我們現在是不是身處一個百年一遇的低息時代？顯然，跟貨幣對應的資產，尤其是承擔貨幣蓄水池功能的房地產別無選擇，只有一路走高。這時，能否貸到款，買到房，實現以小博大，撬動資本杠杆，是擺在每一個不想在資產泡沫化大潮中被吞沒的人們面前的一個重要課題！

2006 - 2016年加拿大5年房貸優惠利率 — 2006 – 2016年加拿大5年房貸優惠利率

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葡萄牙買房移民稅費詳解

1. 過戶費市政稅（IMT）

a) 購房金額在50萬歐元以上的房產，過戶費為購房總金額的6%；

b) 購房金額在50萬歐元以下的房產，過戶費為購房總金額的6.5%；

c) 如客戶購置土地，過戶費為購置土地費用總額的5%；

d) 一次性支付。

例如：一棟50萬歐元的房產，應繳納過戶費30000歐元。

2. 不動產市政稅（IMI）

a) 每年征收，按房產總額的0.3%—0.8%征收；

b) 市政建築：0.3%—0.5%，鄉鎮建築：0.8%。

例如：一棟50萬歐元的房產，應繳納不動產市政稅：1500—4000歐元不等。

3. 印花稅（Stamp Duty）

a) 印花稅為購房總金額的0.8%；

b) 一次性支付；

例如：一棟50萬歐元的房產，應繳納印花稅4000歐元。

4. 購房合同注冊及認證費用：

1000歐元。

5. 稅號申請費：

所有購房及金居簽證申請人，必須在葡萄牙開設個人稅號並聘請稅務擔保人，費用為500-1000歐元。

一帶一路機遇：馬來西亞蓄勢待發

馬來西亞買房靠譜嗎？最近，我在網上看到一篇文章，說馬來西亞是一塊“福地”，因為這個地方沒有颱風、沒有海嘯，也沒有地震，更沒有核電廠。因著她的獨特地理位置，不只讓馬來西亞遠離自然災害，更使她成為東南亞另一個值得投資的國家。

馬來西亞位處東南亞的交通及經濟中心，亦是中國“一帶一路”計畫沿線其中一個最大的國家。馬來西亞是東盟十國中的第三大經濟體，僅次於印尼及泰國，領先新加坡。服務業、工業及農業分別佔該國GDP的55%、36%及9%。主要行業有電子、汽車、棕櫚油加工、建築、金融、保險、房地產、批發零售業。（馬來西亞首都）

馬來西亞毗鄰新加坡，無論語言、文化及政府均與新加坡相近，但新加坡貴為東南亞的經濟“老大哥”，其市場早已成熟飽和，競爭也非常激烈，也許不適合新的投資者貿然加入。相對之下，大馬市場仍存在發展空間，特別在房地產市場方面，新加坡的房價是馬來西亞的70倍，而馬來西亞去年的房價上漲了17%，漲幅是亞洲之冠，值得投資者留意。

年輕購買力助推高樓價

馬來西亞約70%人口屬於適齡工作組別（15至64歲），而當地消費開支增加，同時私人儲蓄率下降，令大馬成為消費力強勁的國家。而現時十多至二十多歲的大馬青年，即將成為樓市的主要買家，這些年輕購買力有望成為當地房價上升的催化劑。

為了吸引外國投資者及海外資金，大馬政府推出“馬來西亞第二家園計畫”，顧名思義就是希望投資者把她當成“第二個家”——雖然海外投資者只能投資或購買當地價值100萬馬幣以上的資產，但借貸比率可高達50%至60%，加上沒有限購規定，自由度比大部分國家大，對海外投資者來說，是非常吸引的條件。近年，多家中資大型發展商，包括碧桂園、富力及雅居樂等，紛紛向大馬進發，可見當地的發展可能性。

令吉下滑海外投資者愈買愈便宜

除了優秀的投資環境外，馬來西亞的貨幣令吉（Malaysian Ringgit、MYR）持續下滑，對海外投資者而言，馬來西亞資產可謂“愈來愈便宜”。單單以去年11月的令吉兌港元匯價比較，現時令吉已較一年前下跌5%；若以2014年11月的匯率計算，現時令吉更“便宜”了24%——換句話說，假設當地資產價格維持不變，中國香港投資者現在入市的話，比兩年前可謂打了個七六折。在美國預告明年將會升息3次、美元持續走強的情況下，相信令吉跌勢將會持續，繼續利好海外投資者。

馬來西亞最為國人熟識的城市，非首都吉隆坡莫屬。事實上，吉隆坡（Kuala Lumpur）亦是投資馬來西亞樓市的首選。吉隆坡是大馬華人的聚居地，加上大馬政府在2010年公佈了“大吉隆坡計畫”（Greater Kuala Lumpur），銳意要在2020年前，將吉隆坡打造成全球首20個宜居城市之一。加上連接吉隆坡及新加坡的隆新鐵路預計將於2021年啟用，屆時來往新加坡及吉隆坡所需的時間，將由原來的4小時大大縮減至1.5小時。現時吉隆坡的樓價僅僅是新加坡的三分之一，在交通時間減少下，相信吉隆坡的黃金地段如雙子塔一帶將成為搶手貨。

除了吉隆坡外，投資者亦可考慮較冷門的柔佛州依斯干達（Iskandar）及檳城（Penang）。依斯干達是大馬與新加坡兩地積極發展的經濟特區，與新加坡僅一個海港之隔，分為五大旗艦區，其中A區包括著名的旅遊景點樂高樂園（Legoland）、商業辦公室、酒店、購物商場等，著名地產商碧桂園亦在去年底於當地插旗，建設“森林城市”計畫。而一向大受旅客歡迎的度假勝地兼美食天堂檳城，其發展潛力同樣不可忽視，投資者不妨多加留意這兩個地點的發展潛力。

中國香港丶中國台灣及一帶一路房地產專家許志光專欄全集

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澳洲 | 在澳洲“以房養學”，父母與孩子如何聯名買房？

購買澳房，問及最多的除了價格稅貸、地域環境、發展趨勢外，聯名購房也成為越來越多購房者關心的問題。因此，本期的《土地法專欄》邀請擁有中澳兩國律師執業資格的林匯銘律師來解析澳洲聯名購房。

實務中，許多律所客戶或朋友都會在購房時詢問以誰的名義作為產權人最合適：自己一個人的名字，配偶的名字還是孩子的名字呢？其實在澳大利亞完善的土地法和財產法體制下，聯名購房是一個非常靈活的購房方式，可以是夫妻聯名，夫妻一方與孩子聯名，也可以是夫妻與孩子三人聯名。

共同共有 – Joint Tenancy

在聯名購房時，除非購房者作出特別聲明，一般都會按照共同共有來簽訂購房合同。

特點：

“不分你我”：所有購房者共同擁有該房產，即房屋風險、權利和收益由所有聯名者共同享有和分擔。
“生還原則”(Principle of Survivorship)：共同共有在遺產方面可以省掉許多麻煩，也少了很多法律的手續。如果其中一方過世，則其名下原有的權益便自動歸其余還在生的一方。

缺點：

如果其中一方想要把房產的產權租、售給第三方，則需要得到另一聯名者的同意。
如果當初買房的時候其中一方支付了比較多的首付，但是買房之後擁有產權的形式是共同共有，那麼對於房子的產權擁有就是50/50的比例。一般來說，即使將來賣掉房子的收益，也必須是以50/50的比例去分配。

案例解析：王大哥和王大嫂以共同共有聯名購房，則王大哥和王大嫂各自擁有該房產50%的所有權。如果王大哥去世，則其名下的所有權自動且立刻歸為王大嫂所有，即王大嫂成為唯一的業主。

如果王大哥、王大嫂和小王三人以共同共有聯名購房，則三人各自擁有該房產33.3%所有權，如果王大哥過世，其名下的所有權自動且立刻歸為王大嫂和小王所有，即王大嫂和小王各占該物業的50%所有權。

按份共有 – Tenancy in Common

特點：

“比例分你我”：與上述共同共有不同的是，購房者可以按照份數比例自由分配每位購房者名下對該物業的所有權。
“自由分配”:聯名者一方可以不需要獲得其他共享權益業主同意的情況下，較為自由的將屬於自己名下的利益自由轉售或送贈給他人。
“出資不同“的首選：如果在最初購買這個房子的時候，雙方所支付的首付是不一樣的話，那麼這種產權結構也是比較合適的。因為這種產權結構可以接受不同比例的擁有制度。

缺點：

購房者一方有權利將期所擁有的房屋產權賣給任何一個人，即使另外一方不同意也必須遵循。
如果果聯名者一方過世，房子不會自動轉到另外一個人的名下，而是需要按照遺囑來進行分配，法律手續較共同共有會相對繁瑣。

案例解析： 王大哥、王大嫂和小王三人三人以按份共有聯名購買房產，並決定出資最多的王大哥占該物業50%的利益，王大嫂占30%，小王占20%。如果王大嫂過世，則其名下這50%的利益可以作為遺產由其順位繼承人依《繼承法》全權繼承，而不是自動按25%與25%分配給王大嫂和小王。

總結：

如果買家決定以聯名的方式買房，無論是共同共有（Joint Tenancy）還是按份共有（Tenancy in Common），均需要在購房合同上將所有買家的名字列明，包括聯名方式。在繳納印花稅、房產過戶轉讓以及向土地局登記買家的產權時，都需要列明聯名買房的方式及比例。因此，在簽訂購房合同時，聯名者就需要將自己的聯名方式及比例分配告知律師，由律師建議買家最合適其情況的聯名方式。

在簽訂購房合同時，聯名者就需要將自己的聯名方式及比例分配告知律師，由律師建議買家最合適其情況的聯名方式

中澳雙證律師林匯銘專欄全集

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一帶一路機遇：越南樓市有錢途

提起越南，你會想起什麼？越南美食？度假勝地？還是名勝古跡？有沒有想過越南其實是個充滿投資機會的地方？趁資金還未攻陷這個漂亮的國家，快點來發掘她的黃金機遇吧！

在2011至2013年之間，越南曾經歷房地產市場泡沫爆破，當時房價暴跌、房地產積壓問題嚴重，在河內等城市更不難發現“爛尾樓”。但在越南政府的政策轉向、並開放投資機會予外國人後，在短短數年間，越南樓市已迅速恢復，可見這個國家的強勁“生命力”。

越南的發展或許比不上鄰近國家如泰國、印尼等，但越南近年積極打通國內與全球市場的連系，積極推廣越南的度假市場，同時拓展多條直達越南新興度假勝地峴港的航線，單單中國香港（截至2016年11月），每周就有最少14班航班來往峴港，非常方便。

越南近年已發展成為投資者在東南亞市場的新歡，原因大致可分為四方面。第一，與鄰近國家如泰國、馬來西亞等相比，越南政局相對穩定，減低投資當地的風險。第二，越南當地生活悠閑，既有各式美食，也有醉人的自然美景及歷史古跡，加上充足的基建及康樂設計，以及鄰近順化、美山聖地及會安等旅游熱點，令越南成為旅游人士的新寵兒。

外商限制少租金收益高

第三，為了吸引外來資金，越南政府在2015年7月起放寬外商、外籍投資者及越僑的購房規定，外國人可完全擁有當地房地產，而當地的租金收益更高達6%至7%，較一般已發展國家為高。越南中央銀行預計，2016年的越南僑民彙款將較去年增加15%至140億美元（約1086億港元），而根據2015年的數字，有20%僑民彙款流入當地房地產市場；加上越南央行在2015年12月將美元⬀款利率調低至零，進一步推動資金流向當地樓市，帶動房價持續攀升，投資前景值得看好。

最後一個讓越南炙手可熱的原因，就是在中國的“一帶一路”計劃中，越南是海路的重要一環。位於越南北部的海防港，是兩個經濟走廊的重要連接點，第一條路線連接南寧、諒山、河內和海防，另一條則連接昆明、老街、河內和海防。這兩條經濟走廊將令越南在中國產品對外運輸方面發揮更大作用，也促使越南向外國供應商進一步開放本地消費市場，並有助越南發展工業基地。

促進鄰國貿易推動基建建設

長遠來說，“一帶一路”計劃除了能帶動中國及越南之間的貿易外，還有望促進越南與東盟集團國家間的合作，更有助推動當地基建建設，對越南經濟百利而無一害。在經濟不斷增長下，當地樓價將有望穩步上揚。

由2015年起，越南每年都會頒發越南地產大獎，予表現出色、設計獨特或具環保意念的發展商、酒店及度假屋等。這個大獎不只令傳媒及公眾認識更多當地的房地產項目，投資者更可從得獎名單中，發掘具潛在回報的項目。

其中一個值得投資者注目的房地產項目，是位於沔中的Laguna Lăng Cô。Laguna Lăng Cô是越南首個以及最大的國際級綜合度假村，亦是越南人或海外人士於越南中部購買度假物業的熱門地點。這個占地280公頃的大型社區，是悅榕莊首個位於越南的投資項目，坐落於陵姑灣（Lang Co Bay）的附近，這個連綿3公裡的海灘，擁有原始天然美麗的海岸線，更可以眺望壯麗的東海景致，擁有醉人的天然景色，亦鄰近聯合國教科文組織世界文化遺產的著名地點。項目包括Laguna Park Lang Co、Angsana Residences Lang Co及Banyan Tree Residences Lang Co，單位由947至1637平方呎不等，入場費只需約212萬港元（27.3萬美元），絕對是投資者進軍越南房地產市場的最佳踏腳石。

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為什麼在英國買房有「安全感」？

在倫敦生活了數年後，終於在前幾年買了房。與在上海購房的經歷相比，覺得在英國買房流程中所親身經歷的風險防範措施，特別值得一說。

「安全感」很重要的一方面，來源於有律師和中介一起參與購房。

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在國內購房，幾乎都是中介在幫你搞定一切：看房、簽合同、聯繫銀行貸款，直到帶你去交易大廳交稅費，以及最後的交鑰匙和煤氣物業過戶。

而在英國，中介職責簡單明了——就是負責發佈賣房信息，和把買家的信息彙總給賣家，最後由賣家決定跟誰交易。雙方在價格上達成一致後，接下來就轉到律師那裡了。

上家和下家各自有自己的律師，代表雙方進行溝通。與國內不一樣的是，下家並不需要給上家支付定金，只需要將首付款打給自己的律師，之後銀行就會把貸款直接打給下家的律師。之後，下家律師則會把錢直接轉到上家律師賬戶上，再由律師轉給上家。收到房款的當天，房東會安排把鑰匙交給購房者。

此外，律師還會替購房者向政府交稅和其他費用，最後還會把房產證以掛號信的方式寄給購房者。

多半有人會問：中介和律師費一定很貴吧？事實是，下家是不需要支付中介費的！中介費由上家支付，大約是總價的1%～1.5%，與國內買賣雙方各出1%的中介費行情相比，英國的中介費顯然更低。而我在購買價值人民幣數百萬元的房子中，所花的律師費差不多是750鎊（1英鎊約等於10元人民幣），也並不算太貴。

一定又有人會問：既然這些事中介也能做，為什麼需要動用律師呢？

律師參與購房過程的最直接好處，是保證雙方交易都在法律的框架下進行。更重要的是，雙方律師「各為其主」，可以防範很多人為操作不規範的風險。比如國內的不少中介為了促成交易，會替賣家掩蓋房屋的某些缺陷。

律師參與的重要性，尤其在於他們可以運用自己的專業知識，保護相對「弱勢」的下家的利益。

比如律師會在國家地產登記局查證房屋所有權的註冊登記檔案情況是否真實、房權具體情況等。律師還會對房子的相關背景作全面調查，包括從政府部門收集所在地域自然環境情況、排水系統和未來建築規劃等，並提點有可能出現的負面因素。

我在買房時，律師就提醒我，這所房屋後面搭建的陽光房未向政府報批，需要扣除上家250鎊的申請費用。

我在購房中，曾經最擔心的是：這麼多的錢，經過兩家律師，最後才匯到房東手中，律師會不會攜款潛逃？賣方拿到錢後會不會賴賬？（英國是拿到鑰匙後律師才申請房產登記。）

我的中介跟我解釋說，這點完全不用擔心。首先這些律師行都是成立很多年的公司，非常有信譽。其次萬一發生這樣的事情，英國律師協會將會賠付全部的房款，購房人不會有任何損失。

那麼賣家有欺詐行為的話，怎麼辦呢？首先，如果在房屋登記上出現欺詐，一般會被買方律師發現。如果真的沒有發現，英國國家地產登記局也明確規定有對買家進行補償的相關政策。

如果購買的是期房或新房，開發商中途或出現問題，導致不能將房屋交至買家手中，怎麼辦？也不用太過擔心，因為買房者提前支付的款項，並不在開發商手中，而是交由第三方保管。即使買不到房，也不會出現開發商捲款逃跑的事。

在購房過程中，還會有專業機構對房屋進行安全檢測，他們會檢測出房屋是否有裂縫等非專業人士肉眼看不到的隱患。如果房屋老化或有潛在危險，都會在他們提供的檢測報告中給予提示。

我也曾經擔心：這些檢測機構會不會收了錢以後，隨便給一個報告？在英國生活多年的朋友笑著說，跟律師行一樣，這些機構都會為自己的專業服務承擔法律責任。一旦不實，可能會賠到破產，因此大可不必為此擔心。　　

在買房過程中，如果是銀行貸款，購房者還會被要求購買兩個強制保險：一是財產保險，二是人身保險。財產保險是指遇有意外大災而造成房屋破壞時，保險公司會賠付你重新建房屋的費用（賠付款項是總房價減去土地價值，因為土地還在）。人身保險則是指貸款者中的某一位發生身故時，保險公司會賠付掉你所欠銀行的所有貸款。這兩份保險的意義，一方面可有效保護銀行財產不受損失，另一方面對購房者也是一個很好的保護。

在英國買房，安全感還來自於很多方面。比如，任何一個人想擴建房屋或進行內部改造（比如要動承重牆），都需要當地政府的批准。政府機構還會監督施工中的每一個重要環節，以確保很多上百年的老建築不被隨意施工所破壞。

中國的房地產業仍然處在繁榮期，而英國在房屋交易過程中的這些規範房市交易，特別是保護普通購房者的做法，尤其值得中國借鑑。

（據悅居英國）

美國 | 紐約五大區，哪兒才是買房的熱門區域？

在海外投資者的眼裏，美國遍地都是寶，只要投資就能有回報。其實那只是因為選對了地方和選對了方式。紐約作為美國投資的熱門城市，自然也吸引了眾多投資者的目光。那麽問題來了，紐約的五大區，到底哪裏才適合買房投資呢？

根據紐約市行政規劃，紐約主要分為五個區：曼哈頓、布魯克林、皇後區、布朗克斯、史坦頓島。如下圖：

當然，這五個區都有海外投資人的置業足跡。根據紐約雜誌上報道的紐約大學研究數據表明的居住環境指標可以看到，影響我們買房最主要的要素有：

Top1:房屋的價格

Top2:交通的便利程度

Top3:便捷的生活購物

Top4:治安是否安全

Top5:文化豐富程度（藝術館，酒吧）

那麽下面就分別從布魯克林區、皇後區、布朗克斯區和史坦頓島的環境及房價情況來看看各區的熱門程度吧。

先來看壹下紐約五大區的房價成交中位數。美國Zillow房屋價值指數顯示，九月份曼哈頓的房價在紐約區最高，中位數約為112萬美元。其次是布魯克林，約64萬美元。史泰登和皇後區分別位列第三、四位，二者的房價中位數為$499000和$466500；布朗克斯房價最低，約37萬美元。

作為紐約的精華，既滿足學區的良好，也滿足了生活的多元化和便捷度等。曼哈頓區是紐約的市中心, 紐約最重要的商業、金融、保險機構均分布在這裏。

曼哈頓有很多非常好的中學和大學，其中包括世界排名前50的知名學府如哥倫比亞大學(Columbia University)、紐約大學(New York University)以及洛克斐勒大學(Rockefeller University)。曼哈頓四個推薦的購房區域主要圍繞中央公園(Central Park)、時代廣場（Time Square)、哥倫比亞大學和紐約大學。

在紐約曼哈頓擁有壹間房產是許多人的夢想，甚至被視為“存放資金的避風港”。中國買家看好曼哈頓豪華地產,多以投資住宅樓為首選,四成做為投資、六成是讓即將來美就讀的子女居住。

據美國Zillow房屋價值指數顯示：九月份曼哈頓的房價中位數為$1,121,300，較去年同比下降4.5%，但仍然遙遙領先其他四個區，高居紐約榜首。另外，其租金中位數高達$3350，比紐約平均租金還高出450美元！

從紐約頂尖的住宅中介科克蘭發布的第二季度曼哈頓房市報告來看，中心區在曼哈頓的所有主要區域中銷售結單筆數最高、中位價最高且每平方英尺均價最高。其次是東區，銷量排名第二，交房量為760，其每平方英尺均價也排名第二，同比增長23%至$1841。

布魯克林是紐約州人口最多的區。在1980及90年代,該區以治安不良聞名於世。自朱利安尼擔任紐約市長之後,治安大為改善,居住質量也逐漸變好,今日被綜合稱為“家與教會的自治市”(Boroughof Homes and Churches)。除了曼哈頓外,布魯克林是唯壹有商業區的行政區。

據壹項最新的報告顯示,很多華裔新移民選擇布魯克林社區,如賓臣墟 (Bensonhurst)和日落公園(Sunset Park) 等地作為落腳地,而不是曼哈頓唐人街。不過,對來美多年、尋求高品質生活的華裔移民而言,戴克高地（Dyker Heights）更具吸引力。對於初來乍到的富豪移民群體而言,戴克高地（Dyker Heights）以其幹凈整潔的房屋(多數帶院子)及低犯罪率而勝出壹籌。

另外，布魯克林離曼哈頓比較近，但價格相對便宜，從上表中就可以看出相較於曼哈頓的房價中位數$1,121,300，布魯克林少了將近壹半，只有$642,600。除此之外，布魯克林環境古典，非常適合舒適的住宅區。

皇後區是紐約五區中最東邊也是面積最大的壹區，與布魯克林接壤。其經濟總量位列紐約第二，並呈現出經濟結構的多樣性。紐約最繁忙的肯尼迪國際機場和拉瓜迪亞機場就位於該區內。區內著名景點有法拉盛草原可樂娜公園。

法拉盛是美國紐約皇後區（Queens）境內的壹個區域,近年來逐漸成為亞洲裔移民特別是來自臺灣、韓國、中國大陸等地的移民聚居的地方,並發展出具有濃厚東亞風味的商圈。現在定居在法拉盛的華人已經超過了曼哈頓的華埠, 成為紐約乃至全美最大的華人聚居地。《紐約》雜誌報道,法拉盛是全美第二大唐人街。

法拉盛商業區是皇後區北部的壹個重要的交通中心,有紐約市地鐵和長島鐵路連接,地區也有十幾路紐約大都會運輸署和私人的公交車,拉瓜迪亞機場只需十幾分鐘的車行,州際678、州際495和大中央公園道路都從法拉盛附近經過。

另外，皇後區的學校也比較多，紐約市立大學法學院就在皇後學院邊。除此之外還有許多高中,如江邦高中、羅伯特肯尼迪高中、法拉盛高中、和市重點地湯森哈裏斯高中,私立高中包括聖十字高中。

華人聚集的法拉盛作為皇後區房地產最熱的地方之壹。因為近年來頗具經濟實力的新移民越來越多,這其中不少人原本打算買在曼哈頓,但因為語言和生活習慣問題,最終還是決定落腳法拉盛。據美國Zillow房屋價值指數顯示：九月份皇後區的房價中位數為$466500，較去年同比上漲了9.7%！而其中法拉盛的房價中位數卻高達$784000！

史泰登島位於曼哈頓以南的紐約港內，在新澤西州及布魯克林間。去其他地方不是很方便，需要乘坐輪船。有可載人車的史泰登島渡輪往返曼哈頓，與新澤西州間建有數座橋梁，韋拉劄諾海峽(Verrazano-Narrows)橋則可通布魯克林。

是紐約市人口最少的壹個區（盡管其面積是曼哈頓的 2.5 倍）。它擁有眾多的歷史、文化勝地、體育場館和自然風光。包括史丹頓島博物館 (Staten Island Museum) 及歷史悠久的聖喬治劇院 (St. George Theatre) 。春夏兩季，小聯盟史丹頓島洋基隊 (Staten Island Yankees) 也會在這裏打棒球。此外，島上還有坐蘇州園林，據說全部建材都是從蘇州運來的。

島上有華格納學院(1883年建於羅契斯特，1918年遷此)、紐約市立大學斯塔滕島社區學院(1956)及紐約聖約翰大學斯塔頓島校區。

據美國Zillow房屋價值指數顯示：九月份史泰登島的房價中位數為$499000，其租金中位數為$2000，比紐約平均租金低了約900美元！很多華人選擇在史泰登島定居，主要是看中小區的房屋價格合理，犯罪率低以及學區好。

布朗克斯區（The Bronx，亦譯為勃朗市、布朗士）是紐約五個區中最北面的壹個，擁有最多公園用地，著名的美國職棒大聯盟紐約洋基隊的主場乃位於此。這區亞洲人較少。犯罪率在全國乃數壹數二。1970至1980年代時布朗克斯區住宅區常發生縱火案，直到1990年代初紐約市政府大力打擊後才有所改善。

這裏人居氛圍濃厚，小區綠化較好。從美國Zillow房屋價值指數來看，布朗克斯九月份的房價中位數為$369000，是五個區中最低的。另外，布朗克斯租金中位數只有$1502，幾乎是紐約（$2900）的壹半！

不過對於有小孩的家庭來說，布朗克斯並不在考慮範圍內，因為這邊的學校並沒有那麽多選擇，也不像布魯克林能夠非常方便通往曼哈頓。很多買家都是因為工作的原因在這邊買房。

從房價來看，曼哈頓、法拉盛以及布魯克林的表現搶眼，分別位列紐約前三。除此之外，這三個區華人聚集，社會環境較好，生活便捷，可以說是投資紐約的熱門區域！

當然，投資人在買房的時候考慮的因素非常多，以上僅是從行政劃分的角度來分析紐約五大區的投資熱度。至於投資回報率、治安、以及經濟狀況等也是重要影響因素，我們會在下期詳細介紹，此處就不作贅述了。

房地產是紐約市的經濟成長動力。全美以及全世界最有價值的房地產就在紐約市，這也是紐約吸引眾多投資者的原因。如果妳也想投資紐約房產，卻因為各大區域的治安，價格等問題躊躇不前，那麽尋找壹個值得信賴的房產中介就是首要保障！

科可蘭集團作為紐約最頂尖的住宅中介公司，在紐約深耕了40多年，了解紐約的每壹個社區和每壹種房產類型，清楚紐約的每壹條定價策略和審批流程。業務更是遍及曼哈頓、布魯克林、漢普頓、北福克、佛羅裏達州德拉海灘和棕櫚灘地區。從曼哈頓的銷售數據來看，科克蘭集團的房屋銷售總額遠遠領先，比位列第二的同行還高出7億美元。由此看來，憑借其龐大的業務規模以及服務經驗壹定能為投資人保駕護航！

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