新財年 澳洲房地產投資者需要考慮的五大根本問題

一個財政年度結束了,另一個財政年度開始了。這段時間,對一個投資房地產的人來說,要做的事情不僅僅是稅務減免和房地產貶值的時間表,這也是對你所投資的澳洲房地產進行重新估價的大好時機,以便使你在新的財政年度裡處於一個有利的境地。

據澳洲房地產觀察網報導,列舉有關五個根本問題,建議在新財年開始的第一個月裡,投資者們都應該來答一答。為的是讓他們的房產在目前的澳洲租房市場上繼續保持有競爭力、有人住。

新財政年度的開始是一個大好時機,來檢查一下租金是否合適

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租客是否合適?

大多數租房合同在12個月後結束。這意味著,你應該評價一下對你的房產來說,你的租客是否合適。問問自己,他們是否准時付房租,把房子照看的好好的?你的房產管理員是不是時常需要去催房租?如果後一個問題的答案是“是”的話,那麼現在可能是你找新的租客的時候了。可以與你的管理員商談一下,問他們認為租客有沒有問題。他們每天照看那麼多的房子,所以可以很清楚地告訴你你的租客怎麼樣。

是否是更新租約的時機?

新財政年度的開始也是一個大好時機,來檢查一下租金是否合適。並不是所有的租約都是在6月底結束的,但這不意味著你不可以在這時開始你的評價。

在一個競爭激烈的市場上,房主要求提高租金以適應通貨膨脹的水平,這往往是被人接受的。相似的,如果房子所在地區變得更加宜人、方便,比如新的基礎設施建成,大學校園落成、公共交通改善、等等,可以與你的房產管理員商量適當地提高房租。

與之相反,當房地產市場繁榮的時候,租房市場往往變得平淡,因為許多租房的人自己買了房子去住。在這種情況下,保證你的房子具有競爭力,不要空閑。或許值得維持現行的房租,直到一年之後再重新審議。

你有沒有保險?

對於一個投資房地產的人來說,房主保險是必須要有的。畢竟,你需要保護你的財產,以防萬一你的租客嚴重地損壞了你的房子。然而,在報稅的忙亂期間,許多人忘了去更新自己的房主保險。請你或你的房產管理員記住在新的財政年度開始時把保險更新了。

是不是做點小維修?

許多投資人買房時,想的是將來有錢了對其進行翻新或裝修。結果發現,五年過去了,還是一點也沒有做。

翻新裝修可以為你帶來巨大的回報。從短期來看,改善了的房子可以對租客更具有吸引力,從長期來看,適當的做一些修補工作可以為你有一天出售房子時帶來很大的增值。

如果在財政年底的時候,你發現沒有足夠的錢去做全面的翻新裝修,請記住一下小打小鬧的修補也可以維持相對長的時間,比如可以重新刷一遍漆。把小活分長期來做,不會讓你感到在錢的方面有多大的負擔,並且可以實現你的長期維修目標。此外,你目前的租客也會感謝你為房產的保養所做的努力。

是否需要轉換貸款?

對那些目前的貸款已經為繼了好幾年的人來說,很可能你的生活方式與財務狀況已經發生了變化。如果是這樣的話,很可能你值得重新做貸款。

每一個投資人都應該考慮重新貸款,找到一個更好的貸款計劃,從中獲益。比如,你可以找一個利率更低的貸款,並且帶有更好的條款,如允許重新取款、允許把賬戶分開等。把貸款重做,也可以給你帶來稅務上的好處,如果你可以使用屬於自己的那部份錢投資於更多的房產的話。不論是什麼理由,征求你的財務顧問的意見。

身為房地產投資人並不是一件輕而易舉的小事。盡管你可以求助於房地產管理人、財務顧問、法律顧問,但最終的根本問題還需要你自己來回答。在每一個財政年度開始的時候,花點時間,重新評價一下自己的投資,將會更有利於你最大限度地在投資房上獲取短期與長期的收益。

(據澳洲新快網)

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低價房哪裡找?40萬澳元以下澳洲房產 塔斯馬尼亞最多

據《每日電訊報》報道,澳洲大城市裡,40萬澳元以下的房屋很難找了,但有些地方還是存在此類房屋。

CoreLogic RP Data最新數據顯示,大城市裡40萬澳元以下的澳洲房產不多。該機構的卡梅倫(Cameron Kusher)稱,全國的房屋銷售裡,只有37.4%是少於40萬的,而在大城市裡的只有25.1%。去年的40萬以下房屋銷售量很少,100萬以上的則創新高。

霍巴特則是各大城市中房價最便宜的,61.2%的銷售都低於40萬。

堪培拉悉尼去年房產銷售低於40萬的數量最少,分別為7.4%和7.8%。

卡梅倫說,單元房市場購買到40萬澳元以下的房產機會比較大。

在單元房市場中,霍巴特低價房產最多,為83.3%,其次是阿德萊德66.5%,布裡斯班為51.7 %,堪培拉為43.3 %,珀斯為38.5%,墨爾本為35.9%,達爾文為29.7 %,悉尼為16.3%。

只售33萬澳元的塔斯馬尼亞房產

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卡梅倫還說,隨著澳洲房價高漲,低價的房產會越來越少。

(據澳洲新快網)

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澳洲最爛房子引25人爭奪 超底價17萬賣出

被稱為澳洲最爛的房子卻以超高價賣出

一間被稱為澳洲最爛的房子以超出底價近17萬的價格賣出,一位昆士蘭房地產代理稱,這證明了人們願意買任何房子。

據澳洲新聞網報道,這間破爛不堪的房子位於布裡斯班中央城區杜敦公園(Dutton Park),有超過100人在圍觀25名競價者之間的激烈競爭。

這間房子以前是家庭住房,但現在已經是白蟻的天下,人們甚至走進去都覺得不安全。房子最後被當地一位投資者以66.8萬澳元收入囊中,高出低價16.8萬澳元。房子的新主人不願評論這筆交易,只說“對結果相當滿意,有點超出預期”,他們准備把舊房拆掉,然後在這個大地塊上重建。

推銷這間房子的中介運用了獨特的營銷技巧,稱它是“位於最佳街道上的最爛房子”。一位前建築商說,這是他第一次看見以破爛為賣點的房子。他說房子高價賣出正是歸功於這個賣點和廣泛的媒體宣傳。

(據澳洲新快網)

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海外購房罰罰罰!澳洲房產新規要趕客?

嚴重違反澳洲房產規定的罰款將從9萬增加至13.5萬澳元

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據《每日電訊報》報道,澳洲房產服務供應商對外國投資者的澳洲購房新規表示歡迎,稱將更好規管外國投資。

財長何基(Joe Hockey)向國會提議新法規,旨在“確保澳洲持續的外國投資將對所有澳洲人有利。”

法規包括,嚴重違反房產規定的罰款將從9萬增加至13.5萬。而參與海外違法投資的房屋中介、移民中介、律師也會被處以罰款。

新州房產協會(Real Estate Institute of NSW)主席麥爾肯(Malcolm Gunning)說,新法規將會更好規管海外房產投資。“之前的法規並不嚴,這次將很好地規範市場。”

邁爾肯也說,很少外國投資者是打算違法的,只是很多被誤導,“很多人都被建議先買房後去外國投資審查委員會(Foreign Investment Review Board)申請。”他建議聯邦政府也在海外媒體或當地外語媒體上宣傳新規。

外國投資新規重點:

  1. 外國投資者所購買的100萬以下的住房和農業地產將要花5000澳元作申請費。房產越貴,費用越高;
  2. 刑事罰款將從9萬增加至13.5萬,或3年監禁;
  3. 企業最高罰款67.5萬;
  4. 幫助海外違法投資的房屋中介、移民中介、律師也會被處以罰款。

(據澳洲新快網)

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不是有錢任性!中國購房者謹慎對待澳大利亞外國投資法

外國投資者對澳洲房產的需求不見消退

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聯邦財長何基(Joe Hockey)加大對澳洲房地產業的非法外國投資的打擊力度產生了效果,外國投資者因為擔心違法而裹足不前。

據《澳洲金融評論報》報道,雖然作為外國投資者中的最大族群,中國人仍在紛至沓來,但房產中介,House 18的朱麥克(Michael Zhu,音譯)稱,越來越多的中國投資者更加慎對外國投資條例,不再抱著“有錢就能買買買”的想法。雖然澳洲一直都有外資監管法規,但過去中國投資者較少,當局對外國投資的管理也沒那麼嚴格,但現在投資金額較少的投資者對相關法律尤為擔心。

財政部發言人表示,澳洲稅務局(ATO)的話務中心自從接管外國投資審批委員會(FIRB)的違規舉報熱線以來,上周接到了44通相關電話,數量為接管以來最多的一周。她還稱在過去4周以來,舉報電話的數量都在逐漸增加,現在平均每周有100至200宗來自民眾的舉報。

號稱澳洲最大的中文房地產網站ACproperty.com.au稱,有關買家希望了解投資條款的問詢增加了40%。該網站負責人雍艾莎(Esther Yong ,音譯)表示,某些有意在澳洲買房的人沒有澳洲簽證、持學生簽證、或是在等待簽證審批,在更明確投資條例之前,改而先做觀望。

她還強調和很多人所想的不同的是,“大多數的中國買家都樂於尊進受罰。近期對違規買房的打擊行動絕對引起了中國買家的重視。因為有語言障礙,很多買家為了理清投資條款,都打電話給我們而非FIRB。雖然他們會講基本的英語,但如果要了解法律的話,他們更寧願和講中文的人交談。”

來自中國蘇州的投資者方先生(Mr Fang)表示,他已經推遲了在墨爾本購買投資房的計劃,並稱“我不想違法。我很樂於找個律師,但這太花錢,所以我要考慮得更仔細。”他稱自己買房是為了可能來澳讀書的獨生子,但現在不確定還會不會在澳置產。

律師未見投資者詢問潮

據悉,目前有很多和亞洲人打交道的房地產中介,都建議外國客戶在買房前先找律師。不過雖然買家的憂慮有所增加,但物業交易律師還沒有見到尋求法律建議的投資者激增的現像。

律師及移民中介事務所 Comasters的李傑斐(Jeffrey Lee,音譯)表示:“我還沒見到詢問FIRB事宜激增的現像。過去4周僅有1人向我詢問FIRB事宜,是位中國大陸人士。我想大多數的潛在買家仍在咨詢房屋中介。”

澳洲房地產學會(REIA)指出,外國投資者對房地產的需求未見消退。該學會主席林琪(Amanda Lynch)稱,鑒於要到12月1日才會加重違規處罰,所以現在需求還沒什麼變化。

林琪表示,外國投資者有遵紀守法的義務,而且澳洲的外資監管法律和其他國家沒什麼不同,因此外國投資者在進行交易前應尋求法律建議,“舍得花錢才能賺錢”。

(據澳洲新快網)

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澳洲房價未來看漲十大地區出爐 錯過是你損失!

據《每日電訊報》報道,Hotspotting的分析員特裡•瑞得(Terry Ryder)說,他自己也不是預言家,但經過數據分析後,認為全國有10個地區未來澳洲房價漲勢看好。

他認為這些澳洲地區的房價還有很好的上升空間,房屋需求很高,不僅是在2015年,而是長遠來說。
 
而排在榜首的便是,位於布裡斯班黃金海岸之間的洛根市(Logan City)
 
特裡說,洛根市的增長動力要比其他城鎮多。其可支付性和便利設施是一大賣點。“研究顯示,高可支付性加通勤列車系統,再加離工作地點近,使得洛根市很有吸引力。”
 
排在第二的陽光海岸(Sunshine Coast)。特裡說,之前陽光海岸的發展都受困,但現在已經開始快速發展——很多礦業工人都在該地區安定下來,而一些大的基建工程也在開展中。
 
葉坪(Epping)地區,墨爾本北部郊區被認為是維州未來增長最快的地區。這得益於一系列的基建工程和規劃工程。
 
利物浦則是新州最值得投資的郊區——房屋空置率很低,很受投資者歡迎,大量的交通和基建工程也在開展中。
 
昆士蘭州的洛根市成為未來房價增長最快的澳洲地區
 
以下是特裡認為的,未來資本增長最快的十大澳洲地區:
 
  1. 洛根市,昆州
  2. 陽光海岸,昆州
  3. 葉坪,維州
  4. 利物浦,新州
  5. 凱恩斯,昆州
  6. 達博(Dubbo),新州
  7. 莫寧頓半島(Mornington Peninsula),維州
  8. Moreton Bay,昆州
  9. Albury-Wodonga,新州/維州
  10. 麥考瑞港(Port Macquarie),新州

(據澳洲新快網)

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澳洲提交外國人房產投資新法案 加大罰款力度

12月1日起,澳洲將會對外國人非法購買澳洲房產執行更為嚴苛的新法律

澳大利亞財長何基(Joe Hockey)在國會指出,監管外國投資者購買澳大利亞房產的新法規,將保證每個人都依法辦事。

何基8月20日在國會內提交的《外國接管及收購法修訂案》將賦予澳洲稅務局(ATO)、外國投資及審批委員會(FIRB)和政府更大的權力,以加強在打擊外國非法投資方面的執法。

何基表示,監管外國人在澳洲投資的法律自從40年前制定以來改動甚少,也無法跟上全球投資變化的步伐。

按照何基提交的草案,對外國人非法購買澳洲房產情節嚴重者的罰款從9萬元增加到13.5萬元。違規購買住宅但情節較輕微者,則會面臨民事罰款並收到違規通知。房地產中介、移民中介、房屋過戶師和律師等,如果明知故犯、幫助外國人非法買房,將面臨民事和刑事的雙重懲罰。

何基指出,新法案“設定了強大的可執行框架,對於投資者也提供了可預測及令人愉悅的環境。”

據悉,何基還提出了對外國投資申請收費的制度,以便外國人在澳投資的監管及執法成本不再由澳大利亞納稅人來承擔。外資在住宅及農業投資100萬元以下,需繳納5000元的申請費,購買更貴的住宅、農業物業、商業地產及企業,則面臨更高昂的申請費。

何基的新法案的第三部分是關於外國投資農業用地登記機制,主要在於創造更加透明的監管環境。

早在今年7月,政府就設立了外國持有澳農業用地登記的制度,所有的外國持有者在今年年底前,都必須在稅務局登記在案。聯邦政府還在和各州和領地政府合作,以便在未來利用他們的土地業權資料來充實登記數據。何基表示:“這些措施將保證外國在澳的持續投資能夠惠澤所有澳人和未來子孫。”

按照何基早前宣布的“大赦”,在今年11月30日前,主動上報有違規在澳洲購房的外國人可以獲得寬大處理,而從12月1日起就會執行更為嚴苛的新法律。

從宣布“大赦”至今,何基已經對6處外國人非法持有的物業下達了7份撤資令。何基表示,當局在農業及房地產物業兩方面都將加強對外資的監管力度。

不過澳洲房產投資者收購股份不超過20%的,按照新法律將不再需要投資許可,而過去則是達到15%就要接受當局審批。

何基未來4年還將為澳稅務局撥款4750萬元,以支持新法律的實施及執法。他指出:“稅務局通過其精密的數據比對程序,有能力每年追回逾6億元的(非法)交易。”

外國投資法改革要點一覽:

  • 非法投資的外國個人,刑事罰款額從9萬元增加到最高13.5萬元,或者3年有期徒刑;
  • 非法投資的外國公司,面臨最高67.5萬元的罰款;
  • 房地產中介、移民中介、房屋過戶師和律師等如果明知故犯,幫助外國投資者觸犯法律,也將面臨懲罰;
  •  外國投資者購買價值100萬以下住宅和農業物業時,需要支付5000元申請費,如果資產價值超過100萬元,需要支付更高費用;
  • 建立外國持有農業土地登記制度,加強審查和透明度。

(據澳洲新快網)

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悉尼派珀角仍是澳洲最貴的郊區

在悉尼的派珀角(Point Piper),你能欣賞到世界上最美麗的海港,這也難怪富人們會為能在此地居住而一擲千金。CoreLogic RP Data的最新數據顯示,憑藉560萬澳元的中位房價,派珀角這塊海港飛地仍然是澳洲最貴的郊區。如此高的中位價,主要得益於價值3,990萬澳元的超級奢華豪宅Villa del Mare在5月因為違法交易被強製出售,買家是一位中國巨富。

 悉尼派珀角仍是澳洲最貴的郊區

悉尼派珀角仍是澳洲最貴的郊區

直到8月,派珀角仍然保持了最高的房產銷售記錄,因為詹姆斯•帕克(James Packer)將他的沃克盧斯(Vaucluse)豪宅La Mer以7,000萬澳元的價格賣給了中國億萬富翁周澤榮。此前的最高紀錄是2013年出售的豪宅阿爾托納(Altona),價值5,200萬澳元,主人是出版商Deke Miskin。

除了墨爾本的圖拉克區(Toorak)和珀斯的薄荷格羅夫(Peppermint Grove)區外,澳洲十大最貴郊區都在悉尼。

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抽身股市享高投資回報 華人熱錢湧進布里斯班房市

布里斯班的投資回報要高於悉尼和墨爾本

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據《信使郵報》報道,數以百萬計的中國購房者熱錢正湧進昆士蘭州房市,而布里斯班是主要目的地。

Ausin Group,設在布里斯班的專門針對中國市場的房地產公司稱,房地產需求非常旺盛,每天都能落成至少一單住房房產買賣,平均價格為55萬-60萬澳元。

該公司的總經理Joseph Zaja說,大多數的交易都來自個人投資者。“我們每月都有來自中國大陸的30-60單房產購買,並且還在增長。很多中國人都從動蕩的股市中抽身,尋找穩定的海外資產,布里斯班房產就很適合他們。”

其中,最大的投資者,是那些已在澳洲南部買過房子的老練購房者,但也有很多是第一次來澳洲買房的,布里斯班就成為了他們在澳洲的第一莊買賣。

Zaja說:布里斯班的投資回報要高於悉尼墨爾本,所以很多中國人都來這裡購房。

來自Yong Real Estate機構的中介Tom Zhang說,有些亞洲買家不介意花大錢來買房,很多中國購房者也認為布里斯班的房產可支付性高。在像Sunnybank,Eight Miles Plains這樣的地區和其附近的郊區,房市將會繼續高漲。

中國夫婦Phillip Cheung和Mandy Ma不久前花了90萬在MacGregor購房。這對夫婦之前也花了53萬買了Nevern街的一套房產,但後來裝修了後就賣了。

兩人婚後就想買套新房,看見澳洲房價在飛漲都想快點行動,而他們認為布里斯班是值得投資的地方。

(據澳洲新快網)

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澳洲投資者注意!空置悉尼房產可能面臨較高房產稅

長期沒人居住的悉尼房產可能會被實施較高的房產稅率(包含在市政費用內),這是緩解悉尼房產供應不足所設計的一份激進的計劃。目前政府已經收到了計劃書,還在考慮和調查過程中。

據費法斯傳媒報道稱,根據2011年的人口普查數據,目前在悉尼CBD有大約1萬套房產——即超過10%的房產是空置的。而對於悉尼及其周邊地區,包括中央海岸在內,這樣的空置房產高達12萬套。

長期沒人居住的房產真實數量也許要遠遠超過這一數字。房地產協會聯盟CEO海赫斯特(Wendy Hayhurst)指出,這樣的數據已經足以說明一些問題。

她說:“很多這樣的房產僅僅給予那些一年來澳幾次的人士居住,或者是投資房但卻長期空置。”雖然目前針對房產可負擔性的辯論主要針對於“負扣稅問題”和土地稅的改革,但房地產協會聯盟希望調動起本地化的整改措施。“這是悉尼市政府能夠馬上采取的措施,考慮到目前的可負擔水平問題,我們需要多方面嘗試。”

很多悉尼房產一年能夠升值5-10萬澳元

澳洲房地產協會聯盟已經呼吁市政府考慮增加那些空置房產的市政費用,而衡量房產是否長時間空置的標准從數月到兩年不等。

這樣就可能有動力推進新房產進入租賃市場,而那些希望承擔更高費用的房主,政府收來的房產稅也可以被用作其它房產可負擔項目上。

英國城市Camden使用過同樣的方法,對於空置兩年的房產征收市政費用時增加50%,實施以後空置房產的數量一下子減少了一半。目前還不清楚悉尼有多少房產滿足該標准,海赫斯特呼吁市政府調查這一計劃的可行性。

不過一些來自房地產中介方面的消息宣稱,一些投資者可能是保持房產空置,追求短期的回報。LF Ecomonics組織發言人蘇斯(Philip Soos)說:“在不斷上漲的悉尼房價中,很多房產一年能夠升值5-10萬澳元,一些投資者可能會放棄1.5萬澳元的租金收入,來獲得資本升值的回報。”

一份Prosper Australia智庫組織針對墨爾本的分析顯示,有超過2萬房產一年內沒有使用任何自來水。

雖然這一提議被提交給了悉尼市政府,但市長摩雅(Clover Moore)女士還沒有針對它回應。來自房地產開發產業游說組織Urban Taskforce的發言人約翰遜(Chris Johnson)表示,他擔心定義“空置房產”可能會無法執行。不過他表示不會反對向空置房產的業主收取較高房產稅。

新州財長貝瑞吉克蓮(Gladys Berejiklian)表示,政府更傾向於通過提高房產供應來解決可負擔性的問題。

(據澳洲新快網)

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