Category: News Feature

2015年的澳大利亞房市要面臨嚴峻考驗，各路專家都給出了自己的看法。其中一種比較極端的意見是，以前任職於西悉尼大學、現轉到倫敦金斯頓大學（Kingston University）的學術經濟學家堅因（Steve Keen）堅持認為市場處於泡沫之中。

另一個極端是澳聯儲（RBA）的助理行長埃迪（Malcolm Edey），他在去年10月份說房價只是一次性增長，是由於金融自由化和轉入低通脹期導致的，基本上10年前就已經結束，隨之而來的是澳洲房價較收入比較穩定的時期。

無論如何，一個被廣泛認同的意見是，澳洲的房價相對高，尤其是在悉尼和墨爾本。不過隨著關鍵的供需因素變弱，預示著今年的市場不一定會鼓舞人心。

1. 利率：中性。澳聯儲已經多次宣稱利率要保持“一段時期穩定”，盡管坊間猜測可能會降息，但澳元下跌應能足以刺激經濟防止降息，並在今年稍後讓上調利率重回日程。

2. 外國投資者：可能消極。數量未知，無可靠數據。但如果房價停滯，他們可能會掉頭就跑。

3. 人口：積極。人口一年增長1.6%，超過過去20年的平均增速1.4%。

4. 就業與薪酬：雙重消極。澳洲統計局估計就業增長趨勢不足過去20年平均水平的一半，而平均薪酬收入則略高於平均水平的一半。

5. 信心：消極。國民銀行調查顯示的商業信心以及西太/墨爾本研究所調查顯示的消費者信心均處於低潮。

6. 監管：消極。澳聯儲和澳洲審慎監管局（APRA）已經暗示有意利用監管力量遏阻資金流向投資者。

7. 勢頭：可能會轉變成消極。房價增速在2014年的關鍵銷售季（春季和初夏）明顯慢於2013年，2014年只有阿德萊德和候巴特的年度增幅高於2013年。正如澳洲房產投資者所知，勢頭具有傳染性，當勢頭減弱時也一樣。

各首府城市房價增幅：

• 悉尼：2013（14.5%），2014（12.4%）
• 墨爾本：2013（8.5%），2014（7.6%）
• 布裡斯班： 2013（5.1%），2014（4.8%）
• 阿德萊德： 2013（2.8%），2014（4.3%）
• 柏斯： 2013（9.9%），2014（2.1%）
• 候巴特： 2013（2.2%），2014（3.5%）
• 達爾文： 2013（3.3%），2014（1.6%）
• 堪培拉： 2013（+3.5%），2014（0.6%）
• 8個首府： 2013（9.8%），2014（7.9%）
• 其他州*： 2013（2.2%），2014（2.9%）

* 其他州的房價變化僅指獨立房，至於2014年的數據是指截至11月底

來源：CoreLogic RP Data

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2015年在悉尼房地產市場中，在靠近即將進行基礎設施建設項目，居住在悉尼西區家庭將會體會到城市房價的最大增長，其幅度將會超過傳統的熱門市郊。

近日公布的報告顯示，悉尼住房中位數價格在2015年只會上升6％，遠少於2014年15%的房價上漲幅度。但分析師們警告道，即使是這樣的適度增幅，也不會平均出現在整個大悉尼地區的所有市郊。

房地產數據機構PRD的全國範圍研究員霍爾（Harrison Hall）稱，由於悉尼中、內城區的價格上漲已超出了大多數購房者的預算，因此悉尼西區將會是房價增長最強勁的地方。“兩年來，在某些情況下，我們已經看到了內城區近30％的價格增長，這將促使買家進入地方設施正在改善的更便宜的市場，”他說。由於需求的減弱以及即將出售的住房供應的增加，中、內城郊區的公寓房價上漲幅度會很小或者不上漲。

澳洲Hotspotting房地產網站的總監萊德（Terry Ryder）表示，引領西區房價上漲的市郊有利物浦（Liverpool）、坎貝爾鎮（Campbelltown）、卡姆登(Camden)的地方行政區。

利物浦、坎貝爾及卡姆登地方行政區。“在邊緣地方行政區已成為突出的市場，”他說，“悉尼西南不遠是領先區如：在坎貝爾和卡姆登地方行政區。”

萊德認為，對於西南地區房產市場有利的情況，地方政府一項對綠地進行城市開發的項目、西南鐵路連線，以及在利物浦地方政府管轄區的巴吉裡斯溪（Badgerys Creek）修建悉尼第二機場的計劃獲得批准所帶來的連鎖反應。這些開發項目將改善地方經濟，創造就業機會，鼓勵人口增長，從而會增加對住房的需求。

研究機構Onthehouse的數據證實，強勁增長的悉尼西區還包括可負擔的起的彭裡斯（Penrith）市郊，該地是悉尼購房者最活躍的區——投資者們帶來了不錯的租金回報。一個很好的例子就是安南山（Mount Annan），那裡的租金收益率是5％，超過了悉尼市區3%的平均水平。這吸引了更多的投資者買房，進而推升了悉尼房價。

市場上漲最快悉尼市郊如下：

• 利物浦（Liverpool）
• 坎貝爾鎮（Campbelltown）
• 卡姆登(Camden)
• 彭裡斯（Penrith）
• 奧本（Auburn）

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澳洲房地產市場炙手可熱，前總理陸克文（Kevin Rudd）欲出售1套20世紀20年代的澳洲昆士蘭式木房，其標價超過他20年前購買價的3倍。

截止到12月14日，陸克文持有這套昆士蘭房產將將整整20年了。當時他以384,000澳元購買位於諾曼公園諾曼街（Norman Crescent in Norman Park）的這套房產，占地802平方米，擁有五間臥室、兩間浴室、兩個停車位。陸克文為該房產的標價為125萬澳元。

兩周前該房產未能競標賣出。他們的房地產經紀人——Tim Altass Morningside/Bulimba公司的阿特拉斯稱，查詢房產的人數在陸克文掛上價格標牌後立即增加到3倍。他說：“競標日有一些買家出價，目前仍然在與幾個買家進行談判。”

價格宣布後，詢問房產的人數增多3倍，因為大多數購房者希望看房前就知道價格。這所大房擁有游泳池和熱帶景觀，非常適合不喜歡大草坪，而希望擁有陽台及私人娛樂區的買家。有些看上房產的購房者很喜歡它，房子可能會很快成交。

陸克文將房產投入市場上，可能會賺取豐厚的利潤。夫妻倆計劃保留陽光海岸的渡假房以作為他們在昆省的住宅。

陸克文與妻子特瑞茲（Therese）當初購買這套房產時，比前任房主7個月前的購買價格還低116,000澳元。根據CoreLogic RP Data數據機構，摩西控股公司和LG摩西控股（Moses Holdings and L G Moses Holdings）艾琳（Irene）和尼古拉斯‧卡索斯（Nicholas Kassos）於1994年5月5日支付50萬澳元購買的該所房產。今年6月，市議會重新對土地估值為590,000澳元。

諾曼公園的房產中位價在前5年裡出現大幅上升，增幅達23.8%，10年來房產中位價的年均上漲6.3%。陸克文希望在火熱的市場能使他持有了20年的房產售出價格實現325%的增長。

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人勞碌一生為的是累計產業。無論是股票、基金、地產或者是現金，投資產品多不勝數。在房地產投資過程中，買和賣非常普通，然而及時買或及時賣則依賴個人的投資判斷或者投資需要。以下幾項是判斷澳洲房產投資買賣時機的重要因素。

1、投資回報

所有投資者都知道地產有增值空間。在過去5年，珀斯房地產在經過2008年的低潮後穩定成長，每年增長5%。未來5年，珀斯房地產將在2015年有技術性調整，然後我估計價格會穩定下來。如果澳洲房產投資回報穩定，投資者有計劃置產或投資其它項目，在現今的市場環境下，投資回報是肯定的。

2、投資計劃改變

投資者改變投資計劃是買賣的好時機。在現今的投資環境下，銀行利率低，房源充足，再投資是很多投資者的計劃。無論是自住或購買投資房，現在是置產的好時機。我在近幾個月都看到買家出售現在的房子以套現購買更大的洋房。很多人或許會說，房地產只買不賣，這是錯誤的。投資就需要買賣才會獲得回報。如果有需要出售以購買更大房子讓家人有更舒適的生活，這也是很好的投資。

3、市場走勢

市場走勢決定房子的市價。澳大利亞房市趨向於穩定，在珀斯我們不會有房地產泡沫或大危機，價格起落大致上穩定。這是因為政府對澳洲房價的炒作有密切監督。如果市場在低谷或者正准備上揚，我們會看到許多外在的正面因素，比如說政府推出振興經濟的政策等；如果市場面臨不景氣，那麼負面的因素會浮現。

設定心裡出售價位也是非常重要。人性是貪婪的，如果一味追求無止盡的投資回報，那麼很有可能錯過賺錢時機。買賣、收放在乎投資者的策略、膽識和底線。要在泛泛的地產投資活動中賺取可觀收入，就要選擇對的時機進行買和賣。

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