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一项新的研究显示，美国地产价格回到2008年泡沫破裂之前的水平。

哥伦比亚广播公司（CBS）新闻报导，罗恩伯格（Eric Rothenberg）先生在过去六个月一直试图在西雅图地区寻找一处房子。他说每次他准备对一处地产出价时，都会有五个买家排在他的前面。

罗恩伯格说：“我准备参加投标的竞争，但是有一个点，如果价格要冲到顶线了，我必须走开。”

西雅图是全国最热门的房地产市场之一。房价泡沫后，2012年房价中位数下降到308,000美元。现在，房价中位数升至550,000美元，增长了78%。

对于房地产代理迈克尔·道尔（Michael Doyle）来说，买家竞争十分激烈。他说：“我已经得到了10、12个房子报价。”

“我们的供应非常有限，就业增长加上有限的卖家，创造了我们所处的环境，”他说。

自2007年房市崩溃以来，美国房价已经缓慢反弹。9月份的平均房价攀升至衰退前水平的0.1%。在全国，房价在过去一年时间里， 飙升了5.5%。

虽然住房市场正在加强，但房屋拥有比例仍处于五年低点。

房价泡沫后，2012年西雅图房价中位数下降到308,000美元。现在，已经升至550,000美元，增长了78％。

在加利福尼亚州萨克拉门托（Sacramento），那些在房市崩溃前买下房子的买家，对于价格上涨表示欢迎。房主丹·塔克特（Dan Tackett）说：“这是好的，我们回到了我们所支付的价格，也许稍微高一点，这对经济有好处。”

有专家也认为，这一趋势使人们感到有点更富有，对经济更有信心。

另一方面，贷款人仍然不愿意向许多合格的低收入买家提供抵押贷款。目前房子成本的增长比收入的增长快得多。

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美国最新房价走势

美国房价保持稳定增长。美国Zillow房屋价值指数显示，10月份全美房价环比上涨0.6%，同比增长6.2%。10月美国整体房租比去年同期上涨了2.0% 。与此同时，10月份全美非农平均每小时工资同比则增加了0.4%。

10月美国七大都会区房价地图

10月份各大都会区房价中位数与去年同期相比均呈涨势。涨幅最高的区域为西雅图都会区。与9月份相比，各大都会区房价均出现环比增长，环比增长最高的都会区是底特律和西雅图，分别为为0.9%和0.8%。

10月美国重点区域房价成交中位数

美国10月房价成交中位数最高的依然是旧金山都会区。其中，旧金山市、圣马刁、伯克利与曼哈顿的房价中位数均超过了100万美元。曼哈顿的房价为纽约区最高，中位数约117万美元。旧金山市与圣马刁的房价为116万和117万。伯克利的房价为101万左右，尔湾的10月成交价中位数也名列前茅，约77万美元。经济受到严重打击的底特律市依然不见起色，10月房价中位数不到4万美元。

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11月29日发布的数据显示，美国9月房价指数反弹，并升至历史纪录新高，为房地产市场自大萧条以来经历的最糟糕时期画上句号，并为新一轮稳定扩张释放积极信号。

根据周二发布的标普/凯斯席勒全国房价指数，9月份全美房屋价格强劲上扬，创下历史纪录新高，较上一次在2006年7月录得的历史纪录高位上涨了0.1%。这一新历史纪录意味着房地产市场已经从2012年的低谷期走出，当时的房价较房地产市场出现泡沫前的峰值下跌了27%，超过900万美国家庭在这场危机中失去了住所。

9月份标普/凯斯席勒美国房屋价格指数

9月份标普/凯斯席勒全国房屋价格指数较一年前提高5.5%。标普/凯斯席勒20大城市房屋价格同比增长5.1%，环比持平；标普/凯斯席勒10大城市房屋价格同比增长4.3%，环比增长4.2%。

凯斯席勒经济学家 David Blitzer表示：“标普/凯斯席勒全国指数已经创下新高，这将是房地产市场从复苏阶段到开始新增长的转变。尽管20个城市中有7所城市此前都创下了衰退后的新高，但那些曾出现过最繁荣时期的城市都远低于此前的纪录。其他房价指标也显示出积极信号：成屋和新屋销售都在上扬，而新屋开工年化增速达到130万座，也创下了复苏后的新高。”

不过，经通胀调整后的该指数较2006年纪录高位仍下降了16%。房地产市场依然释放警示信号，新屋开工数据远低于正常水平，房屋所有率也处于近五十年新低。正在上企的房贷利率可能也为房价进一步增长带来逆风。

（据华尔街见闻）

旧金山、纽约、洛杉矶属于美国地产的龙头地位，但房市的起伏规律都非常相似。图为旧金山市一景。

之前我们谈了很多房地产走势的“现在进行式”，看的都是最新发展的市场行情，好处是知道现在发生的市场变化，了解房价、销售量、库存、房源等数据以便准备做出符合个人的投资计划。但房地产是一门长期投资，光看当下走势还不够，要进入这场投资“战争”中，还要知道过去所发生的事，才能够预知未来、眼光放远。本次我们就要谈谈美国，以至旧金山湾区房地产的历史，不说太远的，就说说近30年的过去，我们会惊觉过往的经历竟然如此类似。

“周期”，任何事物都有一个周期。房地产更不例外，它会经历恢复期，产生一个房市泡泡，当泡泡吹到一等程度，到达峰值，就会带来破灭；随之市场进入低迷、下跌，然后等待下一次的恢复期的重新开始。如此的历程循环往复、屡试不爽。（美国房地产发展史）

湾区房市 历史惊人的相似

从1984年开始至今，全美、旧金山湾区已经历三个房市泡沫的循环，分别在1991年-1995年、2001年、2008年-2011年这三个时间段，但是每次的循环都会带来新的涨幅与新的房价高点。

把这条房价涨跌曲线放到30年的区段来看，就是上升、到达高峰、下跌、再上升⋯⋯。不过令人惊讶的是，从新的上升到泡沫化这个区间，都是5到7年的时间，没有例外。看看我们正在经历的新一轮循环，赫然已经走过5年，难道新的泡沫即将到来？

美国地产 贪婪带来的崩盘

在八十年代初，九十年代中期和在2012年，都经过约4年的衰退期，经过几年来的下跌，被压抑的需求反弹而爆发，价格开始再次上升。每次衰退都是基于一个不合理的繁荣，甚至可以说是“集体的犯罪行为”。好比垃圾债券、储蓄和贷款欺诈、网络公司股票疯涨。往往都是“失控的贪婪”埋下下一次泡沫的种子。

前一段时间我们刚走过2008年发生的次贷风暴带，这个泡沫是由于数以亿计的欺骗性贷款引发。当时众多无法贷款的买家，他们被批准用贷款买房（或再融资）：欺骗性的诱饵利率和承保标准的下降。放款人只是为了出售贷款，他们不在乎买家是否合格。有时，购买的物业没有实际投资，也就是没有首付，100％的贷款。

许多放款人和抵押贷款经纪人很清楚这是一个犯罪性的掠夺行为，但他们依然故我，直到金融市场崩盘、房市泡沫。这个事件的始末后来被好莱坞拍成许多电影，用来描述这一段期间的所发生的荒谬。

20世纪90年代早期和随后的网络泡沫，房价下降在10％至11％的范围内，其规模完全不同于2008～2011年的崩溃，连旧金山湾区平均都下滑27%，全美范围则跌幅更深，而且是近3次泡沫中历时最久的一次。更早的类似崩溃程度发生在1930年代，大萧条期间。

房价涨跌 一线城市抢先跑

而在次贷泡沫之后，2012年终于开始新的恢复期，走过4年的滑落，需求的反弹力道也相当大，已经有约70%的涨幅，热门地区早已超过上次的峰值。二、三线的城市也在迎头追赶，相对来说，目前二、三线比一线城市还有更多涨幅空间。

值得留意一件事，在房市的恢复期、泡沫破裂期，一、二、三线城市是有区别的。全国范围的一线城市当然就是指纽约、旧金山、洛杉矶等这些大都会区，尤其近年这三座城市是华人移民的重点，更带来庞大资金，使得涨幅异常火爆，房产供不应求。因此，一线城市的涨幅快、涨得高，但是泡沫期却跌得慢，易止跌。

二、三线城市的涨幅时间会跟在一线城市后面，要花更长时间才能回到上一次的峰值房价，但当市场崩盘时他们会更快反映出来。总体来说，一线城市因为有更多的利基点支撑，例如有人口移入、就业多、城市发展健全等因素当靠山，所以房价总是高高在上，就算市场崩盘通常也只是少少跌一点，很快又回涨。反之，二、三线城市缺少某些利基点，就容易“风吹受寒”。

房市循环：会跌就会涨，反之亦然

面对新的恢复期，大家谈到纽约大都会、旧金山湾区的房价，越晚跟进的买家都是摇头叹息，卖家则是满面春风。但这场恢复期看似就要结束，作为美国房市的先锋们已经进入平缓的震荡曲线，随之美国各地也将面临这一状况。

因此当有人喊著“房价涨不停怎么办？”、“现在房价跌得那么惨，又怎么办？”看到房价涨，好像房价永远都下不来；看到房价跌，又感觉陷入无望。其实大可不必过多忧心，因为根据循环周期的经验法则，涨上去的终究会跌，只是跌多跌少的问题；下跌终究也会涨上去，但往往会涨很多，将会超过前一次的房价高峰值尤其在热门房市区域。

然而，现在每个专家都在观察著，哪个“契机”会引发新的泡沫破裂，这个事件恐怕是迟早的问题，而不是会不会的问题。但要判断何时泡沫化，困难的是当前局势面临前所未有的混乱，世界上的变数过多，令众多专家苦恼著如何预测。

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