News Feature – Page 48

2016英国房地产市场展望预测房价将上涨3%

综观政治经济投资浅谈三股影响地产的潮流

经济

尽管全球新兴市场经济体在2016年有减弱趋势，但经合组织（OECD）各经济体将保持良好增长,英国也将如此。综合低通胀、低利率和就业增长三个利好趋势，英国将保持向上趋势，未来两年或可保持切实且稳定的增长率。

投资

前几年极为强劲的投资量增长如今似有放缓，而2016年的投资量将与2015年不相上下。海外投资的混合局面将改变，而未来两年总回报将持续保持吸引力，尤其是在其它资产类别，到2020年回报将更具有边际性。

政治

是否退出欧盟的公投或将成为2016年比房地产更吸引人眼球的事，而2016年5月份的苏格兰议会选举不大可能再掀又一轮独立公投。伦敦的市长竞选将产生新市长，更将对希斯罗机场的扩张计划带来影响。同时，伦敦以外地区的增长得到刺激，财相力推的北部电站计划将助一臂之力。

2016英国房地产市场展望预测房价将上涨3%

细分七大市场板块触摸各地产板块脉搏

看完了三股宏观趋势，我们再来看英国房价走势2016最新消息和房地产各板块的发展趋势。

关于商务办公地产

2016年强劲的就业增长将进一步强化写字楼市场，无论是在伦敦还是其它地方市场，投资将持续增加，租金将增长，交易活动兴盛。伦敦中心区投资从某种程度上说置身于目前的全球性风险中，收益率一直处在最低点，这暗示着从今起投资者对于定价应审慎。世邦魏理仕预测，商业办公地产的供应将有所恢复，到2020 年租金增长将有所放缓。但供给的助力作用会被规划改革抵销掉一部分，而这种规划改革是指写字楼转变为住房。

关于产业地产

零售业的结构性变化，尤其是在线购物快递到家的商业模式将在未来数年里对产业地产的选择产生重大影响。产业地产或将受到制造业增长放缓的暂时性影响，但其总体投资前景似乎仍相对稳定。世邦魏理仕预测，鉴于开发响应持续，产业板块，尤其是次级厂房，将会是一个表现优于大市的板块。

关于零售地产

得益于强劲的英国经济，2016年的零售地产前景看上去相当积极。全国性的数据显示，零售销量连续30个月增长。高端购物中心、工厂经销店和大型零售广场都将大施抱负。油价降低，在职者薪资增长，通货紧缩和低利率皆对2015年的增长有所助益，但明年零售产业将迎来其中某些方面的挑战，或将造成边际利润的削减。

关于酒店地产

经济实力的扩大将在2016年推助酒店地产的表现，但伦敦奢侈酒店的扎堆开业将变成一个拖后腿因素。酒店地产投资将保持强势，不过，亚洲投资者的“为持有而买”策略或令2016年与2015年表现持平，无法打破2015年的记录。

关于酒吧、休闲及卫生保健地产

新投资者已经主导了非传统“运营”地产的活动，这一趋势也将在2016年持续。美国的房地产投资信托已将卫生保健地产列入了计划，地产投资者正寻求酒吧地产的投资机遇，而颇有耐性的国际注资则在休闲地产相当忙碌。

关于学生住宿

对于学生住宿市场，所有类别的地产投资者都将保持强劲需求，然而伦敦和教育重镇的市场供给却面临极大挑战。一个新的单类资产市场将出现，换句话说，学生住宿市场将变成一个新的“单类资产”市场。

关于住宅

尽管政府出台了不少措施，有限的住宅供应似乎仍将持续，而住宅市场的增长也将放缓。税制改革或将对某些投资起到抑制影响，但显然私人租赁房板块仍存在不少机遇。同时也让人困扰英国住宅多少钱。

交易量下滑，增长环境更低

2015年的住宅销售与2014年相距不大，约为120万宗。这个有所下滑的交易数字反映出一个住宅市场新的运作环境，不少限制因素在其中发挥消极影响，如经济承受能力和房贷限制，再例如buy-to-let借款人数量增加，亦或是人口老龄化。因此，世邦魏理仕预测，2016年的交易水平也将与2015年相差不大。

世邦魏理仕预测，2016年英国房价将上涨3%，这也反映出经济可承受能力的下降，房贷规则严格和升息的可能性。在未来5年，全英房价或将走高22%。伦敦仍将是表现最佳的市场，而Oxford、Cambridge和Bristol等更小一点但同样具有强劲经济的市场也会有优秀表现。

供应仍将是主要问题

在未来十年里，住宅供应短缺仍将是一个主要问题。英格兰的新建住房约有120万，但英国人口增长了420万，这将导致房价上升，而供应限制最严重的地区房价增长也最强劲。

政府政策改革或可刺激产生新的住宅供应

经济适用房的定义将有更新，增加涵盖了初置业者住宅的概念（即以低于市场价20%的折扣专供销售给首次职业者的住宅）。因此，开发商如今可打造100%私人住宅计划，而无需预留一些单元用作廉租房。此举可降低成本，并可刺激鼓励更多的住宅开发，但并非所有的住宅规划都适用于或切实进行这样的改变。

税制改革或影响 buy-to-let投资

buy-to-let市场约占英国住宅销售的六分之一份额。但税局近期的改革将使土地业主大受打击。由于税惠仅限用于20%的基础税率者，业主将必须为租金收入支付更多税费。这项改革将于2017年4月启动第一阶段，至2020年逐步实现所有限制措施的执行。此外，从2016年4月起，buy-to-let业主和持有第二套房的业主将面临额外的3%的印花税，假设地产价值25万英镑，那么交易成本将增加约7500镑。这可能导致2016上半年的地产活动激增。

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（据英中网）

还抢房子就out了！中国人2016抢的是澳洲酒店

中国的房地产投资者也许钟情过澳大利亚的住房地产，但这一切即将改变。未来12个月，中国投资者将转向澳洲商业地产，尤其是酒店投资和开发。

“在我们看来，有些人可能会将投资多样化，开始加大商业投资，过去几个月的商业投资咨询大增，主要是因为商业地产的限制和监管比较少。”中国房地产网站ACProperty.com.au总监Esther Yong称。

专为亚洲机构和高净值投资者提供科技和地产投资的Taronga集团表示，他们观察到亚洲客户对澳洲高质量酒店和娱乐设施的投资兴趣空前高涨。

居外预测中国在境外服务行业的投资将持续增加，尤其是在美国、澳洲、欧洲和中东，预测2016年的投资量将比2015年高5%至15%，主要流入美国、澳洲和英国。

中国是全球第二大投资活跃国。中国投资者过去18个月的酒店收购案频频登头条。中国安邦保险集团（Anbang Insurance Group）以19.5亿美元的价格，将曼哈顿最负盛名的“百年老店”纽约华尔道夫酒店（Waldorf Astoria）收入囊中；阳光保险公司（Sunshine Insurance）则以2.3亿美元收购了曼哈顿的另一家五星级酒店Baccarat Hotel。

中国投资者将转向澳洲商业地产，尤其是酒店投资和开发

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居外表示，喜欢买酒店的中国投资者将是诸如安邦之类的保险公司和诸如大连万达之类的大型开发商，他们都已经在悉尼立足，此外还有投资财团、家族基金和高净值投资者。

此前不久，地产行业的另一巨头Mirvac也宣布了与平安保险旗下子公司平安不动产（Ping An Real Estate）建立大型合资企业，未来将在澳洲各大城市开发高端公寓和别墅等项目。

（据澳洲新快网）

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2015年中国买家频破纪录砸8百万澳元买澳洲房产！

一座意大利式宫殿和一套豪华公寓纷纷成为澳洲本年的最高销售纪录，中国买家则是最瞩目的。

位于The Sovereign Islands的Palazzo di Venezia别墅在1月份时被卖走，售价为860万，买家是一名中国人Wei Zhang。

这座精美的住宅模仿了历史建筑Villa Rotunda，拥有8米宽的穹顶，拱门和柱子都是这里的特色。

1-5 Surf St, Mermaid Beach以842万澳元卖出

而在同一月，前AFL球员Tony Smith也囊入842万澳元购卖了位于Mermaid Beach的Surf St的水滨房子。买家是布里斯班的企业家Michael Dempsey。

107 Albatross Ave, Mermaid Beach以840万澳元卖出

3个月后，墨尔本人Nabil和Roula Grege以840万买走了位于Albatross Ave的海边房屋。据悉，该屋将两套别墅融合为一套，有7个睡房套间，一个家庭剧场、健身室、泳池等。

Broadbeach和Surfers Paradise的两套顶层公寓也进入了本年5大最高销售纪录。

Soul的顶层公寓

3月份，中国香港亿万富豪Tony Fung就花了700万澳元购买了Soul的顶层公寓。据悉，该富豪此前也以2080万澳元买下了位于Canungra的Patinack Farm股份。

中国买家以800万澳元买下Oracle Tower One两层顶层公寓

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在8月份，中国买家Yue Bai以800万澳元买下了位于Broadbeach的Oracle Tower One的两层顶层公寓。该公寓占地1117平方米，有四套睡房、媒体室、书房和屋顶泳池等。

黄金海岸的中介，纷纷在预测明年的豪宅房市将会更好。

Ray White Broadbeach的负责人Larry Malan说，当地房市已探底，更多的高档买家将涌入房市。

Ray White Runaway Bay的负责人Ali Mian称，因为The Sovereign Islands的房屋紧缺，所以当地的豪宅房价也推高了。

（据澳洲新快网）

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三季度澳洲人卖房利润悉尼北岸均超70万澳元

澳洲房地产权威数据机构CoreLogic RP Data在最新的《痛苦与收获》（Pain or Gain）报告中汇编的数据显示，悉尼下北岸业主在2015年下半年悉尼房市繁荣顶峰时期卖房的平均毛利润超过70万澳元。

这份报告涵盖了业主在第三季度卖房的利润和亏损，期间悉尼房价年增幅在8月份的时候达到峰值18%，此后悉尼房价的增速减慢至13%以下。

在第三季度，悉尼大都市利润平均在50万或以上

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《澳洲金融评论报》对CoreLogic的报告进行分析后发现，库灵盖（Ku-ring-gai）的卖家平均毛利润为全国最高，达到72万澳元，该区包括悉尼北岸的戈登（Gordon）、圣艾夫斯（St Ives）、奇拉腊（Killara）、罗斯维尔（Roseville）和平布尔（Pymble）等城区。

其次是另一个北岸地区——猎人山（Hunters Hill），这里有不少悉尼最古老的砂岩房子，前财长何基（Joe Hockey）在当地有一套价值540万的房子。猎人山的卖家在第三季度的平均毛利润为71.5万。

排在第三位的是悉尼西北区的希尔斯郡（Hills Shire），该区从南部的北巴拉玛打（North Parramatta）一直延伸至霍克斯伯里河（Hawkesbury River）的Wiseman’s Ferry，当地的房价和地价都如同搭上火箭般飙升。

整体而言，在第三季度卖房利润最高的14个地区中，悉尼大都市占了9个，利润平均在50万或以上，表明近期悉尼房价增速一枝独秀。

墨尔本表现最佳的是东部的波隆达拉（Boroondara），当地包括某些房价最高的城区，例如基尤（Kew）、坎伯威尔（Camberwell）和霍索恩（Hawthorn），此外还有同样在东部的白马（Whitehorse）和蒙纳士（Monash）以及在南部的贝塞（Bayside）等。

虽然这些城区实现的大部分资本增值都是得益于近期的房市繁荣，但这次调查再次凸显了长期持房的优势。例如悉尼内西的莱卡特（Leichhardt），业主平均持房时间为9年，墨尔本白马的平均持房时间更是超过13年。

这次调查还突出了悉尼和墨尔本之外的利润较高的其他地区。布里斯班第三季度的卖房平均利润是16万，平均持房时间为10.4年；黄金海岸为9.9万，平均持房超过10年。

阿德莱德利润最高的是大都市地区伯恩赛德（Burnside），平均利润19.2万，平均持房10年；堪培拉的平均利润是14.8万买，平均持房10年；霍巴特是13万，平均持房10年；达尔文是18万，平均持房8.5年。

虽然经济表现较弱，但珀斯也有多个城区的房市表现较强，包括尼德兰兹（Nedlands），平均利润为407,250澳元，平均持房13年，还有科特索（Cottesloe），平均利润为357,500澳元，平均持房13.5年。

（据澳洲新快网）

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2016年澳洲房产市场走向：墨尔本渐取代悉尼

近年来，澳洲房产行业的持续火热，带动了一批又一批的海外购房投资热潮。尽管有着澳洲政府的限外，还是阻挡不住中国人继续在澳洲置房的热情。

大量移民涌入澳州房产猛涨

根据澳洲统计机构RPData数据，今年11月悉尼房价同比涨12.3%；墨尔本涨11.8%，别墅涨幅加大。

房价猛涨的背後，是大量移民涌入澳洲。由於海量海外移民迁入澳洲，导致澳洲房屋缺口状况长期存在，据澳洲住房产业协会（HIA）数据，澳洲需在2020年以前额外建设130多万套住房，才能够满足预期人口增长需求。为缓解国内住宅供应不足压力，澳洲FIRB加强对海外投资者购买澳洲房产的限制。

30多岁的年轻投资者增多

在澳洲购房置业的大多数为金融界人士或者民营老板，年龄在45岁以上的占绝大部分，但近年来30多岁的年轻投资者也明显增多，今年约占20%。广州一名35岁金融界女士，从2013年起，连续三年在澳洲买了9套房用於出租，每套总价从60万到100万澳币不等，现在每一套已经赚了30%以上。

“中介会帮忙打点一切，房子出租後中介每三个月会上门检查房子情况，并向业主报备，不少业主在澳洲买了房都不知道房子在哪里，但每个月都可以准时收租”。澳洲房子是永久产权，出租的回报率有四五个点，普遍可以以房养租，出租给中介的中介费在7%，买卖的中介费是1%。

2016年墨尔本或从悉尼手中抢走“最强房市”的头衔

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2016澳洲房价预测

悉尼房价在2015年增长了16%，但最新预测显示，明年的增速将降至只有4%。

根据Domain集团的《市场状况》（State of the Market）报告，因投资者持续撤离市场，悉尼房市将大幅降温。如果预言成真，墨尔本将从悉尼手中抢走“最强房市”的头衔，前者2016年的房价增速预计为5%。

悉尼的房市增速将降至与霍巴特及阿德莱德一个级别，但比布里斯班丶珀斯和达尔文高出1%至2%。

Domain集团高级经济学家韦森（Andrew Wilson）表示，悉尼凭藉强劲的经济和供不应求的房子，长期都是吸引投资者的“磁铁”。“但两位数的增速已经成为悉尼的历史，没有看到它还能保持双位数增速的合理理由。”

他说，虽然投资者数量减少是因为澳洲审慎监管局（APRA）的改革，但悉尼将进入房价减慢的整合时期。“悉尼仍将是最强房市之一，但2015年的增速已经结束。”

悉尼的市区丶东区和下北区将有5%的房价增速预测，内西将有4%，而其他比如上北岸丶北部海滩及南区等地区则都将维持在3%的增速。

减速最明显的将是投资者集中的“腹地”，包括西部城区，预测未来12个月的增速难以达到3%。事实上，这些地区的清盘率在2015年底已经大跳水。

墨尔本住宅地产市场

上市地产开发商巨头Stockland和Lendlease，大型私营开发商Villawood丶Satterley和the Perich family都对澳洲东海岸明年的住房地产市场信心十足。

上述地产商预期明年里他们的住房物业在房价维稳和略微上涨的情况下，销售将持续强劲，而墨尔本将成为领先市场。珀斯则有可能因为销售速度放缓，市场条件更具挑战而变为买方主导的市场，该地房价有下滑的可能。

澳洲最大的上市住宅地产开发商Stockland报告称，在其墨尔本北区和西区的留个物业区，近六成的购房需求来自初次购房人士，同时五分之一的墨尔本物业购房人士是来自悉尼。Stockland的维州住房物业部门总经理Milk Davis陈墨尔本市场现在在各个方面都遥遥领先，比起悉尼丶布里斯班和珀斯，该地的物业的价格比其他地方更合理。

私营开发商Villawood的首席执行官Rory Costelloe称，“维州的房价有更多的上涨空间，比起悉尼和布里斯班要分别便宜60%和10%。每年作为世界最适合居住的城市，墨尔本都能迎来近10万的新移民”。在谈到对2016年的展望时，Costelloe先生称Villawood计划在明年开发8个新的住宅社区，除此以外还有昆士兰州的一个新项目和悉尼西部的一个小的精品住宅物业。

本部位於珀斯的开发商Satterley Property Group在维州的业务也是欣欣向荣，其维州和昆士兰州业务主管陈公司在本财年已经销售了780套物业，而在上一财年的总销售量为900套。他还称维州市场的基本面因素利好——低利率丶强劲人口增长和相对合理的价格，住房承受能力都在开发商的把控之中。同时他也注意到了该地商场上戏拟购房人士的活跃。

（据巨亨网）

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2016年美国房市十大趋势

房市泡沫破灭近十年后，房价尚未完全恢复，但是2015年出现迈向复原的长足进展。以下是2016年房市十大趋势：

2016年美国房市十大趋势

1，房价将持续小幅上扬：

专家预期房价会平均成长3.5%，多数市场将经历小幅升值。此一涨幅接近历史平均，与两位数增幅比起来更能持久。但是一些经济学家担心，在旧金山丶丹佛和达拉斯等热门市场，房价升值可能接近泡沫。

2，利率将缓慢上升：

经济学家一致认为，联准会一整年会逐步升息，浮动利率房贷的利率会立即做出反应，因为这种利率与追踪联邦基金利率的最优惠利率有关。30年固定利率房贷的利率上升会较缓慢，因为它是跟随10年期国债的收益率，房贷银行家协会预期将涨到4.5%。

3，首购族买屋仍然吃力：

房市复原乏力的部分原因，是缺乏首次购屋者。由于薪资停滞且房租高昂，一向带动房市的首购族为头款存钱很困难。首购族的中位年龄目前达到创纪录的33岁，明年会继续提升，而且适合首购族的入门级房屋，涨价将快于其他价位。

4，信贷会稍微放宽：

经过数年信贷紧缩后，钟摆渐靠中间，将稍微放宽。第三季所有成交贷款的平均FICO分数为723，是四年来最低。两年前，被拒房贷申请的平均分数为729。随著利率上升，重新贷款的数量下降，明年银行可能更愿意与屋主合作。

5，买屋仍比租屋便宜：

千禧世代买屋比租屋便宜36%，从2012年起，在全国100个最大都会区，买屋仍比租屋便宜。买屋和租屋的差距可能继续拉大，因为明年租金预期将上涨8%。

6，郊区将卷土重来：

随著住在市中心的人口增加，千禧世代开始生儿育女，郊区将再次成为购屋者的中意地点。最有吸引力的郊区，不但接近都市，大街适合走路，且提供工作机会和大众运输。在最大规模的都会区，逾八成工作位于市中心之外。

7，购屋者想要环保和聪明住房：

尽管成本较高，建商和改建者采用更多环保配备，以满足富裕的婴儿潮世代的要求，他们注重节能丶更健康的室内环境和耐用。逾半建商和39%的改建者表示，他们兴建的房屋有环保特点。

8，视频将更普遍：

搭配高品质的专业照片，成为网路求售房屋的常态。为在目前的房市吸引目光，更多卖家与房地产经纪合作，制作网路参观和突显地产特点的视频。

9，全现金交易将持续减少：

今年8月的房屋销售有三分之一是全现金，远低于2011年1月的46%。这个比率明年可能持续下滑，对难与现金购屋者竞争丶依赖房贷的人是好消息。

10，新屋将大量增加：

家庭新屋今年增加10%，明年预期飙升23%，同时将有健全的销售。新屋销售今年增加15%，预计明年将提高 26%。

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(据世界日报报道)

盘点从2015年悉尼房市学到的5件事

长期以来，人们一直说悉尼房市繁荣几乎是不可能结束的，不过悉尼居民知道，尾声已经到来。6月份买家就开始大排场龙，希望以最佳价格出售房子，冬季有1万套房子被拍卖，这个时节传统上是市场的淡季。今年冬天被拍卖的房产数量几乎比去年同期多出30%。

轰炸市场的大量房产不可避免地引发衰退。在7月的最后一周，清盘率从5月份将近90%的高峰水平下滑至80%以下。到了10月，Domain Group的数据显示，悉尼经历了2014年3月以来最慢的房价增速，只上涨了3.2%。所以，从今年的房市中可以学到什么呢？

在2015年十大房产销售中，有8处房产被海外商界人士买走，大多来自中国

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1、内环区最有复原力

到11月最后一周为止，当时有1100套房产计划被拍卖，创下春季记录，Domain Group高级经济学家Andrew Wilson称，悉尼部分拍卖市场正在“崩塌”。

今年初西北区经历了不可持续的价格增长，西区遭遇了清盘率下跌大约50%的状况，这受到了悉尼整个城市清盘率跌破60%的拖累。投资者聚集的核心区域受到银行收紧借贷规定和上调利率的沉重打击。内西区、市区、东区和下北岸的清盘率仍达到70%左右，甚至80%。

2、外国资金

今年海外资金对悉尼房地产产生了较大影响，在2015年十大房产销售中，有8处房产被海外商界人士买走，大多来自中国。

对于资金立基于海外的买家来说，下跌的澳币汇率使得澳洲的豪宅变得明显更有吸引力。

3、首置业者“在作战中消失”

既然首置业者难以竞争吸引海外买家的数百万元豪宅，那么2015年首置业买没有回归方式的状况也就与上述言论没有多大关系，虽然一些人喜欢为此辩护。

根据统计局的数据，相比十年前，首置业者贷款数额下滑了约25%。尽管房价上涨，但首置业者没有放弃拥有房屋的梦想。在新州，首置业者平均要借款39.86万元才能得到一套房产，是所有州和领地中最高的。

4、房价上涨

Domain Group的数据显示，第二季度悉尼的房产中位价格首次突破100万元大关，这要归功于利率处在自上世纪60年代以来的最低水平以及投资者狂热活动带来的双重刺激。

过去一年悉尼房价增长了16%，不过，随着投资者继续退出市场，明年预计增速将放缓至4%。如果预估正确的话，悉尼作为增长最强劲房市的头衔将让给墨尔本，预计2016年墨市的房价将增长5%。

5、对拍卖会的信心遭遇考验

拍卖会清盘率现在跳水至2012年以来从未见过的水平——在上周末跌至58.1%。内西区知名房产中介Peter Gordon称，2016年一些卖家会开始倾向于私人协议，而不是拍卖会。

（据澳洲日报）

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关于伦敦豪宅那些事

一、伦敦豪宅市场傲视其他国际大都市

在过去十年，伦敦市中心豪宅价格的上涨速度比任何其他主要城市都要快，在过去的六年里有超过6,250套价值100万至300万英镑之间的豪宅出售。一飞冲天的销售令英国首都取代纽约成为全球首屈一指的房地产市场。伦敦豪宅自2009年的销售量达到中国香港、新加坡和悉尼的3倍，纽约曼哈顿的2倍。那么豪宅税有多少呢？

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据莱坊的研究报告显示，2014年伦敦售出超过1638套价格超过300万镑的房产，相比之下曼哈顿的销量是796套，悉尼258套，洛杉矶只有21套。去年价值百万镑或以上的伦敦豪宅销量达523套，曼哈顿476套，中国香港388套，悉尼151套，洛杉矶只有5套。

伦敦梅菲尔和荷兰公园的平均房价自2004年以来已经增长了138％，同期中国香港楼价则上涨了93%，纽约的价格上涨78％，新加坡的升幅为69％。

二丶传统的伦敦豪宅区域在哪里？

按照伦敦房产界的看法，骑士桥（Knightsbridge）丶贝尔格莱维亚（Belgravia）丶梅菲尔（Mayfair）丶肯辛顿（Kensington）丶切尔西（Chelsea）和圣约翰树林（St. Johns Wood）这六个地区内价格超过500万英镑的房産，就可称得上为伦敦市中心豪宅（Prime Central London，PCL，100万英镑以上）中最顶级的部分。

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贝尔格莱维亚（Belgravia）：又称为法国的美丽小树林。英国前首相撒切尔夫人住在此地区宁静的广场，与英国美女厨神Nigella Lawson丶切尔西球会老板亿万富翁阿布比邻而居。

切尔西（Chelsea）：英皇道通过该地区的中间，滚石乐队和时装大师Mary Quant曾经居住此地区，她帮助促进了当时伦敦的“摆动60年代”（Swingsing 60’s）。

骑士桥（Knightsbridge）：南临海德公园，更有世界着名百货店Harrods（哈罗兹），在那里几乎可以购买一切。

梅菲尔（Mayfair）：梅费尔的声誉和威望在流行的观念中还在增长，大富翁游戏就将梅费尔设置为英国最昂贵的财产。该地区目前主要是商务区，也仍然保留大量的住宅物业，一些高档商店和伦敦最大的豪华酒店。房价增长将以Grosvenor广场为焦点。
梅菲尔（Mayfair）

肯辛顿（Kensington）：这里是黛安娜王妃的故居肯辛顿宫（Kensington Palace）所在地，而该地区也居住着众多亿万富翁。钢铁巨头英国首富米塔尔和俄罗斯石油大亨Leonard Blavatnik分享绿树成荫的街道。南肯辛顿是伦敦博物馆最密集的地区，还有着名的帝国理工大学。

圣约翰树林（ Johns Wood）：正在迅速成为伦敦最热门的地区之壹，这是因为着名录音室Abbey Road Studios座落於此，甲壳虫乐队在那里录制过一些最着名的音乐专辑。

三、2015年以来伦敦豪宅市场的表现

增速放缓衰退触底

根据地产代理公司莱坊（Knight Frank）发布的伦敦市中心高端房产价格指数报告，今年5月份的伦敦高端房产价格同比增长了0.3％，其同比增幅2.3％已降至2009年11月以来的最低点。

尽管至5月份为止的12个月累计增长率在继续放缓，但值得注意的是，至5月份为止的半年期增长率和逐季度增长率都是0.7％——这是自2015年年初以来最高的增长率，莱坊公司认为这表明目前的高端房市衰退正在触底。

市场仍在消化税法变化

伦敦豪宅相对较低的增长水平显示出大选后地产代理们的乐观预期跟房市的现实状况存在着差距，最主要的原因是高端房市仍在消化一系列的税收变化：去年英国政府针对房产买卖，特别是豪宅部份，改革了相应的资本利得税、离岸公司年费与印花税法。

大幅上涨的税费使得市场仍在调整期，而未能随着保守党的上台而快速增长。因此，伦敦的高端房市并没有出现有些人所预期的两位数的增长率，或一下子恢复到几年前那种繁荣的态势。

短期持平长期增长

2015年伦敦市中心黄金地段的交易量会大幅上升，但因为近一年内积累了较多的库存，所以在短时间内价格增长不会特别显著，全年的房价将基本保持不变。而未来五年内的增幅为22.1％。此外伦敦外围的高端乡村房产将增长3％。

四、为何全球富豪都喜欢在伦敦买房？

在伦敦，高端房产市场一直靠外国买家支撑。研究显示，多达85％的黄金地段豪宅都是由外国资金购买。今年年初，房地产经纪人网络London Property Partners表示，英国首都实际只有15％的销售是来自本土买家。文化氛围丶金融服务丶税收制度丶良好的教育丶生活方式及交际圈，这些都是超级富豪喜欢伦敦的原因。那么如何购买英国房产呢？

“闲人免入”的税务避风港

富人们蜂涌而至伦敦，也许是因为喜欢它的环境、建筑、交通、美食、历史文物等，但更重要的是，这儿是一个税务自由港，而英国的非本地居民只需为其在英国的收入计税，纳税政策比美國友好得多。在西伦敦中心区，比如梅菲尔、骑士桥、切尔西一带，购买200万英镑的英国房产与购买2000万英镑的英国房产，所交的印花税率是一样的。

伦敦西区房产保值性可比金条

从理论上说，伦敦西区房产的保值性跟金条相当，英镑汇率会上下浮动，但伦敦西区的房产却是国际性保值货币，不是因为居住性需求在高涨，而是该区域的房产起到了流动资金避风港的作用。比如，在梅菲尔一带，一房一厅的市场售价目前约是360万镑，在5年中一共增值了48.5%，不管是经济危机还是经济复苏，该区的英国房价一直处于稳步上升趋势中。

便利的公共交通

伦敦是全英乃至欧洲的交通枢纽，拥有四个机场，四通八达的地铁、火车和公路网以及轻轨、巴士和轮渡服务，交通出行极为便利，每天数以百万人搭乘公共交通工具进出伦敦。自驾车进入伦敦市中心“一区”还需交纳价格不菲的交通拥堵费。如果住在伦敦三区甚至四区以内，基本无需开车。

国际大都会

伦敦是环球金融中心，也是全球金属交易、保险和海运中心，法律、会计、融资等专业服务声誉卓著，众多海外公司在伦敦设立欧洲总部，毫无疑问那是全球一流的营商之地。悠久的历史、健全的法制、多元文化和包容性是伦敦源源不断吸引海外移民的重要原因。伦敦全年都有丰富多彩的各种文化艺术娱乐和体育活动，无论您喜欢逛博物馆美术画廊还是跳骚市场，或者留恋西区（Westend）的音乐剧、SOHO的动感夜生活，南岸（Southbank）的艺术和小资氛围，Docklands的适宜东方人居住的环境，或者喜欢血拼购物、酒吧文化，居住在伦敦，都能尽享真正的国际大都会生活。

正因如此，伦敦豪宅吸引了越来越多全球富豪前来置业，除了这两天国内媒体热炒的王健林外，还有这些明星也已在伦敦纷纷买房。

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五、2016年伦敦豪宅市场展望

最新的调控政策对伦敦豪宅影响微乎其微

2015年11月26日，英国财政大臣奥斯本（George Osborne）称，将向那些购买第二套房，以及购买用于出租的房屋的买家额外征收总房款3%的税。该举措旨在为过热的英国房地产市场降温。

然而，来自中国、俄罗斯、中东地区的买家一般在购买伦敦公寓时都是采用现金全额支付，因此英国政府为帮助房地产市场降温而设计的抵押贷款限制并不会影响到这些投资者。

未来走势：低增长，但保值功能放大

据第一太平戴维斯物业代理的研究，到今年年底，伦敦市中心的房地产价格预计下降2％，受灾最严重的是500万英镑以上的豪宅。该公司预测，2016年将是伦敦市中心黄金地产零增长的一年，2017年将回复2％的增长，2018年将获得5％的温和增长。

不过，根据业内分析预测，伦敦豪宅市场明年将会涌现新的国际买家需求。由于最近到英国买房的签证限制获得宽松，佳士得国际地产的高级副总裁贾尔斯汉娜（Giles Hannah）预计，中国买家将涌向伦敦购买价值低於500万英镑的豪宅。Cluttons研究主管费萨尔杜拉尼（Faisal Durrani）说，在印度新崛起的亿万富翁更加青睐伦敦的黄金地产，而美元走强也加强了美国买家的消费能力。此外，希望从中东撤走资产的伊朗富人亦对伦敦豪宅的兴趣也日渐浓厚。

由于高端房产溢价的涟漪效应，大伦敦地区的房价在过去几年中增至令人难以承负的程度。在此背景下，伦敦市中心黄金地段的价格走势必然会受到政治考量的影响。英国政府将要进行的议会税系统的重组，对“非居籍”（Non-domicile）条款的改革也是让许多买家关注的领域。此外，2016年内，是否脱离欧盟的公民投票，以及伦敦市长的选举也为伦敦市高端房产的走势带来了一些不确定性。

长期来看，英国所提供的稳定丶安全的政治与经济环境，特别是保守党所主张的减少对自由市场的干预，都让国际买家对这个稳定的地缘政治环境产生浓厚的兴趣，因此英国高端房市的长期增长仍然颇有看头。

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居外发布2016年中国跨境酒店投资报告

居外网预测，2016年，中国人对境外酒店行业的投资将保持一个稳定甚至增长的趋势，特别是美国、澳大利亚、欧洲以及中东等目标投资国和地区。

“我们预计，2016年，中国人在全球酒店行业的投资会较2015年提高5%-15%”，居外网的联合创始人冼明(Simon Henry)如是说，“中国人在海外购买酒店的目标国访问量排名依次是：美国、澳大利亚和英国”.

截止至今年年底，预计中国人在海外酒店的投资将创历史新高。仅在2015年上半年，全球酒店交易成交额就达到了420亿美元，相比2014年全年度所创造的600亿美元来，这是一个跨越式的增长。

据居外网分析预测，2016年中国人在全球酒店行业的投资会较2015年提高5%-15%，投资的目的地最有可能集中在美国、澳大利亚和英国三国。

在2015年海外总交易量中，跨境酒店的交易量所占份额高达三分之一，其中中国是继美国之后第二大交易量国家。在2012年，中国人在该行业的投资仅1亿美元，而到2015，交易额跃至50多亿美元。

在美国，今年1月到9月期间成交的酒店每房均售价达历史新高－－165，303美元，这个新纪录比2014年148，658美元的每房均售价高出11％。

每房均售价的升高离不开中国的投资买家的介入，其中有两个中国买家在纽约的成交额（巴卡拉酒店以200万美元的每房均售价成交，华尔道夫酒店以140万美元的每房均售价成交）使均价得到大大的提升。

亨利先生（Mr. Henry）表示：“我们认为，2016的均价不会有大幅度的下降，具有长远价值的酒店依然竞争激烈，而我们也相信，买家会愿意为这些极具吸引力的酒店支付更高的费用。”

投资者的类别

参与海外酒店行业的中国投资者可以归为四类：

1、保险公司

由于准入门槛的提高，更简单的批准程序及申请程序的简化，中国保险公司在海外酒店行业投资变得更加自信。其中，安邦保险集团在今年年初以19.5亿美元惊人的成交价入主纽约华尔道夫酒店。与此同时，这些保险公司总的成交额也是总交易量中所占比重最大的。

2、大型开发商

中国的大型开发商正以超速抢购海外酒店开发项目，特别是美国，澳大利亚和英国等目标国。成功案例有：大连万达集团耗资9亿美元在芝加哥投资了一个酒店项目以及一栋高层居民楼，绿地集团斥资10亿美元投资了洛杉矶市区的大都会项目，涵盖酒店、居民楼以及零售。

3、小型开发商，投资财团，家庭基金以及个人投资者

相对来说，较为大型的酒店需注入很大一笔资金，所以这类投资者通常没有能力投资大型酒店，转而投资一些较小的酒店或者其他资产的投资，例如小型的商业项目，土地以及一些住宅项目的开发。

4、EB-5投资者

EB-5项目投资者是参与美国投资移民项目的投资个人，因而该类投资者的投资仅限于美国境内。酒店行业的开发特别适合该类投资者，因为新建的酒店的员工岗位可以计入到EB-5项目所要求的就业岗位数。以下是几个基于EB-5项目投资资金的酒店案例，充分说明了参与EB-5的项目范围之广：拉斯维加斯的SLS酒店，洛杉矶万豪L.A. LIVE中心原宿客栈，达拉斯南区NYLO酒店以及纽约的四季酒店。

人民币保值将加强跨境酒店投资热潮

如今，外界对于人民币关注的最大焦点在于它未来是否存在进一步的贬值可能。值得提醒的是，自2008年以来，人民币对其他主流货币增值幅度不小。实际上，在过去20年间，人民币对每一种主流货币都一直保持着增值的趋势。

即使在今年8月，人民币出乎市场意料地遭遇贬值，但是其降幅也仅为3%，仍然没法扭转过去十年间所带来的增幅局面。然而，这次贬值的真正影响不在于由于它幅度的大小，而在于因未能提前预测所带来的影响，以及由此牵涉到的对中国未来货币政策的预测。

如今人民币对英镑以及欧元的汇率比2007年高出了三分之一，比美元高出10%，比澳元高出23%。

人民币购买能力的变强，以及对人民币大幅贬值的担忧，使得2016年海外酒店行业的投资会毫无疑问地继续保持热度。

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居外网2014年和2015年连续两年被国内顶级电商监管机构评为国内最大国际房产网。从2011上线以来，居外网所建立的国际平台一直在为世界各地的华人提供房产信息。与此同时，居外网为国际房产卖家、房产开发商以及房产经纪人所提供的华人买家咨询信息量也多于其他任何平台和渠道。居外网也是全球唯一一个管理层受邀在2014年11月份的G20峰会预热活动上发表演讲的房产门户网站。在2015年11月，公司的管理层又受邀在颇具影响力的博鳌论坛杭州电商大会（2015，10）上发表讲话。

悉尼卖房最易赚盈利高涨地区一览

Core Logic RP Data报告显示，98%以上的悉尼卖家房产售价都要高于买入价，有些更是翻倍。

报告指出，约五分之二的卖家都以比购入价翻一倍以上的价格卖出房屋，那些因卖房而亏损的比例降到了史上最低记录。

报告称，在第三季度，仅有1.7%的房屋以低于购入价的价格卖出，在一些较受欢迎的地区，这个数据还要低些。

在宝活（Burwood）和Hunters Hill，没有房子的售价低于购入价，在Concord和彭里斯（Penrith）卖家亏损率仅占0.3%和0.5% 。

悉尼转售最差的地区是蓝山（Blue Mountains），Rockdale和Pittwater——3.5%的房产售卖出现亏损，但这比8.4%的全国平均水平还是要低很多。

大部分的悉尼卖家都赚大钱了，虽然他们的平均持房时间只有8年。近半卖家的售价都比购入价高了75%以上。

在一些地区，卖家平均盈利高达39万澳元。

跟独栋屋的卖家相比，单元房卖家遭受损失的可能性要更少些。

悉尼卖房易赚，卖家欢喜

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Core Logic的分析师库什（Cameron Kusher）说，这与全国的趋势不一样，“从历史数据来看，你会发现独栋屋增值比单元房多。”

他说，之所以单元房卖得那么好，是因为投资者需求高，“因为地段和租赁需求，投资者一般青睐于单元房。单元房的租金水平也要比独栋屋增长得快些。”

全国数据显示，影响卖家盈利的因素有两个：一是持房时间超过6年，二是房产在城市中的位置。

（据澳洲新快网）

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