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新西兰移民称：新西兰名校区房价飙升，其中奥克兰地区最为明显，由此将形成单一化社区。Ben Xu居住在奥克兰Forrest Hil地区，对房地产市场高涨引起社区单一化感到惊讶。

两 年前，Ben Xu花费48万纽币在Forrest Hil地区购入一套3室住房。“2010年第一个小孩一岁半时，我的妻子怀上了第二个小孩。于是我们决定搬入Forrest Hill地区，因为Forrest Hill地区小学与Westlake中学便于子女就学。”Ben Xu先生9年前作为留学生来到新西兰，毕业后在新西兰当地一家超级市场担任部门经理，然后在公司认识了现在的妻子并决定定居在奥克兰。

Ben Xu先生称，“中国传统文化非常重视子女教育。我和妻子都喜欢新西兰，认为新西兰环境好有利于子女成长，教育水平也很好。”为了子女教育，Ben Xu于2010年年末从Glenfield搬入Forrest Hill地区。

新西兰名校学区房价飙升 奥克兰位居第一

住房畅销

今年第二季度，Xu先生发现自己所居住的街道迅速出售了10套房屋。房屋售价远高于两年前，但该地区房屋仍深受欢迎，且购房者多为亚洲人。据Xu先生所知，附近街道至少有11户业主来自亚洲。

Xu先生对此深表担忧，“新西兰社会的真实写照是多元化。我希望我们的子女能够适应这点。但我们所在地区由于房价上涨正形成单一的社区。越来越多的新西兰本地人搬离我们所处的地区。如果是这样，那我们移民到新西兰有何意义？”

新西兰房价

本 月发布的新西兰房地产报告显示，7月份奥克兰住房要价在新西兰19个城市中排名第一，为574，930纽币。部分大型房地产公司报告显示，7月份奥克兰房 屋成交数量远高于去年同期。去年7月份，新西兰房地产经纪公司Barfoot and Thompson公司仅售出778套住房。7月份房地产经纪公司Ray White公司奥克兰地区房屋成交数量同比上涨34%。Barfoot and Thompson房产经纪公司Browns Bay分部一名资深经纪人Lily Zhang称，作为新西兰华人拥有很多亚洲客户。

购买力

Lily Zhang表示，“今年新西兰北岸的房价尤其是名校区大幅上涨。Westlake学校区及Rangitoto校区住房非常畅销。”

Lily Zhang的大部分客户来自中国和韩国，其中部分购买力较强。由于亚洲传统注重子女教育，新西兰亚洲移民对名校区更感兴趣。“许多将名校区房屋出售的业主为新西兰本地人。

我个人认为，这些售房者并不是不喜欢混合种族居住环境，而是考虑生活习性不同。”越来越多的新西兰移民趋向于选择名校区。

Xu先生留意到，部分邻居先买下一套房屋，然后进行分割，在闲置地上另建一座住房。这样让整个社区非常拥挤，也许符合部分新西兰移民的生活方式。

典型的生活方式

这并不是新西兰人典型的生活方式。Zhang认为，新西兰名校区房价高涨引起新西兰本土业主为逐利出售房屋。“几年前，新西兰人在当地以很低价格购房。现在能以高价出售。为什么要持有呢？他们套现后计划在海边或者乡村地区重新置房。”

Paul Wang是Mortgage Success抵押贷款公司的一名主管，已在奥克兰担任经纪人达10年，称“但是新西兰移民并不是推动名校区房价高涨的主要原因。基督城房源紧缺，大量居 民涌入奥克兰，形成卖方市场。”新西兰亚洲移民趋向于定居名校区无可厚非。也有一些年轻的亚洲夫妇无法承担奥克兰名校区的高房价。这些亚洲移民也不得不效 仿年轻的新西兰本土居民寻找房价合理的住房。

新西兰人的观点

Alix Bachmann在Milford地区居住了22年，对奥克兰房价飙升感到非常惊讶。“新西兰名校区周边房价涨幅最大，其中以新西兰奥克兰Grammar校区最为典型。”

Bachmann认为产生这种现象的原因是多方面的，移民是其中一个原因。“我想任何带小孩的家庭如果能负担名校区高房价都会搬入名校区，而不仅仅是新西兰亚洲移民。”但是Bachmann承认几年前并未中意奥克兰“名校区”。

 

据德国《图片报》近日报道，日前，德国联邦建筑、城市和空间研究所（BBSR）发表研究成果称，到2035年德国人口将减至7820万，较目前下降3%。然而，住房的需求量却不降反增，最主要的原因是单身者人数越来越多。

德国人口逐年减少 住房需求量不降反增

据统计，近年来诸如慕尼黑、斯图加特、汉堡和柏林等德国大城市的住房需求量增长迅猛，房价涨幅也明显高于其他地区。德国联邦建筑部长亨德里克斯（Barbara Hendricks）曾表示：“德国乡村地区的人口未来将明显减少，而大城市的住宅需求量会大幅增加，房租也会相应上涨。联邦政府需要建设更多价格合理的新住宅。”

报道称，1990年两德统一时，德国的人口接近8000万，并一度在2002年时达到8254万。此后，德国人口总体上趋于逐年递减，至2012年降至8050万。

据法国媒体6月1日报道 与在法居民住房需求量大幅增加的趋势持相反方向，法国住房供应量自2007年以来便持续呈现着一种令人担忧的显著下降趋势。

事实上，随着法国政府2011年实行住房建设减降计划之始，法国房地产市场就面临着越来越大的压力。2007年时，法国以每1000名居民中513人拥有住房的比例在欧洲范围内成为人均住房率最高的国家。2009年，法国人均住房率稍微下滑，达至每1000名居民中有509人拥有住房，在欧洲范围内名列前三。但在2015年Housing Europe（欧洲公共房屋、社会房屋及合作房屋机构）公布的最新统计中，法国排位则趋于垫底，每1000名居民中仅有423人拥有住房。即使对于在21世纪初并未经历住房建设热潮的德国来说，其在2015年的最新统计中人均住房率还达到了每1000名居民中有506人拥有住房，排位列在法国之上。

欧洲陷“房屋供应危机” 法国情况愈发严重

该项调查还表明：2007年至2014年之间，法国在新房建设上的各项指标均有所缩减，特别在数量方面上甚至是减少了13.3万间的新房建设指标。而这与法国政府曾做出的每年增设50万间新房的预计目标显然是不相符的。

社会方面的房屋供应量极度缺少

据Housing Europe机构的研究人员表示，法国在人均住房率方面的下跌状况令他们十分担忧：“现如今在法国，因经济拮据或其他自身原因而被迫 赶出家门 无家可归或寄住他处的 流浪汉 队伍正在逐步壮大，所以可以说，法国在社会方面的房屋需求量是十分巨大的。我们担心，这种房屋供应量紧张情况会影响整个社会的安定情况。”

据住房慈善机构皮埃尔神父基金会（Abb Pierre Foundation ）方面的消息称，法国缺乏住房的情况至少会涉及人口量80万人，其中包括一部分拥有体面工作并赚有适当工资的人群。对此，来自法国国际经济研究中心（CEPII）的经济学家托马斯·格耶比纳也表示了赞同：“法国房屋供应量缩减的现状会让80万人口 止步于属于自己的家门之外 。这80万人中会包括10万的流浪人口、15万的集中安置人口、15万至30万的人口借助于亲戚家以及30万的人口寄住在根本不能算作舒适的家的地方。”

欧洲那么大，购房移民国家那么多，为何投资者都跑去葡萄牙买房产? 针对这个问题，德信移民不少客户都表述了同一个观点：“葡萄牙购房移民最让人”心动”的理由无非两个字，安全!”“安全系数”无疑是投资者考察投资移民项目的重中之重，那么问题来了，葡萄牙购房移民究竟有多安全呢?

全面分析 葡萄牙购房“安全系数”有多高？

投资安全：“什么都没有一套房子来得踏实”

为什么李嘉诚、王健林，这些商业巨擘都在海外纷纷斥资购置不动产?在谈及投资安全时，或许有句老话说得对：“什么都没有一套房子来得踏实。”

目前，纵观各国投资移民的投资途径，无外乎以下几种渠道：直接投资海外房产、投资金融产品(如股票、基金、债券等)，或是如美国EB-5投资移民，将资金投至指定的商业风险项目。与其他海外投资途径相比，购房移民投资门槛和风险都比较低，并且不需要对投资者有过多专业上的要求。

以门槛价仅为50万欧元的葡萄牙购房移民为例，不仅投资门槛较低，而且有别于美国、澳洲、加拿大等传统投资移民国家的项目投资或金融投资，这种以房产投资模式为核心的移民方式，不仅简单稳妥，同时永久产权、安全保值这样的吸睛字眼也更为契合中国人的投资偏好及“房产情结”，有真实的房子存在，无疑提供予投资者更多的“安全感”与心理保障，因此海外房产投资更适合国内大多数选择投资移民的朋友。

除此之外，据欧洲统计局(Eurostat)最新数据显示，2014年第四季度，欧元区和欧盟地区房价与2013年同期相比，分别增长了1.1%和2.6%。其中葡萄牙地区的房价增长率为2.2%，是欧元区平均值的两倍，并紧追欧盟地区水平。在欧元汇率下跌的契机及葡萄牙房地产业的复苏的背景下，目前正是投资葡萄牙房产的最佳时期，可以真正满足投资者们“低投入、高回报”的投资需求。

政策安全：法律不会同你“开玩笑”

葡萄牙黄金居留许可计划(GOLDEN VISAPERMIT)，2012年10月9日生效。2013年1月28日，葡外交部和内政部又共同签署了《改善和推动给予第三国国民特许居留权的特别条例》(1661-A/2013号法令)。同时对2012年10月8日生效的法令做出调整，明确了欧盟以外第三国公民在葡萄牙购买价值不少于50万欧元的房地产后，即可申请葡萄牙居留许可。

作为欧洲大陆第一个推出稳定购房移民政策的申根国，葡萄牙以健全的法律条文和明确的投资移民政策，为葡萄牙买房移民的申请人士提供了坚实的法律保障。葡萄牙“黄金居留”项目本身，有着绝对的安全性保障。

葡萄牙“黄金居留”计划为葡国国内经济的复苏带来了不可磨灭的积极影响，在经历了腐败“零容忍”的“黄金居留反腐案”后，葡萄牙政府对“黄金居留”政策的重视程度更是可见一斑，随着近期“黄金居留”政策的整改及审批程序的进一步规范，葡萄牙购房移民项目将更加成熟、规范、稳定，致使政府能更全面地监督“黄金居留”项目的运营情况，为购房移民构筑更安全、透明的投资环境。

国家安全：这可能是世界上最安全的国家

这里没有巴黎、罗马高居不下的社会犯罪率……

这里没有极端宗教的“圣战”恐怖主义威胁……

这里没有西班牙加泰地区甚嚣尘上的独立风波……

又或是西班牙国家德比一点就燃的球迷骚乱……

葡萄牙国家政局稳定，虽然目前葡萄牙国内失业率问题仍然存在，罢工现象也时有发生，但得益于社会公共生活的高安全保障，葡萄牙的治安指数仍处于欧洲前列。世界经济论坛将葡萄牙评为全球144个国家和地区中第7安全的国家，该评比基于多项分类指标，由众多经济专家将各个国家情况一一综合比较归纳后得出，这些分类指标包括与邻国关系以及国内凶杀案率和暴力案率等，数据表明，葡萄牙属于全球最安全国家之一，不少通过葡萄牙“黄金居留计划”而买房移民葡萄牙的朋友均表示，即使是在人口多而繁杂的首都里斯本，治安情况也非常良好，这与饱受治安问题诟病的巴黎、罗马等欧洲城市形成了鲜明反差。

食品安全：不用怀疑，路边摊你都可以吃得“放心”

谈到食品安全这个话题，大概只有“你懂的”这三个字来概述国人们千言万语的“一言难尽”。俗话说，民以食为天，食以安为先。当国内触目惊心的食品安全问题成为越来越多人的心头隐忧，拥有“天下第一严”食品安全管理制度的欧洲，则是不少移民者理想的移居选择。

欧盟食品安全标准，向来是全球标准最高执行最严的食品安全标准之一，作为欧盟成员国之一，葡萄牙的药品安全、食品安全都处于欧盟统一的监管框架当中，国家政府对医药、食品安全质量有着严控的把关，最大程度保障了居民的“舌尖上的安全感”，放心的食品在此不再是难以触及的“奢侈品”。

中华人民共和国驻葡萄牙大使黄松甫在接受CCTV采访时，曾说过这么一句话，“我们现在世界上大家都在讲食品安全的问题，葡萄牙无论是里斯本还是小山村食品都很安全，你不要怀疑它，到一个小山村，小小的一个马路边的饭店，它的食品都是很安全的。”

葡萄牙移民政策规定：非欧盟国家公民在葡萄牙投资50万欧元购买房产，即可全家三代移民葡萄牙。获得葡萄牙居留权后，申请者全家即可享受免费医疗，子女可享受免费优质教育，还可以自由通行27个申根国，享受173个国家或地区的免签或落地签 。

据法新社近日报道，巴黎大区公证人28日称，越来越多的外国买家在巴黎购房，居于首位的是意大利人，其次是英国人。据报道，欧元贬值是法国房产市场活跃的一大原因。

2015年第一季度，在巴黎及其近郊，平均每十个购房者中便有一个是外国人，占巴黎售房交易额的9.2%，占近郊三省(包括上塞纳省、圣德尼省和马恩河谷省)售房交易额的11.2%，占远郊四省(包括塞纳-马恩省、伊夫林省、埃松省、瓦兹河谷省)售房交易额的7.4%。

法国2015年第一季度旧房售价增长0.3%

巴黎公证员戴勒萨乐(Thierry Delesalle)在媒体发布会上表示，“十年以来巴黎大区的外国购房者从未如此之多，今年巴黎房市吸引外国买家堪称是破纪录。”

据报道，意大利人投资巴黎房产数额最高(占总交易量的16.6%)，其次是英国买家(6.6%)，戴勒萨乐强调，“我们注意到美元区和英镑区的购房者正强势回归巴黎房市，毫无疑问，最近欧元贬值让很多投资者看好巴黎房市。”

戴勒萨乐补充说，“黎巴嫩人也开始重返巴黎房地产业，他们多购置近几年价格大跌的房屋，并指望2017年法国能换总统”，他们认为换了新总统实施新的经济政策，巴黎房市将更有起色。

从人数上来看，近郊三省房产市场上中国买家人数最多，占总数的23.6%，其次是葡萄牙人，占总数的13.5%。而在远郊四省葡萄牙买家人数最多，占总数的26.5%。其次是阿尔及利亚人，占总数的10.2%。

从整个巴黎大区来看，葡萄牙人在巴黎购房的人数最多，约占外国购房总人数的14.5%，其次便是中国人，占总人数的14.3%。

此外，28日公布的法国统经所-公证人指数(Indice Notaires-Insee)显示，相较上一季度，法国2015年第一季度旧房售价增长0.3%，但较2014年全年则降低了1.9%。

当前得到的数据显示，从1月到3月，法国公寓套房售价下跌0.2%，独立房屋价格增长0.6%。

据西班牙《拓展报》近日报道，科威国际不动产（COLDWELL BANKER）最新发布的报告指出，今年西班牙马德里和巴塞罗那市中心高档房价格增长5%。

西班牙大城市豪宅房价大幅上升

具体的是，马德里市中心新房每平米5610欧元，豪华型新房每平米9033欧元，市中心二手房每平米3650欧元。

而巴塞罗那市中心新房每平米5500欧元，豪华型新房每平米7500欧元，市中心二手房每平米4100欧元。在欧洲排在摩纳哥、伦敦、米兰、巴黎、罗马之后。

意大利房产的“世博会商机”

意大利正迎来日见增多的房产投资。世博会为米兰所带来的发展会是持续性的，因此近两年更多中国投资者开始投资意大利房地产。近半年欧元汇率的下跌以及意大利经济的复苏信号，吸引了大量投资者抄底意大利，据悉，米兰房地产市场的复苏为意大利之首，已经连续七个季度交易量都在增长(年增长5%)，而2014年，末米兰以外的周围地区房屋交易量也开始拥有了2.1%的小幅增长。

此时不投待何时 意大利迎来房产投资好机遇

中国移民青睐意大利

意大利拥有发放选择性居留签证和五年多次入境申根旅游签证的政策，有意向在意大利投资不动产的签证申请人常常可以申请该签证。而在拥有该签证的情况下，获得移民的几率也会高很多。在意大利物价较低、经济回升、移民政策友好的优势下，越来越多中国投资者在当地购买房产，以便移民意大利。

意大利对房产投资呈欢迎姿态

首先，意大利的经济恢复仅仅依靠国内投资来提升很难，因此凭借其他国家的投资者提振信心成为必然， 而中国是公认的投资潜力国。第二，意大利发放选择居住签证的准许，前来买房的中国人常常拥有较高的经济水平，不仅增加了城市人口，也刺激了消费和当地经济。第三，不动产可以带动一系列行业，相关行业使得国内经济蒸蒸日上，所以意大利鼓励外国人投资不动产，提升经济。

举世瞩目的米兰世博会，除了会刺激意大利经济发展，同时也会掀起当地房产价格回升，新开通的地铁线路的沿线房产项目增值在即，正值投资意大利米兰房产最佳时期。

据西班牙媒体报道，2014年，华人在西班牙全国各地购买超过1500套住房，已经超过西班牙去年总共出售房屋量的25%，这一现象在马德里和pais vasco尤其明显，华人成为购买住宅的主力军，压倒性的成为了所有旅居西班牙的其他外国群体。华人在西班牙购房的比重越来越大，2014年华人在西班牙购买1530套住房，而五年前，2010年华人仅在西班牙购买750套住宅，这个数字在短短五年期间翻了一番。

压倒性优势！华人成西班牙房产强势买家

以西班牙4700万居民的比例和概率来说，旅居西班牙的华人只有18万多，因此华人购房的比例非常大。每117个华人就购买一套住房；而西班牙当地人是每161人购买一套住房。

近几年，西班牙房价一直暴跌，也为一些旅居西班牙的华人打工族提供了买房的好时机。除了旅居西班牙的华人购买住房之外，西班牙政府出台50万住房投资移民的政策也促使很多中国人赴西班牙购房。

西班牙媒体有报道说，这项政策吸引了很多中国百万富翁在西班牙买房。并且无论是投资移民的中国人或者是多年旅居西班牙的华人，他们中30%以上购买的都是超过100平方米的大房屋。

除马德里之外，由于房地产市场在近年来缩水25%-40%。去年在巴塞罗那出售的90%以上的高档别墅区房屋都被中国人投资移民购买。而且近几年，超过300万欧元的房产基本所有都是华人购买，每年都有超过150多例。

准备投资海外房地产时，还是主要考虑澳大利亚和加拿大吗？随着德国房价稳步上涨，更多中国投资者正把目光投向德国的房地产市场。投资德国的“混凝土黄金”。仲量联行的数据显示，亚洲投资者在德国的房地产投资额，在2013年底已达到12.7亿美元，比2011年增长了916%。《德国之声》报道，根据中介公司Colliers International的数据，韩国目前是在德国房地产市场投资最多的国家，但中国投资者正日益活跃，2012到2014年期间的投资额达到3.55亿欧元(约24.69亿人民币)。

中国投资逐步升温的德国“混凝土黄金”

德国政府历来将房屋作为基本的社会保障，给予了大量补贴，之前几十年德国房价一直较低。但自欧债危机以来，欧元疲软，德国经济却保持稳定，房地产价格也相对便宜，吸引了很多国外资金。同时，存款、贷款利率的下调，让存款成为一个收益较少的理财渠道，也让贷款的成本更低，这促使更多的国内居民开始了对房地产的投资。德国一家银行的报告显示，自从2010年以来，德国七个大城市的房地产价格以平均每年7%的速度上涨。《金融时报》报道，房地产正成为德国的“混凝土黄金。”按投资的城市来看，仲量联行表示，中国和韩国的投资者在过去三年间在德国进行的房地产投资，27%投资在了柏林，23%在法兰克福，9%在慕尼黑。投资德国房地产的注意事项德国的法律偏向对租户的保护。

二战后德国物资匮乏，收入水平低，大多数人无力购买房屋，因此政府修建了大量房屋出租。在德国，目前41%的居民仍然居住在出租房中。德国《民法》规定，“出租者无权将现有租户赶走，租金上涨幅度3年内不得超过20%上限。”如果投资者希望通过购买房地产获得出租收入，需要熟悉德国相关的法律法规，对租户的选择也要更为谨慎。考虑是否在德国购买房地产，还要考虑交易过程中相对较高的公证费用、登记费用和地产购置税。根据Beiten Burkhardt律师事务所的报告，在商业性房地产转让时，一般情况下，这包括约占房地产价款0.5%的登记费用和1.5%的公证费用。

此外，大多数联邦州的地产购置税为3.5%，柏林的税率为4.5%。一些投资者希望通过购买德国的房地产移民德国。Beiten Burkhardt的报告显示，购买房地产并不能成为外国人获得德国居留许可的理由。但为管理在德国的房地产或监督其房地产投资，外国人可以根据德国《居留法》第6条，通过简易程序取得多次往返商务签证。该签证有效期最多为五年，前提条件是签证持有人每半年内不会在德国逗留三个月以上。

此外，商业性投资者可以根据德国《雇佣条例》，通过简易程序为其高管人员取得以工作为目的居留许可，而不需经德国联邦劳工局事先同意。如何购买投资回报率高的德国“混凝土黄金”？中国投资者需要密切关注欧洲央行的最新经济举措，以判断德国的融资成本是否能保持在低位，以支持房地产市场的持续升温。此外，中国投资者还需要与熟悉当地法律法规的专业机构合作，在一个着重保护租客利益的房地产市场中降低自己的投资运营风险。