澳洲 | 墨尔本房产清盘势头不减 或因房产税变化预期

尽管受到了恶劣天气和大选的影响,墨尔本的周末房产拍卖市场在冬季还是迎来了一个平稳的开端,尤其在北区清盘率强劲。不断增加的房产买家数量,既和低利率带来的影响有关,也和预期房产税可能会变化有关。

墨尔本房产拍卖市场上周六的清盘率为74.4%,稍低于上上周的75.2%

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据Domain网站报道,墨尔本房产拍卖市场上周六的清盘率为74.4%,稍低于上上周的75.2%,不过和去年同期的84.5%相比,则是低了一大截而在房屋拍卖的数量上,上周末是841,低于上上周的1067,却高于去年同期的241,不过去年那么低是因为当时受到了女王生日假期的影响。

墨尔本北部地区在过去的周末中,一直持续保持着高清盘率,上周末又达到了80%以上,与之形成强烈对比的,则是墨尔本东区一直表现较差,连续保持着最低的清盘率。

其中,墨尔本东北区清盘率最高,为86.1%,北区第二,为83.6%。不过销售量最高的是内城南区,为89处房产,清盘率则为80.2%。紧随其后的就是西区的76.6%,东南区的76.3%,内城的72.5%,内城东区的70.4%,外城东区的66.3%。

墨尔本上周末的房屋中位价为78万澳元,低于上上周的82.1万澳元,但高于去年同期的69万澳元。上周末墨尔本房产市场的总成交金额为3.54亿澳元,显示了墨尔本房产市场今年冬季开端平稳向好。

(据今日澳洲)

 

澳洲 | 澳大利亚购房的外国投资审查(FIRB)实例披露

上一期专栏我们讲到在澳大利亚购房的海外买家可以申请“拍卖豁免证书”,本期我们将与大家分享一些注意事项。

实例1

买家A申请了一份拍卖豁免证书,支付了1万澳元的申请费,拍卖豁免证书中列出的最高可购买物业价值为199万澳元。买家A参加了几处拍卖,但均无拍下心仪的房子。本周买家A又看中一处开价190万澳元的拍卖屋,并通过和中介协商在拍卖前就签订合同交付定金买下了该物业。合同签订后,买家A向FIRB申报更改批准函中的确切地址,想要获得最终的FIRB批准函,但却被告知其违反了FIRB条例。

这是为什么呢?

在澳洲列为拍卖的物业,有一些在原定拍卖日期举行拍卖,还有一些可能在拍卖前就被潜在买家通过私下协定的方式直接买走。我们不时看到网站上代售的物业写着“Sold prior to auction”,正是在拍卖前物业被买走了,因此拍卖不需继续进行。对于业主而言,拍卖虽然能将房子卖到好价格,但是也会产生更高的费用,例如佣金、拍卖师的费用、广告费等。因此,如果能在拍卖前将物业以满意的价格卖出,一些业主也非常愿意提前与买家签订购房合同。

然而,根据FIRB条例规定,拍卖豁免证书的目的是为了帮助需要参加拍卖的买家避免申请几个不同的批准函仅仅为了能够参加拍卖,且拍卖豁免证书上明确写明批准限制的条件之一是买家必须通过拍卖购买该物业,包括购买在拍卖后买下流拍的物业但前提是该买家参加了拍卖会。该证书并不能帮助买家在拍卖前通过私下协定或交易的方式购买该物业。如果买家在拍卖前通过私下协定的方式购买物业,则需要在签订合同前申请新的FIRB批准函(即非拍卖豁免证书的批准函)。

如上述案例中的买家A,为拍卖豁免证书支付了1万澳元的申请费,如果在拍卖前签订合同,则需重新支付1万澳元的申请费申请新的FIRB批准函。由于其在私下协定签订合同时没有申请新的FIRB批准函,因此违反了FIRB条例。

实例2

买家B在两年前购买了一处空地,于今年完成交地,正在等待建房。但此时由于其建房资金出现问题,暂时无法承担建房费用,但是原来的FIRB批准函中明确列出买家购买空地的限制条件即买家必须在审批日起24个月开始建房。那么此时买家B要如何满足FIRB的条件呢?

从目前看来,买家B可以有两个选择:

  • 向FIRB申请延期开始建房。买家B可以向FIRB递交申请将原来24个月的限制延长至48个月,则多了两年时间筹备资金建房。但是买家需要注意的是,由于土地已交割,因此在延期期内都需要承担持有土地的费用,例如:市政费及贷款利息等。
  • 向FIRB申请转卖该土地。买家B亦可向FIRB申请去除原批准函内要求买家24个月开始建房的限制条件,将该土地转手卖给新的合规买家。通常FIRB会考虑买家的实际情况,并给出6个月的时间由买家转卖该土地。

无论选择哪种方式,买家都需要支付更改FIRB限制条件的申请费(一般为5000澳元)。如果买家当初是购买了land and house package即购地建房项目,则除了考虑FIRB因素外,还应和承建商协商建房合同下的约定。

在澳洲投资固定资产的优点很多,除了长期稳定和可观的增值外,它还可以带来独特的资产折旧抵税额度,每年可为投资者省下一笔可观的税金,每年可达成千上万的现金返还,不仅可以增加他的现金流,进而提高投资的回报率。真可谓:交税是光荣,逃税是犯罪,省税是智慧。【阅读原文

 

杨泱专栏全集:

律师杨泱解析澳洲房产

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澳洲 | 澳大利亚各州及领地房价最贵郊区对比

澳洲各区域豪宅的居民们家里都有钢琴,豪华衣橱,设计师装修及私人飞机,但是却存在着一个巨大差异。对,在大家的意料之中,就是价格。

据Domain报道,在悉尼最贵的郊区Point Piper,住宅中位房价为1,500万澳元,而霍巴特最贵的Battery Point郊区,住宅中位房价仅为892,555澳元。

根据CoreLogic数据,澳洲有超过500个郊区住宅中位价格在百万澳元以上,其中338个位于大悉尼区域。

澳洲有超过500个郊区住宅中位价格在百万澳元以上,其中338个位于大悉尼区域

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让我们来看看澳洲各州及领地房价最贵郊区对比:

新州,POINT PIPER,住宅中位价格1,500万澳元 ;

悉尼Point Piper郊区Wolseley大街是澳洲房价最高的大街,住宅中位房价达到1,500万澳元澳元。但是对比周边最贵的物业,这似乎也没有什么。近年来,Point Piper有几处物业的售价都超过了4,000万澳元。

位置:距离悉尼CBD6.1千米

独资所有物业:49.9%

中位年龄:48岁

每户居民:2.3人

维州,TOORAK,住宅中位价格350万澳元 尽管维州最贵郊区墨尔本Toorak郊区的住宅中位价格相对较低,但是其单独物业售价有望超过维州。Toorak郊区Robertson大街的一栋7卧室物业,预计售价将超过3,000万澳元。 在过去的12个月里,Toorak郊区住宅中位价格上涨了9.4%。

位置:距离墨尔本CBD8.2千米

独资所有物业:42.8%

中位年龄:42岁

每户居民:2.2人

西澳,PEPPERMINT GROVE,住宅中位房价290万澳元 柏斯曾拥有澳洲最贵物业的记录,2009年位于Mosman公园的一栋物业售价为5,750万澳元。但是在矿业热潮结束后,作为西澳首府城市,其房地产市场降温不少。

目前西澳最贵的郊区为Peppermint Grove,其中最贵的一栋物业售价为2,270万澳元。在过去12个月里,该滨水郊区住宅中位价格为290万澳元。在一年里,其住宅中位价格下降了23.7%。

位置:距离柏斯CBD11千米

独资所有物业:51.4%

中位年龄:40岁

每户居民:2.8人

首都领地,FORREST,住宅中位价格220万澳元 位于国会大厦附近,Forrest郊区是堪培拉房价最贵的郊区,住宅中位价格为220万澳元。在过去的12个月,其住宅中位价格上涨了14.9%。

位置:距离堪培拉CBD4.8千米

独资所有物业:36.8%

业主中位年龄:42岁

每户居民:2.5人

南澳,UNLEY PARK,住宅中位房价185万澳元 阿德莱德Unley Park郊区最贵的一栋物业位于Victoria大街,有4个卧室,占地面积4,613平米,售价为5,125万澳元。这也远远超出了其185万澳元的住宅中位房价。

位置:距离阿德莱德CBD4.6千米

独资所有物业:46.3%

中位年龄:43岁

每户居民:2.6人

昆士兰,NEW FARM,住宅中位价格150万澳元 New Farm郊区位于布里斯班市中心东部,住宅中位价格为150万澳元。在过去1年里,其住宅中位价格上涨了14.9%。

位置:距离墨尔本CBD2.9千米

独资所有物业:21.1%

中位年龄:36岁

每户居民:1.9人

塔斯马尼亚,BATTERY POINT,住宅中位价格892,555澳元 对比悉尼及墨尔本的百万澳元郊区,这似乎有些寒酸,但霍巴特也有其房价最贵的郊区。Battery Point郊区住宅中位房价为892,555澳元。在过去的12个月里,这个滨水郊区住宅中位房价上涨了11.6%。

位置:距离霍巴特CBD1.1千米

独资所有物业:32.4%

中位年龄:41岁

每户居民:2.1人

(据澳洲新快网)

澳洲 | 澳银行房贷放松了?优惠只针对“本地人”

澳洲银行开始放松投资型房贷政策?别高兴得太早,此政策只针对澳洲“本地人”。

根据审慎监管局的规定,澳洲各大银行从2015年开始严控投资型房贷。但现在,严格的贷款条件和审批似乎有所松动,一度冷清的楼市也逐渐升温。

随着投资型房贷的增速低于10%的规定,澳洲多家银行已经放松了各自的贷款政策

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随着投资型房贷的增速低于10%的规定,澳洲多家银行已经放松了各自的贷款政策。有经济学家担心,此举可能会让澳洲房价再次上涨。

作为全澳房贷发放量最大的银行,西太平洋银行从本周开始允许客户将负扣税税惠纳入贷款评估。而从上个月开始,西太平洋银行还接受房贷客户支付比例更低的首付款

此外,昆州银行也从上个月开始将贷款价值比(LVR)的最大值从80%上调至90%。这也意味着,投资者可以支付比例更低的首付款。而澳洲最大的信用合作社CUA,也将自己的LVR最大值从70%上调至85%。

包括Bankwest,ME和UBank在内的多家银行将针对投资者的3年固定利率降低至4%以下。另有消息称,联邦银行准备推出1.5%的利率优惠政策。

在过去的一段时间内,澳洲银行的贷款增长率从11%下降到了6.5%,低于审慎监管局所设定的10%的上限。

Mortgage Choice的首席执行官John Flavell表示:“银行方面肯定不想错失这部分客户,所以它们各自放松了信贷政策。”

但Flavell同时强调:“这些政策针对的都是经济来源在澳洲本地的借贷者,并不包括海外买家。”

延伸阅读:澳银行限贷后,中国买家还能办理澳洲房贷吗?

(据今日澳洲)

 

澳洲 | 澳房价涨幅重回10%大关 悉尼房价4年内飙升57%

澳洲房价再次加速上涨,全澳房价增幅重回10%大关,悉尼住宅价格在4年时间内飙升了57%。

尽管澳联储和澳洲审慎监管局出台了一系列政策抑制房价过快上涨,但统计数据显示,澳洲房价在过去的1年时间内依然上涨了10%。

CoreLogic的研究主管Tim Lawless表示,在截至今年5月份的1年时间内,澳洲房价上涨了10%。但Lawless同时强调:“与1年前的情况相比,现在的贷款条件变得更加严格。这种涨势不会持续很长一段时间。”

截至去年12月,澳洲房价增速已经降至了7.4%。但是,屡创新低的利率(标准可变利率已降至1968年以来的最低值),更具竞争性的自住型房屋贷款以及投资者的回归,都让澳洲房价再次加速上涨。

CoreLogic在5月份发布的Hedonic房价指数显示,全澳州府城市的房价在5月份上涨了1.6%,悉尼房价上涨了3.1%,墨尔本的房价上涨了1.6%。

堪培拉和霍巴特的房价涨幅都超过了2%,而珀斯则成为了唯一一个房价下跌的城市,跌幅达到了2.7%。

与2012年5月份的数据相比,悉尼住宅价格大幅上涨了57%,而墨尔本的住宅价格则上涨了39.4%。

Lawless表示,投资者贷款增速在过去1年间降至7%,低于审慎监管局之前所设定的10%的上限。“投资者人数可能会进一步上涨,部分金融机构已经放松了贷款要求。”

CoreLogic的数据还显示,澳洲租金回报率已经下降至历史最低点。在今年的前5个月,澳洲房租只上涨了0.7%。州府城市的平均租金回报率也只有3.4%。

悉尼的公寓租金回报率跌至4%的历史最低值,而墨尔本的租金回报率也只有2.9%。

(据今日澳洲)

 

澳洲 | 操碎了心!经合组织向澳大利亚房价发出警告

 经济合作与发展组织(OECD)近日向澳大利亚房地产市场发出警告,宣称房价面临“巨大的和极其不稳定的”结局。

《悉尼先驱晨报》报道称,该组织警告新公寓的修建飞速增长,可能成为房产繁荣走向“巨大和极其不稳定”结局的导火索。

经济合作与发展组织(OECD)近日向澳大利亚房地产市场发出警告,宣称房价面临“巨大的和极其不稳定的”结局

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在最近经合组织公布的一份报告中写道:“本土市场来看,到目前为止的房产市场内冲突的加剧,可能最终导致巨大和极其不稳定的发展,而非此前宣传的软着陆。”

总部位于巴黎的智库经合组织还表示,联邦大选的因素也加重了对于澳大利亚经济的担忧,因为大选中有提及增加商品和服务税(GST)的内容。

未来18个月间,悉尼、墨尔本和布里斯班将迎来大批新公寓的完工,这已经让不少不动产业的内部人士感到担忧。

无法正常交割是行业内最大的忧患,特别是现在银行又紧缩了信贷,这意味着2年前首付仅为10%,而希望银行借贷90%来购房的人士,现在可能需要支付更多的首付才能够顺利拿到房产。

虽然5月份房价继续上涨,但数据研究机构CoreLogic RP Data指出,随着监管机构收紧借贷标准,目前的涨势并不会持续。

CoreLogic RP Data研究部主管劳丽思(Tim Lawless)说:“最近来自澳大利亚审慎监管局的数据显示,只付息的贷款数量跌至2013年3月份最低点,而借贷比例超过90%的新房贷数量跌至2011年3月份以来的最低。”

经合组织的警告中还附带了一个图表,显示房价达到顶峰而私人住宅审批正从峰值下跌。房产市场现在面临不少困难,比如贷款的严控限制,以及创历史最低的利息率导致更多人愿意贷款。

(据澳洲新快网

澳洲资产折旧抵税系列(四):资产折旧的两种方法

上文提到,投资者所持有的资产组合中,无论全新或二手,只要它是用於做生意,有使用价值,我们就可以评估它的现值,并以此用来做折旧。概括而言,资产折旧有下述两种方法:

  • 递减价值法 Diminishing Value Method (DV), 它是定率递减折旧的;
  • 原始成本法 Prime Cost Method (PC), 它是分期定额折旧的。

案例分享

如果投资人在出租屋里安装了一台新的分体空调,连工带料共2000澳元。税法规定,分体空调的使用寿命是10年。

按照原始成本法,投资人每年可申报折旧是2000*1/10=200元,折旧抵税额度在这十年里每年都是等值的。

然而按照递减价值法,投资人可按1/10的比例双倍计算折旧额,也就是说每年20%的固定比例来计算。他第一年获得的折旧额是2000*1/10*2=400元,第二年按照剩余价值的20%, 即 (2000-400)*1/10*2=320元

他每年可以申报的分体空调折旧额如下。由于篇幅的限制,下面只列出前五年的折旧总额:

递减价值法与原始成本法的五年计算比较

从上表我们可以看出应用递减价值法折旧能使第一年的折旧额最大,以后每年逐渐递减, 在这时段,定率递减折旧值会大于分期定额折旧值。然而存在这一个分界点,在此时(本例中是第四-五年),定率递减折旧值和分期定额折旧值相等。此后,定率递减折旧值会继续递减,直到为零。在这时段,定率递减折旧值会小于分期定额折旧值。等到了第十年末,使用定率递减折旧方法和分期定额折旧方法计算的总折旧累计额是相同的,等于资产初始的价值2000元。

黄估算师的建议

资产的拥有人(owner)可在上述两种方法中二选一。然而一旦选定,就不得在该资产整个寿命中变更。具体如何选定:递减价值法还是原始成本法,请投资人咨询报税的相关会计师。

澳洲税法规定,资产折旧抵税报告只能由专业建筑估算师(Quantity Surveyor)出具,同时他必须是注册税务代理(Registered Tax Agent)。为了保护您的合法利益,请尽快联系专业估算师,他会最大化您每年的折旧抵税额度,并提供百万专业保险保障,让您投资好回报,无烦恼。

在澳大利亚做地产开发,项目选址是既讲求艺术又讲求科学:称其为艺术是因为你需要有足够的想像力和敏锐的直觉,能够知道考虑中的地块具有怎样的潜力转化为有特色的建筑项目;称其为科学是因为你需要了解与每个地区所相关的事实因素,如附近项目的销售情况丶租金产出丶中间价的变动和将来政府政策规划等等。作为整个开发项目中最重要的第一步,我们相信地产开发选址有好几个方面是值得探讨的。【阅读原文

 

黄旭刚Lawrence专栏全集:

黄估算师传授资产折旧抵税秘笈

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澳洲4月新房审批通过率增长8% 达半年高点

据《澳大利亚金融评论报》报道,4月的新房审批通过率达到之前6个月的高峰,这是因为公寓、排屋和半独立屋的审批通过率增长了8%。

4月共有20243间新房审批通过,是去年10月以来的最高值。新公寓通过数从3月的9650间升至10490间,而独栋屋通过数却环比下降了1.9%,至9695间。

4月共有20243间新房审批通过,是去年10月以来的最高值

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即便如此,这并未改变澳大利亚房市的总体状况——高峰期已达到,正逐渐下滑。数据显示,在3月之前的3个月中,房屋建造数增长速度达2014年以来的最低值。但是,对新房需求不太可能突然大幅降低。

“4月的新房审批通过数似乎再次确定了房市的上升趋势。”经济学家哈斯兰姆(Scott Haslem)说道。

事实上,在7月2日大选前,房市可能还会上扬,因为投资者和买家希望在新政府打击税务优惠前,确定下交易。

“很多人都认为,住房投资多年来推动了国民生产总值,但将在今年和明年略微拉低国民生产总值。”摩根大通的经济学家约翰(Henry St John)表示。

“尽管基本情况会是如此……但如果当前的大选民调数据保持不变,那么低利率加上住房投资税务变化的不确定性增加,未来两个月,新房审批通过率仍会上涨。”约翰说道。

新数据难以缓和市场对公寓过度供给的担忧。4月,昆州的新房通过率最高,比3月增长了20%,截止4月的1年中,总通过数达27019,创造了新纪录。

评级机构穆迪在上周二也表达了对布里斯班和墨尔本公寓供给过剩的担忧。

新州在4月的新公寓通过数也很强劲,比3月增长了18.5%至3961,是自去年7月以来的最高值,使截止4月的全年通过数达到42641。

房地产行业联盟组织(Housing Industry Association)上周一的数据显示,4月新房销售量下降了4.7%,因为公寓销售量下降了,同时除了维州外的其他所有州的独栋屋销售量也下降了。

(据澳洲新快网)

澳洲4月住房贷款总额破1万亿澳元 为5年来最高

4月,澳洲住房贷款总额首次突破1万亿澳元。

据澳联社报道,3月时,澳洲住房贷款总额为9,988亿澳元,4月上涨幅度仅为0.5%,总额达到1.005万亿澳元。年增长率达到7.4%,是5年来最高水平。

4月,澳洲住房贷款总额首次突破1万亿澳元

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根据澳洲储备银行周二公布的数据显示,经过季度调整后,澳洲住房贷款总额是21年前的8倍。

1995年1月,澳洲住房贷款为1,240亿澳元,2001年翻倍至2,480亿澳元。2006年6月约为5,000亿澳元。终于在今年4月超过1万亿澳元。

尽管住房贷款保持强劲增长势头,但是针对住房投资者的贷款有所放缓。

根据澳洲储备银行数据显示,4月投资带住房贷款总额为5,510万澳元,仅上涨0.3%。

如此小幅的增长上一次出现是在2009年5月。

在澳洲审慎监管局要求贷款银行严格限制,投资住宅贷款年度增长率不得超过10%后,4月投资投资者住宅贷款年增长率也放缓到6.5%,对比去年同期的10.9%。

此外,澳洲储备银行信贷数据还显示,4月非住宅商业贷款总额稳定增长0.8%。商业信贷年度增长率达到7.4%,是2009年1月以来最高水平。

(据澳洲新快网)

澳洲5月房价上涨1.6% 悉尼房价增长3.4%领跑全澳

澳洲各州府城市房价在5月份平均上涨了1.6%,悉尼房价增幅达到3.4%,排名全澳第一。

不管是即将到来的大选还是有可能进行的负扣税改革,都无法阻挡澳洲房价在5月份继续上涨。

澳洲各州府城市房价在5月份平均上涨了1.6%,悉尼房价增幅达到3.4%

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CoreLogic RP Data根据5月份前27天的统计数据分析,各州府城市的房价在5月份平均上涨了1.6%。

工党此前曾宣布,如果能够赢得7月2日的联邦大选,将对现行的负扣税政策进行改革。尽管如此,澳洲房价依然在5月份出现了上涨。

CoreLogic的研究主管Tim Lawless表示:“尽管澳洲的政客们正在就如何改革税制进行讨论,但这无法阻挡房价继续上涨。”

Lawless表示:“CoreLogic的数据显示,悉尼房价在5月份上涨了3.4%,达到了州府城市房价平均增速的2倍。”

Lawless还表示,悉尼和墨尔本两地的房屋拍卖清盘率也较为理想。“在过去的2个月内,悉尼和墨尔本的清盘率都能维持在70%以上。”

与上一周的数据相比,悉尼本周的房价上涨了0.3%,与去年同期相比则上涨了12.7%。墨尔本的房价与上周持平,但比去年同期上涨了12.8%。

与去年同期相比,珀斯的房价下降了3.8%,布里斯本/黄金海岸的房价上涨了7.2%,阿德莱德的房价上涨了0.5%。

(据今日澳洲)