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有經濟師指出，加拿大安省省府今年4月宣布的房屋政策變化，令金馬蹄及大多倫多地區內不少買家采取觀態度。

七年來最大降幅：加拿大房地產銷售六月份下降6.7% 房價三月跌10%

四月份到六月份通常是加拿大房地產市場的旺季。但是加拿大房地產協會(CREA)星期壹(7月17日)公布的報告說，加拿大全國四分之三房地產市場放緩，房地產銷售量過去三個月來下降了14%，其中六月份和前壹個月相比下降了6.7%，為2010年以來最大跌幅。

加拿大平均房價在過去三個月中也下降了10%，從四月份的559317加元降到六月份的504458加元。但是從全年來看略有增加(0.4%)。

道明銀行和加拿大房地產協會的經濟師在接受CBC記者Pete Evans采訪時分析說，聯邦政府和安大略等省的房地產政策是房地產市場降溫的原因，而加拿大銀行加息也將會促使許多買家采取觀望態度。

另外，溫哥華和多倫多兩地的房地產市場拉低了全國平均數據。如果把這兩大房地產市場除外，加拿大6月份的平均房價為394660加元，比去年同期上升5%。

（據加拿大家園）

近日加拿大央行出臺加息政策，試圖戒斷長期以來國民對低利率的依賴，基準利率增加了0.25%，提升至0.75%，而且極可能繼續提升利率。對加拿大的老老少少而言，長期養成的借貸習慣會壹朝改變嗎?

近幾年，Lynsey Foster和其丈夫在安省南部購置了三套住房，央行加息的政策壹出會不會影響到這個家庭的選擇呢?

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Foster壹家屬於典型的在十年低利率環境下成長起來的壹代加拿大人，借錢容易，利率又低。28歲的Foster是壹個地產經紀，她對房產市場的認識和低利率政策促使小家庭加大投資力度和範圍，在股票和共有基金之外，其家庭投資組合更加多元化。

多倫多大學行文經濟學研究中心的聯合創始人Claire Tsai認為，習慣的改變是以觀念的轉變為前提。利率提升壹兩個百分點不足以改變民眾的行為習慣。

為了應對2008年的房市崩盤和全球經濟衰退，加拿大央行、美聯儲和世界其他國家央行紛紛調低利率，該政策持續近十年，利率保持在1%左右，旨在刺激經濟發展。

2009年央行基準利率僅為0.25%，壹年後開始逐漸加息，但從未超過1%。2015年，加拿大央行為了應對能源行業的不景氣，連續兩次降息。

對加拿大人來說，低利率已經成為生活中的新常態。上周加息後，利率仍然維持在較低水平，尤其是與過去相比：在上世紀90年代，利率高達8%以上;80年代更是曾經超過10%。

漢密爾頓的抵押貸款經紀人Brian Hogben說，人們關注加息，但是當他們發現加息只影響壹部分人而不是所有人之後，他們就沒那麽在意了。之前選擇固定利率的人也關註加息，不過後來發現這壹政策影響不到他們。不過，他還是建議買房者繼續采用可變按揭方式。

BEworks Inc.的經濟學家Jason Stewart認為0.25%的加息是壹個訊號，但是這個政策會持續多久還未可知，造成的影響程度也尚待觀察。畢竟，對加拿大央行而言，讓基準利率回歸歷史高位會是非常棘手的事。

十年的低利率政策和不斷躥升的房價造就了加拿大有史以來最大規模的負債激增。截至3月底，住房債務與可支配收入比已達到166.9%，接近歷史記錄。加拿大統計局表示，這意味著加拿大人每壹加元的可支配收入就對應有$1.67的債務。

如果利率增長過快，或者房屋持有者無法支付房貸，央行的加息就可能引發抵押貸款違約、金融不穩定和經濟困難。

上周三央行加息後，加拿大六大銀行紛紛將最優惠貸款利率從2.7%上調到2.95%。最優貸款利率的增長帶動了房屋凈值信貸和可變按揭借貸成本的增加。

Ivey Business School的金融助理教授Amos Nadler說，如果人們預期到更大的損失，那麽還是趁早行動為好。

總體而言，上周的加息不會對消費者行為產生大的影響。經濟行為最主要的動因是恐懼，現在人們並沒有那麽害怕。

26歲的Jacob Jackson今年4月份剛剛入手壹套漢密爾頓的房產，他預計到利率會增加，所以辦理了五年期固定利率抵押貸款。

Jackson和他的伴侶住壹層，將另外的部分出租出去，租金正好覆蓋了每月的按揭、地稅和房屋保險。目前Jackson正在考慮用存款付清本金或者用這些錢買股票。

文章開頭提到的Foster女士，既是地產經紀也是投資者，她對自己的投資非常滿意，三套房產都是20%的首付比例，總價壹共不到$800,000，其中壹套已經售出套利。

Foster表示，“我們仍會繼續購置房產，采用可變利率，每月支出的金額會比之前多$48，對我們來講不算什麽壓力，所以我們不會退出房地產市場。”

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（據加拿大家園）

日前最新分析報告顯示，今年4月24日至5月26日，在富人聚集的多倫多北部約克地區(包括房市熱點城市，華人高度聚集萬錦及列治文山)，海外投資者買房所占比例在大多地區GTA最高。每11戶售出的物業中，就有壹戶是由非居民購買，占該地區全部房市交易的9.1%。

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這個分析報告首次提供了GTA的不同區域，海外購房者的購房對GTA房市影響程度的省級數據。據該報告顯示，在多倫多，海外投資者的購房比例為7.2%。

就在壹周前，安省省府發布的數據顯示，在多市及多市往外更大範圍的大金馬蹄地區(GGHA)，在同壹時期，海外買家的購房總體比例僅為4.7%。分析報告的區域數據高出省府的總體數據。

據《環球郵報》報道，加拿大帝國商業銀行CIBC副首席經濟學家塔爾(Benjamin Tal)表示，這些區域性數字，證實了觀察家之前的看法，認為GTA某些區域吸引了更多的海外投資者。

塔爾稱，外國投資者正在尋找投資中心，政府之前發布的4.7%海外投資者總體購房比例的數據，掩蓋了不同區域情況迥異的事實。

不過塔爾認為，這些區域性數據，可能還是會讓壹些認為GTA房價上漲，主要是受國際買家推動的人改變觀點。塔爾認為，數據表明，雖然海外買家購房的比例不算低，但它並非是推升房價唯壹因素。

省府沒有公布涉及海外買家交易的價值。壹些觀察家批評省府之前發布的總體數據，掩蓋了海外買家買房對本地房市的實際影響。因為GGHA範圍太大，包括了西至尼亞加拉地區，東至彼得堡範圍超過300公裏的地區，不同區域情況不同。

幾個月前，在有居民抱怨萬錦有許多空置物業無人居住後，該市市議員瑞女士(Karen Rea)開始敦促政府實施海外買家稅，她呼籲政府發布更多的區域性數據，以便各地區內的城市鄉鎮，可以更好地了解自己房市銷售情況，並為未來做好規劃。

約克地區海外買家比例最高

約克地區的海外買家比例最高，有壹名房地產經紀表示，海外買家對該地區的投資興趣感覺比數據體現的更高。

萬錦地產經紀瓊斯表示，她聽到數據後覺得很驚訝，她原來預計比那還高得多。瓊斯說，萬錦現在很多房子賣價都上了100萬。她的客戶在那都買不起，她現在賣的房子，越來越多是萬錦以外的房子。

省政府數據不準確

因擔心海外購房者投機進壹步推高GTA房價，安省於4月20日宣布對海外買家征收15%的稅。但是，在省府發布的第壹輪數據中，大部分涉及海外買家的交易，都是在新稅生效之前達成的。

此外，省府還推出壹個新的表格，要求購房者申報其公民身份，但直到5月6日那才成為法定需填寫的表格，這說明政府的數據，可能少算了海外買家的實際購買量。

根據多倫多地產局TREB的數據，由於實施了海外買家稅，GTA的房價和銷量均有下降。6月份房屋均價較4月份的高點下降了13.8%，與去年同期相比，房屋銷量下降了37.3%。

卑詩做法可借鑒

卑詩省政府在溫哥華地區，實施同樣的海外買家稅後，其至少每兩個月發布壹次新的數據，以觀察新稅對房市的影響。 省府數據統計了全省範圍，涉及海外買家交易的數量和價值，還側重提供了大溫地區，以及維多利亞和基洛納等市更具體的數據。 安省政府將數據收集工作外包給管理其土地登記的私營公司，但卑詩省府是自行收集數據。

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（據加拿大家園）

蘇富比國際地產最新報告稱，多倫多正成為加拿大豪宅市場的領頭羊。數據顯示，今年上半年，大多倫多地區價格400萬元(加元，下同)及以上的豪宅炙手可熱，與去年同期比，成交量近乎翻倍。央行若本周三(7月12日)加息，對多倫多豪宅市場影響不大。

蘇富比稱，與2016年1月至6月相比，今年該價位的多倫多豪宅的成交量飆升92%。相比之下，100萬及以上價格的住宅成交量增幅僅為41%。考慮到多市獨立屋的平均價格已經攀升至150萬元上下，在很多人心目中，100萬元的住宅已經不能算作是豪宅了。

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值得關註的是，在整個大多地區，今年6月房屋交易比去年同期急跌37.3%。整體房屋平均售價，自4月起環比逐月下滑後，6月同比再攀升6.3%至793,915元。

大多地區100萬元豪華公寓走俏

蘇富比最新數據顯示，2017年大多倫多地區價值100萬元及以上的公寓最受追捧，銷量比2016年同期攀升98%。

盡管多倫多公寓是資金不足的首次置業者的入市選擇，但現在也在吸引著富裕人士，即使他們不得不選擇面積更小的單元。

依據蘇富比國際地產加拿大公司周壹(7月10日)公布的報告，整個大多倫多地區，2017年上半年，價格100萬元及以上的公寓單位成交量，攀升98%至758套;價格400萬元或更高公寓，增幅150%，至15套。

整個大多地區，價格100萬至200萬元之間的公寓單位，成交了670套，比2016年同期的336套攀升99%。在多倫多市區，100萬元及以上的公寓單位銷量，攀升66%至641套。

蘇富比首席執行官亨德森(Brad Henderson)對《多倫多星報》表示，豪華公寓熱銷的部分原因是，多倫多地區整體房價上漲所致。他說：“多單元民居(物業)，無論是公寓還是鎮屋，正在成為升級房屋買家或合適面積住宅買家的選擇，因為他們在關註更能夠負擔得起的居所，希望選壹個好區，仍有足夠的空間放置他們的物品，保持他們的生活方式。”

蘇富比對多倫多五大高端社區進行調查後，公布的年中“高端房產報告”(Top-Tier Real Estate Report)還顯示，開價過百萬的公寓單位最搶手，賣得最快。

今年3月至6月間，多倫多Rosedale-Moore Park社區的公寓，市場待售時間平均只有16天;在多倫多的Annex社區，奢華公寓的市場待售時間稍長，平均需要27天;Bridle Path、Lawrence Park和Forest Hill社區的行情，在前兩者之間。

利率微漲不會影響高端房市

雖然風傳加拿大央行可能在7月12日加息，但蘇富比國際地產稱，央行微漲利率對加國房市的影響將微乎其微，尤其是高端房市。

蘇富比報告顯示，今年5、6月份大多倫多地區的高端住房交易僅略有收縮。蘇富比首席執行官亨德森對CBC表示，與把相當大比重的收入用於住房開支的普通加拿大人相比，高凈值人士更不容易受到利率調漲的影響。

依據蘇富比報告，今年1月1日至6月30日成交的高端住宅，在大多倫多地區達14,292套，與去年同期相比，增長了41%。

不過在安省政府推出16項冷卻房市的政策之後，例如向外國買家額外征收15%的物業稅等，今年5、6月份大多地區的高端房市交易略有回落。

亨德森稱，如果加拿大央行作出加息0.25%的決定，未來很長時間再加息，總計加息0.50%，那對房市將是很小的影響。

如果央行大幅加息，例如1%或2%，那將給整個加拿大房市帶來“不利影響”。

中國買家更中意多蒙兩地

有所謂中國地產網站報告，預計2017年中國大陸買家的海外置業投資總額將達到1,060億元。根據今年的物業搜索，大陸地產投資者在加拿大最大的目的地城市依次是多倫多、蒙特利爾、溫哥華、渥太華和維多利亞。

該網2017年對查詢加拿大物業的2,500多名中國消費者的調查顯示，他們想到加國買房的首要原因是教育(24.2%)、投資(31.9%)和自住(75.1%)。

據《赫芬頓郵報》報導，自去年夏天溫哥華推出外國買家稅以來，豪宅市場交易大幅放緩。2017年上半年，價格在400萬元及以上的住宅交易大跌52%。100萬元及以上的住宅也下滑了23%至2,385套;卡爾加裏則重聚人氣，成交量攀升24%至395套。

溫哥華房市走勢可供其它城市參考

整個大溫地區房市卻在去年成交量急劇下降後，出現反彈跡象。今年6月溫哥華房屋交易整體下降了11.5%，但受助於公寓市場的堅挺，整體基準房價還上漲了7.9%，至998,700元。

蘇富比提醒，對旨在冷卻加拿大過熱房市的政策制定者們來說，最新數據乃“前車之鑒”，特別是溫哥華的房價，自新規生效以來並未大幅下跌。

報告稱，盡管成交量大幅下滑，但該省的外國買家稅可能無助於改善買家的住房負擔能力。蘇富比說：“到目前為止，很少跡象表明，外國買家稅及政府在2016年實行的其他相關政策與措施，實質上更好地解決了可負擔住房問題。”

蘇富比表示，外國買家稅“對房屋買賣產生了初步的抑制作用”，但外國人和當地人的興趣正在反彈，“(這種)趨勢預計將持續至今年第三季度”。

雖然安省房市改革對大多倫多地區將產生怎樣的影響，目前言之為時尚早，但蘇富比表示，結果可能不是朝著可負擔房市發展。

報告說：“行業專家警告，盡管消費者情緒初步低落，政策幹預可能會帶來意想不到的後果，但對(住房)可負擔性的影響有限。”

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（據加拿大家園）

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加拿大銀行宣布關鍵利率上調至0.75% 七年來首次

加拿大銀行星期三(7月12日)宣布，將銀行基準利率上調至0.75%。此前多年，加拿大關鍵利率壹直為0.5%。

這是加拿大銀行7年來首次上調利率，對上壹次上調關鍵利率還是在2010年8月，因此被受各方矚目。

在四月中旬，加拿大銀行決定關鍵利率保持在0.5%，當時，加拿大中央銀行行長波羅茲(Stephen Poloz)稱，說加拿大經濟已經走上了“可持續增長之路”還為時太早。

央行加息消息壹出，加幣對美元匯率上升至78.03。

同時，對加拿大今年經濟增長幅度也從2.6%上升到了2.8%。

波羅茲表示，加拿大經濟增長勢頭強勁，消費上升，而通貨膨脹率可能升至2%。

這幾個星期，經濟分析人士壹直稱，加拿大央行會上調利率。

加拿大經濟不該依靠NAFTA談判

記者會上，有記者問波羅茲，這次加息是否考慮到美國特朗普政府對加拿大貿易政策的變化，以及NAFTA重新談判帶來的風險。

波羅茲則表示，不應該只看著美國的行動來決定加拿大的經濟政策。加息基於加拿大經濟現狀，以及全球經濟，包括歐洲與亞洲方面經濟增長等因素。

各大銀行需要時間消化這壹消息

而加拿大銀行主要銀行方面表示，利率上調表明央行對加拿大經濟有信心。

對個人來說，最重要的是妳的房貸可能會因此上升。

正準備購房的人士會有所猶豫，考慮自己的還貸能力。同時，也會冷卻房地產市場。

加拿大央行7年來首次加息 加元已漲瘋

7月13日10:00，加拿大央行公布7月貨幣新政，加息25個基點至0.75%，符合市場預期，開創7年來加息先河。截至發稿，美元兌加元短線急挫逾75點，刷新去年10月以來低點至1.2823。

加拿大央行發表聲明稱，通脹疲軟似乎主要受到臨時性因素影響，預計通脹將在2018年中接近2%。

加拿大央行7年來首次加息 加元已漲瘋!

加拿大央行壹如預期，宣布7年來首次加息，調高基準利率25個基點至0.75%，為繼美國之後首個加息的七大工業國(G7)成員。議息結果公布後，美元/加元急跌，跌破1.29關口，直將到1.28 ，創去年3月以來低點。

貨幣政策報告顯示，近期經濟數據提高了對經濟增速高於潛在增速的信心。進壹步利率調整將取決於未來數據，更加疲軟的通脹似乎主要因臨時性因素。下壹次利率決定將在9月6日公布。

加拿大央行預計今年第二季度GDP增速為3%，此前為2.5%，今年第三季度GDP增速料為2%。加拿大上調今明兩年的GDP增速預期，預計2017年GDP增速為2.8%，此前為2.6%，而預計2018年GDP增速為2%，此前為1.9%。出口或企業投資將有助於GDP增速上升。

加拿大央行上次加息要追溯至2010年，市場加息預期近期急劇變化始於該行第二號人物威爾金斯上月12日演說中提到，當地經濟增長擴大至不同地區和行業，當局官員有需要評估是否繼續實施超低利率。其後行長波洛茲在訪問中亦表示，上次2015年減息有助經濟自油價下跌中調整，剩余勞動力和生產力穩定地被吸收，此次議息將考慮這些因素。

憧景恢復加息，加拿大兩年期債息過去兩周已飆升26點子，加元最近沖上去年9月以來高位。

其實，加拿大率先跟隨美國加息不難理解，因為兩國是全球最大貿易夥伴之壹，輸美產品占加拿大出口75%，沒有其他G7成員的貨幣政策較美國聯儲局更緊密，加國央行之前按兵不動，主要是油價大跌令當地損失600億加元收入。

CIBC環球市場首席經濟師申菲爾德認為，加拿大央行加息的其中壹個原因是對金融穩定的憂慮，擔心當地家庭負債處高企及樓市熾熱。10家接受外電訪問的加拿大國債交易商中，6家預期加國利率到秋天時將升至1%水平。

加拿大央行聲明

加拿大央行聲明表示，近期經濟數據提振了未來經濟增長可能高於預期的信心，今後進壹步調整利率將取決於新的經濟數據表現。

加拿大央行聲明指出，預計產出缺口將在2017年底前後消失，遭遇4月份時候預期的2018年上半年。

但聲明也不忘提醒道，需要謹記的是，不確定性和金融系統脆弱性仍然存在。

加拿大央行行長和高級副行長上個月相繼表態，暗示現行的寬松政策已經走到盡頭。

加拿大央行二號人物、高級副行長威爾金斯稱，加拿大經濟持續增長，且增長的範圍有望進壹步擴大。經濟增長來源的行業和地區不斷擴大，這樣的跡象讓加拿大央行備受鼓舞。

加拿大央行行長波洛茲則表示，2015年的降息已見成效，隨著過剩產能消耗殆盡，央行需考慮其它選項。他的講話令7月加息預期飆升。

宏利資產管理(Manulife Asset Management)資深分析師Frances Donald稱，這對加拿大家庭而言是壹個很重要的信號，意味著他們的狀況可能很快會有變化。“如果這是為期數年緊縮周期的開端，則將對購房者、企業投資者和普通家庭產生明顯影響。”

加拿大帝國商業銀行高級外匯和宏觀戰略家Bipan Rai說：“鑒於過去幾個月加幣的漲勢加快，央行的加息期望也越來越高，對短期期貨合約的需求表明投資人在尋求保護。”

相關資訊：多倫多區公寓租金大幅上漲 平均月租超2,000元

（據加拿大家園）

根據上周五的壹份報告稱，在4月份安省租金管制擴大條規實施之前，大多地區(GTA)公寓租金就出現大幅飆升。從第壹季度到第二季度，租金上漲了5.1%，這是有紀錄以來最大的季度漲幅，使GTA公寓平均月租漲至2,073元。現GTA平均公寓面積為717平方遲，比去年同期的741平方遲有所下降。

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（據加拿大家園）

觀察壹下今年四月前，以及現在大多倫多華人聚居和熱愛的約克區房市行情，簡直就是坐上了“翻滾過山車”：早前是大升，而現在則是陡降。

據本地英文媒體yorkregion.com報道，在安省宣布對大多倫多地區的海外房屋買家額外征收15%的轉讓稅之後，移民聚居的約克區，可能是最受打擊的地方了。

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當地Zoocasa地產公司CEO郝羅倫(Lauren Haw)，在安省公布新政後，他幾乎立刻就感覺到了行情的變化。

據他統計，從今年的4月到6月，約克區獨立屋銷量大幅下挫了55.5%;公寓房銷量下降19.3%。同時下降的還有房價：土地房價格跌了11.7%，而公寓價格則降了19.3%。這個幅度的下跌，已不是普通的波動，用“陡降”來形容毫不為過。

如果將6月份的銷量數據單獨拿出來，再同去年對比，那跌幅就更加驚人了。據多倫多地產局早前公布，約克區今年6月土地房的銷量，比去年暴跌60.9%;公寓房，36.1%。房價年同比倒還是呈上升趨勢，漲了7.5%，但是同今年早些時候動輒超過30%的年漲幅比起來，已經降溫了許多。

皇家地產公司的經紀金達理(Darryl King)，手下有壹個團隊，專門做約克區的豪宅地產。早在去年年底，他就預料到該區的房市有冷卻的壹天了，因為房價實在漲得太快了，變得誰都買不起，這不正常。“這就好比妳開車的時候，壹直全力踩著油門，最後肯定會有什麽原因讓車停下來的。”

約克區房市行情驟冷的原因也很簡單：市場內的供應量大大增加了，甚至已過量(overabundance)。

據金達理統計，在針對海外買家課稅之後，房屋供應量大增47%，好像所有人急於拋售壹般。在今年早些時候，由於低利率、溫哥華的買家東流等原因，約克區的房源極度緊張，壹間房子平均有八個買家來出價，很容易爆發競價戰。可是現在房源變多了，而買家也開始觀望、等待，壹套房子可能要經過很長時間才能出手。

這對賣家來說，無疑是壹個巨大心理考驗：是現在降價出手套現，還是等待市場回暖的壹天。如果繼續等待，那麽要等多久?

（據加拿大家園）