Category: News CA

经济前景的不明朗，促使加拿大央行在5月24日作出保持0.5%基准利率不变的决定。

加拿大央行0.5%的基准利率，自2015年中期至今一直未变。不过此次央行示意，一旦疲弱的美国经济如预期的在今年晚些时候出现反弹，加国可能会调升利率。在声明中央行表示，综合考虑之后，认为目前加国的货币刺激措施适度。

宏利(Manulife)高级经济师唐纳德(Frances Donald)对CBC表示：“(央行)声明传递了一个非常明确的信息，那就是加拿大央行没有被吓倒。”

>>>加拿大置业百科：加拿大购房流程  | 加拿大房贷流程  | 加拿大房产税费

点击查看加拿大更多精品房源

央行援引更低的食品价格导致通货膨胀低企，所以决定按息不动，但央行也表示，预计会很快有所改变。因为今年伊始“疲弱”的美国经济可能会走强，在“第二季度出现反弹”。

那应该有助于加拿大的出口，届时央行可能需要调整利率。一般来说，当经济升温过快时，银行会升息;需要刺激经济时，会下调利率。不过大多数经济学家预计，至2018年央行才会调整利率。

就央行行长波洛兹(Stephen Poloz)就任以来，发布的这份第二个超短声明，唐纳德认为，央行不想发布可能引起投资者恐慌的任何言辞。

唐纳德指出，人们忧心美加之间的贸易争端、房价上涨引发的国际投资者对加拿大的高度关注，而央行声明旨在缓和这些担忧。她说：“(央行)声明发挥的作用是打消全球投资者的疑虑，(告诉他们)加拿大很好。” 她认为：“这对世界其他地方来说，是非常重要的信号。”

虽然联邦和省府最近公布了针对失控房价的新规定，特别是在安省，央行声明在提及那些措施时用词非常谨慎，同时又表现出镇定。央行称：“宏观审慎和其他政策措施……尚未对房地产市场产生实质性的降温作用。

但多美连贷款中心(Dominion Lending Centre)经济师库珀(Sherry Cooper)解读，央行这种说法所要表达的是“预计房市应该放缓”(expects housing to slow in response)。

央行的声明似乎立即见效，至少在5月24日上午，1加元一度上升至可兑换74.37美分，涨了近1/3美分。

（加拿大家园 ）

加拿大经济分析中心(Canadian Centre for Economic Analysis)将在今天发布名为“Understanding the Forces Driving the Shelter Affordability Issue”的研究报告，其中揭出多伦多房价高企的另外一个深层原因，就是多伦多居民崇尚买房当业主，而不愿租房居住，导致一方面小家庭占据大房子，大量卧室空置；另外一方面则是大家庭挤在公寓内，千方百计搬出公寓单位买大屋，以便改善住房条件。

报告认为，买房光荣租房可耻的心态推动多伦多人争相当业主，以致于过去35年来，多伦多住宅拥有率净增23%，成为发达国家住宅拥有率最高的城市之一，仅次于阿省的卡尔加里(74%)和挪威首都奥斯陆(69%)，以68%和渥太华并列第三，不仅高于纽约(51%)、伦敦(50%)和东京(43%)，更大大高于巴黎(33%)、柏林(15%)和瑞士的苏黎世(8%)。

>>>加拿大置业百科：加拿大购房流程  | 加拿大房贷流程  | 加拿大房产税费

点击查看加拿大更多精品房源

 报告称，多伦多地区超过一半业主家中有空房，很多情况下是小家庭占据大房子，总计有220万间卧室其实无人住。而在全安省，则有400,000套房屋至少拥有三到四间空置的卧室。而在另一方面，较大的家庭，比如说5人或更多人的家庭，却挤在狭小的公寓单位内，饱受居住空间不足的困扰。

据该报告分析，不说拿出全部这些空置的卧室，即使只拿出总数的16%或350,000间卧室，就可以让多伦多20%的住房困难户住得舒舒服服。

此外，多伦多各类房屋中，独立屋比例高达45%，公寓或condo所占比例为35%，但介于两者之间的“中间类型”却异常缺乏，这类房屋如镇屋、排屋及复式建筑等，合起来也只占20%左右。显而易见，政府的房屋开发政策及区域规划条例限制了这类低层建筑的发展。

该研究中心的CEO Paul Smetanin评论说，这个问题其实非常严重，但却一直没有引起人们的足够重视。与人们需要的其它生活资料相比，房屋市场毕竟是慢热的，不像食品供应短缺了或突然涨价了，或是饮用水断了或被污染了，都是迫在眉睫必须立即解决的事。住房远远没有那么敏感，就如温水煮青蛙一样…

出租房是房屋市场的润滑油

报告指出，出租房本来是城市房屋市场引擎的润滑油，但多伦多居民似乎感觉租房可耻，多数人都在片面追求拥有自己的房子当业主，甚至片面追求独立屋导致独立屋“一屋难求”，这当然成为房价上涨的助推器，把房价越推越高。此外，租房市场不景气不活跃，也限制了居民的流动性，增加了房屋市场的不稳定性。

Smetanin在报告中批评安省政府最近推出的新政策既无新意，更无创意，其核心不过是照BC的葫芦画瓢，实施15%的外国买家税，再是扩大租金管制，这些都算不上适合加拿大情况的新概念，对抑制房价有多大成效令人怀疑。

报告建议，安省政府不妨借鉴一下欧洲的经验，由政府、非营利机构以及私营企业合作建设出租房，以满足市场之需。

该报告还利用计算机模型进行模拟，将影响房产的各项指标输入电脑，计算出房屋负担指数。结果显示：多伦多每三名居民、安省每四名居民中就有一名居民饱受极端的房屋负担压力之苦。

该报告建议说，为了应对多伦多的房屋危机，未来十年可能需要总计$1,500亿建房资金，而所建房屋应该多数用于出租。

多伦多与房屋及通勤有关的数据

45%：多伦多45%的房屋属于独立屋，公寓或condo则为35%，介于其中的房屋如镇屋、排屋及复式建筑则只占20%；

1/3：多伦多只有1/3的condo用于出租；

30%：多伦多30%的通勤者上班/上学单程需要45分钟或更长时间；

70%：多伦多70%的通勤者是自驾车，多伦多之外这个比例则是85%；

80%：的两口之家有空置卧室；

67%：的大家庭(7人及以上)居住面积不足；

75%：的安省老人(65岁及以上)家有空置卧室。

相关资讯：多伦多楼市火：连度假Cottage也火爆 房价飙30%

（据加拿大家园）

五月的长周末通常是人们转战度假小屋的开始。但是，远在今年积雪融化之前，来自多伦多城市的富裕的婴儿潮一代就已经开启了度假区房地产市场的热潮。

Muskoka和Haliburton的代理人认为，此举大部分归功于一波新的50多岁的老年买家，退休后驾车去北方度假或远程办公。同时，他们在南面GTA还留有一套公寓，以便在南方过冬。

>>>加拿大置业百科：加拿大购房流程  | 加拿大房贷流程  | 加拿大房产税费

点击查看加拿大更多精品房源

Mike Taylor是Port Carling Chestnut Park 的代理人，也是Lakelands Association of Realtors的主席，代表着Muskoka,Haliburton和Orillia的680名房地产经纪人，表示多伦多失控的房地产市场，最近已经开始降温了，但是在度假小屋地区仍留有热度。

其最新统计数据显示，与2016年相比，截至目前为止，海滨房地产销售额同比增长5.1%，4月份的房产价值同比上涨了51.4%，达到$118.1百万。中位价格为$485,000，较去年四月份上涨了30.4%。Taylor表示，截至五月底，会推出更多的海滨市场上市。但是Bob Clarke表示，在许多小屋上市之前，代理商就会找到买方和卖方。

往年通常情况下，很少会有投标竞争，度假小屋可能需要两年的时间才能出售，但是自秋季以来，竞争性报价一直在攀升，许多物业甚至在不是旺季的时候做到一天之内售房。

（据加拿大家园）

大多伦多地区的楼市正在转向，由于上市待售的房屋数量迅速增加，潜在买家们开始放宽了心，而卖家们开始担忧起来，发愁没有人下Offer。

>>>加拿大置业百科：加拿大购房流程  | 加拿大房贷流程  | 加拿大房产税费

点击查看加拿大更多精品房源

不过，好的房屋仍然卖得很快，也仍然抢手。本周在东区一间三卧室半独立屋要价$799,900元，最后以$128.9万元成交，超出要价近$50万元。

这个成交价也创下Greenwood-Coxwell社区同类房屋的新纪录。

代理这间房屋的ReMax经纪Kevin Smith说，有9个买家在预先设定的日期抢Offer。

他说，之所以有人抢，是因为该房屋位于27 Mountnoel Ave.(上图)，在街的末尾，边上就是公园。房屋本身也做了仔细装修。

他认为，现在的买家都只看展示得好的房子，不少房屋已经不能很快卖出，因为卖家都还在预期以最高价脱手。

几个月前，任何一间上市的房屋都能在瞬间被抢购，而现在，没有做精心展示的房屋可能等不到一个Offer。

安省政府于4月20日出台了16项打击炒房的政策，包括15%的外国买家税和扩大涨租限制，以及授权多伦多市征收空置屋税。

这导致买家们不再急于买房，有些采取观望态度。与此同时，新上市的待售房屋比去年同期大增了33.6%，与上个月上市量只有去年的50%，反差巨大。

地产经纪称，独立屋和半独立屋的销售最近几周以来没有增长，而公寓的交易仍然很火。

Chestnut Park中介公司的经纪Jimmy Molley认为，相信新政策出台以及上市量增加，使得买家的心理发生转变，趋于理智，不惜任何代价抢房的心理已经消失。

但他认为，外国买家税的作用不大。他说，很多外国买家是留学生的父母，以留学生的名义买房可以退税。

他也担心政府的政策，包括涨租限制最终会损害市场。“干预自由市场通常会有反效果。”

Molloy近期代理的一间豪宅位于Rosedale社区，要价$389.5万元，该豪宅被分成三套房，吸引到5个买家，以$450万元成交。他说，所有竞标的买家都是本地人。

不过，他也指出今年春季的楼市正在转向，买房者的选择多了，以前是抢Offer大战，买不到；现在挂牌的房源多了，但买家也不急着买了。

相关资讯：卡尔加里4月房屋销售续增 房价平稳 | 加拿大

（据加拿大家园）

近日，一栋位于大温哥华地区的全新住房，在中国香港的一家网站挂出售价——2099比特币。

温哥华，曾是全球最火爆的楼市之一。不过，眼下，加拿大最热的房地产交易市场是多伦多。最新数据显示，今年3月，多伦多平均房价涨幅创1989年2月以来的最大单月涨幅。

谁在投资这些地区的房产？

数据显示，亚协罗森咨询公司统计，2010-2015年加拿大房地产吸收了约930亿美元来自中国的投资。世邦魏理仕（CBRE）统计，去年一季度，温哥华吸收了全加72%的地产投资。

那么，加拿大房地产市场泡沫有多大？会不会被刺破？

《国际金融报》记者为此采访了加拿大lovehomerealty地产经纪公司房产投资人DianaPeng、加拿大温莎大学金融系访问学者程永林。

温哥华房价飞了

2008年后，美国住宅房地产投资占GDP比重节节攀升，加拿大也一样。如今，加拿大住宅房地产投资占GDP比重高达7.7%。

加拿大经济形势最好的几个省，包括英属哥伦比亚、安大略省等，经济增长有四成来自于房地产与相关融资。

最热的当属温哥华房地产市场。世界著名银行瑞士UBS银行指出，温哥华房地产市场从2007年就开始了价格虚高。

2016年1月份，大温哥华地区的平均房屋价格达到104万加元。由于市场过热，温哥华不得不出手管控，向买房的外国公民征收15%的房地产转让税。从2016年年中起，温哥华房屋价格开始向下走。

不过，时隔9个月，温哥华的房价又要“涨上天”。

根据大温哥华地产局的统计，今年4月，大温哥华区房屋平均价格同比增长11.4%，至941100加元，该区域也是加拿大最贵的房地产市场。

从分类来看，这个区域的公寓价格上涨最快，同比涨幅高达16.6%，环比则跳涨3.1%，至554100加元;连栋房屋的平均价格同比上涨15.3%，环比上扬2.4%，至701800加元;独立式房屋的平均价格同比增加8.1%，环比涨幅为1.8%，至1516500加元。

截至目前，独栋房屋价格已经接近去年高点，联栋房屋和公寓价格均创下历史新高。

换句话说，15%的外国人房产税仅仅抑制了房产转让的速度。而在卖家们等待更多激进买家出现时，已经有新一批买家涌现，这些人可不在乎15%的房产税。

大温哥华地产局主席JillOudil在报告中表示，在公寓和城市住房市场，需求已经连续几个月增长，但供给并没能跟上需求的步伐，“这种失衡正在刺激价格上涨”。

多伦多紧随其后

眼下的多伦多，正在紧追温哥华，房产泡沫不断膨胀。

官方数据显示，大多伦多地区的房价已经历连续两年的两位数增长。今年3月，多伦多平均房价较去年同期增幅达33.2%，至916567加元，为1989年2月以来的最大单月涨幅，也比2月房价环比上涨4.6%。

根据加拿大地产协会公布的数据，在大多伦多及周边地区楼市带动下，3月份加拿大全国房屋销量创下历史新高，平均价格则较去年同期上升8.2%。

面对大多伦多地区快速上涨的房价，安大略省政府4月份宣布，出台一系列楼市降温措施。

安省的新政对该省房价起到指导作用。

>>>加拿大置业百科：加拿大购房流程  | 加拿大房贷流程  | 加拿大房产税费

点击查看加拿大房源

加拿大lovehomerealty地产经纪公司经纪、房产投资人Diana Peng告诉《国际金融报》记者，地产局4月底公报数据显示，较去年同期，安大略省售房价格增长了24.%，销售量降低3.2%，“新政是4月20日实施的，按照过往3%的月增长来计算，考虑有条件销售因素，预计4月20日之后的房屋价格较上月同期跌了大约6.1%”。

从区域角度，目前的“受灾”最为严重的区域是New Market、奥罗拉(Aurora)和Vaughan，4月20日之后的房屋价格降幅约在10%左右。比较抗跌的主要是北部的KingCity，西区Burlington,Caledon等投资冷门区。

在DianaPeng看来，近期房价下跌的原因有三点，新政出台后，很多售房者是硬性需求换房，必须卖房，因此引发持观望心理的投资者压价;第二，5月和6月是安大略省楼市交易集中时段，上盘量增加引发价格降低；第三，贷款政策收紧。

“个人认为，100万加元以上的房子确实有一定的泡沫。不过，从外来人口流入数量来看，安大略省的房产还是很乐观。”Diana Peng预测，安大略省的房地产市场成交量会萧条一段时间，不过，价格继续下探的可能性不大，胶着一段时间后再慢慢回升。“但这段周期会维持多久呢？关键还是看数据的变化，以及政府的政策导向以及银行的利率变化和贷款松紧度”。

谁能戳破这个泡沫

“加拿大房地产泡沫是一大潜在危机。虽然市场系统性危机的层级与2008年美国房地产市场不可相提并论，但有许多现象雷同。”复旦大学金融学博士后、加拿大温莎大学金融系访问学者程永林告诉《国际金融报》记者，“加拿大以贸易立国，国际贸易额占GDP权重很高，外贸依存度常年保持在60%以上。金融危机后，全球贸易市场大幅萎缩，对加拿大的进出口贸易产生了较大冲击和影响。而房地产市场景气度上行，甚至适度过热，对加拿大经济的贡献不小。”

程永林认为，虽然学术界对经济泡沫的研究已有100多年历史，但测量房地产泡沫的困难在于，一方面，无法确定房地产基础性价格的正常值或区间，另一方面，难以在实践中区分理性交易者和噪声交易者，“对于加拿大房地产市场泡沫的研究和测度，需要甄别国内买家与国际炒家的权重。所以，政府部门倾向于采用指标法判断住房市场泡沫，其中房价收入比是更为常用的评判指标”。

在北美，一旦房价增涨速度超过居民收入的增长速度，房价上涨势头将不会持续太久。眼下，加拿大房地产价格早就已经炒作到与一般居民的经济能力完全脱节。

根据程永林介绍，国际组织Demographia所做的2017年国际住房负担能力研究报告《13th Annual Demographia International Housing Affordability Survey: 2017》显示，加拿大房价收入比情况是：温哥华为11.8，多伦多为7.7，蒙特利尔为4.8，卡尔加里为4.6，埃德蒙顿为4.1，渥太华-加蒂诺区是3.9，魁北克是3.6。

从这一数据分析，温哥华和多伦多的房地产泡沫明显，而其它地区的楼市基本处于较为理性发展和温和上涨的状态，对于拉动经济增长有利。

再来看看加拿大家庭贷款的状况，不难发现，加拿大家庭贷款占可支配个人收入的比例已经远超美国在2008年前后的顶点，这个比例还在不断上扬。值得注意的是，这个国家的家庭贷款很大一部分是抵押贷款。

不过，加拿大家庭平均债务占可支配收入的比重超过165%，已高于美国次贷危机爆发前的负债率。

投资大师橡树资本（Oaktree）主席霍华德·马克思（Howard Marks）曾说，一个资产泡沫破灭存在两个条件：价格够高和杠杆够大。

一直认为加拿大房市有泡沫的经济学家David Madani断言，加拿大房地产市场泡沫将破灭，房价将出现断崖式猛跌，全国房价会跌30%甚至40%，一直跌到与居民收入大致相呼应，也就是符合家庭收入的水平。

不过，程永林认为，“楼市泡沫已经破灭的判断，尚缺证据支持。加拿大的楼市调控政策应当分城施策，效果会更明显”。

（据国际金融报）