地產投資人士預測2016年加拿大最佳投資

根據多倫多星報(Toronto Star)報導,多家地產投資機構盯上醫療辦公大廈。由於早年嬰兒潮人群變老,醫療衛生行業強勁的市場需求,使醫療辦公大廈成為整個房地產投資行業中最能抵抗經濟危機的優質投資品種。

地產投資人士預測2016年加拿大最佳投資

高力國際(Colliers International)的一位華裔地產經紀林輝(Huy Lam)說,在加拿大,醫療費用和醫生工資由政府支付,所以醫生是相當安全的租客。醫療商業大廈投資隨著老齡化人口增加將持續增加。

根據高力國際的數據,2015年安省有超過2.11億加元投資醫療商業大廈,而過去最高的2011年總投資才1.26億加元。 而近期加拿大養老金投資局(Canada Pension Plan Investment Board)也正加入該領域投資,組建了一支美國地產投資基金投資,投資4.49億美元參與美國加州的一個醫療辦公大廈。

最吸引醫療類地產投資者的地產是,完全和經濟動盪絕緣,同時市場價值不受電子商務的威脅。 普華永道(PWC)的Christ Potter 說,醫療衛生需求幾乎不受經濟狀況影響,在經濟低迷時往往有更多避險基金進入。

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(據加西網)

加拿大溫哥華商業地產Q3兩位數增長,創5年新高

加拿大溫哥華地產局(REBGV)上週四發佈2015年第3季度(Q3)報告,由於土地,辦公室和零售物業需求增加,加拿大溫哥華商業地產在Q3得550單銷售,比上年同期的471單增長16.8%。

加拿大溫哥華商業地產Q3兩位數增長,創5年新高

在總成交金額上,大溫Q3 成交19億加元,比上年同期增加33.6%。

加拿大溫哥華地產局總裁Darcy McLeod說,我們看到整個2015年,加拿大溫哥華地區對商業地產的需求持續穩定增長。 商業地產行為受益於大溫經濟的蓬勃發展,全年均優於加拿大其他地區。

商業地產細分市場:

  1. 土地: BC省土地產權和測量局(Land Title and Survey Authority of BC, LTSA)錄得192單成交,比上年同期增長28.9%,價值8.39億元,增長47.5%。
  2. 辦公室和零售業:錄得215單成交,增長16.8%,金額5.12億元,增長6.2%
  3. 工業類: 錄得112單成交,增長為零,但金額為2.42億元,增長49.1%
  4. 多戶家庭:錄得31單成交,增長19.2%, 金額為2.83億元,增長123%

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(據加西網)

美聯儲局下月利息走向 將影響加拿大樓市

加拿大房屋按揭利率於今年1月及7月因央行兩次調低隔夜拆息率而降至歷史新低,但隨著5年固定按揭利率於兩月前逆轉上升20個基點後,加上外界估計美國聯邦儲備局下月會加息,令加拿大房屋按揭加息的壓力增加,屆時可能令全國二手樓買賣向下調。

士嘉堡一間道明加拿大信託分行內昨日擺出的息率。

 

多倫多道明銀行經經濟師Diana Petramala估計,若美國聯儲局加息,本國按揭利率或再升60至70個基點,而以目前加拿大人對按揭付款的敏感度來看,屆時全國二手樓在未來半年的成交量可能因此下降10%至15%。

她續指,本國一些樓房市道最熾熱、樓房價格最貴的地方如多倫多及溫哥華,對房屋按揭利率變動更加敏感,若利率升高,樓房買賣所受影響便更大。

由於加拿大經濟一直受美國經濟影響,美加政府債券更是互為緊扣,而加拿大固定按揭利率又與加拿大政府債券息息相關;因此,即使加拿大央行維持隔夜拆息在歷史新低,但因為外界預測美國聯儲局將於下月宣佈加息,帶動了加拿大固定按揭利率早在今年9月便開始逆轉上升。

加拿大皇家銀行一名按揭專家表示,假設一名按揭申請人向銀行借款10萬元,分25年攤還,每月供款,以折扣利率2.94釐計算,便要月供470.18元。

但若按揭利率上升60基點,其他條件不變下,利率便為3.54釐,月供便是501.39元,即申請人每月要多供31.21元。

但滿地可銀行高級經濟師陳蔚純表示,按揭利率是根據10年期國債利率釐定,後者可帶動前者上升。

滿銀預計,明年央行將不會加息,但明年底的10年國債利率估計會由目前的1.7釐增至2.05釐;不過,這亦只是重回2014年的水平,相對於歷史水平,10年國債利率仍處於低點。她估計,這對樓房市場仍不會有太大影響。

陳覺得,2017年下半年至2018年,按揭利率才有上升壓力,屆時央行加息比較明顯,並帶動10年國債利率上揚,在連鎖反應下亦令按揭利率上升。

然而,明年樓房市場走勢除受利率影響外,亦視乎其他外圍因素,如加拿大經濟情況及油價,若兩者有所改善,都有利地產市場;又如目前樓房市場熾熱主要仍靠亞洲的買家,萬一中國政府繼續收緊外匯管制,令中國資金不能外流,便可能影響加拿大樓房市道,但這一情況仍尚待觀察。

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(據加拿大家園網)

加拿大高房價:使40%加拿大人去年至少1次為錢抓瞎

加拿大人的財務狀況可謂捉襟見肘,債台高築,宏利銀行(Manulife Bank)每半年進行一次的調查顯示,有接近40%的加拿大人,在過去一年裡至少出現過一次為支付家庭開支而「掙扎」的情況。

加拿大高房價:使40%加拿大人去年至少1次為錢抓瞎

很多人生活在財務「懸崖」上

加拿大廣播公司的Alexandra Posadzk報導說,有2372人接受了這一網上調查,他們的年紀在20-59歲,家庭年收入在5萬加元以上。

在受訪者中,38% 回答在過去一年裡,至少有過一次為錢「抓瞎」,為了支付日常生活賬單而不得不從信用貸款裡提錢、依靠信用卡、動用緊急儲蓄或退休儲蓄、甚至去跟親戚借錢。

在這38%的人中,4% 說過去一年裡幾乎月月缺錢,10%說一年中出現過幾次財務緊張,24%說有過一次或兩次這樣的情況。

國民郵報報導說,加拿大宏利銀行的總裁兼首席執行官Rick Lunny對此表示,看上去似乎有很多人生活在(財務)的邊緣,若是一旦利率上漲,可能會有更多的人不得不採取更絕望的措施,這令人感到擔心。

高房價是一大「罪魁禍首」

Rick Lunny說,這種情況,某種程度上要怪罪加拿大的高房價,抵押貸款吃掉了家庭收入的一大塊,從而使人們沒有多少錢可用於儲蓄。

根據宏利銀行的調查,加拿大房主們的抵押貸款額平均為 $175,000加元,在BC省和阿爾伯塔省更高,平均超過$200,000加元。

加拿大抵押貸款和住房公司說,人們的住房成本不應超過收入的30%,但加拿大統計局的數據表明,在2011年的時候,已經有超過1/4的加拿大家庭用於住房的開支超過了這一上限,而且自從2011年以來,加拿大房價已經再度上竄。

加拿大房價增長全球最快之一

最近來自豐業銀行(Scotiabank)的一份報告說,2015年的第二季度,加拿大的平均房價比去年同期上漲8.2%,為世界上房價漲幅第4高 的國家,在此期間房價漲幅最高的是愛爾蘭 (13.3%),其次是瑞典(10.5%),澳大利亞第三(8.3%),略高於加拿大的8.2%。

多倫多地區房價可用「暴漲」這個詞來形容,多倫多星報的 Susan Pigg 本週三(11月25日)報導說,2005年大多倫多新建低層住宅的均價為38萬7369加元/棟,2015年均價高達80萬2376加元/棟。

房價飆升加重了人們的房貸負擔,低利率也在推高加拿大人的其他債務,加拿大統計局今年9月報告說,人們的債務/可支配收入比已經達到164.6%,十五年前的這個比例為不到110%。

利率上漲的危險

在如此高的債務負擔下,利率上升的時候人們怎麼還債就成了讓人不得不擔心的問題。

宏利銀行的首席執行官Rick Lunny 在一份聲明中說,許多加拿大人所面臨的挑戰是,他們每個月的收入是相對不變的,但支出可以突然有大幅增加。

他說,在一旦缺錢的時候,動用自己的緊急儲蓄或低利息的信用貸款還可以,若是在高利息的信用卡上積累債務,或者向家庭成員借錢,這就是在給自己的財務狀況增加壓力,在給親戚們增加壓力。

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(據加拿大家園網)

難以承受的加拿大房價 溫哥華房租水平達危機程度

根據BC租房指數(BC Rental Housing Index)最新發佈的結果,溫哥華有25%的人一半的工資都被用作房租。

難以承受的加拿大房價 溫哥華房租水平達危機程度

幾乎所有人都能感覺到溫哥華租金的高昂。「租金在漲,但是收入並沒有同步增長。」BC非營利住房聯盟(BC Non-Profit Housing Association)主任說。

「我認為,人們普遍覺得租房的人是服務員,某種程度上這是正確的。然而,如今我們發現,還有其他人:醫療健康工作者、社會工作者和建築從業人員。」

在全國範圍內,溫哥華的房租也是最不能承受的。溫哥華的房租水平已經達到了「危機」程度。高房租阻礙了人們住在溫哥華,影響了勞動力的供應。

放眼加拿大溫哥華地區,周邊城市也沒有好多少。本拿比、素裡、列治文全都是重災區。

專家呼籲政府對此問題引起重視,多建造一些可負擔的出租房屋。

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(據加西網)

加拿大溫哥華房市獨立屋量少價高 大公寓或成潮流

溫哥華市獨立屋量少價高,供不應求,有發展商在公寓林立的溫哥華市中心西端(West End),興建寬敞豪華的兩房公寓單位,居住環境更加舒適。發展商並且指出,面積大的公寓單位或許是未來的潮流。

加拿大房市獨立屋量少價高 大公寓或成潮流

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位於戴維街(Davie St.)夾傑維斯街(Jervis St.)交界處的The Jervis樓盤,樓高19層,從第4至19樓總共有58個單位,面積900多平方尺至1,300平方尺不等,每層均有四個2房單位,分別位於大樓的四個角落,景觀開揚。

設計著重舒適宜居

發展商Intracorp收購經理唐斯(David Downs)表示,樓宇的設計著重舒適宜居,無論起居或娛樂都有寬敞空間。

他說:「溫哥華市獨立屋數量比之前少。而面積較大的公寓,對不想住獨立屋、或小屋換大屋的買家,都是一個可行的選擇。」

設計師本德特森(Nancy Bendtsen)表示,每一戶單位都是單邊,景觀開揚。

據悉,該樓盤叫價450萬元的一個閣樓單位已售出,2房單位的起價則為100萬元左右。

樓盤的1至3樓將作為出租公寓,由溫哥華市府經營管理,出租公寓有獨立的進出口大門。

從2006年至2011年,溫市流失約900幢獨立屋,原因是拆卸獨立屋後改為興建較高密度的城市屋或公寓。

目前全市還剩約4.7萬幢獨立屋,由於可開發地皮所餘無幾,預計獨立屋數目有減無增。

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(據加西網)

用數據說話:加拿大阿省房市多糟 房價暴跌20%

全球油價持續疲軟,加拿大阿爾伯塔省(簡稱阿省)經濟疲軟,而房市也到達了崩潰的邊緣。據近日公佈的數據,在上個月阿省多個城市的房屋成交量和平均房價的跌幅達到了百分之幾十。不過,由於加拿大其他地區的經濟還算穩定,所以阿省的房市蕭條不會蔓延到那裡。

用數據說話:加拿大阿省房市多糟 房價暴跌20%

加拿大地產商會(Canadian Real Estate Association)的最新數據指出,在今年10月份阿省西部成交量跌幅也高達52%,而中南部地區則回落了31.6%。

值得一提的是,阿省的中小城市是房市蕭條的重災區,而且規模越小收縮的幅度越大,這說明由於石油業不景氣,人們正在逃離就業更加困難的小城市。

例如在該省北部的麥克默裡堡(Fort McMurray),上月的平均房價為46.82萬元,比去年同期大幅下滑了跌幅高達20%,或11.7萬元,成交量則急挫41%(從144宗下降至85 宗)。在規模更小的萊敏斯特(Lloydminster),成交量下跌幅度更大,高至54.3%。

在該省的經濟重鎮卡爾加里,房價的收縮較為溫和。10月份平均房價為44.45萬元,年同比下跌4.4%,但是成交量卻大幅下挫了36.4%至1810宗。

阿省房市蕭條不會影響多倫多

雖然阿省房市大跳水,但是本國絕大部分業內專家都相信,蕭條不會蔓延到其他地區,因為該地區是受到了全球油價價大幅回落至40美元的影響,而多倫多的經濟還算穩定,所以不會受到影響。

例如在今年的11月上旬(最近一期數據),大多倫多地區的房屋成交量達到了3616間,比去年11月同期大增9.4%,而整個地區各類房屋平均價格為63.5萬元,與去年同期相比增加了9.5%。

數字還顯示,房屋掛牌的數量比去年同期亦有增長,但增幅不及銷量,表示供應量仍趨緊張,特別是獨立、半獨立及鎮屋等低層單一家庭住宅類型的情況更嚴重。多倫多市內獨立屋,在所有地區各類型房屋中供應最緊張,令一些買家不得不轉移到半獨立屋市場,令該類房屋的價格錄得最大增幅。

雖然國際經濟學界不斷在新出台的報告中對多倫多的房市提出警告,但是大多數本國專家不以為然。他們相信,多倫多房市回落的唯一誘因應該是遭遇嚴重的經濟衰退,而且即便是遭遇調整,也將是軟著陸,而不會出現阿省那樣的大跳水。

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(據加西網)

加拿大房貸利率微漲 房市要冷 房奴睡不著

加拿大房貸利率起起伏伏的變化,真的不會牽動購房者的神經嗎?未必!

加拿大房貸利率微漲 房市要冷 房奴睡不著

加拿大幾大銀行近期陸續上調房貸浮動利率的動作,在本地盆友圈也引起熱烈討論。

銀行等貸款機構已從9月時的低利率基礎上逐漸提升房貸的利率。隨著加拿大政府債券殖利率上升,在過去兩個月內,最受歡迎的五年期固定房貸( Five-year fixed-rate mortgage)利率上升了0.2%,可變房貸(Variable-rate mortgages)的利率,也自2012年來首次持續上漲。

雖然加拿大房貸利率最近開始小幅度上漲,這卻是一種房貸利率由逐漸下降轉變為逐漸上升的趨勢,這樣的趨勢有可能令房地產市場冷卻。

多倫多道明銀行(TD Bank)的經濟師推測,由於廣泛預期美國聯准會將於12月升息,加拿大的固定房貸利率有可能隨之上升0.6~0.7%。

如果真的這樣,或許導致加拿大的成屋銷售量在今後六個月內下降10~15%。經濟師認為利率上漲對火熱了數年的多倫多和溫哥華房市影響最大,因此冷卻程度也較高。

央行會否加息?

據加通社報導,許多經濟學家預期,如果加拿大經濟復甦步入正軌,央行下一步將提升隔夜利率,道致貸款浮動利率升高。目前浮動利率提升並非意味著央行將加 息,他認為只是大銀行為了增加利潤而已。銀行不會將利率長期保持在2%甚至2%以下的水平,當央行降低基準利率P時,銀行必然要調整降低折扣率。因此每當 央行降息時,借貸者就要趕緊爭取到最大的折扣。如果仍在觀望,還是趁現在利率比較低及早行動。

浮動還是固定?

儘管加拿大中央銀行在今後很長一段時間內無力加息,但這不妨礙固定房貸利率上漲,因為固定利率房貸的利率由債券市場的殖利率確定,況且加美債券市場殖利率自9月以來就開始回升。

比較出人意料的是與央行基準利率緊密相連的浮動利率,最近也在緩慢上升。

世界日報採訪intelliMortgage的房貸規畫專家麥克利斯特,他感到驚訝:這是浮動利率房貸市場的巨大轉變,一個很少人預料到的變化。

他分析,這可能源於爭奪儲蓄款的競爭及政府一些政策,導致銀行等房貸業者融資成本升高,迫使他們通過提升浮動利率方式收回成本。

但RateHub.ca的創辦人理查德認為,一些推動利率上升的因素是暫時的,例如年底時一些貸款機構已經達成全年營業目標,無意再以優惠利率招徠顧客, 以及房市隨著冬季來臨而不再那麼熱絡。她分析,一些銀行在11、12月提升利率,以準備來年春季與對手競爭時,能夠有更大幅度的削減利率空間。

在上漲的利率預期明年令房市冷卻的同時,由於一些買家會搶在利率顯著上漲之前入市,這也可能在短期內推動房市在冬季衝刺。麥克利斯特告誡潛在的買家,最好謀定而後動,因為他覺得加拿大經濟表現欠佳,即使明年房貸利率上升,今後數年還是會回落。

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(據加西網)

加拿大多倫多獨立屋供應劇降 需求強勁價格競爭仍激烈

本週三(11月25日),多倫多地產局發佈的最新報告稱,多倫多地區的房屋需求仍然強勁,但是低層房屋的供應量劇減,創了歷史新低。這意味著價格競爭仍然非常激烈,低層房屋價格仍有較大上升空間。

加拿大多倫多獨立屋供應劇降 需求強勁價格競爭仍激烈

在今年前10月,GTA地區房屋銷售量累積為12萬4,123。由RealNet Canada公司統計的新房交易量與過去十年的平均值持平,但新 房的類型以及售價則出現了顯著的變化。GTA地區總的房屋供應量維持在正常範圍內的2萬6,388間,但81%都是高層公寓房。

相反的,低層房屋的供應量則明顯下降,達到了歷史新低。在今年10月底,在售的獨立屋、半獨立屋以及鎮屋數量約為1萬,而在2005年同期,在售的 新低層房屋數量約為1.6萬,二手低層房屋數量則約為1.3萬,所以總的在售低層房屋數量為2.9萬,低層房屋儲量是今年的約3倍。

該報告指出,雖然低層房屋的數量出現了明顯的下降,但是對低層房屋的需求仍然非常的強勁,這也意味著價格競爭更為的激烈,低層房屋價格仍有較大的上升空間。截止今年10月31日,新低層房屋的平均價格約為80萬2,376元,比2005年高出1倍以上。

獨立屋是這10年間價格上升最快的房屋類型。今年10月,GTA地區的新獨立屋平均價格約為96萬2,312元。建築行業和土地開發協會會長 Steve Deveaux稱:「對於購房者來說,如果預付20%的首期款,那麼需要年收入達到17萬4,855元才能負擔得起剩下的貸款。如果首期款更 低,那麼年收入則需要更高。根據加拿大統計局的數據,多倫多家庭在2013年的平均收入僅為10.7萬。」

GTA地區在售的新公寓數量在過去十年則出現了顯著增加。在今年10月,新公寓的供應量約為2萬1,408間,而2005年的新公寓供應量僅為1.3萬。新公寓的平均價格為44萬,而2005年的平均價格為28.8萬。

不過,多倫多地產局在報告中指出,雖然新公寓的完工量和待售數量都在增加,但是大部分新增公寓都已經被市場所消化。所以新公寓的儲量不增反減,而且價格也出現了上升。此外,新公寓的平均面積也在過去十年間從908平方尺縮小到767平方尺。

多倫多地產局長Mark MacLean表示,整個房地產行業對於目前的政府相關政策與房屋負擔過重之間存在著矛盾十分擔憂,比如說安省政府計劃允 許市政府向市民收取土地轉讓稅,這就導致購房者需要繳納雙重的土地轉讓稅,購房者的負擔將會顯著增加。有研究證實,增收市級土地轉讓稅對於安省的房地產行 業將會有非常消極的影響。

根據建築行業和土地開發協會2013年的研究報告顯示,政府所徵收的稅費幾乎佔GTA購房者總支出的20%。

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(據加拿大家園網)

加拿大房貸利率小幅上漲 樓市真的要冷卻了嗎?

加拿大房貸利率最近開始小幅度上漲,這樣的趨勢有可能令房地產市場冷卻。

加拿大房貸利率小幅上漲 樓市真的要冷卻了嗎?

銀行等貸款機構已從9月時的低利率基礎上逐漸提升房貸的利率。隨著加拿大政府債券殖利率上升,在過去兩個月內,最受歡迎的五年期固定房貸( Five-year fixed-rate mortgage)利率上升了0.2%,可變房貸(Variable-rate mortgages)的利率,也自2012年來首次持續上漲。

雖然漲幅微小,這卻是一種房貸利率由逐漸下降轉變為逐漸上升的趨勢。多倫多道明銀行(TD Bank)的經濟師帕翠蜜拉推測,由於廣泛預期美國聯准會將於12月升息,加拿大的固定房貸利率有可能隨之上升0.6~0.7%。如果真的這樣,或許導致 加拿大的成屋銷售量在今後六個月內下降10~15%。 她認為,利率上漲對火熱了數年的多倫多和溫哥華房市影響最大,因此冷卻程度也較高。

加拿大房貸利率最近出現的上漲趨勢,可能令房明年地產市場冷卻。(本報資料照片)

儘管加拿大中央銀行在今後很長一段時間內無力加息,但這不妨礙固定房貸利率上漲,因為固定利率房貸的利率由債券市場的殖利率確定,況且加美債券市場殖利率自9月以來就開始回升。

比較出人意料的是與央行基準利率緊密相連的浮動利率,最近也在緩慢上升。 intelliMortgage的房貸規畫專家麥克利斯特感到驚訝:「這是浮動利率房貸市場的巨大轉變,一個很少人預料到的變化。」

他分析,這可能源於爭奪儲蓄款的競爭及政府一些政策,導致銀行等房貸業者融資成本升高,迫使他們通過提升浮動利率方式收回成本。

但RateHub.ca的創辦人理查德認為,一些推動利率上升的因素是暫時的,例如年底時一些貸款機構已經達成全年營業目標,無意再以優惠利率招徠 顧客,以及房市隨著冬季來臨而不再那麼熱絡。她分析,一些銀行在11、12月提升利率,以準備來年春季與對手競爭時,能夠有更大幅度的削減利率空間。

她指出:「我們看到銀行的優惠利率(prime rate)下跌,浮動利率卻上升,這表明發揮作用的不是經濟因素,而是貸款機構出於其它原因作出的決定。」

在上漲的利率預期明年令房市冷卻的同時,由於一些買家會搶在利率顯著上漲之前入市,這也可能在短期內推動房市在冬季衝刺。麥克利斯特告誡潛在的買家,最好謀定而後動,因為他覺得加拿大經濟表現欠佳,即使明年房貸利率上升,今後數年還是會回落。

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(據加拿大家園網)