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南素裏即將成為溫哥華下一站的房地產熱點

南素裏2015年上半年盤點:供求不匹配房市火熱

根據大溫地產局的統計數字，今年1到6月，南素裏賣出盤893個，同比增長19.51%；賣出盤平均價120萬0312元，同比增長12.98%。

南素裏即將成為溫哥華下一站的房地產熱點

從各個地區看，Crescent Beach Ocean Park賣出盤166個，同比增長30.71%；賣出盤平均價119萬1702元，同比增長13.17%。Elgin Chantrell賣出盤138個，同比增長42.27%；賣出盤平均價169萬6506元，同比增長1.77%；Grandview Surrey賣出盤93個，同比增長32.86%；賣出盤平均價128萬6817元，同比降低4.73%。King George Corridor賣出盤154個，同比增長28.33%；賣出盤平均價61萬8451元，同比增長10.28%。Morgan Creek賣出盤86個，同比增長36.51%；賣出盤平均價131萬148元，同比增長7.80%。Pacific Douglas賣出盤55個，同比降低30.38%；賣出盤平均價92萬3341元，同比降低2.82%。Sunnyside Park Surrey賣出盤104個，同比增長6.12%；賣出盤平均價95萬6409元，同比增長7.71%。White Rock賣出盤181個，同比增長27.46%；賣出盤平均價115萬6319元，同比增長9.04%。Hazelmere賣出盤9個，同比增長12.50%；賣出盤平均價166萬1776元，同比降低0.46%。

海洋森林高爾夫成亮點

Ocean Park是名副其實的海洋公園，位於Semiahmoo半島最西面，被Semiahmoo海灣和Boundary海灣所環繞，北接Crescent Beach，東鄰白石鎮，20世紀初，居住在北溫、西溫和新威斯敏的居民就來此建度假屋。現在該地區還保留著很多占地幾英畝以上的，位於森林深處的古屋，也有不少鄉村氣息的小房子。Elgin Chantrell以其獨特的歷史遺產和自然風景而聞名。很多背靠森林，面向溪流的豪宅都坐落在這個地區。靠近東面有不少城市屋，安全幽靜、舒適，很多退休老人居住在這裏。Sunnyside是一個比較新的社區，因為區域內的Sunnyside Park得名。這是南素裏的綜合運動型公園，有網球場、足球場、室外游泳池等。區內有兩個大型的購物中心South Pointe 和 Pennisula Village。有很多新建的城市屋、共管公寓和獨立屋。區內還有大型城市森林公園Sunnyside Acres Urban Forest。白石鎮擁有迷人海岸線，名字來源於海邊白色大石頭，據說是冰河時期的沉積物。既有很多適合普通人居住的公寓，也有很多依山面海的豪宅。開車15分鐘可以到達15家高爾夫球場。

性價比高享受鄉村氣息

King George Corridor-King George Corridor位於南素裏東面，通過99號公路很容易到達菲沙河谷地區和溫哥華市中心。這是發展中的新區，新型公寓、城市屋和高密集的獨立屋越來越多。該區房價便宜，20萬左右就可以買到一個公寓，60萬左右就可以買到獨立屋。Morgan Creek/Rosemary Heights-Morgan Creek以高爾夫球場聞名，著名的私校Southridge就坐落於這裏。西面的Rosemary Heights臨近河灣地帶。因為靠近素裏南北重要的交通要道152街，深受上班族喜愛。據數字統計，Rosemary Heighst是大溫地區最富有的社區，居民收入是其他社區的兩倍；Grandview是最近10年才發展起來的新社區，現在是南素裏市中心。擁有占地55萬平方尺的大型零售購物中心。新建的豪華型獨立屋、城市屋和公寓吸引了投資者和自住者；Pacific Douglass和美國邊境相連，美加共同所有的和平門公園就位於Pacific Douglass的最南面。擁有廣闊的農場、馬場、高爾夫球場、森林，可以享受鄉村生活的寧靜和休閒。Hazelmere區內有著名的高爾夫鄉村俱樂部Hazelmere Country Club，南面是美加邊境，東面緊鄰蘭裏。土地遼闊，有很多供休閒娛樂的農場，大部分土地都是農業保留地。東南面的Campbell Valley Regional Park一帶有獨立屋住宅區。

生活方便景色優美

南素裏是素裏市南部社區的總稱，位於Boundary灣東南部的半島上，毗鄰白石鎮。由於南素裏與素裏的其他部分被大片的農地所分隔，從而形成了一個獨特的區域。具體可分為10個小小區，他們分別是Crescent Beach、Crescent Heights、Elgin、Chantrell Creek、Grandview Heights、Hazelmere、Johnson Heights、Morgan Creek、Ocean Park以及Sunnyside。

南素裏有多個成熟的購物中心，Semiahmoo Center、 Morgan Crossing、South Exchange Mall、Windor Square Shopping Centre。還將新建Superstore和Costco。除此之外，南素裏距離美國邊界很近，去美國購物很方便。

南素裏白石鎮緊鄰大海，風景如畫，寧靜自然。市內有長達五公里的沙灘和海灣的溫暖淺海，這裏有兩個可以親水游泳的海灘。Crescent Beach 和 White Rock Beach、Crescent Beach是BC省重要的候鳥棲息地。White Rock Beach是加拿大久負盛名的海灘之一。

南素裏的房子或許沒有素裏另外幾個社區新，但這邊卻讓人感覺更有底蘊、更有韻味。街區寧靜、祥和，一派北美海邊度假小鎮的恬淡風情。當地居民以白人為主，即使是在非英語族裔中，德裔人士也是本區的第一大戶。而華人、印度人、韓國人在南素裏的人數差不多，所占的比例都不是很大。南素裏居民年平均收入超過10萬加幣，號稱素裏的富人區。

夏季平均氣溫為攝氏23度，冬季平均氣溫為攝氏6度。如果大溫菲沙穀是加拿大氣候最好的地段，南素裏白石就是他們的第一名。南素裏大大小小的花園也數不勝數。著名公園有Crescent Park、Centennial Park、Elgin Heritage Park、和平門公園。

南素裏擁有大約10535名長者居民，是素裏市擁有年齡超過60歲的長者居民密度最高的社區。根據2001年的人口普查數據，南素裏總人口是53980人。官方預計，南素裏的人口將在2046年達到近15萬。

名校多教育有優勢

南素裏的教育品質令華人滿意。南素裏地區中學、小學、公立私立一共十多所，有三所著名的公立中學：Semiahmoo Secondary School很受華人歡迎，主要是因為有IB班，附近居民多為中等收入者。特別值得一提的是這個學校的樂隊，在北美較有名氣，經常去國外參加比賽並獲獎；另一所 Earl Marriott Secondary School，白人多、華人相對較少，現在由於周邊房地產發展太快，已經人滿為患了，這個學校有冰球特殊專案，籃、排球、壘球、女子足球水準很高，學校的話劇小組在全國獲過獎，附近的居民藍領較多，該校ESL比例在南素裏和白石的三所中學中最低；第三所公立高中是Elgin Park Secondary School，2011-2012年在284所中學中，該校排名第44位。

南素裏還有一所頂尖的私立中學Southridge School，號稱是培養影響世界人物的學校。設有從學前班到12年級。其小學在全省850所學校中排名第一，中學全省274所學校連續10年排名前三名。由於附近家庭收入較高，所以入學門檻也比較高，家庭背景審查較嚴，學業上也比較突出。學費每年一萬多，贊助也自然是需要的。

商業工業發展生機勃勃

南素裏以獨立屋為主，152街是它主要的商業街。素裏市近年來還加大對南素裏的開發力度，計畫將該區打造成一個全新的“市中心”。以其“名校”、“豪宅”、“低價”三大亮點，吸引了愈來愈多華裔移民及投資人。業內人士更以“下一站，南素裏”來形容該區的房產發展大勢。

南素裏還在進行Campbell Heights 工業園區的建設。該工業區位於南素裏東部，屬於輕工業和商業園區。占地面積1900英畝。目前一期工程已完工投入使用，有很多知名企業在那裏入住。二期正在建設當中。未來這個工業園能帶來2萬多個就業機會。

南素裏的交通越來越便利。99號省道跨越南素裏，向南直達美加邊境，並於和平門口岸連接5號州際公路交通方便；向北直通市區，貫穿Delta、列治文，並可連接91號公路。南北向的15號省道則連接1號省道以及另一個美加口岸。臨近兩個通往美國的海關關口，10分鐘即可到達美國；在16街與99號省道新修建了高架橋。

由於地緣關係，過往華裔移民置業大多集中在鄰近溫哥華國際機場的列治文及溫哥華西區，但隨著溫哥華西區屋價己大幅飆升；而列治文則因為華人過度密集，部分希望前來“避世”的中國富豪，已同時將眼光投向新開發的南素裏地區。

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溫哥華房價創歷史新高房產局長否定高稅額提議

許多人說溫哥華的房市瘋了，上月獨立屋的價格又創造了歷史新高。整個地區，包括如Burnaby和Richmond這樣的郊區，獨立屋均價從2014年6月的1,200,539跳升到上個月的1,442,296，年增長幅度達到了20%。

溫哥華房價創歷史新高房產局長否定高稅額提議

大溫哥華地區房產局長Darcy McLeod表示說，對溫哥華地區的獨立屋需求還在不斷上升，在過去一個月獨立屋成交量是過去10年同期最高的。獨立屋成交量每年以31.3%的速度在增長，去年更是達到了1,920。

大溫哥華地區公寓房的成交量也增長了35.6%，上個月達到了1,774；鎮屋的成交量則上升了7.1%至上月的681。6月房屋總成交量是同期最高的，達到了4,375，比過去十年同期平均值高出了29.1%。

5月溫哥華市內獨立屋均價在223萬。目前房產局還未公佈6月的數據，已公佈數據僅限於城市西部和東部。溫哥華西部獨立屋價格也在6月達到了峰值，為2,967,500；東部獨立屋價格中值也創了新高，達到了1,238,048。

據稱，溫哥華地區獨立屋需求主要來自於新移民。前加拿大駐中國大使David Mulroney在最近表示說，目前雖然缺乏有關買房者國籍的可靠數據，但在多倫多和溫哥華兩個城市，中國人對獨立屋的需求仍在上升。Mulroney在其新書中寫到“有一些國家已經對非居民的買房者徵稅了”。

上月B.C.省長Christy Clark否定了溫哥華市長向炒房者徵收投機稅的提議，同時也不贊同其提出的向購買奢侈房屋的人徵收更高的房產轉讓稅。

對此，McLeod分析說，溫哥華房價的居高不下是由很多因素共同促成的，絕不可歸結為一個因素。他說：“也許歸因為一個因素是比較容易的做法，但是事實是這種現象是很多因素共同促成的。這些因素就包括當前的低利率、獨立屋供應的下降、人口的增長、省內經濟的良好表現、過去一年不斷增長的需求。更重要的是，溫哥華這個地方適宜人居，需求自然就旺。”

與溫哥華相呼應的是多倫多的高房價。根據本月初多倫多地產局主席艾瑟林頓（Paul Etherington）公佈的數據，5月大多倫多地區的房產買賣成交量為11,706，與去年5月同期的11,013相比增加了6.3個百分點。大多倫多地區5月的平均房價也達到了$649,599，比去年同期提高了11個百分點。其中，增長最快的是416地區的獨立屋，平均房價年同比增長達18.2%。

地產局高級分析行政總監門瑟（Jason Mercer）則表示，市場行情的收緊，尤其對大多倫多地區的獨立屋、半獨立屋以及鎮屋的高需求，持續推升了房價。目前來看房屋供應量不會下降，預期2015年下半年房價將保持同比增長。

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空置即變廢墟加拿大出租房投資須謹慎

夏季出行的人越來越多，房屋空置顯然不是個省錢的好主意。於是，許多加拿大家庭都紛紛在出行期間準備要出租自家的房屋。在享受旅行的同時還能賺錢，何樂而不為呢?

但是就像賺錢本身就是有風險的一樣，靠出租自家房屋來賺錢同樣隱藏著巨大的風險。

空置即變廢墟加拿大出租房投資須謹慎

今年居住在卡爾加裏的一對夫婦Mark和Star King就遇到了讓他們頭痛不已的事情。他們在旅行期間出租了自家的獨立屋給4個自稱來小鎮參加婚禮的人，等到回家時卻發現，屋子整個像個爆炸現場，混亂不堪。

原來，在夫婦倆離開才幾個小時，租住的人就在屋子裏開起了一場極為瘋狂的聚會。住在附近的鄰居稱，其間來了一輛聚會的公車，將近100人參加了此次聚會。有鄰居甚至撥打了Mark的電話，告訴他們說員警已經來過他們家很多次了，因為附近的居民已經不堪噪音的滋擾了。

等到Mark和Star回到家，員警已經在他們家等著了。可是卻無法進入自己家，因為根據居住房屋的相關租賃法規，此時租住他們房屋的人仍然是受法律保護的租戶。Mark回憶說：“最終，在我們的多次請求下，他們才開了門讓我們進去，並把參加聚會的客人給疏散了。”

空置即變廢墟加拿大出租房投資須謹慎

Mark和Star剛進屋子就差點被屋裏的濃煙給熏了出去，他倆和員警都震驚了。滿地的狼藉，地上堆滿了破碎的玻璃和陶瓷片，吃的包裝袋也到處都是，白色的沙發墊被隨意扔在過道上，還被染上了奇怪的顏色。甚至天花板上都沾上了燒烤醬，Mark鞋子裏出現了一個雞骨頭，櫥櫃上還遺留著沒有吃完的生日蛋糕。

員警當時對屋子的描述是藥物催化下的“狂歡”現場，屋子裏充滿著大麻和酒精。這場“狂歡”對屋子造成的損失將近10萬。而這場混亂的罪魁禍首，租賃Mark房屋的人僅僅被判損害罪，罰款5,000。

空置即變廢墟加拿大出租房投資須謹慎

所幸的是，Mark的保險公司Airbnb向他們提供了免費的清潔服務和臨時住宿，以幫助他們重新整修好房屋。Airbnb的發言人Jakob Kerr表示說，租住者已經上了Airbnb的黑名單，而且他們會在1百萬主人保證金政策內向租房者提供幫助，以補償其資產所有到的任何傷害，最高賠償款為1百萬。但並不是所有的保險公司都會對短期出租的房屋提供此類的保護，所以大家在出租房屋的時候最好能夠仔細地查看自家的保險細則，以確保已有保險能夠很好地保護房屋免受此類的意外事故傷害。

對此，專家建議出租之前最好通知你房屋的保險公司，並與保險專家確認是否對房屋的保險包含足夠的房屋保險保障;如果不提前通知，有可能保險公司會拒絕支付保額。值得注意的是，大多數的房屋保險只為意外破壞提供保險，而上文裏這種有意的破壞則不在保險的範圍內。另外，想要轉租房屋的人也需要仔細思考一下。因為通常的租客保險政策只能保障出租人的權益，不包括轉租人的權益。因此，大家在出租或者轉租房屋時需要格外小心。

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根本停不下來溫哥華房價依舊瘋漲年漲幅高達20%

溫哥華房價發飆瘋漲年度漲幅20% 根本停不下來

大溫哥華地區房產局主席Darcy McLeod表示說，對溫哥華地區的獨立屋需求還在不斷上升，在過去一個月獨立屋成交量是過去10年同期最高的。獨立屋成交量每年以31.3%的速度在增長，去年更是達到了1,920。

大溫哥華地區公寓房的成交量也增長了35.6%，上個月達到了1,774;鎮屋的成交量則上升了7.1%至上月的681。6月房屋總成交量是同期最高的，達到了4,375，比過去十年同期平均值高出了29.1%。

5月溫哥華市內獨立屋均價在223萬。目前房產局還未公佈6月的數據，已公佈數據僅限於城市西部和東部。溫哥華西部獨立屋價格也在6月達到了峰值，為2,967,500;東部獨立屋價格中值也創了新高，達到了1,238,048。

上月B.C.省長Christy Clark否定了溫哥華市長向炒房者徵收投機稅的提議，同時也不贊同其提出的向購買奢侈房屋的人徵收更高的房產轉讓稅。

與溫哥華相呼應的是多倫多的高房價。根據本月初多倫多地產局主席艾瑟林頓(Paul Etherington)公佈的數據，5月大多倫多地區的房產買賣成交量為11,706，與去年5月同期的11,013相比增加了6.3個百分點。大多倫多地區5月的平均房價也達到了$649,599，比去年同期提高了11個百分點。其中，增長最快的是416地區的獨立屋，平均房價年同比增長達18.2%。

地產局高級分析行政總監門瑟(Jason Mercer)則表示，市場行情的收緊，尤其對大多倫多地區的獨立屋、半獨立屋以及鎮屋的高需求，持續推升了房價。目前來看房屋供應量不會下降，預期2015年下半年房價將保持同比增長。

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2015年3月溫哥華房市分析

據溫哥華地產局（REBGV）消息稱，2015年3月，大溫哥華區MLS®中住宅物業銷售量達到了4,060。這與2014年3月2,641的銷售量相比上升了53.7%，並且比2015年2月3,061的銷售量上升了32.6%。

上個月的銷售量比過去十年中平均每月銷售量高出26.8%。

2015年3月溫哥華房市分析

大溫哥華地產局局長達西·麥克勞德表示：“今天，房屋購買者之間形成了強烈的競爭。這產生了較多的多重競價，並且給房屋價格帶來一些上行壓力。對賣方來講，這意味著如果在現行市場中正確定價，那麼銷售房屋所花費的平均時間就會減少。”

3月份，大溫哥華市區新掛牌獨立式住宅、連排住宅以及公寓住宅共計5,968。這與2014年3月的新增量5,281相比上升了13%。

上個月的新掛牌總數比該區過去十年中平均每月新增數高4.7%。

目前大溫地區MLS®上的待售房屋總數為12,376，這比2014年3月下降了14.5%，但比2015年2月上升了4%。

麥克勞德稱：“今天，待售房屋數量較往年同期較少。如果你準備將房屋投入市場，這些市場條件顯示，現在是絕好的時機。”

目前，大溫哥華市區所有住宅物業的MLS®房價指數複合基準價格為660,700加元，這比2014年3月高出7.2%。

3月份，銷售量與現行房屋總量之比為32.8%。這是自2007年7月以來大溫哥華市區的最高比率。

2015年3月，獨立式房屋的銷售量達到了1,711，這比2014年3月的獨立式房屋銷售量1,116高出53.3%，並且比2013年3月的獨立式房屋銷售量933高出83.4%。大溫哥華市區獨立式房屋的基準價格比2014年3月上升了11.2%，達到了1,052,800加元。

2015年3月公寓住宅的銷售量為1,627，這比2014年3月1,106的銷售量高出47.1%，並且比2013年3月的銷售量982高出65.7%。公寓住宅的基準價格比2014年3月高出3.3%，達到了390,200加元。

2015年3月，附屬住宅的銷售量為722，這比2014年3月的銷售量419高出72.3%，並且比2013年3月銷售的附屬房屋量432高出67.1%。附屬住宅的基準價格在2014年3月至2015年之間上升4.9%，達到484,900美元。

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2015年4月溫哥華房市分析

買家的強烈需求和低於平均水準的房產上市情況已經在大溫地區創造了賣家主導市場的局面。

大溫哥華房地產局(REBGV)報導說2015年4月多重掛牌服務® (MLS®)的住宅產業銷售量達到了4,179套。與2014年4月的銷售量3,050相比增加了37%，與2015年3月的銷售量4,060相比增加了2.9%。

2015年4月溫哥華房市分析

上個月銷售量比該月在過去10年平均銷售量高出29.3%。

大溫地產局主席達西·麥克勞德說，“該區域如今的房產供應無法滿足我們所看到的買家對房產的需求。這增加了價格上漲的壓力，尤其是獨立住宅市場。”

大溫地區4月的獨立住宅、複合住宅和公寓新上市共計5,897套。與2014年4月新上市的5,950相比減少了0.9%。

目前大溫在MLS®上市銷售的房產總量為12,436套，與2014年4月相比減少了19.8%，與2015年3月相比增加了0.5%。

麥克勞德說，“今天的市場競爭強烈，發展迅速，對賣家較為有利。為提高競爭力，與本地的REALTOR®聯繫非常重要，可以幫你制定策略來滿足房產買賣需求。”

目前大溫地區所有房產的MLS®房價指數綜合基價為673,000加幣。與2014年4月相比增長了8.5%。

4月的掛牌成交率為33.6%。這是大溫地區自2007年6月以來該比率的最高值。

2015年4月獨立住宅的銷售量達到1,815，與2014年4月1,336套的獨立住宅銷售量相比增加了35.9%，與2013年4月售出的1,064相比增加了70.6%。大溫地區獨立住宅的基價自2014年4月增長12.5%至1,078,900加元。

2015年4月公寓式住宅的銷售量達到1,579套，與2014年4月的銷售量1,172相比增長了34.7%，與2013年4月的銷售量1,052相比增長了50.1%。公寓式住宅的基價自2014年4月增長4.4%至394,200加元。

2015年4月複合式住宅的銷售量共計785，與2014年4月的銷售量542相比增長44.8%，與2013年4月複合式住宅的銷售量511相比增長53.6%。複合式單元的基價在2014年4月和2015年之間增加5.7%至493,300加元。

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海外買家是否真的再不能染指溫哥華高燒的樓市？

大溫哥華房屋價格飆升不止，商界、投資者雖喜開顏，但叫苦不迭的民眾卻越來越多，尤其是正被迫離開大溫的年輕一代憤而發聲後，一直視若無睹的各級政府，也正在被迫正視這個燙手的山芋。

海外買家是否真的再不能染指溫哥華高燒的樓市？

前陣子溫哥華市長羅品信，徒然仿若化身年輕世代代言人，頻頻建言抑房價，哪怕徵稅提議一再遭省府否決，且本身動機也曾遭人詬病、被指推卸責任。然而，《溫哥華太陽報》專欄作家麥克馬丁（Pete McMartin），卻由此巧妙的，向省府發問：你不屑羅品信的提議，那麼省府又有何良策？
　　
麥克馬丁調侃式的，給省府列出了3個選項：

A.以缺乏數據為由，無視羅品信的建議；

B.承認數據不足，但引用卑詩地產協會的報告、稱海外投資對大溫房價影響微乎其微。不過，地產協會由於利益關係，中立性就不必提了；

C.洗洗睡吧。

鑒於民眾呼聲日益見漲，同時學術界也越來越質疑政府的不作為、尤其是連購房數據都不願收集，太陽報特意就此向省府提問，並將所提問題與省府回覆公佈於眾：

1）問：世界其他地方都可以追蹤海外購房數據到一個非常精確的程度，為什麼卑詩省府拒絕這麼做？憑什麼省府感覺這些海外投資資訊不需要追蹤和收集？

答：省府清楚知道卑詩尤其是溫哥華的住房可負擔性問題；財政廳正在研究該問題，並考慮一些可能減輕這種負擔的措施；省府會謹慎行事，以免降低房產價值，妨礙賣房者獲得公平的房價；省府會繼續研究推高房價的因素，包括是否需要收集任何額外資訊。低陸平原歷史上房價就高，土地有限，移民帶來的人口激增，加上經濟增長因素，促使房價攀升。

2）問：省府有沒有海外投資房地產方面的紀錄？

答：加拿大統計局收集了外國投資者方面的有限資訊，不過沒有按省分細分。財政廳諮詢的行業專家稱，非居民購買房屋不足占大溫房市的5%，不會推動房價暴漲；而國內投資者比海外投資者活躍3到4倍，增加了出租房供給。

3）問：省府歷史上曾經要求卑詩省每次房產交易的新房主，提交一份身分證明，包括買家或經辦人的身分證明。這些紀錄後來被忽視，甚至銷毀。那麼省府是否考慮重新這麼做？如果不，又是為何？

答：1978年生效的新《Land Title Act》148條曾經要求這麼做；1998年預算案精簡流程中，廢除了這條規定。而《Property Law Act》早有法規，非加國公民，同樣有權在卑詩省購買、處置土地，因此須知，卑詩省並無法規禁止外國人購房。

4）問：省府在自己的研究報告中，就海外投資房地產，下了斷言，儘管省府報告也承認相關數據不准確。那麼，省府是如何在這些數據的基礎上得出其結論？尤其是這數據不僅是非正式的，而且來自於明顯受益於高房價的房地產行業。
　　
答：省府未就此下最終結論。而且省府在繼續研究中。財政廳的分析數據來自地產協會、Central 1 Credit Union、the 2011 Census、 CMHC、 Urban Futures,、和Landcor。

5）問：財政廳能否區分海外投資者和海外資金？因為許多本地居民有海外收入、卻不申報。然而他們卻可以把錢帶入加拿大。財政廳是否試圖估測有多少海外資金流入本省，或者說，海外資金可能帶來何種影響？

答：……這些是聯邦政府和稅務局的問題。泛泛而談，海外投資與移民為卑詩帶來繁榮與財富。
　　
在公佈了這些問答後，麥克馬丁調侃著得出一個結論，即那些寄希望於省府提供海外購房數據的人們，現在應該已經得到了回答，雖然不盡人意。

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以美國房市解讀加拿大房產“泡沫”純屬無稽之談？

加拿大帝國商業銀行副首席經濟師泰爾（Benjamin Tal）認為，以美國房市與加國房市相比，是錯誤且不負責任的。

以美國房市解讀加拿大房產“泡沫”純屬無稽之談？

目前雖有部分曾因美國房市崩盤，而獲利數十億的對沖基金（Hedge Found）投資人，以美國歷史經驗為範本，認為加國房市短期內將泡沫化，不過加拿大帝國商業銀行（CIBC）的分析師指出，將目前加國房市與2006年時的美國房市相比，是錯誤且不負責任的。

泰爾在25日所公佈的最新報告中表示，加國房市整體來說十分複雜，每個地區的地理、人口結構、及可供出租的房屋數量等各個因素都有所不同，若僅依照整體平均數據來看，根本無法看出各地不同的趨勢。

泰爾在報告中進一步將多倫多、卡爾加裏與溫哥華的房市數據抽離，以加國其他整體數據分析，表示目前其他地區的平均值僅比去年同期高出2%，且似乎並未受到上述三個主要城市房價波動之大幅影響。

不過泰爾也在報告中指出，在多倫多與大溫地區，目前不斷有公寓建案在大興土木，未來可能出現總量過高導致價格修正的狀況，不過後續效應與銀行利率有關，往後若出現利率調漲，是否會造成影響仍有待觀察。

泰爾進一步提到，他認為房市確實會出現修正狀況，但因影響市場的面相眾多，此一修正應不會同時出現在各地，影響大小也會因市場種類不同而異。

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市民發飆加拿大外資投資時代或將告別輝煌

在外國人投資加拿大房地產方面，現在只有零零碎碎的數據。一些專家認為，如果政策制訂者想要維持加國房地產市場的穩定，便必須查明其中的外國投資者狀況。

房地產市場中的外國投資者最近成為溫哥華的熱門話題，很多溫哥華市民抱怨，那些尋求資金避風港的外國人大量湧入溫哥華投資住宅，推動房價飛漲，以致當地人再也買不起房子。

市民發飆加拿大外資投資時代或將告別輝煌

一些批評者擔心，一旦房地產市場出現下跌的徵兆，外國投資者便會立即賣掉手中的房產逃離加國房地產市場，從而加劇房市崩裂的程度。

溫哥華羅品信最近為此致函卑詩省長簡蕙芝，提議省府採取開徵投機稅等行動，以此壓制那些導致房價節節升高的炒樓者。但簡蕙芝本月初回函說，根據專家的分析，以開徵新稅方式壓抑房價，可能適得其反，甚至可能令一些以房貸購屋者出現負資產。

卑詩省房地產協會也說，溫哥華房價上升很快主要原因，是地理位置導致建地資源不足，而非外國投機者炒高。

然而，卑詩省房地產協會首席經濟師摩爾承認，手中缺乏具體的統計數據，“目前政府未蒐集這些數據。”

迄今只有加拿大房貸暨房屋公司(CMHC)試圖蒐集共管公寓市場中的的外國投資者數據。去年秋季CMHC以調查共管公寓大樓經理等方式，調查持有共管公寓的外國投資者的數量，結果發現從總體看，持有共管公寓的外國投資者比例很低，雖然在溫哥華、多倫多和蒙特利爾的一些熱門住宅區中外國投資者比例較高。

在一些大都會的特定地區，外國人投資共管公寓的比例相當高，例如在蒙特利爾市一個住宅區，有6.9%用於租賃的公寓的東主是外國投資者。在溫哥華的部份地區的租賃公寓擁有者中外國人占5.8%，在多倫多市中心這一比例約為4.3%。但是，CMHC告誡，對大城市特定地區進行的調查所取的樣本很小，據此得出的統計數據可靠性較低。

而且那是最熱門地區的情形，從整個城市看，外國投資者的比例更低得多，他們在多倫多的共管公寓市場只占大約2.4%，在溫哥華占2.3%，蒙特利爾占1.5%，維多利亞占1.1%。CMHC據此認為，儘管很多人擔憂一旦外國人決定套現和退出加拿大房市時，有可能導致共管公寓市場一落千丈，實際上外資根本不具備這樣的影響力。

必須指出，CMHC這些不甚精確的統計數據只涉及共管公寓市場，難以反映外資在加拿大整個房地產市場的面貌。CMHC的首席經濟師杜甘表示，該機構正在設法擴大這項調查研究的範圍。

加拿大帝國商業銀行(CIBC)副首席經濟師陶爾說，進行這類統計的挑戰之一，是如何界定外國投資者。他指出，與加拿大毫無關聯的外國買家在加國房地產市場中只占很小比例，更多見的是買家自己在外國工作和居住，但他的其妻子兒女住在他買的住宅裏，他的家人參與加拿大社會活動，孩子在加國學校就讀。

陶爾繼續說：“這是內資呢還是外資？外資的概念比人們認為的複雜得多。”

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度假季節加元匯率下跌加拿大度假屋成投資潛力股

據地產市場報告指出，由於加元匯率低企，吸引海外買家投資加拿大度假屋。

超過40%國民認為，如果能夠負擔購買度假屋，便會打消夏季出外旅遊的念頭，在加拿大優美的環境中享受假期的樂趣。近年隨著來自中國大陸的投資移民的大量增加，購買豪華度假屋的華人也不在少數，與亞洲地區比較，上百萬加元就可以享受到國內數千萬甚至上億元都難以享受到的私家湖光山色，對於早就厭煩了煩囂的大城市生活的富裕階層人士來說，有很大的吸引力。

度假季节加元汇率下跌加拿大度假屋成投资潜力股

加拿大度假屋是土豪的奢侈品

夏季來臨，又到了考慮購買度假屋的季節，擁有一座度假屋，一方面夏天休假的時候，全家可以一起去享受悠閒的度假時光。另一方面，Cottage空閒的時候，可以用於出租。還有，從長遠來看，今後如果Cottage升值，還可以作為固定資產出售。一舉多得，這應該是一個投資的好主意。

由ReMax發表的加拿大優閒物業市場的年度報告指出，海外買家看准加元匯率低，在本國投資購入度假屋，特別是安省的墨斯穀加（Muskoka）、卑詩省威士拿（Whistler）、溫哥華島西岸旅遊勝地吐芬奴（Tofino）、海洋省份的希迪亞克（Shediac）及愛德華皇子島。

當中有不少交易並非海外買家，而是加拿大人撤走國外所得，把資金投入本國市場。ReMax副總裁撒賀表示，2008年美國房地產市道低迷，當地的度假屋拋售，加拿大人士趁機購入，過去幾年已增值不少。如今加元匯價低，他們乘勢在本國買下夢想的度假屋。各省的度假屋市場非同樣暢旺，例如亞省及紐省等銷售及價格仍然呆滯。

墨斯穀加、威士拿、卡瓦薩斯（Kawarthas）、哈裏伯頓（Haliburton）及華沙加（Wasaga）等地的度假屋市場中位價格及銷售每年均有增長，當中彼德堡和卡瓦薩斯的中位價格上升27.9%。

據資深地產經紀Steve Curry介紹：“度假屋主的變遷，從一個側面代表了時代富貴階層的變遷。從20世紀90年代末互聯網暴發戶，到互聯網泡沫結束後的銀行家和對沖基金經理，再到金融危機之後的能源公司老闆。度假屋主始終屬加拿大留學計畫書於一個時代的富裕階層。

據地產經紀楊洪介紹：“無人管理的度假屋維護費用高昂，其水、電不方便所以開銷巨大。只有眾人矚目的一類景區度假屋有保值的特性。但這些豪宅早已被社會名流歸為己有，普通市民根本望塵莫及。度假屋帶給業主的快樂是以巨額消費為基礎。購買度假屋既不能以租養房，也很難增值，因此，它完全屬於權貴階層的奢侈品。”

加拿大度假屋受歡迎前景值得期待

安省以多湖泊著稱，湖岸大多是陡立的岩石，岸邊綿延的群山上覆蓋著鬱鬱蔥蔥的森林。若是秋日，層林盡染，湖波蕩漾，水影山色，流光溢彩，定讓人倘徉其中，留連忘返。沿途還可見到許多珍貴植物，稀罕禽鳥。擁有度假屋是加拿大人崇尚的生活方式，既可以把Cottage看作是一個家庭的度假聚會地點，同時也把它當做一個今後退休生活的理想居所。

皇家地產公司(Royal LePage)近日進行了網路問卷調查，結果顯示儘管按揭利率在升，但是仍有近半數的加拿大受訪者表示將會考慮購買度假房屋來改善自己的生活方式。

對於此結果，皇家地產公司的主席兼首席執行官菲爾-索珀(Phil Soper)先生說：“在加拿大，人們比較喜歡購買自己的私人度假房產，因為他們認為度假屋能夠提高自己的生活品質，很划算。儘管利息上漲和越發嚴格的貸款條件對大家的購買能力產生了一定的抑制作用，但是人們對於度假房產的需求還是十分強勁的。而且加拿大人願意為自己的生活休閒作出長期投資。”

調查結果顯示有43%的人認為購買度假房產是一項非常好的投資，這比去年同一調查結果顯示的64%有所下降。索珀先生說“今年購買度假房產做為投資專案的消費者有所減少，因為今年度假屋(Cottage)的價格漲了。2008年至2009年經濟衰退期以低價購入度假屋的人們今年都會很欣喜地發現自己的投資見效了。”

2008年秋季金融危機爆發之後，Cottage的交易市場一度變緩，但是目前由於證券市場的股票回升以及央行貸款利率正處於歷史低位，Cottage的交易價格仍然是一路上揚。加拿大度假屋前幾年的漲幅一度創下兩位數，而金融危機之後，度假屋強勁的漲幅突然中止，因為買方不願意支付天價用於購買這種奢侈品。全國79%的休閒區物業雖然比經濟危機有所上升，但價格並沒有回復到金融危機前的水準。正因為此，現在投資度假屋應該是比較好的時機。如科靈伍德(Collingwood)的湖濱3臥室度假屋金融危機前要賣650,000元，今年則介於390,000-550,000元。

安省的豪華度假屋主要集中在三大湖區域，包括羅索湖(Rosseau)、約瑟(Joseph)及莫斯克加(Muskoka)一帶，其中莫斯克加更是在整個北美洲甚至全球都有一定名氣的度假屋勝地，被稱為“度假屋縣”(Cottage County)，隱藏在湖濱樹林中的豪華度假屋，深受多倫多金融區基金經理，冰棍球明星及好萊塢娛樂圈人士的歡迎。

根據莫斯克加及哈利伯頓地產商協會的資料，金融危機之後，該地區度假區的銷售下降了40%以上，無論是銷量還是價格都比前幾年的熾熱大幅減少，但是這種情況在2010年開始好轉，雖然叫價超過100萬元以上的高檔度假屋交投還不是很熱烈，但是中低檔的度假屋市場已經開始復蘇，尤其是低檔的度假屋，因利率低及存貨有限，吸引了很多年輕的買家，令該區度假屋業主大受振奮。

度假屋的價值關鍵點在於地理位置

Cottage價值的體現主要還是取決於它的地理位置。

據瞭解，安省穆蘇科卡度假屋的Bala/Port Carling區是安大略及大西洋地區最昂貴的休閒物業市場，其定價僅排在全國第八名，前七名都位於加西地區。加拿大最便宜的休閒度假屋在大西洋省份，紐芬蘭省只要$105,000起。安省最便宜的度假屋在Prince Edward County，20萬起，Elliot Lake 21.5萬起。熱門地區Muskoka，一個3臥冬季度假屋要55萬左右。度假屋售價排名全國第一的是卑詩省冬季度假勝地的惠士勒(WHISTLER)，每棟度假屋起價達110萬元;其次是卑詩省SALT SPRING ISLAND，起價100萬元。相對來說，加拿大東海岸的臨海物業價格相對便宜。

顯而易見，一座位於湖邊，風景優美，距離大城市只有幾個小時車程的Cottage比較具有升值潛力，將來也易於售出。另外，那些設施便利，靠近娛樂活動場所的休閒度假屋同樣具有一定的吸引力。正如購入其他類型的物業一樣，如果方法得宜，度假屋也可以是有吸引力的投資專案。關鍵在於選擇度假屋的時候，要留意有關物業是否齊備應有的主要特質，這樣才能帶來長線的升值潛力。

設施齊全升值力增

1.要選好地點，確定該度假屋擁有“獨特”的價值，例如是物業鄰近海灘或水濱。聳立在半島藍籌地段的度假屋，由於罕有的關係，投資價值自然會高人一等。

2.買地，反而不要過份在意物業的外表。誠然，新淨時尚的房子肯定住得更舒適，但從投資的角度而論，縱使屋內廚房較殘舊，起居室油漆剝落，但稍作裝修便可煥然一新。謹記一點，位於在優質地段的土地，地價會升得更快，升得更高。

3.最後，作為一間度假屋，周圍應該有良好的度假配套設施，例如是靠近水邊或海岸，附近又有高爾夫球場、酒吧、咖啡店和售買日用品的商鋪群。

放租物業扣減稅項

擁有一間度假屋，除了可用來享受人生，亦能夠作為減稅的工具。比方說，在不入住的時期，業主可以刊登廣告把度假屋放租，未必一定要找到租客，也可以用來扣稅。

雖然投資度假屋可扣稅(只要收入少於開支)，但業主可能會一段長時期沒有租金收入，這將會對現金流構成壓力。所以，在擁有一間度假物業的頭幾年，設法把物業租出去，一年下來最好在其中的11個月有租客，例如是在每年2月至12月都出租，只在1月的冬季假期才自用。假如現金充裕，但又想達到扣稅效果，在不入住的日子，刊登廣告放租就是了。

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