Category: News CA

在買房交接過程中，大的產權問題，由保險公司，律師作保障，但有另外一些細節，一定要注意，不然也會帶來煩惱。

多倫多房產交接切記10大要點

1. 房屋的裝飾，燈具，窗簾，傢俱，以至於後院的擺設，剪草機，吹雪機等等，非固定在房屋上的東西，首先要和賣家溝通好，問清楚那一件留下，哪一件不留，列一個清單，雙方簽字，作為合同的附件之一。
2. 對於要留下的東西，如果比較貴重，或有特別的價值，要貼上標籤，經雙方再次確認。比如字畫，藝術品等等，因為價值不定，要特別留意，不可籠統講留下幾件東西，一定要和賣家再三確認，貼上標示。
3. 留有照片，只是事後的佐證，最好是和賣家溝通好，確認好，免得日後麻煩。
4. 對於電器部分，不論驗房有無驗該部分，一定要賣家演示給買家，並要買家操作一次，確認無誤，列出清單，要買家簽字。
5. 一定要求賣家提供原始平面圖，原始發票，原始地界圖，原始的購買合同。常常發現，一個房屋經過一手以後，很多檔已經丟失，地界圖還好，可以到市政廳申請，可是平面圖，建築商提供的包括建築面積在內的檔，不易申補到。另外有一些設備，屋頂的更換發票，一定留下，以備不時之需。
6. 對於律師扣錢條款，最好列明，不然，即使最後一次看房，發現問題，律師也不一定可以事先扣留相應款項。
7. 對於室內外按摩浴缸，自動澆灌系統，攝像監控系統，燈光控制系統，應該讓賣家一一顯示給買家，並讓買家自行操作至少一次，確保工作，並會使用，否則，即使有說明書留下，也常常會有不同的麻煩。
8. 對於桑那房，酒窖房，要特別注意，濕，幹房的保養不同，酒窖的通風有一定的要求，一定要問清問明。
9. 對於各種水管，電路，要問清楚賣家，有無做過特別更改，如有，切切問明白，在哪里，做了怎樣的更改。
10. 對於室內游泳池，最好使用原業主的公司維護，以減少不必要的麻煩。

以上的一些問題，不可以完全依賴驗房師，也不可依賴某一個人，最好親力親為，把麻煩解決於事前。

當然，交房以後可以根據合同打官司，但是合同條款要寫好，並且您的經紀要具備這方面的經驗，知識。比如，賣家講，您們驗房也驗過了，看也來看過2次了，交完房您們說有問題，對不起，責任不在我，這對嗎?您聽了會不了了之嗎?

推薦閱讀：

在加拿大買房如何買得放心 住得安心？購前驗房是關鍵

加拿大買房指南

歡迎前往加拿大【購房指南】欄目。

加拿大廣播公司報導說，多倫多地區的房主如果想把自己的房子賣個好價錢，最好選在5月份定價成交。

5月多倫多迎來房產投資黃金期

根據TheRedPin.comf房地產經紀公司的統計分析，大多倫多地區過去5 年的售房資料顯示，每年的5月份是房屋買賣成交最多的一個月份;比如去年5月份大多倫多地區房屋銷售成交量是2萬8百零9個房子，比一年中任何其他月份都多。

5月份不但房屋成交量多於其他月份，而且成交價格也比其他月份的平均水準高出18,650加元。

具體來說，5月份的房價高出房價第二高的月份10月份5千加元，高出房屋售價最低的月份1月份6萬加元。

 推薦閱讀：2015年加拿大房產走勢

“亞洲對基礎建設的需求越來越大，對資金自然也有更大的需求。現在越來越多國家將加入亞洲基礎設施投資銀行（AIIB）,因此我們相信，若加拿大加入AIIB，對於中加兩國的關係一定會起到積極作用。”加拿大皇家銀行（RBC）首席經濟師Craig Wright說。

3月25日，“加拿大投資與創新論壇”在上海舉行。Craig Wright就是在論壇上接受21世紀經濟報導記者採訪時做出上述表示的。

專家：若加拿大加入亞投行 樓市將冷卻

油價的負面影響是短期的、確定的

“中國企業在加拿大的投資目前依舊主要以傳統產業為主，包括油氣、礦產等資源類投資較多。”加拿大皇家銀行代表、首席經濟師Craig Wright說，“不過，最近我們看到投資正在逐漸多樣化，比如對生物技術等高科技產業的投資越來越多，中國投資者的行業分佈還是很廣泛的。”

Craig Wright表示，加拿大經濟基本面較好，通貨膨脹率較低、政府負債率也比較低、高素質人才多、企業所得稅相對較低、金融體系穩健，因此，若投資者對人才、高科技等方面有要求，加拿大將是非常理想的投資目的地。

加拿大未來的宏觀經濟走勢是中國投資者在赴加投資時關注的主要因素之一。

2014年第四季度，加拿大GDP的實際增長率為2.4%，高於此前2%的預期。Craig Wright對21世紀經濟報導表示，加拿大去年全年GDP的實際增長率為2.5%，這意味著加拿大去年第四季度GDP的實際增長率較前三季度略有下降，這主要是受油價暴跌的影響。

他指出，油價的持續下跌將使能源大國加拿大2015年GDP的下降趨勢延續到第二季度，而能源投資也將會因此受到影響。

“綜合來看，油價帶來的負面影響終究是短期的、確定的；從長期來看，加拿大經濟仍然具有很多不確定性。不過，從抵消因素來看，今年晚些時候當加拿大和美國的消費走強時，兩國的貨幣也將隨之走強，屆時將會對經濟產生正面影響。”Craig Wright說。

AIIB與加拿大房地產市場

對亞洲基礎設施投資銀行（AIIB），Craig Wright表示，加拿大政府正在考慮，但目前還沒有任何官方決定。

“亞洲是一個不斷發展的地區，對基建的需求也越來越大，對資金自然有更大的需求。現在越來越多國家將加入AIIB，因此我們相信，若加拿大加入AIIB，對於中加兩國的關係一定會起到積極作用。”Craig Wright說。

在過去幾年，大量中國投資者湧入加拿大房地產市場，分析人士稱與加拿大的移民政策有關，也與加拿大房地產市場近幾年的復蘇有關。

對未來加拿大房地產的走勢，Craig Wright對21世紀經濟報導表示，“將會冷卻但不會崩盤。”

“從傳統角度來看，加拿大房地產並沒有很大的庫存，因此沒有利率調整的需要。目前的低利率還是鼓勵大家買房的，所以樓市情況較好；但在明年，我們預計加拿大利率將會上升，房地產市場也將因此而冷卻。”Craig Wright道。

推薦閱讀：加拿大房地產走勢

據大溫哥華地產局（REBGV）消息稱，2015年3月，大溫哥華區MLS®中住宅物業銷售量達到了4,060。這與2014年3月2,641的銷售量相比上升了53.7%，並且比2015年2月3,061的銷售量上升了32.6%。

上個月的銷售量比過去十年中平均每月銷售量高出26.8%。

2015年3月溫哥華房產市場走勢分析

大溫哥華地產局局長達西·麥克勞德表示：“今天，房屋購買者之間形成了強烈的競爭。這產生了較多的多重競價，並且給房屋價格帶來一些上行壓力。對賣方來講，這意味著如果在現行市場中正確定價，那麼銷售房屋所花費的平均時間就會減少。”

3月份，大溫哥華市區新掛牌獨立式住宅、連排住宅以及公寓住宅共計5,968。這與2014年3月的新增量5,281相比上升了13%。

上個月的新掛牌總數比該區過去十年中平均每月新增數高4.7%。

目前大溫地區MLS®上的待售房屋總數為12,376，這比2014年3月下降了14.5%，但比2015年2月上升了4%。

麥克勞德稱：“今天，待售房屋數量較往年同期較少。如果你準備將房屋投入市場，這些市場條件顯示，現在是絕好的時機。”

目前，大溫哥華市區所有住宅物業的MLS®房價指數複合基準價格為660,700加元，這比2014年3月高出7.2%。

3月份，銷售量與現行房屋總量之比為32.8%。這是自2007年7月以來大溫哥華市區的最高比率。

2015年3月，獨立式房屋的銷售量達到了1,711，這比2014年3月的獨立式房屋銷售量1,116高出53.3%，並且比2013年3月的獨立式房屋銷售量933高出83.4%。大溫哥華市區獨立式房屋的基準價格比2014年3月上升了11.2%，達到了1,052,800加元。

2015年3月公寓住宅的銷售量為1,627，這比2014年3月1,106的銷售量高出47.1%，並且比2013年3月的銷售量982高出65.7%。公寓住宅的基準價格比2014年3月高出3.3%，達到了390,200加元。

2015年3月，附屬住宅的銷售量為722，這比2014年3月的銷售量419高出72.3%，並且比2013年3月銷售的附屬房屋量432高出67.1%。附屬住宅的基準價格在2014年3月至2015年之間上升4.9%，達到484,900美元。

推薦閱讀：2015年溫哥華房市走勢

在一些人眼中，溫哥華的公寓作為財富儲備價值勝過黃金。

溫哥華公寓保值超黃金？

黃金一直被不少人視作財富儲備的最佳選擇之一，但如今這一傳統正在慢慢改變，在溫哥華、紐約、倫敦這樣的大城市，當代藝術和公寓樓的“收藏”價值已經超過黃金。

全球最大資產管理公司貝萊德（Black Rock Inc.）主席芬克（Laurence D. Fink）指出，黃金的地位正逐漸被其他已經通過通貨膨脹調整的產品所替代，現在更具儲存價值的產品分別是當代藝術品和溫哥華、倫敦及曼哈頓的公寓單位。統計顯示，黃金價值曾在2011年秋季創高峰，每盎司價值1921.17美元，21日一早在紐約黃金交易市場的價格則為1198.82元，比2013年水準低了28%。芬克指出， 現在投資者可以通過交易所買賣基金（ETFs）更靈活的購買和擁有黃金，也導致黃金的大眾化，“我不認為民眾在今天依然把黃金視作最佳的財產儲備方式”。

根據房屋仲介公司Corcoran Group，受新屋供應短缺影響，如今曼哈頓公寓單位的中間房價已達到六年來新高，今年第一季度達130萬元，另據地產網站Rightmove Plc數據顯示，大溫的平均房價3月也增至89萬1652元，在英國，物業價格則在4月上揚2.5%，創下新高。

芬克說：“對全球家庭而言，這類置產已經成為他們在海外國家和地區，更加可行的財富儲存方式，且不必倚賴黃金”。

 

最近談到多倫多好地點Condo和House 出租的現金流非常可觀，我以前的文章也總說因為加拿大的房貸利率目前處於歷史上相當低的水準，在多倫多買房出租投資實際上非常合算。而很多不看好多倫多房地產市場的人士的一個重要理由就是多倫多的房產靠出租幾乎沒有現金流。

多倫多房產投資中立竿見影的現金流

我們都是談的同一個地方的投資，結論的分歧之所以這麼大，主要是怎麼看待房貸月供的本金部分。非專業房產投資者認為房貸月供是每個月定期從銀行帳戶扣走的，裏面雖然含了一部分本金，但都拿不到手，不能馬上變現，所以本金不應該算進去，只有帳面現金流才唯一算數。這種偏面的認識影響了很多人的投資決定，耽誤了很多人的投資良機，很是可惜。

其實，加拿大銀行的房貸產品中有一些是可以做到每月還貸只付利息，不付本金的，或者是每月還貸中大部分只付利息，不付本金。房產投資者在做房屋貸款時如果得到專業指導，其實大部分人都應該選擇這種產品。

最近本地一個大銀行最新推出的貸款產品尤其適合我們房地產投資者，在這裏我需要專門介紹一下。

以前銀行的房貸做HELOC （房屋抵押授信）時，從大約2年前開始只可以做房價的65%，這65%部分 的房貸可以是open 的貸款，每月只付利息，不付本金。但因為open 貸款的利率比較高，大部分人都把這65%部分的房貸 鎖定(closed) 幾年，例如2年固定2.49%，而這期間，每月還款時，月供的本金部分自動回到HELOC的信用部分，可以隨時再借出來，只要付利息就行（利率是Open 的利率），還回去就不用付利息。本金又借出去的部分積累多了，同時短期內不准備還上的話，這部分也可以再鎖定貸款(closed) 幾年，降低借貸成本，以後的本金也是同理。總之，這65%部分的借貸額可以迴圈重複使用。

該大銀行最新推出的貸款產品，是65%部分 房貸以外的那部分5% – 15% 的房貸（只能是鎖定closed 的貸款），每月還款時，本金部分也可以自動進入到那65% 的授信部分，也可以隨時再借出來，只要付利息就行（利率是Open 的利率），還回去就不用付利息。最終的結果就是，全部的房貸，即使貸款比例80%，都可以做到只付利息，不付本金。這樣可以大大提高資金的使用效率，把錢用活用到極致。

下表是以我最近代理的一個在多倫多市中心距Bloor/Dufferin 地鐵站只有500米的一個二層，半獨立屋Duplex為例，買家如果採用該銀行最新推出的貸款產品，計算出的靠出租平均每月產生的現金流。即每月馬上可以到手的現金流有$1499，非常可觀，頂上一個普通打工的月收入了。

這種貸款產品同時對大部分房產投資者和所有自住房擁有者都帶來一個重大優點，就是降低了投資風險（購買自住房嚴格來說也是投資）和月供的壓力。

例如，購買100萬的房子，首付25%，貸款75萬，按2年固定2.49%的利率，房貸月供大約是$2955，這其中平均含的本金部分大約是$1458，利息是$1496，基本各一半。如果採用傳統的貸款，一旦簽下房貸，供房貸的幾年至幾十年期間，不管借款人的經濟狀況發生了什麼變化，即使工作丟了，每月還款$2955（幾年後可能會更高）是很難改變的。理論上實在困難的話，可以跟銀行商量，但是可調整餘地不大。

而如果採用該銀行最新推出的貸款產品，一旦家庭經濟狀況發生變化，月供壓力陡增時，可以馬上把月供的本金部分拿出來做資金周轉，每月只還利息，不還本金，一下子月供壓力就減少了一半，大大減輕負擔。雖然多付出一點點利息，但是保住了房子，爭取到了時間，以時間換空間，通過整盤部署，可以利用多種辦法走出僵局，使投資盈利達到最大化。

 

大溫哥華房地產公司Royal LePage和Re/Max最近幾天先後發佈2015年度房市報告，顯示今年首季度不但溫哥華的房價飆升，同時溫哥華、多倫多等熱點地區的溢價效應甚至擴散至周邊，帶動周邊地區房市升溫。
　　
Royal LePage4月15日公佈的房價調查報告，溫哥華房市自2月份開始升溫，今年首季度所有類型住宅價格較去年同期大幅上漲。
　　
數 據顯示，溫哥華首季平房獨立屋的平均價格上升10.6%，至$1,174,509，標準兩層獨立屋的平均價格上升了10.3%，至$1,267,287。 在被調查的本國房地產市場中，這兩類型住房的平均價格最高，升幅也最大。全國標準兩層獨立屋價格上漲5.3%，至$451,463，平房獨立屋價格則上升 6.6%，至$405,895。
　　　　
Royal LePage公司總裁Phil Soper說，本國住房買家帶著過去十年經濟衰退的記憶，一直對市場變動和廣泛的經濟因素非常敏感，油價大跌已影響到本國經濟、消費者信心，甚至房地產市 場。“總之，我們很快就不會再看到過去三年那樣的房價飆升，因為市場的變化是週期性的，並配合其他的經濟條件，我們也不會預期房價會急劇下跌，尤其在目前 超低利率的環境下。”
　　
房地產經紀公司Re/Max的最新報告顯示，溫哥華平均房價比去年同期上漲7%，至$874,869，這個數字包括從公寓到獨立屋的所有類型住房。
　　　　
Re/Max公司多倫多大西洋分公司的副總裁Gurinder Sandhu說，越來越多的在昂貴的多倫多和溫哥華工作的加拿大人，到這兩個城市的附近地區購置物業，在那裏他們的錢可以買到大一點的房子。
　　　　
卑詩省維多利亞市的住房交易量增加了23%，平均房價則上升2%，達到$569,070。
　　　　
Sandhu 說，溫哥華和多倫多之外的地區，包括維多利亞、漢密爾頓-伯靈頓、巴裏，都報稱房市受到本國房價最高地區的影響。　

歡迎移步加拿大房聞速遞欄目，瞭解加拿大最新房市動態。

商業資產的買賣交易原則性非常強，操作過程的第一步，就是要求買家簽署《保密協議》。

溫哥華商業地產投資,保密協議很重要

商業地產指的是民用房地產專案之外的一切以盈利性經營為主的地產、房產、及工商業專案，這些專案中所含有的一切動產、不動產、無形資產以及庫存量等統稱為商業資產，商業地產的買賣實際上是商業資產的交易。在這些領域內投資，所涉及的技術性操作等方面便複雜了很多。華人社區在加拿大的商業地產投資領域內經驗不足，操作起來往往會有些誤解和生疏的地方。老張根據過去幾年來在商業地產投資專案買賣的運作經驗，就客戶朋友們所關心的和可能遇到的各類問題，在此與大家簡單交流一下。

保密協議(Confidentiality Agreement):

商業資產的買賣交易原則性非常強，因為絕大多數的商業資產在求售時，都是在運營中的狀態。就是說，商業地產專案的買賣都是在不斷地營業過程中進行的。我們所遇到的第一個問題就是商業資產內部資料的保密問題，因為任何商業資產的背後都是由一家或多家公司在進行管理和操作，所有的數據和資料都處於保密狀態，他們不可能願意讓同行或競爭對手乃至內部員工隨意地瞭解此類資料。商業資產的所有者都只能在確認安全的情況下披露其內部資料和財務數據，大多數的商家都會在買賣雙方意向性合約達成之後才肯進行資料披露。操作過程的第一步，就是要求買家簽署《保密協議》。

《保密協議》具有很強的針對性，是針對其特指的商業資產而言的。不難理解，商業機密的披露首先要以信任為前提。信任從何而來呢？自然就是買方和買方經紀人保密的承諾。有些華人投資者對此感到無法理解，有些甚至拒絕簽署此項協議，這只能說明，我們的華人朋友對此類交易的見識和理解有一定的偏差。在加拿大，任何商業行為都必須遵照法律和協議進行，西方人信任的是法律和條約，有些客戶朋友對老張說，我們能夠做到保密，但協議可否免除？那就請您試想，保密協議您都不肯簽署，賣方如何會看到買方的誠意？賣方又何來義務向您披露商業機密？沒有協議的約束，一旦出了問題將如何處理呢？

《保密協議》實際上對賣方、買方以及經紀人都有保障作用，是三方共同受益的公平公正的一項合約和法律檔。對賣方來說，看到買方簽署的《保密協議》，賣方在交易的過程中就會放心地通過經紀人與買方進行資料和數據的交流，給買方提供種種方便，以便順利達成交易；對買方而言，簽署保密協議後，買方就擁有了查看及審核賣方所提供的所有資料的正當權益，並有權調閱其他資源的輔助佐證資料；對經紀人而言，有了這份協議，經紀人及其經紀公司便有了免責保證，也有了專業服務和經濟利益的保障。

《保密協議》有多個版本，各經紀公司和各個商業資產賣方所出具的協議各有不同，但是大同小異繁簡各一。主要內容有如下幾個方面：

1. 買方確定不可以與賣方、賣方的供貨商及賣方的員工直接聯繫和接觸，所有與賣方及其相關方面的聯繫和會面以及實地考察等都要經過經紀人的准許和適當安排；

2. 買方確定不會與賣方進行直接交易，在未經經紀人和公司的許可下，不能與賣方進行直接的資料和財務數據的交流；

3. 買方確定對所有賣方的商業資產資料保密，不會向任何第三方透露，也不會隨意複製和散發資料，一旦買方撤出談判，買方將所有已獲得的資料歸還經紀人；

4. 買方簽署的《保密協議》對買方的家人和公司合夥人以及買方的公司員工具有同等的約束力。

商業資產的交易以《保密協議》為第一原則和第一步驟，沒有這項協議的約束，一切都無從談起。在動輒幾百萬甚至幾千萬加元的交易過程中，安全措施是第一位的，否則，買賣雙方潛在的損失可能無法估量。