Category: News SG

新加坡房市分析師認為，與盛港霸型私人共管公寓峰景苑（High Park Residences）的暢銷情況相比，買家在剛過去的長週末對新登場的三個執行共管公寓（EC）反應相對平淡。

點擊查看更多新加坡精品房源

受訪的分析師認為，峰景苑的價位比EC略高一點，是針對該市場買家推出，因此大受歡迎。

本地歷來模最大的EC項目Sol Acres上週末開放讓公眾參觀。該項目共有1327個單位，電子申請開放兩天後，截至昨天傍晚7時接獲413份申請。申請階段將於本月26日截止。

擁有638個單位的雅尚苑（The Brownstone）經過10天電子申請後，共接獲600多份申請。它在前個週末開放申請的首兩天接獲約300份申請，其餘的300多份則是接下來八天的收穫。申請階段今天截止。

私宅峰景苑兩天內售近1100單位

擁有517個單位的The Vales的電子申請則從本月3日到12日，前天開始銷售。發展商新海逸集團（SingHaiyi）的發言人受訪時不願透露接獲幾份電子申請，但表示在銷售階段的第一天內賣出將近100個單位。

反觀有1399個單位的私宅項目峰景苑，在正式推出前已收到2000多張支票，並在上週六推出後的兩天內賣出將近1100個單位。

發展商集永隆發展（CEL Development）執行董事莊志淼告訴本報，最小型套間公寓與一臥房式單位以及商店與洋房全都售罄。

其套間公寓從30萬元起跳，一臥房式單位從40萬元跳，較大的兩臥房與三臥房式單位則分別從50萬元與70萬元起跳。

21世紀不動產新加坡總裁邱瑞榮受訪時說：「我覺得這個項目賣得成功，是因為它針對EC市場來標價，每平方英呎介於800元到1000元，EC的價錢平均也是標在800元。如果它只比EC貴一點，其實是針對這一組買家來賣。」

EC與私人共管公寓的差別在於前者的買家在五年內不能出租整個房子，也不能出售房子。五年後，屋主只能賣給公民或永久居民，唯有在10年後，才能賣給外國人或企業。

邱瑞榮說，許多人買EC其實是抱著投資心理，相比之下，稍微貴一點但沒有諸多限制的私人共管公寓就較受歡迎。

智信研究與諮詢總監王伽勝認為，買家對有獨特賣點的項目比較有興趣。

他指出，反應不錯的北園公寓（North Park Residences）與綠盛邨（Botanique@Bartley）分別因為混合用途與優質地點而受歡迎，峰景苑則是因為價格吸引人，尤其是對住在附近的買家而言。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之新加坡，瞭解新加坡房產投資獨家專業解讀

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

據消息人士透露，新加坡盛港的霸型共管公寓峰景苑在昨天的內部銷售活動，已經有大約50個單位被發展商的高層和相關生意夥伴買下。

點擊查看更多新加坡房源

盛港的霸型共管公寓「峰景苑」（HighPark Residences）截至昨天已經收到超過2000張支票。不少市場人士都看好，這個項目的較小型單位很可能在今天的抽籤活動中火速售罄。

一些市場人士也認為，這個1399個單位的霸型共管公寓項目，或許有望成為今年最暢銷的共管公寓項目。

再加上多個項目陸續登場，今年第三季的新私宅銷售市場，預計會在農曆七月中元節（俗稱「鬼節」）來臨之前，做最後一番衝刺，打破過去半年的樓市悶局。

這 包括本地歷來最大的霸級執行共管公寓（EC）項目Sol Acres，會在這個長週末開放讓公眾參觀；位於坎貝拉路的「雅尚苑」（The Brownstone）EC會在這個週末過後截止電子申請；位於盛港的The Vales EC項目也會在這個週末開始讓合格申請者選購單位；位於宏茂橋的Luxus Hills有地住宅，還會推出第七期單位。

據消息人士透露，在峰景苑昨天的內部銷售活動，已經有大約50個單位被發展商的高層和相關生意夥伴買下。

集永成昨天提呈給交易所的資料也顯示，該集團執行主席林鎮成的兩名女兒林雪如和林雪娟，聯名買下了一個六樓單位，成交價為41萬4190元。該集團副主席林鎮川的兒子林康偉則買下了一個八樓單位，成交價63萬3410元。這兩個單位都享有3％的折扣。

位於芬維爾路（Fernvale Road）的峰景苑是由集永成、喜敦控股和KSH控股聯合發展的。當中包括1376個公寓單位（套間公寓至五臥房式單位）、14個分層地契半獨立和獨立洋房，以及九個餐飲店舖。

消息透露，由於多數單位有多人搶購，發展商將在今天為兩臥房式以上的單位舉行抽籤活動，明天才輪到套間公寓和一臥房式單位抽籤。

一個單位項目

收到兩三千張支票非常罕見

一些房地產代理相信，套間公寓和兩臥房式單位應該很快售罄，三臥房式單位應該也會有一番激烈的搶購。他們指出，一個單位項目能夠收到兩三千張支票非常罕見，甚至是多年來所未見。

他們將峰景苑的踴躍反應歸功於它的訂價，以及房型的面積普遍較小。據瞭解，峰景苑的尺價「瞄準」在950元左右。最便宜的套間公寓單位，價格據說從30多萬元起跳、三臥房式單位的售價則從70多萬元起跳。

房地產分析員透露：「再過一個月就是農曆七月中元節，錯過這個窗口，發展商就要等到9月，才會出現另一波銷售攻勢。」

他們指出，這個週末雖然恰逢開齋節的長週末，但因為峰景苑來勢洶洶，不但有將近1400個單位待售，而且還將售價壓到1000元以下，許多發展商都不敢出來硬碰。

今天開放示範單位讓公眾參觀的Sol Acres，屬於執行共管公寓，擁有不同客戶群，尺價據說在800元左右。它將在明天至26日接受電子申請，下月22日才正式讓合格申請者選購單位。

位於盛港的The Vales EC項目，已經在上星期天（12日）截止電子申請，並在這個星期六開始讓合格申請者選購單位。據瞭解，發展商新海逸一共收到超過400份電子申請。

昨天，發展商公開的價目表顯示，單位的平均價格在800元以下，標準兩臥房單位介於63萬元至68萬元；標準三臥房單位將介於72萬元至80萬元。

位於宏茂橋5道的Luxus Hills，也會在這個長週末推出第七期的32個單位，當中包括28個排屋單位和4個半獨立洋房。

這個由萬國公司發展的有地住宅項目，相信是本地最大的有地住宅項目之一，預計可以分20多個發展階段、建造940個單位。該集團之前推出的五個階段共252個單位，已經全部售出並完工交樓。去年底推出的第六階段36個單位也已經賣出約八成單位。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之新加坡，瞭解新加坡房產投資獨家專業解讀

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

 

 

新加坡市區重建局昨天發佈的數據顯示，不包括執行共管公寓（EC）在內，發展商在6月份共賣出375個新私宅單位，較5月份的643個，減少42％。與去年同期相比，新私宅銷量則下跌22.2％。

點擊查看更多新加坡房源

年中學校假期效應，加上市場並無新私宅項目推出，造成6月份的新私宅銷量下跌四成左右，處於上半年的最低水平。

但分析師相信，隨著下半年有更多私宅項目推入市場，新私宅銷量應會回彈。

市區重建局昨天發佈的數據顯示，不包括執行共管公寓（EC）在內，發展商在6月份共賣出375個新私宅單位，較5月份的643個，減少42％。與去年同期相比，新私宅銷量則下跌22.2％。

新私宅銷量下跌主要因素之一，是該月份推出的新單位銳減。

數據顯示，發展商在6月推出了219個單位，較5月份銳減56％，較去年同期則減少48％。

此外，5月份尚有西林苑（Westwood Residences）這一新項目推出，6月份卻無任何新私宅項目推出。這反映了發展商對市場買氣缺乏信心，而決定將新項目延後推出。

仲 量聯行（JLL）研究與諮詢部新加坡董事王德輝說：「本地樓市已處低迷狀態，加上年中假期有許多家庭出國度假，令發展商覺得這時候推出新項目的意義不大。 這說明了為什麼這月份並無新項目推出，也進而導致這月份的銷售成績不太理想，因為在這樓市淡靜時期，許多購房者也無甚興趣到示範展廳參觀私宅單位。」

受到總償債率等措施影響，本地新私宅房價雖然持守，但銷量卻下跌。今年上半年，除了4月份的新私宅銷量超過1000個單位，其他月份銷售只達372至638個單位的較低水平。

總結上半年表現，今年上半年發展商共售出3496個新私宅單位，比去年同期少了21％。若以季度來看，今年第二季賣出的2185個新私宅單位，也比去年同期的2665個，減少18％。

樓市的「新常態」

在總償債率推出前，本地樓市每月一般可售出至少1000個新私宅單位。欣樂國際執行董事麥俊榮為此表示，按目前樓市情況來看，每月售出少過500個單位，似乎已變成樓市的「新常態」。

他也指出，去年，新私宅銷量為7316個單位。今年，新私宅銷量則預計達5000個至7000個單位，很有可能是2008年全球金融危機以來的最低私宅銷量。

6月份私宅銷量主要是大眾化私宅（OCR）項目所推動，共賣出247個單位，佔6月總銷量的三分之二。

展望下半年，分析師認為，新私宅銷量仍將來自大眾私宅項目如峰景苑（High Park Residences）、雅尚苑（The Brownstone）和The Vales等，預料這些新項目將推高7月和8月的私宅銷量。

博納集團（PropNex Realty）總裁伊斯邁（Ismail Gafoor）說：「由於一些發展商將在6月假期後推出私宅項目，我們預計第三季銷售數據將回升。如果更多私宅項目的定價更合理，達到吸引買家的水平，每月銷量數據也將更穩健。」

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

外交部兼律政部長尚穆根說，這些降溫措施很久以前就實施了。降溫措施不是合理，就是不合理。大選本身並不是考慮因素。

 點擊產看更多新加坡房源

外交部兼律政部長尚穆根說，新加坡政府不會因為大選而調整本地的房地產降溫措施。他昨日在跨國房地產網絡RE／MAX舉辦的首屆亞太研討會上說：「有人跟我說，大家都希望大選後，（降溫措施）會解除。我不知道為什麼人們要把降溫措施跟大選扯在一起。這些降溫措施很久以前就實施了。降溫措施不是合理，就是不合理。大選本身並不是考慮因素。」

他說，左右降溫措施的因素包括國家的經濟情況、供需情況、房地產價格水平，以及房地產價格與工資的關聯。

「大選是短暫性的，但這個國家有九成的人擁有自己的房地產，八成是公共住宅，一成是私人住宅，（政府）必須確保你對房地產領域的判斷是正確的。如果按大選週期行事，就會輸掉下一屆大選。」

共有500多名來自15個國家的房地產專業人士出席與部長的對話會。

尚穆根在回答有關降溫措施的提問時說，由於市場對有關消息敏感，而且降溫措施不在其權限範圍內，因此無法置評。

他說，政府推出降溫措施是為了避免房地產市場出現泡沫、確保國人不過度借貸，以及確保房地產價格合理，好讓想要擁有私宅的國人在付出努力後可以達成願望。

自2008年的金融危機以後，政府推出了一系列的房地產降溫措施，包括前年推出的總償債率（TDSR）房貸限制與較高的調高額外買家印花稅（ABSD）。市場受到壓抑，交易量疲弱，房地產業界無時不在揣測樓市何時鬆綁。

尚穆根表示，政府必須在外來房地產投資與國人購買私宅的能力之間取得平衡。

「新加坡之所以會成功，是因為人民願意辛勤工作。我們需要說的是：『他有的，你也有公平的機會擁有。』同時，我們仍然需要對外來投資保持開放，但不能允許價格漲到不合理的水平，導致國人無法購買。」

另外，RE／MAX新加坡昨日宣佈成立亞洲房地產培訓學院（Real Centre Academy (Asia)），為房地產專業人士提供跨國培訓。

RE／MAX新加坡與RE／MAX澳大利亞與新西蘭、日本以及韓國簽署備忘錄，合作提供培訓、銷售與投資課程，讓他們學習如何幫本地買家到海外投資，以及協助外國買家到本地投資。

課程內容包括使用房地產金融工具來分析投資項目、提升銷售表現，以及瞭解外國市場。想報讀課程者必須擁有至少三年的經驗。該學院將於今年第三季在位於大巴窯建屋局中心的RE／MAX新加坡院址開業。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之新加坡，瞭解新加坡房產投資獨家專業解讀。

 

今年不少人将钱转往海外市场，力拚房地产高投报标的，一名投资柬埔寨的人士表示，许多人都在国内贷款后，直接用现金买下柬埔寨的房地产，因为 房价几乎每年成长10％～20％，十分吸引人。

点击查看更多柬埔寨房源

柬埔寨房价成长力道十足，吸引多家建设公司前往推案，预计将于2018年提供万户新屋。

海外置产热，位于东南亚的柬埔寨成为房市新宠。《理财周刊》报导，经营柬埔寨的经理人张耀仁分析，由于金边精华区域的房价约为每坪25万元，总价仅 300～600万元，不只大户能“整层扫货”，连小资族都能成功入手。

房屋交易市况热烈，苹果日报报导更指出，目前到柬埔寨的只有四种类型人，“旅游、投资 、代销，以及开发商”。 房仲业者柬埔寨总部董事长Kuy Vat分析，柬埔寨的房市自从2012年起快速飙升，几乎每年都有10～20％的成长，部分地区房价表现甚至更高，且近年仍持续维持这样的涨幅。

一名投资 金边房产的陈阿姨透露，自己完全没有去金边，就已买下两户拥有河景的顶楼住宅；市民詹先生更说明，由于在柬埔寨贷款的利率要7％～9％，因此很多 人干脆贷款，到柬埔寨直接现金买房。 不过Kuy Vat提醒大家，由于柬埔寨有大量新屋正在兴建，2018年前就将释出万户新屋。因此预估将出现“转手潮”，“已经有小部分红单转来转去”。 《财讯》也指出，虽然柬埔寨买卖风气盛行，但因柬埔寨采“人治社会”，投资容易因为政权转变而翻转，且当地已有供过于求的出租危机，“韩、日、中都在盖大 楼”，提醒大家慎防完工期较晚的建物，将面临供过于求的问题。

瀏覽居外【名家專欄】欄目，瞭解海外房產投資獨家專業解讀。

受到新加坡轉售抽潤條例影響的第一個執行共管公寓（Executive Condominium，簡稱EC）西林苑（Westwood Residences），自5月推出以來已售出近30％單位，其中多達四成買家是首次購屋者。

點擊查看更多新加坡房源

此外，多數買家都住在裕廊一帶，但發展商也觀察到一些其他地區的居民及到示範單位參觀的公眾，對西林苑有「濃厚的興趣」。

發展商是在受詢時透露了以上數據。西林苑的發展商是許兄弟（Koh Brothers）子公司Changi Properties與喜敦控股（Heeton）子公司Heeton Homes。不過，它手頭上並沒有首次組屋提升者的數據。

對於銷售情況，發展商說：「至今已售出近30％單位，我們認為，在這個具挑戰性的環境中，加上（西林苑）又是第一個受到轉售抽潤條例影響的EC，這個表現相當值得稱許。」

有分析師認為，由於轉售抽潤條例的影響，對這個EC項目有興趣的買家，預料會有較多是首次購屋者。不過，也有分析師表示首次購物者的選擇很多，西林苑有四成買家是首次購屋者的數據，跟這一年多來新EC的銷售趨勢保持一致。

轉售抽潤條例是國家發展部2013年12月宣佈的政策修改，規定直接向發展商購買EC的第二次購屋者，必須支付一筆轉售抽潤，有關措施適用於所有在2013年12月9日或之後推出的EC賣地項目，包括未完成的土地競標項目。

目前市場大多EC項目都是在2013年12月9日完成土地競標，因此不受轉售抽潤條例影響。從西林苑之後推出的新EC項目都將受到這項條例影響，一些買家將得支付介於1萬5000元至5萬5000元的轉售抽潤。

智信研究與諮詢總監王伽勝認為，西林苑在最近推出時平均定在800元左右的尺價，是一個好的做法。

「由於這一帶將被注入新活力，前景大好，因此每平方英呎800元對裕廊一帶來說算是低價。跟附近中位價為每平方英呎870元的Lake Life相比，買家會覺得西林苑的價格更有吸引力。這也說明項目的銷量至今會這麼的好的原因。」

王伽勝表示，由於裕廊湖區正逐漸發展成第二個中央商業區，並將成為未來新隆高鐵新加坡終站的所在地，因此西林苑料比其他接下來推出的其他受到轉售抽潤條例影響的EC項目，更能吸引到第二次購屋者。

欣樂國際執行董事麥俊榮則認為，過去一年多來，新推出EC的首次購屋者都是佔買家總數的50％以下，西林苑有四成買家是首次購屋者並不令人感到意外。

他表示，首次購屋者不急著購買房地產。他們在購買預購組屋（BTO）可獲得優先權，也不受到額外買家印花稅（ABSD）影響，如今組屋和私宅轉售市場也處於疲軟狀態，而市場上仍有許多新EC未售出，因此他們購買房地產有更多選擇和優勢。

他認為，轉售抽潤條例對EC銷量有影響，西林苑推出一個月來，買家對於西林苑的需求似乎已放緩。西林苑是首個以腳踏車為主題的EC，但「不論有沒有腳踏車道，還是受到政策影響。」

國家發展部長許文遠上週透露正在檢討是否要進一步調高申請新組屋的家庭月入頂限，麥俊榮認為這會是另一項影響EC市場的因素。

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。