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投资意向

英国房地产交易仍有非常明确的地区和类别选择性。工业地产的前景依旧最被看好，但与高力国际（Colliers）2017年3月的调查结果相比，看好该类地产的受访者数量从55%降至40%。西米德兰和西北地区的工业地产最受欢迎，有60%的受访者看好，超过了东南地区。

有50%的受访者购买了伦敦市中心、英格兰东北部和苏格兰的零售地产，有40%的人购买了东南部的零售地产。写字楼购买和销售都较为缓和，东南部写字楼的销售需求相对更大，有40%受访者购入。

收益率水平

目前高端地产的平均收益率与3月时的水平持平，为5.4%，甚至在近2年内都相对保持稳定。

同样，次级地产平均收益率与3月时相比也没有变化，为7.2%，近2年内也都相对保持稳定。

高端店铺收益率仍旧最低，为4.7%，是次级地产市场中唯一收益率低于5%的类别，但同时也是收益率唯一有所上升的类别。高端商业公园收益率最高，为6.4%。收益率压缩最严重的是高端零售仓库，目前为5.5%。

在次级市场，收益率最高的依旧是商业公园，为8.1%，但同时该部门的收益缩减率也最大。商业公园是次级市场唯一收益率可超过8%的部门。收益率最低的部门是独立店铺、零售仓库和工业地产，为6.8%。

总体而言，高端市场和次级市场的收益差距已经逐渐缩小。

租金增长

根据2017年3月的调查，英国今年的平均租金增长从0.1%的低位升至0.6%，所有房产市场都因此受益。最大受益方是购物中心，其次是写字楼。

预计2017年租金涨幅最大的将是工业地产，或将上涨2.6%，其次是物流仓库，预计上涨2.0%。这2者是唯二有可能租金涨幅达到或超过2.0%的部门。商业公园的租金涨幅可能为最低，约0.8%，其次是写字楼，涨幅约为0.7%，这2者也很可能是2017年唯二租金负增长的部门。

2018年所有部门平均租金下调至0.16%，而根据2016年时的调查，该年3月平均租金为0.4%，11月为0.0%。商业公园租金降幅最大，其次是购物中心。

2018年租金增长预期最高的是工业地产，预计上涨1.8%，其次为物流仓库，预计上涨1.3%，独立店铺预计上涨0.2%。其余类别均为负增长，写字楼和购物中心降幅或为0.7%。

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（据英中时报）

标准普尔评级公司（S＆P Global Ratings）表示，爱尔兰的房价将在未来几年快速上涨，部份原因是由于英国脱欧事件的影响，有些银行将从英国迁移至都柏林。

标准普尔在8月1日指出，爱尔兰的房价于今年将上涨 8.5％，到 2018 年将上涨 7％。这是标准普尔调查的 10 个欧洲国家中房价涨速最快的。

爱尔兰是各金融机构计划将员工从伦敦迁移的首选目的地之一，以保留进入单一市场的权利，让它们能持续留在欧元区。美国银行（Bank of America Inc）在上个月选择都柏林作为其首选的欧盟中心。

S＆P 的经济学家 Sophie Tahir 表示，随着机构的迁入，大量的人员流入应有助于维持都柏林的房价上涨。而且，除了都柏林外，爱尔兰其它地区，也会随着经济复苏而受益。

同时，除了英国脱欧事件的冲击之外，英国住宅的短缺情形似乎没有好转的迹象。S＆P 表示，每年英国都需要营建 4 万个新房才能跟上需求。

S＆P 预期，2018 年英国房价将下降 1％。潜在买家现在正观望市场情势，直到情况更加明朗。这种“观望”的趋势将可能持续到不确定性下降为止。

（据钜亨网）

在国内政策收紧下，最近内地公司对较大型的交易比较敏感，而中国香港的公司则开始蠢蠢欲动，比如此次李锦记买下“对讲机”大楼；相比起之前投资浪潮中的重量级金融机构、开发商和保险公司，现在知名度较低的中小企业和开发商、私募股权基金和个人在市场上更为活跃。

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7月27日，中国香港李锦记健康产品集团以13亿英镑（约合115亿元人民币）买下伦敦地标“对讲机”(Walkie Talkie)摩天大楼，创下了伦敦单栋大楼的交易价格纪录。

此前最高纪录保持者是卡塔尔投资局，2014年以11.75亿英镑（约合104亿元人民币）收购金丝雀码头金融区的汇丰控股全球总部大楼。

本次李锦记的交易金额也超过此前中国企业对英国房地产最高的收购纪录——今年3月“重庆李嘉诚”张松桥控股的中渝置地(CC Land)以11.5亿英镑（约合102亿元人民币）购买的另一栋伦敦地标建筑——伦敦金融城最高楼利德贺大楼（俗称“奶酪刨”），该笔交易于5月初正式交割。

根据地产顾问公司仲量联行(JLL)最新报告，2017年第一季度，伦敦成为全球房地产交易量最大的城市，去年尚处于第三位。这其中最大的贡献者是来自中国的投资者。英国房地产数据公司Costar的数据显示，在2017年第一季度当季，中国（包括中国香港地区）超越美国，成为英国房地产最大投资者，以9.23亿英镑（约合人民币81.6亿）的交易金额排在第一位。

监管背景下的中资海外地产投资浪潮

海外房地产投资市场一片盛况的另一面，是国内监管机构频频喊话“对娱乐、地产等领域投资审慎决策”。7月13日，商务部发布的我国对外投资合作情况数据显示，2017上半年我国房地产业对外投资总额同比下降82.1%。这一统计数据仅是中国内地对外投资的交易额，不包括来自中国香港的投资。

具体到英国，英国房地产数据公司Costar旗下新闻部门Costar News伦敦金融编辑詹姆斯·巴克利（James Buckley）对《财经》记者指出，他们没有看见中国对英国房地产的投资下降，相反是更多的来自中国的投资。在国内收紧政策下，最近内地公司对较大型的交易比较敏感，而中国香港的公司则开始蠢蠢欲动，比如此次李锦记买下对讲机大楼。

荣鼎咨询（Rhodium）的数据显示，在2016年底中国政府严控非理性投资的背景下，今年上半年中国企业对外的兼并收购同比减少了20%。对外投资交易数量在今年年初开始下跌，2月到达最低点后慢慢开始回升，上述中渝置地对奶酪刨大楼的交易就是在监管部门“喊话声”中完成的。

《财经》记者从规模最大的全球性私有物业咨询公司莱坊（Knight Frank）董事及大中华区研究及咨询部主管纪言迅处获悉，根据莱坊的最新数据，今年1月-6月250万美元（约合1684万人民币）及以上的中国对外房地产商业投资总额比去年同期下跌8%。这个数据之所以与82%相去甚远是因为统计包含了中国香港的对外投资。另一方面，统计渠道也可能是结论不同的原因，莱坊的数据是根据其全球投资跟踪系统统计得出。

但是纪言迅也承认，不管跌8%还是82%都代表房地产投资确实受政策影响。

莱坊观察发现，相比起之前投资浪潮中的重量级金融机构、开发商和保险公司，现在知名度较低的中小企业和开发商、私募股权基金和个人在市场上更为活跃。因为他们融资、做决断的速度较快，脱欧后英镑下跌就马上入市。

针对中国政府对海外投资趋势的遏制，丝路智库研究院院长梁海明认为，政府手段主要针对非理性投资，有些中国企业海外并购，是将并购公司的股权超过九成作抵押融资，加上融资成本也比较高。“这说明了不少中国企业海外并购不是不差钱，而是很差钱，”梁海明对《财经》记者表示。

此外，海外投资的不确定性增加，中国经济增长理想企业留在国内投资，以及2016年基数比较等，也是今年上半年对外房地产投资大幅下降的原因。

写字楼是投资首选

地产顾问公司仲量联行(JLL)最新报告显示，2017年第一季度吸引海外投资排名列前三位的城市是伦敦、华盛顿、纽约，伦敦成为全球房地产交易量最大的城市。

此外，在仲量联行的调查中，2016年中国内地买家对境外房地产的投资中英国排名第五，投资额达22亿美元（约合148亿元人民币），2015年以投资额18亿美元（约合121亿元人民币）排第四。英国市场表现最强的一年是2014年，那年它吸引了49亿美元（约合人民币330亿元）的中国房地产投资，大连万达集团、绿地集团等中国地产商领衔开启了横扫伦敦楼市的大门。

写字楼投资是中国内地投资者首选。商业房地产调查公司RCA（Real Capital Analytics）数据显示，2009年-2016年，写字楼和酒店物业投资约占中国对英投资的71%。2017年上半年，中国对英国房地产市的投资中一半以上为写字楼项目。

詹姆斯向《财经》记者分析，去年脱欧公投之后，汇率波动给中国投资者带来了利好，再加上公投后英国房价有微降的趋势，这让中国投资者在投资英国房地产时至多享受了20％的折扣。

他进一步指出，通常中国买家会称这是一笔长线投资，但是没有人知道他们怎么定义“长期”，因为这些交易都是最近几年进行的。

除了中国，脱欧公投后，来自亚洲和中东的海外投资也涌入了伦敦商业地产市场，欧洲及美国投资出现缩水。

根据地产咨询公司第一太平戴维斯（Savills）的数据，今年第一季度，亚洲买家囊括了伦敦64%的地产交易。在“奶酪刨”大楼的交易中，除了中渝置地，前三位竞标者中的另外两位也是亚洲买家，分别是出价9.65亿英镑（约合85亿元人民币）的韩国主权基金（Korea Investment Corporation）和出价9.5亿英镑（约合84亿元人民币）的新加坡主权投资基金淡马锡控股。

詹姆斯分析亚洲买家为何对伦敦金融区写字如此感兴趣，是因为相比起亚洲部分国家的本国市场的激烈竞争，英国楼市相对便宜。

根据Costar的数据，国际买家在伦敦市场上挤出了英国本地投资者，英国本地投资在伦敦房地产市场只能占到34%的份额，在伦敦之外的英国市场能占到78%的份额。

很多公司看中的是伦敦欧洲金融中心的地位，写字楼租赁非常有市场，但是由于脱离欧盟，伦敦集中的金融服务业将会有一部分分散至欧洲其他城市。詹姆斯认为，伦敦的经济模式比以往更加多元，过去依赖金融行业，现在更多依靠信息及通讯业，以及科技行业，伦敦未来会在这方面发力，以写字楼租赁市场的强劲表现继续吸引国际投资。

（据财经网）

各类地产开发商积极购地

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住房协会

英国住房协会增加了开发土地购买量，预计这一趋势将会持续。

第一太平戴维斯（Savills）2017年房地产市场调查显示，有72%的住房协会首席执行官和董事会高层表示，购入更多开发土地的主要原因是为了控制住房交付量。

他们的目的旨在为市场提供更多可销售住房和保障性住房。例如，Home Group设立了名为Persona的市场销售部门来发展销售业务，计划到2021/22年度新建1万套住房。

若住房协会跟随私营企业的战略收购土地，那么这些土地将在今后的开发中扮演重要角色。根据第一太平戴维斯的2017年房地产市场调查，仅有35%的受访者已经制定好土地投资战略。且约有半数受访者有能力建造不到100个单元的住房。那些没有自己土地的人中，有13%计划在2017年收购土地，另有51%计划在未来5年内获得土地。

小型建筑商

小型建筑商（年建房数量约100套）开始购入更多土地并增加产出。以往记录良好的建筑商可获得政府的经费扶持。

类似Go-Develop等新金融产品出现，可以为开发商合资购地和建房提供100%的资金，主要支持小股本楼盘。

2016年10月，英政府设立了房屋建筑基金（Home Building Fund）对小型建筑商、社区建筑商、定制建筑商和重建部门提供支持。

与2016年时相比，第一太平戴维斯在2017年6月向小型建筑商出售的土地数量增加了89%。

中型建筑商

中型建筑商（年建房数量为100-1000套）也得到了政府的资金扶持，购买了更多的土地并建造更多住房。

与2016年时相比，第一太平戴维斯在2017年6月向中型建筑商出售的土地数量增加了22%。

布里斯托成为建房出租新热点

上一季度，第一太平戴维斯的报告指出，无论是海外投资者还是建房出租开放商都以格拉斯哥、伯明翰和曼彻斯特为重心，推动地价强势增长。

据第一太平戴维斯和英国地产联合会（British Property Federation）称，目前英国已完成的建房出租住房为1.6万套，还有2.1万套在建。

通过对国家地产登记局（HM Land Registry）数据的分析发现，现在建房出租开发商已将目光转向布里斯托。

截至2017年4月，布里斯托尔的房价年增长14%，同期全英房价年增长为6%。尽管布里斯托尔不如伯明翰和曼城发达，但该城市的强力经济发展促进了房价增长。

城市地价不断上涨

上一季度英国城市土地价格增长比绿地更为强劲。在全英范围内，2017年第二季度城市开发土地价格上涨1.0%，年增长4.0%。

同期绿地价格相对稳定。2017年第二季度该类土地价格上涨0.2%，年增长0.7%。

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（据英中时报）

由于受到对投资者不利的买房出租税收政策变化的影响，投资养老金在20年里的回报比投资买房出租高出一倍。

线上投资公司IG的一项研究发现，如考虑到资本利得税，投资20万英镑购买房产出租的20年投资增长率为237%。

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然而，对于所得税率为40%的纳税人来说，将该房产所需的首付59，700英镑投资在个人投资养老金产品，潜在回报可能会达到435%。

这一例子假定投资者贷款房价的75%，自己提供25%的定金和包括印花税在内的额外购买成本。研究还将平均房价在过去20年中每年增长4.5%、以及年租金收益率为3.5%的因素考虑在内。

虽然总体来看，摩根士丹利全球指数自1994年5月创立以来的年回报率为7.4%，但养老金的回报仍然很可观。假设养老金基金在除去收费后，在20年中的年增长率为6%，计入成本后这一投资组合的总回报较低。

研究还考虑到政府即将出台的税收优惠减免措施，将房屋抵押贷款利息从房东的边际所得税中扣除，到2020年将会以20%的税收抵免取代。

这会给房东们申报收入的方式带来变化。此前，房东们依照扣除成本后的利润纳税。而在这之后，必须根据收入缴纳收入税，这将大量地压缩房东的利润。

IG的研究还考虑到了第二套住房需缴纳3%印花税附加费，以及去年取消了10%的自动折旧津贴的影响。

该公司的投资组合经理史密斯（Oliver Smith）表示，房产与养老金的税收待遇形成了鲜明的对比，养老金的回报优势明显。最近对买房出租的税收变动将对长期回报潜力产生巨大影响。

虽然这些政策要等到2020年才会全面推出，但买房出租行业已经受到了影响。

根据IG的计算，如果买房出租的房贷成本增加1%，可能导致投资者的20年总回报率从237%下降到60%。

买房出租用来为退休生活提供收入是一个很有吸引力的选择，尤其是在目前较低的年利率和高额的投资费用下，使得单纯从养老金中获得体面收入的愿景可能落空。

但是很多事情可以在很短的时间内发生改变。养老金自由取消了对有固定缴款养老金的个人在退休时购买年金的要求，为以后的生活收入提供了多样的投资方案。

全国房东协会（NLA）表示，由于最近的财政变化，很多人过度依赖他们的买房出租房产为退休提供资金，因此房东们遇到的困境可能造成“下一轮养老金危机” 。

NLA的研究发现，英国有超过3/4的房东表示，他们依赖买房出租房产作为自己的养老金来源。

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（据英中时报）

老牌港资酱油生产商李锦记旗下李锦记健康产品集团，公布以 12.825 亿英镑购入伦敦地标商厦芬乔奇街 20 号全部股权。该商厦因外形特徵而获得“对讲机”（Walkie Talkie）外号。这项收购创下英国最大单一商业办公楼物业交易纪录。

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综合星岛日报丶中国香港明报报导，李锦记健康通过全资附属无限极物业投资 (中国香港) 公司，与英国上市的 Land Securities 和 Canary Wharf 周三（7月26日）达成买卖协议。

该商厦於 2014 年落成，共 37 层，提供约 71.3 万平方英尺空间，包括甲级写字楼（占 67.1 万平方英尺）丶零售（占 1.7 万平方英尺）及配套设施（占 2.5 万平方英尺）。大楼目前已全数租出，主要租户来自投资行业，租约平均尚馀年期约 13 年。

无限极物业投资公司於中国广州和上海的核心商务区，及中国香港中环拥有及管理甲级办公及零售物业。包括在建的广州无限极广场，预计於 2020 年竣工，公司持有物业总面积超过 320 万平方英尺。

李锦记健康主席李惠森表示，此项战略投资让集团旗下的无限极物业投资拓展至国际，有合理租金回报，并扩大投资物业规模至主要海外金融中心，持续稳定资产增长，将持有此地标商厦作长期投资。

Land Securities 公司昨（7月27日）日在伦敦股价上升 27 便士，中段报 10.28 英镑，公司计画将交易所得部分资金，约 4.75 亿英镑派发予股东。

“对讲机”大厦坐落金融区，由拉斐尔．维诺里建筑师事务所设计，外形特徵为上宽下窄，增加租金较高的高层空间楼面。大楼空中花园（The Sky Garden）是伦敦最新及最受欢迎的观光地标之一。

今年以来已经至少有 5 宗收购英国商厦项目，5 月中时爪哇控股购入伦敦金融城 HBOS 总部大楼。4 月底远东发展购入曼彻斯特 Northern Gateway 大型地产项目；今年 3 月底华置斥资 1.75 亿英镑，购入伦敦圣詹姆斯广场 11 至 12 号，以及 Ormond Yard 14 至 17 号商用物业。1 月底英皇国际斥资 2.6 亿英镑购入伦敦牛津街 Ampersand 大厦。

联合新闻网援引英国“金融时报”（FT）的报导称，“对讲机”大楼成为中国大陆及中国香港资本在伦敦的最新战利品。

（据钜亨网）

市场概述

英国高端住宅租金在过去一年内持续缓慢下跌，连续7个季度跌至临界值。随着脱欧公投的进展，租金逐渐软化，但同时脱欧也改变了市场形态，形成了一系列被平均数据掩盖了的微趋势。

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2017年第二季度，伦敦高端住宅平均租金下跌0.6%，年降幅为5.4%。越是市中心黄金地段的租金跌幅越大，年降幅达8.3%，仅过去3个月内就下跌了1.4%。

自经济危机以来，伦敦高端住宅的房东收入平均减少9.5%，有20%的损失被经济复苏所抵消。如果2014年9月时没有出现14.4%的下跌，这一数据或许还能更高。

除高端市场外，其他市场租金跌幅较小，第二季度平均下跌0.3%，年降幅为4.1%。除此之外，租赁行业仍处于积极发展趋势，经济危机发生后10年内租金平均增长3.4%。

企业需求

第一太平戴维斯企业服务团队（Savills Corporate Services）的报告指出，尽管租金下降，但企业搬迁的平均预算逐年上升13%，原因很大一部分在于金融行业的预算增加。2017年上半年，金融业预算与上一年同期相比增加了59%，每月平均预算增加2000英镑以上。

2016年上半年，企业极少有高管人员迁至伦敦，大多是中层员工独自或以夫妻形式搬迁。相比之下，银行和金融机构的高层人员迁移数量更多，且有一部分是举家迁移。

第一太平戴维斯的数据显示，外交界也出现了类似情况。通常到第三季度已经鲜少有学生注册入学，但大使馆方面已表露意图，意味着顶尖学校附近的家庭住房需求量大增，例如位于Ham的德国学校和位于St John’s Wood的美国学校等。

同时，考虑到职位稳定和政治经济的不确定性，现有的租客也在寻求面积更小的住房。这一点在伦敦西南和西区黄金地段表现得更为突出，这些地区一套普通5卧住房每月租金在5000-10000英镑之间。而一套3卧或4卧住房可节省15-25%的租金。

生活方式影响租金增长

2017年第二季度，伦敦高端租赁市场的增长速度不仅跌至0.2%的边缘，年增长速度也呈颓势，过去5年通勤地带的平均租金上涨6.5%，速度远超伦敦市中心。Esher, Northwood和Cobham等富人聚集的郊区市场最为强劲，租金涨幅超过8%。

但在这些数据的掩盖之下，实际租金是随着房产面积而变化的，小型住房的需求依旧强劲。这反映出市场的两极分化，以需求为基础的租客在城市地区寻求面积中等或更小的住房，而“资金充足”的租客则更青睐地标式房产。

无论何种地产，市场状况都取决于人们的工作流动和生活方式。城镇房产周边若有好学校、便利设施充足、交通方便，就会十分受欢迎。相比之下乡村地产的需求则持续减弱。

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（据英中时报）