英國房市:大選前主要政黨物業政策解析

5月7日大選近在眉睫,主要的黨派均已發表了競選宣言

5 月7日的英國大選近在眉睫,主要的黨派早已發表了各自的競選宣言。目前尚未有候選人占有明顯優勢,聯合政府的可能性依然存在。在某些熱點議題上,未來的執政黨也許會顧 及多方意見而作出改動,所以如果想分析物業政策和市場在大選後的走向,不妨了解主要黨派之間的異同之處,而不僅僅關註某壹政黨的承諾。

豪宅稅(Mansion Tax)

“豪宅稅”獲得多個政黨的關註。除非保守黨組 閣,否則其它任何壹個政黨上臺都會推出某種形式的“豪宅稅”。知名中介Chestertons表示,雖然暫時沒有更多的細節,但可以肯定“豪宅稅”壹旦施 行,除了真正的大富豪之外,許多並不那麽富裕的家庭也會受到影響。很多在同壹地址居住多年的老年人,隨著近年英國房價大幅增長, 他們已經身不由己地成為豪宅業主,不少長者可能會因此不得不換房,以免落入“豪宅稅”的魔爪。可以預見的是,受影響的大部份家庭位於房價昂貴的首都倫敦。

私人住宅出租

主要政黨壹致認為這個領域需要改革,但是做法上差異很大。工黨和綠黨傾向推出更多的行政手續,如推出房東登記方案、延長標準租約期限,以及制定限制租金增長的規定以防租金超過普通居民的承受能力。保守黨則傾向於盡可能少幹預自由市場經濟的壹些作法。

Chestertons在壹份報告中說,地產業界認為,問題的實質在於,隨著越來越多的人買不起房子,令租房需求大大增加,同時租房供應嚴重不足,才將租金推高。Chestertons擔心,針對業主過於嚴格的監管將會導致流入租賃市場的房產減少,增加的手續和步驟也會令成本增加,最後還會轉嫁給房客,反而未能起到保障他們的作用。

市政稅(Council Tax)和商用房產稅(Business Rates)

有分析認為,各大政黨雖然都認為有必要改革適用於私人住宅的市政稅和非私人住宅的商用房產稅,但是由於大的改動意味著動用大量資源為數目龐大的樓房重新估值,而且政黨也不願意政策造成大眾的荷包縮水,這些原因造成無論下屆政府由誰入主,只會在外圍討論這個話題,不會有實質性動作。

首次購房者

各黨派都有心協助首次購房者,只是作法各不相同。保守黨的‘Help to Buy’以及建議中的‘Help to Buy ISAs’確實對買家有幫助,有利支持了房地產市場的需求,但是對於房源供應方面沒有觸及。工黨和自民黨將保守黨推出的‘Help to Buy’方案中的部份資金直接流向建房壹方。英國獨立黨則堅持只有英籍買家才能受益。與此同時,保守黨將‘Right to Buy’方案擴至住房協會的福利房遭到其它政黨反對,認為這種作法會令福利房供應減少。

地產界普遍認為,只要需求大於供應的問題不解決,房價就會高居不下,超出壹般居民的經濟能力。

新建房

大多數政黨認同有必要建造更多新住宅,綠黨希望改造翻新和修繕舊樓,而不是建新樓。所有政黨都贊同重新開發原來的工業廢址,用來建造民居,不過業界人士認為,大型開發項目遭遇真正的阻力往往來自於當地的居民。

工 黨針對發展商擬定的政策在所有政黨中最為“激烈”——如果相關地皮的建築許可已經獲批,但建築工程延期,在該項政策之下,相關土地將被收回。自民黨擬推出 措施鼓勵地方政府協助推出更多地皮用作樓盤開發。英國獨立黨的態度完全相反,認為當地居民有權通過公投來否決建築許可申請。

總而言之,業界認為,若要實現保守黨提到的每年推出10萬套經濟房,或者自民黨說的每年30萬套經濟房,新建房的規劃必須更加大刀闊斧。
Chestertons 中介公司在其報告中提到,在英國,別墅類住宅過多,公寓的供應遠遠不足。公寓所占新建房的比例從2008年至2009年高峰期的46%,跌至去年的 26%。許多空穴老人希望能大房換小房,減輕經濟壓力,手裏也可多出些現金以備不時之需。但是由於公寓房源很少,他們往往找不到合適的單元。

投資英國:2015英國房市前景怎樣?

當前的報紙上充斥著對英國房市的討論,不過很多都彼此矛盾也讓人困惑。也難怪,因為確實有不少因素會對購房產生影響。2015年中可能對英國置業造成影響的重要因素有哪些呢?

投資英國:2015英國房市前景怎樣?

從2014年12月開始,報紙就連篇累牘的討論了印花稅的改革。由於新方案是漸進稅制,跟個人所得稅差不多。所以儘管不利於高端物業的買家,但只要房價低於93.75萬英鎊——也就是絕大多數的買家——繳稅都會減少。對首次購房者更是有益,連帶的也促進了新房建設。

因此印花稅改革對房市銷售產生了積極的影響,也被廣泛的稱讚。而且這次印花稅改革也削弱了引入“豪宅稅”的可能性。一旦豪宅稅引入,那麼可能將會影響到所有房產價值超過200萬英鎊的業主,稅率可能是每年1%的房價。

從2015年4月開始,儲戶可以自由的提取養老金並轉入其他投資門類,包括房市。因此這將對市場有明顯的提振效果,因為有退休的人可以把養老金提出並投入到購房出租中,以收取租金回報。購房出租分析公司預測,由於印花稅改革和養老金改革雙管齊下,英國房市在2015年可能增長7%。

由於5月份的大選本身就是最大的焦點,因此無論選舉結果如何,大選本身就會對房市產生衝擊。而且人們普遍採取等待和觀望態度,這也會使英國房市趨於緩慢。不過選舉過後,那些優質的房產價格應該會率先回升。而需求也將恢復,並可能有健康的增長速度。

因此2015年上半年將會是一段有趣的時間,而在後半年房市會逐漸穩定。總體而言,市場仍然相對健康,而且在可預見的未來仍將繼續健康下去。

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在英國怎麼改造房屋最賺錢 投資回報率最高?

改造房屋不僅僅可以提升居住者的生活質量,還能為您的房產增值。

房地產服務機構Zopa最新發佈的調查報告顯示,平均來說,房屋改造可為房產增加10%的價值,其中改造陽光房的投資回報率最高,為108%。通過對房產進行改造,房主平均可為房產增值30,000英鎊。大到對房屋結構進行翻新,小至清潔打掃,均可以幫助房產增值。但是如果你不想過多投入,那麼在房產進行出售時也很難獲得可觀的回報。

最新的房地產市場報告顯示,市場走勢將放緩,房主需要通過各種措施來使其現有房產增值,而不是搬遷。由於貸款利率處在歷史地位,從長遠角度看,房屋改造工程會是一個很划算的增值方法。

怎麼改造房屋最賺錢 投資回報率最高?

陽光房

陽光房可以為您的房產增加一個額外的房間。與拓展不同,只要陽光房所用的土地不超過原有建築的一半面積,這項改建則不需要申請規劃許可。

如果至少一面新建的牆壁和四分之三的屋頂採用玻璃或透明材質;或者陽光房通過額外的門與原建築分隔開來,那麼根據建築規定也可免去消防和結構安全的規定。

平均成本: £5,300

平均利潤: £5,750

投資回報率: 108 %

花園

花園往往是一個容易被忽略的區域,致使它雜草叢生,混亂不堪。但前花園卻是潛在買家在看房時最先會注意到的地方,一個簡陋破敗的花園則很難為買家留下好印象。而整潔美觀的花園可為你的家增添一份熱情、現代的氛圍。

平均成本: £4,550

平均利潤: £4,000

投資回報率: 88%

外觀

和花園相同,房產的外觀也會是潛在買家最先注意的區域。骯髒的窗戶,殘缺的門框和破損的屋頂瓦片會為您的房產造成非常不好的影響並直接影響到房屋價值。

花費一定時間對房屋的外觀進行粉刷和維修,會讓你的房子在第一印象上便取得優勢。

平均成本: £6,000

平均利潤: £4,500

投資回報率: 75%

擴展

擴展可以通過增添或擴展房間為房產增加更多使用面積。

最近政府放寬了對此類改建的要求。傳統上,對於附屬房產,只允許對進行不超過3米的單層擴展改造;在沒有規劃許可的情況下對獨立房產的擴展不得超過4米。

到2016年5月,這些要求將分別增加至6米和8米。然而這必須提前獲得鄰居的許可。

如果你要進行一項兩層的擴展工程,同樣需要遵照過去3米和4米的限制。並且擴展出來的部分與最遠的邊界之間的距離不得小於7米。此外,對屋頂的擴展不能超過4米高,

同樣,在房屋外部的拓展工程不能佔用超過花園面積的一半。

平均成本: £19,750

平均利潤: £14,000

投資回報率: 71%

屋頂

如果買家認為屋頂的維修問題無法避免,那麼他們很可能會壓低報價。對屋頂定期維護時期保持良好狀態,確保沒有漏水現象可幫你避免被壓價的問題。

平均成本: £4,150

平均利潤: £2,600

投資回報率: 63%

地毯

走廊和樓梯的地毯最易磨損。因此多年積累的污漬和發霉的氣味這很可能使房子看起來過於老舊。經常清潔您家的地毯則能為您的房產「減齡」,營造現代、整潔的氛圍。

平均成本: £4,000

平均利潤: £2,000

投資回報率: 50%

閣樓

最近由全國建築協會(Nationwide Building Society)進行的調查發現,閣樓改造可以為房產增值20%。閣樓改造可在不搬遷的前提下增加供額外的房間。基於Permitted Development Rights,大部分改造都不需要規劃許可。

規劃官員往往熱衷於保持街道外觀的統一,因此大部分的閣樓改造都應將對整體外觀的影響降到最低。

平均成本: £24,6000

平均利潤: £12.000

投資回報率: 50%

廚房

廚房往往是買家最先進行替換,以符合他們需求的區域。如果賣家可以提供一個現成的,具有吸引力的空間可以為買家避免一些麻煩。

HSBC調查發現,全新的廚房可以為房產增值至少5,000英鎊。

平均成本: £9,600

平均利潤: £4,750

投資回報率: 49%

浴室

很多房產買家希望浴室能夠帶有自己的風格,但是一個乾淨,智能,便於清潔的浴室則是需要一定的投資的。

HSBC調查發現,全新的浴室將為房產增值至少3,500英鎊。

平均成本: £4,900

平均利潤: £2,350

投資回報率: 48%

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2014年4月英國房價走勢及變動

說起到英國買房投資,就不得不了解英國房價水平,尤其是最多中國買房的城市——倫敦房價。居外網將定期發布英國及倫敦房價的最新走勢及變動,作為大家到英國買房前的重要參考,以下是2014年4月最新的英國房價走勢。

壹、2014年4月英國各地區房價走勢及變動

2014年4月英國各地區房價走勢及變動,可點擊查看大圖

 

  • 2014年4月,英國房價中位數為262,594英鎊,較3月255,962上漲2.6%,較去年同期上漲7.3%;
  • 大部分中國人在英國買房的首選城市——倫敦房價中位數高達572,348英鎊,是大部分地區的兩倍,較3月552,530英鎊上漲3.6%,較去年同期上漲15.9%。

2、中國人買房最集中的城市——倫敦各區域房價壹覽

2014年4月倫敦各區域房價壹覽,可點擊查看大圖

 

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2014年第壹季度澳洲房價走勢及變動

 

2014年3月最新美國房價走勢

2014年3月加拿大各大城市房價走勢

2014年2月加拿大各地區房價走勢圖

 

 

 

 

英國大選和豪宅稅挫傷倫敦黃金地段房價

根據房地產公司第壹太平戴維斯(Savills)分析,英國房價在第四季度就已出現回調,平均下跌2.6%,主要原因是去年12月英國政府在秋季聲明中宣布改革印花稅

新聞研究顯示,提高稅收的可能性和英國選舉的不確定性,已經阻止了倫敦主要地段的房價上漲。今年第壹季度,該區域房價下降了0.5%。

根據房地產公司第壹太平戴維斯(Savills)分析,英國房價在第四季度就已出現回調,平均下跌2.6%,主要原因是去年12月英國政府在秋季聲明中宣布改革印花稅。這意味著,連續12個月上漲的倫敦黃金地段平均房價已陷入負增長。

該報告解釋稱:“正如我們11月的預測,英國換屆選舉的不確定性和對高端房產進壹步征稅的潛在可能性,已經成了導致2015年第壹季度該國房地產市場低迷的部分原因。”

該報告還補充說:“倫敦市中心黃金地段的住宅市場受印花稅提高的影響最大,現在該市場還有可能被全面征稅。鑒於印花稅的提高,賣家不得不面對考慮調整價格。也正因如此,倫敦市中心房價才同比下降4.3%。”

研究表明,倫敦西南部主要地段的房價也有類似表現,但受到的影響不那麽明顯。購房者越來越意識到買房成本的增加,並已經導致該地區高端房產的需求出現回調。相比之下,伊斯靈頓(Islington)、沃平(Wapping)及金絲雀碼頭(Canary Wharf)的樓市表現較為樂觀,年增長率持續走高,盡管市場情緒引發這些地區的房價在過去六個月出現松動。

第壹太平戴維斯還指出,“在某種程度上,這反映了壹個事實,即較黃金地段低壹層次的房地產市場仍保留最強勢的表現。總體來說,低於壹百萬英鎊的房屋交易,普遍受益於印花稅的變化,且不受稅收改革這壹政策焦點的影響。”

“有趣的是,在倫敦市場走弱的同時,更多的倫敦人將目光投向了鄉村市場。在倫敦市外的主要區域市場中,價格低於2百萬英鎊的房屋,價格較去年有更好表現,今天第壹季度上升1.1%。但是,由於人們在選舉前變得更加謹慎,這壹市場的交易活動受到抑制。”第壹太平戴維斯指出。

該公司還預測,假如英國政府不提高豪宅稅,倫敦主要地段的房價在截止2019年的五年中將攀升22.7%。如果是這樣,人們將會看到相對快速的房價反彈,類似1998年和2002年的行情——那時倫敦市中心的房價下挫不超過5%,且之後迅速收復失地。

假如英國真的出臺豪宅稅,第壹太平戴維斯預測,在接下來的五年,倫敦主要地段房價凈增長將為15.9%,價格低於5百萬英鎊的房屋價格增長最為強勁,此類房屋的稅費增長將會是最溫和。

英國供應短缺恐致英房價不斷上漲

盡管近來房市活力有所減退,但待售房產在總體上的短缺,仍然給市面上的房價造成了壓力

盡管近來房市活力有所減退,但待售房產在總體上的短缺,仍然給市面上的房價造成了壓力。英皇家特許測量師協會(RICS)最新的房產報告預測,2015年房產價格會增長2.5%,接下來五年會每年增長4.5%。

RICS的羅賓遜(Simon Robinson)表示,“Help to Buy計劃給房市帶來的刺激已經逐漸降溫,房市活力又恢復到了先前的水平。但由於市場供應不足,我們擔心房產價格又會持續走高。傳聞提及大選的不確定性可能會給市場帶來影響。目前的房產危機亟待下壹屆政府出手解決。”

目前超70%的RICS成員預測房產價格在未來數月將會提高。截止今年前三個月,除倫敦及北部外,全英範圍內的房產價格都有升高。

英國待交易房產價值評估數量飆升 行情趨熱

根據英國房地產服務機構Connells公司的統計顯示,今年3月份,英國進行市場估值的待交易的房屋總量比2月份大幅上漲36%,與去年同期相比飆升42%,為自2007年以來的最大漲幅。預示著英國房地產交易量的飆升。

眾所周知,在英國房地產市場交易中,房屋的市值評估(Valuation)是一個重要的環節,是房地產交易的前期準備工作。

從細分市場來開,今年三月份首次購房者針對的房產物業估值數量比2月份上漲了33%,與去年同期相比上漲了40%。而二手房市場的物業估值數量也表現不錯,3月份比2月份上漲32%,與去年相比則增長了23%。

來自Connells公司的商業服務部主管John Bagshaw認為,「經濟回暖和就業市場振興為房地產市場帶來了樂觀情緒。雖然未來的大選還不能確定會產生哪些影響,但是房地產市場未來大規模的回升確實正在醞釀之中。另外,政府即將推出的首次購房者ISA等措施也為首次置業的潛在買家帶來了很多利好。」

Bagshaw還補充到:「買房出租政策到底是好是壞還是得由政治來回答,但是住宅市場無疑已經受到很大影響。從長久來看,首次置業的房屋市場交易活動還是會比其他市場增長更快。」

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最新英國十大需求量爆增的房產熱點區域

英國知名的線上房地產服務商eMoov最新發佈的統計調查發現,英國東南部地區的房產購買需求量大幅度飆升,其中Sutton,Cambridge, Watford, Bristol, Reading等地今年3月份的意向購房者比2014年底飆升超過60%。

據從eMoov獲得的數據顯示,英國需求最為旺盛的房產有十分之九分佈在東南部。其中倫敦近郊和遠郊的通勤城鎮的意向購房者數量大幅度上升,持續推高區域的房價。

eMoov的研究顯示,2014年12月份以來,在倫敦西南郊區Sutton地區尋找房源的意向購房者已經超越倫敦東郊的Bexley,成為全英國房產需 求量最大的區域。而Bexley的房產需求量下滑至第六位。房產供不應求的熱點區域還包括:Cambridge, Watford, Bristol, Reading and Guildford等。

同時,自2014年12月以來,倫敦轄區Wandsworth的房產需求量下降了11%。位於Wandsworth東北部的黃金區域Nine Elms,意向購買者增長率明顯放緩,3月份的意向購買者僅比2014年底增長12%。eMoov分析認為,Nine Elms地區房價高企可能似乎是該地區意向購房者數量增長緩慢的原因之一。

2015年3月十大房產熱點區域

排名

區域

意向購房者

增長率

1

Sutton

67%

2

Cambridge

66%

3

Watford

64%

4

Bristol

63%

5

Reading

63%

6

Bexley

62%

7

Guildford

59%

8

Aylesbury

57%

9

Havering

57%

10

Hillingdon

56%

數據來源:eMoov

房產需求量增長的區域還包括Huddersfield (56%)、Trafford (24%)、Bradford (23%)、Stoke-on-Trent (21%)、Bolton (21%),和Warrington (19%)。自2014年12月份以來,房產需求量上升最快的十個區域中有八個都來自英國北部。

英國西北部的房產需求呈上升趨勢,但東北部的表現卻差強人意。房產需求表現最差的地區有一半都分佈在東北部。eMoov表示,自去年12月以來,North Tyneside的房產需求已經下降了43%。

eMoov的房產專家Russell Quirky稱,三月份熱點區域指數顯示,倫敦周邊城鎮的房產市場將表現強勁。他援引統計數據分析稱,想等倫敦及其周邊區域的房價下降,幾乎是不可能的事情。

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倫敦房價再創新高 突破5千鎊/平方英尺

倫敦Mayfair(梅菲爾區)的四所可欣賞到Buckingham Palace(白金漢宮)景色的房產創下了房價的最新記錄,也預示著資金雄厚的海外投資者使得倫敦資本市場充斥著泡沫

倫敦Mayfair(梅菲爾區)的四所可欣賞到Buckingham Palace(白金漢宮)景色的房產創下了房價的最新記錄,這預示著資金雄厚的海外投資者使得倫敦資本市場充斥著泡沫。

英國最大開放商之一的British Land(英國土地局)表示,儘管Clarges Mayfair項目在年初才開始動工,但是該項目的34套『超級豪華』公寓中已經售出18套,總價高達2億英鎊,均價也達到1160萬英鎊/套。

其中,四套公寓的售價均已遠高於Mayfair地區銷售記錄(5000磅/平方英呎),與之而來的是巨額的利潤。

此外,British Land (英國土地局)表示,Clarges Mayfair擁有無與倫比的位置優勢,樓盤緊鄰Bond Street (邦德街),同時公寓高層能夠提供Green Park(格林公園)及Buckingham Palace(白金漢宮)的全景視野。此外,公寓配套設施齊全,包括擁有25米游泳池的私人水療室,桑拿室,健身房,以及私人影院。公寓將於2017年完工,屆時,全部34套公寓將分佈在共10個樓層,面積從1-5個臥室不等。

對於Clarges Mayfair 的出售計劃,British Land早已選定了潛在的目標客戶。British Land的商業及住宅業務主管Tim Roberts則表示「值得關注的是,超過半數的購房者來自英國本土」。

該公司同時表示,已經售出的18套房產中,有16套位於公寓的四層以下,無意意味著餘下樓層的銷售將有可能面臨更為嚴峻的挑戰。

而在Clarges項目開發之前,Kennel Club的總部位於Clarges的中心位置,為此,British Land在2012年斥資1.3億英鎊收購的同時,也承諾在附近地區為其找到新的辦公場所。

並且在公寓銷售過程中,British Land 秉承『買家保密』協議,因此公寓的個人售價無從得知。

而在Clarges Mayfair 售價公佈之後,有關現有英國房價記錄的消息也隨之而來,數據表示,現有房價記錄是由海外買家在購買倫敦中心公寓時創造。與此同時,英國工黨則表示「海外買家大量投資倫敦房產市場,日益增長的價格迫使倫敦市民遠離住房市場,而且出現大量閒置,使得倫敦逐步淪為『鬼城』」。

根據九月住宅市場情況更新報告,地產中介Knight Frank (萊坊國際)表示,有跡象顯示,歐元區的危機使得更多的投資者為了躲避風險而湧入倫敦中心的高端房產市場。同時,根據有關數據,從今年1月到8月,倫敦中心房產的海外投資者主要來自意大利佔6%,緊隨其後的是來自法國和俄羅斯的投資者,分別佔4.1%和3.8%。

近期去Mayfair的人會發現有很多房子在做翻新,很多房東意識到Mayfair的漲價趨勢即將來臨,都在各自提升房屋的質量,為未來的投資和增值做準備。

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胡悅解說倫敦房產投資

2015年英國整體房價漲幅將跑赢倫敦

房地產分析師預測,2015年,英國房價整體房價漲幅將超過倫敦,這將是該國整體房價六年來首次超過倫敦。

2015年,英國房價整體房價漲幅將超過倫敦,這將是該國整體房價六年來首次超過倫敦

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據英國經濟和工商業研究中心(CEBR)預計,2015年,英國房價普遍上漲1.5%,而倫敦房價在經過數年的高增長後,將在今年下降3.6%,這將是自2009年以來全國平均房價上升幅度首次超過倫敦。

不過,倫敦房價下跌預計不會持續很長時間,2016年,倫敦房價將再度上揚2.7%,而全國平均房價上漲2.3%。

英國經濟和工商業研究中心指出,倫敦市場受大選的不確定性尤為嚴重,但長遠來看,潛在因素,如經濟增長和住房供應短缺,將推動價格上漲。

該研究中心經濟學家,以及這份預測報告的撰寫人尼娜·思科羅(Nina Skero)指出:「在經過幾個月的過熱期,今年倫敦以外地區的房價前景已有所改善。受去年12月印花稅調整,加上家庭收入上升提振,英國大部分地方房價有所提高。

「不過,我們預計,受到高端市場萎靡影響,倫敦房價價格將下降3.6%。豪宅稅的開徵,海外利益縮減,印花稅稅率上升,打壓了高價房產需求。」 思科羅稱。

2014年1月,經濟和工商業研究中心曾預測英國今年房價將下跌0.6%,現已上調這一預測,原因是12月印花稅改革增加了大多數購房者購買力,而且其市場效果早於預期。

2014年,房地產市場復甦,倫敦房價上漲了17.4%,而英國房產價普遍增加了10%。

2014年底,專家們開始紛紛指出,隨著買家將目光瞄向其他地區,此輪房價上漲從倫敦蔓延其他地區,英國房地產市場也變得更加均衡。