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灣區未來房地產上漲的主要因素分析（接上期：【為什麼舊金山灣區房地產未來會繼續看漲？（上）】）。

4、房貸利率將長期看低

稅收與利率是美國政府進行宏觀經濟調控，兩個最主要的手段。政府通過加稅或減稅來影響某些行業的發展，或對國民收入進行二次分配，以達到提高就業、增加收入、發展經濟的目標。同樣，政府也可以通過對利率的調整，刺激經濟的發展，或者抑制過熱的經濟。

由於全球一體化，美國的經濟發展不僅僅受國內各種因素的影響，也越來越多對受世界經濟的影響。這樣一來，政府利用稅收和利率政策的作用，就會受到不利的影響。因此，可以預見，政府維持較低的利率，以獲得長期的經濟發展，是一種必需的宏觀政策。

在利息方面，美國在2008年經濟危機後，一直采取了比較低的利率政策，讓利息一直維持在歷史上比較低的檔區。比如在1980年代的時候，房屋的貸款利率曾高達16%～17%。而目前的房貸利率，30年固定期的利率，僅為4%左右。考慮到灣區強勁的市場需求，即使以後貸款利率上漲一些，與上世紀動輒10%以上的貸款利率相比，也還是很低的。所以利率對灣區未來房市上漲的影響不大。

5、灣區生活將逐漸亞洲化

灣區未來的發展趨勢逐漸亞洲化。這是因為在目前的新移民中，亞裔占據了很大的比例。如果從買家、賣家的組成分布來說，目前灣區的賣家大多數是白人，而買家大多是亞裔人。

賣家基本上是上一波無線電和硬件行業發展的受益者，從1950年代開始，因為灣區蓬勃的就業機會進入灣區。目前這批人已經陸續進入退休年齡，開始賣掉自己的房子，搬到自己的故鄉或灣區周邊比較便宜的城市，用他們在灣區房產上積累的財富，去享受一個快樂溫馨的退休生活。

而目前的買家基本上以中國人、印度人等亞裔人口為主。傳統上，亞洲文化非常注重房地產的投資。中國古語說：“有土斯有才”。這種觀念不僅讓亞洲人自己注重買房，也帶動了其他種族的買房投資的熱情。而且，亞洲人比較喜歡都市化的生活，導致灣區都市人口密度越來越大，城市化越來越明顯，因此也會帶動灣區的房價越來越貴。

6、通貨膨脹將長期持續

通貨膨脹是經濟發展的衍生物，是對物價上漲或貨幣貶值的一種概括性說法。雖然美國的通貨膨脹情況，在世界範圍來說是比較小的，但長時間的通貨膨脹依然會對生活和投資造成巨大的影響。下表列出了過去20年間美國消費指數（12月份對比）的通貨膨脹率情況。

很顯然，通貨膨脹是一路向上的，即使是在嚴重經濟危機的2008年，情況也不例外。因此，物價上漲、貨幣貶值，自然也會推高房地產等具有投資價值的物價升高。或者也可以反過來說，房地產投資是對抗通貨膨脹，最有效的投資管道之一。

正如我們在前面第一部分提到的Palo Alto房產信息，在過去的30年間，房子價格增長了6倍，平均年增長18.27%。如果減去3%的平均通脹率，以及1.25%的房地產稅率，實際年增長率也有14%了，當然是非常可觀的回報了。因此，即使是只考慮通貨膨脹這一個因素，未來房價的上漲也是完全可能的。

 （文：Wayne Wang王博士・硅谷地產經紀）

很多中国人都觉得美国房产要比中国便宜，这是真的吗？美国房子有多便宜？美国房地产市场一直是全球投资者心中重要的投资标的，在次贷危机爆发10年之後，美国多个城市的房屋售价与泡沫巅峰时持平甚至更高。其中，低库存更成为推高房价的原因之一。

美国最大的房地产数据平台Zillow近日发布的数据显示，今年7月全美约有半数的大城市房价创下新纪录。过去一年，全美房价中值增长6.8%，Zillow房屋价值指数达200,700美元，比2007年4月楼市崩盘前上涨了4,100美元。此外，自去年7月份以来全美房屋平均租金上涨了1.6%，达到每月1427美元。

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值得注意的是，今年夏季美国购房者遇到的最大难题就是低库存。Zillow发布的数据显示，美国市场上的房源量比去年减少了13%，这是自2013年6月以来房源量降幅最大的一次。另据路透社报导，一项针对房地产市场的调查显示，受新屋稀缺丶利率低和需求稳定增长的推动，美国房价预计将在2017年丶2018年两年累计上涨10%。英国凯投国际宏观经济谘询公司房地产经济学家马修预计，2017年美国的房屋库存水平很难改善，价格或将被抬高。

Zillow首席经济学家Svenja Gudell表示，美国楼市较为紧迫的问题就是库存量出奇的低，引得购房者争相争购。今年夏季，美国楼市供不应求，购房日趋白热化，只会不断推高房价。

（据证券时报）

舊金山灣區是創造美國奇跡的地方。自從1848年北加發現黃金，造成全球範圍的淘金熱開始，舊金山灣區就以其獨特的位置、優良的氣候、創新的思維、敢為人先的精神，創造了一個又一個的美國奇跡，乃至世界奇跡。

一、灣區房地產的奇跡

如果說灣區的電子信息產業，締造了全球高技術行業的奇跡，估計沒有人會不同意。其實，在灣區創造的各類奇跡中，除了科學技術領域外，在教育、文化、體育、醫療、創業等等領域，也同樣有著輝煌的記錄，比如名列英國《泰晤士時報》世界頂尖高校前10位就有斯坦福大學和加州大學伯克利分校兩所。即使在房地產領域，舊金山灣區也同樣創造著美國房地產領域的奇跡。

比如，我們隨機選擇一棟目前上市的位於Palo Alto的房子（如下圖），該棟房子建於1938年，迄今已經79年。1988年出售的價格是76萬美元，1999年漲到130 萬美元，2013年漲到332萬美元，目前以480萬美元掛牌出售。

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從1988年至今的30年間，這個房子的價格已經漲了6倍多，平均每年的增長率達到18.27%。除了這個驚人的投資回報率之外，房主還一直住在裡面，享受著灣區獨有的美麗天氣、獨特人文以及溫馨的家庭生活。

當然，你也可能覺得Palo Alto是一個特別的城市，它的投資回報不是一般的城市可以相比的。那我們就來選一個比較普通的城市，Hayward。下面這棟房子始建於1952年（如下圖），1981年以2.85萬美元買下，1999年以39.9萬美元賣出。目前在市場上的掛牌價是74.5萬美元。從1981年到2017年，36年間漲了26倍，平均每年漲了69%。

因為經常有美國其他州的客戶找我買房，他們常常會談起他們當地的房地產市場行情。比如一位從北卡來羅納州的客人告訴我，他買了20年的房子，目前的價格僅僅比之前購買時多了百分之十幾而已。

二、由歷史看未來舊金山灣區房地產

通過對加州房地產市場歷史行情的研究發現，加州房屋價格中位數的增長，從1968年之後都是有據可查的。在近50年的歷史中，加州房地市場的漲跌經歷了3個增長周期：第一個增長周期是1968年～1989年，加州房價連續上漲了21年。第二個增長周期是1996年春天～2007年中，房價連續上漲了11年的時間（中間2001年有稍微下跌）；第三個上漲周期是從2012年春天持續上升至今，連續上漲了6年。當然，與以前連續上漲的21年或11年的周期相比，以後幾年房價上漲的趨勢預計還會繼續。

下面圖表列出了舊金山市、加州，以及美國在過去幾十年的房價變動情況。我們可以很清晰地看到，舊金山領漲加州的房地產市場，而加州則領漲美國的房地產市場。

因此，從歷史的角度來看，這一波的房價上漲仍然會有比較大的空間。因為就美國目前的經濟發展來說，經濟繁榮、就業充分、景氣上升、消費信心十足，短期內不大會發生足以導致房價大幅下降的經濟危機。

三、灣區未來房地產上漲的主要因素分析

1. 經濟發展與人口增長

眾所周知，人口增長是房價上升的第一驅動因素。那麼為什麼舊金山灣區會一直有比較強勁的人口增長呢？這是因為灣區是美國以及全世界最有經濟活力的地區。1850年代，因為淘金熱的興起，舊金山灣區吸引了世界各地的人前來淘金，夢想致富。而自1950年代以來，由於電子和信息產業的發展，灣區同樣吸引著全世界各地的人們，來尋求通過創業或就業改變自己的命運。

在過去的半個世紀裡，通過創業，灣區成長了一大批世界頂尖的高科技公司，如惠普、Intel、蘋果、甲骨文、谷歌、臉書、Yahoo、Linked In、Twitter、Airbnb、Uber等。而每一家公司的成功，都帶來了數以百計、千計，甚至萬計的新增就業人口。

San Jose在1970年代才是一個人口10萬人的城市，而現在已經是100多萬人口的大城市。50年間增加了10倍的人口，變成了美國前10位人口最多的城市。

目前，硅谷已經不再僅僅是灣區的硅谷，它已經成為了世界性的創業之都。除了美國境內的創業者蜂擁而來之外，中國、印度、英國、法國、以色列等其他國家的創業者和投資這也開始紛至沓來，希望利用硅谷得天獨厚的創業環境，最大限度地幫助自己實現人生的價值和理想。

所以，只要硅谷的良好創業環境還在，創業人才繼續湧來，那麼這個驅動灣區經濟的引擎就不會減弱，經濟發展和人口增長就會長期持續。這必將帶動灣區房地產價格的長期攀升。

2. 灣區可使用的土地日漸減少

灣區擁有獨特的地理位置。它給我們帶來了美麗的太平洋、山地、森林、河流，以及干旱的半沙漠地區等自然資源。但是對於經濟發展來說，由於缺乏土地的充分供應，這不是一個好消息。因為這種情況必將導致土地價格的快速上漲，並帶動房產價格的飛漲。

由於美國的土地私有制度，政府是很難把土地重新集合起來，做大規模的房地產開發。所以這種無地或少地的狀況將長期存在，很難有所改變。如果去看谷歌的衛星地圖，我們可以清楚地看到，可以用來繼續開發的土地已經很少很少。

3. 二手房交易量嚴重不足

灣區除了沒有充足的土地做開發之外，二手房交易的數量也嚴重不足。以舊金山市為例，2016年的成交量僅2,215棟，和2008年嚴重經濟危機時的2,161 不相上下。即使是在灣區創業公司大量倒閉，科技股泡沫破裂的2001年，舊金山市也有2,694棟房子交易。

對於其他城市，情況也是大致類似。比如東灣Fremont市，23.3萬的人口，目前在市場上銷售的房子，包括了獨立屋、聯排和公寓，一共才211套。相比南加州比較熱門的Irvine市，26.6萬的人口，目前在市場上在銷售的房子是792 套。同樣的人口規模，同樣是當地學區比較好的城市，同樣是亞裔比較集中的區域，但是二手房銷售的數據竟然相差4倍！（待續）

後續文章：【為什麼舊金山灣區房地產未來會繼續看漲？（下）】

（文：Wayne Wang王博士・硅谷地產經紀）

美國樓市情緒上升，46%的人看好屋價走勢，至於買屋情緒指數，也漲至接近90%。

資料顯示，年中期間，全國聯貸協會房利美買屋情緒指數上升至88.3%，與對上1個月及1年前比較，分別增加2.1及5.1個百分點。

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房利美資深副總裁兼首席經濟師鄧肯（Doug Duncan）表示，買屋情緒指數與2月份錄得的最高水平看齊，反映出樓市走勢對賣家有利。

他說，消費者也對本身取得房貸的能力愈來愈有信心。事實上，按揭貸款商情緒調查亦發現，貸款商預期信貸標准將價進一步放寬。

資料又顯示，近期也多了人看好屋價走勢，預期將會上揚的份額升至46%，僅在1個月內增加6個百分點。

調查發現，認為目前是賣屋好時機的人也增加7個百分點至39%，連續2個月創新高。

（據明報加東網）

綜合報道，颶風“艾爾瑪”(Irma)登陸美國佛羅裡達後，已經減弱為熱帶風暴。佛羅裡達半島廣大地區仍持續警戒，目前已知有多達580萬用戶停電。

“艾爾瑪”造成600萬人奉令撤離，是美國史上最大撤離行動之一。

佛羅裡達州州長史考特(Rick Scott)在社交網站說：“只要6英寸(約18公分)高的流水就能把你推倒。待在室內，維持安全。”

“艾爾瑪”侵襲人口密集的坦帕灣區，此區因為地理位置和海岸外斜坡地形，特別容易受到暴潮侵襲。

9月11日，颶風掃過人口稠密的佛州中部地區，所經之處強風和暴潮造成破壞，掀翻房舍屋頂，市區街道淹水，已知有580萬戶停電。

“艾爾瑪”一度是大西洋地區有史以來最強烈颶風，從加勒比海一路向西肆虐到佛州，造成至少28人喪生，途中重創數座小島，橫掃波多黎各、多米尼加、海地。隨後在佛州登陸，襲擊佛州各地城鎮。

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“艾爾瑪”颶風的行進路線是不少富豪和名人豪宅的所在地。英國維珍集團創辦人布蘭森7日表示，颶風吹走了他在英屬維爾京群島的私人小島上的所有屋子，整個區域“完全被毀壞”，幸好他躲在酒窖裡逃過一劫。布蘭森描述說，浴室和臥室的房門窗戶被吹到12米開外的地方。英國《地鐵報》羅列了10個名人在加勒比地區的財產，比如著名影星約翰尼·德普在巴哈馬有私人島嶼，布魯斯·威利斯在特克斯和凱科斯群島有豪宅。另外，美國總統特朗普在聖馬丁島有一處豪宅。隨著“艾爾瑪”前往佛州，他的更多財產或受威脅：被稱為“冬季白宮”的海湖莊園以及他的3個高爾夫球場都在該州。

 （據中國新聞網）

美國的房子貴嗎？

大洛杉磯地區的房價在全美都名列前茅，那麼，我們來看看80萬美元在阿罕布拉、喜瑞都（Cerritos）和伍德蘭山（Woodland Hills）等城市能買到什麼樣的房子。

阿罕布拉市

在215 S. Cordova St.的平房，售價79.9萬美元。木片牆（Shake-sided）裝飾的該房臨路樹街道，帶有不連房車庫和一個很大的前院；房內三臥兩衛，起居室有壁爐，帶中央空調（製冷）；房屋面積2000平方英呎，整幢房佔地7083平方英呎。

在109 Palmetto Drive的平房，售價79.8萬美元。該加州平房（California bungalow）建於1925年，曾翻新過，起居室帶壁爐，有法式（落地）門通向後院；屋內三臥兩衛，塑面（Laminate）木地板，有前門廊，周圍種有果樹。房屋面積1515平方英呎，佔地面積7000平方英呎。

據CoreLogic.數據，以上兩幢房屋所在地區（郵編91801），7月份有7幢獨立屋出售，銷售中價54.3萬美元，比一年前下降了15.1%。

喜瑞都市

在12342 Edgefield St.的改建的兩層樓房，售價79.85萬美元，帶一個磚砌的門廊和一個游泳池。室內四臥兩衛，深色塑面木地板，廚房翻新過，主套房帶步入式衣櫥。房屋面積2108平方英呎，佔地面積5111平方英呎。

在16931 Maurice Ave.的翻新的兩層樓房，售價79.9萬美元。房子建於1970年，起居室外接一個很大的室外有頂活動空間；屋內四臥兩個半衛浴，新鋪地板，新內漆刷，翻新廚房帶吧檯。房屋面積2082平方英呎，佔地面積5445平方英呎。

據CoreLogic數據，上述兩幢喜瑞都市的房子，所在地區（郵編90703）7月份有22幢獨立屋出售，銷售中價76.4萬美元，比一年前上漲了9.1%。

伍德蘭山市

在4222 Canoga Drive的現代風格的多層房，售價79.9868萬美元。房子周圍綠樹成蔭，庭園景觀良好，還有五個室外露台活動區。屋內三臥三衛，主衛翻新過；廚房內配有楓木櫥櫃；家庭房地面稍架高。房屋面積2114平方英呎，佔地面積7522平方英呎。

在5035 Escobedo Drive的粉色現代風格山頂房，山巒谷景盡收眼底，售價79.95萬美元。屋內三臥2.25個衛浴；起居室的房頂挑高，連通房（Den）有個飲料吧，有多個陽台。住房面積3072平方英呎，佔地面積9610平方英呎。

據CoreLogic.數據，上面兩幢伍德蘭山市的房子，所在地區（郵編91364）7月份有39幢獨立屋出售，銷售中價78.5萬美元，比一年前上升了2.8%。

（互聯網資訊綜合整理）

由於需求持續超過供給，並且工資的漲幅跟不上不斷上漲的房價，華府房市正在被推向“高估”的範疇。2016年7月至2017年7月，華府地區的房屋價格上漲3.9%，而華盛頓特區的房價中位數在過去一年內上漲4.7％。（美國的房子貴嗎？）

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根據房地產信息公司CoreLogic的統計數據，全美前50強房產市場中有46％現在是屬於高估的。其市場條件指數（Market Conditions Indicator）將當前房價與其長期可持續水平進行比較，而具可持續性的房價水平是由可支配收入等基礎因素決定的。該指數將高估的房市定義為當前房價比其長期可持續水平高出至少10％。

CoreLogic總裁兼首席執行官弗蘭克·馬特爾（Frank Martell）表示：“隨著購買需求的穩步增長以及低迷的未售屋庫存量，在今年剩下的時間內，房價應繼續保持上漲的趨勢。雖然抵押貸款利率仍然很低，但由於超過三分之一的美國大城市房市現在被高估，購房者的負擔能力有出現破裂的可能。”丹佛、拉斯維加斯、邁阿密和休斯頓是其它一些被CoreLogic評估為房價高估的美國房產市場。

（互聯網資訊綜合整理）