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美国 | 美国人买房负担指数创8年最低

随着美国房价和30年房贷利率的不断上涨，但薪资涨幅却远远跟不上，根据地产研究公司RealtyTrac的母公司“ATTOM Data Solutions”最新统计，美国第四季买房负担指数（affordability index）已降至2008年以来最低水准。

这份买房负担指数报告主要用来衡量在当前的30年固定房贷利率，以及支付房价3%的地产税和保险费下，每月房贷支付金额与薪资收入的关系。该指数第四季已由前季的108降至103，也较去年同期的116大幅下降，直逼金融风暴期间2008年第四季的102。

自2008年次贷风暴导致美国房价崩盘后，近几年的经济复苏让房市需求不断增长，房价也回复到金融风暴以前的水位，但由于薪资增幅太慢，加上选后30年房贷利率飙升，创下2014年以来新高，导致一般民众购屋负担能力大幅下降。

其中，民众买房最负担不起的地区包括田纳西州坎伯兰（Cumberland）的克罗斯维尔（Crossville ）都会区，负担指数仅58。其次是密歇根州杰纳西（Genesee）的弗林特（Flint）都会区，指数为77。

根据地产研究公司ATTOM Data Solutions最新统计，美国第四季买房负担指数（affordability index）降至2008年以来最低水准。

根据房贷机构房地美（Freddie Mac）最新资料，30年房贷利率本周由4.16%攀高到4.3%，主要与美联储预期明年可能升息三次，多于市场估计的两次有关。

由于房贷利率不断攀升，根据全美房仲协会（NAR）统计，许多潜在的买房者近几个月加速申贷长期固定利率房贷，好锁住低利贷款。

ATTOM Data公司副总裁布洛姆奎斯特（Daren Blomquist）表示，2017年利率进一步攀升的前景可能将引发美国买房负担指数的进一步的恶化，在缺乏强劲薪资增长的情况下，许多地区的房价可能有下跌的压力。

美国住房局12月22日发布的资料显示，美国第三季房价同比增长6.2%。另一份由地产估价网站Zillow发布的资料也显示，今年前11月美国房价上涨6.5%，创下2006年以来最大涨幅。

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美国 | 美国最容易积累财富城市排名旧金山居冠

在人的一生中需要积累一些财富，才能在退休后享受生活。而能够积累财富的前提条件是收入超过支出，在美国不同地区，居民收入、各项消费支出有很大不同，从而造成存钱积累财富的难易不同。（旧金山房价走势）

最近，美国网上个人理财顾问网站Bankrate.com发布一份报告，评估美国最容易积累财富大城市，并作出排名。

为了对美国城市进行评比，Bankrate.com根据5个指标，列出美国21个大城市积累财富容易度排名。这5个指标分别是：

可支配收入：税后平均收入。
人力资本：这个指标指一个人的技能、知识和经验所代表的价值。衡量标准包括这个城市的失业率、教育机会和生产力。
债务负担：人均非按揭债务和平均信用评分。
房屋所有权：这个指标指拥有住房所带来的益处，衡量标准包括房屋价格的年平均变化，止赎措施和房屋所有权率。
获得金融服务：有退休计划人士的百分比，可申请房贷和车贷的能力。

房产和薪资对积累财富很重要

虽然在经济危机期间和房屋泡沫期间，拥有房产有风险。Urban Institute的艾略特（Diana Elliott）表示：“但拥有房子是大多数美国人拥有财富的方式，房产对财富积累非常重要。”

她说：“潜在退休人员将房产视为退休金来源，一些家长也通常会利用房产资助孩子们的大学费用。”

然而，房产并不是建立财富的唯一途径。旧金山的住房拥有率只有53%，几乎一半城市居民没有通过房屋产权建立财富。但是，与其他城市的人相比，他们的收入要高得多，每个月有更多的钱来投入储蓄和投资。

旧金山是积累财富最好的城市

在这份排名中，加州旧金山是最能创造和积累财富的城市，其次是明尼阿波利斯和华盛顿特区。

Bankrate.com分析师贝尔（Claes Bell）写道：“在一些大都会，如旧金山，房屋所有权成本可能非常昂贵，但高于全国平均水平的工资可以帮助居民在有税务优惠的退休账户中存储更多的钱。”

旧金山在19世纪40年代的淘金热时期，使得很多寻找财富的人变成富翁，而在当今，百万富翁仍在继续涌出。而Bankrate研究发现，旧金山房地产价格飙升、健康的就业市场和高薪酬等因素，使它成为美国积累财富最容易的大城市。

贝尔表示，另一方面，明尼阿波利斯地区的居民收入虽然不算高，但该地区的经济适用房，以及房地产市场的复苏，为居民提供通过住房权益长期建立财富的机会。

以下是美国最容易积累财富的21个大城市排名，以及每个城市的人均可支配收入、房屋所有率和非抵押债务指标数据。

1、旧金山
可支配收入：16,657美元
房屋所有权率：53%
债务负担：25,941美元

2、明尼阿波利斯
可支配收入：6,557美元
房屋所有权率：68.6%
债务负担：26,877美元

3、华盛顿特区
可支配收入：15,246美元
房屋所有权率：64.2%
债务负担：28,914美元

4、圣路易斯
可支配收入：10,451美元
房屋所有权率：66.2%
债务负担：27,486美元

5、底特律
可支配收入：12,513美元
房屋所有权率：71%
债务负担：23,610美元

6、西雅图
可支配收入：10,381美元
房屋所有权率：55.4%
债务负担：27,691美元

7、波士顿
可支配收入：5,115美元
房屋所有权率：55.1%
债务负担：26,318美元

8、丹佛
可支配收入：13,099美元
房屋所有权率：61.1%
债务负担：28,007美元

9、凤凰城
可支配收入：14,828美元
房屋所有权率：63.2%
债务负担：27,811美元

10、巴尔的摩
可支配收入：9,303美元
房屋所有权率：66.9%
债务负担：27,917美元

11、费城
可支配收入：9,714美元
房屋所有权率：65.2%
债务负担：26,822美元

12、芝加哥
可支配收入：11,966美元
房屋所有权率：62.7%
债务负担：27,594美元

13、纽约
可支配收入：11,981美元
房屋所有权率：49.5%
债务负担：25,687美元

14、达拉斯
可支配收入：9,177美元
房屋所有权率：59.1%
债务负担：29,204美元

15、圣地亚哥
可支配收入：2,692美元
房屋所有权率：52.1%
债务负担：26.26美元

16、洛杉矶
可支配收入：7,246美元
房屋所有权率：46.5%
债务负担：25147美元

17、休斯顿
可支配收入：6,117美元
房屋所有权率：59.1%
债务负担：29,571美元

18、亚特兰大
可支配收入：2,503美元
房屋所有权率：62.1%
债务负担：28,259美元

19、坦帕-圣彼得堡（Tampa-St. Petersburg）
可支配收入：3,437美元
房屋所有权率：62.7%
债务负担：27,015美元

20、迈阿密
可获得收入： – $ 3,613 *
房屋所有权率：58%
债务负担：25 645美元

*分析显示，迈阿密都会区平均可支配收入为负数，这可能是因为该地区退休人口多，花费超过收入。

21、Riverside-San Bernardino，加利福尼亚州
可支配收入：9,790美元
房屋所有权率：62.6%
债务负担：27,682美元

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海外房市头条新闻

如何及时、准确地掌握海外各国当地的房市行情，是每个中国投资者必须面对的难题，国内海外房市资讯数量众多，但良莠不齐，为此，居外网以专业的角度从挑选最有价值的房市信息，让中国投资者瞭解各地媒体如何分析自己的房市，以当地的视角来近距离观察投资对象，帮助大家更好地做出海外投资选择！

澳洲

2017年2月8号澳联邦银行房贷再收紧新客户海外买家贷款无门

Bankwest，澳洲联邦银行的子公司，在新客户的物业投资贷款上急踩刹车。针对现有客户，该银行也收紧了投资贷款，对于侨居和海外的客户，征收高达60个基点的费用以及收紧贷款的条款和条件。

2017年2月6号澳洲 | 澳政府严查海外违规购房 61套强拍物业中国买家占近半数!

澳洲政府进一步严查海外购房，严厉打击海外人士非法购房的行为。这就意味着，又有15名海外人士要被强迫卖掉通过非法手段购得的澳洲房产。目前为止，被强制卖出的房产已达61栋，总价值高达1.07亿澳元，其中近半数都是中国买家，涉及房产金额占总数的70%。

美国

2017年2月9号美国宣布对EB-5投资移民项目进行大彻查

美国政府本月初正式宣布对人气正旺的EB-5投资移民项目进行新的整改，其中包括将项目最低投资额的门槛上调到135万美元。

2017年2月8号温哥华开征购房税中国买家涌向西雅图

由于去年8月加拿大不列颠哥伦比亚省针对海外投资者在温哥华的投资开征15%的交易税，中国购房者一下子涌向西雅图地区。

其它热门国家

2017年2月9号英国 | 政府首次承认房市已“四分五裂”

据BBC，政府内阁高官在公布计划建造更多可负担房屋的计划时承认，英格兰的住房市场已经“四分五裂”。

2017年1月20号加拿大 | CMHC上调房屋按揭保险 3月17日生效

加拿大按揭与房屋公司（CMHC）1月17日宣布，从3月17日开始，增加房屋贷款按揭保险费用，平均每人每月大约增加5加元。

2017年1月10号新西兰 | 投资者都不来了新西兰投资移民新政对谁有利？

新西兰投资移民出台的新政策提高了投资移民的资金门槛。一位移民律师表示，新政可能会导致一些投资者另寻他国，不愿考虑在新西兰定居。

2017年1月6号新加坡 | 去年房贷增长放慢至九年来最低水平今年增长料更疲弱

随着本地房地产价格持续下跌，房屋贷款增长去年进一步减速，放慢至2007年以来最低水平。

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买房百科

厉害了！超越美国，中国已成为2016年全球最大房地产跨境投资者

根据房地产咨询公司仲量联行11月25日发布的数据显示，今年第三季度，中国超越美国成为全球最大的房地产跨境投资者；今年前三个季度中国的房地产跨境投资总额已超过2015年全年创记录的历史最高水平。

前三季度投资额接近180亿美元，美国和中国香港为最主要投资目的地

仲量联行称，今年前三个季度，来自中国大陆的投资者，包括国有企业、保险公司和主权财富基金等，在全球商业房地产市场的投资总额已接近180亿美元，较去年同期飙升50%以上。美国和中国香港特区成为中国大陆投资者的两个主要投资目的地。

如果将住宅和土地购买一并计入，中国大陆投资者今年前三季度的跨境投资总额已达到210亿美元，较去年同比上涨30%。去年该数据的同比增幅为45%。

仲量联行全球资本集团研究部总监David Green-Morgan表示：“中国投资者现已超过德国和美国投资者，成为最大的海外投资者，预计未来几年还将继续保持领先地位。中国资本体量巨大，无论是针对房地产的投资，还是在全球范围内寻找投资机会，目前对于中国大陆投资者来说，都还处于起步阶段，未来发展前景不可估量。”

仲量联行估测，基于中国保险公司现有的管理资产总额（AUM），它们在商业地产上的直接投资额就可能达到2500亿美元。

仲量联行国际资本集团中国区总监夏飏飏认为，近几个月来，中国在商业地产和住宅市场的投资主要呈现出两大趋势：对稳定性的追求和对机会的追寻。“今年年初，英国脱欧的不确定性以及亚太经济体经济放缓等带来了各种地缘政治风险，接下去，法国和德国也即将迎来大选，可能进一步加剧这种风险。”

今年10月份公布的数据显示，今年第三季度美国经济增长率达到近两年来的最高点。根据美国商务部发布的数据，第三季度全球最大经济体美国的年增长率达到2.9%。

与此同时，流入中国香港房地产市场的中国大陆资本持续增长。中国香港特区是中国对内对外投资的枢纽。今年前十个月，中国大陆投资者投资中国香港商业地产的总额达到169.59亿港元。

除收益率外，中国投资者也很看重资产质量。拥有良好展示性和品牌形象的资产，特别是位于中国香港中环地区的资产，受到中国投资者的大力追捧。

对外房地产投资持续保持高速增长，中国投资者参与了多起大宗海外交易

今年以来，中国投资者参与了多个大宗海外交易，其中包括，安邦保险集团斥资近65亿美元，从黑石集团手中购得美国战略酒店及度假村集团（Strategic Hotels and Resorts）；祥祺集团出资5.8亿美元，购买了位于中国香港红磡的One Harbourgate东座大厦。

夏飏飏指出：“中国的海外投资趋势与中国政府‘走出去’的政策保持一致。”

英镑汇率走低后，中国投资者开始寻求购买英国相对价格较低的房地产资产。自英国脱欧公投后，英镑汇率已下跌约17%。今年前三个季度，中国大陆投资者投资英国商业地产的总额约为14亿英镑（约合17.6亿美元）。

过去七年里中国对外房地产投资的年增长率一直保持在两位数以上。仲量联行数据显示，2007年中国对外房地产投资额不到10亿美元，而现在每年的投资额都已远超200亿美元。

根据跨境资本流动监管部门中国国家外汇管理局（SAFE）公布的数据表明，今年前三季度，中国个人和企业投资者购买的净外汇为2434亿美元，较2015年4659亿美元的历史高点有大幅下降——去年中国股市暴跌引发了投资者的恐慌情绪，也造成中国个人和企业投资者购买的净外汇创下历史纪录。

截至2016年9月底，中国外汇储备额从2014年6月3.99万亿美元的历史高点降至3.17万亿美元。

Green-Morgan指出，在2016年的最后一个季度中，中国投资者将继续扩大对外投资，预计全年全球商业地产投资额将达到约6300亿美元。“我们对2017年的初步预测表明，在资本持续进入房地产市场以及租赁市场保持稳定的支撑下，2017年全球商业地产投资总额可能回升至7000亿美元。”

预计2017年中国将继续保持跨境投资热潮

仲量联行亚太区投资部总监Stuart Crow 表示：”2016年是资本运作活跃的一年，亚洲吸引了新投资者的目光，其中包括大型主权财富基金、养老基金以及中国保险公司等。这些投资者将资本投入到房地产领域。”

2016年，投资者表现活跃，但企业租户相对谨慎。”资本价值的增速超过租金增速，导致亚太地区多国市场的核心收益率降至历史新低。” 仲量联行亚太区研究部总监Megan Walters博士表示：”尽管如此，2017年房地产投资市场大体上仍将保持平稳态势，我们预测该地区的机构投资者对房地产的投资需求将保持旺盛，这将导致房地产存量继续供不应求。”

在2016年即将接近尾声之际，仲量联行预计即将到来的2017年全球房地产投资市场将出现以下五大发展趋势：

1.中国将继续保持跨境投资热潮

2016年第3季度，中国超越美国，成为全球最大的房地产跨境投资者。今年前三个季度，中国在全球商业房地产市场的投资总额已接近180亿美元。

11月，有消息称，中国将对资本外流采取更为谨慎的限制措施，该措施主要针对那些总额超过100亿美元的超大宗海外投资项目，以及总额超过10亿美元的大型并购项目，但是，公司核心业务领域内的投资举措则未被列入限定范围。仲量联行预计，这将在短期内对一些引人注目的大额交易产生一定程度的影响。

“跨境投资是大多数中国投资者的一项战略举措。” Stuart Crow指出：”在短期内，我们可能会看到投资计划被放缓或延后，但就长期来看，预计将不会出现太大的结构性调整。中国资本流向海外房地产市场的趋势并未停止。甚至可能正相反，在中国雄厚资本基础的推动下，跨境投资趋势可能会愈演愈烈。”

2.新领域崛起

投资者对2017年的发展前景保持乐观，但将倾向于寻求高价值目标。”发掘价值是个挑战。因此，投资者将更多地从场外交易、新兴和二线城市以及新兴行业中寻求价值。” Megan Walters博士表示。

许多替代产业开始引起人们注意。以自助仓储（Self-storage）行业为例，它令投资者接触到越来越多居住空间狭窄局促、需要额外储物空间的消费者。与此同时，随着电子商务行业迅速崛起，物流行业也进入快速发展期。云计算和大数据技术的广泛采用，催生了人们对数据中心的需求，这表明，该领域也被精明的投资者纳入考虑范围。

3.各个国家存在不同机遇

投资者正密切关注东南亚地区2017年的发展前景，尤其是越南。越南房地产投资市场的同比涨幅达12%。这得益于诸多有利条件：越南房地产市场透明度不断提高；预计GDP增长率约为6%；越南房地产投资市场在2017年有望继续增长，且涨幅将与今年不相上下。

澳大利亚和新加坡等成熟市场也仍然具有吸引力。”投资者之所以青睐澳大利亚，是因为它拥有透明的市场环境以及可观的投资回报。” Stuart Crow认为，”至于新加坡，传统上被认为是一个波动市场，而目前是投资者进入该市场的最佳时机。”

4.未来将出现更多、更大的投资交易

2016年有几宗极为引人注目的大额交易，如：卡塔尔投资局（Qatar Investment Authority）收购新加坡亚洲广场1号楼（Asia Square Tower 1）；中国人寿北京分公司斥资29.6亿美元（约合200亿元）收购上海浦东世纪汇广场项目；布鲁克菲尔德资产管理公司（Brookfield Asset Management Inc.）以27亿美元的价格收购了”首尔国际金融中心”。

“各种迹象表明， 2017年将会出现更多大额交易。”Stuart Crow表示，”未来多国央行都将延长低利率期，这表明，资本将流入房地产投资领域。这将有助于刺激企业租赁需求，进而提升租金收益。在投资需求保障下，核心资产类别的收益将保持平稳。”

5.“后脱欧时代”和“特朗普效应”

英国脱欧和美国总统大选，仅导致亚太地区汇率出现短期波动，但除此之外，并未对亚太房地产市场造成显著影响。

“尽管英国脱欧导致市场稍有波动，但在2016年第3季度，亚太地区的商业地产成交量仍呈显著增长态势。”Megan Walters博士表示：”按成交量算， 2016年前三个季度亚太地区的房地产交易与去年同期相比表现相对平稳。在年中时，资本流向欧洲速度开始放缓，海外投资的资本开始流向美国。英国脱欧公投后，亚洲投资者在英国达成几单大宗交易，一扫英国脱欧带来的阴霾。至于刚刚当选美国总统的特朗普，他的上任可能会对股票和外汇市场造成一些波动，或者带来一些由地缘政治摩擦引起的潜在政治风险。在这一背景下，由于房地产具有天然的避险功能，加之收益多元化和更可观的投资回报，全球规模最大的投资者将倾向于增加其在资产类别中的投资比例。”

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（据观察者网综合）

美国 | 成屋销售创2007年2月以来新高

美国人今年11月购买房屋创下近10年来的最快速度。但是上升的贷款利率，房屋的日益短缺以及更高的房价，可能会对明年的房屋市场造成很大影响。

美国全国房地产经纪人协会星期三表示，上个月的成屋销售上升百分之0.7，达到季节调整後的561万套。这比今年10月修正下调後的557万套有所上升，并且是2007年2月达到579万套以来的最高销售量。成屋销售比一年前上升了百分之15。

美国东北部的成屋销售上升了8个百分点，南部上升1.4个百分点，西部和中西部则出现下降。

美国成屋销售创2007年2月以来新高

今年11月市场上只有不到190万套的房屋，比一年前下降了9个百分点。上个月，供应短缺把房屋中间价推高到23万4千9百美元，环比上涨了百分之6.8。

美国商务部星期五报告说，上个月房屋开始下降百分之18.7，经过季节调整後为109万套。

房地产经纪人网站的首席经济学家劳伦斯·云表示，“我们存在住房短缺，我们建造的住房不够。”

与此同时，30年固定贷款基准利率上周升至百分之4.16，达到52周以来的最高。美国利率自从11月8日唐纳德·特朗普当选总统以来一直攀升。投资者之所以推高利率，原因在於他们预计特朗普的减税计划以及在国防和基础设施建设领域的投入更大，将会提高经济增长和通货膨胀率。

房地产经纪人网站预计，美国很多地方更高的利率以及不断降低的支付能力，可能将导致明年的成屋销售增长小幅增长百分之2，达到552万套的水平。

艾默斯特·皮尔庞特证券公司的首席经济学家斯蒂芬·斯坦利在一份研究报告中说，“一些预期的购房者，随着房贷利率的升高，可能会使得他们的支付能力变得紧张吃力，为了让这些购房者能够购房，房价可能会受抑制。”

不过，健康的劳工市场给了更多美国人购房的信心。美国失业率现在仅为百分之4.6，是9年来最低点。

（据美国之音）

美国 | 房地产业迎来春天？美国楼市复苏的背后暗藏不平衡危机

12月初，美联储发布的居民财务报告显示，美国民众家庭财政状况良好。从美联储公布的数据来看，家庭净值增长至史上最高，房屋资产净值也快要接近2006年房地产泡沫尚未破裂时的水平。

然而如果脱离数据和报告，看看美国人真实的经济生活，就会发现是另一番景象：实际上，并非所有美国人都从这些美好的数据中获利。

美国房地产公司雷德芬（Redfin）的首席经济学家Nela Richardson表示，他说，尽管一些房主的情况良好，但也有一些中产阶级已经被掏空了。现在住房自有率已经处于历史低点。尽管一些人从接近历史高值的房屋资产净值中获利，但也有一些人还是处于困境，挣扎在盈亏平衡线上下。

CoreLogic副首席经济学家Sam Khater也同意他的观点，他说，这次房地产业的恢复有一个不同寻常的特点，就是不平衡。房屋资产和金融资产等财富的确获得了恢复，但是美国人的收入却非如此。全美有一半的美国人都参与投资了目前一路飞涨的美国股市，有三分之二的人从住房中获利。然而，另一方面，那些没有参与投资的人呢？他们并没有享受到任何房地产市场复苏所带来的好处。

数据显示，美国房屋资产净值已经恢复至经济危机前高点。图中红线为房屋资产价值，蓝线为房屋抵押贷款。

最重要的是，尽管全美房屋资产净值已经几乎完全恢复，但抵押贷款水平却还没有恢复。这意味着房地产市场还不能承受大量的贷款者出现。

畸形的借贷市场

尽管目前美国整体经济还算健康，但这却掩盖了不少个体业主和小型经济体由于各类原因被扼杀的事实。

值得注意的是，CoreLogic的数据显示，接近400万的屋主依旧处于负资产状态。

Regions首席经济学家Richard Moody还指出，30%业主自住的房子没有背负任何贷款，这就意味着5000万背负着贷款的家庭所占的资产，还不到资金流数据显示总资产的57%。

Richard Moody认为，一些畸形的抵押贷款市场已经在采取措施，改变目前的困境。

雷德芬（Redfin）公司发现，很多情况下，低额的抵押贷款并不是由低收入人群申请的，而是那些没有足够存款的高收入者、或是因为高额学生贷款而抵消了存款的高收入者（如刚开始工作的医生、律师等）申请的。

Richardson因此表示，在上述状况下，真正需要小额贷款的低收入人群就不得不和那些拥有其他优势的人群竞争。

美国人的心理阴影

CoreLogic的数据也显示，低信用评分的人中，愿意申请贷款的越来越少了。他认为，金融危机和经济下行对很多美国人造成了心理上的阴影，并且在短期内不会恢复。美国经济萧条的后续影响仍在继续，并且依旧影响着美国人的心态。

正是由于这一心理原因，经济学家对于目前房屋资产净值的上升并不表示乐观，认为其并不会如过去一样，明显促进消费者支出。

Richardson表示，尽管拥有房屋资产高净值的人群正利用其信贷来提升其资产，但随着美国贷款利率飙升，很多美国人都不会进行套现再融资。

Khater的研究也反映出，由于心理因素的影响，资产价格上涨对支出的刺激总是低于经济学家预测的水平，而且这一情况在这段房产恢复的时期里尤为明显。

Khater说，大部分的消费者支出都来自于人们的收入，而非房屋资产净值。而这就是目前美国经济恢复依旧缓慢的原因。

现在距离2008年金融危机已经过去了快十年，美国经济正在努力恢复，并防止再一次的危机袭来。因此，美国政府、分析者和投资者们也许都没有注意到其他问题。

美国的房地产市场和经济将持续趋向两极化的态势，这与“婴儿潮”一代的退休，和劳动力自动化一样，这是一个长期的过程。

Richardson表示，显而易见，对金融届来说，目前并没什么问题；但是对于美国人来说，这是一个很大的问题。房产和经济的不平等程度逐渐加深会引发严重的财务问题。现在美国经济发展方向已经越来越难以预知，所以这个问题已经值得关注。

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美国 | 上海人在美国置业的“暖心”小故事

上海老同学夫妇俩飞到美国华盛顿，为儿子买房子。他儿子在美国读完书，有了一份不错的工作，公司器重，帮他申请居留，那就不回去了。（上海纽约房价比较）

到了美国一个月，看了不少房子，选了一间中上的，四层楼，室内（不算车库阳台和花园）3,000多平方呎，售40万美元，约合300万人民币。这个价钱在上海连一房一厅都买不到。如今上海的房子，动辄上千万，所以一比较，老同学不像是买房子，好像捡到了一间屋子。

他在电话里跟我说，这里楼价水平太低了。

我说人家这是正常的楼价水平，你之所以觉得便宜，是因为你来自一个生活水平和楼价水平都疯癫的地方。最近习大大发话了，“房子是用来住的，不是用来炒的。”但又有什麽用呢？中国大兴土木所盖的新楼，据说已够40亿人居住，却依然有人大炒特炒，也有人天天想着要买房子。中国的有钱人，十之八九都是因炒楼致富，谁还理得市场真正的需求？

美国四层楼，室内3,000多平方呎的房子，售40万美元，约合300万人民币。这个价钱在上海连一房一厅都买不到。

40万美金的楼，老同学原本想付得多一些，银行按揭少一点，以後儿子供楼也少供一点，不料美国的银行不干，一定要贷八成给他，他觉得简直就是逼人借钱，但这点钱这点利息，对於觉得捡到便宜货的人来说，也微不足道了。

美国许多地方都有大风雪，华盛顿也冷得要命，但老同学沉浸在帮儿子置业的兴奋中，言语之间，一片暖洋洋。

（据苹果日报）

美国 | 纽约耶诞树涨到一棵1,000美元！

美国人都希望耶诞节时，能在家里摆一棵耶诞树做为装饰，但是今年若想这麽做，可能得多花上很大笔钱，纽约市一棵耶诞树甚至涨到每棵1,000美元，原因就在於今年的供应短缺。

今年想在家中摆颗耶诞树，可能得多花很大笔钱

“消费者报告”杂志旗下的Consumerist网站报导，今年由於乾旱和其他问题导致树木短缺，美国许多州的耶诞树价格都飙涨，纽约市甚至涨到一棵1,000美元的天价。在纽约格林威治村贩卖耶诞树的内薇尔说，她种植最高树木的成本约每呎77美元，一棵13呎高的冷杉要价750美元，若再加上运费丶安装和小费，整体价格可能达到1,000美元。

奥勒冈州等西北部太平洋沿岸地区的树木成本提升，可能推升全美的树木价格攀高，因为这个地区也供应其他地区买家的需求。田纳西州则因遭受野火侵袭，能提供的树种预料将减少。阿拉巴马州虽然树源充足，但也因乾旱关系，今年的树长得比往年小。

树木种植商波兰德说，今年树木价格比去年涨10%，原因除了旱灾，还有去年供应过剩导致许多卖家转行或减少供应数量。波兰德已在今年遭受旱灾的南加州种树种了37年。

西维吉尼亚的树商也说，最近几年树农仰赖的肥料和燃料等生活用品价格上涨，因此树木价格上涨约3%。

也因此，今年人工耶诞树可能会大受欢迎。

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美国 | 调查：纽约地产最受海外投资者青睐中国人有增无减

据12月15日出炉的一份调查显示，纽约连续第七年成为美国城市中外国资金置业的首选城市，也是第三次成为全球的外资首选地。而在来自外国发展中国家的投资里，中国名列第一。再加上人民币贬值的因素，今后纽约会出现更多的中国房产投资者。

这个由“外国房地产投资协会”（Association of Foreign Investors in Real Estate，AFIRE）会员完成的调查显示，纽约连续多年受到外国投资者的青睐。在他们的投资项目中，以多家庭住宅排名第一，排名第二的投资则是因日益流行的网上购货催生的仓储业。

AFIRE是一家投资管理公司，其成员包括国际上最大的地产投资者，其名下管理著2万亿美元的房地产投资资金。

纽约连续第七年成为美国城市中外国资金置业的首选城市，也是第三次成为全球的外资首选地

这次中国在发展中国家的投资中占据了首位。除了大量贪官外逃带出的资金、中国大投资集团以及富人到纽约投资外，人民币的贬值也让中等收入家庭加入到美国房地产的投资队伍。

另根据“石英”（qz.com）网站消息，由于人民币持续走弱，去年人民币兑美元下跌近7%，中国的家庭都在将人民币储蓄兑换成美元。中国对外汇历来有管制，为阻止民众大量兑换，北京方面正更严格执行每人每年只能兑换不超过5万美元的规定。为了躲避中国的外汇管制，很多吸引中国人投资的公司应运而生。美国人借机筹资开发，让中国人把人民币兑换成美元。

报告还显示，在吸引外国投资的国家中，排在美国之后的第二名是德国。

AFIRE共有200名成员，其中有100名参加了答卷。95%的人愿意在今后加大对美国房产的投资。此问卷是由威斯康辛商学院的James A Graaskamp房地产中心于2016年第四季度做出的。

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美国 | 联储加息或对纽约房地产影响不大

有纽约房地产从业者认为，即便房贷利率上涨，影响也不大

12月14日，美联储宣布将联邦基金基准利率提高25个基点，上升至0.5%至0.75％之间。纽约房地产业内人士认为，即便上调后的利率还是历史最低点，对房地产市场影响不大。对用现金买房的华人没有一点影响；即使市场因此有变化，则属于短期现象。

本次加息是美联储自从2006年以来的第二次加息。通常来说，利率上调对大宗商品的市场如：股票、债务、车、房等会有影响。

拿房地产购买来说，美联储的短期调息也会影响到房贷的长期利率。虽然不一定促使房贷利率立刻上升，但是如果加上十年期美国国债利率上升的影响因素，房贷利率也会跟着上涨。

有纽约房地产从业者认为，即便房贷利率上涨，影响也不大。“房地产市场的决定因素主要是供求关系。”曼哈顿最大地产中介公司道格拉斯-艾丽曼的资深经纪人孙婕熙（Diana Sun）说。“在上个世纪八十年代，美联储的利率都是两位数，人们不是照样买房子？现在的利率，即便在上调之后也是历史最低水平，对房地产市场不会有影响。特别是对中国买房客，他们绝大多数都是用现金买，所以一点影响都没有。”

纽约“长荣地产”董事长朱乔治（George Zhu）认为，也有可能出现短期的价格调整。“因为同样的东西，价格过高了，卖方有时会把价格降低来扯平影响。但是如果房地产市场继续兴旺的话，这种降价是短期的，很快价格还会调上去。”

对于地点好的热门房子，现在的调息也许对中国买家有利。“在加州有这种情况，一个客人只能出价一次。”朱乔治说。“用现金买房的人就会占优势。要价100万的房子可能以108万成交，但是纽约市场还没有出现这个现象。”

孙婕熙则认为，在任何时候，那些钱多的，或者用现金买房的买家都占优势。“买房不分国籍，完全取决于你有多少钱，想买什么样的房子。如果0.25%的加息都让你感觉受影响的话，也许你首先考虑的是你这个时候应不应该买房的问题。如果对于每个月加100块利息都敏感的话，很有可能你借款过多了。

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