Category: News US

點擊查看美國更多精品房源

對於歐盟和英國來講，英國脫歐是一隻不折不扣的「黑天鵝」。英國脫歐公投當天，全球股市經歷了幾十年以來最恐怖的一個「黑色星期五」，全世界股票市 值損失大約3萬億美元，美國國債、日元票、瑞士法郎、黃金等避險資產需求旺盛。英鎊兌美元在盤中一度下跌了11%，這是自1985年以來的最大跌幅。支持 留歐的《泰晤士報》稱，脫歐後不到一刻鐘的時間，由於英鎊狂跌導致英國GDP從世界第五跌到第六。

但《東地產財經週刊》觀察到，對美國，特別是紐約房地產而言，這或許是一隻意外的「白天鵝」。

史無前例的低利率維繫

英國脫歐對房地產市場最顯著的衝擊反映在利率上。6月24日早盤，10年期美國國債從1.75%急跌到1.43%。美國利率追蹤網站 Bankrate.com首席分析師Greg McBride表示，「國債利率會在近期大幅下跌，不排除創出新低。」他預計2年期和10年期國債在未來2周內會達到0.5%和1.3%的水平。

美聯儲其實已經在6月會議上全面下調未來幾年加息次數預期，還小幅下調了今年GDP增速預期，從3月時的2.2%降至2%；上調了今年通脹預期，從1.2%增至1.4%。美聯儲官員們認為，美國經濟無法承受太高的利率。

5月底，耶倫公開講話中曾表示，預計未來幾個月會加息，為加息造勢。然而，美國5月非農就業數據慘淡，新增非農就業3.8 萬人，大大低於市場預期的16萬。外加英國退歐風險增加，讓美聯儲猶豫起來。

如今英國脫歐靴子落地，英國央行、 歐洲央行、美聯儲和中國央行在內的各大央行上週五都以實際行動或在口頭上提供支持，安撫市況。由英國脫歐引發的不確定性可能令美聯儲對升息更為謹慎，這導 致美聯儲在下個季度行動的可能性大大降低。官員們或至少要等到歐洲事件對美國經濟前景的影響更加明朗才會採取行動。如果美國經濟明顯受到英國脫歐決定的長 遠負面影響，且美聯儲對溫和增長及通脹上升的預期遭到嚴重減弱，美聯儲甚至有可能下調利率，令其再次回到接近零利率的水平。

通常情況下，貸款利率會隨國債利率而動，當然會有一個滯後效應。美國國債利率暴跌之後，業界對按揭利率的走勢看法不一。全美按揭貸款協會首席經濟學家Mike Fratantoni稱，「我的最好的估計是，按揭利率在相當長的時間內都會維持在極低的水平。

網上自助貸款網站Quicken Loans透露，英國脫歐大局確定後，網站流量大幅攀升了30%。Quicken Loans的發言人Regis Hadiaris指出，「消費者的第一反應必然是，我的貸款利率走勢如何，需要趁勢申請更低利率的重新貸款嗎？

紐約領跑豪宅市場

過去10年，倫敦一直是東亞、中東、俄羅斯寡頭新貴的首選豪宅市場。倫敦得益於全球金融中心的優勢地位和進軍歐盟市場的橋頭堡位置，投資人因此 也視其房地產投資為重要的「避風港」。去年底，英國房產顧問集團Knight Frank估計，約有超過 4000 位超高淨值人士 (Ultra High Net Worth Individual，即擁有超過 5000 萬美元可支配資產者) 居住在倫敦，超過全球任何其他城市。

今年年初開始，脫歐公投還未展開，英國房市已鬧得沸沸揚揚，許多投資者抱觀望態度，暫緩購買倫敦高檔物業的計劃。英國脫歐定局之後，英鎊貶值、經濟動盪、以及倫敦能否保持全球金融中心的地位的不確定性，都會抑制倫敦豪宅市場的需求。

倫敦之失，即紐約之得。之前被倫敦壓制多年的紐約終於可以揚眉吐氣一回，奪回全球豪宅市場頭把交椅。鑑於美國仍然是全球經濟不多的亮點之一，從倫敦分流而出的購買力將是未來幾年內紐約高端房市的助推器。

紐約商業地產吸引投資者

在脫歐公投之前，英國商業地產的投資總量已經出現放緩。與去年同期相比，今年第1季度的交易量下跌了31%，而受不確定性的影響，倫敦地區的交易量更是 減少了11%。英國皇家特許測量師學會最新報告同樣顯示，80%的成員認為未來不確定性的恐懼阻礙了投資流。匯豐銀行等業者公開發出「威脅」，將在脫歐後 撤離英國市場。

由於英國政府與英國企業要重新與歐盟和其他國家談判貿易協定，在脫歐喧囂過後，隨之而來的是一個長達2年的不確定期。作為一個國家，開放透明和穩定是英國吸引投資與貿易的根本。如果選擇離開歐盟，這一點將從根本上改變。

與倫敦相比，紐約的商業地產近幾年一直牛氣衝天。一方面，紐約傳統的金融中心地位一直堅挺，新興的科技/傳媒產業也對寫字樓有旺盛需求。另一方面，美國 從2015年底放寬海外投資人投資商業房地產的稅制。新規定下，10%以下的REITs投資無需繳納聯邦所得稅(之前的上限是5%)。另外，特定的海外養 老基金投資REITs亦可免稅。

當然，所有這一切都有一個重要的前提條件：英國脫歐的衝擊必須可控；如果引發骨牌效應將全球拖入衰退的深淵，沒有一處是安全的避風港，倫敦不是，紐約也不是。

（據東地產）

相關資訊：英國退歐情勢不妙 ？美國房地產市場漁翁得利

據海外媒體報導，美國房地美公司表示，由於英國脫歐公投使投資者追逐避險資產，美國的房貸利率下降至多年新低。

數據顯示，在截至6月30日的一週內，美國30年期固定利率抵押貸款平均利率為3.48%，低於3.56%的前一週數值。此外，美國10年期國債收益率一度跌破1.4%，刷新紀錄低點。

高盛分析師Marty Young此前表示，反映該國房價承受能力的一系列指數表明，和歷史相比美國家庭目前對房價目前的承受能力顯著增強。高盛預計，美國未來三年的房價漲速將 逐漸放緩，將從2015年的4%降至2016年的4%，2017和2018年則將分別降至3%和2%。

相關資訊：怎樣辦理海外房貸

（據證券時報網）

公投選擇脫歐對英國來說無疑將是一個全新的開始，但同時具有巨大的不確定性，也毫無先例。即便在2018年前英國的貿易和立法實際是“一切照常”，這一巨大的轉變（英國脫歐）將不可避免地給英國的經濟和房地産市場帶來動蕩。如果脫歐進程得到良好的管控，這些影響將在很大程度上局限于英國國內。

從短期來看，房地産市場的租戶需求將會走弱。但是由于英國房地産市場供應短缺的狀況，脫歐對英國房地産租金的影響可能比較有限。不過由于市場初期發展方向和時機的不確定性，市場交易活動將不可避免地受挫。中短期內，投資者的投資情緒仍可能保持低迷。對房地産市場來說，最初的調整可能非常劇烈，但隨著英國核心市場商機的再度出現以及英鎊彙率疲軟帶來的優勢得到認可，英國房地産市場應該會再度回升。市場情緒和相對定價將至關重要。市場變化將在很大程度上取決于談判進度和總體政治局勢，以及有關英國脫歐的明確進展方向和時間表能否盡早確立下來。

英國脫歐對亞洲和中國市場的影響

英國脫歐對亞太地區房地産市場的直接影響主要取決于外國買家在市場波動結束前的觀望態度，及與歐洲地區有很強聯系的銀行將無法在目前動蕩的市場下設定風險值。因此，在金融動蕩仍然持續的期間，房地産投資交易量可能會縮減。但是，市場也會有贏家，亞太地區強大的資本將極有可能利用英國脫歐所帶來的機遇。一些貨幣，尤其是日元，將走強，這意味著購買力也將增加。

英國脫歐對中國的直接影響將很小，因爲外部需求已不再是中國經濟增長的主要推動力，但更強的美元會對人民幣産生貶值壓力，這將再次測試央行彙率的管理能力。中國房地産市場受到全球動蕩的影響也會相對較小，因爲中國房地産市場現主要由國內租戶和企業推動。而在其他亞太市場，往往是本國企業和跨國企業一起推動該國經濟發展。亞洲的投資資本，尤其是中國的保險公司，近年來一直活躍在國際舞台上。在英國，公投的不安讓倫敦第一季度投資活動放緩；而在其它一些市場，資本流入卻有增加，我們看到中國資本在亞太區域內的投資需求強勁增長，尤其是在中國香港等地。短期內，亞洲的資本很有可能會繼續以購買鄰近本國的房地産資産爲主，如與倫敦具有同等市場透明度的悉尼、或是日趨成熟的上海。

（據網易報道）

週三，全美房地產經紀人協會（NAR）公佈的數據顯示，美國成屋簽約銷售指數繼4月環比上漲3.9%之後，5月環比下降3.7%至110.8，預期為下降1.1%。美國成屋簽約銷售指數同比下降0.2%，為自2014年8月以來首次同比下降，此前連續20個月同比上升。

據華爾街見聞實時新聞：

美國5月成屋簽約銷售指數環比-3.7%，預期-1.1%，前值5.1%修正為3.9%。

點擊查看美國更多精品房源

春季房市在最後衝刺階段表現遜於預期。成屋簽約銷售較4月下降3.7%，4月成屋簽約銷售指數下修為環比上漲3.9%。

NAR首席經濟學家Lawrence Yun表示，「隨著今年春天需求企穩且房屋銷售速度甚至較去年同期加快，最近數月的成交量，令5月住房市場的房源減少，同時拖累了簽約活動。」他補充道， 「房產經紀對近期的頻繁成交感到滿意，但購房者仍然為激烈的競爭和缺少價格適中的房源感到沮喪。」

競爭令住房價格增長速度快於預期，並遠高於收入的增長速度。目前，美國房價在七個主要城市（丹佛，達拉斯，波特蘭，舊金山，西雅圖，夏洛特和波士頓）已達到新高。住房銷售週期大幅縮短，5月平均只需30天，遠遠少於去年同期的40天水平。

抵押貸款利率仍然維持在低位，但抵押貸款申請在5月下降了5%。在英國退歐公投之後，本週抵押貸款利率進一步下跌，儘管提高了買家的購買能力，但似乎對家庭購房的刺激不大。

Lawrence Yun還指出，「短期內，金融市場的波動極有可能導致抵押貸款利率進一步降低，尋求安全投資渠道的外國購房者需求增長。另一方面，任何長期的市場焦慮情緒，和海外經濟的不確定性，都可能會對美國經濟產生負面影響，從而令房市整體的購房熱情回升。」

分地區來看，美國5月東北部地區成屋簽約銷售環比下降5.3%，和去年同期持平。中西部地區成屋銷售環比下滑4.2%，較去年同期下降1.8%。南 部地區簽約銷售環比下降3.1%，但較去年5月上漲了0.6%。西部地區成屋簽約銷售下降3.4%，較去年同期下降了0.1%。

成屋簽約銷售指數（Pending Home Sales Index）由全美地產經紀人協會發佈，是通過統計後的已簽約成屋（已建成或二手房屋）的銷售數據，經過加權處理後得出的指數類指標。該指數一般於每月 28日公佈上月數據。房地產市場是美國經濟發展的重要因素，因此，美國成屋簽約銷售數據通常會對美元產生一定影響。

相關資訊：在美國各城市 租個一居室都什麼樣

（據華爾街見聞）

點擊查看美國更多精品房源

新的數據顯示，西雅圖地區的房價仍在持續快速增長，創造了又一個新紀錄，漲幅超越了除波特蘭以外的任何一個大城市。

28日公佈的標準普爾/凱斯-席勒房價指數顯示，相較於一年前，4月份西雅圖大都會區的獨戶住房售價大漲10.7%，與前兩個月每月公佈的年度漲幅基本相同，是全美國房價年度漲幅（5%）的兩倍多。

西雅圖的房價漲幅已經連續三個月是美國大城市中的第二高，依舊僅次於波特蘭（12.3%）。丹佛排名第三（9.5%），之後是達拉斯（8.6%）、舊金山和坦帕（兩座城市均為7.8%）。報告所覆蓋的美國20個大都會區中，漲幅最小的是華盛頓特區、紐約和克利夫蘭。

相較於一個月前，4月份西雅圖地區房價上漲了2.1%，超越了芝加哥和明尼阿波利斯。儘管這一漲幅比上個月的2.4%有所下降，但依然在全美國領跑。

據標準普爾/凱斯-席勒的數據，總的來看，過去4年來，西雅圖的房價飆升了53%。

在全美國範圍內，房價仍然低於經濟衰退前的峰值。但是上個月，標準普爾/凱斯-席勒報告稱西雅圖地區房價首次超越了2007年以來的高點。如今，這一紀錄已被打破，未來還有繼續被打破的可能——因為西雅圖本地的房價已經連續15個月都在上漲。

追溯到25年以前，西雅圖地區僅有3次出現了兩位數的房價漲幅：上世紀90年代末的互聯網泡沫出現期間；上個年代中期的抵押貸款泡沫出現期間；還有現在的房價走高，這可回溯到幾年前。

在過往，西雅圖的房價變動都與全美國的走勢契合得相當好，但最近西雅圖地區的房價漲得比美國國內其他地區都快。今年至今，西雅圖地區的房價漲幅已經是全美國的兩倍了。

儘管美國國內大多數的房價上漲僅限於便宜的房屋，然而在西雅圖地區，無論是簡易房還是奢華房產，價格都出現了兩位數的上漲。

標準普爾/凱斯-席勒的報告中，「西雅圖地區」的範圍涵蓋了金縣、斯諾霍米什縣和皮爾斯縣。但報告並不包括真實的房價數據。不過，根據西北多重上市 服務（NWMLS）的最新數據，金縣的房價中位數已經從一年前的48.1萬美元漲到了現在的56萬美元；斯諾霍米什縣從一年前的35萬美元漲到了39萬美 元；皮爾斯縣則從25.5萬美元漲到了27.5萬美元。

雖然西雅圖大都會區繼續在推動華州各地房價上漲，華州的房價漲速已經連續三個月快於其他州。

黑騎士金融服務（Black Knight Financial Services）27日在另一份報告中稱，西雅圖和瓦拉瓦拉在美國房價上漲最快的大都會區中並列第一。弗農山和奧林匹亞也進入了前10位。

除了經濟不斷發展、購房者需求增加外，還有一個一直存在的造成房價大漲的原因，那就是掛牌上市的房屋嚴重短缺。相較於美國國內其他大都會區，西雅圖的房屋供給量是最低的。

相關資訊：中國人成美國房產最大外國買家 未來5年將超2,180億美元

（據西雅圖在線）

週四，美國商務部人口普查局（US Census Bureau）公佈數據顯示，美國5月新屋銷售年化55.1萬戶，低於預期的56萬戶。5月新屋銷售環比下降6%，預期為下降9.5%。

據華爾街見聞實時新聞：

美國5月新屋銷售環比-6%，預期-9.5%，前值16.6%修正為12.3%。
美國5月新屋銷售55.1萬，預期56萬，前值61.9萬修正為58.6萬。

美國商務部週四表示，美國5月新屋銷售環比下降6%，經季節性調整後降至年化55.1萬戶，自2015年10月以來首次不及預期，降幅為2015年9月以來最大。4月新屋銷售由此前公佈的61.9萬戶下調為58.6萬戶，仍為2008年2月以來最高。

美國5月新屋銷售價格中位數為29.04萬美元，環比上漲1.0%，5月新屋平均銷售價格為35.89萬美元。按地域劃分，中西部地區新屋銷售攀升12.9%，但在其他地區均有下降。東北部和西部地區的新屋銷售分別大跌33.3%和15.6%，南部地區的新屋銷售則下降了0.9%。西部地區的新屋銷售下降，主要源於房價的急劇上漲以及庫存緊張。

華爾街見聞週三報導，全美房地產經紀人協會（NAR）公佈的數據顯示，美國5月成屋銷售總數年化553萬，略低於預期的555萬，但創下2007年2月以來新高。美國5月成屋銷售總數環比上漲1.8%，4月成屋銷售總數下修為年化543萬。

NAR數據顯示，美國5月成屋銷售較去年同期上漲了4.5%，並創下逾九年來新高，這表明儘管上月就業增長大幅放緩，美國經濟仍然有著堅實的基礎。強勁的銷售數據描繪了樂觀的經濟前景畫面，有助於減輕由於上個月就業增長放緩引發的市場對美國經濟前景的擔憂。

相關資訊：美國 | 在美國買房竟然受季節影響？

根據全美房地產經紀協會的資料，今年一月年度房價漲幅已漲至8.2%，主因在於房屋庫存量減少，和去年相比減少了2.2%。

點擊查看美國更多精品房源

賣方市場不僅使購屋競價戰熱火朝天，也使最佳掛售房屋的月份從以往的三月份移至五月份。根據房地產網站Zillow的分析，在過去兩年中，全美前25個大都會中有18個都會的最佳掛售月份是五月上旬，在這個窗口將房屋掛牌進房市銷售，平均可增加銷售金額1 %，而且銷售天數可增快20天。

Zillow分析指出，過去房屋最佳掛售月份通常落在三月中旬。以2011年至2012年為例，當房市剛脫離大蕭條谷底時，當時買方主導權較大，許多屋主會選擇在三月中掛售房屋，以房市上最新的掛售屋姿態來博得春季購屋人的青睞。

但最近這兩年房市供不應求，房市轉成賣方市場時，最佳掛售月份則轉變成五月。 Zillow首席經濟學家Svenja Gudell指出，由於房屋庫存太少，迫使許多購屋人不得不提出多個購屋出價，致使購屋季節拉長，最後購屋人在極度渴望購屋的情況下，到了最後會願意加碼出價。

這使得五月掛售房屋得到較多的銷售價格增漲，Zillow分析，包括芝加哥、波士頓、紐約、西群圖、鳳凰城、Minneapolis、底特律等都會在五月上旬掛售可以賣得更好的價錢，同時也賣得更快。

邁阿密、亞特蘭大、華府等都會則在四月份是最佳掛售窗口；休斯頓則是六月上旬。唯聖地亞哥及聖路易斯仍保持三月為最佳掛售窗口月份。

Zillow分析師Jamie Anderson認為，各地最佳掛售月份的差異與各城市的氣候有關。以西雅圖為例，除了夏季外，長久的雨季會使購屋人出門看房的興致一直拖到五月才提高。而底特律、波士頓、丹佛的購屋人也比較不喜歡在初春時，因為要忙著鏟雪而不願出門去看屋。

相關資訊：美國 | 美國5月新屋開工減少 年化月率下降0.3%

（據看紐約）

在紐約布魯克林威廉斯堡（Williamsburg）附近，推出一種新概念的租屋公寓，創始人哈格里夫斯（Brad Hargreaves）希望創造一個令人愉快的住宿環境。

點擊查看美國更多精品房源

商業發展促進機構General Assembly共同創始人哈格里夫斯的新公司Common，是少數都會「共同居住」（co-living）生活型態的新創公司。纽约房租价格越来越贵的情况下，在紐約和舊金山越來越流行這種「共同居住」的生活型態。

據《商業內幕》報導，Common於5月在紐約布魯克林威廉斯堡附近推出了一個51間房的「共同居住」專案。

Common「共同居住」的點子主要是想帶給紐約客全新的感受，讓他們可以找到心目中理想的室友。目前，Common有超過一半以上的房客是「首次紐約客」（first-time New Yorkers）。

Common解決了房客之間最容易起衝突的紛爭，像是公共區域打掃、家具採買以及房間擺設等問題。

Common解決了房客之間最容易起衝突的紛爭，像是公共區域打掃、家具採買以及房間擺設等問題。

哈格里夫斯說，Common和一般的租臥房（shared bedroom）概念不同，而且它們不使用品質差的家具。他認為，「共同居住」的概念不同於宿捨生活，在Common裡，每個人都很容易和鄰居交朋友，而且，所有的家具與設計都很高級。

Common的「共同居住」大樓共有51間臥房，其中又分為12間附家具的套房。在還沒正式推出，Common就已經租出80%的房間。

想成為Common的房客必須先提出申請，不過，篩選的主要標準很簡單，就是你必須想成為Common社區的一員。

Common一間房每月租金介於1,800美元至2,300美元之間，但租期至少一年以上。如果只想短租，像是3個月或6個月，每個月的租金會比較高。

Common每間房約120平方英呎（約11.15平方公尺），家具擺設簡約卻設計感十足，並充分利用不同角度和窗戶來最大化室內空間。

Common每間房都附有家具，而且是使用Casper的床墊和高檔Parachute的床單組。

一些房間有浴室，不過大部分的房間都是2至3人使用一間浴室。每週有人清掃浴室和廚房。廚房則是由5人共享使用，每一間單獨的臥室並沒有龍頭鎖，所以無法從外面將門鎖上，不過，當你待在房內時，你可以自房間內將門鎖上，櫃子也可以上鎖。

廚房則是使用現代化廚具，並提供各式各樣的餐具，房客不需要在另外採購。還有，清潔用品也備齊，房客無須擔心誰需要買。每一個套房還有洗衣間、洗衣機、熨斗和燙衣架。

Common的廚房則是使用現代化廚具，並提供各式各樣的餐具。

在Common的新建築樓下有4間公共區域，提供不同功能，包括會客室、閱覽室、會議室以及瑜伽室。建築頂樓則是開放空間，還有休閒躺椅。

相關資訊：美國 | 在美國各城市 租個一居室都什麼樣

（據看紐約）