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2007年8月9日，法国巴黎银行禁止了专门从事美国抵押贷款的对冲基金的赎回交易，标志着一场席卷全球的信贷危机就此开始，这最终导致华尔街著名投资银行雷曼兄弟在一年后倒闭，由此也拉开了半个多世纪来影响最深远的一场“大衰退”的序幕。

十年过去了，美国的房地产业作为受金融危机影响最严重的行业之一，已经基本走出了危机的阴影，亚特兰大、波士顿等地目前的房价指数已超过2006年房地产泡沫时水平。此外，美国房屋和开工许可等数据继续回升，也都基本回升至2008年的水平。

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出国留学租房买房平台的北京分公司总经理吴志龙表示，美国房价确实来到了高点，但是泡沫没有那么严重，只是很个别的，当前在美国投资房地产行业更应该重视的风险不是放假下跌，而是房产空置。他对远见财讯表示，美国房产税非常高，比如像在德克萨斯州，一套房子房产税大概是2%，也就是说一百万人民币的房，你每年养房成本至少2万人民币，这还不算物业费不算维修费。因此如果房产空置的话，这些成本需要投资者自己承担。

此外，除了房屋的空置成本需要重点考量以外，租售比同样是投资者不可忽视的重要指标。“如果租售比在四以上，房产就可以继续持有。”吴志龙在远见财讯的直播节目中分析指出，如果房产的租售比非常低，同时又有一定数量的房贷，那租金的收益很有可能无法覆盖月供的成本，这样的话相当于持有一个负资产。因此，房屋本身能够带来多少现金流是投资者在投资美国房产时应该重点关注的。

在这个前提之下，吴志龙认为，如果说现在还想去买美国的房子，避免自己资产贬值，那这样的话一定要投资那些不会产生空置的区域，比如学校周边，大学周边。要去选择一些产业多元化的区域，不能选择像奥兰多这样的只有一个旅游业。可以选择像达拉斯、休斯顿、波士顿这些产业比较多元化的城市。

7月底，标普发表的观点指出，预测新屋开工今明两年将达到1200万户和1300万户，过去两年均值为1100万户。压制的需求和人口因素将在中长期支持房地产活动。新屋开工在未来10年将达到平均每年1500万户，与房地产泡沫膨胀前十年的水平一致。同期公布的美国6月房屋开工率为122万套。地产经纪人称，美国需达到历史均值的150万套才能解决目前房地产供应短缺的状况。来自路透的报道也认为，新屋销售较上年同期成长9.1%，仍不到2005年房市泡沫高峰时水平的一半。

但是，来自美国房地产数据平台Zillow发布的数据显示，今年5月全美平均房价为199,200美元，同比上涨7.4%。全美排名前35的大城市中，西雅图的同比涨幅最大，房价涨幅接近13%，平均房价为440,100美元。此外，美国多个城市的case shiller房价指数，已超过2006年次贷泡沫时水平，包括亚特兰大、波士顿、达拉斯等地。其中，达拉斯、丹佛的房价指数已超出2006年的40%。

（据远见财讯）

多少来美国的人内心都怀揣着装不下的期待，多少看过美国真实面貌的华裔，又更爱或者不那么爱它了。这种了解渗透到了美国生活的方方面面：房价、物价、教育、生活等等方面，侨报网为大家推送的这篇文章来自这里是美国，它从一名华裔在美国生活的这点点滴滴说起。

1、房价

美国的房价与人口分布相关。一般而言，东西两岸（主要是纽约及周边的城市，还有加州）贵一点，中间地区便宜。另外，美国几乎人人有车，所以每个人的生活范围扩大了很多，买房时候的选择余地也很多。

美国房子的中间价目前在20万美元左右。前面说过，东西两头贵，所以美国中间大部分地方的房价，都不到20万美元。

（Zillow发布6月房地产市场报告显示，全美房价总价的中位数达到20.04万美元，同比上涨7.5%。这是美国房价中位数历史上首次突破20万美元。——侨报注）

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我今年到过美国的两个中部城市，一个是底特律，一个是堪萨斯城，就人口而言，这两个城市在美国排在10-50位之间，算是二线城市。但是人口100万都不到，中国大一点的县城都比它大。房价也便宜，一个楼都只要10几万，甚至不到10万，20万出头都是很好的房子了。

但是这些城市恐怖的一面，就是人口少，根本看不到中国熙熙攘攘的人群。晚上睡觉，外面路上一点响动都没有，自然也没有什么丰富的夜生活。事实上，住在这些二线城市的美国人也是挺无聊的，所以年轻人还是会往纽约、洛杉矶等大城市跑。

2、收入

美国是一个大企业主导的国家，每个城市大同小异。买东西，都去沃尔玛；吃饭，都去subway；买家电，都去Bestbuy；买衣服，都去GAP；买鞋子，都去Nike……这些大企业几乎垄断了美国人所有的日常消费，是个无处不在的巨无霸，因此自然也要在每个地方聘用当地的员工。

再加上电信、银行，小城市里的美国人有很大比例都是在这些大企业工作，收入也都很均衡，大约在3-4万一年，这就构成了美国所谓的中产阶级。

一年收入3-4万，除去税和保险，也就2-3万，再除去生活费用，算一半，一年存下1-2万。买个15万的房子也要10年。但是这些人都是本地人，很多在当地就有房子，因此买房的需求都没那么强烈。

什么行业工资高？

多是有技术含量的行业，比如医生、律师、金融、技术。在美国，你有一门别人不会的手艺，收入总是相对会高点。

微软的工程师，最底层的，年薪基本上在10万美刀左右。而白宫的秘书，放在中国，肯定是高级公务员，但是前段时间新闻说，也就3万多一年。

微软公司总部所在的西雅图，房价比一般的二线城市高很多。除了微软的原因，还因为它靠海，房价有炒作的价值。数据显示，西雅图房价的中间数从 1989年的22.1万飙到2006年的最高时候的44.7万。但是现在金融危机，中间数又跌回了34万。

如果你是微软的工程师，一年有10万收入，税和保险大概占到1/3，到手6-7万，一年可以存4-5万，那么大概需要将近10年的时间买一个房子。当然这只是中国人思维，美国人可能存不下这么多。

当然不是人人都能够在微软得到一份年薪10万的工作。如果你在星巴克做服务员，收入也就在3-5万的范围。那么要买西雅图的房子的话，压力就大很多了。

下图是侨报网曾报道的美国人收入分布情况：

3、大学

相比房价，教育对美国人来说，是一件更可怕的事情。大家都知道，美国最好的学校哈佛、耶鲁、普林斯顿等8所常青藤大学，此外，还有一些学校不是常青藤，但是完全是一个档次的，比如斯坦福、芝加哥、麻省理工、加州理工。

这些学校加起来总共20个，都是私立的。所以要评判美国学校档次，排名前20的算一个档次。美国人稍微有点钱的，都是想挤进这些学校。在那里，四年下来基本上都要20万美金，一般人都负担不起。

这20个学校之后是州立学校，每个州1-2所。构成了美国大学20-100名的学校。但是加州例外，加州有10所，而且每所排名都不错。大家都熟悉加州伯克利，在我们看来都是大牛校。但是在加州，只要稍微能读书的，基本上都能考进去——这是一个伯克利的哥们跟我说的。

其实想想也不奇怪，前面已经有20 所大学了。州立学校对本州的学生便宜点，像加州学生进加州系统的这10所大学，一年学费大概7000-8000。要更便宜的，是社区大学，一年只要几百块钱。当然也是一分钱一分货。

侨报网此前报道称，目前美国学生贷款债务的总额已达到1.4万亿美元，超过美国信用卡债务，仅次于住房抵押贷款。侨报网此前报道称，美国劳工统计局的数据显示在2006-2016年间，美国大学学费上升了63%，宿舍费上升50%，教科书费用上升了88%！

受学贷影响最为严重的是18至34岁的年轻人，他们中一些人将收入的18%偿还欠款。公民银行2016年的一份报告指出，这些年轻人试图40多岁时将学贷还清。

4、中小学

美国的中小学阶段，都是以公立学校为主。当然也有私立中小学，质量也不错，不过一年可能要好几万学费，除非特别有钱的，一般人不会考虑。

公立学校按学区招生，所以美国人为了小孩的教育，也买学区房。

美国虽然没有人为设立的重点高中，但是只要知道学校是在哪个区的，好不好大家都是明白的。美国的中小学不要学费。但是其它杂费还是有一些，一年大概几百块钱。上下学都有校车接送，那种黄色的大巴，美国电影里也很常见。

而且小学生读书基本上没什么压力。美国学生高中毕业考大学，都是自己申请的。每个人会申请好几所学校，有时会被它们同时录取，自己选择一个。

申请的时候主要提交这么几个材料。一个是高中的成绩单、排名，第二个是SAT考试，相当于我们的高考。

SAT在美国一年考7次，学生到了高二、高三都可以去考，只要在申请之前拿到分数就可以了。考砸了还可以把成绩取消掉重考。这两个是最主要的。美国的大学招生主要也是看分数，看排名的。

某个大学如果要说我们录取新生的素质高，就拿出SAT成绩来比，或者说我们百分之多少的学生的高中成绩是排在前10%的。此外还有推荐信，你得过什么奖之类全都一起附上，这些就有一些水分了。

5、物价

以下是一些常用商品的大概价格（美元）：

• 355毫升罐装可乐，4元/12罐
• 橙汁，3-5元/2升
• 鸡蛋，2元/12个
• 鸡，3-5元/只
• 烤鸡，5-8元/只
• 猪肉，2-3元/斤
• 牛肉，2-4元/斤
• gala小苹果，1元/斤
• 香蕉，8毛/斤
• 葡萄，1-2元/斤
• 卷心菜，3-5毛/斤（蔬菜水果价格随季节小幅波动）
• 土豆，2-3元/10斤
• 黄瓜，0.5-1元/根
• 食用油，4-6元/升
• 西红柿，1-2元/斤
• 曲奇饼干，2-3元/个
• 小蛋糕、面包，<1元/个
• 20厘米直径的Cheese蛋糕，3-5元/块
• 万宝路香烟，3-5元/包
• 啤酒，1-2元/小瓶（酒吧价格5-6元）
• 星巴克咖啡，2-4元/杯
• 固定电话+无线网络，40元/月
• 手机，40-50元/月（包月）
• 煤气，10-20块/月（冬季近20元）
• 电费（含垃圾清理、扫街费），90元/月
• 高露洁牙膏，2-3元/支
• 海飞丝洗发水，6-7元/瓶（750毫升）
• 毛巾，5-7元/条
• 保鲜膜、锡箔纸，2-3元/卷
• 笔记本电脑，500-1000元/台
• 打印纸，5-6元/500张
• 圆珠笔，1-2元/10支
• 一般办公桌/电脑桌，100-300元/个
• Levis牛仔裤 40-60元/条
• GAP T恤，15-30元/件
• GAP 外套，30-60元/件
• Guess，CK的衬衫，裤子，60-120元/件
• Nike，Adidas鞋子、运动服、40-80元/件
• Converse帆布鞋，50元/双
• Polo羊毛衫，30-60元/件
• Armani男士夹克,100-300元/件
• 西装，400-2000元/套
• Coach的背包，200-400元/个
• UGG的棉鞋，120元/双
• 肯德基/麦当劳套餐（汉堡+薯条+可乐），5-8元/套
• 一般的餐厅，10-20元/人
• 五花肉，2块3毛9
• 大鱿鱼，7毛9分/磅

注：以上商品的价格，可能会因为地区和季节的不同而不同。

另外，美国有消费税，大概为8%-11%，每个州不一样。买100块的东西要付108元。吃饭要给小费，一般是税后10-20%。总体而言，美国人月入2000-3000的话，日子还是过得去。你拿100元钱去超市，能够买上一推车的东西。过年过节去买衣服，你拿1000元钱也可以买不少。

美国的蔬菜水果相对要比鸡肉猪肉贵，因为蔬菜水果有季节性，无法按需大规模生产；再一个原因，就是有保鲜期。所以美国的沃尔玛很少卖蔬菜水果，因为无法实现全国物流调配。蔬菜水果一般都在一些地方性的超市卖。

而且美国还有一个特色就是有farmer’s market。就像中国的赶集，都是定期定点的，农民拉着新鲜的蔬菜水果到市中心来卖，很受美国人欢迎。新鲜而且品种多，当然价格也比超市里面的高。这些农民就是看到了大型零售商做不到的市场。

6、税

美国人认为税很重，这也是他们骂政府的主要原因之一。那么美国个人一般要交多少税呢？这实在是一个不好回答的问题。

主要原因在于美国有一个返税制度。老百姓每年都要报税，向政府说明自己一年收入多少，该交多少税，已经交了多少税，然后政府根据每个人的不同情况，返回一部分税款。

就个人所得税这一块而言，一般3-5万年薪的人，1/3-1/4的收入都要用来交税（具体包括联邦税、州税等不同种类）。收入越高，个税越高。在返税的环节，总体而言就是家庭负担越重（供房、有小孩），返税越多，有的甚至能够全部返回。而刚毕业的没家产的单身小青年，负税最重。

除了个人所得税，美国还有一个消费税。你买任何东西，都要交消费税，每个州税率都不相同。比如拉斯维加斯所在的沙漠地带的内达华州的消费税在7%左右，好像是美国最低，你买100块的东西要付107块钱。而隔壁的加州则为10左右%，得付110元。

金融危机以来，很多州都调高了消费税，调高1个百分点政府消费税的收入就能增加10%还多，这是一个十分可观的数目。当然，每调高一次，美国老百姓就骂一次，毕竟是在你身上拔羊毛。

除了个人所得税和消费税，个人税负还有一块大头，就是物业税。物业税也是根据地区和具体住房条件不同而不同。同样有冗长的法律对住房的用途和档次就行分类，不同州的税率不一样，豪宅物业税最高，一般的住宅大概1-2%，2007年美国全国平均物业税率为1.38%。

前面提到过的，你在曼哈顿有100 万的一套100平米房子，每个月大概要交1000多元的税。物业税能够抑制投资购房，但是还是有钱可赚的。一套曼哈顿100平米的房子如果有2-3个卧室，一个月能够租2000-4000元，税后还赚 1000-3000的样子。美国的税是重的。算上企业税转嫁到个人头上的那部分，美国人收入的接近一半用来交了各种税费。

6、交通运输

美国几乎每个人都有车，每年到DMV（相当于我们的车管所）去登记一下，几十块钱；每两年做一次尾气排放测试，也是几十块钱。此外没有政府方面其它的费用。

考驾照，也是几十块钱，无需任何强制的培训，只要觉得自己会开了就可以去考。另外就是保险，就看你自己了，一年500-1000的车险都在正常的范围内。

油价也相对便宜，从洛杉矶到旧金山，大概600公里的路程，按照现在的美国油价，开600公里左右的油费大约在50美元，折算成人民币350元。而且美国高速公里几乎没有收费站。飞机票也相对便宜，从东北角的纽约到西南角的洛杉矶，横跨整个美国，往返机票加上税费大约在300美元，折算成人民币2000元。

所以即便是一个月 1000-2000美元的低收入人群，出门旅游都不是什么遥远的事情。

（据侨报网综合）

美国房价飞速攀升、库存触及30年新低，楼市需求火爆的同时，房地产开发商却在以“龟速”应对——目前美国新屋开工年化户数仅为84.9万，远低于2007年金融危机爆发前103.6万的水平。

而新屋开工的低迷水平，直接影响到了美国的就业市场：目前仅有76.7万人受雇于美国住宅建筑行业，比十年前的数字低了整整20%。开发商的反应冷淡，可说是美国房地产市场本轮复苏的一大“未解之谜”。

根据美国房地产经纪人协会 (NAR) 公布的数据，6月季调后房地产销售数据为552万户，比5月环比下降1.8%。NAR首席经济学家Lawrence Yun称，住房供应面的短缺为住宅价格的攀升“火上浇油”，导致更多美国人买不到属于自己的房产。

美国房价自2011年触底反弹以来已经上涨了50%，而且在可预见的未来看不到涨势放缓的迹象。而美国的房屋库存量已跌至30年新低，二季度未售出库存占房屋总量比例仅为1.9%，为房地产销售额的增长限死了“天花板”。在全国范围内，民众对房价的负担能力正在迅速恶化，若新屋开工不见好转，预计这种趋势仍将持续。

“美国正经历一场大规模的建筑短缺”

复苏中的美国经济，往往依赖房地产市场注入“强心剂”；与历史同期相比，美国每月新屋开工理应再高30%，并创造大量中产阶级岗位，带动就业市场。房地产数据公司Trulia的首席经济学家Ralph McLaughlin指出：“新造建筑一直以来都是中产阶级岗位的稳固来源。”

但这一次事与愿违，新屋开工明显滞后于劳动市场。 “美国正经历一场大规模的建筑短缺。”

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合格劳动力的短缺？

开发商常常抱怨合格技术工人的不足——这也是他们没能建设足量新屋来满足市场需求的主要原因。在美国开发商协会 (NAH) 的调查中，78％的建筑公司表示，劳动力短缺是他们的首要担忧，远高于2011年的13％。总部位于达拉斯的Altura Homes总裁Donnie Evans称，“已经很难找到拥有合适技能的可靠劳动力了。”

然而，劳工权利的倡导者却提出了质疑：在做过通胀调整之后，建筑工人的平均时薪与2006年相比，没有任何增加。如果开发商们真的想要雇佣更多的工人，为什么不提高工资水平，以吸引次贷危机中离开建筑行业的技工们回归老本行？

开发商方面的回应则是，他们承受不了更高的薪资水平，因为这将进一步推高房价，使其超出一般买家可以承受的价格范围。举例而言，Evans称Altura Homes已经将平均房价提高了50％，从四五年前的大约16万美元，提高到今天的24万美元。

但是，McLaughlin却指出，若提高建筑工人的薪资，承担更多成本的并非终端的买房客，而是土地的卖家，开发商所谓提高薪资就会推高房价的说法纯属无稽之谈。

监管的“有形之手”和市场的“无形之手”

政府对楼市的监管又如何呢？McLaughlin表示，政府各项费率和施工标准非常繁重，甚至在地价非常便宜的地方，也会令建筑开发入不敷出。开发商还必须为新开发房屋的配套基础设施成本买单，目前这些成本约占新屋总成本的25％，2011年至2016年期间这一数字增长了近30％。

开发商的资金周转也成问题，他们中的大多数得通过借贷融资承担建筑成本。联邦存款保险公司称，住房建设贷款总量目前不到2007年水平的40％，同比增长还在持续放缓。NAR首席经济学家Lawrence Yun表示，《多德·弗兰克法案》对社区银行的监管加强阻碍了发展贷款的发放，而在次贷危机中遭到重创的其他银行对于重新涉足房地产贷款业务，也疑虑重重。

总而言之，并非单一因素阻碍建筑行业雇佣更多的工人，开工建设新屋满足迫切的市场需求。银行业不愿提供融资，建筑工人的短缺，许多城市缺乏建设用地和相关的区划法规等等因素，都难辞其咎。开发商在享受了多年充足的劳力供应后形成了惯性，也在抵制薪资的上调，而且随着住房市场供不应求，他们也感受不到任何能够迫使他们加薪的压力。

（据华尔街见闻，作者张一苇）

近日，美国房产信息网站Zillow发布6月房地产市场报告，显示全美房价总价的中位数达到20.04万美元，同比上涨7.5%。这是美国房价中位数历史上首次突破20万美元。（美国房子有多便宜？）

此前，即使在2007年房地产泡沫高峰期，该数字最高只达到19.66万美元。

所以，有分析认为，次贷危机十年之后美国房价重返巅峰时期水平。

据大陆媒体财新网8月13日报道，值得注意的是，20.04万美元是美国全国的房价中位数。在硅谷中心的帕拉阿图市（Palo Alto），其6月的房价中位数高达259.8万美元，而整个纽约市的房价中位数为42.23万美元。房价中位数是指，把所有房屋按价格排序，取中间位置的房价。

报告显示，房屋供不应求是美国房价大幅上涨的主要原因。

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从供应来看，6月，全美挂牌出售的房屋数为56.17万套，比去年同期的54.45万套增加3.2%。但美国人的购房需求强劲，美国一套房屋从挂牌到出售的平均天数已经从2012年5月的111天降至2017年5月的73天。这使6月待售的房屋数量比去年大幅减少11%。其中，加州硅谷重镇圣何塞的房源量降幅最大，待售房屋量同比减少39.4%。

2017年6月，美联储完成了年内第二次加息，提高联邦基金利率0.25个百分点至1%至1.25%。市场预计，美联储将按照一年加息三次的频率，逐步提高利率水平。

中国人是美国楼市的重要投资者。根据全美经纪人协会的报告，在2016年4月到2017年3月，中国人购买美国住宅总金额达到317亿美元，连续第四年在各国买家中名列第一。

（据多维新闻网）