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澳洲 | 标普:澳洲拖欠房贷人数飙升都是兼职惹的祸!

全球知名评级机构标普（S&P）8日公布的最新报告显示，去年拖欠房屋贷款还款的澳洲房产主人数大幅上涨，澳洲各地区的贷款压力均有所增加。

据《澳洲人报》报道，标普报告发现，第三季度拖欠贷款还款30天以上的坏账有所好转，当人数与去年同期相比仍然上涨了25%。其中，拖欠贷款人数上涨最快的时期发生在5月及8月，尽管当时澳洲官利下滑，但将标准可变抵押贷款利率推高至约5%。对此，标普表示，越来越多的澳人从全职工作转为兼职工作是房产主拖欠偿还贷款的主要原因。

标普:澳洲拖欠房贷人数飙升都是兼职惹的祸!

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澳洲坏账问题最严重的地区是西澳与昆州，大部分贷款拖欠都发生在这两个州，而拖欠贷款率第二高的地区则是南澳。数据显示，西澳的贷款拖欠人数在第三季度同比上涨近50%，随着当地房价仍处于压力之下，该比例还将上涨。

标普称：“降低的工资上涨幅度及上涨的家庭负债，无疑为借款人增加了还款压力，再加上全职工作的减少，促使借款人转为兼职工作。不过，澳洲失业率相对平稳且官利位于低水平，我们预计大部分借款人有足够的能力偿还贷款。”

据了解，澳洲拖欠贷款表现最差的十大地区分别是Butler、Armstrong Beach、Alexandria、Whyalla、Ballaroo、Abergowrie、Emerald、Byford、Bucasia及Alexandra。

（据澳洲网）

澳洲 | 昆州启动经适房计划出资$10亿新建3000套房

昆州政府宣布投资10亿澳元启动《Logan街区改造计划》。未来20年内，昆州政府将在Logan街区新建3000多套经济适用房和住房。

未来20年内，昆州政府将在Logan街区新建3000多套经济适用房和住房

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据Domain网站报道，昆州政府《Logan街区改造计划》相关投资共计近10亿澳元。其中，昆州政府将出资40%，其余部分由私营企业及其他部门完成。未来20年内，昆州政府将拆除Logan街区现有老旧住房，并在其基础上新建1415套住房。政府还将新建至少2000套经济适用房。此外，项目将为该区域创造2400个工作机会。

据悉，近年来Logan经济发展迅速，人口也随之迅速膨胀，并将在未来20年内突破50万人。昆州住房厅长Mike de Brenni表示，如果政府现在不采取措施，未来政府将难以承受因人口膨胀而产生的住房危机。

（据Domain）

海外 | 专注高品质居住项目：迪拜MAG PD公司第三季度持续强势增长

尽管国内房地产市场降温，但是海外房产投资热潮仍有冲动。据迪拜投资服务中心介绍，进入2017年，迪拜房地产市场活力巨大，将成为国人海外置业新的聚焦点。众所周知，迪拜是阿联酋中心，也是阿联酋重点打造区域，非常发达。迪拜极有可能会成为中东的纽约或是伦敦，并在一个更好的位置以及成本控制下提供着全球竞争城市所具有的商业设施。

MAG PROPERTY DEVELOPMENT在2016年第三季度取得了强劲的业务增长

MAG PROPERTY DEVELOPMENT（下简称MAG PD公司）在2016年第三季度取得了强劲的业务增长，旗下“MAG 5 Boulevard”开发项目1期工程中90%的房源均以售出，在业内引起了不小的轰动。

对于这一季度的强劲走势，MAG PD公司首席执行官Talal M Al Gaddah表示：“在这一季度乃至今年到目前为止的时间内，我们的业绩都很好，而且我们有许多正在进行的项目，既包含居住物业开发项目，也包括商业物业和后勤配套开发项目。我们的整个团队都致力于维持高水平的品质、效率和项目交付成果，从而让我们的投资者和客户都感到满意。”

作为本地区最大型多元业务集团之一的MAG PD公司的市场占有率一直在稳步上升，早在2006年就曾被行业内专业的媒体《Cityscape》报道，并且着重介绍了公司旗下50亿迪拉姆的开发项目。专业媒体们一致认为MAG PD公司着重体现出了其房地产投资组合的稳健性，包含阿联酋境内各地正在施工的12个项目的投资组合普遍被业内人士看好。

据业内人士分析，MAG PD公司第三季度的良好数据得益于“MAG 5 Boulevard”项目的顺利推进。该项目是特别针对现代高品质设计而量身定制的项目，在迪拜绿化带区（Dubai Greenbelt）的中心地带为投资者提供了重新设计的居住空间。

MAG 5 Boulevard旨在为投资者打造出非凡的居住空间，而且将为投资者创造每年最少10%的收益率

作为阿联酋第一个中等收入居住社区开发项目，MAG 5 Boulevard旨在为投资者打造出非凡的居住空间，房源起价为380,555迪拉姆，而且将为投资者创造每年最少10%的收益率。目前来讲，从银行存款利息水平来看，定期一年存款收益为3%左右；市场上大部分的理财产品，年收益最高只有6%左右；10%收益率在各类投资产品中来看无疑是相当可观而又相对低风险的。

项目位置优越，坐落于迪拜南部一个名为“The Village”的居住区内，毗邻2010年世博会举办场地以及迪拜公园度假村（Dubai Parks & Resorts）。交通出行方面也非常方便，距离Al Maktoum Airport机场只有10分钟路程，该机场将成为迪拜市的主要机场，2025年也将开通阿联酋航空公司的航班。MAG 5 Boulevard项目的造价预计为7亿迪拉姆，将包含1172套居住公寓，带有一系列购物、餐饮、休闲及娱乐设施，占地面积为80万平方英尺。1期工程的交房时间预计为2018年第4季度。

MAG 5 Boulevard项目的造价预计为7亿迪拉姆，将包含1172套居住公寓

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美国 | 特朗普效应？美国人买房一夜之间贵1.6万美元

11月美国大选後房贷利率飙升的现象不但未消失，而且持续攀高。加上房市复苏不平均，形成令人吃惊的数据。

美国总统当选人特朗普

Black Knight金融服务的研究员指出，特朗普胜选後那一周，债券市场大量抛售，以致30年固定房贷的平均利率，从3.5%骤升至最高4.25%，使得买房平均成本，“几乎一夜间”提高1万6400多元。

现在想买中位价格的房子，需动用中位收入的21.6%，是2010年6月以来的最高比率。由於房价节节升高，住房负担能力逐渐削弱，导致目前是经济大衰退以来，最买不起房子的时候。

Black Knight数据与分析副总裁葛瑞波斯基（Ben Graboske）表示，2013年出现过类似情况，但是房价升幅马上有所应对，虽然房价未下跌，但是升幅砍了一半，数月内从9%的年度升幅降至不到5%。

不过目前的情况不同，待售屋的供应很低，买家激烈的竞争使房价承受巨大压力。房贷利率升高甚至可能使供应问题恶化，因为原本想脱手的屋主，发现必须放弃重新贷款时锁定的创纪录低利率。

葛瑞波斯基说，未来几个月需观察市场如何平衡，他公司的研究发现，获得房贷低利率的屋主，较不可能卖房子。

预期利率将在未来几个月升得更高，然而即使利率维持在目前的水平，房价维持原来的升幅，收入的年度升幅需达5%，才能在明年保持目前的住房负担能力。不过收入年涨5%，是不大可能的事。

（据美联社）

美国 | 特朗普驾到！最大黑天鹅来临海外资产配置做对了没？

11月8日美国总统大选的结果出乎大部份人的意料之外，为全球经济投入震撼弹，当天无论是股市丶汇市等等都出现大幅度的波动，不过，就如英国脱欧公投後那一次市场震荡，隔日随即上演收复跌幅的戏码。新任的美国总统特朗普上任後，预计美国在全球经济发展上将转向保护主义，以强化美国国内的就业机会丶提高薪资丶提振内需消费等等，同时也提升国内居民购屋能力。

特朗普驾到！最大黑天鹅来临，海外资产配置做对了没？

对於近期金融市场有短期的动荡，盛亚顾问股份有限公司总经理曾钤舆认为，目前观察中长期投资来看，是不会有太大的影响，主要原因在於美国经济正处於复苏期是无庸置疑的，以经济面来看，就单一事件而要造成经济的反转丶崩盘，其机率是非常微小，现在这个时间点，选择中长期投资更为重要，但是投资人该如何挑选安全有保障的理财工具，才能为自身的资产作更稳健的配置呢？曾钤舆表示，以和顿国际集团（Walton International Group Limited）的土地投资项目为例，目标便是希望为投资人寻求稳健成长的目标。

对於美国房产的投资，曾钤舆表示，和顿的准发展土地投资项目将土地以不可分割权益（Undivided Interest简称UDI）形式分销，此模式可利用小额资金就可成为美国地主，在成为土地持有人时，会有美国政府所发出记载持有人姓名的“土地权状”，也可直接到美国各州的地政官网查询土地登记与持有状况；还有“产权保单”确保土地持有人的拥有权，由美国政府认可的产权保险公司（First American Title Insurance Company）来承作，以上都是让投资人在购买美国土地时更能有保障及清楚了解到自身所拥有的权利。

曾钤舆补充说明，投资海外不动产最怕的就是资讯不透明丶语言隔阂等等，另外对於该国家的经济状况丶法令规范丶当地居住需求都是要细细考量的要素之一，而和顿国际集团作为北美最大房地产开发商之一，在美国与加拿大亦有不同形式的产品，并受到当地政府部门的监管与规范，曾钤舆认为，美国相较於某些东南亚国家，是法令相对成熟及经济复苏中的国家，风险性相对较低；小额资金更符合民众的理财需求，以达到灵活配置资产的目标。当然任何的投资都有其风险，在利用海外房产来进行资产配置时，投资人还是必须仔细评估自己的风险承受能力。

（据风传媒）

美国 | 2016年10月最新美国房价走势

美国最新房价走势

美国房价保持稳定增长。美国Zillow房屋价值指数显示，10月份全美房价环比上涨0.6%，同比增长6.2%。10月美国整体房租比去年同期上涨了2.0% 。与此同时，10月份全美非农平均每小时工资同比则增加了0.4%。

10月美国七大都会区房价地图

10月份各大都会区房价中位数与去年同期相比均呈涨势。涨幅最高的区域为西雅图都会区。与9月份相比，各大都会区房价均出现环比增长，环比增长最高的都会区是底特律和西雅图，分别为为0.9%和0.8%。

10月美国重点区域房价成交中位数

美国10月房价成交中位数最高的依然是旧金山都会区。其中，旧金山市、圣马刁、伯克利与曼哈顿的房价中位数均超过了100万美元。曼哈顿的房价为纽约区最高，中位数约117万美元。旧金山市与圣马刁的房价为116万和117万。伯克利的房价为101万左右，尔湾的10月成交价中位数也名列前茅，约77万美元。经济受到严重打击的底特律市依然不见起色，10月房价中位数不到4万美元。

查看2016年美国每月房价报告

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澳洲 | 海外买家7成来自中国澳房价高企”锅”该谁背？

澳洲的房地产价格上涨是由于缺乏新住房进入市场，而本地买家的需求空前的增加所引起的，而不是外国投资者驱动了房价的攀升。

据《澳洲人报》报道，财政部的工作文件研究发现，海外买家的购买数量增加，主要以在悉尼和墨尔本为主，但他们所带来的价格涨幅，在国内买家所驱动的价格涨幅面前黯然失色，这份文件研究了截止到去年中期、5年来澳洲的房产数据。

海外买家7成来自中国澳房价高企”锅”该谁背？

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在过去的4年半，自从房产繁荣期开始，澳洲的房地产价值已经增加了42.2%，悉尼的67.3%和墨尔本的46.3%涨幅为房市繁荣的领头羊。财政部表示，近70%的外国房产投资审批申请为中国公民，6年前这个数字是50%。

大多数海外买家的申请都是在墨尔本购买物业，但现在，悉尼的房价增幅已经超过这个位于南部的州府。海外投资审查委员会预计，在2015财年，海外买家至少购买了价值610亿澳元的澳洲房产，增长了近75%。

财政部的文件表示：“仅将悉尼的房价增长直接归因于外国投资者是不准确的，其中还有其他的因素，比如建筑批准量较低，在2000年后期开始修建并完成的房产，是近期悉尼的房价增长的潜在长期驱动力。近年来，在房价上涨的因素中，国外需求所导致房价上涨的比重，只占很小的一个部分。”

各州政府对于外国买家不断增长的需求也作出了反应，通过实施差别税来减缓这种需求，维州政府推出了3%的附加税，也将海外买家购买房产的印花税增加到了7%，对“非自住业主”的土地税提高到了1.5%。新州政府下令，对海外买家征收4%的印花税，海外买家的房产交易还要征收0.75%的土地税，将于1月1日生效。在两个月前，昆州的工党政府也提高了税收，在昆州的海外买家现在也需支付3%的印花税。

居外网的主管Charles Pittar表示，澳洲政府应该向海外投资敞开大门。鉴于房产建筑业协会的估计，2017年，澳洲将新增21.022万套新房产，他说：“如果我们持续有新建房产进入市场，那我们应该鼓励海外买家来购买房产，而不是把他们拒之门外。”

（据The Australian）

新加坡 | 本地买家第三季购更多私宅

本地私宅价格继续走软，促使本地买家购买的私宅数量在第三季有所增加。点击查看新加坡更多精品房源

根据戴玉祥产业咨询公司（Edmund Tie & Company）最新研究报告，新加坡买家在今年第三季共买了3403个私宅单位，比之前一季增加1.9％。

在不同项目里，最受本地买家欢迎的新项目是裕廊的湖景豪苑（Lake Grande），共买了441个单位。排在其后的是金文泰的御品居（The Trilinq），共买了63个单位。

戴玉祥产业咨询公司研究部东南亚区域主管李乃佳说：“湖景豪苑之所以吸引许多本地买家，主要是裕廊湖区私宅项目带来的增值潜能，因为政府已为裕廊湖区制定全新的发展蓝图，计划将这个地区发展成我国第二个中央商业区（CBD）。”

随着整个裕廊湖区面貌大改观，李乃佳认为这个地区的私宅未来将有很大增值机会，这无疑也提升如湖景豪苑等私宅项目的买气。

转售私宅项目方面，最受本地买家欢迎的三个转售项目是花拉路的丽敦豪邸（d＇Leedon）、德普路的翠城新景（The Interlace），以及利安尼山路的OUE Twin Peaks，分别买了56、53和36个单位。

这三个项目都有为买家提供延迟付款计划（deferred payment），让买家可先支付一成至两成的房价作为定金，其余房价则可在行使认购权的一年至三年内支付，使买家有更长时间来支付房价，相信是吸引本地买家购买的原因之一。

本地买家购买的私宅数量增加之际，外国买家购买的私宅数量却有所下滑。

外国买家包括了新加坡永久居民和非永久居民。根据戴玉祥产业咨询公司资料，前者在第三季共买了784个私宅单位，比之前一季下滑3.9％；后者购买了240个单位，比之前一季下滑20.5％。

李乃佳指出，跟新加坡买家一样，新加坡永久居民也倾向湖景豪苑和御品居等私宅项目。至于非永久居民买家，他们除了喜欢湖景豪苑，也被苏菲雅山庄（Sophia Hills）、格美华庭（Gramercy Park）和滨海盛景豪苑（Marina One Residences）等地点优越的项目吸引。

就不同国籍买家而言，中国和马来西亚买家占较多数，另外也有不少外国买家是来自印度尼西亚和印度。

总的来说，第三季本地及外国买家共买了4596个单位，比第二季增加1％。

李乃佳指出，第三季私宅成交量上扬是因为转售市场表现更强劲，成交量环比上扬15.7％。相比之下，新私宅市场成交量则环比下滑13.2％，这又是受到8月份俗称“鬼月”的农历七月影响，许多发展商为避开这个华人传统上较忌讳的节日，往往将项目挪后推出。

谈到接下来私宅需求情况，李乃佳表示，在我国经济继续面对阻力的背景下，预料房价会进一步下滑。但由于明年推出项目有不少是位于如金文泰、红山和里峇峇利等成熟住宅区，预料这会吸引买家，使明年新私宅销量上扬8000至9000个单位。

相关资讯：日本 | 奥运会助攻东京房市回暖倒计时

（据新加坡早房网）

澳洲 | 房市冷令澳洲7-9月GDP季减0.5%、金融海啸以来最惨

澳洲统计局 (ABS)7 日公布，2016 年 7-9 月当季 GDP 年增 1.8%(季减 0.5%)。经济学家原先预估 7-9 月 GDP 年增率、季增率分别为 2.5%、0.3%。ABS 指出，这是自 2011 年 1-3 月昆士兰州爆发洪灾以来、首度出现负季增率。

ABS 统计显示，2016 年 7-9 月民间新建物投资令当季 GDP 缩减 0.3 个百分点，新工程、新旧住宅投资分别令 GDP 缩水 0.2、0.1 个百分点。公共资本支出导致 GDP 缩减 0.5 百分点。净出口令 GDP 减少 0.2 个百分点。

就产业别而言，营建业活动趋缓是 GDP 成长率下滑的罪魁祸首；农业逆势增长 7.5%、表现最为亮眼。

英国金融时报报导，0.5% 的季减幅度是 2008 年 10-12 月 (当时季减 0.7%) 金融危机以来最糟糕表现。澳洲自 1991 年上半年以来就不曾步入衰退 (连续两季 GDP 呈现负成长)、荣景持续之久仅次于荷兰。澳洲国民银行(NAB) 在 ABS 公布数据前指出，GDP 若出现负增长、将是过去 25 年第 4 度；过去 3 次 (网路泡沫 / GST、全球金融危机、昆士兰州洪灾) 经验显示，只要 GDP 出现负增长、一年后澳洲基准利率都是呈现下滑。NAB 担心房市疲软将迫使澳洲央行 (RBA) 在 2017 年宣布降息。

RBA 6 日宣布将利率维持在史上最低的 1.5%。澳洲财长 Scott Morrison 在受访时指出，中国日益高升的债务 (地方政府负债、国营企业负债) 恐将危及澳洲金融稳定。中国是澳洲最大贸易夥伴。

悉尼晨锋报 2 月报导，牛津经济研究院 (Oxford Economics) 资深亚洲经济学家 Sian Fenner 指出，澳洲高达三分之一外销商品是卖给中国；2008-2014 年期间高达 80% 的出口增长动能是来自中国。

今年 8 月 10 日，时任 RBA 总裁的史蒂文斯 (Glenn Stevens) 在卸任前最后一次公开演说中说，澳洲经济正处于低成长阶段、而且已持续一段时间。他说，单靠货币政策所能创造的可持续经济成长比世人期盼的还要来得少！

澳洲金融评论 (AFR)10 月 20 日报导，摩根士丹利证券(大摩) 指出，即便部分地产开发商可能因资金周转吃紧而大幅放慢开发速度、进而导致 20 万名营建工人丢掉饭碗，预估到 2018 年底澳洲过剩公寓数量 (主要集中在布里斯本、墨尔本以及伯斯) 仍将高达 10 万户。

澳洲股市 (ALL ORDINARIES)11 月上涨 1.85%、4 个月以来首度收涨；2016 年 8-10 月月线连续 3 个月收低、为 2011 年 4-9 月以来首见三连跌。

嘉实 XQ 全球赢家系统报价显示，截至台北时间 7 日上午 10 时 12 分为止，澳元兑美元贬值 0.43% 至 0.7423；开盘迄今最低跌至 0.7413。

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（据钜亨网）

加拿大 | 卑诗省地产协会预测明年温哥华楼价下跌8.7%

在众多唱空加拿大楼市的机构中，又多了一个身影：卑诗省地产协会。

昨日，在其刚刚公布的《季度楼市预测更新报告》中，这个拥有全卑诗省2万名地产经纪的行业协会预测，2017年大温哥华地区通过MLS出售的房子均价将会下跌8.7%。与此同时，该报告还预测明年房屋销售数量会减少15.4%。

加拿大 | 卑诗省地产协会预测明年温哥华楼价下跌8.7% — 2017年大温哥华地区通过MLS出售的房子均价将会下跌8.7%。与此同时，该报告还预测明年房屋销售数量会减少15.4%

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与那些多年来持续喊空到已经令人麻木并将其作为反向指标屡试不爽的一众机构有所不同的是，这一次的情况至少有三点值得地产投资者注意。

其一：卑诗省地产协会是“自己人”。一般而言，最讨厌唱空地产论调的，就要数地产经纪了，更不用说地产经纪的大本营。这样“明目张胆”“损害”地产经纪潜在利益的论调，可见其也是经过了深思熟虑、不得不发，这样就应当引起我们的警惕并多问几个为什么了。

其二：这是该机构5年来首次提出地产价格下跌的展望。我们知道5年来，唱空加拿大楼市的机构如过江之鲫，你方唱罢我登场，但卑诗省地产协会却一直忍而不发，直到2016岁末。这也从侧面证明了加拿大第一财经先前所分析的，目前地产市场面临一个临界点。这个临界点产生的大背景，就是全球低利率时代的行将终结。

其三：该机构从唱多到转空，累积“跌幅”达14.5%。该协会在上季度报告中预测，明年大温区房价仍会上涨5.8%。最新预测的数据比上一季度下跌了近15%，可谓落差巨大。

我们所看到的一个明显事实，就是大温楼市销量开始大幅萎缩。虽然最新月度数据还要等两天再公布，但大温地区房地产挂牌数据11月30日报告显示，房屋挂牌数量仍然在回落中，独立屋和联排别墅回落最为明显，前两周没有下落的公寓数量也在本周出现较大下滑。毫无疑问，11月销量数据也不会很乐观。而且，销售价格的跌幅有可能进一步扩大。因为联邦房贷新政和银行加息的负面影响正在发酵，这可能非常直观地体现在销售价中。

做股票投资的都知道，一只股票在高位突然出现成交量萎缩，并不是好事，量比价先行，随之而来放量下跌或缩量阴跌的概率都会比较大。目前看来，大温楼市更可能采取后一种走势，总之再昂首向上的概率已经非常小了。因为基本面非常不配合，再认为市场筹码锁定性良好，只是自欺欺人了。

那么处在风口浪尖的外国买家已经走远了吗?

当然没有。加拿大卑诗省财政厅长麦德庄11月30日公布的第二季度经济报告显示，今年9-10月期间，大温地区售出的住宅物业中外国买家占3%，比9月份的1.8%增长了一些，但与15%的外国买家税实行之前相比还是低了不少。10月份大温地区共售出4700套物业，总计$36亿加元。所售物业中外国买家购入了140套，总计$1.14亿加元。大温各市中，列治文的外国买家相对比例最高，占比6.7%。温哥华外国买家占比2.5%，素里外国买家占1%。大温以外，外国买家共购置189套住宅，占比2.9%，物业总值$1.29亿加元。

新物业转让税实施以后为卑诗省府也带来了不少收益。从8月2日实施以来，卑诗省府已经得到了431笔物业转让税申报，总计$3600万加元。BC省府也同时正在对215笔房屋交易进行调查，以确保这些交易按规定缴纳了税款。

此前在新闻中，我们也看到大温地区商业房产开始趋于火爆。所以接下来一个很令人期待的观察窗口就是：假如楼价下跌8.7%或者更高，外国买家又将做出何等反应，反过来对市场影响如何，政府又将怎样看待这种影响?

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（据理财人生）