澳洲 | 澳洲联邦大选一波N折 可能要重新投票!

澳洲2016联邦大选战情胶着,假设联盟党和工党都无法组成多数派政府,又不能保证获得独立议员的支持,那么有没有重新大选的可能呢?答案是:真的有可能!

据《悉尼晨锋报》报道,今年的联邦大选如此纠结,下面就从几个方面总结一下重新大选的可能性有多大:

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一、真的存在重新大选的可能吗?

是的,真的有可能!如果两党都不能说服澳洲总督Peter Cosgrove,称自己有信心能够掌握众议院的话,那么重新大选就是唯一打破僵局的办法。

薛顿认为谭保正在考虑重新大选这件事情,说这样会为谭保赢得解决内部问题的时间。

二、好吧,那么重新大选这种事,在澳洲曾经有过吗?

并没有!在过去的100年间,澳洲也就只有过两次悬峙联邦国会,一次是1940年,一次是2010年。

2010年那次,工党党魁为吉拉德,而自由党党魁为艾伯特。当时工党取得的席位与自由党取得席位数量相同,工党未能取得大多数席位。最终工党依靠独立议员Tony Windsor和Rob Oakeshott以及绿党议员Adam Bandt的支持,吉拉德政府才得以继续执政。不过从目前谭保和薛顿的拉锯战来看,这种情况出现的可能性不大,反而是出现僵局的可能是比较大。

三、那么重新大选的可能性有多大?

好了,现在可以松口气了,因为重新大选对于两党以及独立议员来说,其实都是不符合自身利益的。

首先是谭保,目前他已经犯了足够多的战略失误,他肯定是不想再冒险来重新大选的;其次是薛顿,一方面他害怕出现悬峙国会,那样很有可能联盟党会继续执政,但是如果他在接下来无法组建少数派政府的话,那么对他来说,那就最好直接看着谭保主持着混乱的国会,让谭保领导的政府从内部自毁;最后是独立议员,他们其实是希望进入悬峙国会的,因为只有在这种情况下,他们的影响力才是最大的,所以他们肯定也是不希望推动重新大选的。

四、万一真的要重新大选,那么它会如何运行?

首先肯定是现任澳洲总理谭保会占上风,他可以再次向总督Cosgrove提出重新大选的请求,不过也有被拒绝的可能,但如果真的发生的话,薛顿对此也无能为力,因为他没办法要求总督解散或者不解散国会。当然,如果重新大选的话,最有可能是众议院席位重新竞选,而参议院已经选出的席位会得到保留。

五、最关键的问题来了,重新大选的话,两党谁获胜的几率更大?

并不知道!两党都有可能,也许就和上个月西班牙为了打破国会僵局,举行的第二次大选,然而又出现了僵局一样。就澳洲目前的国会来说,这种情况的出现也不是不可能。

 

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(据今日澳洲)

 

 

海外 | 不动产透明度:日本丶马来西亚优於中国一线城市

仲量联行(JLL)日前公布《全球不动产透明度指数》双年报,在本次评比中,亚太地区 17 个市场中,有 4/3 皆位於“透明”组以上。其中澳洲更是一枝独秀,以1.27的高分位列“高透明”组以及全球第2名。

报告指出,亚洲国家房市透明度的改善状况依国情而有所不同。澳洲纽西兰仍然稳坐亚太地区榜首,属於透明度最高的市场;缅甸虽已推动重要的经济与政治改革,但房市透明度改善有限,仍然敬陪末座,是亚太区最不透明市场。

在本次评比中,中国一线城市如上海丶北京,都已大幅改善透明度,跻身“透明”组。中国香港新加坡争抢亚洲房市龙头,但在透明度改善上没有太大进展,还差一步方能进入“高透明”组。东北亚的日本南韩,市场资讯的改善带来了透明度的提升,部分也归因於投资人需求强劲之故。

《全球不动产透明度指数》:亚太地区重要市场评分

本次评比中,中国台湾也成功自2014年第29名的“半透明”组晋升至第23名的“透明”组。透过财产税制丶实价登录丶市场资讯揭露等方面的努力,指数从前年的2.55分进步至今年的2.14分,是亚太区进步幅度最显着国家。

报告涵盖全球 109 个国家,将透明程度分组定义为高透明丶透明丶半透明丶低透明及不透明等5组。本次调查前 5 大高市场透明度国家为英国丶澳洲丶加拿大丶美国和法国。亚洲国家的表现也在本次调查中大幅提升,新加坡丶中国香港丶日本和中国台湾皆被名列为市场透明国,而中国一线城市及南韩则属半透明国家。

仲量联行指出,未来不动产透明度指标为全球跨境投资的重要参考指标,投资人可透过公开透明的资讯评估全球各地不动产市场,协助达成精准的投资策略,降低投资风险, 同时企业租户也能有效比较市场租金成本,符合公司最大利益做为最後决策。

《全球不动产透明度指数》为仲量联行每两年出版一次的调查报告,涵盖全球 109 个国家,透过问卷调查及数据分析,於市场基本面丶不动产资料库丶上市企业管理丶税制与不动产相关法令丶物业专案与维护管理及交易流程,以积分表现等面向评估各国不动产市场,得分标准为 1 至 5 分,分数越接近 1 即代表该不动产市场透明度越高。

(据钜亨网) 

加拿大|直指中国移民 研究发现移民推高温哥华房价

有消息说中国资金其实也在大量购买商业写字楼和商场,已经成为加拿大商业楼宇市场的最大买家。

直指中国移民 研究发现移民推高温哥华楼价

在加拿大温哥华和多伦多这样火热的房地产市场已经到处是中国人身影的情况下,又有消息说中国资金其实也在大量购买商业写字楼和商场,已经成为加拿大商业楼宇市场的最大买家。

加拿大广播公司报道说,根据国际房地产公司CBRE Ltd的统计数字,中国买家今年上半年在加拿大购买了13亿加元的商业楼宇;仅安邦集团在温哥华购买的Bentall Centre的价格就超过10亿加元。

今年上半年中国资金购买的写字楼和商场占了加拿大商业楼宇市场成交额的三分之二。中国现在已经取代了美国成为加拿大商业楼宇市场的最大买家。

总部设在多伦多的CBRE Ltd公司认为,在加元对美元汇率低迷和英国脱欧造成欧洲局势不稳定的情况下,中国资金继续大举进入加拿大房地产市场是顺理成章的事情。

(据温哥华找房网报道)

加拿大|菲沙河谷6月地产炽热,城市屋狂涨

今天上午(2016年7月5日)菲沙河谷地产局(FVREB)发布2016年6月住宅地产市场报告,显示再创6月历史销售记录,MLS系统共售出2864套房产,比去年5月增加18.7%,但比今年5月微跌1.5%。

菲沙河谷6月地产炽热,城市屋领涨

菲沙河谷地产局10年基准价格

所有住宅销售中,有1281套独立屋,656套城市屋和604套公寓。

6月里,菲沙河谷新挂牌量为3705套,比去年6月增加11.7%, 比今年5月下跌0.8%。2016年6月总挂牌量为5612套,比去年同期下跌30.%。6月销存比为51%,为强劲卖方市场。

独立屋平均销售周期为17天,比去年同期的35天大为缩短。

菲沙河谷2016年6月基准房价:

独立屋:86.16万元,比去年同期增长41.3%,比今年5月涨3.3%,其中阿博斯福涨4.5%,素里涨3.8%

城市屋:38.71万元,比去年同期增长27.9%,比今年5月涨6.1%, 其中北三角洲涨9%,北素里涨8%

公寓:23.19万元,比去年同期增长20.8%,比今年5月涨3%,其中北三角洲涨5.8%,南素里/白石涨4.4%

(据加西网报道)

加拿大|温哥华通过收空屋税 不管省府是否支持 自己干

6月29日,温哥华市议会通过动议,不管省政府是否支持,温哥华将自行推出征收空屋税,以此手段打击炒房行为。此前温哥华市长罗品信(Gregor Robertson)已经向省政府发出最后通牒,限省政府在8月1日前给出答复,其实这个答复已经变得不重要了,因为就算省政府拒绝征收空屋税温哥华市也要强行退出征收空屋税。

温哥华通过收空屋税 不管省府是否支持 自己干

罗品信早前表态说,市府根据卑诗水电局的数据,发现温市有10800间空置房屋单位,其中9700个是公寓,占温市公寓总数的12.5%。其余的是空置独立屋及城市屋,月占全市总数的1%。罗品信强调,温哥华的房屋最重要的是要满足人们的居住要求,而不应该是用来获利的商品。

6月29日的市议会决定,无论最后是否得到省府的支持,温哥华市府都会用自己的办法推出空屋税。不过市府房屋规划师Matthew Bourke解释说,目前最大的难处是如何辨别一个房子是否是空屋。

据明报报道,Matthew Bourke说,其中一个办法,是要求业主自行申报,市府则透过查核及举报来监管。这样的制度下,市府会要求业主提供证据证明房屋是自住或出租,而自住证明包括驾照上的地址或业主自住补助(homeowner grant)收据等;假如是出租的,则需要提供租约证明。根据这个构思,上述两项以外的所有房屋都必须缴纳空屋税。

Matthew Bourke又说,市政府还需要拟定可豁免空屋税的条件,例如符合以下几种情况的房屋:

房子在装修中;

房子在等候各类批文;

房子即将出售或出租;

业主患病需要接受医疗照料,或业主因为工作或旅游不在;

房子被用作短期出租;

房子是业主的第二个物业,业主会偶尔使用。

罗品信坦言,尽管这样做市政府需要一定的开支(包括招聘人手),行政方面也较为复杂,但市政府决心已定,因为他相信开征空屋税,可以让数千个空置的房屋进入市场,舒缓出租市场紧张的局面。

市议员Elizabeth Ball 也提出了自己的疑问,因为有市民反映,他们的 住了一辈子的房子充满回忆宁愿空着也不愿出租,也有长者反映被迫出租房子可能影响他们的养老金。

温哥华市政府房屋政策主任 Abi Bond 说,目前最急需的就是要听取各方面的意见,然后才会决定如何开征空屋税。

(据加拿大家园报道)

美国 | 美国房贷利率创多年新低

据海外媒体报道,美国房地美公司表示,由于英国脱欧公投使投资者追逐避险资产,美国的房贷利率下降至多年新低。

数据显示,在截至630日的一周内,美国30年期固定利率抵押贷款平均利率为3.48%,低于3.56%的前一周数值。此外,美国10年期国债收益率一度跌破1.4%,刷新纪录低点。

高盛分析师Marty Young此前表示,反映该国房价承受能力的一系列指数表明,和历史相比美国家庭目前对房价目前的承受能力显著增强。高盛预计,美国未来三年的房价涨速将 逐渐放缓,将从2015年的4%降至2016年的4%20172018年则将分别降至3%2%

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(据证券时报网)

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新加坡 | 禁购令实行三年 新加坡永久居民减购转售组屋

新加坡建屋局指出,三年禁购令不是导致永久居民转售组屋交易量比率下滑的唯一原因,政府此前也推行额外买家印花税等其他控制房屋需求的措施。

限制永久居民购买转售组屋的条例推行三年,公开市场中这类买家的交易量显著减少,如今只占总交易量的约一成。

受访的房地产分析师认为,限购条例过去三年有效控制永久居民推高转售组屋需求。不过目前的市场环境已与三年前不同,即便下来有更多永久居民在符合购买条件后进场,也不至于显著带动转售组屋价格。

新加坡永久居民转售组屋交易量比率下滑

建屋发展局提供给《联合早报》的数据显示,永久居民的转售组屋交易量在2012年一度达到6636宗,占当年转售组屋总交易量的26%。

为了稳定市场,政府在2013年1月推出的第七轮房地产降温措施中,规定永久居民购买首个住屋单位须缴交5%额外买家印花税。同年8月,政府又规定外籍人士在成为永久居民后,必须等候三年才可在公开市场买转售组屋。

这些降温措施落实后,2013年的永久居民转售组屋交易量已减少到3300宗,在全年交易量中占18%。

此后两年多,涵盖这类买家的转售组屋交易量再度下滑。2014年和去年,分别只有2300宗和2400宗,在总交易量中占13%和12%。今年首季,约500个永久居民家庭购买转售组屋,仅占总交易量的11%。

建屋局指出,三年禁购令不是导致永久居民转售组屋交易比率下滑的唯一原因,政府此前也推行额外买家印花税等其他控制房屋需求的措施。

不过ERA产业主要执行员林东荣受访时说:“虽然额外买家印花税也影响永久居民购屋,但只是提高了购屋成本,三年限购令则直接把他们挡在门外。”

建屋局数据显示,2013年1月至8月间的转售组屋交易中,永久居民买家占20%;三年限购令当年8月底出台,9月至12月,这个比率立刻下滑至12%。

林东荣说,几年前房地产市场火热,很多人认为永久居民的住屋需求是推高转售组屋价格的一大因素,政府推出永久居民三年限购条例,显然在控制需求上起到立竿见影的效果。

不断上涨的组屋转售价从2013年第三季,也就是推出永久居民三年限购令后得到控制,之后连续九个季度下滑,直到去年第四季才止跌回升。

不过,房地产经纪公司Chris International董事许家荣认为,组屋转售价回落和三年限购令出台发生在同个时间点只是巧合。

他说:“影响转售组屋价格的因素很多,除了限制永久居民购买,还有政府增加新组屋供应,开放给单身者购买新组屋,更重要的是对房屋贷款做出限制。”

更多永久居民将合格进场 组屋转售价预料不会推高

一些被三年限购令挡在门外的永久居民未来逐步满足购买条件,但许家荣认为,这个群体还是少数,即便需求增加,也不可能大幅推高价格。他说:“购买力较强的永久居民,如果急需住屋,可能已经买了私宅;那些宁愿等候、以满足三年条件的永久居民,经济条件相对比较一般。”

林东荣也指出,相比新加坡买家,永久居民的住屋需求更迫切,在以前市场供不应求的环境下,他们往往愿意支付更高价格。“如今价格回落,市场也不像三四年前那样火热,成了买家市场。永久居民也会理性地选择组屋,不太可能刻意去抬高价格。”

(据钜亨网) 

泰国 | 投资泰国“东部经济走廊” 享受5年长签证和个税10%上限

投资泰国“东部经济走廊”的企业,将享受每年个税上限10%和5年长期签证特别优惠。

泰国中华网报导,在泰国内阁批准通过“东部经济走廊项目投资基本原则”後,东部经济走廊—EEC—Eastern Economic Corridor投资工作小组委员会组长乃甘指出,投资“东部经济走廊”企业将享受,每年个税上限10%和5年长期签证特别优惠。其中科研人员将有望享受个税免徵的特殊优惠。

乃甘认为,为了真正发挥该经济特区内战略意义,并按照政府预期目标推进,将会在税收方面基於投资者最大限度的的投资优惠。东部经济走廊前期将包括北柳丶春武里和罗勇等3府。

为了正在吸引国内外投资者,政府将按照新城市建设规划的总体方案在特区内建设学校丶医院丶公共系统等城市配套的基础设施。不仅仅只是功能单一的传统工业园区。

泰国“东部经济走廊”地图

对於投资者而言,入驻特区後将享受个税减免或是最高徵收比例不超过10%外,还将为投资者提供5年长期工作签证。

特区内将会划出工业园区丶基建项目发展区和城市发展区等3种促投的区域。通过划分区域後,投资者申请促投将更加具有针对性,甚至是环评报告—EHIA等。

此外,泰国央行已经答复特区内可使用美元来进行交易结算。同时允许国外银行在该特区内设立分支机构并开展金融业务。

(据钜亨网)

澳洲 | 悉尼和墨尔本6月房价增速放缓

房地产研究机构核心信息谘询公司近日发布报告称,澳大利亚各州首府6月房价平均仅增长0.5%,其中悉尼和墨尔本两市房价继续抵挡降温趋势,当月房价再次上涨,不过增长放缓。

新加坡联合早报报导,核心信息谘询公司近日公佈6月房价指数,澳洲的八个首府城市中仅悉尼、墨尔本和霍巴特三个城市的房价在6月上涨,不过涨幅均低于5月

澳洲的八个首府城市中仅悉尼、墨尔本和霍巴特三个城市的房价在6月上涨,不过涨幅均低于5月

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其余首府城市房价均表现下跌,导致澳首府城市房价在6月的平均涨幅仅为0.5%。

虽然海外买家曾被认为是过去三年助推房价上涨的主要因素,不过随著近期澳洲大型银行停止对海外买家发放购房贷款,近来更多迹象表明,澳央行5月降息的影响现在开始显现,在低息刺激下本地买家和投资者也显示出强烈的买房兴趣。

该报告指出,在今年上半年,澳洲各州首府城市房价平均上涨5.5%,较去年同期相比有所下滑。其中增幅较高的城市是悉尼(8.9%)、霍巴特(8.5%)和墨尔本(5.8%)。

核心信息谘询公司调研部门负责人劳利斯说,虽然房地产市场前几个月的反弹缓和了去年最后一季度出现的降温,不过房价增速放缓。

该公司称,英国脱欧带来的不确定性可能会放慢澳房价上涨的速度,悉尼和墨尔本的房屋周转率也会放慢。

劳利斯说:“早有迹象表明当前悉尼房市开始对买家有利,悉尼的房子比以前花更长时间才能卖出去,买家为了卖房往往提供更多优惠。现在悉尼的房子通常用40天才能卖出,而一年前是26天。”

 

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(据钜亨网)

美国 | 英国退欧情势不妙?美国房地产市场渔翁得利

英国公投决定脱离欧盟,也称为“英国退欧”,让人倍感意外,这是全球金融市场在公投前未曾预料的结果。因此,股市的动荡暗示了未来的预期结果。尽管金融市场的波动性会持续,但对美国的直接影响非常小。美国的基本经济因素仍然稳固,因为它们均以国内活动为基础。所产生的间接影响对美国房地产而言可能是个好兆头,因为投资者希望寻找安全稳定的投资。但是,未来几周可能会出现更多的波动性。

要说公投之前全球金融市场没有为英国退欧付出代价,显得太过轻描淡写。金融市场一夜之间陷入混乱,很多人回忆起2008年雷曼兄弟破产后出现的廉价抛售。尽管这种动荡的局面将会持续一段时间,但当前的情况与2008年的金融危机有所不同。虽然所有的市场无一幸免,但欧洲脆弱的市场受到了严重的冲击,有可能会继续像坐过山车一般。

然而,英国退欧公投并不意味着英国马上就会脱离欧盟;公投不具备法律约束力,只有国会才可以通过立法脱离欧盟。如果这成为事实,欧盟与英国至少需要两年的时间来重新协商他们的双边协议。但是,没有人能够预测英国退欧的全部影响,动荡与不确定性可能会持续一段时间。

谁胜谁败?

不幸的是,我们很容易预料到英国退欧的直接影响而不是间接影响。原则上来说,退欧的决定对美国或全球经济的直接影响较小。

英国经济在全球的国内生产总值中只占4%。同时,美国对英出金额仅占国内生产总值的0.4%,美国从英国的进口额只占3%。此外,国内银行的英国资产只占3%——因此,如果英国经济衰退,对美国金融体系的影响也非常有限。

在受到影响的各方中,英国的前景最为暗淡,而欧盟也笼罩在一片阴影之中。尽管对于另外27个欧盟国家的直接影响较小,但目前我们很难预料全部的间接影响。对接下来要采取哪些措施仍然存在很多不稳定性与争论,这都不利于保持信心与经济增长,还可能导致货币政策进一步放宽。

间接影响可能有利于美国的房地产市场

但是,英国退欧对美国的间接影响可能并没有那么消极。首先,由于事态的发展,美联储提高利率的决定可能会被进一步推迟。此外,全球金融的不确定性可能会持续不断,美国财政仍然具有很强的吸引力,可能会吸引很多投资者。上述因素将使利率持续走低——特别是贷款利率。

同时,美国的基本经济因素并未发生实质的变化,国家会继续保持稳定的就业形势与工资增长。美国房地产市场可能会进一步从全球的不确定性中获利,因为它们目前仍保持安全、相对稳定的局面,且从某种程度上来说价格较低,尤其是与英国价格过高的房地产市场相比。

原文由来自太平洋联合经济学专家塞尔玛·海普(Selma Hepp)撰写。塞尔玛·海普是太平洋联合负责商业信息的副总裁。她此前曾在Trulia担任首席经济师,在加利福尼亚州房地产经纪人联合会担任高级经济师,在全国房地产经纪人联合会担任经济师兼公共政策与房主经理。她曾在纽约州立大学(布法罗)主修经济学,并取得文学硕士学位,在马里兰大学研究都市与区域规划和设计,并取得博士学位。

英国脱欧前,伦敦的房产每年增值5-10%,国际买家完全可以放弃租金收入。但是脱欧后,由于对经济预期的不确定性,很多欧盟外的投资者采取了观望态度,过热的伦敦房地产市场面临降温和调整周期,有人甚至预言德国会取代英国成为下一个国际投资者购置欧洲房产的第一选择,情况真的会这样吗?【阅读原文

 

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