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7月1日起墨尔本印花税翻倍 闲置房地税翻三

澳大利亚维多利亚州政府于4月22日出台了一个新政，专门用来对付海外投资者。

7月1日起墨尔本印花税翻倍 闲置房地税翻三

维州财长宣布说，从7月1日起，将对海外购房者的印花税进行双倍征收，并还要对那些被闲置的房屋增收三倍的土地税。

对于7月1日以后签订的海外购房合同，印花税附加费将从目前的3%提高至7％，涨幅133%，闲置的海外投资者购买的房屋的土地税也将从0.5％增加至1.5％。

印花税的征收主体

在澳洲，房产交易印花税相当于中国的地税，由州政府征收，因此州政府的财政部长经过合法程序有权调整该税率

为何要调整海外买家印花税

在过去的几年里，海外人士在澳洲投资额度不断增加，而随着海外资金的流入，房价快速上升，对维州地产的可负担性造成压力。

与此同时，财长Tim Pallas认为海外人士在享受维州地产的快速增值的同时应该为维州的基础建设以及政府维护做出贡献。

增加多少

印花税附加由3%调整为7%

何时实施

2016年7月1日及以后签订的买卖合同，都要找新的税率纳税。也就是说，目前还有一个多月时间是新政策的空档期，赶在6月底前签订合同，就不用多交4%的印花税。

“这么做是州政府唯一公平的选择。海外买家借助维多利亚的宜居性，我们城市的舒适性，而获得了不菲的房价增值。他们也有义务帮助当地政府维护当地社区的服务和基础设施，”维州财长帕拉斯在一份声明中说。

据市场研究公司CoreLogic Inc.的数据，墨尔本房价在过去一年上涨了9.8％。而在2012年5月房价触底之后，墨尔本房价已经飙升36％，仅落后悉尼的涨幅。

海外买家，其中主要是来自中国的投资者，很看好在澳大利亚这两大都市的房地产投资。

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（据澳洲房产报道）

澳洲资产折旧抵税系列（三）：什么可以用来做折旧？礼物、家具也可以！

投资者所持有的资产组合中，除购买全新的资产可以折旧外，购买的二手资产也可以折旧。一些客人问我，他从ebay上买的物品，没有发票，能否做折旧？我说只要它是用于做生意，有使用价值，我们就可以评估它的现值，并以此用来做折旧。这和你是否有发票没有太大的关系。

同理，一些礼物，你可能没花一分钱，更不可能有发票。然而你把它用于做生意，那么专业的建筑估算师会上门评估它的现值，让你从中获取最大的税务利益。

投资房中的家具电器等同样可以用来折旧。有一位业主向我咨询，说开发商提供的家具方案可不可以买？可不可以用来折旧？我告诉他，当然可以了。不仅全新的家具家电都可以用来折旧，而且二手的家具家电，无论原始的购买凭证是否存在，它们都可以用来折旧。

专业的建筑估算师会上门对每一件资产进行现场的评估，评估的依据是其当前的市场价值。如果一项资产，购买了若干年，其财务上的账面价值有可能是零了。但是我们把它应用于其它的投资项目上，只要它还有使用价值，我们就有办法对其进行再评估，赋予其全新的价值，从而按照规定进行每年的折旧计算。

这位业主听了我的简述后，十分高兴，因为他正想更换他家客厅中的沙发、衣柜等旧家具，正发愁没有地方可以处理这些旧的家具。如果他把旧的家具放到投资房中，随房间一起出租，不仅可以获得较高的租金，而且每年还可获得额外的折旧数额，同时自家的生活质量也得到提高，一举两得，何乐而不为？

同样是通过装修来提升投资房的最终收益，另一位业主在其后院加建了一个厨房并安装一套带洗理池功能的橱柜，然后他将这套橱柜算作家具的类别并用家具的有效寿命（13.3年）来进行每年的折旧抵税，结果却被澳洲税务局在之后的审计中查处并缴纳了罚金。

究其原因：即使这个橱柜和他买的独立书桌等材质相同、形状大小相似，甚至是由同一个制造商提供，但是橱柜在税法上被认为是房屋结构的一部​​分，因为它是固定在房屋的结构上。因此，橱柜必须按40年的有效寿命来进行每年的折旧计算。

澳洲税法规定，资产折旧抵税报告只能由专业建筑估算师（Quantity Surveyor）出具，同时他必须是注册税务代理（Registered Tax Agent）。为了保护您的合法利益，请尽快联系专业估算师，他会最大化您每年的折旧抵税额度，并提供百万专业保险保障，让您投资好回报，无烦恼。

经历了2016年的缓慢启动，墨尔本房产市场将进入5丶6月销售旺季，未来数月购房者将迎来大量房屋选择。根据REIV今天发布的季度报告，截止到3月31号，墨尔本房屋中位价连续二季度维持在$713,000。墨尔本中位价企稳，海内外的投资者信心大增！【阅读原文】

 

黄旭刚Lawrence专栏全集：

黄估算师传授资产折旧抵税秘笈

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温哥华房价将压倒旧金山 问鼎全球最高房价

放眼全球大城市，试问有几个敢说自己的房价比温哥华还高?也许就只有美国的旧金山了，但专家预测，按照目前形势，再过两年，旧金山将被温哥华甩在后面。

BMO经济学家Sal Guatieri近日在一份报告中指出，截至今年3月，旧金山平均房价已高达$1,040,231.69(加元)，年涨幅为12%。与此同时，大温地区 (Greater Vancouver)房屋均价目前仅为$844,800(加元)，比旧金山房价低20%。然而，温哥华同期的房价涨幅却高达25%，按照这个速度，用不了 两年，温哥华的房价就要完爆旧金山。

温哥华房价将压倒旧金山 问鼎全球最高房价
温哥华房价将压倒旧金山 问鼎全球最高房价

图片来源：BMO

根据《福布斯》的分析，旧金山的高房价市场是由美国的高科技产业泡沫推动的，从2007年的均价89.5万美元一直拉高到现今的近110万美元。不 过也有报告指出，旧金山当今的房产行情跟2000年的互联网经济泡沫时期的情形颇为相似，当时房价暴跌了10%。所以经济学家也担心，温哥华继续下去也难 免会重蹈2000年旧金山房产市场的覆辙。

相关资讯：加拿大房价已远超美国40%

 

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（据加拿大家园）

加拿大房价已远超美国40%

加拿大的房地产市场火热，较好地段更是一房难求。满银(BMO)近日将加拿大房价与美国做了对比，发现加拿大房价在这十几年间涨幅巨大，均价已经远超过美国。

满银高级经济分析师贾提瑞(Sal Guatieri)日前将加国房屋均价换算成美元，对比两国房价，发现加拿大三月份的房屋均价为38万3402美元，而美国房屋平均价格为27万1803美元，加国房价比美国贵了近41%。

然而在2000年时，加拿大的房价还大大低于美国。

加拿大房价已远超美国40%
加拿大房价在这十几年间涨幅巨大，均价已经远超过美国

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贾提瑞提到，加拿大房价很大程度上受多伦多和温哥华房价影响，而上周公布的最新市场调查发现，这两个城市的房价仍在继续上涨。

在大温哥华地区，独立屋的平均售价比去年同一时间增长了30.1%，达到140万3200加元。与十年前时相比更是成倍增长，大约涨了117.3%。

同时，多伦多市区内的独立屋均价已经达到125万8000元，比去年同期增长18.9%。

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（据加拿大家园）

新加坡两个私有化中等入息公寓单位成功拍卖

位于乌鲁班丹路的松林阁一单位以93万8000元成功拍卖，低于109万元的开价

私有化中等入息公寓顺福雅苑5月成功集体出售，让市场重燃这类私宅未来可能集体出售的信心，使到两个私有化中等入息公寓（HUDC）单位5月25日在拍卖会上首次亮相就敲锤成交。

其中，位于后港7道的Rio Casa单位以73万元售出，低于80万元的开价。乌鲁班丹路的松林阁（Pine Grove）一单位则以93万8000元卖出，低于109万元的开价。

这场拍卖会由戴德梁行在安国酒店举行。拍卖会有80个座位，座无虚席，但反应不算太踊跃，除了两个成交的房地产外，其他大多都无人问津，或因竞标者叫价太低而不被拍卖员接受。

亲自喊标的戴德梁行拍卖部主管陈紫萍指出，随着顺福雅苑成功集体出售，出手标下私有化中等入息公寓的买家，相信是对项目在日后可能集体出售更有信心。她预料将会有更多屋主向拍卖行提出询问。

顺福雅苑上周以6亿3800万元成功集体出售，每个单位屋主平均可获得178万元。

陈紫萍认为，尽管成功拍卖的两个公寓单位，在竞标后都是以低于开价的价格成交，但这也说明只要价格合理，卖家都愿意放手。

在拍卖会上成功脱售的私有化中等入息公寓，今年有增加的迹象。戴德梁行举办的拍卖会去年只卖出一个私有化中等入息公寓，今年以来已售出六个。

共有15个房地产在5月25日的拍卖会上推出拍卖，其中四个属于抵押逼售，其余都是屋主或业主求售，但最终只有上述两个私有化中等入息公寓成交。其中，Rio Casa地契104年，至今已有30年历史，拍卖的二楼单位面积1679平方英尺；松林阁地契99年，至今有31年历史，拍卖的二楼单位面积1668平方英尺。

25日也有另一个松林阁的八楼单位进行拍卖，开价115万元，但无人出价。

陈紫萍透露，三个把私有化中等入息公寓拿出来拍卖的屋主，都是第一代屋主。对他们来说，只要价格合理，都有赚头。

屋主也担心若房价继续下滑，将影响到他们房地产的价格。而且这类私有化中等入息公寓若地契期限越来越短，买家能动用的公积金将有限，而需要支付大笔现金。考虑到要找适当的买家并不容易，有心售卖房子的屋主都更愿意放手，打算把卖屋得到的钱用来购买其他房地产。

（据联合早报）

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才推出就超额订购 新加坡成熟组屋区新项目最抢手

5月25日傍晚6时，大巴窑建屋局中心二楼依然有长长的人龙等待办理组屋申购手续。当局在告示牌上通知买家等候时间可能长达四小时。
宏茂桥Ang Mo Kio Court的234个四房式组屋单位接到566份申请，每个单位有2.4人争购，此外，勿洛Bedok North Woods的247个四房式单位则接到491份申请，即每个单位有2人争购。
 

今年新加坡的第二轮组屋销售活动5月24日才展开，建屋发展局已收到2912份申请。其中，宏茂桥和勿洛的新组屋最受欢迎，推出首两天就被超额申购。

截至昨午5时，宏茂桥Ang Mo Kio Court的234个四房式组屋单位已接到566份申请，整体申购率达2.4，即每个单位有2.4人争购。当中，首次购屋者申购率为2.1，第二次购屋者申购率则高达8.9。该类单位的售价从38万2000元起跳。

宏茂桥的五房式和三代同堂组屋单位也同样受欢迎，共200个单位首两天就吸引了384个买家争购，整体申购率达1.9。

5月24日推出的3770个预购组屋单位中，宏茂桥占590个，武吉班让Senja Heights、Senja Valley和Senja Ridges项目有1571个单位，三巴旺EastCreek@Canberra项目有1252个单位，勿洛Bedok North Woods项目则有357个单位。

除了宏茂桥，另一个已被超额申购的是勿洛Bedok North Woods的四房式组屋。截至昨天傍晚，247个四房式单位已接到491份申请，整体申购率达2.0。当中，首次购屋者申购率是1.6，第二次购屋者申购率则高达8.8。勿洛四房式组屋单位售价从40万8000元起跳。

大巴窑建屋局中心昨天迎来了许多公众办理申购手续。尽管当局在下午5时已禁止公众进入，但到了傍晚6时，仍有早前进入的200多人排队等待办理申请手续。

彭丹烁（24岁，银行人员）5月25日和未婚夫林金来（27岁，银行人员）前往建屋局中心，了解预购组屋的详情。虽然宏茂桥的四房式组屋单位炙手可热，两人依然希望碰碰运气。

彭丹烁受访时说：“我们目前只考虑申请宏茂桥或三巴旺的组屋单位，因为我的父母住义顺，未婚夫的父母住兀兰，这两个地点对我们来说比较方便。”

一些申购者只考虑成熟组屋区

5月25日特地提早下班到建屋局中心了解详情的陈俊杰（26岁，公务员）则指出，目前和女友只考虑申请成熟组屋区的新单位，因为成熟组屋区已具备所有设施。

他说：“要是购买非成熟组屋区的单位，还得等周边设施如地铁、商场等建成，要等上好几年时间。成熟组屋区的好处就在于周围已有完善设施。”

陈俊杰和女友打算申购宏茂桥四房式组屋单位，当他听说首两天已被超额申购时相当惊讶，但表示依然会试试看。“试一试无妨，要是拿不到，我们会继续等下一批成熟组屋区的新单位推出。”

（据联合早报）

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加拿大4月平均房价破50万元 创纪录!

国房市持续火热!加拿大房地产协会(CREA)16日宣布，受温哥华和多伦多房市带动，今年4月的全国平均房价破纪录，达到50万8097元，较去年同期增加13%。

CREA表示，若排除温哥华及多伦多，全国平均房价则降为36万9222元，年减8.7%。据了解，卑省房市增幅强劲，房价也不断飙高，大温地区房 价飙涨25.3%，菲沙河谷(Fraser Valley)大增25.6%，维多利亚地区上升8.2%，温哥华岛房价则成长8.2%。加东的安大略也不遑多让，汉弥尔顿(Hamilton)增幅达 17.2%，多伦多房价上升5.8%，Winsor-Essex地区则增加16.3%。另一方面，受油价冲击最大的卡加利和沙斯卡通房价不升反跌，分别下 跌3.5%和2.4%，

事实上，不仅房价上升，房市销售也热得发烫，全国70%主要城市房市呈现成长。在这之前专家还预测多伦多4月房市表现会比3月黯淡，温哥华则预计下滑1%。结果数据证明，受温、多房市影响，4月全国房市销量持续上扬。

对此，满地可银行(BMO)资本市场高级经济师卡维奇(Robert Kavcic)认为全国数字掩盖地区性差异，「其实在26个主要城市中，6个呈现双位数成长，10个城市则下滑。」他认为加国房市其实变动不大，温、多两 市依然畅旺，产油大省持续低迷，多数城市则介於两者之间。他也预计今年的房价会不断升高。

加国房价狂飙 因为政府┅

根据加拿大房地产协会CREA的最新数据，今年4月加拿大房价再创新高，均价达到50万8097加元，比去年同期增长13.1%。

据加拿大国际广播报导，资深评论员Don Pittis分析，加拿大本地人抱怨越来越买不起房子，大家都把手指戳向外国买家，但联邦政府、省政府和市政府却一直迟迟不动。

政府面临的困境是，制造业和出口下滑，石油和资源业暴跌，房地产成了加拿大经济的「火花」，要是给这「火花」上加个盖子，对经济的影响大概大大超出房市。

到底有多少外国人的热钱流入了加拿大房市，现在不清楚，而且也不容易搞清楚。海外投资者可以透过在加拿大的家庭成员、朋友代为购买，而公司的层层架构也为外国人隐蔽投资带来了好处。

现实是，温哥华的房价已经达到如此惊人的水平，哪怕是徵收特别税，或限制外国人购买房产的类别，都有可能把市场推向深渊。

在多伦多和温哥华，房价下滑引起的波澜将远远超出房地产市场，最糟糕的将是那些刚进入房市的年轻人，他们可能会被淹没。如果没有外国投资者资金的持续涌入，新房开工将放缓，就业机会将减少，带来经济疲软的恶性循环。

在房地产问题上，政府不得不权衡所有因素。

 

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（据家园新闻）

加拿大楼市泡沫 政府会出手调控楼市吗?

加拿大的房地产市场持续火热，如今各界将矛头都指向海外买家，认为是海外资金的流入哄抬了本地房价，导致本地居民买不了房。CBC新闻的经济专栏作家皮提斯(Don Pittis)日前分析，目前还没有动因能促使三级政府出手控制房地产市场。

今年四月的房地产市场报告显示，房价又进一步上涨。在如此高的房价面前，许多年轻一代的加拿大人抱怨，想要拥有属于自己的房子已经越来越难。

皮提斯分析，目前加拿大政府正面临几大困境，包括制造业和出口业的衰退，石油和能源业的受创，如今唯一能拉动经济的就是房地产市场。

房地产市场的火热真由海外投资者导致吗?

皮提斯认为，与世界上的其他国家相比，加拿大的楼市毫无疑问地存在泡沫问题。而随着近来全球其他地区人均财富的增长，越来越多的人和加拿大人拥有了同等的财力，加上本国的低利率政策而影响，越来越多海外投资者能买得起加拿大的房子。

但皮提斯指出，想要查清涌入楼市的海外资金究竟占多少比例是不太可能实现的事。如果仅靠分析海外买家是购买了5%的房子，还是14%或66%的房源并不能真正理清这个问题。

《南华早报》温哥华特派记者Ian Young也认为，海外投资者可以通过在本地的家人或合法代理人在加拿大买房。

皮提斯进而把加拿大房价如此迅猛增长的原因归结在“土地”上。他说，因为随着人口的增多，人们对房屋的需求必然增加，但政府批准开发的土地没有增多，就导致了现在市场上的房源越来越紧俏。

政府会出手调控楼市吗?

皮提斯认为，加拿大三级政府现在正面临着尴尬处境，因为这些房价高涨的城市，经济都更加繁荣。而政府在制定政策的同时也要权衡考虑哪些依赖楼市发展而生存的行业。

因此，依靠政府让房地产市场软着陆几乎不太可能。但皮提斯建议政府可以采取一些比较“中立”的手法，例如在贷款政策等方面帮助本地的首次购房者减轻未来经济负担等。

 

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（据家园新闻）

零售转型与不景气 新加坡购物天堂失色

到新加坡旅游一定会去最热闹的乌节路，过去乌节路栉比鳞次的店面设计与琳琅满目的商品，堪称亚洲购物天堂，游客络绎不绝，但现在，经济不景气，消费者节省支出，昔日光芒不再，虽然现在店租已经从 2014 年高峰开始下滑，但幅度仍然不足以让品牌商回流，当地房仲业预期，新加坡只会有愈来愈多零售业缩减规模，关店因应。

彭博新闻报导新加坡为什麽不再是消费者心中的购物天堂，整理出五大原因。首先是新加坡是科技人才聚集地，线上购物比例比中国香港与马来西亚高，逼得新加坡购物中心必须从新定位，譬如增加美食丶娱乐丶服务与金融，减少时尚与消费者产品比重。

报导指出，代理 Marks & Spencer丶Zara 的经销商 Al-Futtaim Group 计划关闭至少 10 家店，同时到马来西亚与印尼扩展。英国品牌 New Look 与法国男装连锁品牌 Celio 也计划在下半年撤出新加坡，转到其他便宜的东南亚市场，在他们眼中，新加坡已经没有成长潜力。

预期新加坡主要购物中心今年房租可能会下滑 5%，乌节路昔日风华大概很难重现

跟中国香港一样，新加坡受到中国经济冲击很大，中国游客减少，意味奢华的消费也受到影响，其他游客也不再像以往那麽敢花钱。报导指出，中国游客到新加坡寻找的是经验而不是商品，因为现在全球化的世界，到处都可以买到国外品牌，成功零售业仰赖的差异化在新加坡看不到。

新加坡国内消费者也紧缩支出。3 月新加坡消费者物价指数连续 17 个月下滑，是纪录上最长的下滑周期，反映的是低油价与疲弱的经济，如果经济逆风持续，且因为减薪与失业的风险增高，消费者只会持续减少他们的可支配开支。

零售商纷纷撤出，房地产经纪商预期新加坡主要购物中心今年房租可能会下滑 5%，新增加的零售空间也会进一步压抑租金，乌节路昔日风华大概很难重现。

（据科技新报）

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再现泡沫？在英国只要有个房间都能赚？

据《每日邮报》，英国房租持续飞涨，恰好拥有空余房间的英国人要笑了。现在，在英国出租房间便可获得一大笔收入。

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英国在线房屋租赁网站SpareRoom.co.uk向金融网站This is Money透露，众所周知，伦敦是英国房租最贵地区，但英国其它地区的房租上涨速度比伦敦更快。

包含伦敦在内，一年内整个英国的房租上涨5.01%，伦敦则上涨1.63%。

在过去一年里，西米德兰兹郡（West Midlands）为英国唯一一个房租增长速度比伦敦缓慢的地区，平均房租仅上涨1.52%，月租约400英镑。

调查结果显示，过去一年，平均房租增长最快的地区为东南区（South East）和 西南区（South West）。

在东南区（South East），平均月房租升至约485英镑，比上年同期上涨6.59%。

在西南区（South West），平均月房租升至约431英镑，比上年同期上涨6.62%。

北爱尔兰（Northern Ireland）欲出租空余房间的房东，可从租客身上获得约每月280英镑的收入。

伦敦的房东们也跃跃欲试，希望通过出租空余房间，从租客身上获得每月747英镑的收入。

SpareRoom称，尽管北爱尔兰的月租低于英国其它地区，但近一年来上涨迅猛，一年内已上涨5.26%。

而在伦敦出租一个房间可获得的收入是非常可观的。可能是由于房租已高得离谱，2015年伦敦的房租增长速度相对放缓，仅上涨了1.63%。

在伦敦市中心外的区域中，特威克纳姆（Twickenham）可能是房租最贵的镇，月租约647英镑，年租超过7500英镑。萨里郡（Surrey）的Leafy Esher则名列第二，目前每月房东可获得约629英镑的收入。

而在贝尔法斯特（Belfast）、洛奇代尔（Rochdale）和布拉德福德（Bradford）出租房间的房东并不能获得如此可观的收入。研究表明，贝尔法斯特（Belfast）平均月房租约278英镑，而洛奇代尔（Rochdale）和布拉德福德（Bradford）则分别为279英镑和307英镑。

SpareRoom称，纵观整个伦敦房屋租赁市场，某些地区出现了价格下滑的迹象。伦敦西区（West London）的月租在过去一年里下降了2.5%。然而，巴恩斯（Barnes）的房租却在一年内猛增41%，月租约816英镑。

SpareRoom的负责人Matt Hutchinson告诉This is Money：“对租客来说，2016年的第一季度有了一丝喘息的机会。这多亏了购房出租投资者们争抢在印花税上涨之前买房，以致（出租的房屋）供应量有所增加。但这种缓解可能只是暂时的，英国的房屋租赁市场依然供不应求、压力重重，尤其是伦敦的卫星城镇。即使像曼彻斯特（Manchester ）和伯明翰（Birmingham）这些地区，房屋租赁市场的房屋量最为充足，也存在6名租客争抢一个房间的过度抢购情况。一年内英国房屋出租量增加了5%，多达65%的SpareRoom用户称，他们赞成抑制租金上涨，上涨率低于平均月租涨幅对他们来说是好消息。”

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