作者：“悉尼財神” Sonny Wang
最近在處理一些樓花成交案例中，有些客戶忽視了提早准備貸款，以至於在成交過程中到處碰壁，甚至有些客戶放棄成交損失掉10%的首付款。 所以本期的內容，我主要針對樓花在成交期間可能遇到的貸款風險，以及如何管理風險進行闡述。
在給出方法之前我和讀者分享近期的兩個貸款案例。
案例一 戴先生，純海外人士。
2017年在墨爾本市中心購買一套樓花，計劃2020年6月份成交。
戴先生在整個等待期間，沒有主動聯系過律師和銷售中介。當找到我時已經只有不到三個月就要成交。 由於估價低估了近15%，再加上目前的貸款政策和銷售給出的貸款政策完全不一樣，所以戴先生最後放棄成交，損失10%首付。
案例二 劉小姐，澳洲公民，澳洲本地收入。
劉小姐的房子計劃今年9月底成交，然而發展商在6月中突然Call settlement ，並且限期在兩周之內成交。
由於疫情的原因，劉小姐的工資比之前下降20%左右，貸款能力比之前的額度低了很多。最後，急急忙忙將多余的首付款湊齊。
雖然有驚無險的成交，但是也交納了很多罰金。 從以上案例可以看出，Off-the-plan在成交期間的時間安排非常關鍵。
一旦出現疏忽，延期成交的概率就會大大增加。 買過房產的朋友也許會知道，二手房在付定金之後將在6-8周內完成成交，所以在二手房交易過程中，無論對客戶還是貸款經紀以及過戶律師，都有非常詳細的工作計劃。
然而在樓花成交過程中，只要發展商Call settlement，留給客戶的時間也就是2-3周時間了。
所以Off-the-plan在成交期間的時間安排非常關鍵。
管理好在樓花成交過程的貸款，風險請牢記這5步：
1. 勤溝通（這裡包括律師，發展商，中介，貸款經紀人或者銀行）
大量實例說明，很多客人買了樓花後基本就是不聞不問，這是引發交樓失敗的最主要原因。
投資是個人行為，每一步驟都需要業主積極參與，千萬不可把希望寄托到任何人身上，就算是過戶律師，基本到成交前的三個月才開始頻繁與客戶溝通。 有些客人由於種種原因，三個月准備貸款周期太短，所以業主應該在預計交房日期前1年，8個月，6個月，3個月，1個月等時間節點，主動聯系律師，發展商已經中介確保得知大概成交日期。
2. 至少半年准備貸款申請材料
置業者無論自身條件如何，一定要在成交日期前6個月去咨詢自己的貸款能力評估，准備自己的財務計劃，例如查看自己是否存在不良信用記錄，已有債務情況，收入是否滿足銀行需求等。
3. 做好應急預案
樓花成交時，一定做好融資備選預案，尤其是海外投資者，千萬不能指望一家金融機構，一旦政策發生改變，再去申請其它金融產品就會白白浪費許多時間。 對於申請材料不是很強的本地買家或者購買規模較大樓盤者，最好也備選一家銀行做為備選，因為銀行有時會對樓盤貸款配額有限制。
4. 估價時間與結果的把握
大部分銀行都會派估價師實地估價，估價的結果決定最終的貸款額度。 業主在成交2個月前，要爭取獲知發展商估價聯系方式，與此同時和銷售公司一起確認各個估價公司的結果，從而在選擇金融機構上可以做提前預判，避開估價不好的金融機構。
5. 留出備用資金
目前一些區域被銀行劃入高密度區，根據一些銀行的政策,在這些區域內貸款比率為70%，使得業主會被銀行要求提升首付款，也就意味著業主要籌集額外資金成交。
所以在貸款前要確認所在區域的貸款政策，還有低估情況的應急措施。
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來源：澳洲房產大全
編譯：Zoe Chan
