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新加坡楼市冷风频吹 2015年房价预计下跌11%

新加坡的楼市最近非常“冷”。

新加坡楼市冷风频吹 2015年房价预计下跌11%

“开发商这一年几乎没有大型的楼盘开盘。”在新加坡远东机构工作的查玉(化名)表示，去库存已成为现今新加坡房地产市场的主题，而当地的开发商们也在过去的2014年保持了“克制”的经营模式。

与此同时，去年年底之前，“亚洲第二贵”的新加坡房价已经连续3个季度下滑，下滑时间为5年来最长。

新加坡城市重建局(URA)公布的私人住宅指数显示，在第一季度下滑1.3%之后，新加坡私人住宅价格在第二季度下跌1.1%，跌至209.3点。

中投顾问房地产行业研究员殷旭飞指出，新加坡市房地产市场出现持续下跌的情况，一方面是因为新加坡楼市供应增加过快——过去几年，新加坡政府不断提高私人及公共房屋供应。未来9年将有近9.5万幢私营房屋进入市场，同时还有2.5万幢左右的公共房屋建成。另一方面则是由于新加坡利率上升以及政府抑制房价过快上涨的政策作用。

值得一提的是，正如殷旭飞所说的那样，为了继续消化之前楼市过多的“供应”，新加坡政府将继续延长2009年推出的一系列房地产降温政策，这或意味着房价下降的局面将进一步深化。

业内市场预期中，新加坡房地产市场惨淡经营的状况将贯穿2015年全年，房地产价格也会进一步下跌，预测跌幅高达11%。

瑞银对新加坡房地产市场2015年展望中指出，本地房价比起最高峰时期已经下降了3.8%，但是由于还是比2009年的水平高出56%，所以政府会维持降温措施，“我们可以预见房价将继续下跌，预测在2015年至2016年，会下降6%到11%。”

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投资法国房地产正当时：房价下跌、低贷款率

尽管法国人在经济不景气中迎来了新的一年，法国的富裕阶层仍在为投资生财而发愁：2015年究竟该把钱投向何处？是人寿保险、国债还是股票或是楼市？《费加罗报画报》决定为投资者指点迷津，认为投资法国房产市场正当时，理由是房价下跌、贷款利率降至历史最低水平，因此2015年是投资不动产的好年份。

投资法国房地产正当时，理由是房价下跌、贷款利率降至历史最低水平，因此2015年是投资不动产的好年份

从目前情况来看，10年期国债（OAT）的收益率只有0.6%，人寿保险的收益率介于2.5%和3%之间。与这些投资产品相比，房地产是“风险收益比”最佳的投资产品。目前的房贷利率在2.5%上下，可以购置质量不错的房地产。其收益率介于3%到6%。房租收入可以抵消全部贷款利息，甚至还可以还点本。另一个好消息是利率近期不仅不会上调，反而会降。

行家指出，以欧洲央行现在实行的政策，利率会一直很低，可能还会再降。今后数月可能会降到2%以下。

另一个有利投资的因素是房价在下跌。外省大多数城市都跌了。法国房地产联合会（Fnaim）主席布埃指出，房价已回落到2007年的水平。

谨慎投资方能成功

尽管形势有利，但投资人还得谨慎。若要投资套房，您得偏重靠近交通、学校和商店等有利因素。若选择市中心，宁愿购置大学生和年轻夫妇青睐的小面积套房。如是郊区住宅区，您就得偏重适宜家庭居住的大面积套房或独立房屋。

若是投资商铺，位置是成功投资的关键。市口好，店铺就不会空很久。同时也要核实客源区质量。

新房出租有新优惠

2014年9月1日生效的皮内尔法（Pinel）与杜弗洛法（Duflot）相比吸引力显然更大。因为尽管主要条件相似，但更加灵活。例如，出租承诺可以是6年、9年或12年，享受的减税幅度也与此成正比：相当于投资额的12%、18%或21%（先前是9年和18%的减税优惠）。专家建议投资人最大化享受法律的灵活性，先承诺出租6年，然后视情况，再做出3年承诺。

皮内尔法的另一个特点是投资人可以将房屋出租给直系尊亲属或直系卑亲属，同样可以享受减税优惠。皮内尔法重新调整了区域划分。一些大城市，如里尔、里昂、马赛，从B1区晋升为A区，这样房租从原先的每平米10欧元提高到12.42欧元，与市场水平相符。

投资服务型寓所

享受服务型住宅的优惠，但又不致遭遇风险（如经营者倒闭），投资“二手”寓所（旅游、学生、老年人等公寓），可以做到这点。虽然您享受不到减税优惠，但购买价可享受20%—30%的减价，并可享受带家具出租者的税务优惠。再者不会有不利的意外。不过，买之前要弄清寓所的建筑年代和状况，因为可能会有工程。

翻修旧房合理避税

2014年，一套新房的均价约每平米5000欧元，旧房是3500欧元。旧房投资平均收益率是税前4%到6%。

翻修旧房可以减税。这个优惠不在避税优惠上限范围（每年一万欧元）内。因为在出租型旧房里施工可以给您产生“地产赤字”（déficit foncier）。您可以在施工当年从您的总收入中刨除，金额最多可减1.07万欧元，余下的赤字可在接下来的10年里从地产收入中减去。

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网罗新南威尔士州实惠海滨房 20万澳元有交易

在悉尼城郊的平均房价现在已增至约73万澳元之际，要想实现生活在冲浪海滨的梦想，可能要花掉购房者数百万澳元。许多精明的买家正在转向寻找购买便宜房子的机会。这些房子是渡假，房价只是悉尼房价中位数的一小部份，但周围却是阳光和海浪。

在新州海岸线上下仍有一些海滨地区的海边木房只花不到40万澳元就能买到。这一价钱只是悉尼市区一个无厅小单间公寓房的价格。

澳洲房地产数据机构RP Data Core Logic的数据显示，新州中北海岸城镇Stuarts Point是全省房价最便宜的的海滨区，其独立房房价的中位数只有261,507澳元。

对于悉尼人来说，距离最近的可负担的海滨地点便是位于中海岸的Budgewoi了。 那里的中位数房价为326,190澳元。在过去的五年中，Budgewoi的独立房中位数房价上涨了12.9%。

Budgewoi房地产代理公司Ray White Thompson Partners的代理韦斯特（Denis West）表示，在当地购房的买家中，有25%是因悉尼房价昂贵转而前来购买相对便宜的滨海渡假房的；有50%的是想要换房子的当地人；还有25%的是来自其它不同地方的。

他称，不是所有的买家都是在寻找临时的渡假房，估计当地有约1万人定期往返悉尼工作。“悉尼的高房价已迫使人们搬到了类似Budgewoi这样的地方了，”韦斯特说。

新州中北海岸Old Bar 海滩地区房地产公司的史蒂文森（Adam Stevenson）说，海岸地区房产上涨已促使不少精打细算的买家北移。

他称，在独立房中位数房价只有327,950澳元的Old Bar，有约30%的买家是来自中海岸、纽卡素或者悉尼。

史蒂文森表示，在距离悉尼以北323公里的这个海滨小镇，住房投资市场近期势如破竹。“截至本周，我们的办公室目前的空置率是零，这里的租金回报率在5%到7%之间，”他说。

RP Data Core Logic的高级分析师库舍尔（Cameron Kusher）表示，目前，在靠近海滩的地方仍有实惠的购房区，但通常，这些地区的房产距离滨海还有点儿距离。“总的来说，你要找有这样的郊区，房子（距离海边）相对远一些，可能并非正在海边。”

目前新州在靠近海滩的地方仍有实惠的购房区

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新州独立房房价最实惠的海滨区：（区中位数价格）

  • Stuarts Point：261507澳元
  • Bodalla：297359澳元
  • Nambucca Heads：305423澳元
  • Moruya：321243澳元
  • Eden：324066澳元
  • Budgewoi：326190澳元
  • Wallaga Lake：327104澳元
  • Lake Tambourie：327950澳元
  • Old Bar：327950澳元
  • Burrill Lake：330254澳元

新州公寓房价最实惠的海滨区：（区中位数价格）

  • Eden：201950澳元
  • Moruya Heads：209032澳元
  • Narooma：223564澳元
  • Port Kembla：230450澳元
  • Old Bar：236906澳元
  • Merimbula：237386澳元
  • Nambucca Heads：239424澳元
  • Surf Beach：246387澳元
  • Iluka：248947澳元
  • South West Rocks：256693澳元

新州独立房房价最昂贵的海滨区：（区中位数价格）

  • Vaucluse：397.1万澳元
  • Tamarama：326.5万澳元
  • Dover Heights：296.7万澳元
  • Mosman：258.3万澳元
  • Palm Beach：256.2万澳元
  • Bronte：242.5万澳元
  • Watsons Bay：242.5万澳元
  • Queenscliff：196.8万澳元
  • Clovelly：191.1万澳元
  • Coogee：187.5万澳元

新州公寓房价最昂贵的海滨区：（区中位数价格）

  • Tamarama：946766澳元
  • Manly：865409澳元
  • Clovelly：864896澳元
  • Little Bay：826813澳元
  • Vaucluse：811055澳元
  • Dover Heights：806649澳元
  • Curl Curl：795193澳元
  • South Coogee：785705澳元
  • Coogee：782891澳元
  • Bronte：756656澳元

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墨尔本内城区租金下跌 出租投资收益减

一份来自买家倡导机构Secret Agent的报告显示，墨尔本大部分内城区的租金都没有增长，有些城区甚至出现租金下跌的现象。

报告称新公寓建设和投资者活动增加都带来了更多的租房机会，这对于租客是好事，有些地方的租金比2年前还低。

宾士域（Brunswick）一居室公寓变得越来越便宜，平均周租金从330元降低至300元。此外，租客如果想找大点的房子可以到北卡尔顿（Carlton North）或肯辛顿（Kensington）试试运气，这两个地区的2居室公寓平均周租金下跌了50元，分别只需400元和350元。东墨尔本的房租也有下降，2居室公寓周租从495元降至450元。

墨尔本内城区的租金回报正在降低

Secret Agent研究员沃克（Jodie Walker）表示，租客最近在CBD附近的新完工楼盘中可以找到性价比比较高的房子。“很多房东为了不让自己的房子闲置，会给租客提供优惠。”

由于新公寓建设还在继续增加，租客还可能继续享受这种美好的时光。但沃克说要找一居室或二居室以上房子的家庭可能会遇到一些困难。独立房的竞争可能会比公寓更大，因为它们更难找。

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悉尼住宅在线拍卖首成交 网拍或成澳洲卖房新形式

悉尼内西区一处房产在网上成功拍卖，开了在线拍卖的先河；买家在周六悉尼房产拍卖会外挤成一团的情形或将很快就成为历史。

Lilyfield一处三卧室排屋近日通过在线拍卖平台进行拍卖，三天内就吸引了22名竞标者，最终以160万元的价格售出。

来自Bresic Whitney中介的经纪人奥迪（Adrian Oddi）表示，拍卖过程十分火热，取得的成绩出人意料之外。他预计这场拍卖会将为更多的澳洲房产拍卖活动开辟新道路。“这个行业已经做好迎接变化的准备。（这场拍卖会）正在引领行业先河，”奥迪说道。

悉尼房产拍卖会十分火热

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Exchangehouse主管Jonathan Elepano表示，在线拍卖背后的技术已经出现好几年了，有些竞标人半夜才出价，显示了买家在舒适的家中享受参与竞标的机会。

从本质上来看，网络拍卖会和传统拍卖会有所不同。网络拍卖第一天就为房产设定了保底价，但不会公开，可以随时调整。拍卖系统会为买家提供一个初始的出价范围，而短讯服务（SMS）和邮件提醒系统可以让参与竞标的人随时跟进竞标动态。

对在线竞拍房产感兴趣的买家需要支付2,000澳元注册费，竞标失败时可以退还。成功拍下房产的买家在房产经纪人收到房款后，也能收到注册费的退款。

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联邦宣布新规：外国人澳洲买房最少要交5000澳元

澳大利亚联邦政府已经宣布，外国人购买澳大利亚的住宅房地产最少要交5000澳元的费用。澳洲总理和财长在悉尼召开的媒体发布会上宣布了一系列旨在遏制外国公民在澳洲买房权利的法律改革。

财长何基（Joe Hockey）在宣布一份咨询文件的关键内容时表示，提议的措施旨在恢复人们对外国投资审查系统的信心，该系统被指从2006年以来就没有处罚过任何一位违反法规的买家。

 “对于任何想买100万元以下澳洲房产的外国投资者，将要缴纳5000元的申请费。如果要买超过100万元的房产，购买价格中每多100万都要交1万元申请费。”何基告诉记者。

 “其次，政府将开设一个新的登记处，以便我们了解有多少外国房产和农业地产持有人在澳洲以及他们的身份，这对于澳洲人民是一种非常重要的保证形式。”

 “此外，如果任何人被发现违反法律，我们可以勒令他们支付房产价值的25%作为罚款，并强迫他们卖掉房产。”

外国人购买澳大利亚的住宅房地产最少要交5000澳元的费用

政府宣布的这些费用都比众议院经济委员会一份报告中建议的要高的多。后者只提议征收1500元的管理费，还说要将筹集的钱用于资助外国投资审查委员会。

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悉尼又有写字楼被中国地产商拿下

悉尼北岸圣伦纳兹（St Leonards）已成为海内外开发商的焦点所在

中国香港安森城市发展公司（Anson City Developments）已同意支付约4,000万澳元从Legacy Property手中收购悉尼北岸圣伦纳兹（St Leonards）的1栋高层建筑。

另一家中国公司去年年尾曾同意买下该物业，但交易据信在12月流产。安森“趁虚而入”，于2月20日敲定这笔买卖，预计未来几周能完成交易。

在1,060平米地皮上的该建筑是1栋老化的写字楼，离圣伦纳兹火车站仅100米。当地议会正在考虑这块地皮上的开发申请，包括修建17层高的公寓楼。

圣伦纳兹已成为海内外开发商的焦点所在。Mirvac去年11月拿下了该区域的一块重要地皮，随后也一直考察增加资产的机会。

Loftex、Charter Hall及Leighton Properties等开发商也计划在圣伦纳兹的太平洋高速公路（Pacific Highway）附近修建4栋摩天大楼。

低调的安森还在悉尼东郊区兰域跑马场（Randwick Racecourse）西边边缘位置开发着1个有争议的公寓项目Ascot Park。该项目包括1栋6层29套公寓的住宅楼，4个联排别墅街区。

该集团去年向3名中国香港投资者卖出了所有82套尚未完工的住宅。

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2015年中国对澳洲房产投资只会有增无减

澳洲房地产专家称，2015年澳洲住房市场的海外投资不太可能低迷，因为中国买家将会继续出手抢购。

以中国买家为重点服务对象的国际房地产网站居外（Juwai.com）总裁冼明（Simon Henry）表示，他预计与2014年相比，今年澳洲房地产市场上来自国际的投资将会增长15%至20%。

他说：“澳洲房地产市场会面临着一些不利因素，但幸运的是我们的分析表明，国际投资将弥补一些国内需求的损失。”

根据外国投资审查委员会的数据，中国是2013年澳洲房产投资的头号来源国，投资总额高达59亿澳元，比一年前增长了40%。

虽然房产界广泛关注着境外投资正在造成市场扭曲的问题，但一份联邦议会委员会11月份发布的房价负担能力与境外投资的报告中称，如果境外投资受到抑制，房产供应问题会恶化。

冼明说：“最近的议会调查发现，境外投资能使房产保持低价格及新房供应的高水平。在澳洲的经济增长缓慢和收入衰减的背景下，由国际投资者带来的建筑业的工作、消费及税收应该是值得欢迎的。”

瑞士信贷（Credit Suisse）研究人员认为，未来七年中国投资者将投入440亿澳元，在到2020年期间，平均每年达63亿澳元。

更有利的汇率可能有助于投资的增长，澳元下跌提振了中国买家的购买力。2009年12月时，1元人民币只能兑换约16澳分，如今可以兑换大约20澳分。

冼明说：“这不仅是中国投资。美元上升也提升了美国人的购买力。他们的投资水平已位居前二、三名之列。”

澳元下跌提振了中国买家对澳洲房产的购买力

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澳洲最大的房地产公司Ray White的老板怀特（Brian White）表示，来自中国的投资前景带给澳洲房地产市场希望。

他说：“2014年很明显，中国投资者很关注澳洲的房产，尤其是悉尼和黄金海岸。澳洲房地产市场的可靠性加大了对中国投资的吸引力，来自中国的投资水平无疑会增加。”

怀特在北京和中国香港开设了办事处，以利用澳洲房地产对中国投资者的不断增加的吸引力而开展自己的业务。

怀特说：“我们的许多负责人都充分意识到拥有一名中国专家来处理业务的重要性，我们的办公室正在越来越多引入中国的专业知识到房地产市场中。”

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澳洲十大标志性度假房 你要住哪种？

澳洲房地产网站realestate.com.au近期选出了澳洲十大标志性度假房，或许能给你的假期带来不同的感受。

1. 沙滩泳房

维州的Mornington
确切地说，还称不上是一个住房，无法让你在里面睡觉、淋浴或煮食，但它仍位居十大澳洲标志性度假房之列。拥有这种粉红色、白色和绿色的沙滩房需要15万澳元。

Mornington半岛美不胜收，是澳洲人钟爱的海滩度假地之一

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2. 海滩棚房

西澳的Margaret River
拥有这套“海滩小房”，需要花费大约90万澳元。其智能设计与周围美丽的自然环境融为一体。木材镶板及木柱支撑的双层阳台，可以让你在呼吸着夏季空气的同时，欣赏夜晚的星空。

3. 海湾边村舍

塔州的Little Swanport
沃特尔（Wattle Cottage）村舍是以当地石材建造的房屋，可追溯到19世纪中期。由霍巴特的建筑师Alex Kostromin所设计。如果隐士的生活方式不是你的风格，Swansea小镇只有咫尺的距离。

4. 农舍

新州的Fountaindale 
这处在桉树林间的住房是一个牧场风格的庄园，拥有180度的山谷景色，供水来自附近的水坝，是一个爱好骑马、观鸟及兼职做农夫人士的好地方。

5. 小木房

昆州的Wongawallan
有的时候人们只是想摆脱一切“现代化”，包括无线网络、数码电视、自来水等等，但这个可能是需要靠雨水收集箱供水的小房，实际上是一个大的庄园的一部份，那里有健身房、游泳池和桑拿房。

凯恩斯由於距离昆州内多处旅游胜地很近，所以成为许多外籍观光客来访的第一站

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6. 船房

新州的Euston 
澳洲最长的河流一年四季都吸引着享受阳光的度假者。你可以在河畔露营，但在漂流于Murray水域船屋的顶层甲板上，你可以充分享受澳洲的阳光！

7. 热带天堂

昆州Noosa Waters 
高高的天花板，华丽的拱门，延伸到波光粼粼水道的后院，这套海滩住房是一般周末度假者的理想之所。

8.葡萄庄园别墅

南澳的Williamstown
这栋房产坐落在澳洲世界著名的巴罗莎山谷（Barossa Valley）的入口。葡萄园种植者可以从家中的百叶窗享受庄园中欧洲的风情。

9.城市复式公寓

新州的悉尼 
悉尼海港大桥和歌剧院可能是众人皆知的澳洲最知名的地标。在这套公寓房中，你可以全天从这栋45层高的综合性建筑的顶层阁楼眺望这美景。

悉尼房价节节上升，吸引中国买家涌入

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10.田庄

维州的Flinders
位于维州莫宁顿（Mornington）半岛的葡萄酒乡前，该栋汉普顿风格房产的每一个角落都充满奢侈。它拥有一个密封的车道、门廊柱、图书馆，还附有一套带套间的小房，温度控制的酒窖、生产车间，还有花园和可以俯瞰西部港区的游泳池。

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悉尼住房危机紧迫 十年内急需19万套房屋

悉尼众多家庭在未来十年将难以找到安身之所

悉尼正面临一场住房危机，未来10年急需增加19万套住房才能容纳不断膨胀的人口。

《每日电讯报》获取的一份独家报告揭露，悉尼市议会审批新房建设的速度赶不上需求，这被视为悉尼房价现在急速上涨的原因之一。

更加惊人的发现是，众多家庭在未来十年将难以找到安身之所，按照当前的速度，估计一年短缺的房屋数量接近2万套。

这份研究报告由澳洲房屋委员会（Property Council of Australia）委托整理，部分数据来自澳洲统计局。报告称过去十年悉尼43个市议会每年平均通过17,002套房屋的审批。按照政府的长期目标，这意味着从2004年起房屋缺口就达到5.1万套。

澳洲房屋委员会的《矢不中的》（Missing the Mark）报告承认，审批率在过去3年有所改善，但为了迎合大都市地区的人口增长，还需要更多的房屋和更高的审批率。此外报告称，按照当前趋势，这个城市到2024年的房屋缺口将达19万套。

 “悉尼市议会需要增加住房供应，因为现在的置业者和我们的经济都在付出代价。房屋建设关乎整个州的经济，并关系着数以万计工人的饭碗。”新州房屋委员会的执行总监拜尔斯（Glenn Byres）称。“如果我们无法跟上需求，我们就会推高价格，令下一代人更买不起房子。”

房屋委员会的报告指出，房屋短缺最严重的是中央悉尼、城市东北部、内西区和中央西区。新州规划厅长高华德（Pru Goward）认同悉尼需要建设更多房子。

 “大悉尼委员会正在成立当中，将把地方市议会集合在一起，共同规划悉尼的发展。我们要共同努力，合理规划，让悉尼新加入的家庭可以享受到公路、公园和日托中心等资源。合理的都市改造是唯一方式，让我们可以在靠近就业的地方提供房子、缩短通勤时间、改善绿色空间。”

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