Category: CA Investment Column

在外国人购买房产方面，加拿大的政策相对开明。大多数情况下，这是一个简单的过程。无论是用于生活还是投资，多伦多房地产是全球最具吸引力的市场之一。从法律的角度来看，在多伦多置业的外国人享有和加拿大居民同等的财产所有权。

如果你计划每年在加拿大居住少于6个月的时间，你就被认定为非居民，但你仍可开一个银行账户和置购房产。如果你在加拿大停留的时间长达6个月或以上，则必须申请移民身份。外国人在多伦多置业时，没有购房数量和类型等方面的限制。外国人可以自由地拥有自己的房产及在里面生活，或者把房产租出去创收，或者当他们选择将房产传给继承人或受益人时而出售房产，不受任何限制。外国人同样有资格申请贷款购买房产，但贷款必须是由加拿大专业的金融机构或抵押贷款机构发放。

外国人应与有信誉的房地产经纪人合作。而选定的房地产经纪人应与买方合作，以了解客户到底在寻找什么类型的房产，并有能力代表客户去寻找房源。通常，买方无需支付房地产产经纪人费用，因为房地产卖方或开发商会补偿房地产经纪人。不过，在购房过程中，也会产生一些需要买方支付的费用。这些包括但不限于：

1. 律师费
2. 房产检查费
3. 土地转让税
4. 其他交易成本

在某些案例中，房地产经纪人要同时代表买方和卖方。在这种情况下，房地产经纪人必须预先向双方披露这一事实，避免任何利益冲突。当与房地产经纪人合作时，外国客户必须与其签署一份买方代表协议，这意味着客户只与该房地产经纪人合作。外国买家也需要一位加拿大律师的服务，房地产经纪人应该能从他们的专业领域推荐一位好律师。

实际的购房方式可有以下几种：

1. 国外买家亲自来多伦多。这始终是首选方法，这样买方能够亲自看房和签署文件。

2. 本次购买可以通过代表外国买家的授权委托方式进行。但授权书应由加拿大律师或当地的加拿大使馆、加拿大领事馆来安排。

3. 购买也可通过使用各种纸张和电子的组合方法直接进行，包括传真、快递、电话、Skype和FaceTime，这样买方不必亲自来加拿大签署文件。

总的来说，外国买家在多伦多置业的实际过程遵循以下步骤：

1. 国外买家找一个好信誉的房地产经纪人合作。

2. 买方与房地产经纪人讨论想购房的一种或几种房产类型。

3. 然后，房地产经纪人搜索符合买方要求的房产类型。

4. 一旦买方满意房地产经纪人锁定的房产，买方和房地产经纪人可以进一步签下书面买方代理协议，明确该房地产经纪人专门为买方服务及买方有意购买的房产类型。

5. 买方房地产经纪人提出了一个价格范围建议，由买方决定报价呈现给卖方。

6. 接着，买方房地产经纪人将所有必须的信息收集起来整理到报价中，并提交给卖方的房地产经纪人。

7. 买方房地产经纪人与各位卖家及他们的房地产经纪人谈判，商定卖方能够接受的价格和条件/条款。

8. 一旦条款达成一致，双方均已签署最终报价，买方房地产经纪人则将所有与交易相关的文件转发给买房代表律师，卖方经纪人则将所有与交易相关的文件转发给卖房代表律师。买方律师与卖方律师合作，检查房产所有权，剩余问题都解决后，就到市政当局进行交易登记。

9. 双方律师就所有销售条款达成一致后，完成注册和关闭交易。最后，买方获得房产所有权和钥匙。

必须指出的是，在大多数加拿大房产交易中，买方通常需要两场、在某些情况下甚至三场的房屋检验。第一次在报价后进行，检查房产是否有需要解决的问题。如有，应该有协议规定卖方会解决问题。某些问题必须在房产出售前解决，否则贷款人（如有）不会为交易提供贷款，房产保险公司也不会为房产提供保险。接下来的检查发生在问题解决后，交易关闭前。通常，买方在报价时需支付至少相当于购房款10%的押金给卖方，以向卖方表明买方诚意。

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Amin Purshottam引领你明智投资多伦多房产

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目前，多伦多和温哥华是加拿大最火热的房地产市场，在这两个都会地区，即使是普通的独立屋都索价100馀万元，豪宅的售价更是高得几近离谱。由于加国房贷利率极其低廉，就业市场也比较稳定，温、多两地的独立屋相当抢手，形成了买家多于卖家的卖方有利的市场。

根据苏富比提供的统计数据，今年上半年，温哥华地区价格400万元以上的豪宅销售量暴涨71%，在大多伦多地区也跃升72%。苏富比预测，在多伦多和温哥华对价格达到100万元的共管公寓（这是苏富比界定豪华共管公寓的标准）的市场需求，将继续维持强劲，尤其是在市中心地区。那究竟在多伦多购买公寓期房项目有什麽要注意？金牌经纪江晓清带给你以下实用资讯：

一、法律

当你从开发商手中购买新建Condo公寓时，Ontario’s Condominium Act （安省共管式公寓法）是你最权威的法律依据和保障。

二、买家保护

• 当你购买新建公寓时，你有权在10天的冷静期内取消购买。这里提到的“10天”法律上定义为：自你收到的最后一份双方全部完成签字的购买和销售合约或房屋声明书（purchase and sale agreement or the disclosure statement）起算
• 房屋声明书（disclosure statement）中任何内容更改之后，你有权在10天内取消购买协议（例如，声明书中有明显的改动）
• 如果你取消了购买，开发商必须偿还你的所有定金付款及可能支付的利息。
• 开发商必须将你所支付购房定金存入信托
• 未经您的同意或法院命令，开发商不能终止与你的购买和销售合约
• 像其他所有的新房一样，新建公寓受到安大略省新屋保修计划法案监管（Ontario New Home Warranties Plan Act）

温馨提示

购买新建公寓并不意味着你可以省去验房步骤（它会帮助你做出明智的决定，并了解房屋的状况和真实价值）。

三、开发商的义务

• 采取一切合理措施，按时完成公寓建设项目（如果你的公寓房无合理理由的拖延交房，你可能有赔偿的权利）。
• 不能延迟注册需要建立公寓公司法律文件。
• 为你提供房屋声明书（disclosure statement）。

四、房屋声明书（disclosure statement）

开发人员必须为您提供一份包括以下内容的房屋声明书：

• 物业描述（如土地和建筑周边及单位的界限）
• 开发商有意向出租的单位数量——如果开发商打算继续保留房屋单元的所有权，则开发商成为该单位的拥有者，并可以控制一些公寓运作上的事务（共管式公寓法没有限制购买者的单位购买数量）
• 对未完成的公共设施，开发商要公布预计开始建设和结束的日期
• 该公寓公司目前的预算和开支——开发商必须公布第一年运营的预算收入和支出，并应显示支出细项，如员工、维护和公用事业等费用（这些信息能让你能够合理计划第一年的每月管理费。并且，如果发现报告中显示了开发商推迟了一些开支，或者部分开支没有包括在第一年预算，那么你也能做好管理费增高的准备）
• 该公寓的声明——包含公寓的基本规则，规定了你的单位和公共设施的定义（包括你拥有的百分比比例），并显示每个业主必须在每月缴纳的公寓管理费金额
• 公寓的章程、规则和限制——其他一些关于单位和公共事项的细则（例如，可能会限制宠物大小或数量；你可以使用百叶窗/窗帘的色彩；如果想出租你的单位，你应该提供某些文件等）

五、管理费的上涨

新公寓业主有时会对大幅增加的公寓管理费感到惊讶和不满，这种大幅增长最常可能发生在第二或第三年。

开发商虽然在房屋声明书中已经预计规划了每月的开支，但是直到董事会接管，并进行第一次准备金研究后你才能开始知道维持建筑物的真实成本。

六、公寓保险

屋主需要了解公寓的保险能够偿还哪些损失，因为房屋的一些损坏和维修费用可能是非常昂贵的。了解公寓的保险，也能帮助你决定是否需要购买自己的保险。

七、购买之前

在购买新建房屋之前，一定要仔细阅读房屋声明书（disclosure statement）和公寓提供的预算，并与专业的律师、地产经纪或者会计人员进行沟通，多问几个如下问题：

• 在第二个财政年度，管理公司有多大可能提高管理费？
• 是否有任何推迟交付的公寓开支会导致屋主的开支增加？
• 较之其他拥有相同水准公寓公共设施的楼盘，这里的管理费是否合理？
• 是否所有的水电等公共事业费包含在每月的管理费中？如果没有，那么你是否能够承担每月这些额外的开销
• 第一财年的储备基金是否只有管理公司预算的10%？（这是最低的储备基金额度。这也意味着屋主们对储备基金的贡献可能要迅速增加，在第二财年，这可能会影响你的管理费）
• 有多少单位开发商想要保留产权并进行出租？
• 屋主出租自己的房屋是否有所限制？
• 公寓本身管理公司的保险能够保障哪些东西？多少金额？

眼下的大多地区公寓市场依旧非常火爆，不少海内外投资客都看好这个稳定且繁荣的市场。作为一项投入和回报都比较稳定的投资项目，能够认清其中的一些风险，寻找到一个专业的从业人员想必更能为你的投资保驾护航。

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华人顶级经纪江晓清解析加拿大房产投资

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多伦多房地产市场（尤其是在市中心）一如既往的火热，没有丝毫放缓的迹象。哪些因素推动这一趋势？详见如下：

1. 稳定的经济

   加拿大经济尽管以自然资源产业为基础，但制造业、金融、服务、技术等领域表现强劲。多伦多以及安大略省的经济不依赖自然资源，所以大多不受石油和资源价格走低影响。

   2. 高质量的生活

   最近多伦多被《经济学人》提名为世界上最适宜居住的城市以及世界上最安全的城市之一。良好的社会和卫生保健系统，加上来自世界各地多样化文化，增加了这座城市的生活质量。

   3. 移民

   多伦多及其周边地区仍旧是绝大多数来自世界各地加拿大移民首选目的地，从而不断推动这些地区的住房需求。

   4. 毗邻优秀教育机构

   多伦多城市及其周边地区有着最高质量的公共和私人教育机构。多伦多大学在这座城市有一个大型城校园，郊外也有两所校区，最近 再次被评选为加拿大大学首位以及世界前20大大学之一。多伦多还有其他两所大学（瑞尔森和纽约），还有许多学院以及安大略艺术与设计学院（OCAD）。从幼儿园到高中，优秀的教育系统覆盖了整个城市。

   5. 国际买家

   不管是否是真正搬到多伦多，送他们的孩子去学习，还是只是将多伦多房地产投资当做一种多元化投资组合方式，国际买家都在帮助推高该地房地产市场。

   6. 加元走低

   在过去的几年里，加元兑加元和其他主要货币汇率大幅下降。目前，至需要花0.76加元就可购买1加元的东西。与美国房地产相比，加拿大房产更具性价比。这个因素加上前一个因素在吸引外资上起了巨大的作用。

   7. 国内利率低

   多年以来，加拿大利率一直处于历史低位,，这种情况没有很快改变的迹象。这点确实有助于增加国内购买力，居民继续购买新房或升级到更大的房子。

这些因素转化为实际数字吗？我们可以看一些最近的市场统计数据：

• 这座城市独户住房平均价格比去年上涨了2%至996,770加元。
• 尽管供应大幅增加，这座城市公寓平均价格在比去年增加4%至394,504加元。
• 今年截止7月底，价值至少3百万加元的豪华住宅和公寓供应量翻了一番，主要是受来自亚洲的买家驱动。

总之，如上所述，诸多因素推动多伦多房地产市场的繁荣以及造成市场持续的供不应求。这些因素没有任何放缓的迹象，事实上，有些可能甚至在增强。开发商继续推出极好的新项目来满足需求。因此多伦多将在未来很长一段时间里仍旧是适宜居住、工作和投资的地方，特别是在房地产业。

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在加拿大买房有一笔开销不能忽视，那就是土地转让税。您需要缴纳多少税完全取决于您购买房屋的价值，价值越高当然需要负担的土地转让税也越高。当然对于初次买房的购房者，政府也有特殊的“福利”。接下来我们就来看看这个税它到底怎么算。

自2008年2月1日起，安省及多伦多土地转让税按下表比例执行：

同样为了方便计算您还可以采用如下计算方式 （假设您买的加拿大房产最终价值为$ A ）：

在初步了解土地转让税的收取比例，不至一头雾水的情况下，要是您还想更偷懒一些，可以登录 http://www.landtransfertax.com/ 选择区域再直接输入您的房产价值，系统会自动计算得出结果，您便能一目了然地得知安省和多伦多土地转让税分别为多少了。

让我们举个实际的例子，假设您购买的房屋价值$500,000。

如果您在多伦多以外的安省地区购买，那么您要缴纳的土地转让税为：

1. Ontario Land Transfer Tax 安省土地转让税

0.5% * $55,000 = $275

1.0% * ($250,000 – $55,000) = $1950

1.5% *($400,000 – $250,000) = $2250

2.0% * ($500,000 – $400,000) = $2000

总计= $275 + $1950 + $2250 + $2000 = $6,475

或者 $500,000 *2.0% – $3,525 = $6,475

如果您在多伦多地区购买，那么您要缴纳的土地转让税需要加上两部分：

2. Toronto Land Transfer Tax 多伦多土地转让税

0.5% * $55,000 = $275

1.0% * ($400,000 – $55,000) = $3450

2.0%* ($500,000 – $400,000) = $2000

总计= $275 + $3450 + $2000 = $5,725

或者 $500,000 *2.0% – $4,275 = $5,725

3. 因此您一共要交的费用为=$6,475 + $5,725 = $12,200

如果您是已满十八岁的首次买房者，那么只要您满足以下条件就能获得最高$2,000的安省返还税款，要是在多伦多买房的话那么您还能另外获得多伦多返还的$3725。

1. 必须年满18周岁
2. 要在交房后的9个月入住，其房屋目的为自住性质
3. 在世界范围内购房者没有其他房产
4. 如已结婚，伴侣对方不能在世界范围内拥有其他房产

加拿大买房的所有开销环节一个都不能马虎，尤其如这个款项，很多新移民并不非常了解。通过上述描述，希望能够让您对土地转让税有一个比较清晰的了解。

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作为最为常见的地产投资，家庭住宅一直以来备受人们关注，近年来加拿大国内的居住住房价格节节攀升，热门城市更是涨幅明显，不少投资人都得到了可观的回报。今年至今大多地区房地产市场报告中，一次次打破记录的数字都刺激着投资者和考虑买卖房屋的人们。

但对于许多拥有足够资产或更大野心的海外投资人来说，住房投资只是众多投资项目中的一项，加拿大商业用房也具有不可小觑的吸引力。

2006年-2015年加拿大境内的商业投资额分配情况:(图1）

图一中可知在加拿大的商业地产市场2015年第一季度吸引投资额为55亿，略低于5年季度平均值58亿，而成交数量小幅上升，从2014年第一季度的1,074起升至今年同期的1,204起。加拿大私人投资者通过各项兼并和收购继续推动市场交易，这占了52.5％的高比例。加拿大在2015年第一季度中，酒店投资达到$6,601万。

2015年第一季度加拿大境内的商业投资额分配情况：（图2）

从图二种可知加拿大各大城市2015年第一季度，不同商业房产类别的交易金额。从中一目了然多伦多和温哥华是商业房产交易量最高的城市，人口的密度和经济发展的程度很大程度决定了这两座城市成为了当之无愧的前两名。

但较之2014年第一季度的数据，我们可以知道，今年和去年第一季度的交易量架构有了很大的区别，办公用房的交易量明显下降，而产业类的交易量有了不少提升。

选择一个经验丰富的经纪是商业地产投资成功的关键

众所周知，商业地产涉及金额高，动辄就是几百万上千万，需要丰富的地产投资经验，否则很可能会投资失败。作为不了解加拿大商业用房领域的投资人来说，有一个专业的业内伙伴，是投资成功至关重要的一部分。

一般地产经纪都可以代理买卖商业地产，可是大多数License经纪依旧还是以住房房产为主，主要侧重做商业地产的经纪却是屈指可数，而且多是行内资深的老经纪。一方面商业地产这一领域的需求供给更多，另一方面需要的经验和压力要少于商业地产。从事商业地产的经纪，一般需要拥有更高超的谈判能力、极强的专业素质、把握市场的能力、多年丰富的交易经验和必不可少的社会资源。

基于商业保密和减低对商业运营影响的考量，商业地产的待售物业尤其是优质物业的Listing一般不会出现在多重放盘系统MLS系统上，而大多数是以独家专卖，也就是大家俗称的“暗盘”的形式出现在市场上的。它们通常是在加拿大专做商业地产的专业公司、多年从事商业地产开发及买卖和租赁的专业人士，因为这类优质资产是非常抢手的。而“暗盘”的数量能达到总待售物业的70%左右。就这一角度出发，找到合适且资源丰富的经纪确实是一件非常重要的事。

收入回报较高的商业地产投资项目

最近年来，最好的投资项目可以依次分为如下几类：公寓楼、办公楼、工业房产、零售铺位。除此之外，近年来农场也被华人视作为一个不错的投资，回归本真朴实的生活，并且还能有不错的收入回报。

Jackie 会在接下来的几周，介绍更多有关商业房产和农场的信息，希望能够帮助到有意向在加拿大投资，开创新事业和发展新项目的投资人们。

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记得自己还是2002年底登陆温哥华，到了这儿之后，尝试着进入温哥华企业打工，可是英文口语和听力都不好，除了超市打工和饭店洗碗的工作，其他的根本就没有人愿意请我，只好咬紧牙关去当地的西门菲沙大学读了一个商科的学士学位。当时对温哥华的感觉就是，山好，水好，工作难找。现在，成为了房产经纪人后，我可以自由的安排工作时间，多一点时间陪孩子，日子过得平淡而心安理得。

说到温哥华，每个人对这座城市的感受不同。它是全世界最美丽的城市之一，也是是最丑陋的。虽有茂密的原始森林，美丽的海滩，耸入云霄的高山，无边的草坪和豪华的商业区，也有全世界最大的吸毒和性工作者居住的破落不堪的地区，和破破烂烂常年散发着腐臭味的老区。

温哥华人也是最酷的。有勤劳的，也有懒惰的；有最冷酷无情的，也有古道热肠的；有封闭自首的，也有包容的。那里也是文化和宗教信仰最多元的，种族和国家来源最广泛的，教会和寺庙也是最多的城市之一。最重要的是，温哥华房价也是最贵之一。

房地产业是温哥华经济的一个大头。政府、开发商和靠房产物业管理吃饭的人很多， 在过去的几十年里，靠房产生活的人过得也不错。隔行如隔山，温哥华地产业与国内有很多明显的不同，商业规则，法律法规等等完全是不同的操作方式。

地产经纪不同

国内地产经纪的目的是买卖房产，经纪是中介，客户找经纪同买东西一样，短期目标，哪个便宜找哪个，哪个有房源找哪个。

国外经纪是客户的代理，等于说是客户的私人房产顾问。顾问承担房产交易上的法律风险，自始自终有责任把客户的利益放在第一位，提供和确保信息的真实和正确性，对客户个人信息保密等等诸多的法定义务。

不了解这些当地行规，客户没有办法和不负责的地产经纪算账。房屋买卖中的学问很多，只是想找一个便宜的。表面上是省了一笔，亏的却是大头——房子。

按法规行规行事

不论是房产交易还是物业管理，聘请专业人士进行买卖和管理是必须的。每一行都有每一行的行规，执照地产经纪和执照物业经理都必须遵守，他们为客户承担了法律上的风险。如果自己买卖管理的话，一定必须了解什么是自己该做的，什么是不应该做的，应该如何正确地操作，这些问题不是看了几篇网上的文章就明白的。如果是这样的话，就没有专业人士存在的意义了。譬如，物业管理中给租客的通知，所有房东给客户的通知基本上都必须是省政府规定的法定格式，而租户可以不一定使用法定格式。如果用错了通知书，房东的权益是得不到保障的。

房地产里面的学问很多，不是三言两语就能说尽。即使是在该行很久的经纪，每天有不同的新事物发生和学习，基本上是日日更新，日日学习。

几天前，参加温哥华地产经纪讲座，现场邀请了温哥华赫赫有名的地产经纪Bob Rennie 畅谈温市政治和地产，听了不觉哈哈大笑。他讲到几点内容很有意思：一是，温东(温哥华市东部)和温西(温哥华市西部)的贫富差别，希望何时能够看到这个差距能够缩小；二是，地产协会的培训课程明明两个小时可以讲完的东西，要讲6个小时；三是，改变分区规划市政府受到独立屋屋主反对的阻力，温西市民听证会参加会议的清一色是白人，而该区60%以上的居民是亚裔，80%以上的学生是黄皮肤，黑眼睛。

最后，他分享个人成功经验——努力工作，虚心服务客户。Bob是高中学历，没有上过大学，父母是温哥华东区蓝领打工者，每天以四点半就起床工作的习惯著称，谦卑至今，仍然为客户买火柴点烟跑腿。想想这些，成功对他是必然的了。一个势在必得的人，上天都会为他开路。至于值得不值得这样做，是个人价值取向的问题。

最后，我想借用南怀瑾先生的话：“佛为心，道为骨，儒为表，大度看世界。技在手，能在身，思在脑，从容过生活。三千年读史，不外功名利禄；九万里悟道，终归诗酒田园。”

张英专栏全集

持牌经纪张英诠释温哥华房产投资

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