Category: Special Investment Column

for task 951

美国 | 2016年第二季度旧金山湾区房地产报告——索诺玛谷

导言：旧金山湾区九县6月的中间房价再次打破纪录，涨至75.5万美元，反映出目前湾区的房市正处於“房价高丶供应少”的情况。就业强劲和超低利息的持续依然有力地支撑着房市，不过春季房市紧迫感减弱，买家变得更为挑剔和谨慎。因刚需买房意志坚定的购房者不再需要在市场上屡败屡战，现在通常很快就可以拿下满意的新居。让我们来逐一看看旧金山湾区各个区域的最新房市情况，本期介绍的是索诺玛谷。

旧金山湾区地区分布

冬季与初春时节，索诺玛谷的卖家普遍会推迟将其房产挂牌上市，等待春暖花开将房产以最好的姿态推出。这种趋势在今年有所转变，导致第二季度末期挂牌上市的房产增加。对房产要价过于乐观的卖家会发现，市场无法满足他们的愿望。第二季度结束时，很多卖家降价，房产在市场上滞售的时间超出了卖家预期。

尽管如此，这仍然是个繁忙的季度。一些卖家发现自身处境不同往常，购房者的选择余地较大，他们需要争夺购房者。定价合理的房产会继续吸引多方竞价，但比去年大大减少。本季度开始时，100万美元以上的房产销量有所下降，因为这一价位的房产储量增加。到五月份，房产供应紧张，这使买卖双方得到了较好的平衡。

索诺玛谷房产中等销售价位（2015年6月—2016年6月）

 

索诺玛谷月度可售房源量（2015年6月—2016年6月）

 

索诺玛谷房产平均市场停留期（2015年6月—2016年6月）

 

索诺玛谷线下交易的房源百分比（2015年6月—2016年6月）

 

索诺玛谷房产销售价位与初始价格的百分比（2015年6月—2016年6月）

 

2015年与2016年第二季度索诺玛谷房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

 

房市前景预期

年底之前，旧金山湾区稳健的经济状况将对索诺玛谷的房产市场带来积极的影响。第二居所市场仍然活跃，希望购买更大房产的买家也很繁忙，这为首次购房的买家创造了机会。随着价格上涨趋于正常化，最终成交价格可能略低于卖家预期。

 

马克•麦克劳林专栏全集

旧金山湾区房地产精英太平洋联合国际分享投资宝典

欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问及发表评论，或浏览太平洋联合於居外的网页：http://www.juwai.com/pacificunion。

 

 

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信：居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

英国 | 2016私校A-Level成绩排名Top100新鲜出炉！看看您家孩子学校排第几

英国私校2016A-Level成绩排名新鲜出炉啦！这是由英国《每日电讯报》根据英国私立学校委员会（ISC）的数据所做出的排名。

Cardiff Sixth Form College再一次荣登榜首，成为A-Level成绩最好的私立学校——有92.96％的学生的A-Level成绩达到A* – A（比去年的94.64％下降了接近2个百分点）。

这里我们只放上排名前100名的学校名单，快来看看您家孩子的学校是否榜上有名？

对了，有50所学校拒绝提供A-Level的成绩，所以这些学校就没有在名单里（英国就是有很多名校这么牛脾气哈，也是真的牛才牛得起来……比如伊顿、哈罗……）

我们还是那句话，在给孩子选择学校的时候，成绩排名并非唯一的参考依据，家长不要迷信排名，毕竟您的孩子在学校里是否快乐、是否能够发挥最大的潜能、实现自我价值，才是您最乐意看到的。

8月更新！伦敦12大Buy to Let房产投资潜力最大的高校校区揭晓。伦敦政治经济学院（LSE）周边成为房屋房价和租金最高的区域，投资潜力位列榜首；伦敦玛丽皇后学院（Queen Mary）紧随其后。详细信息请参考全文。【阅读原文】

 

安妮专栏全集：

安妮在伦敦分享英国留学丶移民丶房产丶生活点滴

欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问及发表评论。

 

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信：居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

澳洲 | 资产折旧抵税系列（十）：资产折旧抵税报告的必要性

当我不厌其烦地向客人们阐述制作资产折旧抵税报告的重要性时，经常会被问到，做资产折旧抵税报告是不是必须的？

首先，这不是必须的。就像每年的报税，税务局并没有规定报税工作必须由注册的税务代理来做。但事实上，找注册税务代理来代劳，不仅省时省事，而且放心可靠，因为您知道他会正确地上报您的财务信息，并最大化您的税务利益。

同样的道理，在购买投资房或生意后，税务局并没有规定投资者必须制作或更新资产折旧抵税报告的义务。但是，绝大多数当地澳洲人都会选择去做。因为他知道，做总比不做好，早做比晚做好，绝大多数情况下，他的所得均优于付出。

我们说，现行的税法是鼓励人们去投资的，其中一个重要的表现就是在资产折旧抵税方面。比如，初始成本小于或等于300元的附加资产是可以当年一次性抵消的，而初始成本大于300元而小于或等于1000元的附加资产是可以加倍来计算折旧抵税额的。当附加资产的初始成本大于1000元，则它应按照规定分期计算折旧抵税额。一旦它的剩余价值在300元到1000元之间，它就能立即加倍来计算折旧抵税额。这就是为什么大部分的附加资产都能在前五年把其绝大部分的价值都抵回来的原因。

除此之外，附加资产是无时间限定的。也就是说，不管它有多旧，也不管它的帐面价值还剩多少，只要这个附加资产还在运作并仍具备使用价值，专业估算师都可以对其进行重新估价，赋予其新的价值，从而按税法规定来进一步操作折旧抵税事宜。

因此，不仅新的资产值得制作资产折旧抵税报告，旧的资产也同样适用。凭我多年的经验，大约95%的案例都值得做资产折旧抵税的工作，并且制作或更新资产折旧抵税报告的费用是100%当年抵税的，也就是说，它往往是不需要您真正买单的，这就是洋人对它情有独钟的缘由了。

澳洲税法规定，资产折旧抵税报告只能由专业建筑估算师（Quantity Surveyor）出具，同时他必须是注册税务代理（Registered Tax Agent）。为了保护您的合法利益，请尽快联系专业估算师，他会最大化您每年的折旧抵税额度，并提供百万专业保险保障，让您投资好回报，无烦恼。

我曾遇见很多海外的投资人士来咨询，现在房租收入和其它非折旧的支出打平或还要自己额外支付费用，为何还要做资产折旧抵税报告？据统计，约有79%的投资者多交了税，究其原因，大多数都是忽略了资产折旧抵税报告。为了您的税务利益最大化，请抓紧联系专业人士，早日实现个人的财务自由。【阅读原文】

 

黄旭刚Lawrence专栏全集：

黄估算师传授资产折旧抵税秘笈

欢迎读者发邮件至 editorial@juwai.com 提问或发表评论。

 

 

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信：居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

美国 | 2016年第二季度旧金山湾区房地产报告——索诺玛县

导言：旧金山湾区九县6月的中间房价再次打破纪录，涨至75.5万美元，反映出目前湾区的房市正处於“房价高丶供应少”的情况。就业强劲和超低利息的持续依然有力地支撑着房市，不过春季房市紧迫感减弱，买家变得更为挑剔和谨慎。因刚需买房意志坚定的购房者不再需要在市场上屡败屡战，现在通常很快就可以拿下满意的新居。让我们来逐一看看旧金山湾区各个区域的最新房市情况，本期介绍的是位於北湾的索诺玛县。

旧金山湾区地区分布

索诺玛县第二季度的销售量与去年同期持平，房价继续缓慢而稳定地攀升，部分原因是房产储量不断下降。目前，与旧金山湾区的其他地区相比，索诺玛县的相对支付能力，连同出色的经济状况与始终保持在历史最低水平的利率都有助于推动主要居所与第二居所市场的房产销售。

我们预计价格上涨与随之而来的支付能力的下降会在一定程度上抑制需求，但这种抑制作用尚不明显。目前为止，索诺玛县的房产市场仍向卖家倾斜，但高端房产市场——即售价200万美元以上的房产——相对更加平衡。

索诺玛县房产中等销售价位（2015年6月—2016年6月）

 

索诺玛县月度可售房源量（2015年6月—2016年6月）

 

索诺玛县房产平均市场停留期（2015年6月—2016年6月）

 

索诺玛县线下交易的房源百分比（2015年6月—2016年6月）

 


索诺玛县房产销售价位与初始价格的百分比（2015年6月—2016年6月）

 

2015年与2016年第二季度索诺玛县房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

 

房市前景预期

第二季度末期，房产储量与销售活动有所回升，但随着暑假来临，房产的关注度下降，我们预计第三季度初期会出现减速。随着秋季到来，市场会重获契机，这与近几年的季节模式相一致。

 

马克•麦克劳林专栏全集

旧金山湾区房地产精英太平洋联合国际分享投资宝典

欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问及发表评论，或浏览太平洋联合於居外的网页：http://www.juwai.com/pacificunion。

 

 

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信：居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

英国 | 英国脱欧长线政策分析（一）

英国时间6月24日，英国脱欧了。时隔两个月后，虽然脱离欧盟大局已定，公投结果的震荡波依然在冲击国际市场，冲击英格兰国内政坛格局，以及苏格兰与北爱尔兰地区政治格局。种种迹象显示，脱欧公投的震荡波涟漪才刚刚开始扩散。

英国与欧洲各国的纽带说断就断？

本文中，笔者将从宏观政策层面对政策变化所带来给全体在英外来人员（欧盟与非欧盟人士）的影响做一个简单的分析。

  1. 脱欧推至2019年底，而预计2016年底将有移民法调整

首先，笔者根据大量的媒体报道和经验分析推断，英国退出欧盟的时间很可能推迟到2019年年底，而不是一些政界人士预计的年初。

会被推迟的最大原因，其一是因为英国公务员对脱欧程序一筹莫展。据《星期日泰晤士报》报道，由于英国负责外交和退欧的政府部门仍在招募人员之中，英国在明年年底前可能都无法启动第50项条款。该报表示，脱欧事务大臣戴维·戴维斯需要的250名工作人员名额目前连一半都没有完成，而国际贸易大臣福克斯的1000个招聘名额更是只完成了不到100人。根据这两位政府大臣的说法，他们连征聘人手的基础框架都没有，而且连到时跟欧盟谈判时该谈什么都没有头绪。

其二是由于法国和德国即将举行大选。据《星期日泰晤士报》报道，明年5月法国大选、9月德国大选，都可能令英国挪后启动脱欧条款的时间。报道还引述消息人士称，虽然英国在6月23日的公投中决定退出欧盟，但首相特里萨·梅表示，英国需要更多时间为谈判做准备，因此，她今年不会启动脱欧条款。

然而笔者预计在今年10月中旬左右会出台第一波过渡期移民法条修改，并在11月上旬左右开始生效。根据欧盟规则，英国将在触发第50项条款之后两年正式退出欧盟。所以，如果英国推迟启动时间，那么英国正式退欧的时间也将从2019年初推迟至当年年末。根据欧盟条约第50项条款，英国想要正式离开欧盟，必须在至少为期两年的缓冲期内完成与一众欧盟成员国关于此后双边关系安排的脱欧谈判；即便谈判顺利，英国脱离欧盟，相关的立法程序也必将经历一个漫长的过程。同样，英国移民政策的修改也需要通过提案到立法这样一个必经过程，相关的条例修改不可能一步到位。所以从今年年底开始，会逐步开始对包括移民法等各项法条进行调整。

  1. 对欧盟成员国人员自由流动（Free Movement）影响

简而言之，长期在英国居住定居的欧盟成员国人员将会自动被授予永居英国的权利。Mark Sedwill（高层公务员）向英国BBC新闻提出，已经居住在英国超过五年的欧盟成员国人员以及拿到永久居留卡的欧盟成员国人员将不会被强制要求离开英国。

而他对国会议员（MP）透漏，其他没有满足居住条件的欧盟人士在脱欧后的去留问题将取决于英国国会的意愿（”will of Parliament”）。Sedwil另外指出，对于在脱欧之后入境的欧盟人士，英国内政部也许会针对的采取与英国给美国入境人员同样的待遇，可以免签证在英国逗留6个月。

笔者认为，无论如何，英国与欧洲各国的纽带不会说断就断。可以合理的推断，英国内政部会采取6个月面签，或者落地签等等对于欧盟人士的特殊入境条件，以此取代完全自由的人员迁徙。

英国脱欧的余波触发全球经济动荡。由于英国与欧盟的新关系例如关税问题等需要重新谈判，因此脱欧对英国经济的长期影响仍不确定，这将可能导致流入英国的外国直接投资明显减弱。今期专栏，和顿销售副总裁Taylor会剖析美国房地产在众多不确定因素中成为资产避险绝佳工具的种种原因。【阅读原文】

 

刘鹏律师专栏全集

刘鹏诠析英国移民与投资

欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论感兴趣。

 

 

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信：居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

加拿大 | 不可小觑的“宅妝”Home Staging 投资回报率超300%！

房屋的卖家都会希望自己的房子可以在同类的房屋中脱颖而出，并能在最短的时间内卖出一个好价钱。那么如何才能让人们一见钟情于你的房屋，又甘愿为之掏空腰包就是一门值得研究的学问了。

在市场上房屋就好比是商场货架上的商品，想要在诸多同类商品中能过引人注目，精美考究的包装是关键，因为第一印象的好坏直接影响了人们对商品乃至房屋的直观感受，也很大程度上影响了人们最终的决定。其实对任何一件美的事物都难以抗拒的人们，在看到房屋的那一刻就已经对房屋有了自己的打分，印象分数高便能让人们更容易记住，也就能更容易的被高价买走。专业的 Home Staging其实为的就是包装您的房屋，使它能更完美的呈现给潜在买家，让更多买家为之倾心、打出高分，最终认定那是他未来的家，即使花重金购买也在所不惜。

Home Staging 如何帮助售房？

人靠衣装马靠鞍，房屋也要靠 Home Staging 来美化。售房前的 Home Staging 要换位思考买家的心理变化，以买家感受放在首位，要把自己的房屋假定成买家的房屋进行装饰改造。这种装饰如今有专业的 Home Staging 设计师进行设计，他们会根据您房屋 的实际情况，合理布置您的家具摆设、装饰点缀；更换地板材料、窗帘和墙面色彩；修正花园草坪等等，从而突出房屋的优势、巧 妙隐藏一些弱点，房屋也不再间间独立而是成为一个整体，使得人们会情不自禁从外到内的连连称好。

有相当充分的数据支持显示经过 Home Staging 装饰的房屋能够在更短时间内成功售出，平且价格也远高于没有进行 Home Staging 的普通房屋，因为购房者对于房屋的感受在进门几秒就有了判断，平且有超过半数以上都愿意为已经能够入住的房屋支付更高的价格。

Home Staging 现今已经成为房屋交易中的一个重要环节，被越来越多的人所接收，专业程度也与日俱增。这种发展也都归功于它实质性的利益回报，售房者对于Home Staging 的投资回报率平均超过 300%。

Home Staging 主要有哪些方面？

勤劳勇敢的中国人凡事喜欢亲力亲为，想要自己动手 Home Staging 一下自己的房屋可能没有专业人员来的那么高端大气上档次，但也能做到整整洁洁温馨的家。

外观养护——卖房前修剪草坪，让花园更有生机是非常重要的。人们进入房屋首先要走过门前车道和两旁的绿化带，要是这里脏乱不堪，可以想象买家的对房屋的期待将会降低不少。美丽的花卉和平整的草坪总是让人忍不住多看两眼，精心装扮的花园也能体现房主的生活情趣、个人品味。其实妆点房屋门前，让别人开始便能留下一个好印象既不会太昂贵也不会太费事。另外，有关外观方面还最好要检查一下外墙 和烟囱情况，风吹雨打这些难免会有一些破损，让外观更美丽能给第一印象加分不少，粉刷一下房屋外墙面也能增色不少。

室内清洁——自家住着的房子东西爱怎么放就怎么放，为了方便什么都往能够得着看得见的地方摆，每每结果都是台面上、角落里零零散散放着各色的生活用品，有些不拘小节的人还放的东倒西歪。这种做法在售房时却是要非常注意，因为人们对于干净整洁的环境比较有好感，整洁的室内布置不仅能让房间明亮开阔，也让人们又亲切感，更容易让人潜意识认识到这会成为我的家，而不是别人的家。售房前给房屋来个大扫除，藏起过于破旧的物品，并将散落的生活物品归纳收入橱柜内，展现您对房屋的爱惜。

家具摆设——家具能体现屋主品味，也能传达房屋的格调，高档的家具、合理的布局总给人带来 一种极强的视觉冲击。现实例子证明相当一部分买家由于过分喜爱室内家具会要求买房时能够将 家具一并购入。即使没有高档的家具，您也可以自己根据房屋的实际情况调整家具的位置，把家 具摆放在房屋内更合适的位置和角度，再放上一些装饰（比如花卉、布衣等），用充满巧思的软 布置来包装一下，家具的材质虽不能改变，但质感可以无限提升。

地板更换——实木地板是家居装潢里的重要一关，更换实木地板能抬升售房价格的例子也实在是数不胜数。经过多年使用的地毯再清洗也难免有些肮脏感，要本就是容易显旧的颜色那掉价的感觉就更明显了，相反锃亮的实木地板的质感就显得高贵不少。如今市场上的实木地板种类繁多，美观又经济的选择也非常广，投资虽小，但卖房时您就会发现回报却是相当的好，所有如果有条件的话还是应该在售房前考虑更换地板。

墙面粉刷——住过几年的房屋墙壁总会有一些斑渍，有些质量不好的还会出现裂痕，售前粉刷墙面和天花板也是一项小投入大回报的工程。要是感觉整片整片的空旷墙面略显单调，适当的加一些绘画、镜面、铁艺也是不错的选择，一下会减低房屋空荡荡的冷清感，还会增加艺术气息。这里特别要提醒的是，如果您的墙面颜色太过个性或夸张也有必要做一下调整，毕竟不是每个买房者能够懂得了您的美感理念，想要吸引更多买家就要把房屋装饰的能符合更多人的审美。

售房者对于Home Staging 的投资回报率平均超过 300%

细节一个也不能少

为了提升房屋水准以便得到好价钱，填补裂缝、防水防漏、检修管道、检查卖房时一并出售的家电用品等等也不容忽视。有些聪明的卖家知道其中的玄机还会选择一次性投 资重新装修还把老旧的家电换成全新的，“一分价钱一分货”大费周章的整修翻新之后往往都能卖上一个客观的价格。

房屋千万不能有异味。养宠物、吸烟、爱烹调的人家很可能会有一些“特殊”的味道。这些味道又往往会被人感到不适，让潜在买家一下失了兴趣。人们大都喜欢在淡雅芬芳的环境下生活，您可以在这些可能产生异味的地方着重点上一些带香味的蜡烛、放上香片，也可以喷洒一些空气清新剂。不论视觉还是嗅觉都要让看房的人们感受到温馨和怡人的家居舒适感。

避免一切带有个人色彩、宗教色彩的装饰，让房屋显得更中立，更“海纳百川”，更大程度的吸引来自不同地区、不同文化背景的买家。

Home Staging 的目的其实非常明确，就是要提高出售速度，增加出售价格。有时候小小的投资付出会带来意想不到的额外收益，相信只要合理巧妙的运用 Home Staging，您的售房过程将会获益更多。

 

江晓清专栏全集：

华人顶级经纪江晓清解析加拿大房产投资

欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问及发表评论。

 

 

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。 

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

澳洲 | 心疼中国富豪！违规买房澳洲政府勒令出售 如何避免遗憾发生？

港媒报道，中国富豪大手购买澳洲房产引发关注，一名中国买家早前在墨尔本东南部布莱顿购买价值数百万澳元的豪宅，但最近被当地政府勒令出售。

又一华人被逼出售澳洲豪宅！

中国香港《东方日报》网站8月18日报道，据报豪宅被勒令出售的原因，是因该名中国买家违反针对海外投资者的规定，购房时未向澳方审查委员会（即FIRB委员会）报批。

报道指，该名中国买家今年初购入该套价值560万澳元（约合2816万人民币）的豪宅，内里装潢十分奢华，拥有五间卧室及五个厕所，还有网球场、泳池及多个娱乐室，因而被地产经纪形容为“世界级房产”。

澳洲税收与金融服务部长奥德怀尔表示，因买家违反海外投资规定，该套房产被勒令出售，又指无论房产价值多少，政府都有义务根据法规行事。澳洲目前限令海外投资者只能购买当地的新建房产，且购买前必须获海外投资审查委员会的批准。

中国买家购入的澳洲豪宅十分奢华（图片来源：中国香港《东方日报》网站）

Janna感言

每每看到这种新闻，Janna都表示非常痛心。每一位购买海外房地产的客户可以说都是心思熟虑过的，找到一家自己满意的房产又是那么的不容易，最后若因为这样基础错误导致购买失败甚至血本无归的话，只能说遇人不淑。找专业的人做专业的事非常重要，不要妄图透过所谓的关系、所谓的法律空子去做这类“投机”行为，最后损失的只有投资者自身。

在此，Janna提醒大家，凡是进行海外房地产购置的都需要当地的律师参与，进行澳洲房地产购置的更是需要通过FIRB审查委员会审查通过后才能最终落实购买行为。切勿听从非专业人士的忽悠，澳洲房产交易是全球最透明的交易之一，每一步都需要通过三方的确认，专业的投资顾问和律师是海外投资者重要的伙伴！

最后，再次提醒大家，无论是澳洲还是欧洲、美加，它们的法律法规都是公开透明、公平公正的，所以，不管您是想要去哪个国家置业，都必须要遵循当地的法律法规。

海外市场的房产比中国更规范，但是作为投资者还是需要有一定的基本知识去做判断。盛达文地产发展总监们会分享一些基本的买房知识和业内的信息，帮助有意愿在澳洲投资的客户做好更多的准备。【阅读原文】

 

甘秀芬 Janna专栏全集：

广佛海外投资专家Janna带你正确解读澳洲房产信号

欢迎读者发邮件至 editorial@juwai.com 提问或发表评论。

 

 

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信：居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

美国 | 2016年第二季度旧金山湾区房地产报告——硅谷

导言：旧金山湾区九县6月的中间房价再次打破纪录，涨至75.5万美元，反映出目前湾区的房市正处於“房价高丶供应少”的情况。就业强劲和超低利息的持续依然有力地支撑着房市，不过春季房市紧迫感减弱，买家变得更为挑剔和谨慎。因刚需买房意志坚定的购房者不再需要在市场上屡败屡战，现在通常很快就可以拿下满意的新居。让我们来逐一看看旧金山湾区各个区域的最新房市情况，本期介绍的是位於旧金山湾区南部，高科技事业云集的美国加州圣塔克拉拉谷，别称硅谷。

旧金山湾区地区分布

尽管第二季度硅谷地区的房价比去年有所增加，但市场体现出了逐渐正常化的迹象。价格战仍然是硅谷无法更改的事实，但具有吸引力且定价合理的房产普遍能获得两到四个报价，而去年春天这样的房产能吸引六个以上的报价。与前几个季度相比，购房者在报价时更加保守，很少会在房产一挂牌上市就蜂拥而上。卖家——特别是抱有不切实际价格期望的卖家——很少愿意解决其房产的问题。

尽管定价300万美元以下的房产能够很快售出，但高端房产市场的销售速度有所下降。高端房产——即2000万美元以上的房产——通常需要降价以吸引买家。

硅谷各个社区的房产年销售量有所下降，伍德赛德与波托拉谷的下降尤为明显。20%的房产没有在当地的房源共享系统（MLS）登记，较上一季度的30%有所下降。

硅谷房产中等销售价位（2015年6月—2016年6月）

 

硅谷月度可售房源量（2015年6月—2016年6月）

 

硅谷房产平均市场停留期（2015年6月—2016年6月）

 

硅谷线下交易的房源百分比（2015年6月—2016年6月）

 

硅谷房产销售价位与初始价格的百分比（2015年6月—2016年6月）

 

2015年与2016年第二季度硅谷房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

 

房市前景预期

在剩下的夏季时间内，该地区的销售活动将保持平稳，尤其是在最近房产储量有所增加的情况下。购房者度假归来，学校开学后，我们预计秋季市场将真正活跃起来。

 

马克•麦克劳林专栏全集

旧金山湾区房地产精英太平洋联合国际分享投资宝典

欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问及发表评论，或浏览太平洋联合於居外的网页：http://www.juwai.com/pacificunion。

 

 

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信：居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

英国 | 伦敦Buy-to-Let学区房产往哪投？12大最具投资潜力高校揭晓！

8月更新！伦敦12大Buy to Let房产投资潜力最大的高校校区揭晓。伦敦政治经济学院（LSE）周边成为房屋房价和租金最高的区域，投资潜力位列榜首；伦敦玛丽皇后学院（Queen Mary）紧随其后。

8月18日是A-Level成绩放榜日，房姐为大家分享了目前英国19个Buy to Let房产租金回报率最高的城市。虽然由于租金高投资门槛也很高，致使伦敦并没有入选这前二十，但是对于资金比较充裕或者有英伦情节的投资者来说，来伦敦投资仍是首选。因此，如果您准备瞄准伦敦投资BtL房产，在伦敦高校附近以房养学，那么就请看伦敦地区投资潜力最高的12大高校校区。

如果您的孩子在伦敦读本科，若是选择在学校周边租房住，三年（通常）下来光是租金就是一笔很大的支出，再加上越涨越高的学费，教育的投入确实是一件很比较头疼的事哦…

在本次调研中，伦敦政治经济学院（London School of Economics）主校区（Islington）周边房产投资潜力＊是伦敦众学区中最大的，综合评分7.7分（满分10分）。目前该区域房产均价为646,180英镑，如此高的起点近3年的房价增长率还能到45%…而在附近单间房屋（注意仅一间屋子哦！）出租的均价也是众学区最高，为160英镑/周，也就是一年至少8,000英镑，三年就是2.4万英镑。

＊投资潜力：调研公司Chestertons将高校按各项投资指标排名，考察因素为校区周边房产均价，行政区域房产均价，出租金额，以及毕业生起薪这几项，10分为满分。

当然这还是保守估计，如果是一些设施条件比较好的一居室达到400－600英镑/周简直轻而易举。没办法，地段好就是这么霸气。调研还指出，该地区房屋租金贵还有一个原因就是该校毕业生工作后平均起薪较其他众多高校相比会更高，目前为29,968英镑/年。因此如果在该小区附近持有房产，并且将房屋出租绝对不用愁找不到租客，对，还是那种肯付高价的租客…

居于次席的是位于Tower Hamlets的玛丽皇后学院（Queen Mary, University of London）。投资潜力评分为7.5分。校区附近的平均房价目前为426,684英镑，3年内增长率为47%，月均租金约为150英镑/周。毕业生第一年平均起薪为23,961英镑/年。

位于Lewisham的金史密斯学院（Goldsmiths, University of London）在本次调研中处于第三位，投资潜力评分同为7.5分。由于地段位于泰晤士河南岸，因此校区附近房产均价低于Queen Marry，为357,304英镑，不过三年内增长率达64%！目前单间房屋平均租金为102英镑/周。毕业生第一年平均起薪为25,000英镑/年。

负责此次调研的Caspar Bell表示，在伦敦顶级高校就读，3-4年的话费确实是一笔巨额数目。越好的学校周边房屋租金会越贵，并且该校的学费可能也会更贵。对于一些资金充足准备投资的家庭来说，在房价与租金增长如此迅速的背景下，在校区附近买房是比租房明智的选择。并且高校附近的房产受来自市场的影响会较小，增长也会相对稳定。

以下为伦敦高校完整排名：（排名按投资潜力评分）

  1. London School of Economics（伦敦政治经济学院）：7.7
  2. Queen Mary, University of London（伦敦大学玛丽皇后学院）：7.5
  3. Goldsmith, University of London（伦敦大学金史密斯学院）：7.5
  4. Kings College London（国王学院）：7.3
  5. City University（伦敦城市大学）7.2
  6. St George’s University of London（伦敦大学圣乔治学院）：7.1
  7. Imperial College London（帝国理工学院）：6.8
  8. Brunel University London（布鲁内尔大学）：6.7
  9. University College London（伦敦大学学院）：6.6
  10. University of Greenwich（格林威治大学）：6.6
  11. Kingston University London（金士顿大学）6.4
  12. SOAS, University of London（伦敦大学亚非学院）：6.3

最后，房姐祝所有考生都有好成绩！

魁北克是加拿大面积最大的省，也是唯一一个以法语为主要交流语言的地区。由于受到英法文化交融的影响，该省的学制与加国其他省份的设置不同，对国内的人来说，这是很陌生的。本文就此为大家介绍一下魁北克的教育体系。【阅读原文】

 

陈新宜专栏全集

跟着资深房地产专家Chloe去英国投资

欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论。

 

 

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信：居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

美国 | 投资纽约期房要怎么买？了解新房“投机”的利与弊

在国内你可能会经常听人说起期房或买楼花，这也就是在房子还没有盖好之前先以合约买了下来。通常这种现象以公寓期房为多，一般的高层公寓建造期需要两年至三年，购买者提前买入一个单位的权利，支付款大约在百分之二十左右，等全部工程完工可以交房的时候买家才支付剩余的款项。在纽约购买期房的时候你必须考虑以下各种优点和缺点，因为期房是一个长久的投资不是每个人都适合：

期房增值率高但是…

自美国2008年的次贷风暴以来，纽约有很多开发商大量的收购土地以为将来房市复苏的时候推出更多房源来赚取利益。纽约的期房计划都必需向市政府申请，定价也必须被总检察长签署同意。开发商一般都考量期房的建造时间和未来房价来做预测。比方说期房在开盘时的价格为最低点，然后慢慢的向总检察长申请价格修订。纽约期房一般都会花上三到五年的时间建造，如果你在开盘时买入那你的增值率不久很乐观吗？但是，期房的投资门槛很高，在曼哈顿很多期房最低价格为一两百万起跳。

在曼哈顿很多期房最低价格为一两百万起跳

什么时候买期房更合适呢？

买期房，你只能看到图纸，沙盘，对于将来楼盘盖好后的质量，只能依赖你对开发商和计划的信任程度。期房是直接从开发商手里买，你可以选择自己喜欢的户型，楼层或朝向。不过，纽约的开发商会限量的推出房源，因为这样可以避免房源过剩导致房子在市场上挂太久。一般开发商会推出最容易卖出的新楼盘，如价格比较低，较小或朝向比较好的单位。只要开发商卖出15%的楼盘，他们可正式的向总检察长申请实行计划。在此之前，买家可向开发商议价因为开发商很有可能为了达标和让计划能顺利进行而给买家打折。不过，这种现象在纽约是罕见的因为开发商都只给朋友圈先购买。

买期房的时机仍依情况而定，在纽约房价飙升的时刻开发商都不愿意议价，而且也要你承担他们的一些费用（转让税和卖方律师费）。如果你在房市不景气的时候购买期房，你不但可以议价而且也可以豁免一些过户费用。纽约在2016年开始迈入期房高峰期，新楼盘已达五年的需求量，我也在今年成功的为客户向开发商议价，所以今年可能会是期房的投机时刻。

期房的建造风格有何差别？

在纽约很多开发商都用上了名设计师和建筑师。许多期房都有宽倘的格局和以简约风格为主，例如：开放式厨房配不锈钢的厨具，特大的玻璃窗和完善的大楼配套设施。这些期房的建造风格主要卖点是耐看，毕竟房子要在几年后才可入住，所以设计师必需用上最新最时尚的设计。有些期房是以旧楼翻新，开发商会保留房子的格局只做基本的装潢。 

期房要在几年后才可入住，所以设计师必需用上最新最时尚的设计

买期房要如何支付？

当你选择购买期房后，每个开发商都会有不同的支付配套。一般都是在签合约时付10%，然后6个月后再付另外10%，剩余的款项可在交房时才付。此外，期房的合约都会说明不可有资金应急的条款（Financing Contingency）。这意识是不管在任何情况下你都必须在交易日当天付出完整的资金给开发商，不然开发商有权充公那20%的订金当毁约罚金。买家可向银行贷款不过开发商不会因为贷款没通过而让你解约，因为最终这样会提升开发商回收太多卖不出的房源的风险。

出租率会好吗？

当你完成交易后，你的房子可开始放租不过你可面对租凭市场的竞争。在过去这几年里，纽约有很多外国投资客买了期房做投资，这导致今年的出租房过剩和竞争激烈。单在同一栋新楼内就可看到很多新房源，为了减少损失惟有调整租金吸来引住客，不过这种现象都是暂时性的。纽约每年都有大量的学生和上班族因为工作调遣到纽约来，所以租凭市场是很活跃的。

期房可以转手吗？

如果你在房子完工之前想卖，法律上称之为合同转让，转让合同必须要得到发展商的书面同意才可以转让。有些开发商同意买家转让，但是他们会收取一定的费用；有些发展商不同意你转让，那你就必须要支付全款将房子买下来之后才可以出售，不过你必需计算所有的费用在内才可知道真正的盈利。

期房会有哪些过户费用？

期房的过户费用比买二手房来得高。以下的费用只供参考：

  • 房权费用如：政府机构搜索费、登记费、豪宅税（只限于100万以上的房子）律师手续费和其他杂费。
  • 付给开发商的费用：转让税和卖方律师费
  • 大楼额外费用：驻楼经理住所的股份（这都需以开发商的计划而定，不是每栋楼都有驻楼经理居住在内。）和大楼周转资金 （一般是两个月的物业费）。
在购买期房前，必须先了解开发商情况，观察周围的环境发展

在购买期房前，必须先了解开发商情况，观察周围的环境发展，还需要了解设计师情况如他以前设计的楼盘的特点。在看楼盘的宣传册时，判断真实性及开发商是否真的能够达到宣传册的效果。在购买时，找有经验房地产经纪提供你有利的数据和信息如现在期房周围的房价，新楼的均价，建成的时间，预测到建成时的价格和租金。要考虑通胀指数和过去几年的楼价上升情况。 投资是目标预测，要比较现在和未来的价位，看看期房的定价是否合理。另外，还要详细了解房子的特点。聘请一位好的律师也很重要，有经验的律师虽然收费比较高不过他能够给你更大的保障而且也能为你提供完善的法律咨询，毕竟投资房地产不是小数目，千万不要因小失大。

太平洋联合公司继续为居外用户带来旧金山湾区房地产市场季度报告。经过几年急速的价格上涨与漫天要价，旧金山的市场在第二季度逐渐趋于正常化。销量仍然稳固，但房产在市场上的滞售时间比以往几个季度更长。尽管旧金山市场仍向卖家倾斜，但正在缓慢地向更加平衡的状态发展。【阅读原文】

 

Anthony Tam专栏全集

Anthony Tam开启您的纽约房地产之旅

欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问及发表评论。

 

 

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信：居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。