Special Investment Column – Page 109

加拿大 | 不可小觑的“宅妝”Home Staging 投资回报率超300%！

房屋的卖家都会希望自己的房子可以在同类的房屋中脱颖而出，并能在最短的时间内卖出一个好价钱。那么如何才能让人们一见钟情于你的房屋，又甘愿为之掏空腰包就是一门值得研究的学问了。

在市场上房屋就好比是商场货架上的商品，想要在诸多同类商品中能过引人注目，精美考究的包装是关键，因为第一印象的好坏直接影响了人们对商品乃至房屋的直观感受，也很大程度上影响了人们最终的决定。其实对任何一件美的事物都难以抗拒的人们，在看到房屋的那一刻就已经对房屋有了自己的打分，印象分数高便能让人们更容易记住，也就能更容易的被高价买走。专业的 Home Staging其实为的就是包装您的房屋，使它能更完美的呈现给潜在买家，让更多买家为之倾心、打出高分，最终认定那是他未来的家，即使花重金购买也在所不惜。

Home Staging 如何帮助售房？

人靠衣装马靠鞍，房屋也要靠 Home Staging 来美化。售房前的 Home Staging 要换位思考买家的心理变化，以买家感受放在首位，要把自己的房屋假定成买家的房屋进行装饰改造。这种装饰如今有专业的 Home Staging 设计师进行设计，他们会根据您房屋的实际情况，合理布置您的家具摆设、装饰点缀；更换地板材料、窗帘和墙面色彩；修正花园草坪等等，从而突出房屋的优势、巧妙隐藏一些弱点，房屋也不再间间独立而是成为一个整体，使得人们会情不自禁从外到内的连连称好。

有相当充分的数据支持显示经过 Home Staging 装饰的房屋能够在更短时间内成功售出，平且价格也远高于没有进行 Home Staging 的普通房屋，因为购房者对于房屋的感受在进门几秒就有了判断，平且有超过半数以上都愿意为已经能够入住的房屋支付更高的价格。

Home Staging 现今已经成为房屋交易中的一个重要环节，被越来越多的人所接收，专业程度也与日俱增。这种发展也都归功于它实质性的利益回报，售房者对于Home Staging 的投资回报率平均超过 300%。

Home Staging 主要有哪些方面？

勤劳勇敢的中国人凡事喜欢亲力亲为，想要自己动手 Home Staging 一下自己的房屋可能没有专业人员来的那么高端大气上档次，但也能做到整整洁洁温馨的家。

外观养护——卖房前修剪草坪，让花园更有生机是非常重要的。人们进入房屋首先要走过门前车道和两旁的绿化带，要是这里脏乱不堪，可以想象买家的对房屋的期待将会降低不少。美丽的花卉和平整的草坪总是让人忍不住多看两眼，精心装扮的花园也能体现房主的生活情趣、个人品味。其实妆点房屋门前，让别人开始便能留下一个好印象既不会太昂贵也不会太费事。另外，有关外观方面还最好要检查一下外墙和烟囱情况，风吹雨打这些难免会有一些破损，让外观更美丽能给第一印象加分不少，粉刷一下房屋外墙面也能增色不少。

室内清洁——自家住着的房子东西爱怎么放就怎么放，为了方便什么都往能够得着看得见的地方摆，每每结果都是台面上、角落里零零散散放着各色的生活用品，有些不拘小节的人还放的东倒西歪。这种做法在售房时却是要非常注意，因为人们对于干净整洁的环境比较有好感，整洁的室内布置不仅能让房间明亮开阔，也让人们又亲切感，更容易让人潜意识认识到这会成为我的家，而不是别人的家。售房前给房屋来个大扫除，藏起过于破旧的物品，并将散落的生活物品归纳收入橱柜内，展现您对房屋的爱惜。

家具摆设——家具能体现屋主品味，也能传达房屋的格调，高档的家具、合理的布局总给人带来一种极强的视觉冲击。现实例子证明相当一部分买家由于过分喜爱室内家具会要求买房时能够将家具一并购入。即使没有高档的家具，您也可以自己根据房屋的实际情况调整家具的位置，把家具摆放在房屋内更合适的位置和角度，再放上一些装饰（比如花卉、布衣等），用充满巧思的软布置来包装一下，家具的材质虽不能改变，但质感可以无限提升。

地板更换——实木地板是家居装潢里的重要一关，更换实木地板能抬升售房价格的例子也实在是数不胜数。经过多年使用的地毯再清洗也难免有些肮脏感，要本就是容易显旧的颜色那掉价的感觉就更明显了，相反锃亮的实木地板的质感就显得高贵不少。如今市场上的实木地板种类繁多，美观又经济的选择也非常广，投资虽小，但卖房时您就会发现回报却是相当的好，所有如果有条件的话还是应该在售房前考虑更换地板。

墙面粉刷——住过几年的房屋墙壁总会有一些斑渍，有些质量不好的还会出现裂痕，售前粉刷墙面和天花板也是一项小投入大回报的工程。要是感觉整片整片的空旷墙面略显单调，适当的加一些绘画、镜面、铁艺也是不错的选择，一下会减低房屋空荡荡的冷清感，还会增加艺术气息。这里特别要提醒的是，如果您的墙面颜色太过个性或夸张也有必要做一下调整，毕竟不是每个买房者能够懂得了您的美感理念，想要吸引更多买家就要把房屋装饰的能符合更多人的审美。

售房者对于Home Staging 的投资回报率平均超过 300%

细节一个也不能少

为了提升房屋水准以便得到好价钱，填补裂缝、防水防漏、检修管道、检查卖房时一并出售的家电用品等等也不容忽视。有些聪明的卖家知道其中的玄机还会选择一次性投资重新装修还把老旧的家电换成全新的，“一分价钱一分货”大费周章的整修翻新之后往往都能卖上一个客观的价格。

房屋千万不能有异味。养宠物、吸烟、爱烹调的人家很可能会有一些“特殊”的味道。这些味道又往往会被人感到不适，让潜在买家一下失了兴趣。人们大都喜欢在淡雅芬芳的环境下生活，您可以在这些可能产生异味的地方着重点上一些带香味的蜡烛、放上香片，也可以喷洒一些空气清新剂。不论视觉还是嗅觉都要让看房的人们感受到温馨和怡人的家居舒适感。

避免一切带有个人色彩、宗教色彩的装饰，让房屋显得更中立，更“海纳百川”，更大程度的吸引来自不同地区、不同文化背景的买家。

Home Staging 的目的其实非常明确，就是要提高出售速度，增加出售价格。有时候小小的投资付出会带来意想不到的额外收益，相信只要合理巧妙的运用 Home Staging，您的售房过程将会获益更多。

江晓清专栏全集：

华人顶级经纪江晓清解析加拿大房产投资

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澳洲 | 心疼中国富豪！违规买房澳洲政府勒令出售如何避免遗憾发生？

港媒报道，中国富豪大手购买澳洲房产引发关注，一名中国买家早前在墨尔本东南部布莱顿购买价值数百万澳元的豪宅，但最近被当地政府勒令出售。

又一华人被逼出售澳洲豪宅！

中国香港《东方日报》网站8月18日报道，据报豪宅被勒令出售的原因，是因该名中国买家违反针对海外投资者的规定，购房时未向澳方审查委员会（即FIRB委员会）报批。

报道指，该名中国买家今年初购入该套价值560万澳元（约合2816万人民币）的豪宅，内里装潢十分奢华，拥有五间卧室及五个厕所，还有网球场、泳池及多个娱乐室，因而被地产经纪形容为“世界级房产”。

澳洲税收与金融服务部长奥德怀尔表示，因买家违反海外投资规定，该套房产被勒令出售，又指无论房产价值多少，政府都有义务根据法规行事。澳洲目前限令海外投资者只能购买当地的新建房产，且购买前必须获海外投资审查委员会的批准。

中国买家购入的澳洲豪宅十分奢华（图片来源：中国香港《东方日报》网站）

Janna感言

每每看到这种新闻，Janna都表示非常痛心。每一位购买海外房地产的客户可以说都是心思熟虑过的，找到一家自己满意的房产又是那么的不容易，最后若因为这样基础错误导致购买失败甚至血本无归的话，只能说遇人不淑。找专业的人做专业的事非常重要，不要妄图透过所谓的关系、所谓的法律空子去做这类“投机”行为，最后损失的只有投资者自身。

在此，Janna提醒大家，凡是进行海外房地产购置的都需要当地的律师参与，进行澳洲房地产购置的更是需要通过FIRB审查委员会审查通过后才能最终落实购买行为。切勿听从非专业人士的忽悠，澳洲房产交易是全球最透明的交易之一，每一步都需要通过三方的确认，专业的投资顾问和律师是海外投资者重要的伙伴！

最后，再次提醒大家，无论是澳洲还是欧洲、美加，它们的法律法规都是公开透明、公平公正的，所以，不管您是想要去哪个国家置业，都必须要遵循当地的法律法规。

海外市场的房产比中国更规范，但是作为投资者还是需要有一定的基本知识去做判断。盛达文地产发展总监们会分享一些基本的买房知识和业内的信息，帮助有意愿在澳洲投资的客户做好更多的准备。【阅读原文】

甘秀芬 Janna专栏全集：

广佛海外投资专家Janna带你正确解读澳洲房产信号

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美国 | 2016年第二季度旧金山湾区房地产报告——硅谷

导言：旧金山湾区九县6月的中间房价再次打破纪录，涨至75.5万美元，反映出目前湾区的房市正处於“房价高丶供应少”的情况。就业强劲和超低利息的持续依然有力地支撑着房市，不过春季房市紧迫感减弱，买家变得更为挑剔和谨慎。因刚需买房意志坚定的购房者不再需要在市场上屡败屡战，现在通常很快就可以拿下满意的新居。让我们来逐一看看旧金山湾区各个区域的最新房市情况，本期介绍的是位於旧金山湾区南部，高科技事业云集的美国加州圣塔克拉拉谷，别称硅谷。

旧金山湾区地区分布

尽管第二季度硅谷地区的房价比去年有所增加，但市场体现出了逐渐正常化的迹象。价格战仍然是硅谷无法更改的事实，但具有吸引力且定价合理的房产普遍能获得两到四个报价，而去年春天这样的房产能吸引六个以上的报价。与前几个季度相比，购房者在报价时更加保守，很少会在房产一挂牌上市就蜂拥而上。卖家——特别是抱有不切实际价格期望的卖家——很少愿意解决其房产的问题。

尽管定价300万美元以下的房产能够很快售出，但高端房产市场的销售速度有所下降。高端房产——即2000万美元以上的房产——通常需要降价以吸引买家。

硅谷各个社区的房产年销售量有所下降，伍德赛德与波托拉谷的下降尤为明显。20%的房产没有在当地的房源共享系统（MLS）登记，较上一季度的30%有所下降。

硅谷房产中等销售价位（2015年6月—2016年6月）

硅谷月度可售房源量（2015年6月—2016年6月）

硅谷房产平均市场停留期（2015年6月—2016年6月）

硅谷线下交易的房源百分比（2015年6月—2016年6月）

硅谷房产销售价位与初始价格的百分比（2015年6月—2016年6月）

2015年与2016年第二季度硅谷房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

房市前景预期

在剩下的夏季时间内，该地区的销售活动将保持平稳，尤其是在最近房产储量有所增加的情况下。购房者度假归来，学校开学后，我们预计秋季市场将真正活跃起来。

马克•麦克劳林专栏全集

旧金山湾区房地产精英太平洋联合国际分享投资宝典

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英国 | 伦敦Buy-to-Let学区房产往哪投？12大最具投资潜力高校揭晓！

8月更新！伦敦12大Buy to Let房产投资潜力最大的高校校区揭晓。伦敦政治经济学院（LSE）周边成为房屋房价和租金最高的区域，投资潜力位列榜首；伦敦玛丽皇后学院（Queen Mary）紧随其后。

8月18日是A-Level成绩放榜日，房姐为大家分享了目前英国19个Buy to Let房产租金回报率最高的城市。虽然由于租金高投资门槛也很高，致使伦敦并没有入选这前二十，但是对于资金比较充裕或者有英伦情节的投资者来说，来伦敦投资仍是首选。因此，如果您准备瞄准伦敦投资BtL房产，在伦敦高校附近以房养学，那么就请看伦敦地区投资潜力最高的12大高校校区。

如果您的孩子在伦敦读本科，若是选择在学校周边租房住，三年（通常）下来光是租金就是一笔很大的支出，再加上越涨越高的学费，教育的投入确实是一件很比较头疼的事哦…

在本次调研中，伦敦政治经济学院（London School of Economics）主校区（Islington）周边房产投资潜力＊是伦敦众学区中最大的，综合评分7.7分（满分10分）。目前该区域房产均价为646,180英镑，如此高的起点近3年的房价增长率还能到45%…而在附近单间房屋（注意仅一间屋子哦！）出租的均价也是众学区最高，为160英镑/周，也就是一年至少8,000英镑，三年就是2.4万英镑。

＊投资潜力：调研公司Chestertons将高校按各项投资指标排名，考察因素为校区周边房产均价，行政区域房产均价，出租金额，以及毕业生起薪这几项，10分为满分。

当然这还是保守估计，如果是一些设施条件比较好的一居室达到400－600英镑/周简直轻而易举。没办法，地段好就是这么霸气。调研还指出，该地区房屋租金贵还有一个原因就是该校毕业生工作后平均起薪较其他众多高校相比会更高，目前为29,968英镑/年。因此如果在该小区附近持有房产，并且将房屋出租绝对不用愁找不到租客，对，还是那种肯付高价的租客…

居于次席的是位于Tower Hamlets的玛丽皇后学院（Queen Mary, University of London）。投资潜力评分为7.5分。校区附近的平均房价目前为426,684英镑，3年内增长率为47%，月均租金约为150英镑/周。毕业生第一年平均起薪为23,961英镑/年。

位于Lewisham的金史密斯学院（Goldsmiths, University of London）在本次调研中处于第三位，投资潜力评分同为7.5分。由于地段位于泰晤士河南岸，因此校区附近房产均价低于Queen Marry，为357,304英镑，不过三年内增长率达64%！目前单间房屋平均租金为102英镑/周。毕业生第一年平均起薪为25,000英镑/年。

负责此次调研的Caspar Bell表示，在伦敦顶级高校就读，3-4年的话费确实是一笔巨额数目。越好的学校周边房屋租金会越贵，并且该校的学费可能也会更贵。对于一些资金充足准备投资的家庭来说，在房价与租金增长如此迅速的背景下，在校区附近买房是比租房明智的选择。并且高校附近的房产受来自市场的影响会较小，增长也会相对稳定。

以下为伦敦高校完整排名：（排名按投资潜力评分）

London School of Economics（伦敦政治经济学院）：7.7
Queen Mary, University of London（伦敦大学玛丽皇后学院）：7.5
Goldsmith, University of London（伦敦大学金史密斯学院）：7.5
Kings College London（国王学院）：7.3
City University（伦敦城市大学）7.2
St George’s University of London（伦敦大学圣乔治学院）：7.1
Imperial College London（帝国理工学院）：6.8
Brunel University London（布鲁内尔大学）：6.7
University College London（伦敦大学学院）：6.6
University of Greenwich（格林威治大学）：6.6
Kingston University London（金士顿大学）6.4
SOAS, University of London（伦敦大学亚非学院）：6.3

最后，房姐祝所有考生都有好成绩！

魁北克是加拿大面积最大的省，也是唯一一个以法语为主要交流语言的地区。由于受到英法文化交融的影响，该省的学制与加国其他省份的设置不同，对国内的人来说，这是很陌生的。本文就此为大家介绍一下魁北克的教育体系。【阅读原文】

陈新宜专栏全集

跟着资深房地产专家Chloe去英国投资

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美国 | 投资纽约期房要怎么买？了解新房“投机”的利与弊

在国内你可能会经常听人说起期房或买楼花，这也就是在房子还没有盖好之前先以合约买了下来。通常这种现象以公寓期房为多，一般的高层公寓建造期需要两年至三年，购买者提前买入一个单位的权利，支付款大约在百分之二十左右，等全部工程完工可以交房的时候买家才支付剩余的款项。在纽约购买期房的时候你必须考虑以下各种优点和缺点，因为期房是一个长久的投资不是每个人都适合：

期房增值率高但是…

自美国2008年的次贷风暴以来，纽约有很多开发商大量的收购土地以为将来房市复苏的时候推出更多房源来赚取利益。纽约的期房计划都必需向市政府申请，定价也必须被总检察长签署同意。开发商一般都考量期房的建造时间和未来房价来做预测。比方说期房在开盘时的价格为最低点，然后慢慢的向总检察长申请价格修订。纽约期房一般都会花上三到五年的时间建造，如果你在开盘时买入那你的增值率不久很乐观吗？但是，期房的投资门槛很高，在曼哈顿很多期房最低价格为一两百万起跳。

在曼哈顿很多期房最低价格为一两百万起跳

什么时候买期房更合适呢？

买期房，你只能看到图纸，沙盘，对于将来楼盘盖好后的质量，只能依赖你对开发商和计划的信任程度。期房是直接从开发商手里买，你可以选择自己喜欢的户型，楼层或朝向。不过，纽约的开发商会限量的推出房源，因为这样可以避免房源过剩导致房子在市场上挂太久。一般开发商会推出最容易卖出的新楼盘，如价格比较低，较小或朝向比较好的单位。只要开发商卖出15%的楼盘，他们可正式的向总检察长申请实行计划。在此之前，买家可向开发商议价因为开发商很有可能为了达标和让计划能顺利进行而给买家打折。不过，这种现象在纽约是罕见的因为开发商都只给朋友圈先购买。

买期房的时机仍依情况而定，在纽约房价飙升的时刻开发商都不愿意议价，而且也要你承担他们的一些费用（转让税和卖方律师费）。如果你在房市不景气的时候购买期房，你不但可以议价而且也可以豁免一些过户费用。纽约在2016年开始迈入期房高峰期，新楼盘已达五年的需求量，我也在今年成功的为客户向开发商议价，所以今年可能会是期房的投机时刻。

期房的建造风格有何差别？

在纽约很多开发商都用上了名设计师和建筑师。许多期房都有宽倘的格局和以简约风格为主，例如：开放式厨房配不锈钢的厨具，特大的玻璃窗和完善的大楼配套设施。这些期房的建造风格主要卖点是耐看，毕竟房子要在几年后才可入住，所以设计师必需用上最新最时尚的设计。有些期房是以旧楼翻新，开发商会保留房子的格局只做基本的装潢。

期房要在几年后才可入住，所以设计师必需用上最新最时尚的设计

买期房要如何支付？

当你选择购买期房后，每个开发商都会有不同的支付配套。一般都是在签合约时付10%，然后6个月后再付另外10%，剩余的款项可在交房时才付。此外，期房的合约都会说明不可有资金应急的条款（Financing Contingency）。这意识是不管在任何情况下你都必须在交易日当天付出完整的资金给开发商，不然开发商有权充公那20%的订金当毁约罚金。买家可向银行贷款不过开发商不会因为贷款没通过而让你解约，因为最终这样会提升开发商回收太多卖不出的房源的风险。

出租率会好吗？

当你完成交易后，你的房子可开始放租不过你可面对租凭市场的竞争。在过去这几年里，纽约有很多外国投资客买了期房做投资，这导致今年的出租房过剩和竞争激烈。单在同一栋新楼内就可看到很多新房源，为了减少损失惟有调整租金吸来引住客，不过这种现象都是暂时性的。纽约每年都有大量的学生和上班族因为工作调遣到纽约来，所以租凭市场是很活跃的。

期房可以转手吗？

如果你在房子完工之前想卖，法律上称之为合同转让，转让合同必须要得到发展商的书面同意才可以转让。有些开发商同意买家转让，但是他们会收取一定的费用；有些发展商不同意你转让，那你就必须要支付全款将房子买下来之后才可以出售，不过你必需计算所有的费用在内才可知道真正的盈利。

期房会有哪些过户费用？

期房的过户费用比买二手房来得高。以下的费用只供参考：

房权费用如：政府机构搜索费、登记费、豪宅税（只限于100万以上的房子）律师手续费和其他杂费。
付给开发商的费用：转让税和卖方律师费
大楼额外费用：驻楼经理住所的股份（这都需以开发商的计划而定，不是每栋楼都有驻楼经理居住在内。）和大楼周转资金（一般是两个月的物业费）。

在购买期房前，必须先了解开发商情况，观察周围的环境发展

在购买期房前，必须先了解开发商情况，观察周围的环境发展，还需要了解设计师情况如他以前设计的楼盘的特点。在看楼盘的宣传册时，判断真实性及开发商是否真的能够达到宣传册的效果。在购买时，找有经验房地产经纪提供你有利的数据和信息如现在期房周围的房价，新楼的均价，建成的时间，预测到建成时的价格和租金。要考虑通胀指数和过去几年的楼价上升情况。投资是目标预测，要比较现在和未来的价位，看看期房的定价是否合理。另外，还要详细了解房子的特点。聘请一位好的律师也很重要，有经验的律师虽然收费比较高不过他能够给你更大的保障而且也能为你提供完善的法律咨询，毕竟投资房地产不是小数目，千万不要因小失大。

太平洋联合公司继续为居外用户带来旧金山湾区房地产市场季度报告。经过几年急速的价格上涨与漫天要价，旧金山的市场在第二季度逐渐趋于正常化。销量仍然稳固，但房产在市场上的滞售时间比以往几个季度更长。尽管旧金山市场仍向卖家倾斜，但正在缓慢地向更加平衡的状态发展。【阅读原文】

Anthony Tam专栏全集

Anthony Tam开启您的纽约房地产之旅

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加拿大 | 史上最全！魁北克省教育体系的深度介绍

魁北克是加拿大面积最大的省，也是唯一一个以法语为主要交流语言的地区。由于受到英法文化交融的影响，该省的学制与加国其他省份的设置不同，对国内的人来说，这是很陌生的。本文就此为大家介绍一下魁北克的教育体系。

魁北克教育系统由教育娱乐与体育部监管。具体管理是由当地公共选举的法语和英语教育局完成的。孩子们从五岁开始分别接受学前班、小学（一到六年级）的教育。小学期间细分为一二年级为阶段一、三四年级为阶段二、五六年级为阶段三。中学的教育为五年，是7~11年级。学生年龄在12到17岁之间。中学也分为两个阶段，一是7~8年级，二是9~11年级。完成11年级的学生将获得政府颁发的初级教育证书。

魁北克全省境内有将近100个教育局，按照地区分管着区域内的公立学校。而蒙特利尔作为魁省最大的城市，其境内有6个教育局分管着不同区域的英、法语学校。下面是华人关注较多的三家教育局：

1、English Montreal School Board

加拿大蒙特利尔英语教育局（English Montreal School Board，简称EMSB）是魁北克省的英语公立教育局之一，成立于1998年7月1日，由蒙特利尔地区的前基督教教育局，天主教学校委员会，杰罗姆-乐罗耶学生委员会和圣-克鲁瓦学生委员会共同组建而成。EMSB包括38所小学，26所中学，11所成人和职业教育中心，共计约35,000名学生。

2、Lester B. Pearson School Board

加拿大皮尔逊英语公立教育局（Lester B. Pearson School Board）是魁北克省的英语公立教育局之一，学校按照魁北克教育部制定课程计划，鼓励学生在智育、体育、领导才能和自我管理方面实现全面发展；学校还提供国际化程度极高的IB课程，为学生升入世界名校打下坚实的基础。皮尔逊教委拥有45所小学、12所中学和6所职业培训中心，共计约30,000学生。

3、Maguerite-Bourgeoys School Board

玛格丽特布尔瓦公立教育局（La Commission Scolaire Maguerite-Bourgeoys）是加拿大魁北克省第一大法语教育局，下属有85所教学机构，其中61所小学，12所中学，2所特殊教育学校，6所成人职业培训中心和4所成人教育中心，在校学生45000人，教职员工6500余人。

魁省投入了大量的金钱和精力在教育建设上。从几个月的娃娃到成人培训，从注重实践的职业课程到钻研学术的大学高等教育等，该省都有很完善的设置以保证不同需求的人都能找到合适自己的课程。从低到高的教育层级如下：

托儿所（Daycare）

其接受的最小的宝宝是从三个月大的婴儿开始，但这实属少数。由于孕妇的产假在魁北克省是10个月左右，所以大部分家长会把孩子在9个月大的时候送到托儿所。虽然家长心中不舍，但也正好由此让孩子开始培养坚强和独立，自己动手吃饭，穿衣的能力。

学前班（Preschool）

入学的学生从4岁到5岁不等。在魁北克教育系统中，学前班教育从4岁就可以开始了，但是强制教育是从6岁开始的小学。与国内的托儿所和幼儿园总体上没有什么不同。

小学（Elementary school）

一般从6岁开始，分成三个阶段：1（一年级和二年级）2（三年级和四年级）3（五年级和六年级）。每个年级为一年时长。

中学（Secondary school）

一共五年，称为7年级到11年级。其中七年级和八年级等同于初中（Junior high school），九年级，十年级，十一年级称为高中（Senior high school），毕业后拿到魁北克政府的高中毕业证书。

中学毕业后有两个选择：

一是直接入读职业培训学校，经过相对较短的时间培训即可到工作岗位就业；
二是通过CÉGEP两年的学习，再进入大学深造。

职业培训（Training）

通过几百到一千多小时的职业培训课程，学生可以拿到：职业培训毕业证书（类似中国的中专、职高文凭）；或者专业化职业证书（类似岗前培训证书）

特别值得一提的是近年来魁省非常火爆的PEQ留学转移民项目，学生完成1800小时的职业培训学习后加上法语达到B2水平，即可申请PEQ魁省移民。这是目前加拿大性价比最高，用时最短，以及门槛最低的留学转移民项目。

CÉGEP（Collège d’ enseignementgénéral et professionnel）

这是魁北克特有的教育设置。本地学生只有完成了CÉGEP才能入学University拿到学士学位。一般来说，读CÉGEP的时长是两年，在此期间学生会根据自己的兴趣方向，进行重点选课，然后再申请入学大学。看起来CÉGEP很难理解，但简单的说是相当于把其他省份高中的最后一年和大学的第一年组成了CÉGEP。

但同时学生也可以选择读三年的CÉGEP，毕业之后相当于国内的大专水平，拿到的是DEC学位（Diplôme d’études collégiales）。选择这种方案的学生是为了直接参加工作，一般毕业后即可投入社会。

大学（University）

魁省本地的学生在大学只需要读三年即可拿到本科学士学位，这是与外地学生最大的区别。但其受教育的时间由于CÉGEP的存在，并没有比省外的学生少，而是跟国内或是加国其它省份的共计16年相同。不同是是在此教育体系下，孩子都能更早的接触到社会，通过CÉGEP的学习了解更多的目标专业知识，以帮助学生在大学选专业时更具有方向性和目标性，对未来的计划也就更脚踏实地。

Rita感言

加拿大的历届总理有23人，就有9任出自魁北克省，包括现任总理小特鲁多。管中窥豹，可见一斑，魁省的教育实力雄厚，体系安排合理，其英、法双语的培养更是锦上添花。当地的私立中小学低廉的学费也是魁省的教育福利之一，

在今后的文章中，笔者再为大家介绍更多资讯。

周天绮专栏全集：

周天绮顾问解决加拿大魁省PEQ移民及留学难点问题

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美国 | 2016年第二季度旧金山湾区房地产报告——旧金山

旧金山湾区地区分布

旧金山区域界定

旧金山区域细分

旧金山被划分为10个不同的区域，其中的每一个区域都包含几个不同的社区：

区域1: Inner Richmond, Central Richmond, Outer Richmond, JordanPark/Laurel Heights, Lake, Lone Mountain, Sea Cliff.

区域2: Outer Sunset, Central Sunset, Inner Sunset, Outer Parkside, Parkside, Inner Parkside, Golden Gate Heights.

区域3: Pine Lake Park, Merced Manor, Lake Shore, Lakeside, Stonestown, Merced Heights, Ingleside, Ingleside Heights, Oceanview.

区域4: Balboa Terrace, Diamond Heights, Forest Hill, Forest Hill Extension, Forest Knolls, Ingleside Terrace, Midtown Terrace, Miraloma Park, Monterey Heights, Mount Davidson Manor, Sherwood Forest, St. Francis Wood, Sunnyside, West Portal, Westwood Highlands, Westwood Park.

区域5: Buena Vista/Ashbury Heights, Clarendon Heights, Cole Valley/Parnassus Heights, Corona Heights, Duboce Triangle, Eureka Valley/Dolores Heights, Glen Park, Haight-Ashbury, Mission Dolores, Noe Valley, Twin Peaks.

区域6: Alamo Square, Anza Vista, Hayes Valley, Lower Pacific Heights, North Panhandle, Western Addition.

区域7: Cow Hollow, Marina, Pacific Heights, Presidio Heights.

区域8: Downtown, Financial District/Barbary Coast, Nob Hill, North Beach, North Waterfront, Russian Hill, Telegraph Hill, Tenderloin, Van Ness/Civic Center.

区域9: Bernal Heights, Central Waterfront/Dogpatch, Inner Mission, Mission Bay, Potrero Hill, South Beach, South of Market, Yerba Buena.

区域10: Bayview, Bayview Heights, Candlestick Point, Crocker Amazon, Excelsior, Hunters Point, Little Hollywood, Outer Mission, Mission Terrace, Portola, Silver Terrace, Visitacion Valley.

旧金山房产市场最新概况

经过几年急速的价格上涨与漫天要价，旧金山的市场在第二季度逐渐趋于正常化。销量仍然稳固，但房产在市场上的滞售时间比以往几个季度更长——特别是城市北部街区与广受欢迎的诺伊谷地区。主要原因是很多卖家抱有不切实际的期望，并相应地对房产定价过高。因此，相较于去年第二季度，今年的价格战有所减少，降价也更加普遍。

2016年第二季度的销售速度不像2015年第二季度一样繁忙，但变化程度并不明显。在高端房产市场，很多希望购买大房产的买家驻足观望，不确定其现有房产是否足以购买他们的目标房产。总之，尽管旧金山市场仍向卖家倾斜，但正在缓慢地向更加平衡的状态发展。

旧金山县单独家庭住宅中等销售价位（2015年6月—2016年6月）

旧金山县公寓中等销售价位（2015年6月—2016年6月）

旧金山县单独家庭住宅月度可售房源量（2015年6月—2016年6月）

旧金山县公寓月度可售房源量（2015年6月—2016年6月）

旧金山县单独家庭住宅平均市场停留期（2015年6月—2016年6月）

旧金山县公寓平均市场停留期（2015年6月—2016年6月）

旧金山县单独家庭住宅线下交易的房源百分比（2015年6月—2016年6月）

旧金山县公寓线下交易的房源百分比（2015年6月—2016年6月）

旧金山县单独家庭住宅销售价位与初始价格的百分比（2015年6月—2016年6月）

旧金山县公寓销售价位与初始价格的百分比（2015年6月—2016年6月）

2015年与2016年第二季度旧金山县区独立屋就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

2015年与2016年第二季度旧金山县区公寓就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

2015年与2016年第二季度旧金山县不同价格范围的独立屋就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

2015年与2016年第二季度旧金山县不同价格范围的公寓就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

旧金山房市前景预期

尽管旧金山的房地产需求旺盛，但我们预计在今年接下来的时间内，市场会更加趋于正常化，即使针对夏季末期典型的减速进行调整。全球经济的不确定性，包括英国公投脱离欧盟组织的负面影响与中国金融市场的紧缩，都可能导致这种平静趋势的节奏与深度扩大。

马克•麦克劳林专栏全集

旧金山湾区房地产精英太平洋联合国际分享投资宝典

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澳洲 | 资产折旧抵税系列（九）：破解第三大误解——“负现金流的物业或低收入投资者无需做折旧”

我曾遇见很多海外的投资人士来咨询，现在房租收入和其它非折旧的支出打平或还要自己额外支付费用。为何还要做资产折旧抵税报告？

我回答，首先房租收入会随着通货膨胀而逐年上涨，而房屋贷款利息等开支是相对固定的。今天打平或赔钱的投资物业，5-10年后一般会成为正现金流的物业。那时候，你会因为多打税而苦恼。如果现在做一份投资房折旧报告并每年上报抵税额度，虽然短期内没有经济利益，然而5-10年后这些多年累积的负值（相当于亏损）可在投资房产成为正现金流的物业以后发挥它们的作用，让您将来少交税。

低收入投资者将来也是有可能挣更多的钱。比如上文提到的在读的学生。如果您现在不做资产折旧抵税报告，白白放弃应有的税务利益，等到您将来接到国税局寄来的交税单时，才想把若干年前漏报的折旧抵税额找回来就难了（几乎是不可能的）。据统计，约有79%的投资者多交了税，究其原因，大多数都是忽略了资产折旧抵税报告。

此外，折旧可以影响到业主将来卖房时的增值税，投资房子上附加资产的折旧额是不用还回去的。这无疑是增加了拥有物业期间的成本，让业主少交增值税。若读者有相关疑问，敬请咨询专业人士。

我们经常会看到因为对折旧这一概念一无所知而承受不必要损失的投资者，十分痛心，希望在此告诫读者，做（折旧）比不做（折旧）要好，要做就尽早做并且要做出最大的结果。

每年的7月1日在税务上都是一个时间分隔点。我们希望大家告诉大家，如果您拥有投资房产而从来没有一份资产折旧抵税报告的话，过了7月1日，您有可能又白白损失了一整年的折旧抵税额度，从而要多交税了。为了您的税务利益最大化，请抓紧联系专业人士，在7月1日到来前，运筹帷幄，把握主动，早日实现个人的财务自由。

澳洲税法规定，资产折旧抵税报告只能由专业建筑估算师（Quantity Surveyor）出具，同时他必须是注册税务代理（Registered Tax Agent）。为了保护您的合法利益，请尽快联系专业估算师，他会最大化您每年的折旧抵税额度，并提供百万专业保险保障，让您投资好回报，无烦恼。

澳洲税务局规定，只有建筑估算师兼QS类别的注册税务代理才能出具房产折旧报告，其他任何人不能签发折旧报告。普通会计师持有的注册税务代理资格并不是QS类别的注册税务代理资格，两者的适用范围（前者是报税，后者是制作折旧报告）是有严格区别的，任何试图混淆这两个概念的行为都是不合法的。【阅读原文】

黄旭刚Lawrence专栏全集：

黄估算师传授资产折旧抵税秘笈

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英国 | 学生签证放宽：将24小时出签

英国于8月1日宣布把目标在24小时内审理英国签证的服务推广至学生申请人。

8月8日至10月14日期间，移民局每天将向选择在北京、广州和上海签证申请中心递交申请的第四层级申请人（学生签证）开放100个超级优先服务签证预约。

在签证申请忙季，英国签证及移民局每天在全中国范围内收到的第四层级申请最多可能达到800份。每天的预约量可能根据未来的需求进行上调，这10周的试运行如果获得成功则可能永久性提供该服务。学生仍然可以在15家签证申请中心使用英速签服务。

英国签证及移民局亚太区总监贺梅瑞（Dominique Hardy）表示：

“英国继续欢迎希望在英国世界一流学府留学的最优秀的中国学生。将超级优先服务推广至第四层级申请人是我们一系列变更中最新的一个。这些变更是为了为我们的客户提供更快速、更简单以及更便利的申请流程。”

英国致力于在中国提供一流的签证服务。截至2016年3月的过去一年间，英国签证及移民局收到了约11.8万份使用英速签服务的申请，以及约3000份使用超级优先签证服务的申请。

为了应对在华签证需求的增长，英国签证及移民局于6、7月在长沙、昆明和西安新增设了3家签证申请中心，使英国在华签证申请中心数量达到15家。

以下是英国签证中心关于超级优先签证服务的常见问题解答：

超级优先签证服务耗时多久?

大部分情况下，签证决定会在前往签证申请中心递交申请后的24个工作日小时内做出。超级优先签证服务的申请将会被最快处理。但是这项服务并不保证签证申请一定通过。所有签证申请会根据个人实际情况结合英国移民法规做出决定。

这项服务的费用是多少?

超级优先签证服务的费用为750英镑，可以在线支付或者在签证申请中心支付。

我要如何申请该服务?

符合资格的申请者在Visa4UK网站上完成签证申请表后，可以预约和支付超级优先签证服务。他们会被询问是否要选择超级优先签证服务，并支付额外费用。

超级优先签证服务的申请需要在早上11点前，向三个可以接受该申请的签证申请中心递交。视情况而定，申请人可能可以在赴约的时候选择这项服务。请和签证申请中心的员工咨询。

为什么我的申请会被延误?

当申请人需要被面试的时候，签证中心会尽快安排面试。面试完成前，签证申请将不会被审理，因此，签证决定有可能不会在24小时内完成。当需要补充其他材料时，签证申请不会在收到这些材料之前审理，或者已经超过交材料的截止日，之后，这些申请将会第一时间处理。

如果需要支付医疗附加费，费用必须在医疗附加费终端得到确认之后才会处理申请。建议申请人在前往签证中心赴约至少24小时之前支付医疗附加费。

建议申请人查看相关的第四层级签证指南和移民法规，确保所有所需的材料都包括在其申请里面，并符合移民法规要求。

如果之前被英国拒签过，是否可以使用这项服务？

超级优先签证服务并不适用于那些有不良移民记录的人群，这包括但不限于那些在英国逾期居留，拒签，有犯罪前科或违反移民法规，或那些被强制中止在英国学习时间的人群。

英国学区房选址大有门道，不仅要看学校等级排名，同样不能忽视的还有学校的“容量”。英国的中小学很多施行小班教育，又由于近年来海外移民与日剧增，适龄入学学生数量逐渐增加，很多学校即使扩招也难以满足庞大的入学需求。英国教育部最新公布十大中学招生饱和地，萨里位居第一。【阅读原文】

刘鹏律师专栏全集

刘鹏诠析英国移民与投资

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加拿大 | Top 3城市供房、租房能力对比分析

加拿大的领土面积为998万平方公里，为全球面积第二大的国家，得天独厚的自然资源以及稳定发展的经济赋予了这个“枫叶之国”全球最富裕、经济最发达的国家之一的美誉。

安大略省（Ontario），魁北克省（Québec）以及不列颠哥伦比亚省（British Columbia，BC省）分别以她们的人口数量、经济水平和占地面积等优势占据了加国的前三大省份之位。而多伦多、蒙特利尔以及温哥华这三座其省内最大的城市凭借自身的种种优势和国际地位在加拿大的各个领域各领风骚，吸引着全世界的目光。这三座城市的楼市也是世人关注的焦点，而眼前最热点的当属BC省大温地区的“炒房热”。

2016年7月25日， BC 省政府忽然宣布了一项新税率政策：“自8月2日起，凡购买大温地区房屋的外国人均要额外征收15%的房地产转让税（Property Transfer Tax）”。省财政部长德容格（Mike de Jong）公布新法规时表示举例说，新法生效后，一栋售价两百万加元的住宅，如果是卖给外国公民，则需要加上30万加元的房地产转让税。也就是说，在新政下，未来所有非加拿大公民或居民，以及外资机构的准业主都会受到影响。上至BC省省长（Christy Clark），下到温哥华市市长（Gregor Robertson），都认为此新措施不但可以确保和帮助当地中产家庭能够在社区购买或租到合适的房屋，而且还能抑制全球投资带来的对温哥华地区的房产市场的过热影响。

究竟是政府决策者“杞人忧天”？还是温哥华的房产价格当真是高到“如临大敌”，造成了全民负担？下面笔者就将分析温哥华地区的房市给当地居民带来的压力，并与其他两个城市做个对比，以此来对加拿大三大城市居民供楼租房能力进行分析：

供房负担能力

去年九月，加拿大皇家银行RBC针对各城市的房市走向以及房产市场的居民负担能力分析进行了评估，评估报告显示温哥华与多伦多房市的持续火热已经严重影响到了居民“供楼负担能力”。温、多两市在房价飞涨方面的情况很像90年代房市崩溃前的不健康水平，虽今后的走向尚不可预期，但也到了需要谨慎投资的阶段。而加拿大以蒙特利尔为首的其它城市则属投资的健康等级。

皇家银行副总裁兼总经济师Craig Wright表示，温哥华房产市场的供楼能力负荷已经到达加国所有城市的最高水平。以目前房价计算，该地区中等收入水平家庭的税前收入的88.6%需要供给到房屋费用；而多伦多的情况趋于负担排行榜的第二名，占59.4%。蒙特利尔在下表中排名第三，仅仅37.2%。这说明在蒙特利尔进行购房置业的居民比温哥华的居民多出一半的可支配收入，买房者的供楼负担大大降低。

加拿大三大城市供房负担能力比较

然而，仅凭上表还不足以说明温哥华的房市让当地居民无法承受，因为所谓的“供楼能力”除了受房价因素影响外，也与当地收入有紧密的联系。若温哥华居民收入高到足以承担高房价也无妨，但根据统计数据显示却并非如此。且除了买房之外，租房开支也是衡量居民安居乐业的重要指数。因此，笔者又做了三城所在的省份关于法定最低工资与负担房租之间的研究。

租房成本比较

下面的表格摘自加拿大独立并且非盈利公共政策研究机构（Institut Fraser）于2016年4月推出一份加拿大各省最低工资统计分析报告，该系列对比数字可以让读者对加国这最大的三个省份的收入水平有个直观认识，从而更加深入地了解除供楼之外，租房成本上的差距。

加拿大各省最低工资统计分析报告【来源：加拿大统计局（Statistique Canada）、中小企业人员薪酬计算服务公司Nethris和加拿大房屋抵押贷款及住房保险公司（SCHL）】

由图所示，温哥华所属的不列颠哥伦比亚省的法定最低工资为10.45 $/H，在这三个大省里排到末尾，然而平凡家庭每月支付房租所需工作时数却为131个小时，占居三省之首。也就是说，如果一个人平均每周工作40小时，那么这个人的房租基本由他工作三个多周的工资来支付，剩下的一周左右的工资来负担他的生活费。

与之相比，魁省普通家庭每月支付房租所需工作时数是72小时，比起BC省少了足足59个小时,这个差距相当于魁省的一位普通工作者每月可以拥有比大温地区的工作者多一个半星期的工资储蓄，比安省的工人多将近一个星期的工资储蓄。所以，就需要租房的家庭而言，在魁省安居可以享受到更多的生活惬意与负债能力的轻松。

Jason专业点评

笔者凭借在海外多年从事房地产经纪的经验并结合多方数据，大胆的预测:第一，新政不会把大温地区的楼价问题完全清除，但是在一个阶段内多少遏制住了上涨的趋势。第二，魁北克省的房地产市场将自2016年起，在未来的几年甚至是十几年内，会是一匹黑马。在如今温哥华和多伦多在房产领域前途不明朗的今天，蒙特利尔作为加拿大第二大城市会突破重围，成为华人安家置业的首要选择。

大部分华人都有购房置业的投资习惯和梦想。这其中既有中国民间资本逐渐强盛的原因，更有中国人千百年不变的对土地田宅的依恋。不管是作为子女教育的敲门砖，还是应对国内通货膨胀实现财产保值，海外购房置业都是华人近些年来热衷的投资方式。上文仅探讨了在魁省、蒙市的安居优势，若再结合近年魁省移民的火热，和魁省广受称赞的高福利制度，不难推测出在魁省投资的巨大潜力。笔者会在今后的文章里为大家介绍更多魁省投资置业信息，也欢迎大家向我提出感兴趣的话题。

开年以来房价一路猛涨，每月的房地产报告数字体现了一个现象——“高”，不仅交易量“高”，价格也“高”。五月中大多地区共有12,870起交易，同比增长迅猛，销售量刷新了地产局往年五月的历史记录。各类房屋价格涨幅趋势非常明显，涨幅高达15.7%，这么高水准的回报率，买家疯狂的原因也可见一斑。【阅读原文】

郭释仁专栏全集：

郭释仁Jason解析加拿大蒙特利尔买房及投资置业密匙

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