Special Investment Column – Page 110

美国 | 2016年第二季度旧金山湾区房地产报告——纳帕县

导言：旧金山湾区九县6月的中间房价再次打破纪录，涨至75.5万美元，反映出目前湾区的房市正处於“房价高丶供应少”的情况。就业强劲和超低利息的持续依然有力地支撑着房市，不过春季房市紧迫感减弱，买家变得更为挑剔和谨慎。因刚需买房意志坚定的购房者不再需要在市场上屡败屡战，现在通常很快就可以拿下满意的新居。让我们来逐一看看旧金山湾区各个区域的最新房市情况，本期介绍的是全美最著名的葡萄酒产区纳帕县（Napa County）。

旧金山湾区地区分布

第二季度，纳帕县的房产销售活动十分活跃，尤其是与第一季度相比。这部分源于红酒之乡的季节性热潮，在此期间购房者会等待这一地区迷人的春季到来，繁花盛开，给房产外观增加了额外的吸引力——特别是在高端房产市场。定价低于200万美元的房产通常能很快售出；价格昂贵的房产需要花费更多时间寻找买家，因此实事求是的定价非常重要。

目前纳帕县的买卖双方已达到平衡，多方竞价不再普遍，卖家通常不再收到加价。定价500,000与650,000美元的房产的较为常见，因为准备购买更大房产的买家需要卖掉原有房产以购买自己的下一处房产。

纳帕县房产中等销售价位（2015年6月—2016年6月）

纳帕县月度可售房源量（2015年6月—2016年6月）

纳帕县房产平均市场停留期（2015年6月—2016年6月）

纳帕县线下交易的房源百分比（2015年6月—2016年6月）

纳帕县房产销售价位与初始价格的百分比（2015年6月—2016年6月）

2015年与2016年第二季度纳帕县区房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

2015年与2016年第二季度纳帕县不同价格范围的房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

房市前景预期

我们预计市场的当前势头会持续到第三季度初期，此后会出现夏季末期典型的减速。由夏季转入秋季后，房产活动会恢复活跃，因为买家希望能够及时迁入新家欢度假期。

马克•麦克劳林专栏全集

旧金山湾区房地产精英太平洋联合国际分享投资宝典

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英国 | 史上最低贷款利率！这些关于按揭的知识赶紧Get

2016年8月5日，英国央行宣布，基准利率由0.5%下调25个基点至0.25%。——这是英国央行7年来首次降息！

央行还表示，如果经济持续下坡，还会再降，预计年底降息将接近零。

还记得央行决议投票是如何变化的吗？我来帮您复习一下：

脱欧前：加息（0）— 不变（9）— 降息（0）
脱欧后一个月：加息（0）— 不变（8）— 降息（1）
今天： 9人一致通过降息

所以，降息带来的变化是什么呢？再来一个看图秒懂。

首先是申了Tracker Mortgage的朋友们有福了，因为还钱利率主要受央行利率影响，所以你们还的钱就变少啦－－一个月少22英镑，可以去吃顿好的了呢！今天英镑持续走低，援引Telegraph说的更清楚一点：

A cut in the Bank Rate to 0.25pc means a borrower with a tracker mortgage should see their monthly payment fall by£24.16 on a 25-year, £200,000 loan on a repayment basis, or £41.66 if it’s interest only.

也不是所有人都能占便宜。Moneycomms的Andrew Hagger说，首次置业的购房者依然需要面临房源紧缺和高房价的门槛，降息对他们来说基本没有利好。

与此同时，多家银行/房贷提供商表示将于九月开始调整房贷利率。从9月1号起，Santander, Alliance & Leicester, Lloyd Banking Group和Coventry Building Society会开始采用调低后的新利率，Virgin Money、NatWest和RBS则要花更长时间进行评估。

另外，央行还将在未来六个月内增购600亿英镑国债，让公司贷款利率下降，借此刺激消费和商业活动（就业机会）。

上文里咱们说到的Tracker Mortgage，是一种非固定利率的按揭，而这个利率主要是随着央行利率来变动的。那么聪明如你肯定明白了，有tracker mortgage的人成了降息的最大赢家。

但是，如果你的按揭是固定利率，贴心的央行又出了一项项政策，也许会让你成为赢家。这项名为Term Funding Policy 的政策的意图，就在于鼓励贷方降低利率，毕竟刺激经济首先要激活内需这个G点嘛。

固定利率按揭

分析师指出，现阶段的固定利率按揭是最划算的，因为利率几乎是史上最低，呵呵。不过金融机构也不傻，都想细水长流，所以他们当然不希望你一下子把钱都还了。当然，如果你希望提前结束还贷，或者超出你能偿还的额度，贷方会收手续费，叫做ERC （Early Repayment Charge）。所以在申请这种按揭前，请务必弄清楚：

超出还款额度的手续费是多少
如果想更换成其他形式的按揭，需要提前多久通知银行

如果首付押金占了总价的35%以上… 那么恭喜你，这种按揭（一般是十年）的利率应该是最低的了。

房市会如何变化

分析师称，9月之前，房市会趋于平稳，所以对于购房者来说是一个比较好的时间段。但是供不应求的整体格局在长期内不会改变，所以买家也不要对大降价有太高的期望。

如果要卖房子，也不宜要价太高，否则会降低买家对房市的信心，从而采取持续观望战略。

在英国夫妻一方是否有义务去偿还另一半的生前债务？真的发生这种情况共有房产能否保住？房姐Chloe的个案分析就为您解析夫妻房产分割的问题，三种情况看看您属于那一种。【阅读原文】

安妮专栏全集：

安妮在伦敦分享英国留学丶移民丶房产丶生活点滴

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摩天大楼将改变伦敦的天际线 | 英国

Laura Henderson本期为我们探究摩天大楼成为伦敦新潮流背后的原因。

400座高耸入云的建筑预计在未来十年内在伦敦拔地而起，其中的73%将被作为民宅而设计。大部分将建在东伦敦，据悉光格林威治半岛（Greenwich Peninsular）就有42座。那么10年后的伦敦将会是什么样子？会被塑造成类似上海和纽约那样的城市吗？这些摩天大楼将怎样影响这座城市具有历史感的景观？

最戏剧化的影响是伦敦将会涌现出新的高端房产区域，大多数都在泰晤士和的南岸；更多标志性建筑会改变伦敦的天际线，如Tower Hamlets区的57层住宅楼Rolling Pin Tower。在美国建筑公司KPF工作的 John Bushell预测，伦敦南岸会成为新的房产区，与北岸形成镜面效果；景色将和繁荣的南伦敦、巴希特发电厂一样吸引人。就如碎片大厦（Shard）标志着伦敦桥和小黄瓜（Gherkin）代表着金融城一样，新建的大楼将定义已有的区域，同时并挖掘新的标志性地区。John Bushell说：“城市规划系统将使城市看上去很美，就如同风景如画的花园一般。伦敦不会像纽约那样自由。新建计划都被慎重考虑中，圣保罗大教堂周围视线之内的景观始终被保护着。”

这种突如其来的建楼风潮源于伦敦飞速增长的人口数和土地面积的缺乏。高层建筑可以使更多的人居住在交通方便的中心地带，使周遭的区域繁荣起来。

与上个世纪六七十年代的乏味的水泥楼群不同的是，今天的高层公寓旨在吸引高收入的城市白领们，他们喜爱开放式公寓，通常要有酒店式的服务与24小时保安系统、门房服务、停车服务、温泉和室内花园。公寓窗外的景观比任何因素都要重要，所以越高层的公寓价钱越贵；在外形方面，设计越具创意的高楼也就越有吸引力。

Aykon London One，由KPF开发，位于Wandsworth的Nine Elms区，户型由高端住宅，办公室与经济适用公寓组成。Aykon将提供450套住宅，有着非常多的公共空间，如楼顶花园、亭子，甚至是中国人指定要求的卡拉OK唱厅。

而邻居One Nine Elms将会提供491套公寓，一个观星台和这个国家首个中国五星级酒店。据Bushell说：“买家有50%来自英国，另外50%来自海外。

Ian Simpson是高层建筑师，他在伦敦的项目叫做One Blackfriars——是一个有50层的摩天大楼，坐落在黑衣修士桥（Blackfriars Bridge）旁边，在那里一个单间公寓的价钱达£960,000，价格之高令人瞠目（创下了伦敦南岸的记录）。

开发商圣乔治（St George）的 49层的Vauxhall Wharf Tower是另一个昂贵的项目，总经理Mark Griffiths将其称为空中的超级游艇，为一掷千金的买家准备了占据一整层的大面积公寓，有着360度的视野。

圣乔治（St George）开发的49层豪华公寓Vauxhall Wharf Tower

城市规划条例规定这些摩天大楼建立之后，必须使之前不时髦的地区被重新定义并繁荣起来。所以这些高层开发区必须在著名的Georgian Squares区域之外建楼，集中在之前被污染的地区，那些区域大多布满旧仓库和被遗弃的铁路房产。大伦敦市政府认为这些区域;；如沃克斯豪尔（Vauxhall）、哈克尼（Hackney）、金融城（City）、萨瑟克区（Southwark）、滑铁卢（Waterloo）、伦敦桥（London Bridge）和金丝雀码头（Canary Wharf）已经到了改造的时机，将能够提供伦敦急需的住房。

但是，建筑师们正从摩天大楼林立的美国找灵感。来自Squire and Partners的建筑师Michael Squire说：“我们Shell Centre大楼会和芝加哥与纽约的大楼相似。”这项工程正在打造一个拥有500个新家的35层大楼，位于Waterloo，预计2020年完工。

在伦敦码头区（Docklands）的新建筑除了公寓外，还有社区。现代建筑师们在建造住宅的同时，也在打造能使社区繁荣的结构。将成为伦敦最高楼的City Pride，坐落在长码头的中心位置。而有着75层的地标建筑Landmark Pinnacle是另外一个高层居民楼，其中有两层被用来做花园。用Squire的话说是：“这些楼就如同小村庄。”

为建筑师和规划师而设的论坛——新伦敦建筑的主席Peter Murray说：“我们想要复制纽约的城市规划，在设施便利的地方创造富有活力的社区。但是价格是惊人的；很难想象我们看到的价格水平要怎样继续下去，在北格林威治这样的不是高档区的地方，一个两室的公寓就要£750,000。”

“趋势是要打造混合户型的房产，即综合了经济适用房和价格不菲的豪华套房。”

虽然英国公投早已结束，但就理论上来讲目前英国仍然属于欧盟国家，那么我们不妨来看看公投揭晓后最新的欧盟成员国房价，也让广大投资者对未来的投资心中有数。英国房产调研公司eMoov针对英国与全欧盟的房价做出统计，统计显示了目前欧盟28成员国和部分主要城市房产均价，以及每平米房价，并做出解读与排名。【阅读原文】

劳拉·汉特森专栏全集：

资深地产编辑Laura深度解读海外高端地产的投资之道

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英国 | 夫妻财产分配：一方去世且有欠款，共有英国房产能否保住？

近日房姐收到了一位客户的咨询，是关于夫妻财产分配的，个案情节简单明了，但可能也颇具代表性，因此应客户R女士同意特为大家分享。下面请看详细案例：

“房姐您好，我自结婚后一直和丈夫居住，并共同拥有一套房产（房贷已还清）。但是前不久我丈夫去世了，在处理后事时我发现我丈夫生前是有债务的，包括无担保的银行贷款，以及信用卡欠款。由于欠款加起来有一定数额，所以我担心我丈夫的欠款是否会需要我去变卖房产来偿还？毕竟这是我们共有财产，但是我们在英国也仅有这一套房产。”

这位客户的主要问题就是夫妻一方去世后债务问题应当如何处理，而夫妻间的财产分配问题也是比较常见的。首先对于R女士丈夫所欠下的债务，在英国，债务人员的名字是第一责任人，也就是在欠债凭据上是谁的名字，谁就应优先偿还债务。因此，如果债务人都是丈夫名字，在这一角度R女士并无责任去偿还债务。

但是，根据英国的法律，R女士对任何共有财产的债务，拥有100%的偿还责任。也就是说，此时如果R女士的丈夫将夫妻二人共有房产作为抵押，那么此时R女士需要100%去偿还这部分共有债务（Joint debts）。不过根据案例细节，R女士的丈夫所欠债务均为银行卡和信用卡，且在其自身名下（即使开设副卡），不构成共有债务，那么里面欠下的债务也是由卡主偿还。

不过在这个案例中，R女士与丈夫共同拥有房产，即他们是房产的Joint holders，因此当我们把债务分配聚焦到房产上事情就变得稍微复杂了一些，因为这涉及到二人的房产拥有权益（Interest inproperty）归属问题。此时R女士可能面临3种情况：

第一种，若夫妇二人为共有居住者（Joint tenants），也就是房产的拥有权益平等（Equal interest）。在这种情况下当R女士丈夫去世后，根据公平分配原则，她丈夫部分的财产份额会自动变成R女士的份额，不再作为R女士丈夫名下的财产，也就是此时R女士事实上是可以免去其丈夫的债务纷扰的。这也是目前英国最为普遍的夫妻共同拥有房产权益的方式。

第二种，若夫妇二人为普通居住者（Tenants-in-common），即二人拥有的房产权益份额不等。这种情况也是较为常见，通常可能是由于最开始购房时二人达成了某种财产协议进行分配。例如购房时其中一人付了很大一部分首付；或者其中一方曾经遭遇破产或者拥有过一些不良信用纪录导致无法贷款，在这种情况下二人最开始对房产份额的分配就会出现一多一少的情况，甚至最初贷款（Mortgage）时没有一方的名字。此时R女士丈夫这部分财产权益将被作为资产保留，那么债权人有权向R女士提出偿还债务的要求，那么R女士也将不得不将房产出售或者进行再抵押（Remortgage）。

第三种，走破产程序，这种情况比较特殊，真正实行次数非常少见。这种情况下债权人可以将去世的债务人视为破产者，继而开始实行破产管理程序（Insolvency administration order）。此时即使夫妇二人为房产的共有居住者，即符合了第一种情况，但是R女士丈夫的财产权益份额仍然有可能发生逆转，被用于实行破产程序。不过房姐还是要再强调一遍，这种情况属于极少见案例。

房姐专业点评

财产分配与夫妻二人关系其实很微妙，有的话通过口头便可以顺利完成分配，而有些则需要靠法庭来调节。房姐建议R女士以及其他有类似情况困扰的客户，在事情被决定前请务必咨询专业房产顾问及律师，具体案例具体分析，切实解决问题，避免一些不必要的麻烦。

声明1：案例刊登已经过R女士同意。

声明2：本公众号文章均为知识政策普及性质，并非绝对建议，不承担法律责任，如果您有进一步疑问还请咨询税收房产专业人士。

父母对孩子的爱可以说是天下最无私的。想给自己孩子买房，一方面又担心孩子现关系尚不稳定的男/女朋友分占房产，在这种棘手的环境下父母该如何助力孩子购房同时减少后顾之忧？今天我们就来为大家分享来自一位母亲J女士的案例，帮您解决心中疑惑。【阅读原文】

陈新宜专栏全集

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澳洲 | 资产折旧抵税系列（八）：破解第二大误解——“会计师为我做折旧”

不少投资者认为做折旧是会计师的事情，为何还要找专业的建筑估算师做折旧呢？

澳洲税务局（ATO）规定，目前在澳洲有两类注册税务代理资格，一种是常见的用以报税用途的注册税务代理；而另一种是QS类别的注册税务代理，专做折旧抵税报告。只有建筑估算师（Quantity Surveyor）兼QS类别的注册税务代理才能出具房产折旧报告，一人必须同时具备两种资格。其他任何人（包括估价师和会计师等）不能签发折旧报告，也不能是多人联合签发折旧报告。

普通会计师持有的注册税务代理资格并不是QS类别的注册税务代理资格，两者的适用范围（前者是报税，后者是制作折旧报告）是有严格区别的，任何试图混淆这两个概念的行为都是不合法的。

更为重要的是，会计学的原理是建立在会计凭证基础上的。也就是说，您的会计师只能对少数全新的或者有财务凭证的单一资产进行折旧抵税工作。对于更广泛的固定资产，包括民用和商用物业在内，其在现实交易中是没有准确的财务凭证。即使您去买个新房，开发商也无法开具建房成本的发票，因此您的会计师在这种情况下可谓是爱莫能助。

任何房子的售价都有土地成分，土地是不能做折旧的。因此对房屋做折旧前必须估算出历史的建筑成本。在建筑扩建及改建的原始成本无法知晓的情况下，税法规定建筑估算师的估算结果是唯一可计算折旧的依据。其它人士，如会计师是无法代劳的。

专业人士做资产折旧表时，并不是依赖发票，而是根据现场搜集的证据和个人的主观判断来估算出在建筑扩建及改建的原始成本。这点和会计不一样。会计学的原理是建立在会计凭证的基础上的，如果没有相关的发票或收据，再高明的会计师也只能是“巧妇难为无米之炊”了。

相反，若客人无法提供发票或收据，专业的建筑估算师会根据当年建筑市场的平均价值来估算出一个合理的建筑成本数值，建筑估算师是税法唯一承认可执行这项工作的专业人士，因为他们是建筑成本的专家。

资产折旧抵税报告是一份合法文件，它确定您的哪些资产可以用来折旧抵税以及如何计算每年的折旧额。一份资产折旧抵税报告就等同于一本长达40页的发票本，投资者每年使用其中的一张发票去和其它具备合法性，且可抵税的费用一起，交给他的会计师去做退税用途。

纳税人私自在网上做的任何形式的资产折旧抵税报告更是风险极高且不可取（这种行为和纳税人自已给自已造假发票没有本质的区别，不仅违法，且一旦被税务局查出，全盘皆输，后果严重。）

澳洲税法规定，资产折旧抵税报告只能由专业建筑估算师（Quantity Surveyor）出具，同时他必须是注册税务代理（Registered Tax Agent）。为了保护您的合法利益，请尽快联系专业估算师，他会最大化您每年的折旧抵税额度，并提供百万专业保险保障，让您投资好回报，无烦恼。

经常有投资者问我，他的物业是个旧房子，很多年都没有申报资产折旧了，是否有必要做个固定资产折旧抵税报告来抵更多的税。我的回答基本上是肯定的。上一期专栏，我告诉大家澳洲税法有关的规定，扭转大家一贯对“旧房不值得做折旧”的想法。【阅读原文】

黄旭刚Lawrence专栏全集：

黄估算师传授资产折旧抵税秘笈

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英国 | 教育部公布十大中学招生饱和地英国学区房选址需谨慎！

不少购房者来英国买房都是为了下一代，希望自己的子女能够接受优质教育，因此学区房一直都是英国房地产的一块“香饽饽”。不过，学区房选址也是大有门道的，不仅要看学校等级排名，同样不能忽视的还有学校的“容量”。英国的中小学很多施行小班教育，因此每个学校的容量十分有限，又由于近年来海外移民与日剧增，适龄入学学生数量逐渐增加，很多学校即使扩招也难以满足庞大的入学需求。另外，即使孩子如愿上到了心仪的小学，不过在就读中学前也要注意留意学校有足够空位让您的孩子入学。（全球性价比高的学区房）

BBC联合英国教育部就爆出截至2016年5月，英国有546,558名儿童申请并成功入学区域内小学就读，但是目前的初高中学（Secondary school）招生额度仅为530,274个（不包括Middle school＊）。仅未来1年内，英国中学就面临16284个入学空位的短缺，也就是说那些“人多位少”的饱和地区，共计会有约1.6万学生面临上不了居住区域内中学的境遇。

＊注：本文中Secondary school指单办初中＋单办高中，绝大多数英国小学生读完小学会进入secondary school就读；Middle school仅指单办初中。

此次调查涉及全国134个区域，不过没有将小学毕业后需要上Middle school的16个地区数据统计在内。在所有被调查区域中，伦敦西南部萨里郡（Surrey）以及英格兰中部伯明翰（Birmingham）学校饱和现象最严重。这意味着这些地区大约1/6的学生没有上到“第一志愿的”Secondary school。

英国中学“位少人多”最严重的十大地区

上图为英国中学“位少人多”最严重的十大地区，深绿色柱表示区域内Secondary school的容量，浅绿色柱表示区域内小学就读人数。该排序按照两者差值由大到小降序排列，十大地区依次为：萨里（Surrey），伯明翰（Birmingham），布里斯托（Bristol），利兹（Leeds），伦敦路易山姆区（Lewisham），曼彻斯特（Manchester），伦敦伊岭区（Ealing），伦敦莫顿区（Merton），伦敦汪兹沃兹区（Wandsworth），和伦敦格林威治区（Greenwich）。

萨里郡议会负责人之一Linda Kemeny认为，自2010年以来，在一些好学校多的地区这种现象越发严重，就萨里郡来说，未来5年我们需要扩容至少1.1万空位才能保证适龄学生入学，但是在资金方面同样面临短缺，未来2年每年光是资金缺口就已经达到3000万英镑。

不过伯明翰议会方面则表示，虽然目前本地区仅2016年就面临2056个缺口，但是议会有信心通过各种方式将此问题改善，因为目前很多学校扩容工程早已开展，不久的将来便会初显成效。

为了改善国之基本的教育问题，英国教育部目前已起草70亿英镑拨款用于推进中小学学校扩容等适宜。在2018年前，预计将提供超过5.2万的中学空位；算上众多新建校工程的完工，2021年将会提供超过60万的空位。

混校？男校？女校？在英国，可以说家长们也是像国内一样，从孩子刚一出生就开始琢磨上学的问题了。家长们会参考大量的排名表、学校检查报告、各类学校指导、其他家长推荐……可是这些信息未必是最准确和有用的。选择学校，是选择能让你家孩子的潜力充分发掘和施展的地方。【阅读原文】

陈新宜专栏全集

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美国 | 2016年第二季度旧金山湾区房地产报告——马林县

旧金山湾区地区分布

马林县的购房者在第二季度采取更加谨慎的策略，没有上一季度典型的紧迫感。购房者较少参与价格战，很多购房者都拒绝将就达不到其理想的房产。一些卖家发现他们的房产在市场上的滞售时间增长，因此考虑将其出租等待明年出售。

即便如此，一流且定价合理的房产仍然广受关注并吸引了多方竞价。售价100万美元到300万美元的房产销售量最高。与旧金山湾区的其他地方一样，马林县的房产储量持续紧张，降低了多数潜在买家的负担能力，他们正在等待价格稳定从而能够搬迁落户。

马林县房产中等销售价位（2015年6月—2016年6月）

马林县月度可售房源量（2015年6月—2016年6月）

马林县房产平均市场停留期（2015年6月—2016年6月）

马林县线下交易的房源百分比（2015年6月—2016年6月）

马林县房产销售价位与初始价格的百分比（2015年6月—2016年6月）

2015年与2016年第二季度马林县房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

房市前景预期

尽管我们预计，像以往一样，秋季的房产活动会有所好转，但2016年剩余的时间可能不会像以往几年那样繁忙。即将到来的美国总统选举将带来诸多不确定性，也可能会使更多购房者变得谨慎，但无论全球或国内的政治局势如何，马林县富有经验的房地产专家都不会恐慌。

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美国 | 旧金山房地产市场最新行情：供需均衡投资好时机

旧金山房地产市场终于开始降温，这对于过去几年的一直观望的买家无疑是个好消息。最近的销售记录显示，该地区房价已经趋于稳定，许多房产无需经过竞购战就可购得。即使房产收到多家竞价，其数量通常也是较低的个位数。要价和售价之间的差距也大幅减少。一年多以前，我们经常听到一套房产实际售价比最初要价高出50万或100万美元。如今，这种现象已经变得非常罕见的。

这是否意味着旧金山房市不再是炙手可热？并不是。对许多人来说，旧金山仍然是梦想中的城市，尤其是那些在技术行业工作的千禧一代。目前失业率处于历史低点。许多移民也被旧金山文化多样性、公共交通、教育、温和的气候和美丽的风景所吸引。

现今，旧金山房市处于一种供需均衡的稳定状态。过去的两到三年，由于旧金山房地产市场供应有限，需求远高于供给，10或20家竞价一套该地房产，数天内就可成交。随着价格上涨，越来越多的业主将他们的房子放到市场挂牌出售，供应也跟着上升。另一方面，需求下跌，因为负担得起住在这个城市的人口减少。当供给约等于需求时，市场将处于一个均衡状态。理解均衡的人都知道，这种状态很临时，供应/需求很快就会失去平衡。

所有这些对投资者意味着什么？

1、对于长期投资者而言，旧金山房地产是很好的投资。在过去的几十年中，尽管有起有落，当地房地产市场始终如一交付高回报。投资者需要关注长期收益，而不是短期的波动。及时切入市场将是不可能的。

2、投资者购买房地产将更容易。竞价减少将是必要的。仍是现金为王。投资者通过现金购买房产能省钱。

3、城市的某些区域公寓市场正变得饱和。购买靠近市中心的公寓将会更方便，更划算。然而，独栋房屋依旧非常受追棒。

4、我个人不相信房市存在泡沫。房地产市场正进行轻微的调整。迅速行动起来的人可以从调整中受益。正如我刚刚提到的，旧金山房地产是一个很棒的长期投资。

美国房地产的继续蓬勃发展，许多国际买家对美元的稳定性充满了信心，所以外国投资者在整体销售数量是自2009年以来的第二高。纽约曼哈顿本年度第二季的房地产中位价再次创新高，比起去年同季增长了13%。随着2016年美国总统选举成为热门话题，今期专栏Anthony也会议论选举会对美国经济和房市场有什么影响。【阅读原文】

赫莹专栏全集

赫莹详解旧金山房产投资

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美国 | 2016年第二季度旧金山湾区房地产报告——东湾

旧金山湾区地区分布

东湾区域界定

广义上的东湾包括康特拉科斯塔县以及阿拉米达县全境，狭义则泛指两县滨临旧金山湾的城市，包括最北的列治文丶奥伯尼丶伯克利丶爱莫利维尔丶奥克兰丶阿拉米达丶海沃德丶联合市丶纽华克丶以及费利蒙。东湾的华人社区传统上以奥克兰华埠为中心，但近年来在其他小城市也发展了华人购物中心。

相较於湾区其他地方，东湾的房价比较便宜。

东湾房产市场最新概况

第二季度东湾的销售活动与去年同期类似——非常繁忙。事实上，作为2016年最活跃的一个季度，第二季度销量有所下滑。六月份，我们发现市场轻微地向购房者倾斜，多方竞价减少，价格调整增多。尽管如此，东湾市场仍以卖方主导，约80%的房产销售涉及多方竞价，且以高于原价的价格售出。

在该地区最受欢迎的街区内的理想房产仍以最高价格出售。在过去几个季度中，适宜步行且靠近旧金山湾区捷运系统（BART）站点的房产最受购房者欢迎，售价在800,000美元到100万美元的房产销售情况良好。与其他太平洋联合公司的地区不同，东湾的卖家大多数都在房源共享系统（MLS）登记，这有助于确保他们收到来自急切的购房者的最佳价格。

东湾房产中等销售价位（2015年6月—2016年6月）

东湾月度可售房源量（2015年6月—2016年6月）

东湾房产平均市场停留期（2015年6月—2016年6月）

东湾线下交易的房源百分比（2015年6月—2016年6月）

东湾房产销售价位与初始价格的百分比（2015年6月—2016年6月）

2015年与2016年第二季度东湾区房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

2015年与2016年第二季度东湾不同价格范围的房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

东湾房市前景预期

房产存量不足仍困扰着东湾，我们预计这一趋势在可以预测的未来仍会持续，因此卖家仍然处于优势地位。夏季末期的房产活动可能会逐渐减少，但我们预计，繁忙的秋季开始后，购房者数量不会短缺。

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美国 | 2016年第二季度旧金山湾区房地产报告——康特拉科斯塔县

旧金山湾区地区分布

在2016年第二季度，康特拉科斯塔县的购房者有更多房产可供选择，房产储量较上一年有了较大增长。过去几个季度购房者的热情有所减退，可能是厌倦了反复的价格战，抑或是由于房产供应情况有所改善。销售速度体现了市场状况的正常化；六月初，房产待出售的时间较该季度初期时有所延长。

在高端市场中，200万美元以上的待售房产数量过剩——这在康特拉科斯塔县非常少见。自六月中旬起，只有五分之一的高端房产签订了合同，定价过高的房产卖家不得不降低售价以及时吸引购房者。

康特拉科斯塔县房产中等销售价位（2015年6月—2016年6月）

康特拉科斯塔县月度可售房源量（2015年6月—2016年6月）

康特拉科斯塔县房产平均市场停留期（2015年6月—2016年6月）

康特拉科斯塔县线下交易的房源百分比（2015年6月—2016年6月）

康特拉科斯塔县房产销售价位与初始价格的百分比（2015年6月—2016年6月）

2015年与2016年第二季度康特拉科斯塔县区房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

前景预期

我们预计第三季度会出现典型的季节模式——七月和八月相对平静，九月学校开学后会迎来一个跳跃。购房者可能有更多选择余地，卖家需要特别谨慎地制定价格策略，从而保证快速交易。

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