加拿大 | 史上最全!魁北克省教育体系的深度介绍

魁北克是加拿大面积最大的省,也是唯一一个以法语为主要交流语言的地区。由于受到英法文化交融的影响,该省的学制与加国其他省份的设置不同,对国内的人来说,这是很陌生的。本文就此为大家介绍一下魁北克的教育体系。

魁北克教育系统由教育娱乐与体育部监管。具体管理是由当地公共选举的法语和英语教育局完成的。孩子们从五岁开始分别接受学前班、小学(一到六年级)的教育。小学期间细分为一二年级为阶段一、三四年级为阶段二、五六年级为阶段三。中学的教育为五年,是7~11年级。学生年龄在12到17岁之间。中学也分为两个阶段,一是7~8年级,二是9~11年级。完成11年级的学生将获得政府颁发的初级教育证书。

魁北克全省境内有将近100个教育局,按照地区分管着区域内的公立学校。而蒙特利尔作为魁省最大的城市,其境内有6个教育局分管着不同区域的英、法语学校。下面是华人关注较多的三家教育局:

1、English Montreal School Board

加拿大蒙特利尔英语教育局(English Montreal School Board,简称EMSB)是魁北克省的英语公立教育局之一,成立于1998年7月1日,由蒙特利尔地区的前基督教教育局,天主教学校委员会,杰罗姆-乐罗耶学生委员会和圣-克鲁瓦学生委员会共同组建而成。EMSB包括38所小学,26所中学,11所成人和职业教育中心,共计约35,000名学生。

2、Lester B. Pearson School Board

加拿大皮尔逊英语公立教育局(Lester B. Pearson School Board)是魁北克省的英语公立教育局之一,学校按照魁北克教育部制定课程计划,鼓励学生在智育、体育、领导才能和自我管理方面实现全面发展;学校还提供国际化程度极高的IB课程,为学生升入世界名校打下坚实的基础。皮尔逊教委拥有45所小学、12所中学和6所职业培训中心,共计约30,000学生。

3、Maguerite-Bourgeoys School Board

玛格丽特布尔瓦公立教育局(La Commission Scolaire Maguerite-Bourgeoys)是加拿大魁北克省第一大法语教育局,下属有85所教学机构,其中61所小学,12所中学,2所特殊教育学校,6所成人职业培训中心和4所成人教育中心,在校学生45000人,教职员工6500余人。

魁省投入了大量的金钱和精力在教育建设上。从几个月的娃娃到成人培训,从注重实践的职业课程到钻研学术的大学高等教育等,该省都有很完善的设置以保证不同需求的人都能找到合适自己的课程。从低到高的教育层级如下:

托儿所(Daycare

其接受的最小的宝宝是从三个月大的婴儿开始,但这实属少数。由于孕妇的产假在魁北克省是10个月左右,所以大部分家长会把孩子在9个月大的时候送到托儿所。虽然家长心中不舍,但也正好由此让孩子开始培养坚强和独立,自己动手吃饭,穿衣的能力。

学前班(Preschool

入学的学生从4岁到5岁不等。在魁北克教育系统中,学前班教育从4岁就可以开始了,但是强制教育是从6岁开始的小学。与国内的托儿所和幼儿园总体上没有什么不同。

小学(Elementary school

一般从6岁开始,分成三个阶段:1(一年级和二年级)2(三年级和四年级)3(五年级和六年级)。每个年级为一年时长。

中学(Secondary school

一共五年,称为7年级到11年级。其中七年级和八年级等同于初中(Junior high school),九年级,十年级,十一年级称为高中(Senior high school),毕业后拿到魁北克政府的高中毕业证书。

中学毕业后有两个选择:

  • 一是直接入读职业培训学校,经过相对较短的时间培训即可到工作岗位就业;
  • 二是通过CÉGEP两年的学习,再进入大学深造。

职业培训(Training

通过几百到一千多小时的职业培训课程,学生可以拿到:职业培训毕业证书(类似中国的中专、职高文凭);或者专业化职业证书(类似岗前培训证书)

特别值得一提的是近年来魁省非常火爆的PEQ留学转移民项目,学生完成1800小时的职业培训学习后加上法语达到B2水平,即可申请PEQ魁省移民。这是目前加拿大性价比最高,用时最短,以及门槛最低的留学转移民项目。

CÉGEPCollège d’ enseignementgénéral et professionnel

这是魁北克特有的教育设置。本地学生只有完成了CÉGEP才能入学University拿到学士学位。一般来说,读CÉGEP的时长是两年,在此期间学生会根据自己的兴趣方向,进行重点选课,然后再申请入学大学。看起来CÉGEP很难理解,但简单的说是相当于把其他省份高中的最后一年和大学的第一年组成了CÉGEP。

但同时学生也可以选择读三年的CÉGEP,毕业之后相当于国内的大专水平,拿到的是DEC学位(Diplôme d’études collégiales)。选择这种方案的学生是为了直接参加工作,一般毕业后即可投入社会。

大学(University

魁省本地的学生在大学只需要读三年即可拿到本科学士学位,这是与外地学生最大的区别。但其受教育的时间由于CÉGEP的存在,并没有比省外的学生少,而是跟国内或是加国其它省份的共计16年相同。不同是是在此教育体系下,孩子都能更早的接触到社会,通过CÉGEP的学习了解更多的目标专业知识,以帮助学生在大学选专业时更具有方向性和目标性,对未来的计划也就更脚踏实地。

Rita感言

加拿大的历届总理有23人,就有9任出自魁北克省,包括现任总理小特鲁多。管中窥豹,可见一斑,魁省的教育实力雄厚,体系安排合理,其英、法双语的培养更是锦上添花。当地的私立中小学低廉的学费也是魁省的教育福利之一,

在今后的文章中,笔者再为大家介绍更多资讯。

 

周天绮专栏全集:

周天绮顾问解决加拿大魁省PEQ移民及留学难点问题

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美国 | 2016年第二季度旧金山湾区房地产报告——旧金山

导言:旧金山湾区九县6月的中间房价再次打破纪录,涨至75.5万美元,反映出目前湾区的房市正处於“房价高丶供应少”的情况。就业强劲和超低利息的持续依然有力地支撑着房市,不过春季房市紧迫感减弱,买家变得更为挑剔和谨慎。因刚需买房意志坚定的购房者不再需要在市场上屡败屡战,现在通常很快就可以拿下满意的新居。让我们来逐一看看旧金山湾区各个区域的最新房市情况,本期介绍的是加州(人口)第四大城市旧金山。

旧金山湾区地区分布

旧金山区域界定

旧金山区域细分

旧金山被划分为10个不同的区域,其中的每一个区域都包含几个不同的社区:

区域1: Inner Richmond, Central Richmond, Outer Richmond, JordanPark/Laurel Heights, Lake, Lone Mountain, Sea Cliff.

区域2: Outer Sunset, Central Sunset, Inner Sunset, Outer Parkside, Parkside, Inner Parkside, Golden Gate Heights.

区域3: Pine Lake Park, Merced Manor, Lake Shore, Lakeside, Stonestown, Merced Heights, Ingleside, Ingleside Heights, Oceanview.

区域4: Balboa Terrace, Diamond Heights, Forest Hill, Forest Hill Extension, Forest Knolls, Ingleside Terrace, Midtown Terrace, Miraloma Park, Monterey Heights, Mount Davidson Manor, Sherwood Forest, St. Francis Wood, Sunnyside, West Portal, Westwood Highlands, Westwood Park.

区域5: Buena Vista/Ashbury Heights, Clarendon Heights, Cole Valley/Parnassus Heights, Corona Heights, Duboce Triangle, Eureka Valley/Dolores Heights, Glen Park, Haight-Ashbury, Mission Dolores, Noe Valley, Twin Peaks.

区域6: Alamo Square, Anza Vista, Hayes Valley, Lower Pacific Heights, North Panhandle, Western Addition.

区域7: Cow Hollow, Marina, Pacific Heights, Presidio Heights.

区域8: Downtown, Financial District/Barbary Coast, Nob Hill, North Beach, North Waterfront, Russian Hill, Telegraph Hill, Tenderloin, Van Ness/Civic Center.

区域9: Bernal Heights, Central Waterfront/Dogpatch, Inner Mission, Mission Bay, Potrero Hill, South Beach, South of Market, Yerba Buena.

区域10: Bayview, Bayview Heights, Candlestick Point, Crocker Amazon, Excelsior, Hunters Point, Little Hollywood, Outer Mission, Mission Terrace, Portola, Silver Terrace, Visitacion Valley.

旧金山房产市场最新概况

经过几年急速的价格上涨与漫天要价,旧金山的市场在第二季度逐渐趋于正常化。销量仍然稳固,但房产在市场上的滞售时间比以往几个季度更长——特别是城市北部街区与广受欢迎的诺伊谷地区。主要原因是很多卖家抱有不切实际的期望,并相应地对房产定价过高。因此,相较于去年第二季度,今年的价格战有所减少,降价也更加普遍。

2016年第二季度的销售速度不像2015年第二季度一样繁忙,但变化程度并不明显。在高端房产市场,很多希望购买大房产的买家驻足观望,不确定其现有房产是否足以购买他们的目标房产。总之,尽管旧金山市场仍向卖家倾斜,但正在缓慢地向更加平衡的状态发展。

旧金山县单独家庭住宅中等销售价位(2015年6月—2016年6月)

 

旧金山县公寓中等销售价位(2015年6月—2016年6月)

 

旧金山县单独家庭住宅月度可售房源量(2015年6月—2016年6月)

 

旧金山县公寓月度可售房源量(2015年6月—2016年6月)

 

旧金山县单独家庭住宅平均市场停留期(2015年6月—2016年6月)

 

旧金山县公寓平均市场停留期(2015年6月—2016年6月)

 

旧金山县单独家庭住宅线下交易的房源百分比(2015年6月—2016年6月)

 

旧金山县公寓线下交易的房源百分比(2015年6月—2016年6月)

 


旧金山县单独家庭住宅销售价位与初始价格的百分比(2015年6月—2016年6月)

 

旧金山县公寓销售价位与初始价格的百分比(2015年6月—2016年6月)

 

2015年与2016年第二季度旧金山县区独立屋就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

 

2015年与2016年第二季度旧金山县区公寓就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

 

2015年与2016年第二季度旧金山县不同价格范围的独立屋就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

 

2015年与2016年第二季度旧金山县不同价格范围的公寓就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

 

旧金山房市前景预期

尽管旧金山的房地产需求旺盛,但我们预计在今年接下来的时间内,市场会更加趋于正常化,即使针对夏季末期典型的减速进行调整。全球经济的不确定性,包括英国公投脱离欧盟组织的负面影响与中国金融市场的紧缩,都可 能导致这种平静趋势的节奏与深度扩大。

 

马克•麦克劳林专栏全集

旧金山湾区房地产精英太平洋联合国际分享投资宝典

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澳洲 | 资产折旧抵税系列(九):破解第三大误解——“负现金流的物业或低收入投资者无需做折旧”

我曾遇见很多海外的投资人士来咨询,现在房租收入和其它非折旧的支出打平或还要自己额外支付费用。为何还要做资产折旧抵税报告?

我回答,首先房租收入会随着通货膨胀而逐年上涨,而房屋贷款利息等开支是相对固定的。今天打平或赔钱的投资物业,5-10年后一般会成为正现金流的物业。那时候,你会因为多打税而苦恼。如果现在做一份投资房折旧报告并每年上报抵税额度,虽然短期内没有经济利益, 然而5-10年后这些多年累积的负值(相当于亏损)可在投资房产成为正现金流的物业以后发挥它们的作用,让您将来少交税。

低收入投资者将来也是有可能挣更多的钱。比如上文提到的在读的学生。如果您现在不做资产折旧抵税报告,白白放弃应有的税务利益,等到您将来接到国税局寄来的交税单时,才想把若干年前漏报的折旧抵税额找回来就难了(几乎是不可能的)。据统计,约有79%的投资者多交了税,究其原因,大多数都是忽略了资产折旧抵税报告。

此外,折旧可以影响到业主将来卖房时的增值税,投资房子上附加资产的折旧额是不用还回去的。这无疑是增加了拥有物业期间的成本,让业主少交增值税。若读者有相关疑问,敬请咨询专业人士。

我们经常会看到因为对折旧这一概念一无所知而承受不必要损失的投资者,十分痛心,希望在此告诫读者,做(折旧)比不做(折旧)要好,要做就尽早做并且要做出最大的结果。

每年的7月1日在税务上都是一个时间分隔点。我们希望大家告诉大家,如果您拥有投资房产而从来没有一份资产折旧抵税报告的话,过了7月1日,您有可能又白白损失了一整年的折旧抵税额度,从而要多交税了。为了您的税务利益最大化,请抓紧联系专业人士,在7月1日到来前,运筹帷幄,把握主动,早日实现个人的财务自由。

澳洲税法规定,资产折旧抵税报告只能由专业建筑估算师(Quantity Surveyor)出具,同时他必须是注册税务代理(Registered Tax Agent)。为了保护您的合法利益,请尽快联系专业估算师,他会最大化您每年的折旧抵税额度,并提供百万专业保险保障,让您投资好回报,无烦恼。

澳洲税务局规定,只有建筑估算师兼QS类别的注册税务代理才能出具房产折旧报告,其他任何人不能签发折旧报告。普通会计师持有的注册税务代理资格并不是QS类别的注册税务代理资格,两者的适用范围(前者是报税,后者是制作折旧报告)是有严格区别的,任何试图混淆这两个概念的行为都是不合法的。【阅读原文

 

黄旭刚Lawrence专栏全集:

黄估算师传授资产折旧抵税秘笈

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英国 | 学生签证放宽:将24小时出签

英国于8月1日宣布把目标在24小时内审理英国签证的服务推广至学生申请人。

8月8日至10月14日期间,移民局每天将向选择在北京、广州和上海签证申请中心递交申请的第四层级申请人(学生签证)开放100个超级优先服务签证预约。

在签证申请忙季,英国签证及移民局每天在全中国范围内收到的第四层级申请最多可能达到800份。每天的预约量可能根据未来的需求进行上调,这10周的试运行如果获得成功则可能永久性提供该服务。学生仍然可以在15家签证申请中心使用英速签服务。

英国签证及移民局亚太区总监贺梅瑞(Dominique Hardy)表示:

“英国继续欢迎希望在英国世界一流学府留学的最优秀的中国学生。将超级优先服务推广至第四层级申请人是我们一系列变更中最新的一个。这些变更是为了为我们的客户提供更快速、更简单以及更便利的申请流程。”

英国致力于在中国提供一流的签证服务。截至2016年3月的过去一年间,英国签证及移民局收到了约11.8万份使用英速签服务的申请,以及约3000份使用超级优先签证服务的申请。

为了应对在华签证需求的增长,英国签证及移民局于6、7月在长沙、昆明和西安新增设了3家签证申请中心,使英国在华签证申请中心数量达到15家。

以下是英国签证中心关于超级优先签证服务的常见问题解答:

超级优先签证服务耗时多久?

大部分情况下,签证决定会在前往签证申请中心递交申请后的24个工作日小时内做出。超级优先签证服务的申请将会被最快处理。但是这项服务并不保证签证申请一定通过。所有签证申请会根据个人实际情况结合英国移民法规做出决定。

这项服务的费用是多少?

超级优先签证服务的费用为750英镑,可以在线支付或者在签证申请中心支付。

我要如何申请该服务?

符合资格的申请者在Visa4UK网站上完成签证申请表后,可以预约和支付超级优先签证服务。他们会被询问是否要选择超级优先签证服务,并支付额外费用。

超级优先签证服务的申请需要在早上11点前,向三个可以接受该申请的签证申请中心递交。视情况而定,申请人可能可以在赴约的时候选择这项服务。请和签证申请中心的员工咨询。

为什么我的申请会被延误?

当申请人需要被面试的时候,签证中心会尽快安排面试。面试完成前,签证申请将不会被审理,因此,签证决定有可能不会在24小时内完成。当需要补充其他材料时,签证申请不会在收到这些材料之前审理,或者已经超过交材料的截止日,之后,这些申请将会第一时间处理。

如果需要支付医疗附加费,费用必须在医疗附加费终端得到确认之后才会处理申请。建议申请人在前往签证中心赴约至少24小时之前支付医疗附加费。

建议申请人查看相关的第四层级签证指南和移民法规,确保所有所需的材料都包括在其申请里面,并符合移民法规要求。

如果之前被英国拒签过,是否可以使用这项服务?

超级优先签证服务并不适用于那些有不良移民记录的人群,这包括但不限于那些在英国逾期居留,拒签,有犯罪前科或违反移民法规,或那些被强制中止在英国学习时间的人群。

英国学区房选址大有门道,不仅要看学校等级排名,同样不能忽视的还有学校的“容量”。英国的中小学很多施行小班教育,又由于近年来海外移民与日剧增,适龄入学学生数量逐渐增加,很多学校即使扩招也难以满足庞大的入学需求。英国教育部最新公布十大中学招生饱和地,萨里位居第一。【阅读原文

 

刘鹏律师专栏全集

刘鹏诠析英国移民与投资

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加拿大 | Top 3城市供房、租房能力对比分析

加拿大的领土面积为998万平方公里,为全球面积第二大的国家,得天独厚的自然资源以及稳定发展的经济赋予了这个“枫叶之国”全球最富裕、经济最发达的国家之一的美誉。

安大略省(Ontario),魁北克省(Québec)以及不列颠哥伦比亚省(British Columbia,BC省)分别以她们的人口数量、经济水平和占地面积等优势占据了加国的前三大省份之位。而多伦多蒙特利尔以及温哥华这三座其省内最大的城市凭借自身的种种优势和国际地位在加拿大的各个领域各领风骚,吸引着全世界的目光。这三座城市的楼市也是世人关注的焦点,而眼前最热点的当属BC省大温地区的“炒房热”。

2016年7月25日, BC 省政府忽然宣布了一项新税率政策:“自8月2日起,凡购买大温地区房屋的外国人均要额外征收15%的房地产转让税(Property Transfer Tax)”。省财政部长德容格(Mike de Jong)公布新法规时表示举例说,新法生效后,一栋售价两百万加元的住宅,如果是卖给外国公民,则需要加上30万加元的房地产转让税。也就是说,在新政下,未来所有非加拿大公民或居民,以及外资机构的准业主都会受到影响。上至BC省省长(Christy Clark),下到温哥华市市长(Gregor Robertson),都认为此新措施不但可以确保和帮助当地中产家庭能够在社区购买或租到合适的房屋,而且还能抑制全球投资带来的对温哥华地区的房产市场的过热影响。

究竟是政府决策者“杞人忧天”?还是温哥华的房产价格当真是高到“如临大敌”,造成了全民负担?下面笔者就将分析温哥华地区的房市给当地居民带来的压力,并与其他两个城市做个对比,以此来对加拿大三大城市居民供楼租房能力进行分析:

供房负担能力

去年九月,加拿大皇家银行RBC针对各城市的房市走向以及房产市场的居民负担能力分析进行了评估,评估报告显示温哥华与多伦多房市的持续火热已经严重影响到了居民“供楼负担能力”。温、多两市在房价飞涨方面的情况很像90年代房市崩溃前的不健康水平,虽今后的走向尚不可预期,但也到了需要谨慎投资的阶段。而加拿大以蒙特利尔为首的其它城市则属投资的健康等级。

皇家银行副总裁兼总经济师Craig Wright表示,温哥华房产市场的供楼能力负荷已经到达加国所有城市的最高水平。以目前房价计算,该地区中等收入水平家庭的税前收入的88.6%需要供给到房屋费用;而多伦多的情况趋于负担排行榜的第二名,占59.4%。蒙特利尔在下表中排名第三,仅仅37.2%。这说明在蒙特利尔进行购房置业的居民比温哥华的居民多出一半的可支配收入,买房者的供楼负担大大降低。

加拿大三大城市供房负担能力比较

然而,仅凭上表还不足以说明温哥华的房市让当地居民无法承受,因为所谓的“供楼能力”除了受房价因素影响外,也与当地收入有紧密的联系。若温哥华居民收入高到足以承担高房价也无妨,但根据统计数据显示却并非如此。且除了买房之外,租房开支也是衡量居民安居乐业的重要指数。因此,笔者又做了三城所在的省份关于法定最低工资与负担房租之间的研究。

租房成本比较

下面的表格摘自加拿大独立并且非盈利公共政策研究机构(Institut Fraser)于2016年4月推出一份加拿大各省最低工资统计分析报告,该系列对比数字可以让读者对加国这最大的三个省份的收入水平有个直观认识,从而更加深入地了解除供楼之外,租房成本上的差距。

加拿大各省最低工资统计分析报告【来源:加拿大统计局(Statistique Canada)、中小企业人员薪酬计算服务公司Nethris和加拿大房屋抵押贷款及住房保险公司(SCHL)】

由图所示,温哥华所属的不列颠哥伦比亚省的法定最低工资为10.45 $/H,在这三个大省里排到末尾,然而平凡家庭每月支付房租所需工作时数却为131个小时,占居三省之首。也就是说,如果一个人平均每周工作40小时,那么这个人的房租基本由他工作三个多周的工资来支付,剩下的一周左右的工资来负担他的生活费。

与之相比,魁省普通家庭每月支付房租所需工作时数是72小时,比起BC省少了足足59个小时,这个差距相当于魁省的一位普通工作者每月可以拥有比大温地区的工作者多一个半星期的工资储蓄,比安省的工人多将近一个星期的工资储蓄。所以,就需要租房的家庭而言,在魁省安居可以享受到更多的生活惬意与负债能力的轻松。

Jason专业点评

笔者凭借在海外多年从事房地产经纪的经验并结合多方数据,大胆的预测:第一,新政不会把大温地区的楼价问题完全清除,但是在一个阶段内多少遏制住了上涨的趋势。第二,魁北克省的房地产市场将自2016年起,在未来的几年甚至是十几年内,会是一匹黑马。在如今温哥华多伦多在房产领域前途不明朗的今天,蒙特利尔作为加拿大第二大城市会突破重围,成为华人安家置业的首要选择。

大部分华人都有购房置业的投资习惯和梦想。这其中既有中国民间资本逐渐强盛的原因,更有中国人千百年不变的对土地田宅的依恋。不管是作为子女教育的敲门砖,还是应对国内通货膨胀实现财产保值,海外购房置业都是华人近些年来热衷的投资方式。上文仅探讨了在魁省、蒙市的安居优势,若再结合近年魁省移民的火热,和魁省广受称赞的高福利制度,不难推测出在魁省投资的巨大潜力。笔者会在今后的文章里为大家介绍更多魁省投资置业信息,也欢迎大家向我提出感兴趣的话题。

开年以来房价一路猛涨,每月的房地产报告数字体现了一个现象——“高”,不仅交易量“高”,价格也“高”。五月中大多地区共有12,870起交易,同比增长迅猛,销售量刷新了地产局往年五月的历史记录。各类房屋价格涨幅趋势非常明显,涨幅高达15.7%,这么高水准的回报率,买家疯狂的原因也可见一斑。【阅读原文

 

郭释仁专栏全集:

郭释仁Jason解析加拿大蒙特利尔买房及投资置业密匙

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美国 | 2016年第二季度旧金山湾区房地产报告——纳帕县

导言:旧金山湾区九县6月的中间房价再次打破纪录,涨至75.5万美元,反映出目前湾区的房市正处於“房价高丶供应少”的情况。就业强劲和超低利息的持续依然有力地支撑着房市,不过春季房市紧迫感减弱,买家变得更为挑剔和谨慎。因刚需买房意志坚定的购房者不再需要在市场上屡败屡战,现在通常很快就可以拿下满意的新居。让我们来逐一看看旧金山湾区各个区域的最新房市情况,本期介绍的是全美最著名的葡萄酒产区纳帕县(Napa County)。

旧金山湾区地区分布

第二季度,纳帕县的房产销售活动十分活跃,尤其是与第一季度相比。这部分源于红酒之乡的季节性热潮,在此期间购房者会等待这一地区迷人的春季到来,繁花盛开,给房产外观增加了额外的吸引力——特别是在高端房产市场。定价低于200万美元的房产通常能很快售出;价格昂贵的房产需要花费更多时间寻找买家,因此实事求是的定价非常重要。

目前纳帕县的买卖双方已达到平衡,多方竞价不再普遍,卖家通常不再收到加价。定价500,000与650,000美元的房产的较为常见,因为准备购买更大房产的买家需要卖掉原有房产以购买自己的下一处房产。

纳帕县房产中等销售价位(2015年6月—2016年6月)

 

纳帕县月度可售房源量(2015年6月—2016年6月)

 

纳帕县房产平均市场停留期(2015年6月—2016年6月)

 

纳帕县线下交易的房源百分比(2015年6月—2016年6月)

 


纳帕县房产销售价位与初始价格的百分比(2015年6月—2016年6月)

 

2015年与2016年第二季度纳帕县区房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

 

2015年与2016年第二季度纳帕县不同价格范围的房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

 

房市前景预期

我们预计市场的当前势头会持续到第三季度初期,此后会出现夏季末期典型的减速。由夏季转入秋季后,房产活动会恢复活跃,因为买家希望能够及时迁入新家欢度假期。

 

马克•麦克劳林专栏全集

旧金山湾区房地产精英太平洋联合国际分享投资宝典

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英国 | 史上最低贷款利率!这些关于按揭的知识赶紧Get

2016年8月5日,英国央行宣布,基准利率由0.5%下调25个基点至0.25%。——这是英国央行7年来首次降息!

央行还表示,如果经济持续下坡,还会再降,预计年底降息将接近零。

还记得央行决议投票是如何变化的吗?我来帮您复习一下:

  • 脱欧前:加息(0)— 不变(9)— 降息(0)
  • 脱欧后一个月: 加息(0)— 不变(8)— 降息(1)
  • 今天: 9人一致通过降息

所以,降息带来的变化是什么呢?再来一个看图秒懂。

首先是申了Tracker Mortgage的朋友们有福了,因为还钱利率主要受央行利率影响,所以你们还的钱就变少啦--一个月少22英镑,可以去吃顿好的了呢!今天英镑持续走低,援引Telegraph说的更清楚一点:

A cut in the Bank Rate to 0.25pc means a borrower with a tracker mortgage should see their monthly payment fall by£24.16 on a 25-year, £200,000 loan on a repayment basis, or £41.66 if it’s interest only.

也不是所有人都能占便宜。Moneycomms的Andrew Hagger说,首次置业的购房者依然需要面临房源紧缺和高房价的门槛,降息对他们来说基本没有利好。

与此同时,多家银行/房贷提供商表示将于九月开始调整房贷利率。从9月1号起,Santander, Alliance & Leicester, Lloyd Banking Group和Coventry Building Society会开始采用调低后的新利率,Virgin Money、NatWest和RBS则要花更长时间进行评估。

另外,央行还将在未来六个月内增购600亿英镑国债,让公司贷款利率下降,借此刺激消费和商业活动(就业机会)。

上文里咱们说到的Tracker Mortgage,是一种非固定利率的按揭,而这个利率主要是随着央行利率来变动的。那么聪明如你肯定明白了,有tracker mortgage的人成了降息的最大赢家。

但是,如果你的按揭是固定利率,贴心的央行又出了一项项政策,也许会让你成为赢家。这项名为Term Funding Policy 的政策的意图,就在于鼓励贷方降低利率,毕竟刺激经济首先要激活内需这个G点嘛。

  1. 固定利率按揭

分析师指出,现阶段的固定利率按揭是最划算的,因为利率几乎是史上最低,呵呵。不过金融机构也不傻,都想细水长流,所以他们当然不希望你一下子把钱都还了。当然,如果你希望提前结束还贷,或者超出你能偿还的额度,贷方会收手续费,叫做ERC (Early Repayment Charge)。所以在申请这种按揭前,请务必弄清楚:

  • 超出还款额度的手续费是多少
  • 如果想更换成其他形式的按揭,需要提前多久通知银行

如果首付押金占了总价的35%以上… 那么恭喜你,这种按揭(一般是十年)的利率应该是最低的了。

  1. 房市会如何变化

分析师称,9月之前,房市会趋于平稳,所以对于购房者来说是一个比较好的时间段。但是供不应求的整体格局在长期内不会改变,所以买家也不要对大降价有太高的期望。

如果要卖房子,也不宜要价太高,否则会降低买家对房市的信心,从而采取持续观望战略。

在英国夫妻一方是否有义务去偿还另一半的生前债务?真的发生这种情况共有房产能否保住?房姐Chloe的个案分析就为您解析夫妻房产分割的问题,三种情况看看您属于那一种。【阅读原文

 

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安妮在伦敦分享英国留学丶移民丶房产丶生活点滴

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摩天大楼将改变伦敦的天际线 | 英国

Laura Henderson本期为我们探究摩天大楼成为伦敦新潮流背后的原因。

400座高耸入云的建筑预计在未来十年内在伦敦拔地而起,其中的73%将被作为民宅而设计。大部分将建在东伦敦,据悉光格林威治半岛(Greenwich Peninsular)就有42座。那么10年后的伦敦将会是什么样子?会被塑造成类似上海和纽约那样的城市吗?这些摩天大楼将怎样影响这座城市具有历史感的景观?

最戏剧化的影响是伦敦将会涌现出新的高端房产区域,大多数都在泰晤士和的南岸;更多标志性建筑会改变伦敦的天际线,如Tower Hamlets区的57层住宅楼Rolling Pin Tower。在美国建筑公司KPF工作的 John Bushell预测,伦敦南岸会成为新的房产区,与北岸形成镜面效果;景色将和繁荣的南伦敦、巴希特发电厂一样吸引人。就如碎片大厦(Shard)标志着伦敦桥和小黄瓜(Gherkin)代表着金融城一样,新建的大楼将定义已有的区域,同时并挖掘新的标志性地区。John Bushell说:“城市规划系统将使城市看上去很美,就如同风景如画的花园一般。伦敦不会像纽约那样自由。新建计划都被慎重考虑中,圣保罗大教堂周围视线之内的景观始终被保护着。”

这种突如其来的建楼风潮源于伦敦飞速增长的人口数和土地面积的缺乏。高层建筑可以使更多的人居住在交通方便的中心地带,使周遭的区域繁荣起来。

与上个世纪六七十年代的乏味的水泥楼群不同的是,今天的高层公寓旨在吸引高收入的城市白领们,他们喜爱开放式公寓,通常要有酒店式的服务与24小时保安系统、门房服务、停车服务、温泉和室内花园。公寓窗外的景观比任何因素都要重要,所以越高层的公寓价钱越贵;在外形方面,设计越具创意的高楼也就越有吸引力。

Aykon London One, 由KPF开发,位于Wandsworth的Nine Elms区,户型由高端住宅,办公室与经济适用公寓组成。Aykon将提供450套住宅,有着非常多的公共空间,如楼顶花园、亭子,甚至是中国人指定要求的卡拉OK唱厅。

而邻居One Nine Elms将会提供491套公寓,一个观星台和这个国家首个中国五星级酒店。据Bushell说:“买家有50%来自英国,另外50%来自海外。

Ian Simpson是高层建筑师,他在伦敦的项目叫做One Blackfriars——是一个有50层的摩天大楼,坐落在黑衣修士桥(Blackfriars Bridge)旁边,在那里一个单间公寓的价钱 达£960,000,价格之高令人瞠目(创下了伦敦南岸的记录)。

开发商圣乔治(St George)的 49层的Vauxhall Wharf Tower是另一个昂贵的项目,总经理Mark Griffiths将其称为空中的超级游艇,为一掷千金的买家准备了占据一整层的大面积公寓,有着360度的视野。

圣乔治(St George)开发的49层豪华公寓Vauxhall Wharf Tower

城市规划条例规定这些摩天大楼建立之后,必须使之前不时髦的地区被重新定义并繁荣起来。所以这些高层开发区必须在著名的Georgian Squares区域之外建楼,集中在之前被污染的地区,那些区域大多布满旧仓库和被遗弃的铁路房产。大伦敦市政府认为这些区域;;如沃克斯豪尔(Vauxhall)、哈克尼(Hackney)、金融城(City)、萨瑟克区(Southwark)、滑铁卢(Waterloo)、伦敦桥(London Bridge)和金丝雀码头(Canary Wharf)已经到了改造的时机,将能够提供伦敦急需的住房。

但是,建筑师们正从摩天大楼林立的美国找灵感。来自Squire and Partners的建筑师Michael Squire说:“我们Shell Centre大楼会和芝加哥与纽约的大楼相似。”这项工程正在打造一个拥有500个新家的35层大楼,位于Waterloo,预计2020年完工。

在伦敦码头区(Docklands)的新建筑除了公寓外,还有社区。现代建筑师们在建造住宅的同时,也在打造能使社区繁荣的结构。将成为伦敦最高楼的City Pride,坐落在长码头的中心位置。而有着75层的地标建筑Landmark Pinnacle是另外一个高层居民楼,其中有两层被用来做花园。用Squire的话说是:“这些楼就如同小村庄。”

为建筑师和规划师而设的论坛——新伦敦建筑的主席Peter Murray说:“我们想要复制纽约的城市规划,在设施便利的地方创造富有活力的社区。但是价格是惊人的;很难想象我们看到的价格水平要怎样继续下去,在北格林威治这样的不是高档区的地方,一个两室的公寓就要£750,000。”

“趋势是要打造混合户型的房产,即综合了经济适用房和价格不菲的豪华套房。”

虽然英国公投早已结束,但就理论上来讲目前英国仍然属于欧盟国家,那么我们不妨来看看公投揭晓后最新的欧盟成员国房价,也让广大投资者对未来的投资心中有数。英国房产调研公司eMoov针对英国与全欧盟的房价做出统计,统计显示了目前欧盟28成员国和部分主要城市房产均价,以及每平米房价,并做出解读与排名。【阅读原文

 

劳拉·汉特森专栏全集:

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英国 | 夫妻财产分配:一方去世且有欠款,共有英国房产能否保住?

近日房姐收到了一位客户的咨询,是关于夫妻财产分配的,个案情节简单明了,但可能也颇具代表性,因此应客户R女士同意特为大家分享。下面请看详细案例:

“房姐您好,我自结婚后一直和丈夫居住,并共同拥有一套房产(房贷已还清)。但是前不久我丈夫去世了,在处理后事时我发现我丈夫生前是有债务的,包括无担保的银行贷款,以及信用卡欠款。由于欠款加起来有一定数额,所以我担心我丈夫的欠款是否会需要我去变卖房产来偿还?毕竟这是我们共有财产,但是我们在英国也仅有这一套房产。”

这位客户的主要问题就是夫妻一方去世后债务问题应当如何处理,而夫妻间的财产分配问题也是比较常见的。首先对于R女士丈夫所欠下的债务,在英国,债务人员的名字是第一责任人,也就是在欠债凭据上是谁的名字,谁就应优先偿还债务。因此,如果债务人都是丈夫名字,在这一角度R女士并无责任去偿还债务。

但是,根据英国的法律,R女士对任何共有财产的债务,拥有100%的偿还责任。也就是说,此时如果R女士的丈夫将夫妻二人共有房产作为抵押,那么此时R女士需要100%去偿还这部分共有债务(Joint debts)。不过根据案例细节,R女士的丈夫所欠债务均为银行卡和信用卡,且在其自身名下(即使开设副卡),不构成共有债务,那么里面欠下的债务也是由卡主偿还。

不过在这个案例中,R女士与丈夫共同拥有房产,即他们是房产的Joint holders,因此当我们把债务分配聚焦到房产上事情就变得稍微复杂了一些,因为这涉及到二人的房产拥有权益(Interest inproperty)归属问题。此时R女士可能面临3种情况:

第一种,若夫妇二人为共有居住者(Joint tenants),也就是房产的拥有权益平等(Equal interest)。在这种情况下当R女士丈夫去世后,根据公平分配原则,她丈夫部分的财产份额会自动变成R女士的份额,不再作为R女士丈夫名下的财产,也就是此时R女士事实上是可以免去其丈夫的债务纷扰的。这也是目前英国最为普遍的夫妻共同拥有房产权益的方式。

第二种,若夫妇二人为普通居住者(Tenants-in-common),即二人拥有的房产权益份额不等。这种情况也是较为常见,通常可能是由于最开始购房时二人达成了某种财产协议进行分配。例如购房时其中一人付了很大一部分首付;或者其中一方曾经遭遇破产或者拥有过一些不良信用纪录导致无法贷款,在这种情况下二人最开始对房产份额的分配就会出现一多一少的情况,甚至最初贷款(Mortgage)时没有一方的名字。此时R女士丈夫这部分财产权益将被作为资产保留,那么债权人有权向R女士提出偿还债务的要求,那么R女士也将不得不将房产出售或者进行再抵押(Remortgage)。

第三种,走破产程序,这种情况比较特殊,真正实行次数非常少见。这种情况下债权人可以将去世的债务人视为破产者,继而开始实行破产管理程序(Insolvency administration order)。此时即使夫妇二人为房产的共有居住者,即符合了第一种情况,但是R女士丈夫的财产权益份额仍然有可能发生逆转,被用于实行破产程序。不过房姐还是要再强调一遍,这种情况属于极少见案例。

房姐专业点评

财产分配与夫妻二人关系其实很微妙,有的话通过口头便可以顺利完成分配,而有些则需要靠法庭来调节。房姐建议R女士以及其他有类似情况困扰的客户,在事情被决定前请务必咨询专业房产顾问及律师,具体案例具体分析,切实解决问题,避免一些不必要的麻烦。

声明1:案例刊登已经过R女士同意。

声明2:本公众号文章均为知识政策普及性质,并非绝对建议,不承担法律责任,如果您有进一步疑问还请咨询税收房产专业人士。

父母对孩子的爱可以说是天下最无私的。想给自己孩子买房,一方面又担心孩子现关系尚不稳定的男/女朋友分占房产,在这种棘手的环境下父母该如何助力孩子购房同时减少后顾之忧?今天我们就来为大家分享来自一位母亲J女士的案例,帮您解决心中疑惑。【阅读原文

 

陈新宜专栏全集

跟着资深房地产专家Chloe去英国投资

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澳洲 | 资产折旧抵税系列(八):破解第二大误解——“会计师为我做折旧”

不少投资者认为做折旧是会计师的事情,为何还要找专业的建筑估算师做折旧呢?

澳洲税务局(ATO)规定,目前在澳洲有两类注册税务代理资格,一种是常见的用以报税用途的注册税务代理;而另一种是QS类别的注册税务代理,专做折旧抵税报告。只有建筑估算师(Quantity Surveyor)兼QS类别的注册税务代理才能出具房产折旧报告,一人必须同时具备两种资格。其他任何人(包括估价师和会计师等)不能签发折旧报告,也不能是多人联合签发折旧报告。

普通会计师持有的注册税务代理资格并不是QS类别的注册税务代理资格,两者的适用范围(前者是报税,后者是制作折旧报告)是有严格区别的,任何试图混淆这两个概念的行为都是不合法的。

更为重要的是,会计学的原理是建立在会计凭证基础上的。也就是说,您的会计师只能对少数全新的或者有财务凭证的单一资产进行折旧抵税工作。对于更广泛的固定资产,包括民用和商用物业在内,其在现实交易中是没有准确的财务凭证。即使您去买个新房,开发商也无法开具建房成本的发票,因此您的会计师在这种情况下可谓是爱莫能助。

任何房子的售价都有土地成分,土地是不能做折旧的。因此对房屋做折旧前必须估算出历史的建筑成本。在建筑扩建及改建的原始成本无法知晓的情况下,税法规定建筑估算师的估算结果是唯一可计算折旧的依据。其它人士,如会计师是无法代劳的。

专业人士做资产折旧表时,并不是依赖发票,而是根据现场搜集的证据和个人的主观判断来估算出在建筑扩建及改建的原始成本。这点和会计不一样。会计学的原理是建立在会计凭证的基础上的,如果没有相关的发票或收据,再高明的会计师也只能是“巧妇难为无米之炊”了。

相反,若客人无法提供发票或收据,专业的建筑估算师会根据当年建筑市场的平均价值来估算出一个合理的建筑成本数值,建筑估算师是税法唯一承认可执行这项工作的专业人士,因为他们是建筑成本的专家。

资产折旧抵税报告是一份合法文件,它确定您的哪些资产可以用来折旧抵税以及如何计算每年的折旧额。一份资产折旧抵税报告就等同于一本长达40页的发票本,投资者每年使用其中的一张发票去和其它具备合法性,且可抵税的费用一起,交给他的会计师去做退税用途。

纳税人私自在网上做的任何形式的资产折旧抵税报告更是风险极高且不可取(这种行为和纳税人自已给自已造假发票没有本质的区别,不仅违法,且一旦被税务局查出,全盘皆输,后果严重。)

澳洲税法规定,资产折旧抵税报告只能由专业建筑估算师(Quantity Surveyor)出具,同时他必须是注册税务代理(Registered Tax Agent)。为了保护您的合法利益,请尽快联系专业估算师,他会最大化您每年的折旧抵税额度,并提供百万专业保险保障,让您投资好回报,无烦恼。

经常有投资者问我,他的物业是个旧房子,很多年都没有申报资产折旧了,是否有必要做个固定资产折旧抵税报告来抵更多的税。我的回答基本上是肯定的。上一期专栏,我告诉大家澳洲税法有关的规定,扭转大家一贯对“旧房不值得做折旧”的想法。【阅读原文

 

黄旭刚Lawrence专栏全集:

黄估算师传授资产折旧抵税秘笈

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