Category: Special Investment Column

 

讓霍克大樓改頭換面

當時買下這幢大樓之後，我還是有一定壓力的。因爲我還欠那對猶太父子150萬，且要兩年還清；還因爲這個大樓中的房間有一半是空著的，沒有租客，我拿什麽去賺錢還欠帳啊？

關鍵的問題還是租客。

爲什麽沒有租客？不是地段問題，更不是什麽風水問題。依我看啊，是那個猶太人年紀太大，沒時間管理，又不肯花錢修房子，更新設備，搞得整個大樓破破爛爛的，誰來啊？

就是說，我還得花錢搞裝修！

不久，我籌措到了一筆錢，立刻改造了大樓內部老化的設施：

• 花20萬澳元換了全部地毯；

• 花8萬澳元改造了電梯；

• 花30萬澳元維修了空調系統和照明系統；

• 重新粉刷了墻壁……

馬上就有租客了。

第一個租戶是Brouns家具店。原來承租底層的聯邦信息中心搬走後，我花了些錢，把底層改成商業樓層，然後讓這家家具店搬進來。這是一家很出名的家具店，這樣，不論外觀還是影響，這幢大樓都有了很大的改善。

第二個租戶是聯邦銀行。聯邦銀行是澳洲四大銀行之一，是這個樓的老租戶，我努力說服他們續約。留住聯邦銀行很重要，因爲銀行願意租用的大樓一定是形象、資金、管理信譽都很好的物業。他們從1996年一直租到了2005年，2005年開始韓國的餐館入住該物業。

第三個租戶是一個健身保健與自然療法學院。自然療法學院原本是樓內的老租戶，但正在委托Mark尋找新的辦公地點。他們覺得樓太舊，地毯磨損太厲害，與以前的老房東提過更換地毯的要求時，被拒絕了。Mark告訴我，換一次地毯至少20萬澳元，可是一年的租金才50萬澳元，所以原來的房東不同意。買樓之後，資金本就拮据，更何况要花費20多萬去更換地毯。可是，不換，這個租戶就沒了。我權衡再三，腦子裏反應的只有一個字——換。像這種商業大樓，租戶的租約大部分爲3~5年，爲了吸引他們租住，我允許他們只簽半年，然後看情况續約。剛開始他們生意不大好，連租金都不能及時交，要拖上一、兩個月。半年後，他們還想續約，我不但把他們留下來了，而且主動給他們减租金10％。結果新的租約一簽就是九年。後來，我每年慢慢往上加租金，每次加4~5％。後來，澳洲教育發展很快，他們的生意也好了，學校也擴大了，現在租我們3000平方米的空間，而且一直租到現在。

一年之後，出租率達到了100％了。事實上，由于樓的位置好，十幾年來，出租率一直非常好，給我帶來了相當可觀的收益。

大樓的租戶穩定了，一年200多萬澳元的收入也就穩定了。

在我1998年還清欠原房主的150萬澳元幷在地契上換上我的名字時，這幢大樓已經值1000萬澳元了（合人民幣大約6000萬元）。這正應了《金融綜述》的預言：墨爾本的商業樓宇將會在三年內持續上漲，恢復到1990年的水平……

2008年，又做了新的估價，這幢大樓已經接近1600萬澳元了（合人民幣大約1億元）。

現在想想，當時不少人反對我買這幢大樓，因爲那時的樓市幷不好。而我却反其道而行之，結果大獲全勝。這是我的性格，越是別人不敢做的，我越是要去做，因爲這樣的機會多，而且回報高。性格决定命運，不屈不撓就能成爲笑到最後的人。

若干年後的某一天，我被邀請參加了澳洲自由黨贏得聯邦大選的慶功宴。我在慶功宴上見到了一再連任的自由党政府總理何華德。聯邦參議院唯一的華人參議員陳之彬先生把我介紹給何華德總理時是這樣說的：“他就是把霍克澳洲總工會大樓買下來的那個中國人！”

何華德總理很興奮，握著我的手，用力地搖了搖：“幹得漂亮！年輕人！”

霍克曾是工党領袖，也是何華德的老對手。而現在，霍克在澳洲歷史上的位置不僅被何華德所取代，連在墨爾本市中心那幢用他的名字命名的澳洲總工會大樓，也因爲被我買了下來而換上了“澳中集團”的名字。

今年以來，澳洲房價節節升高，越來越多的海外投資者選擇到澳洲買房，各大媒體報刊也不時發表相關新聞，其中，海外買家更被視爲澳洲房産主要的購買力來源。那麽，澳大利亞房價真的如傳言所說被海外買家推高了嗎？在回答這個問題以前，我們先回顧一下澳大利亞對海外資金在澳投資的規定及限制，幷瞭解一下到底有多少海外資金涌入了澳大利亞市場？

衆所周知，澳大利亞海外投資審查委員會（Foreign Investment Review Board，簡稱“FIRB”）的規定是允許普通海外人士在澳購買全新的住宅用房（包含樓花）作爲投資。而其流程也相對簡單，只需買家向FIRB正式提出申請，基本上很快都能獲得批准，順利在澳購房。然而，在2008年以前，FIRB規定全新或樓花物業中只有50%的物業可以賣給海外人士。也就是說，在新房市場最多可能有50%的資金來自于海外。當然，實際出售比的數值還非常值得推敲。根據報道的數據統計，在2011~2013年度，海外投資者在澳購買全新住宅用房的比例約爲總量的12.5%，比過去幾乎翻了一番。同一時期，投資房地産市場的海外資金約占當年海外資金總投資的35%（是前幾年的2.4倍左右）。不難看出，海外投資者對于在澳大利亞房地産市場是相對熱衷的，但在澳大利亞購買房地産物業的仍以本地人居多。

2008~2009年，澳大利亞政府在前總理陸克文的領導下，改革了一系列關于外國人投資澳洲房産的相關政策，取消了只允許出售50%的物業給海外人士的限制。這一改革簡化了海外人士在澳投資的程序，對于海外人士來說在澳投資的成本也相應减少許多。從理論上來說，開發商可以將其名下的全新住宅物業100%都出售給海外人士。而之後幾年，澳大利亞的房地産市場蒸蒸日上，到了今時今日，報道顯示也有越來越多的海外資金涌入本地市場從而擠走了本地買家。

 

我撿到了墨爾本中心商業樓

1996年4月9日晚上，一陣急促的電話鈴聲突然響起，穿透祥和寧靜的黑夜，與CD機裏柔和的音樂節拍摻雜在一起，顯得格外不和諧。

熟悉的號碼——是Mark，地産界的一位朋友。

我的心一陣收緊，快速地估量著電話那端即將傳來的消息究竟是好是壞。

“David，你交給我的任務，我完成了，希望你能滿意。我幫你找到了澳洲總工會大樓，這棟樓位于墨爾本市中心的La Trobe街，占地1600平方米，建築面積爲8000多平方米。”

Mark一口氣介紹下來。聽著他興奮的語氣，我收緊的心也被感染了，著實興奮起來。但旋即又冷靜了：“那價格大概是多少？”

“1989年有人曾出價1980萬澳元要買這幢大樓，但房主幷沒有出手，因爲他想賣2500萬澳元。……”

我剛燃起的興奮，馬上被這個“天價”澆熄了。心裏暗自叫苦，“Mark呀，你跟我合作過多次了，怎麽會不清楚我的經濟狀况，這棟樓的價位根本不在我的承受範圍之內啊！”

“David，你不用著急，聽我把話說完。現在這棟樓的要價只是800萬澳元，比1992年有人要買時出的價錢的零頭還少！”

我這豈不是揀到“金元寶”了？

那個時候我已經惡補了一些地産常識，對價格、地段什麽的也基本上算是心中有數了。就我當時的判斷，我覺得在這種黃金地段，八百萬幷不算貴。我動心了。

與Mark約好次日上午10點就去實地看樓。

這個晚上注定是不眠之夜。

我緊鎖著雙眉，在幾尺見方的陽臺上來回踱步。時而望向欄杆外那輕柔如緞的海平面，時而低頭沉思。一輪彎月灑下清輝許許，在昏暗的海平面上映下幾縷銀光，偶爾被細微的海浪掀起陣陣漣漪，儘管微弱，却激蕩著我心裏的不安。

CD機裏傳來的輕音樂使得夜越發的空靈靜謐，《Sunny Bay》(陽光海岸)——我歷來喜歡的音樂類型，希望能帶來思緒的一絲澄明。

Mark說的總工會大樓，情况會是如何呢？ 大樓售價突然降低1千萬，這當中是否另有蹊蹺呢？

我將這幾日的想法在腦海裏清晰地整理一番。

回想起前兩日與Mark的通話，他告訴了我一個消息：停滯了五年的澳洲商業地産如今正是在最低谷，但很有可能在1－2年內恢復。結論是：看漲！

按我的經驗，趁低吸納，趕緊進吧！

這個消息無疑是一記强心針，促成了我下定决心進軍地産。

此時，商業樓宇成爲我再度進軍地産業的第一目標。

我尋找地産項目的條件很苛刻：第一，位置要好；第二，地要大；第三，價錢要好。

當我把這樣的條件與精挑細選出的數十家地産代理溝通時，幾乎所有人都搖頭：辦不到！辦不到！地大位置又好的，價錢就不能好！

我回答說，只要你想做這筆生意，你就能辦到！

十幾家地産代理的斷然拒絕，說實話，我心裏底氣已是减少了幾分。澳洲總工會大樓的出現，于我而言，是一個很大的希望，一個改變我人生的機會。我期待著第二天的實地考察。

4月10日下午3點，Mark陪我去現場。我到實地一看，發現大樓非常陳舊，裏面的設施也該換了。可能正因爲如此，出租率很低，還不到一半的租戶。不過，這幢大樓的位置倒是很好。

墨爾本市中心不是很大，有五條橫街，九條竪街，每條橫街或每條竪街之間都是等距的，大約爲200米。

霍克大樓的位置在哪裏？它在市中心最外圍的第五條橫街—La Trobe街上。這條街道因爲當時幷不繁華，所以不被看好。但我相信墨爾本的CBD區還在迅速發展中，五年後，一定會變得很繁華。

不出所料，不久後，霍克大樓的正對面建起了墨爾本最大的購物中心——墨爾本中央商厦（Melbourne Centre）；在地下，是中央火車站。霍克大樓成了墨爾本中心軸上的商業樓。

4月11日，我打電話另外委托了房地産工程公司和地産估價公司進行評估，評估費用就花了2萬澳元。七天后，得到的信息越發叫我吃驚。工程評估報告與市值評估報告都顯示：這棟樓的工程架構穩固，市場價值有上升趨勢。

但是，爲什麽這棟樓跌了這麽多？我得找出原因，要不然也不能買；

第一，這幾年，墨爾本的商業樓宇正處于低潮；

第二，有人說，這幢大樓的風水不好，幾乎是所有的租戶自從進駐這個大樓之後生意就沒好過，結果都撤走了；

第三，大樓維護欠佳，空調系統、衛生、消防及辦公設備、以及裝修燈飾等都嚴重老化；

第四，租戶只有一半；

第五，猶太老頭年紀大了，無力經營。兒子在地産方面又比較欠缺，無能力打理。

這似乎是上天給我的一個機會，而且我也已經做好了迎接這個機會的充分準備。

我决定買。

至于上述幾條原因，我可以歸結爲一條：大樓維護和管理不好。市場處在低谷階段，應該是投資的最佳時機。

我相信，如果我在買下來後全部更新設施，租客就會不請自來的。

華人朋友們聽到我這樣說都很吃驚，他們認爲我肯定是瘋了，說我這是明擺著往火坑裏跳！買下這棟風水不好的樓，我以前賺的老本都會給賠了進去。

可我相信我的眼光是不會錯的。澳洲地産業和中國地産業最爲不同的是，澳洲的土地是私有的，地産項目都是和所占的土地一起出售的，擁有了房子，也就擁有了房子下面的土地。而土地是稀缺的資源，不可再生的資源，是在不斷地增值的。這幢大樓下面的土地就值1500多萬，將來我就會取得意想不到的收穫。眼光就是金錢，觀念就是財富。

租房子不如合資買房子

 

我在墨爾本的時候，也會經常舉辦一些房地産項目的諮詢論壇，那時來的客戶就有很多類了：有當地的白人、有老華僑、有新移民，當然也不乏還有一些來墨爾本讀書的中國留學生。

2009年9月的一天下午，會場不大，却足足來了80多人，大家聽了我對澳洲房産市場的分析以及如何操作買房的策略之後，都展開了异常熱烈的討論，其中有三個年輕朋友的身影吸引了我的注意力。

這三個人都是中國留學生，且是最早到達會場的。三人在簽到完之後，就開始認真地翻閱我的《澳洲夢》一書以及今天我們公司推薦的樓盤項目資料。他們甚至還自帶著一個計算器，認真地寫寫劃劃，計算著什麽。

我感到很有趣，在會後與他們進行了攀談。

我知道這三位朋友都是在墨爾本大學念書的中國留學生，同齡，22歲。兩個男的，冬冬來自上海，小齊來自溫州，而唯一的女孩小靜則是個東北姑娘。三人都是在高三的時候來到墨爾本的，然後考入了同一所大學，又機緣巧合地在同一套房子裏當租客。

三個年輕人如今每周都要負擔房租100澳元，一年需要支出5200澳元的房租費用（折合人民幣32，000元左右）。久而久之，他們就萌生了一種想法：每年三萬多這麽花出去，這錢鐵定是有去無回的，但是否存在一種可能，他們可以不用做租客，搖生一變成爲房東呢？

這樣的想法，在他們聽說身邊有一位中國留學生，他爸媽貌似只首付了十幾萬澳幣，就給他在墨爾本置了一棟花園洋房後，顯得更爲真實了。

于是，一個“合資買房”的想法便油然而生，因爲在澳洲，法律上認可沒有血緣關係的人也是可以一起買房的，所以他們這回就是來探討這個想法的可行性。

鑒于他們都在墨爾本大學念書，我向他們介紹的是一個離校區不太遠的花園洋房項目，4房，當時的總價是40萬澳幣。按照首付三成來算，他們只需要承擔12萬澳幣的首付，就可以買下這棟房子。每人分攤下來，也就是各出4萬澳幣（折合人民幣24萬左右）。

“金先生，我們三個人家境都不算非常富裕，所以我們要把可能存在的經濟風險都要考慮進去。首付4萬澳幣，對我們每一家來說，都是需要盡力凑一凑的，但問題也都不算大。我們如今心裏最沒底的是，不知道以後還貸款會不會數額很龐大？”溫州人小齊問道。

“澳洲這邊買房子有個很有趣的規則，和國內房産不一樣，是可以只還息不還本的，而且我也鼓勵你們這麽做，可以爲你們减緩不少壓力。”

“大概是每年要還多少呢？”

“貸款利率是7%左右，你們首付了三成，其餘28萬澳幣是貸款，那麽每年差不多是19，600澳元的利息，分攤到每人每年大約要支付6500澳幣的利息（折合人民幣39，000元左右）。”我說道。

“哦，那這麽算來，我們如果只租房子的話，每年也要有5200澳幣的租金支出，如果買下了房子，每年也就多付個一千塊澳幣，但這房子就是我們的了。”小靜分析道。

“不僅如此呢，澳洲房租一直會上漲，你們如今一年房租是5200澳幣，明年這個數字就肯定會漲，一年只會比一年貴，漸漸地就會趕超你們的貸款利息了。”

“哦，對哦！這麽一算，果然還是買房子划算！”冬冬兩眼開始放光。

“然後，這套4房的花園洋房，你們每人各住一間臥房，還有一間就可以租給其他的留學生，這樣就可以有至少每周100澳元的房租首付，一年也就可以賺上三萬多人民幣，每人也就是靠當房東能賺上一萬多元！”

“恩恩，好的，謝謝你金先生！您的分析很實在，也完全照顧到了我們的實際情况，我們回去再商量一下。金先生，如果以後我們有任何疑問的話，不知道方便來找你諮詢嗎？”小齊最後問道。

“非常歡迎，20幾年前，我和你們一樣都是一名中國留學生，我很樂意幫助你們一起在澳大利亞生根發芽！”我笑道。