Category: Special Investment Column

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三位中國窮留學生初嘗房産投資勝利之果

租房子不如合資買房子

 

我在墨爾本的時候，也會經常舉辦一些房地産項目的諮詢論壇，那時來的客戶就有很多類了：有當地的白人、有老華僑、有新移民，當然也不乏還有一些來墨爾本讀書的中國留學生。

2009年9月的一天下午，會場不大，却足足來了80多人，大家聽了我對澳洲房産市場的分析以及如何操作買房的策略之後，都展開了异常熱烈的討論，其中有三個年輕朋友的身影吸引了我的注意力。

這三個人都是中國留學生，且是最早到達會場的。三人在簽到完之後，就開始認真地翻閱我的《澳洲夢》一書以及今天我們公司推薦的樓盤項目資料。他們甚至還自帶著一個計算器，認真地寫寫劃劃，計算著什麽。

我感到很有趣，在會後與他們進行了攀談。

我知道這三位朋友都是在墨爾本大學念書的中國留學生，同齡，22歲。兩個男的，冬冬來自上海，小齊來自溫州，而唯一的女孩小靜則是個東北姑娘。三人都是在高三的時候來到墨爾本的，然後考入了同一所大學，又機緣巧合地在同一套房子裏當租客。

三個年輕人如今每周都要負擔房租100澳元，一年需要支出5200澳元的房租費用（折合人民幣32，000元左右）。久而久之，他們就萌生了一種想法：每年三萬多這麽花出去，這錢鐵定是有去無回的，但是否存在一種可能，他們可以不用做租客，搖生一變成爲房東呢？

這樣的想法，在他們聽說身邊有一位中國留學生，他爸媽貌似只首付了十幾萬澳幣，就給他在墨爾本置了一棟花園洋房後，顯得更爲真實了。

于是，一個“合資買房”的想法便油然而生，因爲在澳洲，法律上認可沒有血緣關係的人也是可以一起買房的，所以他們這回就是來探討這個想法的可行性。

鑒于他們都在墨爾本大學念書，我向他們介紹的是一個離校區不太遠的花園洋房項目，4房，當時的總價是40萬澳幣。按照首付三成來算，他們只需要承擔12萬澳幣的首付，就可以買下這棟房子。每人分攤下來，也就是各出4萬澳幣（折合人民幣24萬左右）。

“金先生，我們三個人家境都不算非常富裕，所以我們要把可能存在的經濟風險都要考慮進去。首付4萬澳幣，對我們每一家來說，都是需要盡力凑一凑的，但問題也都不算大。我們如今心裏最沒底的是，不知道以後還貸款會不會數額很龐大？”溫州人小齊問道。

“澳洲這邊買房子有個很有趣的規則，和國內房産不一樣，是可以只還息不還本的，而且我也鼓勵你們這麽做，可以爲你們减緩不少壓力。”

“大概是每年要還多少呢？”

“貸款利率是7%左右，你們首付了三成，其餘28萬澳幣是貸款，那麽每年差不多是19，600澳元的利息，分攤到每人每年大約要支付6500澳幣的利息（折合人民幣39，000元左右）。”我說道。

“哦，那這麽算來，我們如果只租房子的話，每年也要有5200澳幣的租金支出，如果買下了房子，每年也就多付個一千塊澳幣，但這房子就是我們的了。”小靜分析道。

“不僅如此呢，澳洲房租一直會上漲，你們如今一年房租是5200澳幣，明年這個數字就肯定會漲，一年只會比一年貴，漸漸地就會趕超你們的貸款利息了。”

“哦，對哦！這麽一算，果然還是買房子划算！”冬冬兩眼開始放光。

“然後，這套4房的花園洋房，你們每人各住一間臥房，還有一間就可以租給其他的留學生，這樣就可以有至少每周100澳元的房租首付，一年也就可以賺上三萬多人民幣，每人也就是靠當房東能賺上一萬多元！”

“恩恩，好的，謝謝你金先生！您的分析很實在，也完全照顧到了我們的實際情况，我們回去再商量一下。金先生，如果以後我們有任何疑問的話，不知道方便來找你諮詢嗎？”小齊最後問道。

“非常歡迎，20幾年前，我和你們一樣都是一名中國留學生，我很樂意幫助你們一起在澳大利亞生根發芽！”我笑道。

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匈牙利房市峰迴路轉 布達佩斯地産蓄勢待發

根據匈牙利近幾個月的房産市場數據顯示，歐洲房産市場的良好形勢已帶動東歐。而匈牙利就是其中之一。在過去6個月裏，匈牙利房産市場出現了很多利好的消息。雖然一切數據都表明匈牙利房産市場正以上升的態勢發展，但很明顯，這條道路仍將充滿荊棘。

根據英國皇家特許測量師學會（RICS）的最新市場調查報告顯示，自2011年以來，匈牙利的租賃需求再次增長，産生供不應求現象，導致中期空置率减少。預計在未來的12個月內，租賃和購房需求有望不斷增加。因此，該預測顯然釋放了一個積極的信號。

過去1年中，匈牙利商務樓市場數據也顯出了可喜的轉機。布達佩斯商用樓市，包括自住和投機性項目的總建設面積，在2014年第一季度末達到318.45萬平方米；投機性項目總建設面積達255.815萬平方米；自住項目達62.635萬平方米。而在2013年第四季度總租賃面積達到3年的最高記錄，15.3505萬平方米（雖然其中的大部分是受惠于年底續租）；2014年第一季度總租賃面積爲5.72萬平方米，這是2012年第一季度以來的最低季度值。不過，相比2013年第四季度，空置率基本保持穩定，與上個季度的數字略高0.1%。只考慮投機購房的變化更小（不包括自住存量），只占23％。 儘管在過去2個季度有所停滯，但同比降幅更爲顯著。更重要的是，數據顯示出現轉機。

匈牙利房産市場正面臨著峰迴路轉的時機

匈牙利房市峰迴路轉 被開發地産項目增多

從許多對于市場的預測和一些已有數據來看，匈牙利房産市場正面臨著峰迴路轉的時機。越來越多的項目被開發，這也是房産市場信心倍增的主要標志之一。

匈牙利房産開發商圓桌協會（IFK）成員公司，預計今年將建設面積達7.1萬平方米、價值1.52億歐元的建築。這意味著與去年同期相比增長了29％的市值和擴容了41％的面積。同樣值得關注的是，這仍然只是略高于2004年的水平，與2008年的最高紀錄13.1億還相差很多。雖然目前的形式還不能被稱爲熱潮，但絕對是一個鼓舞人心的迹象。開發商協會認爲，匈牙利房産市場值得被大規模的開發一回。

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投資澳洲土地不可忽視的附帶限制——地役權

越來越多的買家選擇在澳大利亞購買帶土地的房屋。目前，市場上也有不少全新帶土地的別墅項目推出可供海外買家選擇。人們普遍認爲，雖然土地的價格偏高，但是土地的價值升幅較大，當然土地的持有成本也相對較高。除此之外，購買土地時您是否認真瞭解過該土地所附帶的限制呢？

許多買家都會關心土地房産證上注明的地役權。爲什麽嗎？所謂地役權，是指土地上某一部分給了業主之外的另一方就特定目的使用該部分土地的權利，即對該業主的房産使用權的限制規定。

舉個例子，A與B分別是兩塊相鄰土地的擁有者，但是要到A的土地上必須經過B的車道（紅綫部分），也就是B所擁有土地的一部分。那麽這時就産生了地役權，供A使用這部分屬于B的土地。值得注意的是，A幷未獲得對B地的擁有權，只不過獲得了一定的使用權。

産生地役權主要有三種方式：一是原物主用書面載明將地役給予另一方；二是物主將土地轉讓給另一方時，保留了地役權；三是通過政府依法徵用獲得地役權。通常來說，地役權的産生會記錄的該土地的房産證文件中，成爲注册地役權。

然而也有一些法定地役權是未被注明在房産證上的。例如：電話綫地役權、排水地役權等。這些地役權一般給予當地政府機構或負責機構（例如：水利局、電力局等）使用一部分屬￿物主的土地以便通過綫路和管道（通常由地下經過）。一旦地役權被注册在房産證上，就成爲一份公開的文件告知人們該地役權的存在。

這些地役權會隨著房屋和土地的買賣轉移到下一任物主身上。因此，人們一般認爲，地役權太多的土地會對其價值造成一定影響。尤其是當買家買下土地之後準備推倒重建該房屋時，地役權的存在會對其開發造成一定限制。首先，物主不可以隨意在地役權所屬的土地上加建加蓋，也不能在使用該部分土地時影響受益方使用該部分土地的權益。如果不然，受益方可以起訴物主或破壞該部分土地上的物件而獲得使用。

此外，地役權中的物件可能屬于地役權擁有者（一般爲相關部門）的財産。例如，排水地役權中的排水管隸屬于水利局的財産。因此，相應部門可以使用該部分財産，也有權到物主的土地對該部分財産進行維護和升級等行爲。當然，物主可以通過向相關部門申請建造許可允許其在該部分土地上建造房屋。這一般在開發商開發土地時或者當物主要重建物業時都會需要。如果買家是從開發商手中購買樓花（無論是別墅還是公寓房），那麽地役權一般都會有開發商根據需要决定建立。

當物主出售該物業時，必須在售房合同中披露地役權情况。對買家而言，在正式交換合同前也應當調查清楚該土地上的地役權情况，瞭解該地役權的受益方以及如何影響物主使用土地。通常來說，大部分的地役權都是沿著土地四周而設，對物主的使用限制相對較小。如果地役權在該土地上占地過大，那麽對于物主的影響也可能相對較大，對土地價值也會有一定影響。

楊泱專欄全集：

律師楊泱解析澳洲房産投資

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投資海外房産易犯的5大錯誤

我首先要指出，投資房産，賺錢幷不像很多人想得那樣簡單。房地産投資需要大量時間，也要付出很多精力。有時，即使投資者付出了時間和精力，仍然可能會賠錢。

以下就是我在房地産工作經歷中見過的一些常見失誤：

  •  過快的做出决定

在與房産經紀商談，或者看一處樓盤前，建議買家先在一張白紙上寫下買房的目的。然後認真考慮以下幾個問題，例如：

退休後，我會從中獲得穩定收入嗎？通過投資房産，財富會快速積累麽？算算自己在購房上需要花費多少錢？能够借貸到多少？對風險的偏好是高還是低，願意花多少時間投入，還有想要專注于什麽地方投資經營？等等。

在這些基本方面好好考慮是非常值得的。沃倫·巴菲特曾說，徵求意見不如獨立思考。

  • 相信低風險高回報

這一點我已經在多期專欄中提到。顯而易見，擁有高回報的投資一定具有高風險的，這兩者相輔相成。所以，投資者不要被低風險高回報的說法所愚弄了。投資是需要付出的。只有通過一段時間的努力，附加了價值才能獲得這種夢寐以求的高回報。

回報最高的房産從來都不是最安全的資産，而是風險最大的資産。根據我的經驗，買家沒附加價值的高回報資産肯定意味著更高的維護費用、更高的管理費用、更頻繁變換的租客、城區更高的失業率、學區交通不便、難以雇傭員工，公共設施缺乏而且房産還難以脫手。

  • 依賴網絡不實地考察

這 一點，我希望買家在出手買下地産前需慎重再三。要好好瞭解房屋所在社區。可以到zipdatamaps.com看看當地的人口構成基礎，如住戶收入等。也 可以登入city-data.com看看，研究研究犯罪率等諸多居住和發展事業的信息。到Zillow或 Trulia.com比較下當地的租賃和銷售的數據。

另外，可以到這些社區走走，和居民聊聊，問問租金的升降和按揭起伏的情况；問問他們喜不喜歡這裏；當地的學校如何。一般來說，花一個下午踩踩點比趴在電腦前一周的時間所獲得的信息更多、更實用、更精確。

  • 不雇傭或低額雇傭房産經理人

房産經理人一般身兼兩個角色：取悅房東和討好租客。這可不是一項簡單的工作，而是需要付出非常多的精力。

在雇用房産經理人上，千萬不可吝嗇。因爲，一位具有職業操守的經理人，他會多年始終如一的細心管理業主的房産與關心租客的種種需求。這樣的經理人是值得重金聘用的。

業主聘用的房屋管理公司的工作做得越好，租客就越願意長租。頻繁更換租客比較煩人，也需要投入不少精力和資金，應該全力避免。

另外，所有的房屋經理人都會向業主收取新租客費或續租，所以，這筆錢是需要算入聘用金中的。

  • 永遠都有一筆糊塗賬

做房産投資，就需要會計算。要明見銀行賬戶的進出流水；需要綜合計算幷羅列清單，幷且使用表格把資金路徑明列出來。從一開始就這麽做。剛開始的時候簡單地做做數據列表，以後無論是數據還是你的技能都會膨脹。

有些是固定費用，比如房産稅和管理費；有些是可變費用，比如修理費和空置損失。最重要的是仔細弄清各項費用。不要指望問題清者自清，別等著問題爛了再著手處理。

除此之外沒有什麽經驗可供選擇，關鍵是要從失誤中找經驗，以免以後再犯。但如果能够間接地學習別人的經驗，就會取得墻內開花墻外香的效果。技巧要從閱讀大量的相關博客，甚至書籍，從中吸取別人的教訓，幷嘗試把經驗運用到自己的實踐之中。

Colin Murphy專欄全集：

Colin Murphy與美國房産投資

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投資葡萄酒莊園不得不知的秘密

在法國，葡萄酒的釀造有上千年的歷史，是法國文化的一種傳承，幾百上千年以來，一直沒有中斷，延續至今，就如同地中海沿岸的其他國家一樣。葡萄酒的釀造工藝這樣一代代的流傳到今天，幷且非常受到重視，所以在法國有了關于葡萄酒産地認證，釀造工藝的强制性規定，來保證葡萄酒的品質和特點。

在1953年的時候，法國國家頒布的法令，第一次對葡萄樹種的選擇有了明確的規定，來指導葡萄的種植。1955年的時候，法令進一步細分，有了3種類型的葡萄樹：推薦的葡萄樹種；允許栽種的葡萄樹種；在容忍範圍以內的葡萄樹種。到了1970年的時候，只有兩種類型的葡萄樹種被法令允許栽種：推薦的葡萄樹種，在相應規定的地區；和允許栽種的葡萄樹種。（其他未被允許的品種也可以栽種，不過不能有原産地認證標志）另外還有一些葡萄樹種是禁止栽種的，比如：le clinton, l’herbemont, l’isabelle, le jacquez, le noah et l’othello。對于葡萄樹品種的選擇是有嚴格規定的，爲了取得原産地認證 Appellations d’origine controlee;不過拥有地區認證的葡萄酒 vins de pays，葡萄樹種的選擇就相對限制較少.

根據不同的釀造者，葡萄酒可以用單一葡萄品種釀造，也可以用幾種葡萄混合釀造。比如阿爾薩斯和勃艮第的傳統葡萄酒就是單一葡萄品種釀造，附近的chateauneuf du pape 産區的葡萄酒則是混合的13種不同的葡萄品種。不過有的産區，同時存在單一品種和多品種葡萄的混合釀造，比如在波爾多地區，medoc葡萄酒一般是多品種葡萄混合釀造，附近的st emilion 和 pomerol 産區却經常用單一的merlot葡萄來釀酒。

據統計，在2006年，法國的耕地有2.1%是用來種植葡萄的，法國葡萄酒的産量也是世界第一，占全球産量的20%，也是最知名的葡萄酒産地。近年來，法國葡萄酒産量有所减少，但是品質却在提高，爲了不斷滿足歐洲和世界其他國家的消費者。

2013年，法國葡萄酒進出口順差爲95億歐元，達到了歷史的最高點，和2012年一樣。法國的葡萄酒和幹邑的出口，成爲僅次于法國航空産業的第二大出口創匯産業。

法國一半的葡萄酒銷往歐洲其他國家，不過亞洲市場發展最好。據統計，在2009年到2012年之間，法國出口到亞洲的紅酒以每年30%增長，相比全球12%和歐洲6%的增長额，亞洲市場發展最快。2012年亞洲市場占法國出口葡萄酒消費的27%，2009年的時候只占17%。另外高級葡萄酒的出口比重增大，在出口到亞洲的葡萄酒中，41%爲高級葡萄酒，在2009年只有27%。中國包括中國香港，已經成爲法國葡萄酒在亞洲最大的客戶，以及世界第二大進口國。

在2013年的一季度，法國的葡萄酒和幹邑的出口價值51億歐元。同比增加14%，特別是幹邑，根據FEVS的統計。

法國本土對葡萄酒的消費在50年間却下降了一大半，在1960年的時候平均每人每年消費140升（幾乎從小孩到老人每人每天喝一瓶），到了2010年，每人每年50升。

法國人雖然喝紅酒很多，但却是世界上心血管發病率最低的國家之一。因爲那是葡萄酒裏的抗氧化成分在起作用。2012年，法國人均葡萄酒消費40升。

法國葡萄酒與葡萄園土地相關經濟概况

  • 葡萄酒成本

大部分不管什麽類型或級別的葡萄酒，每瓶的成本都在1~3歐元之間（初開土地的購置以及機器設備的折舊）。如果是香檳酒，每瓶的成本在6~8歐元，應爲需要的時間，製作工藝不同。

  • 葡萄酒的産量

每公頃（15畝）年産量在3000到9000瓶。每個産區的最高産量都有嚴格的規定，目的是保持當地葡萄酒的品質。

  • 葡萄園土地價格

法國葡萄酒産區衆多，土地廣闊，品質和價格也相差很多。即使在每個産區內部，土地的價格也可能相差百倍，比如在波爾多地區，波爾多的AOC葡萄園15000歐元/公頃，和Pauillac 的AOC 土地 200萬歐元/公頃，這也是波爾多地區土地最貴的地方。在勃艮第地區，土地的差價更是可以達到350倍，比如波若來地區11000歐元/公頃，但是 grand cru cote d’or 的葡萄園土地可以達到380萬歐元/公頃，當然這也是法國或者全球最貴的葡萄酒産區。

不過我們不能說，土地價格貴350倍，葡萄酒的品質酒高350倍。所以在法國還是有很多性價比很好的産區的土地值得投資。 

法国葡萄园土地价格统计 （點擊鏈接下載）

Stephane Bertoux專欄全集：

Stephane解析法國房産投資

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投資美國房産爲什麽會猶豫不决？因爲沒有找對方式

許多中國投資者會在親朋好友的幫助下在美國購房。但這種購買方式有時會爲自己帶來額外的壓力：花了大筆錢還和親友傷了和氣。除此之外，許多家長用他們多年共同的積蓄去實現他們腦海中子女的未來。而在資産投資增值和資金安全兩者之間取得平衡會給投資者帶來巨大的壓力。

既然投資會爲自己帶來那麽多的麻煩，爲什麽還要投資？  

大多數人通過工作從雇傭者那裏獲得一份穩定收入，但這幾乎不能承受下一代教育、退休和投資第二套房産等需求的花費。我們需要投資增值資産以便維持我們的生活方式幷保護財産安全，要麽就要接受老年退休後非常低質量的生活，這有時候可能比你想像的低得多。

過去6年間的經濟狀况使很多人都無法忍受哪怕是很低的風險。這幾年你的資金在銀行儲蓄的利息低得離譜，結果你的資金就好像不斷加熱溫水中的青蛙。

正因如此，把你的家庭儲蓄投資到資産增值上面是你在人生的任何階段都該考慮的最重要問題。這樣的投資對你的生活質量和未來幸福都具有重大的影響。

正確使用個人資金 投資的同時需以備不時之需

如果你正在尋找退休和孩子教育儲蓄的安全方式，那麽多樣性和計劃性是最爲關鍵的。在任何投資之前，你都要確保窮困的時候有一定儲蓄可以支撑半年甚至更長的時期。

用長遠的目光投資房産

房地産在我們生活中占有極爲重要的地位。從這個角度說，房地産投資也是一項獨特的投資。當大多數銀行的儲蓄年利率都在1~3%之間徘徊時，一項保守的房地産投資，比如一項在中産社區的房地産，或者大學附近的學生公寓，其租金收入和資本增值每年就可以有10~20%。如果你通過按揭買房而不是全款現今支付，這種收入還要翻倍。

可以想像，10~20%的年收入經過20年積累，而不是每年1~3%的增值，區別將是十分巨大的。舉個簡單的例子，5萬美元投資2%年利率20年時間，最後你將得到7.25萬美元，而5萬美元投資年利率10%將會使你20年後得到30.6萬美元。區別是不是很大呢！

自2011年起美國房産市場在穩定中不斷回升，平均房産價格與以前高峰期相比仍然處于特別低的位置，在未來2~4年間將會有不小的上升空間。你要有長遠眼光來考慮投資增值。

結論就是，和你的家人一起投資房産可以極大地改善你的生活水平。關鍵是要好好研究，確保把積蓄用在具有穩定租金收益的位置投資買房，同時預留足够的資金以應付可能的窮困日子。

Colin Murphy專欄全集：

Colin Murphy與美國房産投資

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留學匈牙利 不買學區房也能進入好學校

如果選擇購買匈牙利房産是爲了子女留學時用的話，本期我就先來介紹一下有關匈牙利的教育體制。匈牙利的教育體系分爲四個層次：幼兒園、小學、中學和高等教育（包括學院和大學）。普通義務教育三歲起步直到16歲爲止。

三歲兒童到幼兒園學習爲期三年。他們參加的在校課程包括基礎技能拓展、預讀、繪畫、歌咏和小學預科。孩子們接受算術基礎知識教育、鋼筆和鉛筆使用技能、簡單的游戲和歌曲等教育，同時也學習外語和集體行爲準則。與此同時，那裏有許多國際幼兒提供給各國移民。

孩子們在6歲開始上小學。他們在校學習到14歲，要參加8次年考。很多私立國際小學對外國人開放，課程語言爲英語和其他外語。較爲推薦的學校有布達佩斯的匈中普通雙語小學。在接受雙語教育的同時，學生們還可以學習其他外語。在這裏，兩種文化都展現在孩子們面前。多元化的教室，使中國和匈牙利的孩子們在同一個課堂相識幷建立友誼，和受到兩種文化的熏陶。除了感謝中國和匈牙利政府2004年簽署協議的成果，也要感謝匈牙利政府的財政支持，使得免費義務教育得以施行。

小學生畢業後直升中學。在匈牙利有三種中學：文法學校、技術學校和職業中學。大多數學生選擇就讀文法學校，因爲他們想要接受進一步的教育。在這種學校學習能够獲得進入大學的最大幾率。這裏有兩種文法學校。一種專注于文史課程。另一種專注數學、物理和生物等科學課程。當然，外語也是兩種學校中不可或缺的課程。學生們願意通過這幾年的學習，在通過畢業考試外，還希望進入技術學校獲取職業技能。職業學校培訓具有專業技能的手工勞動者，比如鉗工、焊工和美髮師。

中學畢業後，年輕人有機會進入州立大學學習。另外大多數的大學都擁有高級學位各科課程，比如博士學位課程。類似于歐洲大多數國家，匈牙利高等教育采用博洛尼亞體系。學生們完成前三年的學習後獲得學士學位，幷可以繼續深造兩年以獲得碩士學位。同時還有各科的，例如法律、醫學、獸醫、牙醫、藥學和建築學等課程，教育方式有所變化。教育不再分爲2年或3年，這些專業需要5年或5年以上的時間完成。在州立高等院校之外，還有很多私立院校和國際學院分部。同時擁有大學的各個州都對外國學生敞開大門，准許他們入校學習。

在全匈牙利，特別是布達佩斯，由于高等教育標準的好處和諸多的學生生活便利條件，匈牙利的高等學校很受外國留學生的歡迎。例如目前布達佩斯幾乎一半的塞梅爾魏斯醫科大學學生都來自于國外，而醫學專業和牙醫專業外國留學生分別占47%和44%。在布達佩斯的一所經濟大學——科維努斯大學，外國留學生的比例接近12%，每學期學費介于2000~3000歐元。許多美國、德國、中國、法國和意大利的留學生也選擇來匈牙利的大學攻讀學位。

介紹完了有關匈牙利教育體系之後，一定會有人想要問有關當地“學區房”的問題。在這裏，我想對每一位爲了子女而投資匈牙利房産的投資者們說，匈牙利根本沒 有“學區房”這一概念。由于匈牙利可售房屋的數量有限，以及不論從住宅出發到任意目的地都非常的方便，所以，在匈牙利根本就不必擔心只有購買了學區房才能 讓子女進入好學校的這一問題。

Laszlo律師專欄全集：

資深律師詳解匈牙利房産投資與移民 

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在澳洲投資房產 保險費不能省

俗話說天有不測風雲，誰都不希望遇到這樣的悲劇，可是誰也無法預防所有災禍發生的可能。即使是澳大利亞，也曾發生過諸如森林火災、水災這樣自然災害。那麼究竟有沒有什麼辦法，能將災難所帶來的損失降低到最小呢？

在澳洲，人們在購買了新居之後，往往做的第一件事情，就是去購買保險。和房屋有關的保險主要是建築保險（Building insurance）。它主要保的是和房屋結構有關的部分，如果因為非房主因素而造成的房屋結構性損壞都可以包括在這個保險範圍內。前面所提到的火災也好，其他的風災、水災、雷災、地震等自然災害，還有交通事故對房屋所造成的破壞，都可以通過這個保險得到賠付。

我自己就遇到過這樣一個很好的例子：我在墨爾本東南區買了一片物業，共有三棟房子，因為建築年久，房子不得不進行維修，當時預估的維修費用是每套10萬澳元左右。但還未開工重建，就遇到了一場火災而被全部燒毀。由於我此前已為這片物業都購買了建築保險，結果保險公司為每棟房子賠付了10萬澳元，總計為30萬澳元，於是“因禍得福”，這場火災非但沒有給我造成任何財產損失，反而讓我從中多賺了一些錢。但之所以有這樣的運氣，還得歸功於及時購買了建築保險。此外，2010年年頭，因為氣候原因，墨爾本遭暴雨侵襲，我公司個別客戶的房產也遇到了進水的麻煩。但由於他們所投保的西太平洋銀行（Westpac Bank）為客戶所提供的建築保險在此次災害中提供償付，從而讓我的客戶沒有蒙受很大的損失。由此可見，購買建築保險是必需的，來自國內的購房者尤其要建立這種意識。如果作為自住房，你還想進一步要保障自己的室內財產，我建議你還可以購買和屋內財產保險（Home content insurance）。這個險種可讓你任何屋內設施和財產的意外損失都有可能獲得賠付（具體視保險條款而定）。

購買投資房的話，除了建築保險外，我還強烈建議大家要購買公眾責任險（Public Liability Insurance）。這個保險主要承保被保險人在其經營或擁有的地域範圍內從事生產、經營或其他活動時，因發生意外事故而造成他人（第三者）人身傷亡和財產損失，依法應由被保險人承擔的經濟賠償責任。假設租客在租住的房子內發生意外傷害事故，比如滑到摔傷等，而他又要控告房東的話，那麼這時候房東就能夠靠這個保險確保安全了。

最後，還有一種保險叫房東保險（Landlord insurance）。要是發生以下這些情況，就可以依仗這個保險：租客拖欠房租；租客損壞財物；租客中途毀約等。雖然這些情況在澳洲房屋出租過程中並不多見，但如果要防微杜漸的話，還是可以考慮一下的。

當然，投資者對他們的保單，尤其是涵蓋什麼和不涵蓋什麼，要有非常明確的認識。總之，在澳大利亞投資房產，保險可以起到重要的保駕護航作用，讓你能夠安安心心地做地主。

金凱平專欄全集:

金凱平談澳洲墨爾本房產投資

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6條被忽視的海外房產投資細節

當你準備投資海外房產時, 你要研究的專案列表之長、之費時足夠讓你準備打仗了。但有時你沒有考慮到的事情卻對你的長期盈利會產生巨大的影響。

下麵列出了每一位房地產投資者都應該注意的6條建議：

  • 不要相信彩印冊子上宣稱的回報

我們都閱讀過彩印宣稱冊，印滿了樓盤如何的好以及租金回報如何的高等等盅惑性語言。一般來說建議你核查租金毛入承諾能否實現。這非常容易，你可以google搜索一下“郵遞區號,例如12345地區的2室公寓租金”之類的，做下研究。

純租金收入是對於房產投資者是最重要的。做一個電子錶格，填入你的實際房價和租金毛收入，接著對你的月度費用例如房產稅、管理費、保險和房產管理維護費等結算費用做出估算。這些是固定的費用，但你還有可變的費用呢。一個非常值得稱讚的好辦法就是看看臨時性的修理費用和空置成本，以6周為週期對租金毛收入做個預算。

  • 不要不計成本地追求高回報

一定要記住回報和風險正向相關。每一項類別的資產和房產投資都無一例外。低風險高回報房產不可能在市場上買到。要做到低風險高回報，只能通過一段時間的努力為房產附加價值。

擁有最高回的報房產從來不屬最安全的投資，而是風險最大的投資。以我個人經歷來說，你沒有附加任何價值的高回報房產基本總是需要更高的維護費用，更高的管理費用，更頻繁變換的租客，更高的失業率，更大程度的上學不便利，更難招到雇員，更缺乏配套設施，和更難以出手房子。

  • 不要試圖削減房產管理費用去獲得高回報

這也是常識。但你還是會發現有很多人由於試圖節省一些小錢而自食其果。

如果有些東西損壞了，把它們修理好吧，因為那些長期租客是不會忍受摳唆無理的房東的。

如果你足夠幸運，有了固定的租客，如果他們想要比市場稍低的價位續租時，有時候是可以同意的。這樣當你不常到場，你不僅在獲得穩定收入而不用不操心的同時，還可以省下些費用和避免空置。

不要害怕給業績良好房產經理人多支付一點費用。總是會有一種新手願意低價攬業務，但他們或許並不擅長房產管理工作。

  • 小心虛假回報宣傳的騙局

賣家經常會給買家提供些激勵措施並沒有錯，也非常合理。但是不要假設你的租金收入在激勵過期後還能保持不變。要把收入數字和市場價格和標準費用聯繫著算。（參見以上第3條）。

如果提供租金保證，請仔細閱讀合同印件小字。看看包括空置期和修理維護在內與否。誰能夠真正提供保證？賣家有沒有契約預備金予以保證？

  • 文化和人口因素對租金回報和房屋價格產生主要的影響，但很多買房人事先沒有考慮這些

比如說，如果你在大多數人都願意擁有的某個位置購買了出租型房產，之後會怎樣不言而喻？德國是個富裕國家，但德國人卻喜歡租房。而美國人卻為了擁有自己的房產而努力奮鬥。英國人一般也是追求自有住房，但是租房比例在短短幾年間也上升了很多。

人口因素在買房前需要鄭重考慮。不要在一個平均年齡超過50歲的區塊為剛需人口買房。如果市中心人口正在下降（呵呵，底特律），那麼你的潛在租客和接盤者也就在下降。

  • 人們對待普通商品和房地產是不一樣的，但這不對

如果蘋果公司決定下月把iPad提價25%，買的人就會減少。如果布魯明黛的所有包打折25%，就會有人在店門口排隊。

房地產卻不是這樣。如果房產價格上升，更多的人就想買，而不是更少。房產價格越高，買房者就越多；房產價格越下跌，買房者也跟著就越少。羊群效應使人們對房價上升趨之若鶩，房價跳水時候，便恐慌性拋售。沃倫·巴菲特說過很多諺語來描述他如何與大多數人行為相反地做出投資。

房產不應該就和其他商品區別對待。我們應該在價格下跌時購房，特別是在市場過度下跌的時候買。如果人們想要在價格上升的時候從我們手裏買房，那麼我們應該賣給他們獲利。你可以在價格再次下跌時買房，不斷地從週期性漲跌中獲利。

Colin Murphy专栏全集：

Colin Murphy与美国房产投资

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子女留學美國租房不比買房便宜

我上周接到一位老朋友的電話。朋友問我能不能幫一位浙江的女士為她的兒子租一套帶傢俱的公寓。這位女士出價2500~3000美元/每月，要一套市中心靠近孩子學校的一居室套房。雖然我想她兒子住一套3000美元的公寓可能不會開心，我還是答應了他。幾天後，我在世界金融中心對面的酒店見到了興奮的W女士和她的兒子。世界金融中心就在2001年遭受恐怖襲擊摧毀的世界貿易中心那裏。

聊了一會兒後，我得知她兒子要上的是佩斯大學。大學並不在市中心，而是在金融區附近。我便給她兒子看了幾個價格區間的房子資訊，他說沒什麼吸引力。他用英語講這些是“dump”(意為：垃圾場）。

這位女士和我又和我討論了一會兒，她表示也許該提高預算額度，或許該考慮買一處房。我看出實際上她根本沒考慮在美國買房，只是想比較一下租售的價格，看看買一處房產能不能省下租金的同時還能有些盈利。去年紐約的公寓房價上升了17%。和其他主要城市相比，紐約仍然是房價較低的城市（參見下表），而經濟卻異常發達。這裏集中了57家大公司，擁有25萬億美元的股票交易市場，是排名其後的10家股票交易所的總和。這裏是全球億萬富翁的集中地。美國的心臟。時尚和傳媒業積聚，聚集了各大電視臺，還有其他許多發達產業。

我對她說在金融區買房確實是很好的投資。儘管這裏是紐約最成熟的街區，但是價位合理。這兒有三個新樓盤，她可以比其他城市更加合理的價格選一處。

她兒子決定放棄一居室，轉而找一處2居室，這樣可以有個室友同住。如果租住，價位遠超了最初的預算，每月要5000~8000美元。我給她找了一處房產，讓她考慮能否購買。如果她買下，按照表格所示，她能在去除所有費用後還有不錯的盈利。按照10%的房價增長率，在去除所有費用後，她還能在四年時間獲得51.2万美元的收益。如果她租房，這期間就要花掉20万美元的租金。

許多正在要把孩子送到美國留學的中國人同樣面臨著同樣的問題要決定。希望這篇文章能夠在這方面提供一些指導。

Danica.Chen專欄全集：

Danica细说纽约房产市场

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