Category: Special Investment Column

曼哈頓豪華住宅的銷售近幾年來增長勢頭强勁。但是最近銷售的數據顯示，華麗的表面下也許問題叢生。高端客戶對豪華住宅的定價有敏感的趨勢。尤其是中城西的57街和高綫公園附近，大量的新樓開發，價格都在400萬美金以上，越來越多的新樓盤會對豪華住宅的銷售有影響。

當然了，喜愛紐約的人對象徵身份和地位的住宅的追求還是無止境的。今年春天，就有兩套住宅樓成交價超過7000萬美金（4億2千萬人民幣。第二季度的銷售數據顯示，豪華住宅的平均價已經達到18.5274/平方米，比去年同期增長48%。平均成交豪華住宅的價格爲725萬美金。（豪華住宅的定義爲成交房裏最貴的10%的那部分房子）。很多銷售經紀警告，如果挂牌價一味的往上增長，那麽買家會越來越多地持觀望態度，從而導致市場的冷却。昂貴的價格，已經使那些相對舊的豪華住宅遇到了銷售困難。一個戰前建的房子，挂牌700萬美金，在四個月內，只有3位買家去看過。相對豪華住宅，紐約普通住宅的銷售速度無比的快，300萬美金以內的房子2個月內就能找到買家，而400萬美金以上的豪華住宅則需要12.5個月來銷售。去年同期豪華住宅的銷售時間爲 8個月。

紐約著名的開發商馬克羅地産已經啓用紐約大型的中介公司幫它來加快銷售它的兩棟新樓盤。分別爲432 Park Avenue, and 737 Park Avenue.這從側面反應了開發商對銷售速度的擔心。

著名的One 57，紐約目前最貴的大樓，庫存率爲25%，仍有24套房未賣掉。筆者認爲這個現象非常有趣，這和去年的庫存率一樣，表明了2014年One 57沒有任何的新銷售。那麽是否開發商Extell 會用促銷的手段來幫助自己的銷售？值得一提的是，Extell新的開發項目在哈德遜河板塊，開發出租大樓，這個項目被列爲EB5之一。投資移民的人是否要謹慎？

紐約豪宅市場的走勢已經從瘋狂（前18個月）向穩定過度，這無疑是個健康的發展。因爲繼續瘋狂的發展總有一天會使豪華住宅市場疲軟從而拖累整個房産市場。這是大家都不想看到的。移民局近期的EB5排隊消息，大家擔心近期內，在一定程度上也會影響中國買家的可能性和熱情。

還有一個有趣的現象就是，開發商越來越多的往大戶型房子開發。基本以3房爲主。在紐約，面積越大，單價越貴。在拍地越來越貴的情况下，開發商選擇了大戶型。前幾天筆者就去看了兩個將要在下個星期開盤的新樓的私人預售。最小戶型是3居室，最便宜的房型的價位是480萬美金。不得不感嘆紐約越來越像一個只歡迎超級富豪的城市了。如果一家四口人搬到紐約，那麽最基本的住房預算是400萬美金。

看著一棟一棟的新樓拔地而起，筆者不禁想著這場“音樂會”有多長，如果音樂結束時，誰坐著最後一把椅子？

Lucy.Luo 專欄全集：

紐約資深經紀Lucy. Luo 盤點曼哈頓房産投資

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在上期內容中，我介紹了大樓共有公寓（Condominium）和合作公寓（Cooperative）的區別，以及投資者在兩者間該選擇哪一類來投資（詳情見： http://www.juwai.com/news91680.htm）。本期，我將接著該話題，先分析獨棟別墅與聯體別墅的不同，再逐一揭開這4種房屋類型的投資利弊。

獨棟別墅（House）& 聯體別墅（Townhouse）

• 獨棟別墅，稱爲House，是我們印象中典型的西式地産形態。

從建築本身而言，有著豪華、寬敞的設計空間和綠化環境。除了別墅本身，所占土地、地下和地上空間都属于所有權人。由于曼哈頓寸土寸金，獨立別墅一般常見于曼哈頓以外的郊區。長島（Long Island）、威斯徹斯特郡 (Westchester County)、新澤西(New Jersey)和康涅狄格州(Connecticut)離紐約較近的學區好的一些鎮爲華人較集中購買獨立別墅的區域。

• 聯體別墅，稱爲Townhouse，爲獨立別墅在人口較密集的城市的折中變异。

聯體別墅的室內設計和空間使用與獨立別墅相似，只是建築上不再具有完全的獨立性。通常，鄰里之間共同擁有一面隔墻，而且外觀設計上保持相似、統一。區別于獨立別墅的另外一點就是聯體別墅通常由“社區”（community）來進行維護和管理。例如，定期對街道、馬路等公共區域進行維護、綠化種植和修剪、垃圾回收處理、冬季除雪等服務。相對的，每位聯體別墅所有人要向社區繳付社區維護費。有些高級社區，還爲聯體別墅所有人提供獨立的運動和娛樂場所，形成俱樂部會員制。

• 獨棟別墅還是聯體別墅？

除了上面提到的地理位置的差异外（曼哈頓 沒有獨棟別墅），獨棟別墅和聯體別墅的區別更多體現在個人偏好。一般來說獨棟別墅擁有自己的前後院，種花栽菜悉聽尊便，左右鄰里相隔較遠，私密性較强。但 需要自己維護打理，工作量較大，責任較多。而聯體別墅的綠化一般由社區統一管理，放弃了個性和獨立的同時却也方便省心。另外在長島等一些郊區還有一種叫Gated Community的獨棟別墅社區，可以兼顧兩者，也很受國內客戶歡迎。

• 大樓共有公寓 VS 獨立別墅

綜上所述，在美購房置業的選擇涉及很多因素，地理位置、交通狀况、學區好壞、安全係數以及個人家庭構成和買房目的等等，我們後續會一一詳細解讀。本篇著重在大樓共有公寓和獨立別墅這兩大最爲普遍受國內客戶歡迎的地産形式中進一步討論一下到底如何選擇才是更好的？

房地産作爲一種不動産投資的普遍手段，一直以來都是熱議的話題。從宏觀上來說，其投資趨勢、市場變化影響著國民固定資産投資、拉動關聯産業的供求；從微觀上說，也直接關係到投資者個人的置業規劃。隨著人民幣兌美元匯率走勢下跌、出國留學和投資移民的趨勢上升，房地産出現了“內冷外熱”的現象。自上世紀九十年代，由一部《北京人在紐約》向國人介紹了紐約——全球經濟、商業和藝術中心。雖然紐約的房地産一直高于美國全國水平，但因爲其得天獨厚的地理位置，普遍被投資者認爲是回報最穩定、最值得投資的市場。根據海外房地産投資者協會Association of Foreign Investors in Real Estate (AFIRE)于2011年做的一項調研，紐約市在過去10年內爲外國人爭相投資的城市之首。

頗具投資價值的紐約房産也相應受到了行業內完善和嚴格的規範化，其市場機制的成熟性在一定程度上規避了“炒房”和“暴利”等風險。作爲初探紐約房産的中國投資人，入市前需要謹慎對待，從瞭解相關法律和程序要求，到熟悉幷遵守行業習俗和慣例，逐步成爲一個成熟的買家和投資者。在此需要提醒大家的是，美國州與州之間相對獨立，不論是地産形態還是交易程序都差异較大，比如以下將要介紹到的合作公寓即爲紐約州特有的地産持有形式。許多州也都不要求買賣雙方聘請律師，而由地産經紀或産權公司獨自處理整個交易。幾乎只有紐約州仍沿襲傳統，把過戶（Closing）做成一個所有人到場“一手交錢一手交鑰匙”的儀式。既然紐約如此特殊，且是海外投資人首選的地産投資及開發的黃金寶地，當然更因爲筆者爲紐約州執業律師，本系列文章皆以紐約州爲例，對想要在美國其他州買房置業的讀者只起參考而非指導作用。

經我所多年爲國內客戶提供房地産法律服務的經驗總結，作爲第一步，投資者需要瞭解當地常見的地産形態，熟悉各地産形態的利弊，從而决定哪種地産形態更符合自己的居住或投資目的。

一．大樓共有公寓（Condominium）& 合作公寓（Cooperative）

在紐約，公寓分爲大樓共有公寓(Condominium)和合作公寓(Cooperative)兩種，行業內簡稱爲Condo和Co-op。

Co-op

在美國房産發展史上，Co-op以最先的公寓形式出現，所附公寓單位稱爲“Apartment”一般由公司作爲合作公寓的地産持有人，所有公寓單位購房者只通過持有該公司的股份和租約和公司建立租賃關係。單位的面積大小、所在樓層决定了該公寓單位所應有的股份多少。整個公寓由公司制定管理公司進行運營，單位居住者每月向管理公司交付維護費（Maintenance）。

  Condo Condo

作爲20世紀後期新型公寓形式于1960年猶他州共有公寓法案開始慢慢普及到全國，所附公寓單位稱爲“Unit”。其産生的模式是一種將獨立別墅和Co-op結合的創新。如同別墅一樣，所有公寓單位購房者完全擁有公寓單位的所有權。同時，爲了體現“共有”的概念，所有單位持有者共同擁有和管理整個公寓大樓，如大樓大廳、電梯、游泳池等公共設施；而每位享有的産權比例是根據各自單位的面積、位置分配的，稱爲“公攤比例”(Common Interest)。更值得一提的，爲了有效地進行公寓大樓管理，單位持有人通過選舉和授權形成“公寓大樓管理委員會”(Condominium Board)，那麽單位所有人只需要每月繳付“公攤費”(Common Charge)以供管理委員會進行大樓共有區域的維修、運營，而公攤費的金額是按照每年運營預算乘以各單位所享有的公攤比例來計算了，這就是借鑒了Co-op的統一管理概念，只不過單位持有人有了更大的自由選舉和管理自主權力。所以，從某種形式上，公寓大樓管理委員會和中國的物業委員會相類似。

Condo還是Co-op?

總得來說，Condo和Co-op最大的區別是産權形式。購買Condo即能獲得該單位的獨立産權；而購買Co-op獲得的是該合作公寓公司的股份。換言之，買Condo即擁有了一份地産，享受該地産上漲所帶來的收益。而Co-op股權幷非地産，即使地産整體價格上揚，仍有可能由于公司內部結構與管理等因素而使所持股份的市場價格低于相應的地産價格。 但正因爲有此點區別，同等條件下，以租賃形式的Co-op價格比Condo更加親民。

然而Condo的審批條件及程序較Co-op申請來說更爲簡單，Co-op的董事會比Condo的董事會（兩者均類似于業主委員會）在拒絕購買申請的權力方面要大得多。Co-op的購房申請一般包括面試環節，董事會在面試時可依據其Co-op公司的管理理念，甚至是董事會成員對個人生活環境的喜好而拒絕申請者。比較極端的案例包括搖滾樂隊成員被拒因爲會吵到鄰居；有三個幼齡兒童的家庭被大多是老年空巢家庭的大樓拒絕；甚至律師被拒因爲擔心其動輒興訴等。Condo的申請則因沒有這一面試環節而被認爲對海外投資者更友好。

從法律層面討論，雖然“購房申請”是這兩類“樓宇公寓”買賣的必經程序之一，但是Condo和Co-op管委會審批的權力不同。Co-op的管委會有絕對的審批“否定權”，一旦被拒則交易不成，賣方須另尋買家。Condo的單位業主自主性更强，管委會擁有的非“否定權”而是“優先購買權”。若其在審理之後不出具“放弃優先購買權”的聲明，則須代替未經通過的購房者向賣方購買該公寓單位。總之， 海外投資者對“購房申請”難易程度的考慮不應僅限于自己購買時通過管委會審核的機率，也應考慮到未來出售時該審查過于繁瑣困難對潜在買家的影響。

本文由戴上律師事務所周游律師協助撰寫

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公孫大蔚詳解紐約房産和投資法律

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中國歷史上最富有女性之一的張欣，在打造了價值40億美元的房地産財富後，最近在曼哈頓購買了一座豪華別墅，別墅位于中央公園東南端的黃金海岸社區。此豪華寓所現價2600萬美元，初步估算面積比相似價格的奢華公寓要大2~3倍。這座別墅擁有游泳池、私密空間、私人花園、升降電梯、礦泉浴池和酒窖。美國演藝巨星布拉德·皮特（Brad Pitt）、萊昂納多·迪卡普裏奧（ Leonardo DiCaprio）和沙特王儲曾經也對這套豪宅情有獨鍾。

作爲SOHO中國的CEO，張欣一直關注紐約也曾不斷地在此投資。身爲中國人的她是一位投資美國的領袖和先驅。去年她出資7億5000萬美元購買了紐約地標性建築通用大厦20%的股權。通用大厦迄今爲止是世界上最昂貴的寫字樓。她與來自巴西的一位富有的銀行家和來自美國的一家主流地産公司共同擁有通用大厦的房地産權益。她沒有像其 他許多中國投資土豪一樣去購買奢華公寓，而是選擇了美麗迷人的城市別墅。城市別墅目前仍被中國投資者所忽視。張欣成爲了中國投資者的投資新方式的領路人。

“城市別墅”也被稱爲“褐石屋”（brownstone），是含有土地産權在內、3~4層的獨立産權房。而公寓却只擁有與其他公寓所有者共享的土地權和其他公有設施。現在投資者們發現購買紐約的城市別墅是很好的投資方式。豪華別墅通常比那些知名的奢華公寓便宜很多。所以，中國投資土豪們應該考慮曼哈頓的城市別墅了。

美國頂級富豪Paul Melon于1965年建造了一座別墅，位置就靠近張欣的別墅。Paul 是繼承了祖父Melon的 銀行帝國。Paul 的妻子是肯尼迪優雅動人的妻子Jackie Kennedy 的親密朋友。她設計了著名的白宮玫瑰花園，在此見證了美國歷史上許多重大的時刻。Melon別墅上市交易時報價4,3000萬美元，面積1000平米。其所在板塊是美國最富裕的地區，沒有之一。此別墅售價僅爲175公寓大厦頂層別墅屋價格的一半。

對于海外投資者來說，城市別墅和新建公寓因其無須披露個人信息而比購買舊有公寓（共有産權）而具有强大的吸引力。因此，投資富商們正轉向這些高檔寓所進行投資。

在購買了城市別墅後，投資無須花費高達公寓市值1%或是更高的昂貴維護費。城市別墅的房産稅較低，而無須公寓那樣要協商獲得臨時的特別優惠稅率。總之，即使包括一般維護修繕的費用，擁有城市別墅的成本也比較低。

有些城市別墅也許需要投入不菲的費用進行修繕，但是在紐約找到很好的建築設計師和建設承包商幷不難。請記住，購買城市別墅的手續繁雜，投資者得多加細心謹慎，最好找熟悉流程的經紀行代理。

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Danica細說紐約房産市場

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上周我談了富豪區，英文叫“billionaire’s row”。這號稱是紐約的最昂貴的社區，是中國人最集中的居住區，也是商業客戶的首選。

去年曼哈頓的豪華不動産上升了38.3%。新樓盤的價格平均漲幅66.3%。儘管價格上漲驚人，但有諸多理由相信，價格仍將繼續上漲。

紐約房産成爲“新瑞士銀行賬戶”

紐約周刊的一篇文章講到：“紐約現在是來自外國富豪的盧布、人民幣和美元的首選藏身之地。 ”这篇文章论述了纽约地产为什么会成为瑞士银行账户的替代品。瑞士银行曾经被公认为是私人賬戶最爲隱秘與安全的地方。但是近年来，瑞士银行开始把储户私人信息提供给政府，失去了其“隐秘保证”的优势。据南华早报报道，由于来自美国政府的压力，已经促使瑞士银行把曾经认为是不可侵犯的隐私信息披露给政府。超级富豪们购买纽约公寓作为投资已经成为一个新的趋势。他们之所以喜欢纽约的不动产是因为他们通过公司购买可以保证隐蔽性。

受到超級富豪追捧

紐約是世界上富豪最喜歡置業的城市之一，排名僅次于莫斯科。紐約也是世界上財富值超過一億八千萬人民幣富豪的第三大聚集地，還是全球財富流向的第二大目的地。除富豪區外，紐約西南部的高級社區也日趨走强。紐約豪宅相比世界上其他的地産仍具價格魅力。

紐約房價比摩納哥更具吸引力

摩納哥是法國以南的地中海小國，面積近有2.2平方公里。人口稠密，但遜于曼哈頓。摩納哥和紐約一樣是全球財富階層理想的目的地。一名沙特阿拉伯的皇室成員于2010年曾斥資3億美元（近20億人民幣）買下了摩納哥的一套面積17500平方英尺（約175平米）的豪華空中別墅。而紐約最貴的房産成交價只有1億2千5百萬美元（約7億5千萬人民幣）。本文最後的圖例顯示紐約的豪宅價格只有摩納哥的三分之一，在全球最昂貴地産城市中排名第八。可以看出，紐約地産是價格窪地。

另外，摩納哥是免稅國度，具有先天的優勢。但是在美國投資可以通過諸多的避稅技巧免于巨額稅負。我之後將在“中國投資者納稅策略”中詳細論述。

世界的紐約：小城大市

正如我上面講到，曼哈頓人口稠密，面積僅86平方公里。曼哈頓是紐約市的一個行政區，也是美國最富裕的郡。因此擁有龐大的高收入階層，使得這裏成爲小城大市。這裏是紐約失業率最低的地區。紐交所和納斯達克市場是全球排名前兩位的交易所，相當于排名3~12位（包括倫敦股交所、加拿大股交所、中國香港股交所和上海股交所等等）的十個交易所的總和。兩大交易所打造和引致了紐約龐大的金融業。許多全球500强企業爲紐約帶來了高起的就業率，包括時尚、雜志、電視以及電影等很多行業。所以說紐約也許幷不是奢華地産的所求，而是高級地産的全球盛宴。可以說，紐約是最受中國投資者歡迎的居住集中地和生意天堂。

新地産項目最適合海外投資者

曼哈頓專業從事海外人事投資的地産律師布魯斯·科恩說：“海外投資者都願意購買新建不動産，因爲購買新建地産不要求登記個人財務信息。舊不動産有時要求預付大筆款項以保證支付稅費。這種政策會被購買比如一套價值2000萬美元的寓所的這種投資者所抵觸。”因而，舊的不動産要求的個人信息披露和預付款都將繼續影響著人們趨于購買新建不動産項目。

這些富有的買家助升了不需要披露信息的新建公寓和獨棟別墅的價格。但是獨棟別墅仍然處于價格窪地。豪華別墅的價格只是新建豪華公寓價格的1/3至1/2。

紐約新建房産吸引購買的另一個原因是購買期房只需要支付預付款，建設周期通常爲2~3年。購買新建房産的預付款只需房産價值的25%。因此投資者可以僅用預付款就鎖定了價格。

假如超級富豪對紐約的經濟條件和投資熱度不减，紐約房産就會持續升溫。紐約豪華地産就成了不錯的投資升值的選擇。

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Danica 細說紐約房産市場

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我們常說：“小隱隱于野，大隱隱于市”，就在目睹過Kahala奢華住宅區的精美絕倫後，本期我將帶領各位去到同樣位于瓦胡島東部的一個隱秘社區。那裏彙集了瓦胡島上一流的學校、便捷的購物中心以及美麗的沿海景觀，這便是可與瓦胡島上其它任一高檔社區媲美的Aina Haina社區。駛過夏威夷歐胡島上奢華高檔的Kahala社區後，在通往歐胡島東部的Hawaii Kai住宅區的路上，我們就會經過這個隱蔽的地方。

Aina Haina社區是歐胡島上較老的一個住宅區，建在此區域內的絕大多數房屋都始建于上個世紀50年代。現如今，很多獨立屋都進行了大規模的翻新工程：換上全新的地板以及重新設計打造後極具現代感的厨房和寬敞的衛浴室。自從2001年開始，該社區內的多數獨立屋都煥然一新，成爲歐胡島上爲數不多的高檔地産。
Aina Haina社區內的獨立屋售價處于$650,000 ~ $17,000,000 之間 (65萬美金 ~ 1700萬美金不等) 大多數當地中産階級持有的獨立屋價格處于$850,000 ~ $1,700,000之間 (85萬美金 ~ 170萬美金) 。對于計劃投資置産的國內投資者來說，選擇Aina Haina社區主要有4大重要因素：

• Aina Haina社區的便捷地理位置，每天早上驅車前往市中心僅需15分鐘左右的車程。相比較東部的Hawaii Kai住宅區，遇上交通擁堵的時候，開車到市中心甚至需要花上大約40分鐘的車程。

• Aina Haina社區非常適合的熱衷戶外水上運動的居民，這裏也是帆板衝浪勝地。

• 社區內的Aina Haina 小學(Aina Haina Elementary)連續多年被評選爲夏威夷州頂尖學校之一。

• Aina Haina山谷後方的山頂處，可以欣賞到迷人的蔚藍海景，與自然的親密接觸也讓社區內的居民享受到大自然饋贈的天然景觀。

從高速公路駛過，很難發現在Aina Haina社區有大量的獨立屋。實際上，在真正深入瞭解後，便會重新認識這片極具發展前景的社區，如同躲藏在鬧市繁華身後的一方淨土。

Aina Haina社區擁有著絕佳的地理位置：西邊毗鄰歐胡島上最奢華的kahala住宅區，東邊則是Hawaii Kai另一高檔住宅區。Aina Haina社區內還設有大型的超市、醫療中心以及郵局等綜合購物中心，銀行、餐廳以及健身房等一應俱全。可以說，大部分的中國投資者只要來到這裏，都會挑選到他們心儀的房産。所以，Aina Haina社區一直備受當地房産中介與經紀的人的熱薦。

用了几期專欄帶領大家從夏威夷備受華人所喜愛的熱區Kakaako，到連皇室成員都熱衷的精緻奢華住宅區Kahala，再到本期的“隱市”Aina Haina。相信投資者看到的不僅是那裏的投資價值，更瞭解到，成熟的住宅區都有共性——“生活性”。如同我一開始說的那樣，投資房産等于投資生活方式。

Maggie專欄全集：

Maggie暢談夏威夷房産投資

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