Category: Special Investment Column

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夏威夷瓦胡島上的奢華住宅區——Kahala 皇室成員都欲罷不能的地方

介绍完倍受华人喜爱的社区kakaako之后，让我们一起逃离热闹喧哗的威基基，驱车驶向钻石头山南部，缓缓进入位于瓦胡岛恬静且静谧的高档奢华住宅区 ——卡哈拉住宅区（Kahala社区）。由于该社区受到来自世界各地的皇室成员及名人明星的喜爱而变得声名远扬。

在進入卡哈拉住宅區探索一番之前，我想先淺談一下瓦胡島。瓦胡岛（也称为“欧胡岛）是夏威夷重要的交通枢纽和文化、旅游中心。该岛首府火奴鲁鲁，被华人称为檀香山。因为，这里早年是檀香木的故乡，因其坚实而芬芳的品质，招来世人贪婪地砍伐，几近绝迹，于今只留下一个美丽动听而名不副实的中国式地名。

生活在這裏的人約80%是黑頭發、黃皮膚的東方人，以致給來島的游客第一個印象，仿佛是已到了東方。第二個給人深刻印象的便是遐邇聞名的夏威夷衫，那色調鮮艶而濃郁的襯衫正配合著夏威夷亮麗熱烈的南海風光。而當地婦女套穿的拖地長裙，既無曲綫，又無紐扣，但却格外顯得舒適和瀟灑，而更具風情。然而，就在這樣的一個島嶼上，有著包羅了全美價值最高且最富有的一綫海景地産物業的住宅區，同時這裏也是檀香山市少數僅有的地勢平緩的高檔區之一。是夏威夷地位顯赫，久負盛名的尊貴典範。

一座座公館府邸式的奢華別墅環繞在清新宜人的珊瑚礁之畔，動人的白色沙灘。無限的沿著壯觀迷人的海岸綫延伸，形成美麗的月牙弧形。湛藍的海水與美麗的瑚礁石襯托著僅一步之遙的公共海灘，讓這奢華的住宅區更添一絲華麗。臨近該住宅區內的Waialae Country Club也擁有曾多次舉辦包括“索尼公開賽”在內的世界錦標賽級別的標準18洞球場。卡哈拉住宅區毗鄰夏威夷當地赫赫有名的超五星豪華酒店 – The Kahala Hotel & Resort，擁有數家當地一流的餐廳和酒吧以及提供極具太平洋南國風情的極致水療項目。

擁有人間天堂般美麗景色的歐胡島，有的不僅是令人炫目的風景，還有大型綜合性購物廣場——Kahala Mall(卡哈拉購物中心)和多樣化餐廳等便于附近居民生活、休閑娛樂的場所。而在大型購物廣場Kahala Mall內設有著名的梅西百貨公司、 Barnes & Noble 書店和一家電影院。另外，提倡高質量生活、綠色健康食物和環境保護，在美國風靡已久的有機食品超市Whole Foods Market也將其店鋪開設在此購物中心。

據一份調查數據顯示，美國生活成本最高城市名單中，夏威夷榜上有名。雖然如此，但夏威夷給人們所帶來的高品質生活已遠遠超出了金錢可計算的範圍內。誰不會爲此而心甘情願地買單呢？！

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Maggie畅谈夏威夷房产投资

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現在還是投資美國房市的好時機嗎？爲什麽?(第一部分）

 

大家好！我是西德尼·肖伊（Sidney Shauy），受居外網邀請，故在網站開闢專欄。我會在專欄中與大家分享房産市場新聞、我的個人觀點、對其他專家觀點的評論、以及我對美國房市的技術性分 析。我講的最多的是紐約和邁阿密。當然我也會講到美國和全球經濟對包括房市投資在內的各種投資的影響。之所以不局限在房市投資，是因爲當今世界萬事都是互 相關聯的。希望大家希望我的專欄。

首先，我想要談一談越來越多的人都關心的一個問題。很多中國和其他海外買家都在美國購房，美國房市也越來越熱。最近我和很多房産分析師經常會被問到：“美國，特別是紐約的曼哈頓房市已經出現泡沫了嗎？”前幾年，沒人會想到這種問題，但是現在美國房市整體復蘇，這樣的疑問也漸漸有了幾分道理。這個問題的答案十分重要，因爲這關係到下一個問題的答案——“現在該不該投資？會不會爲時已晚？”

從分析師的眼光看，是否存在泡沫是很難判斷的，因爲只有在發生不良狀况以後泡沫才會顯現。很多人可能開始覺得有泡沫，因爲房價上升速度很快，供應不足。但是不能因此就說房市有泡沫。從實際情况來看，投資者希望能提前知曉這個問題的答案，在房市出現任何波動之前做出明智的抉擇。所以答案是什麽？我們以美國最熱門的房市之一紐約曼哈頓爲例。

我們從兩個角度來分析曼哈頓：相對價格行爲和經濟背景分析。兩個角度都很重要，要全面分析才能有全面的瞭解。在本文中，我首先根據美國股市下的相對價格行爲。在後續的文章我會繼續討論該問題。

Streeteasy地産網站公寓市場指數(2000-2014)

2008年三月是一個高峰值，此後曼哈頓公寓價格指數下降了18.2%，到2009年11月降到了最低值。然後經過了4年，到2013年12月，才回到危機之前的水平。截止到2014年6月（至今能得到的最新數據），該指數相較于危機之前有所上升，比2009年的最低值高出30.5%。

现在來對比一下美國股市價格指數。見下圖（數據2）

2014年7月6日的一周    標普500指數

將危機之後美國股市和曼哈頓公寓價格進行對比，我們可以看到兩個圖形狀差不多，但是也有一些重要的差別。首先可以看到股市和房市之間有一個時間差。股市的反應很迅速，房市就有一些延遲，所以有一個時間差。這樣一來，股市可以反應房市在幾個月之後的動態（不是百分百正確，但是大體上符合）。股市自2007年10月開始就一路下跌，但是紐約房市直到2008年3月才開始下跌，相差5個月。還有一點就是股市和房市基本上都是通過4年才恢復到危機前的水平：股市到2013年4月才恢復，紐約房市到2013年12月才恢復，時間差是9個月。

如果把股市作爲房市的風向標，那麽我們可以推斷曼哈頓的房市還有很大的上升機會，當然不是說因爲泡沫而上升。事實上，曼哈頓房市是美國發展最好的房市之一。整個美國的房市和股市指數對比來看，房市幷沒有出現泡沫，投資美國房市還有很多上升空間。

我接下來的文章還會詳細討論這一問題，下一篇講的是經濟背景分析。敬請期待！

Sidney.Shauy專欄全集

Sidney剖析美國房産市場

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中國投資者如何在加拿大賣房？加拿大律師指點迷津

在上兩期中，我已介紹了如何在加拿大購房以及在房屋買賣過程中會遇到額外費用的問題。本期，我想交中國投資者如何在加拿大買房。衆所周知，在房産投資中，除了出租房屋能獲取投資回報外，出售同樣也是一個立竿見影的方式，只要投資者在適當的時機出手。

無論在哪個國家，稅，一定會讓海外投資者感到頭疼，難以理解。以下我將來分析有關在賣房時會遇到的稅務問題。

非加拿大居民在加拿大出售房地産時，所有的資本收益都需要支付稅款。正常的加拿大稅率爲收益的50％。但是，非居民需要在出售前繳納稅款的預估值，相當于收益的25％。

這一部分稅款由賣方的律師保留到加拿大稅務局（CRA）下發本房産出售的清關證書。付款後，當買賣合同的所有條件都移除之後，加拿大稅務局會給賣家發出清關證書。證書發放周期通常爲6~8周。如果沒有取得證書，買方將無法繼續交易，同時還需扣留25~50％的房款。

房貸于截止日期之前轉移到賣方的律師，然後給賣家，隨後再將房産證轉移到買方名下。

賣方如果不是加拿大公民，則應提交交易進行當年的加拿大所得稅納稅申報表，應該會收到已繳稅款的部分退款。加拿大房地産稅取决于房産主要用于居住還是用于出租。如果它被用來作爲出租物業，必須支付非居民稅，爲租客支付的總租金的25％。但是，如果雇用了專業的物業經理，經理將根據法律規定代扣25%的租金，也就是說，只需要上報給稅務局75%的租金收入。然後在次年3月31日之前，物業經理髮出NR4表格，那麽業主就有權提交加拿大報稅的材料。納稅申報必須于6月30日前發出。

許多國家，如美國與加拿大有稅務條約，這是爲了防止公民受到二次徵稅。建議在賣房前，先向加拿大稅務會計師諮詢獲取更多信息。

Craig Doherty專欄全集：

Craig Doherty解析加拿大房産投資

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中國各大房企涌入紐約房産市場 取長補短最適宜

中國買家在紐約購房的熱情在媒體上的曝光度已經有一段時間了。據今年的數據顯示，中國投資者已經超越俄羅斯買家成爲美國最大的海外購房群體。中國地産商也蜂擁至紐約，開發紐約的住宅市場。

不光有更多的基金和私募股權投向了紐約的住宅市場，很多的中國開發商以不同的方式進軍紐約住宅市場。有些和紐約當地的開發商合作，有些則自己開發。國內大量的海外購房需求是這些開發商的優勢。很多項目在開發過程中，就已經在中國國內被銷售完畢。

鑫苑中國和萬科就在這些地産開發大軍中

2006年，鑫苑中國在紐交所上市後募集了5億美金。2012年鑫苑花了5千4百萬美金從布魯克林一將破産的開發商手裏接盤過肯特大道上的一個項目。之後預算在這個項目上投資2億五千萬美金，建造216套高檔商品房和聯排別墅。而目標購買群體却是那些支付不起曼哈頓高房價的當地家庭和中國大陸買家。據報道稱，已經有500多位大陸客戶有意願購買。另外，萬科和美國的Rosen 集團在610號萊剋星頓的高檔住宅樓也即將開始銷售。

筆者認爲，越來越多的地産商涌向紐約的趨勢將會繼續，原因有三：

中國當地的房産市場已經見頂。有部分投資者賣掉國內一綫城市的房子，換一套紐約的小住宅。他們認爲紐約的房産更加保值，或許不久的將來也會考慮移民美國，所以提早買好房子，也許以後會自住。

越來越多的中國人通過EB5移民到美國，這些移民第一考慮的就是置業。紐約的高租金讓很多移民覺得租房子不划算。

地産公司對自己的投資多元化，不僅看重國內市場，現在也投資海外，分配公司資産。有些公司開始以投資者的身份投資美國當地的地産開發商，接著，在自己對市場有一定熟悉度後，自己直接變身爲房産投資商。尤其是中國銀行海外部，對地産開發的支持很大。這些都幫助了中國地産商。

目前中國開發商的樓盤大多以中檔爲主，還沒有特別高檔的住宅樓，且都是在曼哈頓島外。美國本地人對高檔房産的質量，用料和設計有著默認的標準。而這些正是中國開發商需要繼續研究，規範和融入的。

Lucy.Luo專欄全集：

紐約資深經紀Lucy. Luo 盤點曼哈頓房産投資

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沒想到吧 投資房産才是最安全賺錢最快的方法

投資可能是險象環生。對于曾在股市或房地産失利的投資者來說，內心的陰影會隨時跟隨他們左右。即使自己幷沒有在股市、房市虧過本，但在自己的親戚或朋友圈內，一定有人要麽玩轉房市，要麽血本無歸。

把錢定期存入銀行肯定是可以高枕無憂，但幷不會因此而致富。另外，如果把錢存在銀行太久的話，會由于微乎其微的利率，通脹會超過利率，讓存款貶值。所以投資者必須去思考用自己的閑錢來做點什麽。爲什麽呢？因爲退休和子女教育需要的費用都很高。

首先，我想與所有的投資者確認的是，房産市場是安全的。實際上，房産投資對于一般賣家來說，是少有的收益好、持久穩定、安全可靠的投資。相比之下，其他的投資項目就顯得動蕩不安，即使政府債券也是如此。而房地産一直是比較穩定、盈利水平不錯的一種便捷的投資方式。事實上，全球數百萬人都通過投資房地産提升了生活。

儘管，最近全球房産市場有些動蕩，但房産的走勢幷不會因此而反復無常，更不會像股票那樣，在動蕩後一周下跌30%。從歷史來看，房價有因通貨膨脹而上漲的記錄，當時如果通過抵押貸款購買的話，收益還會更多。

另外，房産也是非常便捷的投資項目，人人都明白要先把房屋租給可靠的人，然後尋個好價錢立馬轉手。

以下我教投資者三種使房産投資變得更爲安全的方式:

做好功課

大部分情况下，普通人（非大的基金）投資房市都會虧本，因爲之前沒有做足功課。他們匆匆購下房産，但是沒有花時間去做基本的盡職調查。

如果你有一點常識，而且願意花點時間（幾個晚上、幾個周末）去做調查，那麽你就能做好投資。

我能給出的最好的建議就是避免那些好到不真實的交易。如果你看到這樣的房子，深呼吸，想一想你沒看到的那一面。有1/20的可能會有這樣的好機會，而你恰巧又看見了。但更加可能的情况是別人也看見的，但是別人沒有出手，其中也是有原因的。

選擇地段的時候要格外小心

首先要選擇比較好的社區，犯罪率低，靠近好的學校。社區不好的話會有很多麻煩。如果你所在的社區1）符合上述條件2）價格在你的承受範圍之內，那麽就出手吧。地段好是巨大的優勢。

隨時跟進消息

有時候人們買下房子租出去了就不管了，但是不知不覺會發現累積了很多問題。要避免這一點。隨時密切關注房産上的進項和支出，每個月更新文件資料，確保自己每年都上申稅報表。

總結

投資房産只需要掌握一些基本的數學知識和常識就好，不需要太多的專業知識。重要的是將這些知識運用到投資房産中，在頭腦發熱或精神恐慌的時候也不忘記理性思考。

 

 

 

 

地段高於壹切 在澳洲買房投資三年賺三番的經驗之談

1992年是我中醫事業發展迅速的一年。在這一年裏，我的中醫診所從1991年底的三間發展到五間。

五間診所爲我積累了數目可觀的資金。我開始捉摸了，怎麽使用這筆錢呢？

  • 第一塊試驗田——租房不如買房

我的中醫診所在快速地成長，已經有了5個，很快就要有第六個。每個診所的租金都很高，爲什麽不自己買房子呢？

我馬上把我的想法告訴了那幾個出售診所不動産的地産代理。還真巧，我在Burwood的那間診所的房主願意賣。房主William是英國後裔，原來是個牙醫，後來幹不動了，就把房子租給別人開診所。現在，他想把房子賣掉，然後帶著錢回英國安度晚年去。真是個好機會！

William開出的價格是26萬澳元。

那時的26萬澳元可是個大數目。還記得我的第一個房子嗎？全新的，才12萬5千。現在這個診所實際上就是個古老的大房子，土地是800平方米，房間有六個， 說是什麽維多利亞式的，也就是英國人剛進澳洲時修建的，離現在少說也一百多年了吧？說起來，那個大房子建得也够豪華的，舉架很高，門窗很講究，還有一個小 小的塔樓呢！可問題是，它舊呀！而且，它憑什麽這麽貴呀！是我那個新房子的兩倍還多呢！難道就因爲離墨爾本市中心近一些？

我連夜給我在地産界的朋友Mark打了個電話。他聽了之後却出乎意料地跟我說：“這個價格是合理的，甚至有點偏低，它的位置是很好的，可能是那個英國後裔的老牙醫急著要回英國養老吧。”

放下電話後，我還是沒能拿定主意。

我突然想到，幹嗎不算一算呢？假如我一直租這個房子，26萬够我租多少年？我于是拿出計算器，算了起來。我現在交的租金是每周500澳元，一年52周，就是26000澳元。然後我再拿這26000澳元去除260000澳元，得數是10。就是說，按我每周交500澳元的房租，連交10年，就够我買下這個房子了。看來還是買房子比租房子合算。

第二天，我便告訴地産代理，這房子我買了。當時我手裏幷沒有這麽多的錢，還要向銀行貸款。但即使貸款也要買！于是我自付30%，向銀行貸了70%，買下了這個診所不動産。

三年後，這套商業用房增值50％。

四年後，我賣掉了這個不動産，結果淨賺了接近20萬澳元！

這是我第一次以投資爲目的的房産買賣操作，我的第一塊“試驗田”。我很吃驚，沒有想到房地産的增值這麽快。正是由于這次偶然的成功投資，我發現了投資房地産可以快速增加財富的竅門，才從此一步步走上地産投資之路。

我發現，在這個世界上，賺錢的方式無外乎有這麽幾個方法：一種是依靠本人的某種技能賺錢，這是世界上大部分人的生存方式；還有一種是用自有資本賺錢，這是傳統資本家賺錢的方法；而最後一種是用別人的錢賺錢，用銀行的錢賺錢。

從那時起，我便希望我能够采取第三種方式賺錢！

德國房價30年保成平穩的秘訣：嚴格的房市政策

近期，隨著歐元區經濟緩慢復蘇，西班牙、英國等國的房地産市場又開始出現上漲勢頭。在國際金融危機之前，南歐國家形成了嚴重的房地産市場泡沫，泡沫的破裂對這些國家經濟造成沉重打擊。然而，德國房産市場平穩地度過了國際金融危機和歐債危機，幾乎沒有留下受危機影響的痕迹。回顧過去30年，德國房價一直保持平穩發展，其平均房價漲幅不超過60%。

德國房價平穩靠政策

德國最大的房地産比價網首席分析師基弗先生表示，健全的法律機制和完善的信貸制度等保障了德國房産市場的長期穩定。基弗介紹，與其他國家相比，投資德國房産的大多是一些私人投資者，他們投資的數額不大，而不像大投資者那樣買下整個小區。

受德國歷史傳統影響，德國的房産開發本身呈現小區塊的特點，而不會出現大面積新建住房的情形。這些房産對于大投資者來說，本身不具有吸引力。通常，私人投資者投資房産的周期都在10年以上。由于德國房産交易需繳納占交易價格約10%的交易稅，房産擁有者還需每年繳納房産稅。因此，如果購房者購買 房産後短期出手，很難從中獲利。這就保證了房價不會因爲投資者的肆意炒作走高，形成房産泡沫。

爲確保房産市場的穩定，德國的銀行還制定了嚴格的貸款審核標準。通常，銀行只會對具備相應信用額度的投資者提供低息購房貸款。符合銀行審核要求 的投資者可以獲得占購房價格約80%的低息貸款，投資者須自付20%購房款。此外，投資者還需另付占購房價格10%左右的購房手續費。這確保了房産市場既 不會出現房價虛高，也不會因爲還貸資金斷供而拍賣房産。

最近幾年，德國經濟形勢總體良好，成爲歐債危機期間歐盟國家的經濟和金融避風港，不少外地資本相繼流入德國，推高了房價，然而，德國幷沒有因此 出現大面積的房産泡沫。這種可控的房地産局面還與德國人習慣租房而不是購房有關。目前，德國民衆的租房比例仍高達40%。這種發展趨勢有一定的歷史原因。 二戰後，德國資金匱乏，多數人無力購買自有住房，租房成爲大多數人的居住模式。

爲了保護租戶的利益，德國制定了相關法律法規，嚴格限制出租者胡亂漲價或者將租戶“掃地出門”。例如，德國《民法》中規定，出租者無權將現有租 戶趕走，租金上漲幅度3年內不得超過20%上限。如果出租者上漲房租的幅度超出了法律規定的上限，租戶有權向法院提起訴訟，法院將判决租金上漲無效。這種 穩定的租賃關係讓很多德國人可以安心地居住在租住房屋中。只有在出租者需要對房屋進行裝修、改建，或者自己需要使用住房時，出租者才有權將房屋收回。法律 對租房合同的明確保護和有效落實，保證了德國長期租戶的利益。

總體來看，德國房地産市場的有效調控模式得到了國際金融危機和歐債危機的雙重考驗，從這個意義上說，德國的房地産市場發展經驗值得肯定。

欲瞭解德國房産內容，請瀏覽【名家專欄】——Robert解讀德國房産“童話”的奧秘

 

移居匈牙利幷沒有想像中那麽難

移居其他國家是一件大事，尤其是移居到像歐洲這樣遙遠的地方。雖然問題從表面上看似乎比較複雜，但我保證看完本文之後你們不再覺得移居歐洲有多麻煩。

顯然，要定居就需要滿足一些條件，首先，也是最重要的一點，就是要明白：你和家人希望在匈牙利做什麽？

如果你想花幾天或幾個禮拜去匈牙利旅游，你可以去布達佩斯特或者巴拉頓湖附近，那麽你需要前往匈牙利領館申請旅游簽證，北京、上海、重慶和中國香港都有匈牙利領 館。申請流程很簡單，只需要簡單的談話，然後大多數游客都能拿到簽證。簽證費用60歐，你需要準備申請表和基本的文件，如護照、機票酒店訂單等。

如果是想要做生意，那麽可以申請兩種簽證。如果領館允許的話可以申請旅游簽證。另一種辦法就是通過匈牙利移民局發的邀請函進入匈牙利。怎樣拿到邀請函呢？邀 請人（匈牙利的合夥人）在匈牙利申請邀請函，需要2~3周的處理時間。邀請人申請成功之後，將邀請函寄給受邀請人。受邀請人將邀請函原件呈給領事館，那麽 他能拿到商務簽證的可能性會增大很多。需要準備的材料和旅游簽證類似：簽證費和相關的文件材料。

之後我們要講的是如何移居匈牙利。

首先要講明移居理由，否則領館將不予受理。移居旅游有很多，但是根據匈牙利法律，最常見的幾個理由是：1. 工作；2. 其他的獲利行爲；3. 與家人團聚；4. 留學。

如果是因爲工作原因的話，你需要在匈牙利的公司雇用你，要有勞工合同和工作許可證。第三方國家（歐洲經濟區之外的國家）的公民會受到一些限制，但是還是有機會能申請到的。

其 他的獲利行爲對申請者而言空間比較大，可以是自己個人在匈牙利的商業活動（成立公司）。關于在匈牙利成立公司，有一些基本的注意點：最低投資是當地貨幣 300萬福林（相當于1萬歐元），而且需要有商業計劃，而且還要租辦公室、聘請會計。商業活動是指通過匈牙利的公司進行的商業活動（當然也包括進出口）。

如果有直系親屬（父母、配偶或子女）在匈牙利的話就有權申請申根拘留許可證，其他家庭成員也可以申請申根拘留許可證。

留學生也能有權申請居留。我們之後的專欄將會介紹匈牙利的教育體系下中國留學生的居留機會。

總而言之，如果擁有正當的理由，申請者很容易就能拿到匈牙利的申根居留許可證，持證者可以自由在26各申根國家旅行，不需要旅游簽證。申請流程需要1個月 （如果申請材料不全，可能會延長）。許可證的有效時間由移民局决定（還要考慮其他因素，如護照有效期、工作許可證有效期、學校學習時間等），但是一般有效 期都會在1~3年之間。在居留簽證過期之前可以在匈牙利續簽，持有居留證的公民3年之後有權申請和獲得申根永久居留權。

 Laszlo專欄集合頁：

資深律師詳解匈牙利房産投資與移民

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投資在澳洲 就要選擇當地人的生活區

任何房地産投資者都必須關注房産承租人的動態，只有深入瞭解這一點，才能把握投資的收益。

根據澳大利亞國家統計局的數據顯示，以下兩組人群在今後一段時間將成爲占澳洲人數比例相高當的部分，而他們中大部人選擇租房。同時由于人口增長、適合建造房屋的土地數量銳减以及房屋交易費用的上漲都使得租房成爲一個熱點。但租房市場的需求居住在一套全新設施而又具現代生活氣息的房子裏仍然是很多人的希望所在。所以投資者選擇房産的時候應該主要考慮購買新房。

第一組人群是“年輕的專業人士”

第二組人群稱之爲“空巢老人”

從以上兩組人群可以看出，澳大利亞最主要的租房人群其實仍然是本地人爲主。因此，在選擇投資房所在地段時，就應該以本地人爲主的聚居區爲宜。

有一部分中國投資人熱衷于在亞洲人，特別是華人爲主的地區買投資房。他們一方面覺得華人區的各項生活設施對他們而言比較便利，另一方面則是希望把華裔租客作爲他們的主要出租對象，認爲易于溝通。這種想法其實幷不可取。

首先，雖然澳大利亞的多元文化政策和移民政策，使得近年來華人在此生活的數量不斷上升。但到目前爲止，在澳華裔長期居民總數只占到澳大利亞全部人口的3~5%。如果你只選擇華人作爲房屋出租對象，那就意味著你的客戶群只在這5%之內，而另外的95%澳大利亞居民就被你排除在外了。其次，雖然中國留學生也可以成爲房屋出租對象。但你必須考慮到留學生市場的波動性。這種波動性體現在兩個方面：一，學生的居住選擇會受他的學業進程影響，升學、轉學、畢業都會帶來租房的變動；二，學生還受到留學移民政策變化的影響，會出現此時多，彼時少的現象，這對房屋出租也是有影響的。最後，請一定牢記澳大利亞白人居民才是人口的最多數。任何投資只有把這最多數的人口吸引到你的客戶群中來，才能保障你的成功。而白人居民的居住習慣是一般不太願意選擇外來少數族裔過于集中的地區。如果你的投資房買在少數族裔地區，等于將自己與多數白人澳洲居民相隔絕，不僅是出租受影響，而且要出售也會遇到問題。即便自住，而且現在出售亞洲食品商品的店鋪遍及墨爾本的各處，也不一定要居住華人區才會有購物方便之感。

其次，作爲房東，你也無須擔心和白人租客的溝通障礙。因爲在澳大利亞出租房屋，完全可以通過本地房屋中介來操作，房主本人幾乎不需要和租客産生聯繫。這樣一來，租客是不是亞裔，能不能說中文，能不能和房主溝通根本就不是什麽問題。反之，少數族裔租客相比較本地人租客，在租金訂約和繳納、房屋維護和保潔等方面都會讓房主感到麻煩一些，因此他們其實幷非最理想的租客。由此可鑒，選擇以本地人聚居區的投資房，在租客選擇方面會給你帶來最大的便利。

金凱平專欄全集：

金凯平谈澳洲墨尔本房产投资

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三個月簽證免費政策能否刺激泰國經濟 泰國房產何時重回巔峰

自泰國前總理英拉辭職後，泰國無法通過民主選舉組建新一届政府。然而，泰國在政變之前曾經是東南亞經濟發展最好的國家之一，但是政變之後幾個月，經濟迅速下滑，整個國家的房産市場也從去年11月起停滯不前。終于峰迴路轉，泰國房産現開始持續向好發展。

爲了解决政治僵局，泰國軍方于5月22日掌控了局勢。不瞭解泰國局勢的人在政變期間會警鈴大作。但是軍方介入協助解决政變在泰國不是沒有先例。2014年5月的政變事實上是1932年以來第12次成功的軍事政變。軍隊在泰國很受民衆歡迎，政變也都是不流血的。在過渡時期，全國上下民衆照常生活。

泰國政府針對不堪的局面實施了一系列政策來挽救泰國經濟。兩個月後，政策所起的效果開始顯現。政變之後曼谷證交所股票指數迅速上升，現已達到2013年中期以來的最高點。政變期間泰銖與美元的匯率持續上升。

整個國家想通過重振旅游業使國家回到2013年的輝煌時期。即政府决定，于8月1日開始，對中國游客免簽3個月。這一政策對中國游客而言可謂喜從天降，在這三個月內往返泰國旅游將會十分方便。因爲在此之前，簽證需要很多要求，除需去泰國領館外，還要支付200人民幣的手續費。

向中國人完全打開了大門之後，對泰國的房産市場會有怎樣的影響？泰國房産分析師對此十分看好，表示軍政府在7月23日《曼￿郵報》的采訪中表示爲了恢復穩定和國民信心，預計2014年下半年房市會逐漸穩定，2015年房價將平均上升10%。

目前泰國的房價較之其他亞洲國家十分低，起價低于30萬人民幣，大城市租金收益高達8%~10%。有許多中國投資者在泰國觀光旅游一番的同時，更是在尋找全新的投資機遇，希望自己能抓住2015年資本收益上升的機遇。

Emily 專欄全集：

Emily解析泰國房産投資

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