Category: Special Investment Column

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中國香港置業：租公屋 VS 買私樓︱居外專欄

最近筆者在網上討論群組，見年輕人在討論應該等租住公屋好，還是努力儲首期、買私樓，哪個選擇是最好？

筆者第一個反應是，當然是買私樓！可能因為筆者從事地產代理業多年，有利益偏見；更有可能是筆者創業的第一桶金，便是靠賣樓套現。如果當年不是及早置業，也沒有今天的事業！所以買私樓，最大的好處自然是擁有自己的資產，而且長遠跟通脹掛鈎，可以保值。在當今資產主義下的中國香港，似乎是必然的道理！

但贊同租住公屋的人士，就認為一間自住的物業，即使如何升值，也沒有太大意義——物業的價值只是紙上富貴。但為了置業，付出的代價卻很大。一間600萬元的物業付一成首期，在當今低息的年代，每月便要供款22,264港元。家庭收入即使5萬，扣除供款、管理費，差餉及地租等等雜費，還未計要交稅，可用支出只餘下2萬左右。

但若放棄置業的念頭而輪候公屋，一個300呎、三至四人、位置新界的公屋租金大約由 1,870至2,470港元不等。公屋三人家庭的收入限額是24,410港元；四人家庭的限額是
30,950港元。扣除租金後，可用支出比買私樓更多。背負著供樓壓力的一族必須有5 至 6 萬元以上的工資才足夠，工作壓力自然大，天天怕公司裁員減薪。相反，2萬多元的工作，兩公婆做最擔心反而是工資太高，超出申請資格。工作自然更加輕松，正所謂“做亦可，不做亦可！”。這種生活，何等逍遙快活！筆者想深一層，發覺也不無道理。如果甘心一世淡泊、不求發圍、輕輕松松，對一般打工族，也是一項選擇。

所以，路始終是自己選擇點行，不過，這次討論也帶出，租住私樓最蝕底。公屋到手一世無憂，有一生居住的保障。相反，私樓每兩年就加租，甚至迫遷，替業主供樓最不智。更進取的路是利用自住樓宇的升值，套現做另一層樓宇的首期。當你擁有多層收租物業，資產升值就有助更快達到財務自由，甚至實現夢想！

 

“真心待您”李峻銘與您全析香港房產市場

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東京住宅入住率回升，這種戶型需求激活｜居外專欄

東京的住宅類租金在連續三個季度下滑之後，出現微妙的表現分化現像，23區（23W）的租金目前為4,046日元/每平方米，較上一個季度環比增長1.2％；中端市場公寓租金指數平均入住率提高了0.2個百分點，達到96.1％。中心五區（C5W）的中端市場平均租金為連續第四個季度下降，目前為4,749日元/每平方米，較上個季度下降0.6％；而該區域的入住率開始出現回升，較上一個季度環比增長0.9個百分點，達到95.1％。

中端市場公寓租金指數

數據來源：第一太平戴維斯

在23區（23W）第一季度的租金和入住率較上季度明顯提高之際，中心五區（C5W）代表大多數掛牌量的15-30平方米的物業單位的平均租金基本保持穩定，而較大的單位則出現小幅度的調整。值得一提的是，盡管市場之前出現過遠離中心地區的現像，但有數據顯示這種趨勢已經逆轉，且在中心地區出現微妙變化，特別是在優質物業資產方面。

春季是日本搬遷的熱門時節，公司通常會隨著新的財政年度於2021年4月開始後，招收更多新員工；各個大學也在期待中歡迎學生們回到校園，這將在一定程度上支持小戶型公寓的需求上升。點擊查看東京小型公寓房源

目前日本新冠疫苗的接種速度仍較緩慢，日本各地方政府在4月12日啟動了面向65歲以上老年人的疫苗接種，總數約為3600萬人，可達到人口的近30%；中央政府已在2月17日起為醫務人員率先進行了接種，在此次的老年人接種後，64歲以下且患有慢性心髒病等基礎疾病的人，以及老年人相關的從業人員也將可依次進行接種。當新冠疫情得到有效控制後，住房需求和市場走勢將會更清晰顯示。

 

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資深金融專家陳柏軒
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英國監護人如何挑選？小留學生家長必讀！｜居外專欄

前言：很多爸爸媽媽們准備把孩子送出國前找到我們，一面欣喜一面擔憂，喜的是自己的寶貝拿到了英國頂尖私校的offer啦！然而一方面又開始焦慮，孩子還這麼小，一個人只身到國外，還懵懵懂懂的年紀，能不能安全、健康、順利的完成學業？隔著遙遠的距離，思念往往伴隨著擔心，擔心之余還要鼓勵自己放手讓孩子飛翔，其實想想還真恨不得跟著孩子一起到英國，做他們最堅實的倚靠，永遠做他們的避風港。然而即使是家長休假來英國陪孩子也只是短暫的時光。

不論是還在中小學階段，抑或是正在准備考大學的年紀，各個年齡層的孩子們都有不同的需求，身在國外的孩子們最需要的，莫過於一個了解英國當地、可以及時提供關愛與照護的對像，這時候監護人的角色可重要了！

這篇文章給您詳細介紹一下未成年學生留學英國，監護人的政策要求和委托攻略。

您的孩子需要監護人嗎？

先簡單介紹一下，教育監護人，就是為了代表未成年小留學生的家長，去進行家校溝通、照看小留學生、行使教育監護職責的專門人士。

英國官方對於監護人有強制性的要求，如果您的孩子未滿18周歲，是必須要有監護人的，而有些學校要求即使已滿18周歲的留學生也需要監護人。

教育監護人的信息需要提交給孩子所在學校，之後學校就會跟監護人頻繁溝通聯系學生的各項事宜啦！

可能在一些家長看來，監護人只會在緊急情況下才發揮作用，更有甚者，以為監護人只是為了達到官方和學校的要求而不得已走的形式。基於這種認識，有些家長不重視監護人的選擇，殊不知，一個不可靠的監護人很可能會給孩子在英國的學習生活帶來極大的不便，甚至帶來安全隱患。

青少年學生涉世未深，千裡迢迢遠赴英國求學，往往會面臨學習、生活、課外實踐、職業發展上的各種挑戰。所以，找到可靠的監護人來照顧孩子是非常重要的。

1、英國法律的相關要求：

英國《2016年特別監護有關規定（修正版）》《1989年兒童保護法》《2002年贍養及兒童保護法》等法律明確規定，未滿18周歲的全日制留學生必須配備合法的監護人。

2、英國簽證中心要求：

英國簽證中心規定，未成年留學生在申請學生簽證時，必須出具留學監護人的信息，否則可能會被拒簽。有監護人是順利獲得英國留學簽證的重要條件。

3、英國寄宿學校的要求：

絕大多數英國學校（包括寄宿制學校）都規定海外留學生要有監護人，以便他們在讀書、假期、出行及遇到緊急事件時能有“代理父母”照顧。學期間，學校也需要就學生的學習和生活等事項頻繁與監護人進行溝通聯系。即使學生年滿18歲，有些中學也會建議配有監護人，直到他們進入大學。

監護人有什麼要求?

根據英國學校和相關法律的規定，作為英國留學生的監護人，需要滿足以下最起碼的要求：

  1. 年齡須大於25歲（一些學校要求為30歲以上）
  2. 持有英國國籍、永居、合法工作的英國居民
  3. 身體健康、信譽紀錄良好、通過無犯罪記錄調查（DBS）
  4. 個人所在地需接近學生就讀的學校（2小時內車程比較常見）
  5. 學校24小時都能聯系上該監護人
  6. 代理父母在緊急情況下處理事務
  7. 提供學業上，以及輔導、咨詢方面的幫助
  8. 負責與學校聯系假期和周末假之安排，包括通知學校交通車和住宿的細節，這也必須依照學生的年齡，來做適當的安排
  9. 提供合適的寄宿家庭和三餐照顧

從以上的要求中也可以看到英國留學監護人的重要作用。學校通常會推薦持有AEGIS（英國國際學生教育監護聯盟）認證的監護機構給家長們選擇。

監護人的具體職責有哪些？

那麼教育監護人具體有哪些職責呢？當受其監護的孩子抵達英國那天起，監護人就需要開始履行自己的職責。一位盡職的監護人會到機場接機、送孩子去學校，特別是當孩子要去一所新的學校，監護人的陪同顯的尤為重要。

1. 在學習方面，監護人需要監督學生的學習進度：監護人還需要與學生的舍監、導師以及相關負責老師保持聯系，從而了解孩子的優勢以及他們身上存在的問題。監護人應該在孩子無助的時候為他們提供支持，在他們取得進步的時候給予激勵，在受挫的時多加鼓勵。

2. 促進家長與學校間的溝通：學校使用英文與監護人進行書面、電話以及面對面溝通，因此監護人需要能夠以流利的英文表達家長的想法;發生問題時，由於中英相差7-8小時時差，遠在中國的家長無法實時提供協助或與校方溝通，將家長的意見能夠即時反饋給學校，並將學校老師的想法傳達給家長，同時參與家長會也是監護人負責的其中一部分哦！

3. 幫助孩子爭取學習資源：能夠以清晰的英文和符合文化語境要求的溝通方式，與學校取得共識，將孩子的需求傳達給學校，替孩子爭取權益，使他/她可以在合適的環境中成長，學習茁壯。 

4. 假期安排：英國學校的大小假期很多，有些是長假，有些則是短假期，更還有些只是短暫的周末離校。監護人應要合理安排假期，讓孩子能夠充分利用時間與家人相處以及增廣見聞，另外，安排的考量點須以學生的狀態為考量中心。

監護人要負責安排學生在假期的住宿和往返交通，並將信息及時傳達給學校。在離校小周末、期中假等假期時，孩子們可以住在監護人安排的寄宿家庭裡。

5. 注意孩子的健康與安全：如果孩子有不舒服的情況，監護人作為第一線負責人，應該積極安排預約看醫生、治療。英國的健保系統與中國不同，購買藥品時也需要醫生開據授權明細喔！

另一方面，監護人還需要密切與孩子家長聯系，共同商定孩子所需要的額外輔導及未來規劃。

如何選擇監護人？

孩子初來乍到，在一切都還需要重新摸索學習的階段時，最需要的就是一個熟悉英國當地規矩、理解英國教育制度與模式、對英倫文化、食衣住行等等都能徹底了解的監護人，借由監護人的介紹與安排，孩子能夠漸漸認識，體會身處另一個文化語境的個中滋味。

細心、有耐心，是監護人的人格特質中最重要的一環，因為孩子們需要引導、重新學習，在這個過程當中，一個好的監護人會細心並有耐心的循循善誘，讓孩子可以明白哪方面自己還可以調整，哪方面又是值得驕傲的，一方面作為橋梁幫助孩子與英國的一切接軌，另一方面則是孩子的知心朋友，一個可以依賴的人，守護寶貝們在英國求學路上不孤單不惶恐。

穩定、堅定但是有彈性，監護人作為守護孩子的第一線，面對問題時應該要穩定，才不會在慌亂中出錯，同時應該秉持堅定的信念，將孩子擺在第一位，為他們爭取應有的權益；同時，解決問題的能力也是很重要的，如果只是嘗試一個途徑而沒有成功，則應該換一個角度思考並達到目的，簡言之就是清楚確立目標，並有毅力且能夠有不同方針應對產生的問題。

負責任、英文能力強，一個監護人應該清楚認知到自己作為父母代表，應該要全權負責孩子在英國的一切，同時，監護人的英文能力（聽說讀寫）要流暢流利，都是最基礎的標准。

如需了解監護服務的具體細則，歡迎聯絡我們顧問進一步咨詢。

 

清華大學畢業的英國 移民 留學 “達人” 胡悅專欄全集

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自然災害為患，你必須了解澳洲常見房屋保險｜居外專欄

路透社悉尼3月22日報道：澳洲當局計劃周一從悉尼西部受洪災影響的郊區疏散數千人，該地區面臨60年來最大洪水。

不少居民的房產被水浸泡，損失慘重。澳大利亞保險理事會（Insurance Council Australia）首席執行官Rob Whelan曾表示：“那些曾決定不購買洪水保險（Floods Cover）或選擇退出的客戶仍然應該嘗試通過其保險公司提出索賠，因為大多數政策都包括風暴保險（Storm Cover）。”那麼，房子被洪水浸泡，但沒買洪水災害險怎麼辦？

圖：澳洲救援隊用充氣閥轉移當地居民（攝影 路透/Loren Elliott）

眾所周知，澳洲經常發生森林火災、強降雨、冰雹、水災等自然災害，導致房屋出現損毀，給業主造成一定的經濟損失。通常來說，居民購買新房後的第一件事就是給自己的房子買保險，能在房屋遭受損毀時保證經濟損失降到最小，澳洲常見的房屋保險共有四種：

  • 房屋保險（Building Insurance）
  • 屋內財產保險（Home Content Insurance）
  • 公眾責任險（Public Liability Insurance）
  • 房東保險（Landlord Insurance）

一般向銀行貸款的房子都會強制性購買房屋保險，而房屋財產保險、房東保險和其它是自願選擇購買的，根據不同的保險公司有不同的投保方案，收費也是不一樣的。

01 房屋保險

房屋保險主要是為了保障不可抗力事件對房屋結構造成損失而購買的保險，主要保的是和房屋結構有關的部分，非房主因素而造成的房屋結構性損壞都可以包括在這個保險範圍內。自然災害如火災、洪水災害、風災等，還有交通事故對房屋所造成的破壞，可以通過這個保險和保單具體條款得到賠付。房屋保險是保障房屋居住安全和收益最基本的方式。

同時，不同的保險公司有不同的保險產品和相應的費用。保險費每年支付。部分銀行貸款購買的房產，銀行會強制性要求購買房屋保險。多數情況下，每年的房屋保險為$300-$700。並且根據房產結構和價值的不同，房屋保險費有很大的差別， 如：價值$350,000 的磚木結構單層別墅房，其每年的房屋保險大約在$300-$450 左右。

購買房屋保險是必需的，來自國內的購房者尤其要建立這種意識。如果作為自住房，想進一步要保障自己的室內財產，建議還可以購買屋內財產保險。

02 屋內財產保險

業主可自行決定是否購買房屋財產保險。其費用主要按內部裝修和擺設價值計算。最基本的房屋財產保險如保險額為$35,000, 則每年的保險費為$300左右。如果是家中電器損壞，或室內財產被盜，屋內財產保險能為您的財產保駕護航。

但要注意的是：珠寶等貴重物品需在投保時加以說明才能獲得賠償。其實屋內財產保險對於房東和租客來說都是很省心的，因為非房客造成的利益損失不需要房客承擔。同時，租客租住有投保的房產，居住起來也能更舒心。

03 公共責任險

對於投資客來說，除了房屋保險外，還可以進一步購買公眾責任險。公眾責任險是承保被保險人在其經營或擁有的地域範圍內從事生產、經營或其他活動時，因發生意外事故而造成他人（第三方）人身傷亡和財產損失，依法應由被保險人承擔的經濟賠償責任。比如，租客在租住的房子內發生意外傷害事故後要起訴房東，如果房東購買了公眾責任險的話，就能向保險公司申請理賠。

04 房東保險

這個保險顧名思義，當發生以下這些情況時：租客拖欠房租，租客損壞財物，租客中途毀約等，房東就可以依據這個保險要求保險公司賠付。

不予理賠的情況：

除以上內容之外，房產所有人還應該了解以下幾個房屋保險不予理賠的情況：

■ 貴重珠寶的損失賠償通常不包含在房屋財產保險之內，除非契約中特別加以說明；

■ 保險契約內通常用的 “Comprehensive“字眼，並不代表含蓋一切的風險承擔，比如，常見的門窗玻璃就不包括在內，車庫內的汽車也不在保險範圍之內；

■ 一些特定風險如戰爭、自然磨損以及投保人或家屬的故意或不當使用造成的損害都無法獲得理賠；

■ 如果房屋本身處於自然災害多發區域，自然災害造成的損失保險公司可能會拒絕理賠，當然這主要取決於投保的保險公司與保單相關具體的條款規定。

關於洪水保險（Floods Cover）

洪水保險一般存在各種各樣的形式；比如，有的包含在房屋保險、屋內財產保險或其他保險內，有的包含在保險內但可以在購買保險時將其排除在外，還有的獨立於普通房屋保險裡所包含的自然災害，也就是說得另外購買。這是因為水災與其他自然災害較為不同，它對家庭和企業造成的損失更為廣泛且嚴重，它也被列為保險公司成本最高的索賠。同時，伴隨水災，交通事故的數量也在增加。

值得注意地是，即使沒有購買洪水保險，業主仍然應該嘗試向其保險公司提出索賠，因為很多保單會包括風暴和雨水造成的損害。相較於雷雨或者天氣造成的損害，洪水的不同之處在於，洪水是雨水的累積加上排水困難導致積水進入房屋的一種現像，進而使得房屋受到損害，而這從保險角度來說，這不屬於自然災害。也就是說，沒有購買洪水災害保險的情況下想要保險公司進行賠付的話，保險公司會通常會通過獨立的水文地理學測試，來調查你的房屋受到的損害是暴風雷雨直接導致，還是積水進入房屋導致，繼而決定是否給與賠償。

如果業主買的保險只是房屋保險，其房屋在暴雨中遭到洪水的浸泡，而這個房屋沒有結構性的損害且只是浸泡了水，那麼根據保單的具體內容，保險公司會賠付一定的保險費。至於建築結構性損害部分，就需要跟保單的具體內容來查看是否包含在內。

如果業主不同意保險公司拒賠或者部分賠償的決定，他們可以在澳洲金融糾紛機構（The Australian Financial Complaints Authority）進行投訴，到時候就會有專員幫業主去審查這個決定是否合理。如果專員在經過調查後認為這個決定不合理，就可以要求保險公司修改他們的決定。

作為房屋所有人或投資者，如何正確購買各類保險：

1、保險費用應涵蓋拆除（毀壞的房屋）、清掃、設計和工程費用，以及重新建設後的項目管理費、咨詢費、建設批准和許可證、建設的工程費用等。更重要的是，房屋毀壞的時間和實際重建日期之間，逐漸上升的重建成本。

2、業主可以向估算師（quantity surveyor）咨詢意見，估算師的業務之一，就是給提供業主正確的房產重建投保資訊。

3、萬一災害發生，業主應確定索賠的範圍和金額，同時，准備好房屋維修或徹底重建的建築合同，提交給保險公司。

4、假如投資型房地產因災害而部分受損或完全毀壞，那麼業主還需考慮到房屋稅的折舊扣除額。業主需檢查現有的房產稅收折舊計畫表，因為當房屋經重建或整修後，計畫表可能需要更新。

5、在選擇購買普通房屋保險或洪水保險時，可以向律師咨詢以確認保單中有關洪水災害的具體條款，即是否包括洪災，或者包括哪些具體的水災害以及哪些不包括在內。比如，有些保險公司提供的保險包括雨水沉積損害，而有些不包括，所以一定要仔細留意保單中的具體條款。

 

澳大利亞法律執業博士林匯銘
為您解析澳洲投資法與移民法
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疫苗接種者什麼時候才可以去歐洲黃金簽證國家？｜居外專欄

隨著歐盟委員會准備推出數字疫苗護照，一些歐盟國家表示，它們准備接受接種了疫苗的游客，全世界渴望旅行的游客都在准備自己的下一次旅行。

我們將在本文中概述一下歐洲黃金簽證國家在疫苗護照問題上的立場，以及它們將何時放行疫苗接種人士。

有鑒於此，歐盟國家需要回答這兩個問題：

  • 哪些國家會接受接種了疫苗的游客？
  • 它們什麼時候會對接種了疫苗的游客開放旅游？

盡管我們不知道疫苗護照/證書的具體形式，但是很明顯這個證件可以使得游客不用接受額外的冠狀病毒測試或者檢疫就可以在歐洲內自由旅行。

冰島是最早啟動疫苗護照的歐洲國家之一。其它的歐洲國家——比如葡萄牙、希腊、西班牙、意大利、瑞典、丹麥、波蘭、捷克——也在推進此事。我們在本文中主要關注歐洲的黃金簽證國家。

歐洲黃金簽證國家在疫苗護照問題上的立場：

希腊

目前，歐盟居民，以及來自澳大利亞、新加坡、韓國、盧旺達、泰國、還有阿聯酋的游客獲許進入希腊。但是，每個人都必須入境後接受7天的隔離檢疫，出具PCR陰性測試證明。

希腊旅游部長Harry Theocharis表示，希腊計劃於今夏向所有接種了的，產生抗體的，或者出具了PCR陰性測試證明的游客開放邊境。希腊將於5月中旬接受疫苗護照，使得游客可以在入境後免於隔離檢疫。

葡萄牙

感謝目前非常有效的公眾防疫措施，對於那些接種了的游客以及可以出具陰性測試證明的游客來說，葡萄牙很快就要成為歐洲最安全的目的地了。

目前，入境葡萄牙的待遇僅限於歐盟公民及其家人、葡萄牙或者其它歐盟國家的居民、或者基於“重大目的”旅行的第三國國民。但是，從5月17日起，葡萄牙計劃接受接種了疫苗的游客。

延伸閱讀：【購房移民，名利雙收——葡萄牙黃金簽證“最後召集”！】

西班牙

西班牙計劃推出疫苗護照，5月19日起允許接種了疫苗的游客自由旅行；出具PCR陰性測試證明的游客也是受歡迎的。但是，該國的旅游部長最近表示，這個日期非常可能推遲到6月份。“我們需要最大程度確保這個季節沒有風險，”他說道。

目前，來自歐洲、澳大利亞、中國、韓國、新加坡、日本、新西蘭、盧旺達、泰國、以及烏拉圭的游客獲許進入西班牙。來自其它國家的游客不得入境，除非他們得到西班牙政府的特別許可。所有的游客都需要填寫健康控制表。

塞浦路斯

塞浦路斯交通部長Yiannis Karousos最近宣布，酒店“很快就要”重開了，接種了疫苗的入境游客都可以免於隔離檢疫和測試。從5月1日起，塞浦路斯將接受完全接種疫苗的游客。其它類別的游客還是可以入境，但是需要接受嚴格的入境政策的制約。

目前，只有歐盟公民、塞浦路斯居民、或者那些獲得特別許可的人才可以獲許入境塞浦路斯。入境的前提條件還是要出具出境前的測試報告、入境後的測試報告、以及10天的隔離檢疫。

馬耳他

馬耳他已經宣布將從6月1日起開始承認疫苗護照。6月1日之後，完全接種疫苗的游客（接種兩劑）可以自由入境該國。按照馬耳他旅游當局的說法，游客登機入境前需要出示接種卡。

目前，只有來自某些國家的旅客才可以獲許入境馬耳他，他們還需要出具陰性測試證明。沒有證明的旅客需要在馬耳他國際機場接受拭子的檢測或者自我隔離。

對大部分歐洲國家來說，疫苗護照是扭轉疫情破壞以及恢復2020年2月正常生活之前很小但是很有效的步驟。

本文提供的信息有效性截至2021年4月7日。

 

投資移民知情者
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香港樓價首季拉鋸：成交大升 有望向好｜居外專欄

2021年首季剛過去，反映住宅樓價的城市領先指數報180.33點，比去年底的176.22點，上升2.3%，上升幅度並不明顯，但成交的宗數卻大幅上升！2021年首季一手住宅成交 3,669宗，比去年同期的2,262宗上升62%。而二手住宅成交宗數為14,923宗，比去年同期的8,537宗，上升了74.8%。由於成交量大升，也帶動佣金的上升，中原地產及筆者公司所獲的首季佣金，也同時破了歷史新高！

過去兩年，中國香港的樓價都是窄幅上落，在170至180點之間運行。今季上升至180.33 點，已經算是一個突破。這種形勢與全球放水，及各國大城市樓價都大幅上升的背景下，香港住宅樓價無疑是太弱勢！也令不少人懷疑：香港住宅樓價是否已經見頂？

最近筆者也留意到網上有一篇《七大冧市（意即崩盤）因素》的貼文，七大因素包括：一，人口減少；二，信心危機；三，港人大量外移；四，內地買樓客源大減；五，貨幣供應；六，住宅供應大增；七，承受力已達極限。

文中提及的一些因素，無疑是真實的寫照，也反映中國香港樓市的困境，但大部份因素都只有短暫的影響，並不具長遠的影響力。例如：死亡人口4.98萬，比出生人口的4.31萬，死亡人口比出生人口多出6,700人。但香港從來都是移民城市，自然人口減少已經存在很久。另一個因素，結婚人數大跌36%，相信只是疫情關系，令結婚人數短暫受影響而已。一旦通關，數字就會回復正常。

筆者留意到移民外地人數增加，才是令樓價表現欠佳的重要影響因素！根據筆者觀察，今次移民以BNO去英國為主流，尤其是30至40歲的年輕人。他們一腔熱誠，未有充足預備便去闖一下世界。但現實是殘酷，中國香港華人在英國的發展機會有限，隨著現實生活細節越來越多報導，筆者大膽預計，移民去英國的人數只會越來越少。五年後，更加不少會回流香港，對香港樓市的衝擊只是短暫的。

相反，根據一國際測量師行的報告指出，截至2021年3月24日，中國香港一手住宅1,000萬以下的有2,141宗，比去年上升17.3%；1,000至2,000萬有1,917宗，比去年同期上升2.7 倍；而2,000萬以上的有347宗，比去年同期上升1.1倍。

由於“林鄭Plan”只惠及1,000萬以下的物業，1,000萬以上的一向成交困難。而今季成交卻異軍突起，反映富有階層在國安法及選舉制度下仍然對中國香港樓市投下信心一票！他們的動態及取向，令筆者相信今年的住宅樓市會越來越好，上升10%應該是一個合理的估計。

 

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家族企業財富管理能如何為您創造價值？｜居外專欄

中國經過40年的改革開放，高淨值人群規模增長迅速。據中國銀行業協會的數據顯示，2019年中資私人銀行服務客戶數量為103.14萬人，管理金融資產規模為14.13萬億元人民幣（不含外資私人銀行）。

據胡潤研究院的數據顯示，大中華區擁有600萬元可投資家庭資產的富裕家庭數量，2020年已達到501萬戶（分布排名前十的城市分別為北京、上海、香港、深圳、廣州、杭州、寧波、蘇州、台北、天津），高淨值家庭（可投資資產超過1000萬元）的數量已達到202萬戶，高淨值人群（可投資資產超過5000萬元）的人數已達32萬人，超高淨值人群（可投資資產超過1億元）的人數有13萬人，而2020年僅有7.5%設置家族辦公室。

隨著中國私人財富的日益增長，越來越多高淨值客戶逐漸意識到實現家族資產保護與傳承及投資多樣化配置的重要性，以及家族辦公室服務人才需求的迫切性。

從四構面觀察家族辦公室服務的重要性

１、數字面

中國大陸的企業家們當前追求的投資年化回報率大於8%，相當一部分的增長源自股票、基金等投資產生的收益。據瑞士銀行2020年對全球121家最大的家族辦公室的調研，這些家族辦公室平均配置13%的現金類資產，17%的債券類資產，29%的股票類資產，35%的另類投資資產（以私募股權、REITS 與對衝基金為代表）。在有效分散市場風險的基礎上平衡風險，提高長期投資組合收益，需要專業家辦人才協助籌劃。

２、時間面

中國大陸的企業家們當前采大額保險和贈與是最常用的傳承方式，未對資本的代際傳承做好提前規劃。大多數企業家缺乏家族治理意識，沒有定期召開家族會議的習慣，面對家族內部矛盾時也暫無明確的爭議解決機制。財富傳承面臨的風險有經營風險、投資風險、政策風險、稅務風險等；隨自身年齡的增長對財富管理，當前企業家60歲（含）以上的群體47%對財富安全與傳承有需求。  

３、空間面

中國大陸的企業家們當前極少數（5%以內）全球布局配置私募股權基金、對衝基金或做好境外家族信托，大多數（90%以上）企業家沒有善用豐富的理財工具，未采用有效的風險隔離措施對持有的財富降低風險。企業家通過本人直接持有家族財富，而通過設立公司架構、家族信托等間接方式持有的比例在5%以內（仍然較低）。為充分實現風險收益表現，有待家族辦公室服務進一步優化企業家財富管理力度。

４、價值面

中國大陸的企業家們當前僅有極少數（5%以內）通過設立慈善基金會或慈善信托的方式踐行公益達到自我價值實現。企業家們通過經營企業，從創造營收、貢獻稅收、帶動就業、提高生產力等方面創造價值，然而照護健康、延年益壽在生命的價值裡更是重中之重。

企業家群體2020年進行全球資產配置的動因排序

數據來源：《中國企業家家族財富管理白皮書》之問卷調研；本題調研多選題，故比例之和不等於100%

企業家群體2020年財富增值保值與安全傳承之比率

數據來源：《中國企業家家族財富管理白皮書》之問卷調研；家族企業財富管理的核心當前是增值

家族辦公室服務策略定位參考案例

金融監管機構2018年出台“資管新規”打破剛性兌付，引導資產管理商品向淨值化和主動管理轉型。企業在順應國家政策（比如：一帶一路 / 2020年11 月簽署的《區域全面經濟伙伴關系協定（RCEP）》）“走出去”的同時，需重點關注境外投資流程的合規性。加上根據《中國企業家家族財富管理白皮書》2020年調研數據，B&S家族辦公室面向家族企業的服務策略定位有：

1. 資產保護、資產傳承與家族信托是家族辦公室重中之重的任務。

2. 教育是家族財富傳承的源頭：用制度讓教育發揮功能，提升子女接班意願；家族的價值觀、精神與信仰是家族財富傳承的靈魂。

3. 家族企業是資產保護的重點對像，財富管理的核心是增值（上市績優股、績優FOF基金、金融AI理財及居外不動產之投資管理）。

4. 企業家資產保護之刑事風險防範。

5. 家族企業財富傳承之股權傳承。

6. 企業家族治理、調解和衝突管理。

7. CRS（Common Reporting Standard，全球金融賬戶涉稅信息自動交換標准）下的國際跨境稅務與國內稅務籌劃。

8. 企業投資並購（M&A）。

9. 注冊資本注資（企業無形資產知識產權技術出資）為實繳資本。

10. 資本運作與上市掛牌。

11. 家辦合理運用資產保護的工具（比如：高端藝術畫作投資、離岸信托、高額保險等）和慈善基金會、捐贈。

12. 健康管理：合規的免疫細胞、干細胞儲存與回輸、基因檢測（相容率高者，能有效引導用藥、減肥、美容、抗衰延長健康壽命）。

李克強總理2019年7月23日在上海考察自貿區擴區後設立的第一家外商獨資金融培訓機構（IfFP瑞士財富管理專業培訓中心）時談到金融開放合規經營的重要性，特別強調要加強教育培訓方面的中外合作，培養更多熟悉國內法規和國際規則、擅於經營家族辦公室的金融高端人才，同時加強金融監管和風險防範，推動金融高水平發展。信息來源：央視網

家族財富管理涵蓋個人、家族和企業的綜合性需求，當前家族企業主群體設置家族辦公室極少數（家族資產規模大於一億元的企業家群體僅有7.5%有設置家辦），由於資產類型多樣化和財富需求多元化，該領域極具專業性和針對性，家族辦公室服務人才有其迫切需求性及重要性。

 

鐘華 Dr.Chung-Peter
《國際觀金融理財》
聯系郵箱：DoctorChung99@gmail.com

 

2021年日本大學排名出爐：是誰力壓東大穩拿二連冠？｜居外專欄

英國教育雜志《泰晤士高等教育》（THE）近期發布了2021年日本大學排名，東北大學榮登榜首，這也是其連續第二年蟬聯日本大學排名首位。

排名概覽

東北大學（Tohoku University），是一所創立於1907年，本部位於日本東北地區宮城縣仙台市的國立研究型綜合大學，是日本東北地區的最高學府。2017年東北大學入選“指定國立大學法人”頂尖3校。東北大學是世界材料學中心，校友包括若干諾貝爾獎、拉斯克獎、IEEE愛迪生獎章等得主。

圖/東北大學官網

位於本次排名第二的是東京工業大學，東京大學位列第三；排名第四至第十的依次為京都大學、大阪大學、北海道大學、名古屋大學、九州大學、築波大學、廣島大學。這是《泰晤士高等教育》第5次發布的日本大學排名，相比其世界版大學排名注重研究能力，日本排名更注重的是教育能力。

圖/東京工業大學官網

受到為應對新冠疫情而出台的出入境限制措施、以及校方暫停接納留學生的影響，2020年外國留學生，在大學和專門學校等高等教育機構擁有學籍數為218,783人，較上一年同期減少9,620人（該統計數據包含了因疫情無法赴日而在線上課的學生）。本次留學生人數的減少，是自2012年以來再次出現減少。

 

風險披露：
本公司提供的環球市場、日本房地產市場等情況和分析，並非以發行的產品為參考，只旨在提供信息給投資者以了解市場和進行投資決策思考。市場情況瞬息萬變，上述情況和分析不能確保其內容和引用的數據的正確性，也非作為任何特定投資產品，策略，計劃的建議或推薦。

 

資深金融專家陳柏軒
帶您疫後尋寶，全球創富
聯系郵箱：cs@brainbridge.com.hk

 

愛爾蘭投資移民項目每周籌集360萬歐，幾乎全部來自中國申請人｜居外專欄

多年來首次公布的統計數據顯示，盡管受疫情影響，市場對愛爾蘭投資移民項目的興趣依舊強勁。

愛爾蘭司法部最近少見地對愛爾蘭投資移民項目的申請量、批准量、以及投資額數據進行了審視，這是2009年以來頭一回，其中還包括了對前幾次數據發布的多次修正。數據顯示，盡管2020年接收的申請量相較於前一年下降了23%（從442宗降至340宗），但是批准量提高了13%（從237宗升至267宗），這是有史以來第二高的日歷年批准量。

愛爾蘭投資移民項目各年度申請量和批准量

總的來說，自項目11年前推出以來，截止今年2月25日，有2,016名投資者提交了申請案，其中只有1,197名獲批。累計來看，拒簽率為41%，但是真實的數據可能更低，因為處理完申請案還需要幾個月的時間。

就申請人來源地分布來講，繼上次數據公布以來變化不大；幾乎所有的獲批申請人（93%）都是中國人，美國人以不到2%的比例排在第二位，遠遠落後。

愛爾蘭投資移民項目獲批申請人來源地分布

從項目開啟截止今年2月25日，最受歡迎的投資類別為企業投資選項，這個選項占總申請量的56%，其次是捐贈（26%）以及基金選項（14%）。

愛爾蘭投資移民項目——各投資類別累計申請量

但是，過去兩年裡，申請人的投資喜好發生了變化；2019年和2020年，捐贈選項更受歡迎，這兩年裡占了幾乎一半的申請量。

愛爾蘭投資移民項目——各投資類別申請量和批准量

項目2020年籌集的總投資相較於前一年略微下降，從2019年的2.09億歐降至去年的1.85億歐。總的來說，該項目距10億歐大關更近了；2020年年底，這個項目已經籌集到了8.625億歐，其中48%——依據《愛爾蘭時報》的數據——都用於建設福利房和養老院。

愛爾蘭投資移民項目——各年度總投資額

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投資移民知情者
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澳洲永久居民簽證真的“永久”嗎？如何才能正確維護身份？︱居外專欄

都說移民不易，除了需要下定決心舉家前往一個陌生的國度安家定居，好不容易一咬牙一跺腳，決定開始辦理，申請的時候，又是一頓披荊斬棘，方能換來一張永久居留簽證，稱為永久居民。但所謂的“永久居民”真的“永久”的嗎？今天就和大家一起來嘮一嘮這個話題。

我們先來普及一個概念，什麼是“永久居民”？以及如何證明您的永居身份？

所謂永久居民，其英文是“Permanent Resident”，通常也稱為“PR”。澳洲永久居民是用“簽證”來體現的，該簽證的有效期為五年。如果簽證持有人一直生活在澳洲，那該永居簽證是不需要續簽的。如果五年內在澳洲居住滿兩年可以再續簽一個新的五年簽證。

但是很多情況下，有些新移民拿到PR後，由於種種原因不能長期在澳洲居住。那麼問題來了：

永居簽證會不會過期？
如果五年內大部分時間都在不在澳洲，累計在澳洲居住的時間不夠兩年怎麼辦？
還有些人離開澳洲超過五年，過了才想起來簽證已經過期了該怎麼辦？

難道好不容易拿到的澳洲永居身份就這麼沒了嗎？就沒有辦法再以澳洲永居身份回澳洲了嗎？莫著急，且聽我慢慢道來。

澳洲永居簽證是否會過期？

首先為大家解釋一下，什麼是澳洲“永居簽證”。很多朋友對澳洲“永居身份”有誤解，在很多人的概念中：移民 = 入籍 = 變成海外公民

其實“永居”和“入籍”並不是同一個概念。“永居”意為“永久居住權”，是指該類簽證持有人獲取了某國的”永久居住權“，但並不改變其國籍。

如該簽證持有人有意願入籍，並滿足一定的居住要求，即可通過申請獲取澳洲的公民身份。一旦入籍，根據《中華人民共和國國籍法》第九條的規定，“定居外國的中國公民，自願加入或取得外國國籍的，即自動喪失中國國籍”。除此之外，澳洲公民前往中國需要辦理中國簽證，持有有效簽證方可入境中國，回到中國後，如居住在自己家/親友家中（非酒店），則需要在24小時內去居住地所在的派出所登記。這對於常常需要回國的華人來說就會顯得非常不便。所以，這也是很多華人只選擇只保留永居身份（PR）而不加入國籍的原因。

前文有提到，澳洲的永居是一個五年的簽證，允許簽證持有人在獲簽後五年內自由出入澳大利亞。不僅如此，如果持有永居簽證在“must not arrive after date”這一天或之前在澳洲境內，只要之後不離境就可以永遠在澳大利亞居住下去。簡而言之，永居簽證是會到期的，其實只是您的澳洲居住和出入澳洲的權利（travel facility）。

那麼，在五年永居簽證到期之後，打算離開澳洲出境又該怎麼辦呢？

五年到期之後，如果想繼續自由進出澳洲，就必須申請155/157居民返程簽證，俗稱“PR續簽”或者“PR回頭簽”。

什麼是155/157居民返程簽證？

155/157類居民返程簽證 (RRV) 本質上是永居簽證，允許簽證持有人在澳洲永久居住。通常分為五年（155居民返程簽證）、一年（155居民返程簽證）和三個月（157居民返程簽證）三種。具體移民局會給予多久的批復，取決於申請人在澳洲的居住情況、與澳洲的聯系以及離開澳洲的時間長短和理由等因素。

155/157居民返程簽證申請條件：

  • 是澳洲永久居民
  • 在申請簽證前的五年內，在澳洲境內累計居住滿兩年（730天）或以上
  • 通過品格測試

如申請人同時符合以上三個要求，即可獲得五年的155居民返程簽證。155/157居民返程簽證允許申請人在境內申請，也可以在境外申請。

舉一個極端的例子：

申請人A在過去一天都沒有在澳洲居住，TA在簽證到期前最後一天登陸澳洲，並在澳洲連續居住滿兩年，之後他遞交了155簽證申請，也可獲得五年有效期的155居民返程簽證。

那如果沒有滿足這個條件怎麼辦？沒關系！

移民局也不是那麼不近人情，如果在持有PR期間在澳洲居住至少一天，而且可以滿足並證明您與澳大利亞有：

  • 商業聯系
  • 文化聯系
  • 雇佣聯系
  • 個人聯系

將有機會獲得為期一年的155/157居民返程簽證。

如果離開澳洲的時間比較久，比如超過了五年，但有令人信服的理由（compelling Reasons），可以解釋當初為何必須要離開澳洲，且能證明自己與澳大利亞在生意、文化、工作或個人關系上仍然有實質性的聯系（substantial ties of benefit to Australia），則仍然有機會獲得為期一年的155居民返程簽證。

如果在過去五年內，以澳洲公民或永久居民的身份在澳累計居住時間不滿兩年但至少有一天，有令人信服的理由可以解釋自己離開澳洲的原因，仍有機會申請到為期三個月的157居民返程簽證。

為了方便大家理解，我彙總了如下表格：

什麼是令人信服的理由？

“令人信服的理由”是指當初不得不離開澳大利亞的原因。換句話說，申請人必須向移民局證明，當時離開澳洲是因為一些重大事件，迫不得已而為之。至於什麼樣的理由才算“令人信服”的呢？

以下情況可以被移民局接受為“令人信服的理由”：

➤申請人海外家人身患重大疾病或死亡；

➤申請人在海外居住是為了和澳籍配偶團聚，兩人的關系必須是持續穩定的；

➤申請人由於自然災害，政治事件或其它類似的事件無法返回澳大利亞；

➤申請人或申請人陪同的家庭成員在海外接受復雜或長期的醫療治療，且無法旅行；

➤申請人在海外有司法程序要走，並且時間不受掌控；

➤申請人由於重要的個人原因，推遲了返回時間，例如等待孩子在海外完成學業（通常時間不得超過12個月）。

需要注意的是：簽證官在判斷申請人的理由是否“令人信服”時，也會綜合考慮申請人之前在澳洲的居住時間以及之後返回澳洲定居的意願。

什麼是實質性的聯系？

根據移民法Reg155.212 (3) and (3A)，申請人如果在過去五年中沒有在澳州以永久居民或公民的身份居住滿兩年，您需要證明您與澳大利亞仍有實質性的生意、文化、工作或個人關系上的聯系並對澳大利亞有益（substantial ties of benefit to Australia）。以下是這四個方面的要點：

  • 商業聯系

    指在海外從事與澳大利亞有聯系的商業活動。比如公司雇佣了澳洲公民，給澳洲政府交稅，給澳洲帶來新技術，提供就業，帶來大額投資等等。

  • 文化聯系

    如果在澳洲從事知識、藝術、體育或宗教方面的事業，並且達到專業級別，而且還是澳洲相關文化或體育團體/協會的成員，就能證明自己在文化上與澳大利亞的實質性聯系。

  • 雇佣聯系

    如果在澳洲有穩定的工作，通常就可以滿足要求。但如果只是兼職或者打零工，移民局就要看過去兩年是否是在澳居住。如果只是拿到雇佣信（job offer），但還沒有開始工作，也沒關系，只要工作與所學學歷、資質相關，並能提供證據證明自己很快就會開始工作（如澳洲的租房合約、房產證等），同樣可以體現與澳洲在工作上有實質性的聯系。

  • 個人聯系

    包括與擁有澳大利亞公民資格或是澳大利亞永久居民的家庭成員（父母、兄弟姐妹）、朋友、配偶、孩子等的聯系。

由於澳大利亞移民法的高度復雜性，在此我們只能大致介紹155/157居民返程簽證的要點。最後要叮囑幾句：

1. 對於已經居住滿兩年的申請人，盡管申請比較簡單，但需要注意的是，任何簽證申請都會在移民局留下記錄，千萬注意材料的一致性。

2. 對於沒有居住滿兩年的申請人，究竟能批多久？還需根據具體材料個案而論。許多您們不起眼的點很可能會對批復產生重大影響。因此，強烈建議尋求專業律師/移民代理的協助。

如需簽證協助，請即預約專業評估。

 

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