全球低息及不确定环境下,日本房地产仍受欢迎|居外专栏

日本的房地产投资在2020年的开局可谓强劲,但随着新冠病毒的爆发和蔓延,给全球的资本市场带来巨大压力,日本的房地产市场于2月下旬起也开始被市场的恐慌情绪波及,J-REIT日本房地产投资信托基金)遭遇一轮下跌,虽然较其他市场更快企稳和上扬,截至4月中旬,仍有超过一半的J-REIT较资产净值有20%的折让或更低;有分析指出,金融机构,尤其是区域性银行历来偏好持J-REIT,但由于疫情许多金融机构为了阻止其年度亏损,而在三月财年末的临近被迫进行抛售。但同时,这次的下跌,对长期投资者而言却是积极的,这是他们期待已久的折扣购买机会。

目前全球市场的不确定性达到前所未有的水平,日本的房地产由于其防御性特征而继续受到投资者欢迎。有数据表明,收购有上升趋势,规模较小的实体可能成为目标,而J-REIT间的整合也将会变得普遍,如Star Asia和SakuraREIT目前正在合并中。

为了抵抗疫情对经济的不利影响,各国政府和央行纷纷推出超强刺激政策,特别是美国此次采取了超常规的降息和刺激手段,全球利率进一步降低,政府债券收益率的压缩将进一步增加包括J-REIT在内的日本房地产的吸引力,收益率息差的扩大将可能成为推升日本房地产投资的主因之一。

J-REIT及各类别走势图(截至4月中旬)

来源:J-REIT,第一太平戴维斯

 

风险披露:
本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析,幷非以发行的产品为参考,只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变,上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性,也非作为任何特定投资产品,策略,计划的建议或推荐。

 

资深金融专家陈柏轩
带您疫后寻宝,全球创富
联系邮箱:cs@brainbridge.com.hk

 

疫下洛杉矶房市行情速报|居外专栏

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你好,这是来自美国加州洛杉矶的问候。

很久没有机会与诸位居外【名家专栏】的读者们接触了。 首先,希望大家在疫情当下都能过得很好。 祝大家身体健康,平安无恙。

加州洛杉矶,我们都居在家里,外面的天气一直很好,阳光明媚。 繁花盛开,百鸟争鸣,还有很多鸭子在戏水,感受美好的春光。人流极少,天空是从未有过的晴朗。

洛杉矶回声公园(Echo Park)

房产买卖仍旧热火朝天!以下是目前市场的主要观察:

  • 现在有大量房源虚拟开放,潜在买家可以安全地单独浏览待售房屋。
  • 利率非常低,上周30年期固定贷款的抵押贷款利率平均低至3.26%。
  • 富豪们仍在进行高价豪宅的买卖。
  • 房价保持相对稳定,因为房源供应有限。

因此,现在可能是一个很好的购房时机!即使你身在远方,交易的一切流程都可以在线上进行。 刚从一份报告中得知,我们公司刚刚在太平洋帕利塞德(Pacific Palisades)、圣莫尼卡(Santa Monica)、布伦特伍德(Brentwood)和马里布(Malibu)共完成了41宗交易。

各位保重!

 

洛杉矶达人Susan Friedman专栏全集

Juwaicolumnist

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疫情加速代理进入数码战|居外专栏

由於疫情影响,大家不能外出旅行,被迫留在家中,多了陪伴家人。餐厅高危,唯有在家进食。剧院关门,唯有订阅 Netflix。工作上,减少面对面会议,改在运用 Zoom 网上进行。海外物业展销也大部分取消,改为进行 Webinar。部分文职甚至可以完全在家工作,世界各地的生活模式进行了翻天覆地的改变。中国香港过往实在太方便,今次因形势所迫,反而有助了网上或线上活动的认受性。网上购物丶网上订餐,将会大行其道。政府有见及此,也立即推出“遥距营商计划”(D-Biz),资助中小企变身,适应新时代的来临。

疫情也为地产代理带来新的变革机遇。买家透过线上查询量大增,也带动线上睇楼的需求。最近大家会发现在脸书或代理网站都增加了大量影片,方便买家可以遥距睇楼。也有大型代理推出新服务让客户及代理一同分享相同的虚拟实境楼盘片段,共同线上睇楼,让代理可即时提供资讯予客户,也可以边睇边提问,代理就可以实时回答。这些科技,并不是什麽新事物,外国固然已有提供,在中国内地及台湾也有这类服务。只是香港以往太方便,只要去到地产街,便有大量真人代理为你服务,这也变相窒碍了行业的数码科技发展。

行业过往只集中使用人海战术,今天会随着疫情而变化。只要愈来愈多客人来自线上,如何在数码环境上竞争,便会是取胜关键。不要忘记,客户在线上的一举一动,只要运用适当的工具,都可以成为有用的数据,站在促成交易的效率来说有莫大帮助。

笔者估计,疫情即使消失,科技带来的方便,是不可逆转。代理行业将毫无疑问进入数码年代,并将展开竞争的新一页!

 

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

Juwaicolumnist

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加拿大逐步重启经济 安省强力助燃房地产恢复!|居外专栏

安省重启后,政府将协助房地产恢复以重燃人们的信心。

安大略省从3月17日宣布因进入冠状病毒爆发而进入紧急状态并下令关闭企业后,已经进入第8周。省府4月底发布在疫情期间逐步重新开放经济的框架计划,将逐步放宽对社交隔离的限制,并计划在未来几个月内重启经济。经济重新开放将分三个阶段进行,每个阶段持续两到四个星期,并由卫生官员密切监测,卫生官员将根据需要调整措施和时间表。

根据该计划,安省所有有街道入口的零售商店于5月11日开门营业,提供路边取货和送货服务。省立公园也打开大门,向市民开放。

“我们支持省府关于逐步重新开放的公告。”安大略房地产协会(OREA)首席执行官Tim Hudak在一份声明中表示。“这是一个谨慎的框架,它是基于医学界,一线工人和像OREA这样的行业协会的最专业的建议制定。”

安省的房地产经纪服务一直被列为必不可少的行业之一,在紧急状态期间仍可以正常运行。但是,对于买家和卖家来说,这都是一场令人焦急的等待,人们在等待可以再次进行传统意义上的看房。4月初,省政府禁止房地产经纪举行开放日以限制病毒的传播。从那时起,现场看房就被线上看房所取代,而房产经纪也利用视频和其他工具发挥创意,向不能亲自访问的买家展示房屋。

Hudak预测,当越来越多限制解除,经济重启时,由于全家人被“禁锢”在家里度过了几个月的时间,将催生出一批刚需买家,很多人会考虑买房。买家会再次进入市场,亲临现场看房,Hudak表示,买家将会缩小选择范围,而不是漫无目的的随机看房。在“新常态”下,所有的房屋展示都将遵循严格的健康和安全预防措施。

作为经济重启的一部分,省议员和安省就业与恢复委员会将与各行各业的代表进行磋商,以制定重启政策。Hudak证实,OREA一直与委员会保持沟通,并提出了建议供他们考虑。

房地产业是安大略省GDP的最大贡献者之一。每年创造成千上万的工作机会,支持安大略省的经济。

Hudak指出,“房地产的恢复可以在安大略省的经济和信心恢复中发挥领导作用。”

多伦多最大的华人房地产公司,大鹏地产公司资深置业专家Jason Gao表示,“过去的几个月,无论买家还是卖家的需求都被压制 了,等疫情过后,估计在6-8月会有一个窗口期,一定会有一个销售的放量,随着成交量的爆涨,价格会有明显变化。建议在这个窗口期,卖家应尽快出手,买家要做好准备,动作要迅速在这个窗口期,特别是刚需房的成交会比较火热。今年下半年,疫情对于经济的影响就会表现出来,房市的走向很可能进行分化,但从长远看,加拿大的房价,肯定还是会稳步上涨的。

 

多伦多大鹏地产资深房地产专家Jason Gao
为您一站式解决新移民、学区购房
联系邮箱:jasongao.toronto@gmail.com

 

留学移民那些事儿:选择移民顾问之道︱居外专栏

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一直以来想写写有关移民顾问服务方面的文章。感觉很有必要与客户沟通一下选择移民顾问和正规专业服务这件事儿。

加拿大是最早启动留学、移民项目的国家之一,拥有完善的相关法律体系。近些年来,加 拿大留学移民行业的市场规模也日益扩大。其中既有一心一意要为客户出谋划策、保驾护航的良心公司,也有想从中牟取短期利益的违法中介代理。天绮移民希望通过以下问与答的方式,为大家解除些常见咨询疑惑,为您留学及移民之路铺垫基石!

持证移民顾问定义及查找

简单来说,持牌移民顾问指的是在加拿大移民顾问监管委员会(ICCRC)注册的的移民顾问。他们都会有一个字母R打头的注册号码。您可以通过ICCRC官网https://iccrc-crcic.ca/find-a-professional-frame/找到每一位加拿大持牌移民顾问。

作为客户,我为何要付费咨询

工作中经常碰到有些客户不能理解为何移民顾问要收费才提供咨询?

其实道理很简单,“免费的可能会是最贵的”。一个错误的指导,可能会造成不只是金钱上的损失,还有时间上的浪费;而最可怕的是机会的丢失。如果您不想浪费时间得到不正确的解答;不想在实现自我目标的开始就走错了方向;无法承受一个免费的不专业的咨询所带来的后果,建议您要选择性地付费咨询。

持证顾问平时的工作很忙碌,而且要有序,需要按部就班地处理好所有签约客户的案子。试想一下,一个经验丰富,有良好口碑,日日忙忙碌碌的持证顾问是否还有时间和精力来做众多的免费咨询?法律咨询也是持证顾问的工作,工作就应该有报酬。咨询需要占用时间,时间是人们最应重视的生活成本。

移民顾问的知识和经验是有金钱价值的。客户的一个简单问题,在今天可能只是一个是和不是,对还是不对的简单回复,但在昨天和以往就是移民顾问若干小时甚至更长时间的辛勤耕耘和探索的结果。

希望客户朋友们能够了解免费和收费咨询服务的不同。咨询一个肯钻研,有经验,有能力的顾问对于客户未来的申请成功将是事半功倍!

移民顾问一般是如何收费的?

移民顾问的收费一般是按时间收费和按任务收费的两种方式。除非是简单咨询或是完成任务耗时不多,大多数客户会选择按照完成自己的目标任务来与移民顾问结算。不同的移民顾问及移民公司的价格有时相差很大,因为各家公司的成功率和服务内容和标准都不相同。大量的知识和经验对于优秀的移民顾问来讲是绝不可少的。而这些知识和经验背后就是他们收费的主要依据了。信誉良好,有好的口碑的公司通常收费会高些。

实践出真知!持证移民顾问完成学业,拥有执照,不意味着能够很好地独立执业。现实生活中,新拿到牌照的顾问或是对客户所要做的业务内容不熟悉的顾问,往往会给出很吸引人的价格。

为何一定要选择持牌移民顾问办理申请

越来越多的客户认可要选择有资质的持牌移民顾问代理自己的申请,但对于选择持牌移民顾问来做申请的必要性依然一知半解。

非法中介代理,一般常以很低的价格吸引客户,有时也会以百分百成功,申请被拒,费用全退,这样的“承诺”来招揽客户,但避而不谈公司有没有合法的资质牌照。他们试图逃避法律责任,让客户自己提交他们为客户准备好的文案,这就为日后埋下了祸根。非法中介没有专业保险赔偿用来保障客户的利益,碰到严重问题则关闭公司逃之夭夭!但面对非法移民顾问服务价格上的“优惠”,很多申请人还是不知如何选择。我们接续看下面内容……

移民局的官网上明确表明:“We will not deal with representatives who charge a fee but are not authorized. If you use an unauthorized representative, in Canada or abroad, we may return your application or refuse it.” 意思就是“移民局不会办理收取费用但没有资质的授权代理人递交的案件。如果您在加拿大境内或境外使用未经合法授权的代理人,可能会被退回申请或拒签”。了解更多,还可参见下面最后的一个标题的内容。

举个生活中的例子。病人去医院看病,通常会选择挂专家号、主任医师甚至要去看不同医院的专家号,之后家里人讨论过后再做方案上的决定。很少人会听信无证医生的建议来治疗。事实上,选择持牌移民顾问来做申请与此生活中的例子是有比较性的,对于客户很有参考意义。特别是客户自身申请条件弱,持牌顾问才是客户做各项申请时需要求助的专家。

优秀的持牌移民顾问的工作绝不是收集材料,填写表格,递交申请那么简单。其中依据所学法律知识,按照客户自身现有条件和可开发条件制定可行方案,备选方案和实施过程中调整方案,协同客户准确表达意愿,在不违背加拿大有关法条和规定的前提下,运用有效的方法来说服移民官,是持证移民顾问所做工作中最有挑战性的部分。

大家知道,盖高楼大厦请什么样的建筑师来设计最初的蓝图很重要。同理,客户留学和移民之初的规划非常重要!选择比努力更重要!

留学、移民加拿大如何选择优秀的移民公司?

1. 确认移民公司是否有资质

验证一家移民公司的好坏首先要看公司是否有移民局认可的收费办案资质。每位在ICCRC注册的移民顾问都会有自己的执照号,申请人可以在ICCRC官方网站上查询移民顾问的信息。切记,在递交申请的时候,持证移民顾问会让客户在IMM 5475 和IMM5476的委托表格上签字,并与申请材料一同递交。

2. 了解移民公司的成长历史和是否可持续长期发展

在直接跟移民公司接触之前,申请人可以通过多种途径提前了解一下移民公司的成长历史,及未来可持续发展的可能性。加拿大的留学、移民行业发展很快,每年都有新的公司成立,也有很多公司关闭。留学、移民都有一定周期,短则几月,长则几年。选择成立早,从业时间长,并且有长远发展实力和计划的公司很重要。

3. 了解移民公司的专业度

术业有专攻,留学、移民行业也是如此。加拿大移民政策相对繁琐,每个项目要求的申请材料繁多,而且每年都有所调整。优秀的移民公司,会依据公司的规模,将精力放到部分项目,进行深入研究。无论从公司的网站、广告宣传上,或是与移民顾问咨询的过程中,申请人都可以对于公司的专业度做出一个理性判断。

4. 了解公司是否具有完善的团队和服务

以留学转移民为例来具体说明。留学转移民的大致流程分为:

  1. 咨询你信任的、有口碑的持证移民顾问,确定正确方案;
  2. 材料收集,文案制作–>学签申请通过,入境指导;
  3. 落地服务,入境后期服务(如:银行开户、学签注册等);
  4. 续签,换签,保留合法身份–>最后申请移民身份。

流程中的每个环节对于申请人来说都不容忽视,都需要专业的团队指导和协助完成。一家专业且有声誉的移民公司,会将每个环节都安排好,确保每个步骤都能按时开始,完美结束。

选错移民顾问及移民公司后果严重

一家优秀的移民顾问和其领导的移民公司,可以让您的留学、移民之路一帆风顺,事半功倍。相反的,如果选错了移民公司,可能会造成无法预计的后果。

最为典型的应当是前几年遍布各大媒体头条,号称加拿大有史以来最严重、规模最大移民欺诈案。移民公司老板自己声称是“金牌中介”、“移民大律师”,可事实上他是一名无照经营的非法移民中介。在这次案件调查中:

  • 608人,加拿大永居身份不被加拿大承认;
  • 221人,被剥夺加拿大国籍;
  • 252人,被迫自愿放弃永居或入籍申请;
  • 共计1,081名受害者面临遣返 。

在此要告诫广大客户的是:由于移民公司的不专业、缺乏经验而造成的申请人拒签有时甚至是不可逆的。客户可能面临5年内不得再申请抑或是更严重的后果。而使用非法顾问,您的案件将被拒签而且无法上诉。

 

加拿大资深移民留学顾问周天绮
为您解决移民及留学难点问题
联系邮箱:info@tianqi-immigration.com

 

疫情后投资移民趋势何去何从?|居外专栏

当疫情得到了进一步控制之后,几乎所有行业都在尽可能地“复工复产”,走出巨大经济下行的“漩涡”。投资移民行业也无法独善其身,受限与全球通行和社交的限制,2020上半年整个市场几乎都陷入了“停摆”。一方面,目前尽管中国的情况正一步一步走出疫情所带来的阴影,但作为一个高度国际化的行业,全球各国的“自我隔离”还没过去,投资移民行业并没有真正意义上恢复正常。另一方面全球经济受到疫情的影响,几乎所有人的“钱袋子”都或多或少的缩水了,这也会让那些原本计划实施的投资移民计划延期或无期限的“搁浅“。

投资移民行业也是一个擅长唤醒危机意识并提供解决方案的行业,各种机会总是出现在谷底和峰顶,从行业发展的历史上,无论在经济危机或是经济高速增长的年代,都会出现投资移民行业高速发展。今年对于很多人来说都是进入任何行业的最低门槛时刻,大前提是必须掌握行业发展的未来趋势。以下的投资移民趋势解读希望能给大家带来一些思路:

趋势一:投资移民是各国解决债务和财政赤字的创新模式,更多项目将会诞生

新冠病毒疫情是全球经济危机之母,幸运的是,经济危机也是投资移民项目之父,即将爆发的主权债务危机将催生更多的投资移民项目。

受到疫情冲击的各国政府几乎都开启了烧钱模式,从来没有出现像现在这样低收入,也从来没有像现在这样多的支出。

印钱是一个简单粗暴的解决方案,但不可避免会产生通货膨胀和货币贬值。投资移民几乎可以通过身份权益交换,获得海外直接投资,这些资金几乎没有借贷成本,而且也不计入财政预算中。

趋势二:名义居民将会降低,移居迁移将刺激房产市场需求

旅行限制和全球流动性降低导致在疫情前通常被强调的虚拟性迁移的原因——Freedom,或者在中国被广泛定义的“移民不移居”的概念将会弱化。

功能性迁移或者说移居迁移的申请者的增加,无疑会提振“第二家园”本地市场,首当其冲的就是房地产行业。

另一方面,在经济下滑的压力之下,大量优质资产会被打折出售,也将引发一大批“握有充裕资金”的投资者入场。

结论:

  • 房产的市场报价大概率下降;
  • 房产的成交价格肯定下降;
  • 由于量化宽松,先进渐渐失去吸引力;
  • 急需资金的投资移民国家大概率会推出折扣。

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趋势三:全面数字化将成为常态,加密货币或成为下一个“风口”

利用互联网的技术打破社交限制与“居家隔离”问题,大量传统的模式被创新放到了线上(Online)。在营销推广方面,大量的预算从线下转移到了直播,线上活动,互联网广告上,甚至一些高科技手段(VR技术即虚拟现实,实时互动体验等)被运用其中。数字化的申请审理已经不是新鲜事物,我们也看到了开放投资移民各国政府陆续加入到这个行列,无疑在数字化层面“适者生存”。尤其在加勒比海国家——多米尼克,自动化审理体系经受住了2017年飓风和2020年疫情的考验,使该国能够最短时间恢复申请案的审理,使得该地区其他国家移民局纷纷加入到数字化操作行列。

趋势四:创业、创新类别签证将最快“复苏”

企业家/创业类别的移民计划在全球总申请量中占有不可忽视的地位,从数据来看,毫不逊色于投资类别的居留项目,例如2018年各个投资居留项目批准了16,216名主申请人,各个企业家/创业项目批准了15,895名主申请人。

与投资类签证最大的区别在于,企业家/创业签证满足了申请者迁移到移民目的国的需求,更是受到移民目的国政府的欢迎,不仅带来了人口,更是带来了税收和本地经济促动(消费,就业等)。还有一个独特的优势就是在符合申请标准的前提下,能够将投资牢牢的抓在了自己手上,我想没有一个真正的企业家或者创业者能够抵抗。

延伸阅读:【受新冠疫情影响最小的移民签证是哪种?来看谷歌趋势分析

趋势五:卫生保健系统和医疗配套将成为项目成败关键

此次疫情的爆发,也让不少标榜自身公共卫生系统领先的国家尝到了过分自信的“苦果”,打分领先的国家并不代表有足够应对疫情的能力,无疑拥有健全医疗保障的投资移民计划在未来会更受到青睐。不得不提到那些有先见之明的投资移民国家,为了确保新移民不会对公共医疗卫生体系产生巨大负担而推出的医疗保险或是将医疗配套放入到了投资计划中。毫无疑问,新冠病毒的常态化会随着疫苗和药物的开发得以抑制,拥有多一重保障的投资移民计划也将增加,这也是重要的移民福利之一。

延伸阅读:【泰国精英签证拟增添“全包”医疗保险服务

其他方面,我们也看到了例如旅行限制无疑最大挑战了作为投资移民中重要免签因素,让黄金签证和投资入籍的计划大受影响等,疫情终将过去,而终将会迎来市场的反弹,也衷心祝愿大家度过这个“不容易”的2020年,健康平安!

 

投资移民知情者
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经济深度衰退 楼市反常热卖|居外专栏

财爷陈茂波刚宣布中国香港首季 GDP 下跌 8.9%,为有纪录以来最大跌幅。他更形容「出口丶消费及投资开支的『三头马车』都『死火』」。大家走到街上,尖沙咀丶铜锣湾丶旺角丶中环等旅客旺区,都发觉大量吉铺。香港经济绝无疑问已进入深度衰退。

话虽如此,过去周末长假,无论一手或二手的住宅成交宗数,都大幅回升。单单周六丶日,10 大屋苑就有超过 30 宗成交,创下七年以来最旺的周末。在没有大型新盘,一手盘只卖货尾的情况下,四天假期也录得 240 宗一手成交。

成交畅旺之馀,更出现多组买家一齐出价丶抢盘的情况,令成交价屡屡破顶。第一城细单位录得 618 万高价丶粉岭中心 3 房也录 705 万破顶价。根据前线同事反映,买家的入市信心强,他们眼见疫情不但未令楼价大幅下跌,反而担心疫情过後,楼价会再进一步上升。所以还是未等得疫情完全受控,已经急不及待抢购入市。

笔者也多次强调,当今楼市受辣招影响,扭曲了供求关系。经过十年辣招的实施,住宅市场已经由用家及长线投资者主导。疫情之下,新盘未能如期推出市场,市场上只有货尾及二手业主货供应,可售楼盘供应有限!而市场上却存在大量上车及换楼的刚性需求,住宅供不应求情况,更形严重!

疫情初期,曾引发少量业主减价,也吸引了买家出动找跌价笋盘。当他们深入实地了解市场之後,便发觉实情,跌价笋盘寥寥可数,甚至已经一去不复返。

再者,过往辣招正令买家首期大增,不少买家因而却步。但政府去年底放宽了按保(按揭保险),800 万以下可做九成按揭;1,000 万以下可做八成按揭,令购买力一下子释放出来。所以楼市热闹只集中在 1,000 万以下的物业为主;而3,000万以上的豪宅丶工商铺等等其他类别物业,仍然是一潭死水,价格下跌的压力仍大!

笔者估计,当疫情稳定下来,政府取消「限聚令」,发展商再推一手新盘。一旦新盘供应重现市场,有助平抑一下楼市的抗奋,住宅楼价无论大跌或大幅 V 型反弹,机会相信都不大!

 

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关于澳洲房东不得在6个月暂禁令期间驱逐租客的解读|居外专栏

新冠状病毒已经对澳洲经济造严重损害,这也意味着很多租客也正在经历因财务困难而交不起租的情况。

为此新南威尔士州政府在4月25日修改法例并采取一系列应急措施,来帮助房东和租客能良好协商共同面对并解决困难。

新的措施包括哪些呢?

新的措施包括过度性6个月暂禁令,即房东不得在暂禁期间内向拖欠房租的受疫情影响的租客发“租约终止通知”(Termination Notice)或者向新州仲裁庭(NSW Civil ad Administrative Tribunal)申请“驱逐令”。

6个月从Residential Tenancies Amendment (COVID-19) Regulation 2020法规发布日,即2020年4月15日开始算。

在新措施的实行下,房东须先和受影响的租客本着善意精神(good faith)共同协商解决方案,包括减租。若协商后,还是无法达成解决方案并且房东有合理依据来终止租约,房东可在60天后发终止通知或向仲裁庭做出申请。

其他情况下,房东须在6个月后才能给受影响租客发终止通知或向仲裁庭作出申请。但是,如果房东可以向仲裁庭证明其正在遭受过度重负,那么房东也是有可能直接向仲裁庭做出申请。

那么什么样的租客能享有6个月禁令新措施的保护?

为了享有新禁令保护,一个家庭需要能够证明他们收到新冠病毒的影响,即:

第一,1个或多为负责缴租的家庭成员由于新冠病毒丢失了工作(包括收入降低),或 1个或多为负责缴租的家庭成员因为感染新冠状病毒,或者照顾感染病毒家庭成员而不得以停止或减少工作时间,

第二,上诉因素导致家庭每周收入(包括政府补贴)相较疫情发生以前降低至少25%

如果租客本着善意精神(good faith)去和房东做协商,则受保护期为6个月。

若不然,房东可以在60天后发租约终止通知。换句话说,如果租客尽力通过例如收集信息,咨询律师,将各种有利材料准备好,与房东谈判,那就是6个月,不然就是60天。

对于房东,他们减免的租金也是可以通过土地税的减免申请来减少其损失。

因为对于新州的物业,商业和民用住宅的房东皆可享受最高25%地税折扣。而申请的前提条件也是是房东对相关的物业租客减租,并且受影响的租客须满足“财务困难”(financial distress)居民租客收入降低25%。

若租客经济未被新冠状病毒影响或者租客因其他因素违约,则新措施不适用。我们用流程图来协助房东能够更好判断他的租客是否收新禁令措施的保护。

 

澳大利亚法律执业博士林汇铭
为您解析澳洲投资法与移民法
联系邮箱:hi@auslawreview.com.au

 

面对疫情,加拿大房地产经纪的硬核操作|居外专栏

在这个社交疏远的时期,房地产业不能像往常那样开展业务,传统房地产买卖所依赖的面对面互动机会减少,特别是加拿大安大略省政府在4月初完全禁止了房屋开放日活动。那么,房产经纪是如何应对疫情的呢?

根据多伦多最大的华人地产公司大鹏地产资深房地产专家Jason Gao介绍,如今,在COVID-19大流行期间,虽然面对面的房屋销售仍然是售房过程的重要组成部分之一,但是房产销售代表比以往任何时候都更倾向于使用先进的视频和电子商务手段展示房屋。

Jason Gao说:“买房是一笔大投入,除非您投资楼花,否则每个人都希望能看到物业。对于这么多钱,人人都希望能看到他们所购买的楼盘。”

3月下旬,安大略省正式宣布全省进入应对疫情大流行的紧急状态,暂停省内所有非必要服务及非必要工作场所。仅一周之后,房地产经纪人Jason  Gao为客人在多伦多市挂牌出售一套联排别墅和出租一套位于市中心的高层公寓,他使用了先进的视频展示技术协助进行房屋展示。依靠视频的协助,联排别墅仅用3天就以房主满意的价格售出,高层公寓在对租客进行精挑细选之后,也在3周内成功租出。在这个市场近乎停滞的情况下,着实令客户及业界朋友刮目相看。

在新冠大流行对多伦多住房市场的影响持续迅速发展的同时,Jason在iPhone上录制了虚拟开放日视频,他从走廊开门进入房间,逐一讲述了房间的功能,特点,就像他在往常开放日中向前来参观的潜在买家介绍物业一样。

Jason解释说,在传统的虚拟看房中,只显示串在一起的室内照片,因此很难理解房间比例和细节。照片的展示空间有限,因此详细说明卖点可能会受到限制。录制的看房视频可以帮助买家集中精力了解最有兴趣的细节。

他说:“我认为这可以让买家更加深入的了解物业。” “我可以带领买家进入(房间),并向他们展示我认为对他们来说一些重要的卖点,因为他们无法真正的站在房间里面。”

虚拟开放日可能不是我们以前看到的经过图片编辑的超精致加工视频版本,但是Jason解释说,人们更喜欢这种朴素又写实的视频。

Jason说:“我认为这样的视频短片使物业变得更加现实,更加可信,如身临其境。” “视频短片不是那么完美。这只是我一个人的力量,缺乏足够的想象力和后期制作,所以它不像是经过精心打磨的广告片,更像记录片。不过我认为这也很重要。”

这些视频通过潜在的买家网络进行共享,本来计划在虚拟开放日在社交媒体公布。但是,该视频还没来得及在网上公开发布,就迅速引起了感兴趣的购买者的注意。经过谈判后,位于多伦多的联排别墅在3天内以$ 67.8万的加币价格售出,远远高出要价($59.9万)。Jason表示,今后他们可能会再次使用此视频售房策略。

Jason说:“我们为卖方客户感到高兴,也为买方客户感到高兴。” “这恰好对每个人都有效。我认为大家找到一个地方,双方都可以感到放心,因为在疫情大流行期间,谁都不愿意出门去寻找房源,但确实需要一个地方可以展示和了解物业。”

Jason表示,虽然使用新技术可以使工作变得轻松,但房地产是一个面对面的行业,当场展示不太可能被完全取代。如果有一名可依赖的专业房产专家可以进行指导就大大提高了虚拟看房的可行性。

“我的父辈使用复写纸,后来开始使用传真,现在我们在售房过程中普及网络电子签名,随着科技的发展,我们融入新技术,使房地产来变得更加方便,不需要实际见面即可完成整个买房、售房流程已经成为可能,但是我认为科技永远不会取代人的核心部分”他说。

 

多伦多大鹏地产资深房地产专家Jason Gao
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疫情过後房产投资风向转?|居外专栏

在疫情下,欧美澳大部分地区都在停摆丶封城。地产代理不能进行实地看房,大部分买卖丶租赁交易都停止了。中国香港较为幸运,控制疫情有效。虽有“限聚令”,但只限4人以上而已。物业交易仍然可以进行,当然交易都是限於用家市场,投资者活跃的工商铺市场出现不景气,也是自然不过的事情!

当疫情平静下来之後,物业投资会有甚麽影响?在中国香港,笔者接触到不少买家,他们都在担心,疫情带来央行的无限QE及零利率。又是2008年的翻版,大量资金流入房地产市场,进一步推高楼价,这似乎是市场的共识!

但笔者认为今次疫情会对不同类型物业,带来不同程度的影响。

以住宅为例,除了旅游丶零售丶餐饮重灾区外,在政府各种授助措施下,一般打工仔受到的影响有限。虽然失业率上升,降低了需求,但供应严重不足,供求不平衡情况,仍会持续。反而笔者觉得疫情令买家更喜欢近郊低密度的住宅,尤其交通较方便的区份;市区人口密集,较易感染病毒,将不利於市区住宅的需求。在外地,地方更大,情况会更明显。邻近医院将也是一个好卖点。

至於工商铺物业,虽然是重灾区,但物流丶仓库,尤其是数据中心,却受益良多。当大客都留家工作,网上购物丶网上会议都大大增加。上述的需求,这些新物业涉及金额都非常庞大,非一般投资者可直接参与。作为散户,也可以透过 REIT(房托)进行投资。不过,商场丶写字楼的需求在疫情过後也似难以复元!大家要投资的话,宜更加谨慎。

相反,一些另类物业例如:学生宿舍丶护老院舍,并不一定与经济情报直接挂勾,也许更值得大家留意关注。

 

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

Juwaicolumnist

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