海外个人银行账户设立实用指南|居外专栏

无论对于移民、海外置业和投资来说,关键且必要的一步就是银行账户设立了,该文将帮助您进一步了解如何设立一个能够满足自己需求的个人账户

账户类型

属性上来说主要分为本地账户和海外账户,顾名思义对于在海外还未获得身份的投资者来说,绝大部分选择肯定是一个海外账户(也叫离岸账户)。这两类账户最大的区别就是在归属地上,有很大的区别。这几年被大量关注的共同申报准则(Common Reporting Standard,简称CRS)正是基于税务归属地来确定如何交换账户内的信息。为了满足海外投资者对于账户信息隐秘的需求,许多国家推出了税务居民配套的投资方案,即合法的取得当地税号(税号获得并不一定通过移民方式实现,请不要混淆),再进行账户设立。再次提醒一点,这类的方案一定是在符合各国法律框架和专业机构辅导下才能够实施,不然非常容易得不偿失。

另外离岸账户在使用上有一定限制,例如在设立账户当地一些电子支付,包括商户优惠等,但并不影响你正常的转款和投资。

另外一种分类是按财富管理级别进行的,我们拿新加坡汇丰银行(HSBC)举例分别是:

普通个人账户;只提供给当地或持当地长期签证的人士设立,其目的主要满足大部分人士在当地的银行服务需求。

Premier卓越账户;存款或投资金额达到20万新币即可升级为该账户,特点就是设立流程简单,无需准备太多文件即可申请,非常适合有意愿前往当地工作,生活,学习及中小规模投资的人士。大量的服务通过网络银行均可实现,当然必要时客户经理也会参与到服务中来,也是在离岸账户中被选择最多的类型。

Jade尚玉账户;该账户是最新的类型,主要为了满足那些需要定制化服务且投资金额较高的高净值人士。它既兼顾了Premier卓越账户设立便捷的优点,同时又有类似私人银行服务的理念——专人服务,以及可以接受低于300万美金的投资额度。专人服务其实对于想投资海外的高净值客户来说非常重要,可以避免许多沟通上的障碍,让交易得以更为顺利的进行。例如当你有一笔汇款进入账户但又迟迟没有在账户上显示的时候,如果没有专人服务,你可能花费大量的时间在与银行后台人员沟通,一次又一次消磨你的耐心,并被不同的联络人“推来推去”。这些都是发生在我身上的真实案例,因此提升银行账户级别对于高净值人士来说是非常必要的。

Private Bank私人银行账户:在没有出现Jade尚玉账户之前,高净值人群标配的银行账户就是PB Account,这是银行体系中绝对的VIP账户。大量个性化的投资得以在该账户实现,与之配合的服务标准也是在众多账户类别中出类拔萃的。目前在众多高净值人群的反馈中,有两点比较容易被“吐槽”,第一项就是开户速度,这一个合规流程不仅让客户“头痛”,也让私人银行家们感到“棘手。其中最为麻烦的就是KYC,不仅需要体现账户申请者大量的个人信息,也需要类似移民一样写一个简介CV。(资金累积的合法过程,资产规模等)目前设立一个私人银行账户可能花费到3-4个月时间,尤其在当下,受到疫情影响可能会变得更慢。这是一个客户与私人银行家,私人银行家与风控,风控与监管机构的“拉锯战”。当你了解这一点时,我想客观地说,应该给与你接触的私人银行家更多一些包容和理解,并让他能有机会将这份“善意”传递下去,才有机会更会迅速的将开户完成。另一项就是收费问题,如果你的账户里从不做任何投资,那就无法享受到私人银行给你那些优惠的费率(例如房贷利率,较低的交易佣金等)。单单一项账户管理费,就让你的资产会逐步“缩水”。也能理解在这些个性化和品质背后,没有费用的支持,是难以达到的。

币种上,也主要分为本位币账户和多币种账户。通常每次的货币转换中,都存在一定的费用和汇率风险,最好的办法就是让你的货币在恰当的时间被兑换。请一定在开户的时候记得将这两类账户都设立了,并在每次又汇款时注意不要给错账户。

功能上,也可以划分为消费账户、贷款账户和投资账户。消费账户一般都是以信用卡或小额资金账户形式出现,当你申请了银行账户一定时间之后,有了一些稳定的消费和收入流水,你就有机会去申请。贷款账户最常见的就是捆绑房屋贷款的账户,你需要时常确定其中的资金余额,确保每次的还款正常。为何将投资账户和贷款账户分开,其实最重要一点是不要因为你的投资而影响到贷款支付。在海外投资经常会用到杠杆,并产生一定的手续费,当你的投资频率非常高的时候,经常会忘记留存一部分资金还银行贷款。

持有人数量也可以分为个人账户和联名账户。个人账户就不多描述,而联名账户主要是为了在账户使用上有更大的灵活性,例如夫妻一方在当地生活,而另一方需要往返两国,联名账户无疑给了很大的便利。

  • 一般常见文件清单:
  • 身份证件(例如护照,身份证等)
  • 地址证明(账单,有地址信息的证件等)
  • 名片(建议提供,这样方便银行填写你的工作信息和联络方式)
  • 资产证明(一般来说不用提供,除非你需要贷款或申请私人银行账户)
  • 税号(如没有海外税务身份的中国申请者,就是身份证号)
  • 银行的选择:

在账户设立上,如何挑选一家适合自己的银行呢?关键还是需要看自己申请账户究竟为什么以及与之匹配的服务机构。一般来说开立一个银行账户的需求有:

  • 资产转移
  • 房屋贷款
  • 投资理财
  • 消费
  • 移民,保险等资金过渡
  • 分红及其他收入
  • ……

例如资金流动性较大的账户,比较在意的一定是费用和及时性,费用可以通过银行本身的优惠条款或账户的升级取得一定的“议价权”,而及时性就要考虑该银行的国际性——是否在全球绝大部分国家或地区拥有分支机构,不再需要通过中转行来进行转款业务。

再举一个例子,海外置业过程中大部分投资者都会选择银行贷款,通常分为固定利率和浮动利率。通常利率市场在低点的时候,你可以选择一个固定利率去锁定,而在你摸不清情况,无法判断这个利率未来走势的时候,你可以采用浮动利率。一般来说,如果你选择了浮动利率,就意味需要定期去比较其他银行的浮动利率,因为这个价格不是统一的。当然通常在做这些房屋贷款时,本地银行的优势会比较大。

最后,我建议不要过多去设立银行账户,这样打理起来非常麻烦。选择一到两个银行设立账户,并与你的客户经理保持经常性的联络是让你顺利使用银行账户的关键。

 

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房东疫情生存攻略:房客是否可以不交房租?|居外专栏

业主对政府最近宣布六个月不准驱逐租户的政策感到困惑和不安,因为如果业主一直没有租金收入也可能面临财务困难。

虽然澳洲政府表示,他们正在就租金问题制定下一套补助方案,但如果房客不付房租,房东也不知道应该怎么办,因为目前为止也没有明确的法律条款或者行业指南能拿来参照。

澳洲专家分析,政府有可能要求领取了JobSeeker(失业补助)或者JobKeeper(就业保障补助)的租户,必须要交房租。

Financial Review最近请澳洲相关行业的专业人士给所有业主们一些专业的建议,大家可以参考一下。

房东现在应该做什么?

澳大利亚房地产投资者委员会主席Ben Kingsley表示,房东应在政府发布有关租金减免的更多政策细节之前,推迟减少或增加租金

他说:“我们告诉投资者,政府将在未来几天,几周或者几个月内会颁布租赁减免方案。如果房东降低租金,在政策出台的第一时间未付的房租可能影响到房东申请的补助金额,之后可能也会影响到业主的补助金额。”

Suburbanite物业顾问兼负责人Anna Porter表示,虽然房东现在只能等待政府的进一步政策,但可以趁着这个时候做好预算,这很重要!业主需要知道,如果在未来的六个月房租收入被减少或者完全没有,你是否有足够的资金能够支付这六个月的费用(包括,贷款,成本费用等)。她说:“业主需要和会计师谈谈这些问题,看看这对您的税收状况有什么影响。”

澳大利亚房地产购买者经纪人协会(REBAA)主席Cate Bakos说:投资者需要知道,暂停驱逐执行令不等于租户就可以不付房租。如果房东降了租金或者给出驱逐执行令到期之后,就算租户有经济困难,他们也必须付清房租。

租户应该证明自己的收入损失,找Centrelink寻求补助。

房东应该暂停银行贷款的还款吗?

银行虽然同意让房东暂停最长六个月的贷款还款,但是RateCity研究主管Sally Tindall表示,房东需要了解暂停还款的长期影响,并思考如何最大程度地减少损失。

在这次疫情中,如果你不得不停止还贷,最好能做一个计划,小心这段时间不断累积的成本,尽快恢复贷款的还款,回归到正常的节奏。

暂停还贷应该是投资者最后的选择。

您其实可以和您的银行谈谈,看看还有没有其他选择,包括在有限的时间内降低贷款利率或减少还款。

暂停六个月贷款还款会导致更大金额的还款,因为利息费用已计入贷款金额中。

CBA最近宣布,暂停贷款还款的这六个月期间是不会再收复利的。但是其他银行还没有宣布会这么做。

房东该如何与租户沟通呢?

Rethink Investing的商业地产销售经纪人Scott O’Neill说,房东需要站在对方的立场进行讨论。

“你可以说:’我们现在是同一根绳上的蚂蚱。我有抵押贷款需要还,也需要钱生活下去。你们可以讨论一下现在的问题所在,看看是否可以提供帮助。”

“你可以和双方的会计师一起开个电话会议,这也表明您正在努力帮助他们度过难关,而不仅仅是不闻不问直接拒绝。”

他说:“有些企业并不会受到COVID-19的影响,但仍会要求折扣。如果您认为房客只是在利用这次疫情来讲价,您应该礼貌地拒绝。”

“我个人拥有一家小型超市,超市租户要求我免三个月的租金。我礼貌地拒绝了,因为这段时间其他超市生意都很好,他们的收入怎么可能下降。然后我建议租客应该看看政府向小企业提供的补助,有哪些适合他可以去申请。这样租客就不会再继续追问降租的事情了。”

房东和房客之间该如何协商租金减免?

JobSeeker的补助(以前称为Newstart)在接下来的六个月中将每两周额外支付$550。(财富笔记将会详细解释JobSeeker补助,关注公众号,第一时间获得第一手财务信息!)

布里斯班Hot Property Management的Zoran Solano表示,在立法颁布之前,住宅房东和物业管理人员必须继续遵循关于不交租金的正常程序,通过提供通知来补救拖欠租金的违反租赁协议的行为。这将确保业主能够获得保险公司赔款。一旦业主同意优惠租金,保险公司将不会管了。

对于商业房东,他说,这主要取决于租户的生意好坏了。

如果他们的收入下降了而且提供足够的证明,比如因为政府禁令而关闭的健身房,只要你认为疫情过后他们的生意会稳定恢复,那么可以某种形式的减免他们的租金。

他建议业主可以给予租客租金减免,来换取更长的租约期限。

让一个因为禁令关门三个月的企业付租金,其实挺不合理。业主可以暂停支付租金三个月,并让他们选择签署更长的租约-至少延长三到五年,租户以后仍然需要支付延期租金。

这将增强您的长期收入保障,更重要的是,您的租户将继续经营。

业主需要租客提供什么材料?

布里斯班Hot Property Management的Zoran Solano说除非政府有明确的政策,否则房东应该要求租客提供工资单或者解雇信来确认中止工作。

澳洲房地产买家协会REBAA的Bakos说,房东可以要求租户提供证据,证明他们确实收到疫情的影响去Centrelink申请了失业补助。

Rethink Investing的商业地产销售经纪人Scott O’Neill说,对于商业租户,房东可以要求查看财务报表,证实收入确实有明显减少。商业租赁是因行业而异,因此业主可以根据常识来确定企业是否确实因疫情而遭受损失。

房东需要问租客的问题

Suburbanite物业顾问兼负责人Anna Porter建议房东应该向租户询问一些问题,这样能更好的帮助他们决定是不是要减免租金。

  • 您是否打算恢复工作后分期偿还未付的租金?
  • 当您在找足以支付租金的工作,找到工作后是否愿意通知房东?
  • 您是否还有其他财产或股票之类的资产可以用来支付部分租金?
  • 您以什么形式寻求政府的补助?

如果房东拒绝提供租金减免怎么办?

有关六个月租客驱逐禁令将如何操作以及房东将如何获得支持或赔偿,政府尚未宣布任何细节。同时,政府鼓励房东和物业经理与面临收入或工作损失的租户合作。

这意味着房东此时没有义务提供任何租金减免或延期。布里斯班Hot Property Management的Zoran Solano表示目前,并没有阻止房东遵循标准的房租拖欠程序的政策。

澳洲房地产买家协会REBAA的Bakos说,要确保所有关于租赁违约的通知,例如租金拖欠,在法律的范围内都应得到处理。

业主直接与房客接触时会遇到麻烦,他始终建议应该交给经验丰富的物业租赁管理经理。

此时更重要的是,房东需要确保在发出通知丶提出要求丶或者通知期限的问题,完全遵守法律条款。

哪些税收优惠能帮助房东?

政府正在考虑采取一系列税收减免措施,包括土地税(land tax)和负扣税(negative gearing),但具体细节尚未公布。

财富笔记会计认为,这没有太多优惠空间。土地税,除了极大型的购物中心可能会涉及到,大部分的商铺本来也不需要交。负扣税,房主没收到房租,这个财年注定要亏损,本来也不用交税,负扣税是否有优惠也没有任何意义。

业主保险会为因COVID-19造成的租金损失赔偿吗?

根据保单,房东保险(landlord insurance)可以承保租金损失或租金违约。但是您需要与您的保险公司核实。

Suburbanite物业顾问兼负责人Anna Porter说:“目前我们看到许多保险条款都规定只有在租户被法庭驱逐或终止后,或者他们离开时没有通知,并且在撤离后没有警告的情况下拖欠付款,业主才可以索赔。”

“但是,现在的问题是,假设投保时默认的租金收入没有变,如果因为疫情拖欠房租的租户不能被驱逐,那么这种情况不符合保险条款中的租金违约规定。

房东需要马上和保险经纪人或者保险公司确认,这种情况保险是否能得到赔偿。”

押金(Bond)是否提供任何担保?

Suburbanite物业顾问兼负责人Anna Porter表示,住宅业主只能从押金中获得四周的租金,不足以支付持续的租金欠款。

他说:“如果业主在租赁期间损坏了他们的租赁财产,他们通常会使用押金。房东购买保险是为了防止拖欠租金。”

对于商业地产,Rethink的O’Neill表示,房东有更大的安全性,因为租户通常会根据租约支付三至六个月的租金作金额为押金。他通常要求租户每年交等同于一个月租金金额的押金。这是为了赔偿我任何潜在的租金损失或财产损失。

 

澳大利亚法律执业博士林汇铭
为您解析澳洲投资法与移民法
联系邮箱:hi@auslawreview.com.au

 

新冠疫情中的大多伦多地产市场|居外专栏

近几年,伴随大多伦多地区经济的稳定增长,低失业率,和不断涌进国门的新移民,大多伦多地区(GTA)的地产市场一直持续稳定增长。即使是2017年政府开始增收15%的外国人投资税,也没有抑制地产市场的持续上升。南安大略省,俗称金马蹄地区”,一直是加拿大经济金融工业中心,地产市场更是一枝独秀,不论在房屋均价和增长趋势方面都是可圈可点。其中的代表城市就是加拿大最富裕的城市Oakville,还有连续七,八年被评为加拿大最宜居城市第一名的Burlington。

当今年年初新冠病毒刚开始在国内横行的时候,GTA地产市场正进入了一个白热化的抢房阶段。2019年下半年市场已经开始出现端倪:库存量比往年同期相比较低。但由于接近年底,成交量和平均价格并没有出现太多异常。一进入元月,上市房屋总量仍旧远低于往年,那些坐等观望许久的买家终于撑不住了,开始入场买房子。于是出现了多个买家争夺一个房子的状况。房子在市场上的平均销售时间大大缩短。此时的景象和2017年初颇为类似。房子一上市就被多家竞价,甚至包括以前在市场上挂了几个月的房子,突然也成了香饽饽。市场完全是卖家市场。这种火爆现象一直持续到3月中疫情由中国开始转移到了北美。

加拿大2月份就发现输入性新冠病毒,案例每日增加,每天都有新情况。有的时候一天出现好几个新情况。大家都惴惴不安,又不知道下一步是什么。从输入性到社区传播,最后到不明转播源头。3月13号,礼拜五,安省突然宣布禁足令。3月16号到20号是加拿大学校全国春假时间。政府鼓励居家工作,提倡社交距离,希望通过2周春假的禁足政策减缓疫情扩散。同时宣布了哪些工作是必要的(essential work),仍旧照常上班,比如医院,政府工作,建筑行业,超市等。地产经纪属于必须类工作范畴。笔者自己3月初就取消了全家春假的旅游计划。但是很多笔者周边的同事、邻居、一些当地白人同事,置禁足令一边,该出去玩还出去旅游,根本没有把禁足令当回事。当时的禁足令并没有禁止境内或者出境旅游等。一切完全靠民众的自觉。这种政策的松懈也导致了加拿大疫情的进一步恶化。

3月13日可以说是地产市场的一个分水岭。上半场还热火朝天,下半场突然被人为的按下了”暂停键”,活动骤减。笔者记得那个周末还带了好几波客户看笔者刚上市的一个房子 。当时让客人在门口轮流等,一家看完再看一家。一进门口就洗手液消毒,大家都保持2米距离谈话。大家都很遵守规则。这个出租房当时也是好几个offers顺利成交!但之后上市的房子运气就没那么好了。多数是电话电邮垂询,亲自带客人看房子的就寥寥了。随着时间的推移,大家都意识到了整个事态的严重性,也尽量遵守政府的规定,能不出门就不出门。除非是看病拿药或者买生活必须品。

笔者的上市房子在3月中以后就基本很少看房了。所有卖家买家都暂停了活动。除非有些客户必须买房的。我们基本以云看房为主,分享图片录像还有3D看房,充分网上电话沟通,仍旧觉得很合适,才会联系安排看房。出去看房也是大家全副武装,手套口罩消毒,一样不少。笔者有几个在疫情期间需要close的房屋,都按时完成。搬家公司继续工作。律师事务所也仍旧工作,保证每个案子都可以按时交接。疫情当中的地产市场仍旧有成交,但是远远比不上之前的火爆。而且由于大部分本来打算上市的卖家,也纷纷推迟了上市时间,等待疫情结束。这也大大局限了买家挑选的余地。

云看房示意图
瑞麦地产(RE/MAX)提供给客户的看房套件,里面有口罩、消毒纸巾,还有一次性手套

虽然市场活动比疫情前减少了很多,并不证明没有市场活动。起步房仍旧是热抢的目标,50万到60万左右的房子仍旧是上一个走一个。200万左右的高价位的房子,也有买家出手以比正常市价低很多的价位买到心仪的房子。所以疫情当中,真正受益的是买家。没有抢房子的威胁,在高端价位,甚至可以以较低的价位买到性价比超高的房子。

如何预料这场疫情的走向?中国的经验表明加拿大也许至少需要2、3个月的时间会等到拐点,疫情得到控制。笔者对GTA疫情后的地产市场还是持乐观态度。虽然不能恢复到年初的地产辉煌白热化的状况,甚至报复性买房状况,但是市场应该还是会比较稳妥的保持供求平衡的状态,不会出现大幅下滑的现象。复工后暂时的经济低迷,还有疫情带来的失业率增加,会暂时影响到很多人的购房能力,消减一些买房需求。但笔者认为,被削掉的购房需求正好平衡了之前的卖家市场,从而达到供需平衡的状态。正如业界专家Royal LePage CEO对疫情后市场预测中指出:“We are not expecting signaficant year-over-year price changes in 2020.” 未来会怎么样,我们拭目以待。

责编:Zoe Chan

 

加拿大安省RE/MAX地产经纪“兰姐”栾兰
带你深入了解金马蹄地区
微信:栾兰—地产经纪兰姐

联系邮箱:Sellwithlan@gmail.com

 

美国暂停移民入境对EB-5和E2意味着什么?|居外专栏

周一(4月20日)晚上晚些时候,特朗普在华盛顿发推文宣布将签发行政令暂停移民入境,当时并没有更多信息。

周二(4月21日),他对此进行了解释

特朗普此前表示,他希望周三(4月22日)签署行政令,“行政令当时还在起草”。这个暂停令,他解释道,将适用于寻求绿卡的人士,将会延续60天,而不是很多人揣测的120天。他后来也表示,他会在暂停期快要结束的时候对行政令进行审视,以决定是否延期。

“通过暂停移民,我们有助于在经济重开之后让那些失业的美国人先找到工作,”特朗普表示,CNN报道。“让那些在疫情期间失业的美国人被从海外涌来的新移民取代是错误的,也是不公平的。我们必须首先照顾好美国的劳动者。”

“关于哪些人不受暂停令影响的细节很可能于周三晚上或者周四出来,”特朗普当时表示。

暂停令的消息首次曝出来是在周二的欧洲(在特朗普周二晚上作出解释之前),我们当时联系了EB-5和E-2签证的专业人士,就这两个类别的签证会受到什么样的影响对他们进行了采访。

“尽管我还没看到行政令,但是这个行政令似乎很消极,事实上看起来没有想象中的那样极具爆炸性,”EB-5行业最大游说团体美国移民律师协会(IIUSA)主席Bob Kraft说道。

美国为了抗击新冠疫情动作颇多,已经关闭了边境,除非等到政府已经控制疫情,否则不会重开边境。政府机构由于隔离令已经停止运转了,所以签证的审理也停止了。”

行政令,换句话说,实质性影响不是很大,因为签证的申请早就停止了。

“好消息则是,全世界的国家,包括美国在内,都开始考虑重新开放经济了。值得期待的是,我们不久后就可以回归正常了,” Bob Kraft表示,他同时鼓励那些计划移民美国的人士在此期间继续准备材料,等到移民局重开,就可以尽快审理。

“暂停令的精神和美国政府在这个特殊时期为保护其公民采取的其它行动的精神是一致的。暂停令迟早会撤销的,”Bob Kraft总结道。

专业从事E-2签证的Angie Rupert来自Rupert Law,她指出特朗普以前试图实施海外移民暂停遇到了很多的阻碍,强调他的努力在上诉法院“不断地”遭到冷遇。

“美国法律普遍排斥那种广泛的,不分青红皂白的行政令,”她讲道。“行政令必须‘极具针对性’。那些没有针对性的行政令效果都不好。从总统推文来看,行政令的目的是要帮助美国人就业。EB-5和E-2签证投资者也是创造就业的,请容我大胆推测,我敢说行政令对EB-5和E-2签证投资者来说是一个很好的信号。

Angie Rupert指出,白宫的发言表示行政令将要针对绿卡和工作签证(截至目前来看),投资者签证(比如EB-5和E2)不是这些类别。

E2签证,不同于EB-5,因为它是非移民签证,拿不到永居(绿卡)。因此,E2应该不受行政令的影响。尽管EB-5投资者最终会拿到绿卡(前提是保持投资),他们在I-829获批以及初始签证解除条件之前也拿不到永居身份,拿到永居也是EB-5投资后至少2年了。

一句话,除非行政令延期数年,否则移民禁令不会对目前E2申请或者EB-5申请造成明显影响,虽然行政令对那些目前还在等待I-829裁决的人的来说可能会导致条件解除的延迟。

 

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负油价史上首见 金融产品风险增|居外专栏

由於疫情影响,全球经济活动大幅减少,令原油的需求大幅减少,价格也当然不断下降。过去一个月,美国5月原油期货,大多数在20美元左右浮动。但万万想不到,在4月21号的凌晨,亦是5月期货的结算日,可以跌至负37.63美元收市。即是买家买入原油,不独不用付款,卖家还要支付每桶37.63美元予买家。其中原因之一,当然是全球的原油储存设备已经用尽,即使卖家不收钱,买家也要付出高昂的贮存费用。

大家应该知道,很多航空公司都有在为其原油做对冲,原来概念是预先预订原油,并固定了价格,防止一旦油价大幅上升,避免造成亏损。但过去几个月,原油需求大减,航空公司的油库都已经满溢,无法再接收到期的原油。唯有被迫一定要沽出平仓!即是用21日的收市价做结算,计算赚蚀。

市场上,也有不少投机者,在20美元左右沽出原油期权。收回7元的期权金,本以为最多油价跌至零,也是损失13元而已。但负37.63美元收市价令他们每桶损失超过50美元。虽然这个负值只是昙花一现,但是已血流成河。

大家可以觉得,中国香港散户一向很少买卖原油期货,损失有限,但今次的影响可以很广泛。油公司固然首当其冲,贷款给油公司的银行也要大幅拨备,甚至由於跌幅太快太急,经纪行“Call Margin”也还不及。客户固然破产,经纪行也难独善其身,随时要承担额外损失,所以即使你赌赚了,但若经纪行倒闭了,赢家能否收到钱也难说!

所以,散户投资金融产品,除了必须了解产品涉及的风险後,还无可避免要兼顾“交易对手”(Counterparty Risk)的风险。金融产品统统都是纸上富豪,一旦发行商倒闭,大家都损失惨重。

疫情过後,利息超低,当资金要寻找出路,直接购买砖头或直接买实金,免除“交易对手”的风险,似乎更安全

 

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

Juwaicolumnist

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有危有机:疫情肆虐下,在美国房地产市场里稳中求胜︱居外专栏

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截至4月16日,全球新冠疫情确诊数字累计已超过206万宗,其中美国报告超过64万宗,全美以纽约州疫情形势最为严峻,累计报告确诊病例超过20万宗,占全美近三分之一。但是,得益于执行包括限制社交距离在内等严格的防控措施,纽约州确诊病例的新增速度有所放缓。与此同时,住院人数和需要使用呼吸机的危重症患者人数也都在下降。纽约州州长科莫对此表示“相信最坏的情况已经过去了。”

建筑商继续动工 VS 房屋买家“云看房”

面对来势汹汹的疫情,美国许多州份和城市都关停了其非核心行业(non-essential business),其中大部分为娱乐产业,例如电影院、健身房和购物中心等,而被列为核心行业(essential business的产业则不受停工停产禁令的影响,继续有序开工生产,这其中就包括了建筑行业(Construction)和与其紧密相关的建材行业。建筑行业在全美除华盛顿州等5个州份以外的其余45个州份都被列为核心行业或非强制关停行业(No Mandate),这意味着对于大多数美国人和地方政府而言,建筑业被视为与民生息息相关的行业,其重要性与食品供应、医疗卫生和运输物流等其他核心行业不相伯仲。在遵守防疫措施和保持适当社交距离的条件下,建筑工人仍在有条不紊地为购房者兴建房屋,保障市场的新屋供应,将不利影响降至最低。

建筑业被列为核心行业的州份

而受疫情影响,为了避免交叉感染,许多购房者抛弃了传统实地看房的方式,纷纷选择了通过网上视频进行“云看房”。房屋经纪人利用社交软件的视频通话功能,只身前往房屋所在地,通过视频连线的形式带领购房者对房屋进行“实地考察”。据美国知名房地产中介网站Redfin报告,其在今年三月份第三个星期录得494%的“云看房”申请量增长,相对上一周也提升了80%。

另一个对购房者利好的消息则是,美国贷款利率近期一直游走于低位。以截至4月9日一周的平均值看,30年期固定利率贷款利率为3.33%,年同比下跌0.79个百分点;15年期固定利率贷款利率为2.77%,年同比下跌0.83个百分点;5年期浮动利率贷款利率为3.4%,年同比下跌0.4个百分点。

据全美最大房屋建筑商,同时也是和顿重要业务伙伴之一的霍顿公司(D.R. Horton)的报告显示,其于截至今年3月31日的财政季度中,净销售订单增长了20%,达到20,087套,销售价值增长了22%,达到60亿美元。

可以看出,市场对于购房的需求依旧保持强劲,而 “云看房” 将在疫情解除前成为大势所趋,疫情不可能完全阻断购房者的刚需。

2008年次贷危机 VS 新冠疫情的经济冲击

“第一美国”(First American Financial Corporation)首席经济学家Mark Fleming表示: “许多人可能预期房地产市场在面对疫情爆发时会重蹈覆辙。但是,现实中的明显差异表明,房地产市场可能会走上(与上次经济衰退时)一条截然不同的道路。尽管2008-2009年的衰退是由房地产引发的,但这一次,房地产可能会让我们摆脱衰退。” 现今的美国房地产市场表现与2008年次贷危机发生时主要有三点不同:

首先,当前住房市场未被高估

总结过去20年美国房价中位数与人们购买力的对比,2005年到2007年是唯一一段房屋售价中位数高于购房能力的时期,这表明房价被高估了,或者说出现了“房地产泡沫”。如今,购房能力水平几乎是房屋售价中位数的两倍,这意味着房价没有被高估,事实上,近年的房屋市场大环境要比上次衰退之前好得多。

其次,现有房屋市场供应不足

目前所处的阶段是建设量不足,而非过度建设,这与上次经济衰退前的房屋市场有很大的不同。自2009年以来,实质房屋需求已经超过了供应。在2018年,有120万户家庭成立,但住房生产量仅有86万户,短缺34万户。与2009年之前的情况正好相反,当时的住房供应远远超过了需求。疫情的影响一旦消退,有限的住房供应因素将促使住房市场引领复苏。我们需要记得一个重点:传统上,房地产市场是帮助经济从衰退中复苏的重要板块。

最后,现时房屋净值水平处于历史高位

当下的房地产市场并非由宽松的借贷标准、次级抵押贷款和高杠杆业主推动。目前的家庭债务与收入之比处于40年来的最低水平。2008年次贷危机爆发的一个主要原因是房屋借贷人因为失业或手中资产不足,无法偿还贷款,导致相当大比例的房屋业主尽管是产权的名义持有人,但是实质持有的房屋净值几乎为零。如今的房屋业主拥有非常高比例的可转让房屋净值,有能力承受、缓冲潜在的价格下跌。

短期经济阵痛 VS 长线经济规划

包括穆迪、高盛和摩根大通等金融机构在内的经济学家预计,美国经济将在今年前两个季度出现一定幅下跌,于第三季度开始出现反弹,紧接着在第四季度和来年逐渐企稳并走强。美国知名资产管理公司黑石集团(Black Rock)主席和首席执行官Larry Fink表示,“新冠疫情本身并不等同于金融危机,而央行对此的应对措施也非常强而有力。如果疫情在四月末达到顶峰,那么从现在开始只需再等待三至四个月情况将会恢复正常,中国恰是一个能迅速控制疫情并逐渐恢复生产的例子。最重要的是,我们不要逃避资产规划和管理,要有长远的目光作长线规划。”

责编:Zoe Chan

 

和顿国际集团销售及业务拓展副总裁黄晓珠Taylor Wong
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疫情触发“去全球化” 滞胀风险要提防︱居外专栏

全球各国央行都在利用量化宽松(QE)政策去救市,但今次跟 2009 年不同,今次的“黑天鹅”是瘟疫。各国封城,人与人保持隔离,令经济活动陷於停顿,实体经济严重受损。2009 年,受重创的是金融市场,银行面临倒闭,也刺破了美国的房地产业泡沫。只要政府 QE 推出,稳定了金融市场,实质经济活动,并没有受到严重影响。

今次危机单靠金融政策,并不足够。所以各国政府也推出不同的财政支援政策。中国香港也推出近 3000 亿的防疫基金,美国也推出 2 万亿的应急计划。

中国香港有丰厚的财政储备,问题不大。美国可以无限量印刷美元,除非美元崩溃,否则也是长印长有。但全球其他国家,尤其新兴市场,就未必有这种资格。长贫难顾,如果疫情一路拖下去,复元的时间就拖得愈长。

另外,疫情也令各国发现全球化的风险。例如,口罩丶呼吸机等物资,大部分都是“世界工厂”——中国生产。一旦中国出事,未能生产或者不能出口,全球都会出现缺货。疫情过後,大家都会为重要物资分散风险,甚至建立自己本地的供应链。中国的出口会受到一定程度影响,中国香港转口贸易也一定受到拖累。

当疫情打击经济活动,人民的收入减少,瘟疫同时令各国对全球化失去信心。当各国都“各家自扫门前雪”的话,制成品的成本,自然提高。粮食等重要物资也可能各自囤积,售价自然涨得更厉害。

经济停滞不前丶失业率高,但物价却高居不下,也即是出现“滞胀”现象。人民生活水平大倒退,绝对是人间悲剧。当然这是笔者向最坏处的极端想法,“去全球化”不是那麽容易。

过去几十年,当各国人民都习惯了价廉物美的产品,要走回头路也不是易事。只是大家要留心“去全球化”的趋势,对全世界丶对中国丶对香港,都有密切的影响,不可不防!

 

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

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英国执行新印花税 这种投资省税大法90%的人不知道!|居外专栏

就在今年的《春季预算》里,英国财相正式宣布,将对海外买家征收2%的海外买家额外印花税

这也就是说,海外买家来英国买房,除了要和英国人一起交常规印花税,还要多交这个额外印花税了!所以呢,如果你属于希望到英国来投资房产,并趁着当下的机会抄底英镑,一定要趁早下手。

SPV公司持有英国地产的优势

A. 地产购买时的印花税

成立地产投资公司来购买投资类别的地产,最好是从6套以上起买以获得不超过5%的印花税特殊待遇。

个人名下还没有交房的投资地产可以没有税务成本的转移到地产投资公司。

B. 地产出租时的租金税务

英国租金只需要缴纳17%的公司税(比个人所得税的最高45%要有优势)

如果地产公司使用银行贷款投资,所有贷款利息可以抵扣公司税(按照资产规模和收入,个人持有将无法抵扣)

管理地产的费用可以在最大限度上得到抵扣:· 中介费用·管理费用·维修费用·地租·物业费用 · 房产保险以及其他的相关费用·会计师和律师的费用·差旅费和其他公司运营费用

C. 地产出售后的公司资本利得税

地产出售后公司资本利得税只有17%(比个人资本利得的最高28%要有优势)

具体税务考量 – 案例分析

假设投资人购买了10,000,000英镑的房产的投资组合,平均租金回报率为3.5%(年租金 350,000英镑),贷款60%利率1.90%(年利息支出114,000英镑);其他费用支出为假设数值,按照市场情况大概估算(偏高,包括第 一年架构的设立费用,以后可能会逐年递减)。由个人持有的和公司持有的税务结果如图所示:

英国SPV持有英国地产的其他优势

A. 股权转让和股息税务成本低

大部分股权转让所得和股息收入免予征税

B. 便于开展英国以外的业务

赋予海外分支机构免征英国税的选择权

C. 利于海外投资人

广泛的税收协定体系,非税务居民税收优惠显著

D. 费用抵扣范围广

股权收购、融资的利息费用允许税前抵扣

F. 维护成本相对较低

和离岸公司相比维护成本要低很多,离岸公司持有英国住宅地产没有其他税务优势

 

清华大学毕业的英国 移民 留学 “达人” 胡悦专栏全集

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不派息、不交租 中国香港怎投资?|居外专栏

上周金融界最轰动的消息,自然是汇丰银行宣布停止派息。汇丰是中国香港的发钞银行,大部分盈利都是来自香港。虽然其股价因业绩欠佳,一直不断下跌,但因派息稳定,一向被长线投资者热棒,香港自然也有大批拥趸。笔者也接触过些业主,卖楼後将楼款买入汇丰。随後收到的股息一半已经足够租楼;另一半股息可给生活所需,今次肯定损失惨重!

其实,这种情况未算最惨,坊间有所谓“投资学院”丶“业主会”等教导小投资者,利用低息环境高杆杆原理,借入贷款购买汇丰或高息债券作投资。当投资市场风平浪静的时间,自然可增加利益。但一旦遇上金融动荡的时间,汇丰或债券跌价,银行追收贷款补仓,接着斩仓,所有投资化为灰烬,甚至带来一身债务也说不定。

除了买汇丰收息外,不少投资者也会买入REIT(Real Estate Investment Trust,即房地产投资信托基金)来作长远收息的用途。一向以来,REIT都属於较稳定的资产,派息及借贷都有严格的规定。今次疫情下,也有不少REIT成重灾区。

长实旗下屈臣氏在欧洲的香水零售店ICI Paris XL,与业主发展租务纠纷,源起於租客引用“不可抗力”原因拒付租金。不少REIT的资产都是大型商场,商户种类众多,租客实力一向很强。今次疫情,商场被迫关门,所有不同商户通通难逃劫数。所以凡是商场型的REIT的股价也是大幅下跌,部分只馀下资产值的三成,息率高达10%以上。

在派息甚至零息的年代,投资自然免不了。否则,又遭通帐蚕食购买力。但凡有回报的资产都有风险,投资者必须清楚风险所在,自己要肯定能够承担才进行,方为上政策。

 

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

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中国高净值人士的海外房产投资观|居外专栏

在全球疫情加剧的影响下,各类商业活动和旅行都被高度限制了,也正是由于这个原因,让我们有了更多的时间去沉淀和反思一些问题。让我庆幸的是在新加坡能够有了充分的时间访问了来自中国的房产投资前辈,去深入了解到他们是如何看待海外房产投资的。

永久产权永远优于有期限产权。第一个原因:大部分投资会输给时间。绝大多数人没有能力永远在正确的时间点进行投资,所造成的投资损失往往需要时间来弥补。往往高净值投资者拥有超过普通投资者或者金融机构更多的时间来维持一个长期投资项目,所以他们对于投资项目是否能够长期持有非常看重。

第二个原因:稀缺性。在中国,往往可投资类别的房产分为70年产权的民用住宅,50年产权的工业建筑用地和40年产权的商业地产,并不存在有永久产权的类别。这些有期限的房地产让很多投资者担心其未来的稳定性,也造成大部分中国的房地产投资都是一个短期行为,无法满足高净值人群未来财富传承的需求。

优先考虑可以使用金融杠杆工具的房产。目的如下:

降低投资风险:通常银行会对所需要贷款的房产进行评估,无形之中也帮助到投资者来判断房产真正的价值。另一方面尽管付出了贷款利息的成本,但也让一部分投资的风险转移到了银行头上;

降低由于外汇管制而造成的限制:鉴于一些政策上的问题,除非你大部分收入已经在海外或有稳定的海外收入之外,外汇储备将大大影响到你的选择范围,利用银行贷款和其他金融杠杆工具正是解决问题的关键;

可以让投资快速规模化。大部分专业投资者往往在第一次“试水”成功后,会迅速布局更多的同主题投资,实现区域性的复制。

汇率是评判投资时机又一个重要因素。所有的资产配置都不会忽略汇率因素,建议可以将投资本位币设置为美金,紧盯美金和投资目的国的货币走势,这可能会给你带来房产价值之外的收益。

地理位置是永远的主题。我想没有人能否定这一点,也是最不需要花费精力来描述地理位置重要性的。

称职的代理和买房律师为投资带来必要的保障。深谙房产投资的高净值人士,一定会有这样稳定的团队——提供投资情报和完整投资分析的代理,提供尽职调查和合规保障的律师,为售后提供后续服务的专业人士等。我曾经见过一位在新加坡投资超过10套的中国富豪,他提到将不同的任务交给不同专业的人士能够让投资得到最多的建议和更为完善的保护,在考虑投资回报时,不仅看到房产价值的增值,也要能够发现是否有稳定的租金回报来支撑。当然税务因素也是考虑必不可少的,往往通过一些简单的投资结构调整能有效降低成本。

通过参考历史交易记录可以看出投资潜力。当你选择的是“二手房”时,不要忘记问你的代理拿一份历史交易记录,它能够让你从时间和价格中找到线索,看出未来价值投资的趋势。当然如果是向开发商购买时,他们也一定已经准备了一些数据,这是不够的,去调取周边房产的历史交易数据才能够客观地判断。

房产投资的根本是土地,而不是建筑。资深投资者是不会被“样板房”里的豪华装修所迷惑的,那些在土地之上的建筑并不会增值,反而会随着时间折旧贬值。土地的最初价值是投资者根本无法获得的,原因很简单,土地往往是通过国与国付出战争的代价获得的,这也是房产投资为何如此受到投资者追捧的原因。

除了居住需求之外的附加值,也是值得考虑的。有一大部分的房产投资案例中,我们发现很多投资者并不是被投资本身吸引了,最为显著的案例就是移民。投资与移民的完美结合,似乎是一个值得考虑的家庭迁移方案。但请记住一点,这会大大降低投资的回报,毕竟“鱼与熊掌”很难兼得。另外的组合还有“以房养老”,“以房养学”等等。

当然,我认为一定还有更多因素能够影响到投资者,无法一一在此描述完备,希望这些信息能够给准备海外投资的你带来一些帮助。

 

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