Special Investment Column – Page 48

物联网如何影响泰国房地产市场｜居外专栏

泰国房地产行业和物联网

房地产行业在任何国家都是公认的“黄金资产”和投资良选，即使是泰国也不例外。泰国房地产行业的增长达到了历史新高。这主要得益于亚洲国家消费能力的增强。房地产市场竞争激烈，难以预测，且与旅游业密切相关，充满着机遇和挑战。

房地产市场竞争之激烈与残酷已经成为了这一行业的代名词。而物联网将成为改变这场“游戏”的颠覆因素。革命性的物联网技术能够带来先进的技术创新，加强物理世界的互联互通。

泰国房地产市场及其发展的概况

未来泰国房地产市场将进入重要的缓和期，各部门的增长都将有所放缓，新一波房产项目将进入市场。

随着地价攀升以及高级地段空地稀缺，地段罕见的高端房产部门竞争仍将十分激烈。但考虑到新的管制规定以及将于2020年生效的曼谷城市计划，开发商们开始放缓脚步，重新审时度势。

物联网与泰国房地产之间的关键联系

由于房地产行业高度依赖钢筋水泥等原材料，因此物联网似乎看似与之并没有太大的联系。但通过仔细分析，我们发现物联网切实改变了房地产部门的运作。客户的偏好正在发生变化，并影响着需求和交易的发展。在不久的未来，物联网所发挥的作用将会越来越显著。

技术领域的最新创新发展正推动着房地产行业的增长，泰国也不例外。房地产行业用于收集市场数据的设备和机制实现了显著升级，助力房地产供应商制定更为智能的家庭和办公系统解决方案，为客户提供更好的服务。

泰国房地产的消费者行为出现显著变化。千禧一代取代X世代成为了购买决策者。千禧一代被认为是泰国房地产的新生力量。他们推动了“买房出租”生活方式的发展，早早地涉足房地产行业的投资机会，并促进技术赋能服务在房地产行业的发展。

相比中国和西方国家，泰国的数据更为廉价，而且每个人的工作都离不开智能手机和网络。因此，在泰国，物联网的影响将更为明显，并将颠覆房地产行业的发展。

物联网如何为泰国房地产行业服务

物联网促进房地产行业智能化发展

泰国的购房者们希望房地产供应商能够为其日常家庭琐事提供自动化的解决方案，从而使他们的生活更为便捷。例如，采暖通风与空调系统能够感知住户的最佳体感温度，并基于住户的日程安排在其回家前提前运作。这样的解决方案有助于增强用户体验，推动高效家庭智能系统的建立，从而实现更好的经济效益。

同样，智能安保系统能够在对日常家庭活动进行记录和分析的基础上，在偏离情况发生时，及时告知住户，从而确保住房的高度安全性。

物联网有助于显著提高能源效率

能源分配是泰国十分关注的问题。物联网在记录各大系统的能源消耗模式上能够发挥关键作用。在物联网技术支持下，自动化的住房维修服务通过采集运行时间、停机时间和维修周期等数据，能够帮助工程师追踪电梯、采暖通风和空调系统、照明设备等设施的运作情况。

在分析技术、设备和传感器的支持下，设施的运行模式将被记录下来，在维修周期到来或出现不正常运行情况时，及时通知用户进行维修，从而实现运行成本降低、运行更为顺畅等切实效益。

物联网有助于实现高效决策

随着泰国零售市场的繁荣发展，追踪客户数据的需求越来越高。物联网技术能够清晰呈现客户在哪些产品上花费的时间最多，商店的哪些部分拥有最高的客户访问量。细致掌握这些数据有助于零售商就商店的设计和货物的库存做出更高效的决策。

智能的工作环境也有利于制造商和仓库管理商开展工作，帮助他们进一步掌握库存、人员和机器性能状态，全面监测供应链情况。

物联网还对购房者产生影响。房地产商可以通过信标台技术向潜在买家推送通知。

物联网是泰国房地产市场的发展趋势

设备的互联互通是充分发挥物联网潜能的关键所在。互联互通的实现建立在各大系统、设备和供应商的一体化基础之上。

但这一过程存在侵犯用户数据隐私的风险。因此可能导致住户不愿意使用物联网解决方案。房地产行业必须制定明智的战略，通过采取正确的举措降低这一风险。

物联网对房地产价值链的影响还有很大的潜能有待开发，因此需要大量的直接和间接投资。房地产行业的未来发展离不开物联网，其运行方式将在物联网作用下开展。

泰国房地产公司执行总监Marciano Birjmohun专栏全集

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日本房地产投资的Arbitrage战略｜居外专栏

房地产投资是否有必胜之法。经常在网上以及广告当中看到使用【必胜法】作为口号的房地产商。我个人认为把【必胜】或【绝对赚钱】等作为宣传口号的房地产公司是需要注意的。

不过，可以用吸取知识以及积攒经验来大幅度增加房地产投资成功的可能性。房地产投资当中可以称为有效的战略之一就是Arbitrage战略。

说到房地产投资，种类有单身公寓到一栋公寓·办公楼·酒店等多种多样。今天就讲一下在房地产投资当中最普遍的单身公寓的投资。先让我们吸收一下有关房地产投资的基本知识。

房地产投资有购买·运营·出售三个过程。很多的投资家认为购买一个投资用房地产就觉得投资已经完成。其实，到运营·出售过程结束之后才可以说一个投资完成。其中，出售的过程作为房地产投资出口战略的重要点，什么时候·以什么价格·什么形式出售会影响整个房地产投资效果。

虚拟货币或FX交易当中会常听到Arbitrage，其实在房地产投资当中Arbitrage战略也非常有用。想有效的利用Arbitrage战略，首先要理解什么是Arbitrage。

Arbitrage是什么？

Arbitrage是指交易规则不一样的交易市场当中利用同样的商品或类似的商品的价差来获取利益的交易。Arbitrage也可以称作套利交易。

在国内外举办的说明会当中，我会经常给大家讲有关Arbitrage(套利交易) 的历史故事。在日本，江户时代1公斤金子可以交换5公斤银子。同时期，在欧洲1公斤金子可以交换15公斤的银子。在这里，先不要考虑运输费等费用，只注重交换规则而试想的话可以得出以下结论。

从日本拿1公斤的金子移到欧洲换取15公斤的银子

把15公斤的银子拿到日本换取3公斤的金子

再把3公斤的金子拿到欧洲换取45公斤的银子

再把45公斤的…

像这样，利用规则不同的市场交易特性获取利益。Arbitrage(套利交易)的利用不只是在金融商品当中，在房地产投资当中也非常的有效。

怎么利用Arbitrage做房地产投资战略

在单身公寓市场当中，可以按市场价格把交易市场分为以下几种。

新建市场
中古市场
自住市场
投资市场（租赁用市场）

如上图所表示，新建市场价格要高于中古市场价格。另外，自住市场价格要高于租赁用市场价格。在这里新建的比中古价格高是容易理解。那自住为什么会比租赁用高呢？相比投资物件流通时一般是由投资回报率决定，而在购买自住房地产时，则会考虑到妻子的喜好·小孩的学校·离老家近等，比起投资回报率更多的会去考虑主观的感情因素。因此，一般在价格上自住的会比投资高20%左右。

那么，具体在房地产投资上怎么利用Arbitrage战略呢？

上述当中，可以知道中古市场的投资物件价格应该是最低的。根据Arbitrage(套利交易)，要是可以把中古市场的投资物件转换为新建的自住的物件的话理论上是可以出售最高的价格。不只是理论上，在实际的操作当中也积攒了很多成功经验。

首先，购买投资物件（租赁用物件）在运营期间收取租金。等租赁人退租之后变为空室的话，利用全装修，把中古投资市场转换为新建自住的交易市场。

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当然，利用Arbitrage战略时也要注意很多有关物件的特性以及价差空间等要素。

这次是介绍了有关于交易市场的Arbitrage战略，下次将会给大家介绍有关于时间周期的Arbitrage战略。

责编：Adam Chen

日本置业专家数据大拿姜华专栏全集

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伦敦高尚社区最新报告——东贝尔格莱维亚区｜居外专栏

编者按：伦敦，欧洲经济之都。从英镑贬值到房市交易萎缩，价格停滞——英国脱欧带来入手英国的机会。随着新首相逐渐浮出水面，脱欧将有新的总设计师；一切逐渐尘埃落定之时，也就是英国房市利好的起点。去年下半年以来，德国等多个国家资本抄底英国。英国投资看伦敦，伦敦的高尚社区都有哪些呢？

这将是本系列中的第一篇，稍后会带来海德公园等区域。

东贝尔格莱维亚区

位于伦敦最具标志性的地标之一 ——白金汉宫的西南部，有着象牙白色的宏伟广场和壮观的联排别墅，贝尔格莱维亚（Belgravia）可以说是享誉世界的伦敦上流富人区。两个世纪以来，这里是伦敦，也是全世界最时尚的居住地之一。在这里居住过的名人是来自政治，音乐和艺术领域的翘楚。

贝尔格莱维亚的东部（East Belgravia）是相对来说是一个有待深度开发的区域，这里远离Belgravia一些繁华地区的主要街道，避开繁忙的环境，提供同样迷人而又安静的桃源。

东贝尔格莱维亚每年平均售出不到150处房产，可见房源的稀少。贝尔格莱维亚东部地区的重大投资和开发将使该地的繁荣不逊色于贝尔格莱维亚的中心地带。

☞历史

最初由威斯敏斯特第二侯爵Richard Grosvenor于19世纪20年代开发， Thomas Cubitt为建筑设计师，Belgravia的名字来自英国柴郡（Cheshire）的Belgrave村。如今，Belgravia的290多座建筑物被列入英国国家遗产保护名单，其中18座属于一级保护建筑。

在20世纪初期，这里曾有过将大量住宅改造成办公楼的时期。如今，这些优雅的联排别墅又经历着翻新，被改建回全来的面貌，将成为伦敦最时尚的住宅项目之一。

☞生活方式

除了东贝尔格莱维亚的住宅开发项目外，高水准的基础设施开发建设也在进行中，旨在打造享誉世界的休闲设施。着名的伦敦半岛酒店，以及欧洲第一家Cleveland Clinic都坐落于此。一个名为Grosvenor Place的私人会所的建筑许可也在申请中。

这里的餐厅数量非常多，仅米其林星级餐厅就有六家，最着名的两家餐厅有英国名厨Gordon Ramsay的’Petrus’，和Marcus Wareing的’Marcus’。当地的交通便利，距离伦敦最具代表性的公园步行即可到达，如海德公园，圣詹姆斯公园和绿色公园。

☞地理位置与价格优势

✦位于东贝尔格莱维亚（East Belgravia）东侧的物业可俯瞰42英亩的白金汉宫花园（Buckingham Palace Gardens），这个可以俯瞰女王家全景的地理位置在英国也是绝无仅有。

✦优质住宅物业的价格通常是指英国房产价格高度晋级前10%的房产，而身为高端住宅区的东贝尔格莱维亚的物业，其平均价格（每平方英尺）与其他主要住宅市场相同，因此使这里的房产含金量更高，也有更多价格增长的机会。

✦东贝尔格莱维亚的优质物业的价格门槛目前仅为540万英镑，相比之下，切尔西为580万英镑，梅菲尔超过820万英镑，骑士桥超过1200万英镑。

✦作为世界上最受欢迎和吸引力的地区之一，Belgravia和East Belgravia的平均价格折扣也略低于邻近的主要高端富人住宅区。

☞当地以及周边可投资项目

自2010年以来，贝尔格莱维亚完成了11项开发计划，其中只有6项正在筹备中。东贝尔格莱维亚开发新项目的机会更加稀缺。这意味着可投资项目的机会珍贵。

➤项目39 Headfort Place就是东贝尔格莱维亚区的一个难得的投资机会，以650万英镑的价格可以购买房产的永久产权，并可以不受国家文化遗产保护法的限制，改造现有房屋，着名建筑公司 Adams Architecture将为该豪宅设计打造优雅而古典的豪宅外观。

建筑面积约为3,800平方英尺，新房超过六层，有电梯。这座豪宅提供三个接待/娱乐室，包括一个大客厅和家庭影院，厨房，和五间可以直接进入公共花园的套房。

➤距离东部不到一英里的项目Buckingham Palace Quarter，作为圣詹姆斯区域复兴的最后一项工程最近刚刚完工。六间豪华的公寓和一栋位于白金汉宫内的八居室豪宅位伦敦房价再添新高度，每平方英尺的价格超过5,000英镑。

➤位于东南方的Victoria区也拥有非常抢手的项目。在过去十年中，投资超过22亿英镑，将维多利亚变成伦敦最前沿的社区之一，将优质住宅和高品质办公空间与卓越的娱乐，餐馆和零售奢侈品相结合。新的Crossrail车站的开发也将增强英国第二繁忙车站的连通性。

责任编辑：Adam Chen

伦敦高端房产界名人Gary Hersham专栏全集

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2019多伦多商业地产回顾与投资展望｜居外专栏

进入到2019年，世界经济添加了更多的不稳定因素，多伦多地产投资将放到哪里，才能获得更好的回报？在2018年加拿大的商业地产经历了一些调整，依旧保持着健康而平稳的增长。而在2019年，预计公寓类住宅的开发，有望在众多商业地产的投资门类中，成为一个持续而强劲的增长亮点。

1、回顾2018 ——公寓投资市场创纪录的一年

在过去十年，加拿大公寓类住宅的开发，一直是地产投资中的热点。其中最重要的原因就是市场中多户公寓类住宅供应量的严重不足。

根据地产市场投资分析公司JLL的数据，2018年，多伦多的公寓类物业空置率仅为1.6%。虽然略高于2017年，却远低于国际通行惯例，房屋空置率在5％至10％的合理区间，仍然处在极低的水平。

而就交易量而言，2018年是GTA“多户住宅”投资市场创纪录的一年。根据Realnet的统计，由于供应紧张继续推高租金，2018年每间套房的租金较前一年上涨了近20%。相对较低的利率环境，加上围绕租金增长的乐观情绪，促成了多户型住宅价格的空前上涨。

就总体而言，2018年整个大多伦多地区新投资的“多户家庭物业”共122栋，9,289套，总额超过了23亿加币。

目前，大多伦多地区2018年新建公寓投资均价为$254,600/套，并且这一均价常年来基本呈现递增之势。

而根据多伦多地产局的官方数据，大多伦多地区公寓的二手房市场均价在2018年已经突破$550，000/套。可见在公寓开发领域，投资利润空间相当丰厚。

2、投资展望：2019公寓开发前景精彩可期

根据JLL的统计，2018多伦多投资总额最高的新建“多户家庭物业”位于士嘉堡1340-1360 Danforth Street，总额达$154,440,000，共572套公寓，每套均价$270,000。而建成后，预计平均每套单价最高的物业，则是位于多伦多市区的41 – 45 Spadina Road，共24套，总价$20,950,000，平均每套高达$872,917。

而就目前来看，在2019年，公寓开发的前景依然值得看好。有许多理由可以支持这一乐观的预期。

首先，公寓市场的供应尚不足以满足需求。

根据加拿大著名的投资公司Manulife Investment Management综合而得的数据，从2012年到2018年，加拿大家庭每年增加家庭25万户左右，这一数字超过了平均每年20万套的新房动工数。而大多伦多地区的公寓空置率又处于历史低位（1.6%）。

而土地的紧张，以及加拿大政府对土地开发的严格监管，也会让公寓市场在一段时期内始终处于一个供小于求的状态。

由世界银行在2018年12月对各国商业活动难易程度所作的结论（Ease of doing business index），加拿大的地产开发审批时间较为冗长。比如，审批一个简单的地产开发项目在美国需要81天，而在加拿大平均要249天。这一政策性的原因，也导致市场供应不足的问题，不可能会在短期内改变。

著名投资Manulife Investment Management也曾在去年得出结论，在住宅、零售、工业，办公室几个主要的商业地产投资门类中，加拿大住宅的单位风险回报居于最高。

因此，对房屋基本需求的扩大，以及市场供应的不足，会使公寓开发仍然具有巨大的商业前景。

其次，加拿大的经济也可以支持公寓开发的市场前景。

由于美国和加拿大的经济关系相当密切，美国处于50年来经济发展最好的时期，2019年首个季度的GDP增长更是达到了3.2%，而2019年前4个月的平均失业率仅为3.8%，这也使得加拿大的经济有被进一步带动的可能。

目前，加拿大的失业率正处于43年来的最低值。此前加拿大的就业市场更是从去年9月到今年2月，实现连续6个月的增长。而在今年四月，净增岗位更是超过10万，实现了43年来最大幅度的单月增长。这一亮眼的经济数据便可视为是一项例证。

再者，大城市中购房者的心理也为公寓开发提供了不错的前景。

今年5月，加拿大最大的房地产经纪公司Royal LePage（皇家地产）和美国最大的私人住宅抵押贷款保险公司Genworth 加拿大公司，进行了一项联合调查。其结论是“加拿大有57%的首次购房者最担心首付问题，而在多伦多，这一比例为68%，居全国之最”。因此，多数受访者表示，更愿意购买一套面积较小的房屋。而公寓房屋价格较低，首付也较低，因此更符合购房者的条件。

另外，在同一项调查中，全国有48%的首次购房者表示，自己更倾向于住在离工作地点较近、交通更便利的物业，即便其面积可能更小。而这一比例在多伦多，则达到了59%。因此，相比大面积，但较为偏远的独立屋，位于市区或地铁沿线的公寓会在将来更受年轻人的青睐。

而且，此间针对首次购房者父母的调查信息，也印证了Royal LePage在去年进行的另一项调查。调查显示，那些首次购房者的父母，其中有17%的人打算卖掉现在居住的房屋，并在2023年之前购买一套面积更小，价位更低的房产。这意味着在未来几年，公寓市场，除了首次购房的年轻人外，很可能还将多出140万的潜在买家。

最后，多伦多的建设，及安省的前景也有利于公寓开发。

目前安省已经承诺和联邦政府共同拨款90亿改善安省的交通系统。其中有50亿将用在多伦多。目前，已经有6个项目正处在设计和发展阶段，另有7个项目正随着多伦多的市政规划而进入筹备阶段。所有这些项目都会大幅改善多伦多的公交和基础建设状况。

这些项目包括了Eglinton轻轨项目、密市10号公路轻轨项目、拓宽401公路，以及正在提议中的约克区地铁延伸线路。可以预期，这些项目在投资基建、促进经济的同时，也将为交通沿线的公寓开发带来更好的机遇。

3、其他商业地产门类——土地，工业、零售及办公室

相较公寓开发，在其他商业地产投资的门类则呈现出更多喜忧参半，和涨跌互现的现象。

根据多伦多地产局的官方数据，2019年第一季度的租赁市场，除办公室租赁的面积同比小幅下滑0.5%外，其他门类均有不小的提升。但在租金方面，只有工业用地上涨了12.2%，其余均有所下滑。

而在出售方面，三个门类的出售面积同比均告下滑。但在售价方面，除了零售业之外，工业用地和办公室的单位面积售价同比都大幅上涨30% 左右。可见依然有一定的投资前景。

决定商业地产投资前景的因素，除了政府政策导向外，土地的供应量，人口迁移的走向，和与人口相匹配的交通配套设施，都是关键。多伦多地区做为拥有3700多万人的加拿大最主要省份安大略省（人口占全国38.64%）的首府，不仅是最大的城市区（有642万人），还有最大的机场，最多的高速路，最完善的交通网，再加上最多的新移民和人口流入，这些都为未来商业地产投资的回报提供了可靠的保证。而找到一个全方位，精通房地产专业的可靠人士，能为这种投资保驾护航，定能获得更理想的回报。

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葡萄牙民宿火了，C位出道赶紧抢！ | 居外专栏

这两年，“民宿”成了一个热词
好的民宿远离喧嚣、设计精美
是很多人向往的“诗和远方”

什么样的民宿最温暖？
莫过于早晨醒来的那一刻
阳光一泄而入
照亮了房间，温暖了心灵
沐浴着阳光
沏上一壶香茗，捧着一本老书
生活简单而美好

据《dinheiro vivo》报道，根据葡萄牙当地民宿旅游协会的数据显示，2017年，葡萄牙有超过1300万名游客在游览的时候住在当地民宿，相当于总游客人数的三分之一。预计到2020年，当地民宿将成为葡萄牙最大的旅游市场。

据悉，当地民宿主要是公寓和别墅。此前国家统计局公布的数据是340万名游客住在当地民宿，但葡萄牙当地民宿旅游协会认为这个数据是实际情况的五分之一到四分之一。

在2018年7月31日，国家统计局公布全国共有2663个当地民宿登记，但事实上去年实际已有约6万个当地民宿在运营。如今，这个数据已经达到了72000个，可见国家统计局的数据属于冰山一角。

葡萄牙当地民宿旅游协会主席爱德华多·米兰达表示，根据现有的数据和趋势预测，到2020年当地民宿将成为游客在葡萄牙的主要住宿形式。很多游客都想要更加亲近大自然和新鲜的旅行体验，当地民宿可以弥补传统酒店的一些缺陷。

旅游业带来了的国际游客，引爆民宿商业模式，也带动了葡萄牙房地产发展。根据葡萄牙银行公布的数据显示，2018年上半年，葡萄牙旅游收入较去年同期增长了13.9%，旅游业利润增长了17.3%。与此同时，葡萄牙机场接待的游客人数同比增长9%。

2019年，葡萄牙租房和购房市场皆炙手可热，租房领域尤其惹眼，2019年的租房价格更是相较于2016年同期上涨了26%。对于已经入市的投资人来说，这是真金白银的犒劳!

而2019年以及未来，葡萄牙的房地产市场继续保持活跃，穆迪公司预计葡萄牙的房价每年将上涨7-8％直至2020年。

由此可见，葡萄牙的旅游价值不断上涨，吸引了越来越多的游客来消费，房屋租赁需求水涨船高，房地产业也风生水起。

根据葡萄牙统计局（Statistics Portugal）的数据显示，2018年波尔图在葡萄牙城市中的房价增幅最高，其中Matosinhos的房价增长尤其强烈（9.8%）。但波尔图的房价尚未达到很高的水平，而游客，学生及家庭的需求量依然很大，未来的增长势头显而易见。波尔图的短租市场将持续活跃，必将不会让投资者失望。

葡萄牙紧邻大西洋，是进入欧洲的门户，具有重要的战略地位。坐拥欧盟成员国与欧洲申根国的双重身份，申请葡萄牙移民是进入欧盟及申根国的最佳途径之一。

葡萄牙作为欧洲第一个推出正式移民法律的申根国，其购房投资移民项目审批速度快捷，一人申请，全家移民。

投资移民葡萄牙，除了收获“黄金居留许可签证”，还可以得到广阔的商业平台、子女优质欧洲教育机会、房产升值带来的收益、欧盟福利以及健全的医疗保障，是欧洲极具性价比的购房移民项目。葡萄牙购房移民项目，也将成为搭乘“一带一路”快车、把握欧洲经济复兴新机遇的重要途径！

外联现有35万欧购房移民的独家公寓房源——中景濠庭Ⅰ期盛耀启世，仅需35万欧起，就能获得波尔图CBD两套房——出租收益率高达5%，无需居住+90天快速获批欧洲黄金签证。

聚宝盆

城市核心CBD商区这是波尔图市中心的一大地理坐标，不仅有艺术的殿堂，更是金融中心。各大银行，跨国企业，星级酒店，购物中心，写字楼等汇聚于此，是财富的聚宝盆。

波尔图历史文化区保留了上百年的世纪建筑和文化，被UNESCO认定为世界文化遗产。波尔图更是被世界旅游大赏评为世界最佳目的地，欧洲最值得去的城市。

下一代求学便利

教育资源丰富密集，坐落着4所中学、3所大学，其中就包括波尔图文学院。

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那35万欧能买到的是什么样的房子呢？

葡萄牙波尔图Vila do Conde的房产
联排别墅V5距海滩600米，房屋价格：40万欧元，约合¥ 310万
土地面积： 350平方米，五卧四卫两厨房。
居外物业编号：48589820 点击查看房源信息

既能赚钱，还能获全家三代欧洲绿卡。无论投资还是自住，无论出租还是度假，中景濠庭都能最大限度的满足投资人的所有需求。从葡萄牙出发，享受欧洲美景、美食、美好生活。

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日本房地产投资必备知识｜居外专栏

房地产投资是投资的一种。每个国家·每个地区所属的环境和经济状况不同，房地产投资的风险和回报率也会有所不同。今天就给大家介绍一下购买日本投资房地产时需要理解的最基本的知识。

◆投资种类

投资理财有很多的种类（图1），并不是说房地产投资才是唯一的选择。在日本房地产投资作为中风险中回报的投资产品受到国内外投资家的青睐。可以适当的把房地产投资作为合理的资产配置。

（图1-著者编制）

◆房地产投资基本用语

在日本，房地产价格的评价方法有三种。

成本法：是根据房地产重置成本查找目标房地产市价的方法
交易实例比较法：收集大量接近目标房地产的交易实例，选择一些案例，根据交易价格进行情况修正，增加地区因素和个别因素的评价方法。
收益还原法：着眼于房地产的盈利能力，将未来房地产价值折现为现值並进行评估的方法。

购买投资房地产时一般会按着收益还原法去评估房地产价格。大家也需要理解以下基本的投资用语。

・GPI （Gross Potential Income)　：租金毛收入

・EGI （Effective Gross Income）：租金净收入

・OPEX （Operating Expenses）：运营费

・NOI （Net Operating Income) 　：房地产纯收入

・ADS （Annual Debt Service）　：年还款金额

・BTCF （Before Tax Cash Flow) ：税收前现金流

・FCR （Free and Clear Return）：总收益率

・CCR （Cash on Cash Return）：自己资本回报率

・DCR （Debt Coverage Ratio）　：偿债备付率

・LTV （Loan To Value）　　　：贷款比例

・BER （Break Even Rate）：收支平衡入居率

・IRR （Internal Rate of Return) ：内部收益率

・K% （Loan Constant）　　　　：贷款定数（由利率和期间而决定）

・PB　（Pay Back Period）：资金回收期间

◆房地产分析实例

大家在日本购买投资房地产时都会看一个销售图，今天就利用销售图来做简单的分析。

【物件概要】

住所：东京都涩谷区×××

面积：22.11㎡

构造：鋼筋混凝土造

建筑年：2014年

总户数：59戸

租金：101,000日元

管理费： 6,900日元

修缮金： 2,000日元

【购买条件】

价格：3,000万日元

诸费用： 200万日元

总费用：3,200万日元

自己金额：1,700万日元

贷款：1,500万日元

利率：2.5%

贷款年数：25年

【投资分析】

GPI租金毛收入 1,212,000日元＝101,000日元×12➡表面回报率：4.04%

空置损 48,480日元（例：空置率4%）

EGI租金净收入 1,163,520日元

OPEX运营费 206,040日元(管理费+修缮金+管理委托费+固定资产税等)

NOI 房地产纯收入　 957,480日元

ADS 年还款金额　807,504日元

BTCF税前现金流 149,976日元

FCR 总收益率 2.99%

CCR 自己资本回报率 0.88%

K%　贷款定数 5.56%

DCR 偿债备付率 1.19

由于K%＞FCR＞CCR，可知上述的物业用贷款购买的杠杆作用不大。

购买投资房地产时，不能只看表面回报率来判断物业的好坏，还要综合的了解投资分析/物业分析/市场分析/风险分析等。

责编：Adam Chen

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2019多伦多商业地产展望【黄岚地产榜】 | 居外专栏

上一期Daisy黄岚回顾了和展望了加拿大商业地产的情况，本期Daisy继续聊一聊多伦多商业地产的趋势，希望对您的地产投资买卖有所帮助。

- - - - 经济成长和建设热潮
      - 市中心的商业物业继续紧俏
      - 市场供应的挑战
      - 电子商务驱动需求增长
      - 人口增长驱动需求增长
      - 多伦多值得关注的建设项目
责编：Adam Chen

律师出身，多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

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冲击名校的方法不只高考，考生还有哪些升学捷径？｜居外专栏

一年一度的高考毕业季即将到来。依照教育部的最新消息，2019年全国高考报名人数超过1000万！

作为中国最顶级的高等学府——清华和北大，是无数学子心中向往的学术殿堂。但是想考入这两所名校，不仅需要十二载寒窗苦读，更需要打败其余的千万竞争者才有机会，这种难度不亚于买彩票中大奖。

即使无法进清华和北大，考生们也争先恐后地要考入“985”“211”这样的知名学府。

面对着每年高考如“千军万马过独木桥”的状态，考生自己奋力拼博是否可以考上一所名校甚至是一所正规的大学，家长们内心充满了忧虑。

您知道吗？若考生或其父母拥有外籍/华侨身份，一切将大不相同。

根据2018年各大高校录取成绩表中可以清晰地看到，华侨考生的优势十分明显。华侨联考的试题简单、报考人数少、录取分数线低且录取率高达80%，因此华侨考生仅需达到普通考生成绩的一半以上，即可轻松入读国内知名大学。华侨生的界定也很简单，非常容易符合要求。

华侨生定义：考生本人及其父母一方拥有外国的永久居留权，并已在国外连续居住两年，且两年内累计居留不少于18个月。（考生本人须在报名前两年内在国外累计居住不少于18个月）。

与此同时，若父母为华侨，其子女可享受高考加分——最高可达到20分！

天绮移民要告诉大家，拥有外籍/华侨身份的好处还不止这些，最出名的优待莫过于清华大学的国际学生招生。

清华大学对外籍国际学生采取审核录取，其申请门槛极低，仅需高中毕业（提供高中成绩单）、汉语HSK五级（最低四级——相当于认识1200个汉字）即可。如母语为汉语或高中阶段使用汉语教学的申请者，还可免除提供HSK成绩。于此同时，国际学生的界定也较为简单，外籍华人的子女容易符合要求。

清华大学国际学生：只要符合获得外国国籍四年以上，并且最近四年有两年定居在国外即可。

高考考生为了成绩熬夜苦读，家长们为了孩子的前途愁眉不展，如果考生和家长早点了解外籍/华侨身份在升学方面的优势，是否会豁然开朗？

如今，越来越多的人决定移民海外，为孩子的未来教育做两手准备。无论最终是以外籍身份归国申请知名学府，还是以海外永居身份以低廉的费用申请当地大学，无形之中为孩子的人生多了一种选择与保障。

被誉为“枫叶之国”的加拿大，拥有全世界顶尖的教育资源、完善的福利制度，以及全球最适宜的居住环境。与此同时，加拿大社会安全稳定、移民政策好，费用低廉，近年来吸引了众多求学者来此留学并定居。加拿大魁北克省，为鼓励国际优秀人才加入，不断放宽移民政策，其高成功率的快捷移民项目：

“目前最经济快捷移民加拿大的途径”——魁北克省经验类移民PEQ，可以让您在收获知识和技能的同时，还能收获加拿大枫叶卡。

PEQ职业技术项目

申请人可以通过完成最低为1800小时的职业培训，且法语达到中高级水平后递交移民申请。

PEQ职业技术移民项目优势：
• 门槛低、年龄范围广：18周岁以上，具有高中以上学历均可申请。
• 学费低，高性价比：留学＋移民仅需25-30万人民币。
• 理论实践结合，方便就业：专业涉及各个领域，且均为魁省人才市场紧缺职业。学习期间有至少90小时实习，方便毕业后顺利找到工作。
• 耗时短，成功率高：毕业后提交法语B2成绩进行申请，仅需一个月即可拿到魁省甄选证书CSQ。如在法语教育局完成培训课程，则无需法语B2成绩。

PEQ移民项目长期稳定，近几年被中国市场和加拿大其它省份的学生所熟知。如今PEQ项目以其独特的优势和低廉的费用，已然成为国内工薪家庭的首选留学移民方案。孩子在获得加拿大永久居民身份后，除了有机会申请国内知名学府，还可以留在加拿大继续深造。

如果孩子选择留在加拿大继续深造，将以本地人身份申请加拿大知名大学，学费上会有相当大的优势。

以国际留学生的热门申请专业麦吉尔大学建筑系为例：

• 魁省本地学生每年学费$5010.71加币

• 加拿大其它省份学生（非魁省居民）每年学费$10406.81加币

• 国际留学生每年学费$45824.81加币

国际留学生的学费是魁省本地学生学费的9倍！

综上可以看出，加拿大移民身份无论是冲击国内名校，还是在本地继续深造，都更具有优势。

正所谓“选择比努力更重要”。面对人才济济、竞争激烈的高考，不如尽早通过PEQ项目获取加拿大永久居民身份，从而既可享受国内名校对国际生宽松的录取政策，又可以低廉的学费接受加拿大高等教育，实为明智之举。

对于那些没有移民打算却渴望出国留学的考生；或已在国内就读大学，希望通过其它方式节省时间拿到北美文凭的在校大学生；下期我们将继续为您介绍加拿大蒙特利尔的知名大学以及针对不同人群的相关申请方案。

责任编辑：Adam Chen

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日本签证又双叒叕放宽！这样也可以获得在留资格 | 居外专栏

上次暖灯君发完日本签证的变动，有一些投资人私信问暖灯君日本的工作签证和劳务签证怎么申请，如何区分？今天暖灯君就结合最新的签证放宽政策来给大家详细说说。

日本历来对技术签证，管控是非常严格的，但随着到访日本的外国游客的增多以及2020年东京奥运会的邻近，日本酒店业希望政府给政策“松绑”，能将技能实习生招聘为公司职员，发挥作用。

因此，日本政府决定放宽外国人技能实习制度！

按照现行规定，酒店行业的技能实习只有1年，要获得“特定技能”必须通过考试合格后才行。

但据日本《朝日新闻》的报道，日本政府16日宣布将修改政策，针对外国人技能实习制度下的酒店行业，将现行政策规定的只允许一年的工作期限改为第二年以后继续有效。

这意味着，以“技能实习生”身份在日本酒店业务工的外国人，如果实习年限达到3年，就可以不考试自动获取今年4月开始实施的“特定技能”新在留资格。

5月16日至6月14日期间，日本政府就修改制度听取公众意见，有望在7月左右实施新的制度。

赋予留学生“特定活动”在留资格

此前不久，日本政府为了留住和增加在日本留学并在日本创业的外国人，宣布将向在日本创业的毕业生赋予“特定活动”的在留资格，最长可以延长1年的在日时间。

按照传统的毕业生制度，外国留学生从日本大学、研究生院毕业后，就失去了“留学”名目下的在留资格，原则上必须回国。如果在留学期间创业，可获取“经营·管理”的在留资格继续留在日本工作。

日本政府期待在日留学生能灵活利用在留学期间所学的知识与经验，在日本创业并能进军全球市场，同时也希望这些毕业生在日本与母国之间起到桥梁的作用。

因此，从今年4月开始，针对外国劳动者新设的“特定技能”在留资格将正式落地实施，与之相对应，针对具备日本留学经验的更高一层人才，日本也积极吸引他们能在日本就业创业。

日本到底有哪些签证呢？大家可以点开下面这篇文章了解更多，十一种签证中“经营管理签证”是我们的投资人最关心的。

在日本生活的十一种签证，优缺点都在这里了！

日本的劳务签证和工作签证

这里简单给大家讲一下日本的劳务签证和工作签证。

日本劳务签：

1.劳务输出是技能实习签证（以前叫研修生）；

2.劳务的时间最多工作3年，3年后必须回国；

3.劳务待遇工资低，工种多为力工、农业养殖种植工、缝纫工、流水线作业；

4.要求学历门槛低，但赴日时不可带家属且在合同期间不可回国。

非专门非技术签证（非専門的・非技術的分野）：也就是技能实习签证。通常所说的研修生接收制度是《外国人研修制度》和《技能实习制度》的总称。

日本将外国人研修•技能实习制度（以下简称研修制度）定义为：为发展中国家培养人材，邀请外国年轻劳动者来日，通过学习日本先进技术知识，回国后为本国经济发展作贡献的制度。在中国国内也通俗理解为”日本打工”或者”日本研修生”。

形式通常是第一年研修学习，第二年第三年叫做技能实习，对人员要求比较低，基本上年满18岁以上、38岁以下，身体健康，高中以上学历即可，部分行业例如农业甚至初中学历即可。

日本工作签：

1.赴日工作是技术人文知识与国际业务签证；

2.签证的时间第一次1年或3年，第二次3年或者5年，一直可以反复续签，满5年（含3年工作）可申请日本国籍，全世界172个国家免签，满10年（含5年工作）可以申请日本永住。

3.工作的待遇和日本社员待遇同，各项保险俱全，工资高，高端人才引进；

4.要求学历门槛高，本科以上学历，最低统招大专可做学历认证者，赴日时可带家属且在工作期间有10天以上带薪年假，可连同日本法定长假一起回国探亲。

日本的工作签证其实只是一个总称，它的种类很多。日本法务省批准的工作签证至少有以下数种：

01「教授」（例，大学教授）
02「艺术」（例，作曲家、画家、作家等）
03「宗教」（例，由外国宗教团体派遣的传教士等）
04「报道」（例，外国新闻机构的记者、摄影师）
05「经营・管理」（例，企业等的经营者、管理者）
06「法律・会计业务」（例，律师、注册会计师等）
07「医疗」（例，医生、口腔医生、护士等）
08「研究」（例，政府相关机构以及私企等的研究人员）
09「教育」（例，初中高中的语文老师等）
10「技术・人文知识・国际业务」（例，机械工程等的技术人员、翻译、设计师、私企的语文老师等）
11「企业内转职」（例，由海外事务所转职来的人员）
12「兴行」（例，演员、歌手、舞者、专业运动员等）
13「技能」（例，外国料理的厨师、体育教练、航天飞机的操纵人员，贵金属的加工人员等）
14「技能实习１号I」（例，由海外子公司等接受的技能实习生）
15「技能实习１号RO」（例，通过监理集团所接收的技能实习生）

专门技术领域签证（専門的・技術的分野）：包括，技术人文和国际业务签（一般白领签），各类技能签证等。

关于这部分签证内容4月1日的新政策大家可以点开下面这篇文章查看：

新签证政策施行，赴日又有新门路了

简单而言，日本新设“特定技能1号”和“特定技能2号”两项在留资格，以看护、建筑和农业等人手短缺的14个行业为对象，预计从2019年度起的5年里引进约34.5万名外国劳工。

在留资格“特定技能1号”是从事需要一定技能的业务，“特定技能2号”是从事需要熟练技能的业务。

“特定技能1号”签证

将签发给在特定领域拥有较高水平技能的外籍公民，侨居日本的时间最长总计5年，不允许携带家属。当前“1号”将以建筑、农业、护理等14个行业为对象接纳外籍劳动者。

“特定技能2号”签证

将签发给拥有高于“特定技能1号”的熟练技能的外籍公民，对侨居日本的时间不设上限，可以长期在日本居住并可以携带家属。“2号”将以上述14个行业中的建筑业、造船等4个行业为对象接纳外籍劳动者。

要取得特定技能签证还必须通过各行业的技能考试以及新设的日语测试或现行的“日本语能力测试”。

新的法案规定，从2019年4月起，在建筑、农业、住宿、看护、造船5个领域就业的外籍劳工，日语最多只要达N4（N1-N5中的第4等级，属于“基本上能理解比较缓慢的会话”的日语水平）即可。

日本的劳务签证和工作签证的区别

持有工作签证在日就职，可以投资、购买房产，爱人、孩子可以办理家族滞在，共同在日生活、工作、学习。而研修签证的家属只能办理探亲签证赴日探访。

工作签证的在留资格与研修（即劳务）是两种完全不同的在留资格。通过工作签证在日本就职，享有日本会社职员享有的全部待遇，工作满一定年限，可以归化入籍，可以申请永住权，这些待遇都是研修人员不能享有的。

纵然每种签证都有很大的区别，但在选择到底申请哪种签证的时候大家一定要结合自身的实际情况、考虑好自己想在日本待多久、是否能适应日本企业的文化氛围等再决定。如果有到日本租房买房需求的，记得联系居外哦！

还有什么想知道的，欢迎大家继续在评论区留言。

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养儿不防老？看日本养老有哪些花式方法｜居外专栏

前段时间有个“同时患痴呆症的老奶奶和她的狗狗重逢”的视频在网上走红，视频温馨感人催人泪下。

日本东京的石关孝子奶奶和丈夫收养了一只柴犬克罗，丈夫去世后，石关奶奶和克罗相依为命12年。不幸的是，81岁的石关奶奶患上了老年痴呆症住进了敬老院，随后同样高龄的克罗也被确诊患上痴呆症送往了宠物医疗院，他们就这样消失在彼此的世界里了。

在他们分开的一年后，日本一档节目暗地里安排了一场重逢。令人意想不到的是，因为患痴呆症而丧失记忆、生活不能自理的他们居然瞬间认出了彼此。

让人感受到人间的温情不止在人与人之间，人与动物之间也有着一份难以割舍的情感，甚至超越生理限制。日本人把这种细微坚韧的情感称作——“羁绊”。

感动之余，也有人注意到了石关奶奶的养老生活。石关奶奶在丈夫离世后没有跟子女生活在一起，而是在患痴呆症初期与爱犬一起搬进了高龄看护所。这其实是日本社会养老的形态之一。

日本社会养老保障体系

众所周知日本是养老制度和老年护理比较健全的国家。日本的老年福利公共政策始于1963年《老年人福利法》的出台，经过半个多世纪的发展，日本形成了多层次的养老保险制度。

日本现有的社会保障制度下，除了单纯的养老保险，医疗保险和介乎保险业业都形成了保障老年生活的有效屏障。其中养老保险又分三类。

国民年金（又称基础年金）

凡20岁以上60岁以下、在日本拥有居住权的所有居民，都必须参加国民年金保险。所有参加保险的公民都必须缴纳保险费，在缴纳一定年限的保险费后才能受领保险金。

但对一些特殊对象，如无收入的老人、单亲家庭、残疾者、5人以下小工业者的被雇佣者等，则采用非缴费型福利年金制度，费用全部由国家负担。

与职业相关联的雇员年金

按照加入者职业的不同，又可分为厚生年金和共济年金。其中 5 人以上私营企业职工的年金称为厚生年金，而国家公务员、地方公务员、公营企业职工、农林渔团体雇员、私立学校教职员工参加的年金则统称为共济年金。

私人养老保险

主要是私人机关经营管理者的职业养老金或公司养老金，包括厚生年金基金、适格退职年金、国民年金基金等种类。加入此类养老保险的人必须要在加入前两种保险的基础上进行。

介护保险

还有一种我们听起来陌生，但是在日本养老中充当重要角色的介护保险制度。

所谓“介护”，可以理解为“长期照护”。 “介护”是综合“身体照护”和“家务服务”的双重概念，可视为介于“照顾”与“护理”之间的工作，包括身体清洁、协助饮食起居以及家务服务等。

日本介护保险筹资主要包含两部分：一部分是国家税收支付50%，另外50%由个人支付。其中需要个人支付的筹资对象是居住在日本的40岁以上的人，保护对象是65岁以上的老人，以及40-65岁患有早期痴呆等15种疾病的人。

如此一来日本介护行业的人才需求也大。在日本新放宽的工作签证政策中，介护就是14个行业之一，以便积极引进该行业的外国劳工。（具体可点击文末链接阅读）

有了这些社会机制的多重保障，公民基本都能找到契合自己需求的基本养老保障。在基本的养老保障实现之后，日本人进入65岁大关之后可以享受哪些养老服务呢？

日本社会的三种主要养老形态

养老院

养老院是最基础的养老形态，很多日本老人都会选择住在养老院。养老机构在充分竞争后已经运营得比较成熟，服务人员都经过专业培训，里面的基础设施也越来越人性化。

市场上养老机构五花八门，老人在领取养老金后选择一家合适的养老机构就可以在里面安享晚年了。可以跟其他老人生活在一起，不会显得孤单。

居家式养老

由于养老院一般建在郊外，亲人探望不方便，容易产生一种“老人被社会遗忘”的感觉。因此，进入21世纪，日本养老的重心逐渐从养老院转向居家养老。

老年人是最富有的一个群体，年龄在65岁以上的老人掌握了全日本50%的储蓄。加上之前交的养老保险、介护保险，晚年生活在家里也可以过得滋润。

对于65岁以上退居在家的老人，政府方面会提供这些资助：

1）日本政府会提供一笔20万日元（人民币约1.2万元）的资金，用于其个人住宅的改造。譬如，家里各处要装护手，厕所要进行适当的改造，要添置老年人专用的浴缸等等，都可以向当地的市政府去报销。

2）购买老年人专用生活用品，比如轮椅、手杖、护理床等，90%的费用由政府承担。

3）日本政府会根据老人的身体健康状况作出护理等级评定，然后支付不同金额的护理保险费，用来请专业的护理人员上门介护。

前文视频中的石关奶奶一开始就是居家式养老，后面不幸患上痴呆症，才选择搬进专门的看护机构。如今越来越多的日本老人选择居家养老。

社区互助

这种方式是由民间的非营利组织促成的，以社区为载体，整合周边养老服务资源，几乎所有相关设施都是在居民们的共同支援下建立起来的。

他们从群众中来到群众中去，对政府触及不到、又被人迫切需要的服务往往有着第一手的观察，并能第一时间寻找解决之道。更重要的是，这种组织往往还有上下沟通的作用。

养老不仅是要在物质上保障，精神上的赡养往往被忽略。现在经常能在公园看到老人牵着自己的爱宠，就像石关奶奶一样有一只宠物陪伴在身边。这并不是说，父母与子女之间的感情越来越淡薄。如今社会压力大，子女有自己的生活要忙碌，老人能理解，但同时也需要一个感情寄托。

回到我们国内，目前主要还是靠“养儿防老”。在社会养老保障体系还没有健全的情况下，只能倚靠自己和子女。之前2035年养老金将耗尽的消息也牵动了很多人的神经，如何让所有人都“老有所养”是需要长时间探索但又亟待解决的社会问题。

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