日本天皇搬新家,新住所比旧住所地价贵了一倍! | 居外专栏

早就投入到工作状态的你可能觉得小长假已经是上个世纪的事情了,但是在日本,他们才刚结束新天皇即位“十连休”,今天是假期后的第一个工作日。

新皇即位,权力交接的一个重要步骤就是住所接替。新天皇一家将会从港区的赤坂御用地搬进千代田区的皇居。皇居乃是天皇天后的住所,包括办公所用的宫殿和日常生活起居的御所。

但由于皇居的御所正在进行改修,新天皇目前仍住在他之前所住的赤坂御所,只是需要去皇居的宫殿工作。赤坂御所位于皇居西边1.5公里的赤坂御用地上,所以不能在家务工的新皇每天还要忍受1.5公里的“通勤”路程,化身东京都一枚闪亮的“上班族”。

 

明仁天皇“退休后”就成为了上皇,住所也要与新天皇置换。目前上皇夫妇临时居住在港区高轮的高轮皇族邸,等装修结束之后再搬进新皇居住过的赤坂御所,并改名为“仙洞御所”。

旧住所

赤坂御用地(あかさかごようち)

 01 多数皇室家族的共同居所

赤坂御用地虽然占地面积只有皇居的一半,约51万平方米,但却是大多数皇室的栖居地。虽然是私宅不对外开放,但不妨碍我们管中窥豹,俯瞰一下府邸里面的大致分布。

西边是新天皇一家从以前到现在居住的赤坂东宫御所,各亲王的府邸(秋筱宫邸、三笠宫邸、高圆宫邸等)分布在东北和南边。另外迎宾等用于外交方面的“迎宾馆赤坂离宫”也在御用地的西北一角。

 02 位置优越,身价显贵

赤坂御用地位于东京都富人聚集地——港区,有皇室坐镇加成,地段更显得尊贵了。

2019年4月公示的港区平均地价

即便如此,赤坂的房价也不是港区最贵的,很多位于赤坂的房子价格比港区平均房价要低。而且赤坂的平均地价也没有超过港区总体平均地价。

2019年4月公示的赤坂平均地价

房地产市场总有起伏,但从2014年至今赤坂总平均地价一直稳步攀升,预计未来身价还会继续上涨。

新住所

皇居(こうきょ)

 01 地处东京都心,生态环境“一骑绝尘”

皇居位于东京千代田区,总面积为115万平方米,周围被护城河环抱。皇居大部份地方是不对公众开放的,只有东面的皇居东御苑可开放供游客参观。皇居内部每年开放两次,分别是天皇诞生日及新年(1月2日)。

皇居外苑二重桥

皇宫虽然位于市中心,但却留下了丰富的自然风光。从俯瞰图中也能感受到,在高楼林立的现代化都市中,皇室住宅区和普通人的住宅区别一眼就能瞥见。郁郁葱葱的树木和围绕四周的河水带来了宜人的生态环境,不仅仅宜人,动物也生息其中。

有意思的是,在这里生活了25年的明仁天皇,对同住一片天空下的生物有一定研究。他曾经在权威性报刊上发表过关于狸的生活习性的论文,对鱼类的研究更甚,造诣颇深而且高产。从1963年起至今他在日本鱼类学会学术杂志上一共发表了29篇论文,尤其是在虾虎鱼方面可以称得上是位权威专家。

论文题为long-term trends in food habits of the raccoon dog

要知道天皇平时也要处理一些公文物件,但照样能抽出时间专注研究某个领域。所以主业就算是天皇也都在努力拓展副业搞生物研究,普通人还有什么理由不努力?

 02 皇居的前世今生

皇居曾是封建德川幕府的权力所在地,占据了江户城堡遗址。

江户城

明治维新之后,明治天皇迁移到江户城,并且改名为东京。自此江户城定为天皇的居所,经过翻修整改才有了今天的皇居。

如今的皇居身处东京市中心的千代田区,是日本首屈一指的政治经济的中枢自然也是身价不菲。千代田区平均地价位列东京23区的第二位,比港区高了近一倍。

2019年公示的东京地价排名前五区

不论是东京都心的皇居还是港区的赤坂御用地,幽静的自然环境也能造福附近居民。比如很多市民喜欢围绕皇居周围跑步,外围路线环绕一圈的距离大概是5公里,对于跑步新手来说也不吃力。而且全程没有红绿灯路口,跑步者能保持自己的节奏不被打断。

 

“皇居跑步”被评为“最佳跑步体验路线”,不仅能近距离感受到皇家贵气,更重要的是树木茂盛空气清新,说不定还能一边跑步一边听到不同鸟类昆虫的鸣叫声,给人一种“大隐隐于世”的心境。

来东京的朋友不妨亲自体验一下,还能收获沿途的风景名胜,全身心地释放自己的身体和各个感官。

如果你没时间亲自去体验的话,可以考虑在皇居附近投资一套房产。

如果嫌千代田区房价太贵,可以考虑在港区投资一套房。

如果打算在港区投资,暖灯君正好在港区赤坂有一个店铺,租金收入相当可观。

日本置业权威/暖灯中国社长桂小科专栏全集

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为什么是泰国 | 居外专栏

一说到泰国,人们总会联想到零星地种着棕榈树,有蓝色海水拍击海岸,温暖宜人的白色沙滩,还有炎热的阳光,寺庙,笑容可掬的当地人,美味的食物,热闹的曼谷,种类丰富的野生动物和千姿百态的自然风光。这美好的一切以及相对低廉的生活成本使泰国2018年的游客人数毫不意外地创下了新纪录。

在过去5年里,泰国的生活成本有所上升,虽然你仍然可以在郊区感受金钱的真正价值,但泰国一直在提高它的生活标准。凭借其领先的基础设施开发项目以及在亚太区的中心位置,泰国在流入本国的外国直接投资方面依然保持着积极的表现。由于基础设施的不断发展,你在泰国无需接受他人指导就可以轻松适应环境,公共交通工具四通八达的泰国首都更是会让你感觉十分自在。这样的国家在整个亚太地区都是相当少见的。

曼谷都市地铁图

住宅业经历了一场革命,这场革命不仅影响了资产类别的多样性,也影响了住宅的战略位置和建筑结构。品牌住宅已经进入市场,使泰国变成了以生活方式为导向的投资热点,并吸引了大量的富人。

是什么让更多投资者把目光转向了泰国?

中国外来投资影响当地买家和房价之后,海外市场已经彻底地改变了他们的房产税政策。为了防止当地市场出现大规模投机行为和难以控制的外国流入资金,许多政府已经执行了改革措施。这些改革使外国投资者从海外投资中获益的难度有所提升,从而降低了当地资产的吸引力。然而,观察一下泰国,你就会发现,这个高度依赖外国直接投资的国家依然是海外投资者首选的投资目的地之一。对于投资者而言,泰国在很多方面都拥有明显的优势,例如它位于亚太地区中心,而且可以提供前往该地区所有主要城市的直飞航班。泰国各地的房产税和土地管理规定都是相互统一的,这使得投资者在不同的省份购置物业时无需再考虑这类问题。

房价租金比可视为投资回报率

房价租金比涉及多个变量,如估价过低/估价过高和估价差异。然而,这个比率是一个良好的指标,它可以用来表示泰国房地产相对于其他国外市场的直接投资回报率。下面的图表表明了一个一目了然的事实:在目前的租金收入(收益)状态下,赚回购买一处泰国房产的资金大约需要19年的时间。2017至2018年期间,以曼谷为主要代表的泰国房产平均租金收益率为4.5%–5%。曼谷的地理多样性可能会影响吸收率和租赁价格。

图2.多国首都城市的房价与租金比,它展示了投资者需要将房产出租多少年才能收回购房的资金 ——数据来源:DMRD研究(DMRD Research)/Numbeo.com

房价租金比(有收益的年份)

泰国永远不会让人意兴索然,它的每个省份都有自己的魅力,房地产周期和定价结构。

我们重点介绍一下泰国游客数量最多的城市:

  1. 曼谷

与沿海地区相比,曼谷周围的游客源源不断,他们为房地产市场注入了活力。确实,在过去几年内,房产供应量增加了。如果你仔细观察房产供应的结构,你会发现一条规律:价格在11万美元至17.5万美元之间的一卧室户型住宅格外多。单卧室户型备受青睐的原因在于,其价格落入了大多数当地家庭都能接受的投资预算范围内。

在中央商务区主要道路上的奢华物业开发项目方面,曼谷也位居地区前列。凯宾斯基和四季酒店等品牌都是该领域颇具知名度的开发商。在这些豪华房地产开发项目拔地而起的同时,泰国的社会经济也得到了大力推动,从越来越多的米其林高级餐厅到豪华汽车,泰国正在变得日益繁华。

曼谷可以为每位投资者提供预算合适的资产。

  1. 芭堤雅

芭堤雅经历了一段停滞期,目前尚未完全恢复。它之所以停滞不前是因为来自特定国家的游客数量有所下降。芭堤雅通过引入更多的水上公园和优质酒店开发项目,充分利用了它以家庭为中心的形象。

尽管从表面上看,新航站21主题购物中心(Terminal 21 mall)和海滨长廊等基础设施的改进工程取得了十分理想的效果,但住宅市场正在逐渐加快步伐。拥有海滩度假村风格外观的住宅项目已不再是常规化的选择,高层公寓开发项目的数量也在上升——这永久性地改变了芭堤雅的城市风貌。

  1. 普吉

具有较强消费能力的优质旅游业已经让普吉岛成为了亚太地区具有强大推动力和重要地位的热门目的地。酒店开发项目正以一种更加注重世代多样性的迁就性方式逐年增加。

普吉岛是世界著名的旅游度假胜地。岛上的热带气候可确保全年温度稳定,并与当地丰富的海岸线及海滩完美配合。郁郁葱葱的绿色热带植物背景覆盖了构成岛屿内部的丘陵地形。消费力更强的优质旅游

从该地区最初的海上贸易时期开始,海运业一直是普吉岛的代名词。普吉岛周围星罗棋布的小岛为度假者和寻求刺激的游客提供了寻幽探秘的绝佳场所。其中著名的岛屿包括詹姆斯庞德岛(James Bond)和皮皮岛(Koh Phi Phi),玛雅湾(Maya Bay)更是远近闻名。多个世界级的潜水地点可以向人们展示在安达曼海寻获的各种海洋生物,包括海龟和鲸鲨。

广阔的攀牙湾(Phang Nga Bay)拥有石灰岩喀斯特地貌和多个海洞,您可以租一艘船来轻松探索这些令人惊叹的自然特色景观。普吉岛上有多种船型可选择,从传统长尾帆船到豪华摩托游艇和超大游艇,应有尽有。现代化的普吉岛可为国际旅客和居民提供世界一流的便利设施网络,包括购物中心、酒店、码头、海滩、景点、餐馆和医院。

水疗和健康疗养中心可提供全面健康的生活方式套餐,这类服务正逐渐成为先进日常生活的关键组成部分。普吉岛上各处都高尔夫球场或进行其他休闲体育活动的场所。自行车和健身相关活动正变得越来越流行,多项国际赛事更是让这些运动备受关注。

对普吉岛来说,2019年将是非常令人兴奋的一年——开发商已经着手建造拥有世界知名酒店管理协议的世界酒店品牌住宅了。敬请期待!

泰国的房地产市场的动力来源是什么?

  • 世界银行于2011年宣布,泰国现在应被视为中高收入国家。工资已普遍上涨,而从事专门化高收入职业的当地人也越来越多。
  • 与亚太地区的其他高收入国家相比,泰国的房地产依然具有较强的可负担性。
  • 更多的购买力平价协议让大型基础设施得以改善,这将带领泰国进入一个新的时代。EEC(东部经济走廊)、中国“一带一路”,林查班港(Laem Chabang Port)、数字公园(Digital Park)、高速铁路……这些项目都会给泰国带来新的机遇。
  • 请不要忘记,对于外国买家来说,泰国的公寓可以提供永久产权,而且新开发项目的交易成本几乎为零。

     

    责编:Adam Chen

     

    泰国房地产公司执行总监Marciano Birjmohun专栏全集

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从商业视角展望2019加拿大房地产 — Daisy黄岚独家分析解读CBRE报告 | 居外专栏

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伴随着世邦魏理仕新一年地产报告的发布,一年一度的商业地产展望解读又和大家见面了。今天就让Dasiy黄岚结合自己的市场一手经验,仔细地帮您梳理解读一下,从以下的商业视角来展望2019加拿大房地产。
o 从指标看大势
o 问题点和关注点
o 需求来源分析
o 需求基本面分析
o 展望
具体详见视频

 

 

 

责编:Adam Chen

 

律师出身,多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

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澳洲移民并不难,看看这些案例解析|居外专栏

澳洲,一直深受国人喜爱,并想方设法移民这里,那么办理澳洲移民到底难不难?今天就为大家奉上几组成功移澳的案例,其实并没有想象中困难。

成功案例一 

办理项目:188A商业创新居留签证

9天获州提名邀请 16个月签证获批 

客户L先生从事钢材生意,公司运作良好,企业规模较大,并在国内拥有一定数量的房产。在初步评估阶段,我们发现L先生的EOI已超过了最低标准分数65分,个人资产部分L先生想以多处房产来作为证明,但个人房产部分相对复杂。

通过外联专业律师团队、顾问、文案及第三方房屋评估师的严格分析及筛选,选出了3处最合适的房产来作为个人资产满足80万澳币的个人净资产要求。

营业额方面,由于L先生从创业开始一直以43.5%的股份经营着钢材公司,担任公司的总经理管理公司的日常经营,公司在其管理下每年的营业额都达到了50万澳币,并且公司有着自己的商标,客户最终申请非常的顺利,签证顺利获批。

  

申请时间轴:

2017.03.27 递交州担保和EOI;

2017.04.05 州提名获邀

2018.04.26 收到补件通知

2018.06.11 收到体检通知

2018.07.31 (免面试)签证获批

成功案例二 

办理项目:188A商业创新居留签证

作为一名旅游公司的主理人,马先生平时工作节奏很快导致留给家庭的时间很少,但孩子的哮喘越来越严重,为了能调整生活方式,以及给孩子提供一个缓解哮喘的生活环境,马先生来到外联咨询移民事宜。

第一次面谈时,考虑到孩子的健康因素,外联的顾问首推了澳洲(全球空气质量第一),马先生也表示认可,在确定了目标国家后我们又进行了多次面谈。

难点:几次面谈下来,我们发现马先生所在公司财务管理比较混乱,在审计过程中问题较大。

解决方案:我们与马先生及第三方审计师多次沟通,加上马先生公司的财务人员配合也十分积极,虽然花费的时间和精力比较多,但终于理清了财务状况,顺利完成审计要求,成功获得签证。

办理商业移民过程中会出现各种各样的问题,像马先生这样审计过程中出现财务问题的其实不少,最重要的是一定要和移民专家以及资深独立审计师说明真实情况,面对问题,同时也需要公司财务人员积极配合共同梳理数据,这样才能顺利通过审计流程,达到移民局的要求,最终成功获得签证。

 

申请时间轴:

2015.08.21 递交州担保和EOI

2015.09.18 州提名获邀

2015.09.20 签证递交

2017.05.23 收到补件通知

2017.07.29 收到体检通知

2017.09.04 (免面试)签证获批

成功案例三 

办理项目:188C重大投资者居留签证

S女士是一名自由投资者,一直以来通过购房进行投资。

首次面谈时,S女士和顾问表达了两点担忧,一是没有公司是否可以移民澳洲?二来是只想拿个身份,不想在澳洲常住。考虑到这两点和S女士自身的情况,我们毫不犹豫地向S女士推荐了188C重大投资者移民。

重大投资者移民签证申请的难点在于能够合理解释500万澳币投资资金的来源,我们向S女士了解了她的投资背景以及资金积累背景后,迅速确定了资金解释的方案并且将案件难点如何去解决一步一步地与客户详解,客户对外联的专业度表示100%满意又另外再推荐了一户朋友办理。

 

申请时间轴:

2017.03.15 递交州批复

2017.03.22 州政府获批

2018.04.06 递交签证申请

2018.06.26 收到补件通知

2018.09.07 签证获批

成功案例四 

办理项目:132A商业天才移民

客户刘先生在国内从事机械设备生产,资产雄厚、企业规模较大,各方条件均较为符合澳洲132A的营业额要求,所以首次面谈时,我们就为刘先生推荐了132A快速拿永居的商业天才类签证。

客户的个人资产种类繁多,除了拥有房产,还有金融投资方面的获利,以及公司每年的分红。经过专业顾问的审核和整理,最终选定了两处房产。因此,外联澳洲项目专家针对刘先生的情况制定的申请方案,将刘先生所有优势突出显示,尤其是资产来源等方面,极尽全力让签证官看到刘先生的案子时能够“眼前一亮,并神速获批”。

最终,也正如我们所料,签证官对于刘先生的案子非常满意,最终仅用一年多一点的时间帮客户获得了一步到位永居身份,免面试、无补件获批。

申请时间轴:

2014.03 递交EOI

2014.04 新州担保获批

2014.06 获移民局邀请函

2014.08 递交移民申请

2015.03 收到体检通知

2015.05 签证获批

外联澳洲公司及下属的律师团队不仅有注册牌照,移民投资经验更是丰富:

➤集团国内专属文案中心,连续多年办理速度领先,4重材料审核制度。

➤直属澳洲分公司,位于悉尼辐射全澳,提供安心的“管家”式后期登陆安家服务。

➤专职金牌专家团队:澳洲持牌移民律师、持牌移民代理、持证翻译、联邦太平绅士、雅思培训老师,让你移民顺畅、安家无忧。

➤与澳洲移民局和各州政府关系密切,及时获取一手移民相关资讯。

 

外联出国欧洲总监周婕专栏全集

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2019年东京都房地产均价最新版(城南) | 居外专栏

今天给大家介绍一下东京都23区城南的房地产均价。本次的调查是以公益财团法人不动产流通推进中心(REINS)登录的情报数据为中心,由作者自己编辑制作的。房地产均价调查对象主要是以投资型的单身公寓为主。这次调查数据的采取样本一共有1387个。虽然不能说一定准确,不过可以做一个参考使用应该是很好的。

东京都23区的城南地区有品川区,世田谷区,目黑区以及大田区。是一个很有人气的住宅区域。

 

东京都的实力

东京是一个非常具有魅力的国际城市。据Global Power City Index(GPCI)2018年的报告当中,日本的东京是世界主要城市「综合力」排名的第三位。「综合力」是以经济/研究·开发/文化·交流/居住/环境/交通等六大部门去评价的。

2018年世界城市综合排名前十位

东京都23区城南

东京都由东京都区部(23区),多摩地域以及东京都岛屿部组成。人口总数超过1380万人。
东京都23区就有近1000万人居住。东京都23区也可以按着其历史背景/地区特点/功能等可以分为都心,城南,城东,城北,城西。

(出自:Tokyo Living)

① 品川区
品川区位于港区的南侧,目黑区的东侧,是一个港湾地区。一提起品川车站·大崎车站(品川区),大家都会想到车站附近的诸多超高层办公大楼的存在。众所周知的SONY, JTB, LAWSON, Japan Airlines等著名企业的本社都设立在这个地区。品川车站还作为磁悬浮列车的起始站而闻名。
品川区不仅有诸多的办公大楼,也有很多的大型的商业设施以及商店街在区域里面。品川区的主要车站有【目黑】·【大崎】·【五反田】·【品川】·【天王洲Isle】·【品川Seaside】【武藏小山】等车站。

② 目黑区
目黑区邻接于涩谷区·品川区·世田谷区以及大田区。是一个生活环境非常好的地区。大家都听闻过【目黑川的樱花】,每年当赏樱花的季节到来之时,都会有成千上万的游客,现在已经成为东京都内首屈一指的赏花名所。另外,区内的【中目黑】【自由之丘】车站是理想的住宿车站排名当中是常年排前几位的人气车站。

③ 世田谷区
世田谷区位于是东京都23区的南西侧,邻接着23区的彬並区·涩谷区·目黑区·大田区和调布市·三鹰市·狛江市和神奈川的川崎市,是23区当中人口最多的一个特别区。常住人口有90万人之多。
世田谷区向来以有很多名人以及艺人多而著名。区内的【三軒茶屋】是以饮食店多而闻名。【驹泽大学】·【下北泽】车站则以商铺多,遇见演艺圈人的可能性较高而出名。【二子玉川】车站则以住很多名人而出名。可以说世田谷区是自古以来人们向往居住的人气地区。

④ 大田区
大田区处于东京都区部的最南端,邻接着品川区·目黑区·世田谷区。常驻人口有70多万人,是东京都区部第三大人口之多地区。大田区内不仅有利用人次最多的【羽田国际机场】,周围还有很多有关运输·整备的企业,形成庞大的企业群圈。羽田机场附近(图-1)现在正进行着再开发项目(图-2),预计2020年开始陆续开放。里面有酒店,商业设施,温泉设施,研究开发设施,先端医疗研究中心,会议厅等。近年周围的【天空桥】·【穴守稻荷】等车站的地价也持续保持上升。

(图:出自Mynavi)
(图:出自Mynavi)

是否对东京都城南地区的房地产价格有些了解?我会给大家陆续的介绍东京以及其他城市主要地区的房地产价格。

 

朝向为南,采光通风效果好。两室一厅,65.4㎡,适合家族居住。全新装修,造型美观,内部干净整洁。价格约¥211万

  居外物业编号:46563555 点击查看房源信息

责编:Adam Chen

日本置业专家数据大拿姜华专栏全集

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地下室改造——让你的房屋完美增值!(下) | 居外专栏

上期我们介绍了一系列地下室可以改造的形式,休闲室、客房、家庭影院、游戏室、健身房等等都是实用又可行的方案,可供不同家庭需要来自行选择。然而,即使确定了地下室功能,准备着手改造时还是会碰到很多问题,没有经验的我们在很多细节上或多或少都会有一些疏忽,装修的成品可能并不尽如人意。那么,哪些细节我们在改造地下室时要特别注意的?哪些地方需要多加修饰?

  • 楼梯

楼梯是您通往地下室的通道,应该集聚美观和方便的两大特性。

首先,如果家中已有的楼梯并不在一个合适的位置,就要毫不犹豫的转移它,将它设置在一个更好的位置,绝对不能偷懒。

其次,楼梯还需要方便人们使用,楼梯的宽度和台阶高度都要进行比量。

另外,为了迎合整个房屋的布局,要采用相适宜的扶手、栏杆以及楼梯款式。

  • 窗户和外门

地下室一般都存在采光和通风不佳的问题,在地下室改造过程中,很多人都希望能够很好的解决这两大问题。

新增或扩大地下室的窗户、添加外门是比较普遍的解决方法。这能够使得自然采光和通风效果显著改善,让您更享受地下室这一生活空间。

要增加地下室的窗户,您需要挖好窗井,窗井的挡土墙可以采用砖石,石灰石块,或处理过的景观木材等材料。当然,这种专业的工作,最好还是请专业的建筑师和设计师来进行施工。另外,防漏等工作也不可以轻易小看,一定要装修到位,以免日后带来不必要的麻烦。

  • 墙面

墙面由于面积的关系,总是占人们视野的绝大部分,不同墙面的色彩和质地会让人有不同感受,达到不同效果。

地下室的墙壁通常是由混凝土浇筑或堆叠而成,这种“赤裸裸”的材料感,让地下室总给人一种落寞的感受,不如上层空间来得温暖。为了让地下室能有上层空间的风格,可以用石膏板,胶合板,镶板或油漆过的混凝土来覆盖与墙壁之上。当然,油漆粉刷和壁纸的运用也是不错的选择。

  • 天花板

地下室的天花板最主要有三个处理方式,我戏称为:部分隐藏式、全部隐藏式和完全暴露式。根据这三个名称,就能对其装修方式略知一二了。

部分隐藏式主要是隐藏托梁和各种管道,用石膏板或者镶板将其遮盖,让视觉上排除这些繁杂错乱的感受。

全部隐藏式顾名思义, 就是将所有靠近天花板的布局、排线、管道等等全部隐藏起来,吊顶的设计虽然会降低一些层高,但却是最有效用的隐藏装修设计。

完全暴露式的风格,需要设计者有足够的信心,因为一不小心就会弄巧成拙。设计得当,那您的地下室就会彰显与众不同的风格。完全暴露的风格可以用一些设计感十足的涂鸦粉刷来突显地下室的写生感。

  • 地板

除非您的地下室在最初时就已安装了夹层地板,不然地下室的地板很可能只是一块混凝土板。不过幸运的是,混凝土接受几乎所有最常见的地板选择,从油漆到乙烯,层压板,瓷砖,地毯等等。

多数实木地板不推荐用于以地下室,因为实木地板的收缩会造成间隙或翘起。工程木是一个很好的选择,因为它收缩和膨胀相对于实木地板来说要少一点。

如果想要营造温暖感,地毯是最好的选择,虽说清洁起来并不是非常方便,但其带来的温暖感是实木地板不能相较的。

  • 灯光

良好的照明是使地下室成为一个温馨聚会场所的关键。由于大部分地下室层高的局限,镶嵌式整体照明已经成为了地下室照明的主导形式。但除了嵌灯,其实还可考虑追光灯和吊坠以消除工作或阅读时,在其表面会产生的阴影。另外,巧妙的使用造型各异的台灯和落地灯能够很好的驱逐角落阴影,并能在沙发,茶几等处提供局部照明。

  • 储物

对很多家庭来说地下室的各项功能中不可忽视的一项就是储物功能。反季节的衣服、花园的工具、各类纪念品、装饰品统统都要存储于此,因此包罗万象的地下室绝对少不了储物空间。

考虑到这一重要需求,人们在改造地下室的时候一定不能忘记腾出合适的面积。如今在节节攀升的房价面前,不少人只能退而求其次选择小面积房屋,面对小面积房屋的限制,当然就要运用更高超的空间利用技能来满足家居生活对于储物空间的需求,除去正常可以想到的空间外, 墙面、楼梯下方的空间也不能错过。

找到合适自己的地下室改造方案,根据方案挑选正确的建筑材料是最最重要的两个工作,一旦确定了改造方案,经过专业人士的装修以及配套的软装饰运用,一定能将您的地下室改造成您心目中的样子。地下室作为您家中的一个部分,同样需要您的认真对待。

江晓清解析加拿大房产投资

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蒙特利尔家具店介绍(一)大众连锁家具店 | 居外专栏

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初到蒙特利尔安家,人生地不熟,到哪里购买家具是大家经常问到的问题。由于篇幅的原因,我将分两期为大家总结介绍下蒙特利尔的大众及中高档家具店。

对于注重性价比的新移民或留学生来说,风格简洁、价格实惠的宜家IKEA成为大家日常购买家具的首选地点。然而,蒙特利尔地区还有很多像宜家一样的大众化连锁家具店。它们以极高的性价比和优质的售后服务,为您节省费用的同时,便利日常生活,提供更多风格和式样的选择。

 

STRUCTUBE

 

1974年成立于蒙特利尔,如今在加拿大全国有55家分店。该店坚持以最低的价格为消费者提供最难以置信的各种现代家具和配件。店内很多款式都参考奢侈品牌家具设计,适合住在Condo的年轻人或喜欢简洁时尚的消费者。其风格较为现代,价格不高但质量不错,而且经常有打折活动。

风格示例:

网址:www.structube.com

岛内店址:

  • 7077 Newman Blvd #01110, Lasalle, QC H8N 1X1
  • 1450, rue Sainte-Catherine Ouest , Montreal, QCH3G 1R3
  • 3945, rue Jean-Talon Ouest , Montreal, QCH3R 2G4
  • 375, boulevard René-Levesque Est Montreal, QCH2X 1P2
  • 3782, rue Saint-Denis , Montreal, QCH2W 2M1
  • 5620 boul. Métropolitain E , Montreal, QCH1S 1A7
  • 6000 Trans-Canada Hwy, Saint-Laurent, QC H4T 1X9
  • local E, 2315 autoroute Transcanadienne, Pointe-Claire, QC H9R 5Z5

LAVAL店址:

  • 1058 Autoroute 13, Laval, QC H7X 4C9
  • 650 Boulevard le Corbusier #6, Laval, QC H7N 0A9
  • 5925 Boulevard Robert-Bourassa, Laval, QC H7E 0A4

 

ASHLEY HOMESTORE

1945年创立于美国,主打传统美式风格并传承美式家具的经典元素。商品涵盖客厅、餐厅、卧室、书房等全套家具,同时也出售床垫、床品、灯具等家居饰品。性价比不错,每逢节假日有相应的折扣活动。最吸引人的是它们为消费者提供优质的价格保证,即如果您在购买后的30天内,在方圆110公里内找到一个价格较低的相同产品,Ashley Furniture Homestore将向您退还该商品125%的费用。同时它们还推出Ashley HomeStore信用卡,您可以选择更灵活的支付方式(第一年不付款/两年内分期付款)购买心仪家具。

风格示例:

网址:ashleyhomestore.ca

 

岛内店址:

  • 6875 Jean Talon St E, St. Leonard, QC H1S 1N2

 

LAVAL店址:

  • 3615 AUTOROUTE 440 OUEST, Laval, QC H7P 5P6

 

BRAULT & MARTINEAU

1960年创立于蒙特利尔东部,是魁省本地人最热衷的家具店,致力于以最优惠的价格提供最好的产品。时至今日,已在魁北克省经营着9家大型商店。风格齐全,包含古典及现代风,店内和官网经常有打折促销及免税活动。Brault&Martineau是蒙特利尔第一家提供免费送货和免息分期付款计划的家具店,如今还为客户提供在线咨询服务。

风格示例:

 

网址:www.braultetmartineau.com

 

岛内店址:

  • 6700 Jean Talon St E, St. Leonard, QC H1S 1N1
  • 7272 Newman Blvd, Lasalle, QC H8N 1X2
  • 16 975, Route Transcanadienne, Kirkland, QC H9H 5J1

 

LAVAL店址:

  • 500 Boulevard Le Corbusier, Laval, QC H7N 6K6

 

THE BRICK

The Brick是加拿大古典风格的家具连锁店,其总部位于加拿大阿尔伯塔省的埃德蒙顿,在加拿大拥有着220多家门店。其款式迎合加拿大本地人喜好,成熟保守偏带复古,家具尺寸偏大,以深色系为主,价格适中。偶尔会有折扣活动,较为划算。同时也提供分期付款及最低价格保证的服务。

风格示例:

 

网址:www.thebrick.com

 

岛内店址:

  • 7999 Boulevard des Galeries d’Anjou, Anjou, QC H1M 1W9
  • 8701 Boulevard de l’Acadie, Montréal, QC H4N 3K1
  • 17080 Transcanadienne O, Kirkland, QC H9J 1M1
  • 6867 Boulevard Newman, LaSalle, QC H8N 1X1

 

LAVAL店址:

  • 1530 Boulevard Le Corbusier, Laval, QC H7S 1Y8

 

ECONOMAX

EconoMax以仓库模式出售家具、电器、床垫、电子产品和装饰配件,同时提供30天最低价格保证。于此同时,提供上门送货及分期付款服务。其风格与The Brick,Brault&Martineau相类似,适合注重性价比的消费者。

 

风格示例:

 

网址:www.economax.com

岛内店址:

  • 3782 Boulevard Cote-Vertu Ouest, Saint-Laurent, QC H4R 1P8
  • Carrefour Angrignon, 7101 Boulevard Newman, LaSalle, QC H8N 1X1
  • 12605 Sherbrooke St E, Pointe-aux-Trembles, QC H1B 1C8

LAVAL店址:

  • 1770 Boulevard des Laurentides, Laval, QC H7M 2Y4
  • 1675 Boulevard Le Corbusier, Laval, QC H7S 1Z3

 

LEON’S

1909年创立于安大略省南部Welland小镇,如今是加拿大最大的零售商之一,销售各种家具和家用电子产品。风格稍显现代,价格较为划算。Leon’s提供60天价格保证,即您在购买后的60天内,若在附近的贸易区域内查看到价格较低的相同产品,Leon’s将向您退还全额费用。

风格示例:

 

网址:www.leons.ca

 

岛内店址:

  • 11201 Rue Renaude-Lapointe, Anjou, QC H1J 2T4
  • 2222 Place Transcanadienne, Dorval, QC H9P 2N4

 

LAVAL店址:

  • 2000 Boulevard Daniel-Johnson, Laval, QC H7T 1A3

 

以上为大家介绍了蒙特利尔大众化家具连锁店。下期的文章中,释仁地产将为您介绍蒙特利尔地区极具特色的中高端家具店,欢迎您持续关注。

 

责任编辑:Adam Chen

加拿大释仁地产总裁郭释仁专栏全集

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地下室改造——让你的房屋完美增值!(上) | 居外专栏

地下室作为一个富于想象的空间,每个人心中都有属于自己对它的构想。正是由于地下室的特殊性,使得它既能够填补上层空间无法完成的住房功能,也可以扩大上层空间已有的功能。

在房屋交易过程中,一个实用、豪华的完成地下室能帮助吸引不少买家的眼球,也能抬高一定的房价。一般来说,人们倾向于将地下室改造成休闲空间,以及客房,其实地下室改造方向可以覆盖很多内容。

  • 家庭休闲娱乐空间

毋庸置疑,地下室是休闲娱乐的极佳场所,其设计不仅可以迎合整家人的娱乐要求,也能单方面的满足孩子。大屏幕的电视,桌球桌以至于其他占地面积较大的娱乐设施都能在这里安放。

想要将地下室改造成休闲空间,家具布置也很有讲究,要考虑到人多或人少对其的不同需求,尽量选择一些舒适并且多功能的家具,再配合音响系统和灯光系统,使它能够适合不同氛围。当然,装修也不能随便马虎,毕竟这里的设定是一个享受的空间,视觉上要感受到直观的放松感,稳重大气的木质装修最能体现这种浓重的安详感受。

  • 居住套房

小户型的房屋在上层空间里可能并没有足够多的卧室用来满足家庭需求,将地下室合理改造出一个套房对于人们来说是个不错的解决方案。不仅如此,许多拥有足够多卧室的家庭也非常乐意将部分地下室改造成一个套房,供客人使用。

改造之前首先要认清这间卧室的使用对象是谁,只有知道了需求才能更好的规划格局。设计时还要考虑到卫浴空间和储物空间等。例如:想要宽裕的摆下一张Double的床,建议要留出至少125 Square Feet的空间,要想摆下Twin Beds那么需要的空间就更大了,至少要150 Square Feet。

另外,这里要提醒大家一个经常被人们忽略的细节:为了安全起见,尽量要留出一个紧急逃生口直接通向房屋外,这个逃生出口可以是一扇窗也可以是一个门。

  • 迷你厨房

地下室的厨房不需要拥有全套的设施,简单几样必备电器就已经足够,如果钟爱品酒,将Bar的功能添加到这个厨房也是不错的主意。

地下室拥有一个迷你厨房有非常多的好处。首先,使得拥有地下室的卧室变得更完整,更像是一个一应俱全的套间。其次,还能将地下室的娱乐功能发挥到极致。

  • 儿童乐园

有孩子的家庭一定都希望能有真正可以给予孩子学习、放松的舒适成长空间。孩子的卧室由于面积的限制有时并不足以让他们尽情发挥,经常可以看到一些家庭的客厅或者休息室里都堆满了属于孩子的物品,将部分地下室改造成专属于孩子们的天地,就可以很好的解决这一问题。

  • 健身房

人们如今越来越注重身体的健康,各种各样的健身器材也频繁出现在人们的家中,有些健身运动会带来不少的吵声,将健身器材摆放在地下室就能避免这些弊处。

改造时记得要注意地板的选择,健身房的地面尽量使用Rubber floor,想象一下您举起的哑铃重重砸在硬木地板上的后果。

  • 工作室/书房

此前热火的电视剧House of Cards迷倒了不少电视迷,男主角Francis家的地下室简直就是诞生“政治”的秘密基地,大家在这个地下室完成了一系列的工作。

冬暖夏凉的地下室,还有一种与世隔绝的感觉,的确是一个迸发激情和灵感的好地方。将地下室改造成工作空间合理又简单,摆上一个办公桌、一把舒适的转椅、几个文件柜就可以完成。

  • 洗衣房

家务这种让人头疼的事情,要是一定要在狭小空间里完成,会让人感觉更糟糕。宽敞明亮的洗衣房再必要不过了。宽敞的洗衣房不仅能摆下多个洗衣机和烘干机,还能设计水槽,使得清洁、清洗的家务变得更加轻松。

除了这些改造方案以外,根据个人喜好,还能将地下室改成其他各式各样的格局。地下室就是这么一个任您发挥,满足您不同需求,增色您爱家的地方。

江晓清解析加拿大房产投资

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2019年东京都房地产均价最新版(城西) | 居外专栏

今天给大家介绍一下东京都23区城西地区的房地产均价。本次的调查是以公益财团法人不动产流通推进中心(REINS)登录的情报数据为中心,由作者自己编辑制作的。房地产均价调查对象主要是以投资型的单身公寓为主。这次调查数据的采取样本一共有624个。虽然不能说一定准确,不过可以做一个参考使用应该是很好的。

东京都23区的城西地区有彬並区,中野区。

东京都的实力

东京是一个非常具有魅力的国际城市。据Global Power City Index(GPCI)2018年的报告当中,日本的东京是世界主要城市「综合力」排名的第三位。「综合力」是以经济/研究·开发/文化·交流/居住/环境/交通等六大部门去评价的。

东京都23区城西

东京都由东京都区部(23区),多摩地域以及东京都岛屿部组成。人口总数超过1380万人。
东京都23区就有近1000万人居住。东京都23区也可以按着其历史背景/地区特点/功能等可以分为都心,城南,城东,城北,城西。

(出自:Tokyo Living)

地区 区名
都心 千代田区,中央区,港区,涩谷区,新宿区,文京区
城南 品川区,目黑区,世田谷区,大田区,
城东 台东区,江东区,葛饰区,江户川区,荒川区,足立区
城北 丰島区,北区,板桥区,练马区
城西 杉並区,中野区

① 彬並区
彬並区位于东京都23区的西侧,邻接着23区的世田谷区·涩谷区·中野区·练马区。
彬並区内中央线的车站周边有很多魅力的商店街和公园,到新宿也只需十几分钟。另外,彬並区在23区内的犯罪发生率也比其他地区非常少(23区中倒数第二)。所以,对家族是一个非常有人气的区。中央线的【阿佐之谷】·【高圆寺】·【荻窪】等车站是彬並区内的人气车站。

② 中野区
中野区地形处于武藏野台地的一角,邻接着新宿区·涩谷区·彬並区·丰岛区·练马区。除了铁道,也可利用巴士到涩谷·池袋等车站,可以说是非常的便利。【中野】车站附近有丰富的饮食店和大型超市·唐吉柯德等商业设施,价格实惠,对学生和单身族来说都是一个理想的好住处。

是否对东京都城西地区的房地产价格有些了解?我会给大家陆续的介绍东京以及其他城市主要地区的房地产价格。

朝向为南,采光通风效果好。两室一厅,65.4㎡,适合家族居住。全新装修,造型美观,内部干净整洁。价格约¥211万

  居外物业编号:46563555 点击查看房源信息

责编:Adam Chen

日本置业专家数据大拿姜华专栏全集

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千禧一代人进入房地产市场,明星经纪人就此热烈讨论 | 居外专栏

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左:德文·欧文(Devon Owen)

右: 坦尼亚·斯塔夫斯基(Tanya Stawsk)

下:大卫·帕恩斯(David Parnes)

 

 

业界一流的豪华房地产经纪人德文·欧文、坦尼亚·斯塔夫斯基和大卫·帕恩斯注意到了一股在美国加拿大不断蓄势的发展潮流——千禧一代和婴儿潮一代受建筑面积和价格吸引,开始纷纷涌入房地产市场。当千禧一代寻找安家的住宅时,婴儿潮一代却在寻找一个可以缩小住房规模的去处。这两个群体已经开始在全球各地的低端和高端房地产市场分别发挥重要作用。

千禧一代(通常被定义为目前年龄在22到37岁之间的人群)过去更偏爱城市公寓住宅,而婴儿潮一代(出生于20世纪中叶的人群)则习惯于购买买面积较大的郊区宅邸。尽管许多人现在仍可能保持着这样的想法,但人们整体的偏好正在稳步转变。

“很多事情都与生命的自然循环有关,”主要负责洛杉矶比佛利山地区的苏富比最佳经纪人之一,坦尼亚·斯塔夫斯基说。根据皮尤研究中心(Pew Research Center)的数据,2016年,全美千禧一代的家庭数量已达到2800万户。到了2018年,这一数字已跃升至3600万以上,比其他年龄段人群的增长幅度都要大。

“他们有了孩子,需要养家糊口之后,他们就会想搬去住宅更集中,更适合家庭的地区,”坦尼亚说。据全国抵押贷款(Nationwide Mortgages,一家在线抵押贷款统计机构)报导,大多数千禧一代希望在未来五年内购买房屋。在美国,那些20多岁、30多岁,想要成家的人有将近一半首次踏入房地产市场。尽管千禧一代可能渴望对住宅进行轻度的调整以适应自己的口味,但他们不愿进行改头换面的大规模装修工程。他们更喜欢新建成,可拎包入住的公寓,大卫·帕恩斯说。大卫·帕恩斯是洛杉矶百万美元房源(Million Dollar Listing )房地产公司的明星经纪人。出现这种偏好的原因包括工作时间长(千禧一代的科技企业家可以为洛杉矶市场提供动力,帕恩斯说),要照顾孩子。在某些情况下,寻求即时满足的21世纪新风尚也是原因之一。

“我认为,在家园频道(HGTV)大受欢迎的时代,看着别人把房子拆成两半可能确实很有意思。然而,当人们意识到实际上要做的工作比自己所看到的要多得多时,他们可能会大惊失色,”韦斯特说。“所以,和我合作的许多年轻人都非常清楚哪些工作是必须完成的,哪些工作是已经完成的。”

对不断变化的房地产市场进行评估后,开发商和代理商都依然专注于建造和展示那些对于千禧一代和婴儿潮一代都具有吸引力的房产。因此,这些物业开始逐渐趋于一致。

洛杉矶房地产市场变化
另一方面,婴儿潮一代开始进入人生轨迹的反坡降阶段,已经慢慢达到退休年龄,子女们也从家里搬走了。目前,婴儿潮一代在美国拥有价值近13万亿美元的房地产,或者说每五个婴儿潮一代中就有两个人拥有房地产。然而,随着洛杉矶房地产繁荣期正式结束(在过去的三年里,洛杉矶大部分住宅区的婴儿潮一代业主增长幅度超过了25%,但从2019年开始,这种增长已经停滞),由于租房倾向和老年人专用设施的拉动作用,这一数值将出现大幅下挫。

虽然购买较小的房产可能会维持婴儿潮一代中房屋拥有者所占的高比例,但完全背离这一预测的趋势可能已经显出了苗头。美国2016年、2017年、2018年的人口普查数据显示,婴儿潮一代是增长最快的租房者群体。综合公共微观数据系列——当前人口调查(IPUMS – CPS)的数据显示,从2010年到2017年,在全美前50个市场中,有34个市场出现了婴儿潮一代的房地产拥有率大幅降低的情况。在丹佛、坦帕、孟菲斯和匹兹堡等城市中,婴儿潮一代拥有的房屋数量都在减少。来自匹兹堡的房地产代理人韦斯特可以作证。

加拿大
来自加拿大温哥华德文·欧文个人房地产公司(Devon Owen Personal Real Estate Corporation)的首席房地产经纪人德文·欧文表示,尽管温哥华的房地产价格在过去18个月里有所下降,但千禧一代购置房产的难度依然很高。
“以城市为中心的15英里半径范围内,大多数住宅起价都超过120万美元。在那些备受人们追捧的地段,你根本找不到标价低于200万美元的房子。这也影响了奢华物业市场,因为中等规模住宅的业主在出售房产时会试图提价。

德文还提到,许多千禧一代都接受过教育,而他们更愿意购买像峡谷高地(Canyon Heights)等优质郊区楼盘的物业,但这些物业的价格已经超出了市场水平。

上个月,由于近5年来房价持续大幅上涨,加拿大总理贾斯廷·特鲁多推出了一项新计划,力求帮助千禧一代进入加拿大房地产市场。加拿大的住房管理机构将在三年内花费高达12.5亿加元(9.43亿美元)的资金,向首次购房者提供购房补贴。这是贾斯廷·特鲁多政府计划的一部分,其目的是提高低龄选民购买房产的能力。

根据加拿大政府于周二在渥太华公布的联邦预算文件,加拿大抵押和住房公司(CMHC)将向新住房的购买者提供高达10%的资金,向现有住房的购买者提供高达5%的资金,以便降低中低收入购房者的抵押贷款成本。这些补贴适用于有保险担保的抵押贷款,而申请这类贷款的必要条件是购房者支付的首付款低于房价的20%。

最近几年,由于价格上涨和政策法规变化,加拿大人,特别是刚开始进入劳动力市场的千禧一代购房的难度大大提升,财政部长比尔·莫尼尔(Bill Morneau)正寻求解决住房负担能力问题的方案。

加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)的数据显示,尽管在2018年,大多数城市的房地产价格和销售额大幅下滑,但温哥华房价在过去五年内仍上涨了64%,平均房价超过了100万加元,而多伦多的房价也同期上涨了56%。

政府预计,在未来三年内,有10万购房者将参与这项新计划。目前,加拿大经济已经呈现放缓迹象。而这项新计划可能会为至关重要的经济增长因素之一——房地产市场提供一个难得的机会。

北温哥华峡谷高地帕特代尔大道4412号,现价为2599800美元

 

 

美国和澳洲顶尖拍卖师James Pratt专栏全集

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