Special Investment Column – Page 47

多伦多大学周边Condo公寓买卖必看宝典｜居外专栏

转眼暑期已至，广大多伦多学子们都开启了假期模式，这其中也有很大一部分正为新学年的住宿问题计划并行动起来了。要知道市中心的多伦多大学St George学区仅提供一年级学生宿舍，从两年级开始学生就得自找“住宿”出路了。Daisy黄岚认为不管您是买是租，先下手为强，而且应该对市场有足够的了解，做足功课。本期Daisy黄岚为大家解析一下多伦多大学市中心校区周边的Condo市场行情，选取有代表性的区块和二手楼盘给大家做一个综合介绍。相信一定能帮到您或您的亲友、同学。

首先让我们现在俯瞰一下多伦多大学及周边的地图。我们可以从图中看出多大附近主要Condo公寓分布在多大东面，北面，南门也有一些，但西面多为低层建筑，基本没有适合学生的高层Condo。

我们先来看多大北面，这块区域一般是指Bloor北面的Yorkville街区。这里是Downtown最高端的区域了，我们从Daisy的视频和下面的3D房价鸟瞰图中可以看出房价最高的几根柱子都在Yorkville。为什么Yorkville的房价相对于市中心其他地方有鹤立鸡群之感呢？因为这里集高品质生活，休闲，时尚，购物，以及多大学区于一身。地段相当于上海的南京西路，纽约的第五大道。这其中以四季酒店私人公寓最为典型，也带动了周边高端公寓的开发。人口组成方面，居住在这里的人群都是富裕阶层。Daisy之前原创的【多伦多市区有钱人都住哪】以及【多伦多Condo豪宅三甲榜】中都提及了Yorkville。每年多伦多Condo房价冠军总在这里诞生。这里不仅建有豪华公寓、商业写字楼、星级酒店、电影院、美食餐厅，还有著名的名牌购物街。这块区域房屋的购买者主要为政客、老板、学者、艺术家、留学生以及高端市场的投资者，这里集中了 Downtown 80% 200万加元以上的成交。这里双相地铁交汇，交通发达，临近大学城、使馆区、Bloor精品名牌购物街、安省皇家博物馆、数百个高档餐馆酒吧、私人俱乐部，居有典型的“高收入”、“高学历”以及“高房价”等高端市场特征。

值得一提的是，这一块小小的区域的租金价格位列北美最贵零售店租金之一。这里有700多个独立精品店和6家百货公司。沿着Bloor大街入驻的奢侈品牌有Louis Vuitton、Prada、Gucci、Boss、Chanel、Hermès、Tiffany、Cartier、Calvin Klein、Lacoste、Coach等等，使得Yorkville成为一个真正的高端购物区。

Daisy黄岚在下面列举了Yorkville街区颇具代表性的二手楼盘均价鸟瞰和关键行情指标：

Four Seasons Residence

开发商：Menkes

地址：60 Yorkville Ave, Toronto

One8One Davenport

开发商：Mizrahi

地址：Davenport and Avenue , Toronto

再来看多大东面

多伦多大学东面的街区以Bay, Yonge 和Church 三条南北向的街道为代表，北邻Bloor大街，南至Dundas大街。从Daisy黄岚的分析地图中可以看出，这里Condo众多，加上夹在多大和怀雅逊Ryerson大学之间，天然的成为了学生社区。相对于北部Yorkville Bloor大街的奢华和南部University大街的大气，多大东面的Bay街和Yonge街更显地气，沿街各式亲民的店面齐全，风味十足，生活非常方便。这里往南就到了Dundas大街的伊顿购物中心，以及金融区CBD，而且临近地铁，无论学习工作都非常方便。由于区块内Condo众多，在此选择Condo基本是随行就市，不管是租或是买卖，价格一般不会出现偏离太多的状况。一些有特点的Condo, 如可以俯瞰多大全景的楼盘如U Condo等虽然价格不菲，Daisy黄岚认为还会持续受到买家、租客的追捧，其价格走高的趋势将跑赢大市。

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Daisy黄岚在下面列举了多伦多大学东面颇具代表性的二手楼盘均价鸟瞰和关键行情指标：

ONE Bloor

开发商：Great-Gulf

地址：Yonge and Bloor , Toronto

U Condo

开发商：Pemberton

地址：65 St Mary St, Toronto

AURA AT COLLEGE PARK

开发商：Canderel

地址：386 Yonge St, Toronto

Casa II

开发商：Cresford

地址：42 Charles St E, Torono

Chaz Yorkville

开发商：Edenshaw

地址：45 Charles St E, Toronto

Casa III

开发商：Cresford

地址：50 Charles St E, Toronto

One Thousand Bay

开发商：Cresford

地址：1000 Bay St, Toronto

VOX Condos

开发商：Cresford

地址：28 Wellesley St E, Toronto

TOTEM Condos

开发商：Worsley-Urban

地址：17 Dundonald St, Toronto

最后我们来关注一下多大南面。

说到多大南门就一定要说University Ave这条多伦多的长安街，它是多伦多最宽的一条主街，相当于北京的长安街，上海的世纪大道，巴黎的香榭丽舍大道。University Ave沿线遍布公共机构，如加拿大最权威的5大医院，还有安省法院，再往南一点就到了市政厅和金融区CBD。这里距离多伦多的娱乐区即Rogers Center一带也很近，而且出行有地铁，有的楼盘更可以直通金融区CBD的著名地下走廊网PATH。这里往东一点的唐人街也一定不会让我们中国留学生的中国胃失望。综上所述多大南门区域对于求学、工作、生活休闲的人群都是很有吸引力的，由于整个多大南门区域整体上规划大气，这也是Condo规划在这一带相对稀缺的原因。

Daisy黄岚在下面列举了多大南门颇具代表性的二手楼盘均价鸟瞰和关键行情指标：

RESIDENCES AT RCMI

开发商：Tribute

地址：426 University Ave, Toronto

鉴于篇幅关系，Daisy黄岚对于多大附近Condo不能逐一列举，具体还要结合您的租、售、买的需求量身定制。

律师出身，多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

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钱，真的是一个无解的难题？复盘一个失败的投资房案例（下）｜居外专栏

【买投资房真的是一个容易的决定么？复盘一个失败的投资房案例（上）】
【买投资房真的是一个容易的决定么？复盘一个失败的投资房案例（中）】

说起来，陈女士的找房之路真是坎坷。据说在我之前，已经下过3个OFFER，而且每次都是验过房了，然后就是再谈价没有谈成或是银行贷款没有下来。所以为了这次买房，她的钱已经陆续到了加拿大银行帐上，并拿到了某个银行的贷款预批信。本以为，钱方面已经做了充分的准备了，但是没想到最后还是因为差了10万元，没有办法买成房子。

钱，难道真是投资中无解的难题么？

从我自己的经历和帮很多客人买卖房产的经验看，钱是投资中最重要的元素之一，但不一定是决定成功的唯一要素。就拿陈女士这次失败的例子看，其实在这一过程中，我们又好几个机会可以解决本来钱不够的问题。

寻找合适的银行贷款

我之前提过，商业贷款和自住房的贷款很不一样，难度相对大很多。一般银行要考察物业本身的收入情况，纯收租房看租金收入，物业加生意的房子，象酒吧、旅店、杂货店、加油站等，就要看生意本身的收入情况，要看财务报表，报税情况等。各家银行对商业房的考察标准也是不一样的，很多带物业的小生意，象杂货店，小型旅店等都不好贷款。另外银行还要考察贷款人本身的情况，是不是有经营同类生意的经验，是不是还有别的收入等。象我今年卖的一个五间房的小型B&B客栈，虽然是四星级，一年收入10万元以上，本来银行同意贷款50万元，结果一查贷款人，没有经验，本身收入很低，结果最后一分钱也没有贷下来。

好在我和各家银行商业贷款经纪也都熟悉，当时为陈女士主要找了两家银行。因为所要买的楼收租情况不错，全部出租一年有9万多。所以有一家银行早早就明确告诉我们，可以贷款63万元。但陈女士只有一半的首付款，我们还差了15万元。我又找了其他一些银行，有的明确告诉我因为有一个商铺，不是他们贷款的目标，还有的给的更低。后来又找到了一家银行，看完资料后告诉我，有两个空出的STUDIO，如果全部出租出去，就有可能贷到我们所需要的资金，哪怕只出租一套，也能多出7-8万元贷款来。但当时一心想做短租的陈女士执意不同意出租，尽管有好多人等着想搬进去。她本来认为，如果只差15万元，她可以想办法凑一凑。但事实是，后来国内的资金越来越难出来，15万元看着不多，但真没办法出来了。

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卖家贷款犹如雪中送炭

在加拿大买卖生意中，卖家贷款是实际操作中一种常见作法。我个人几次生意买卖都有卖家贷款，说实话，对于卖家肯给贷款，我是非常心存感激的，因为如果没有卖家的帮助，我们是没有办法买下生意，进而经营起来的。卖家贷款一般至少说明卖家对自己的生意是有信心的，知道你肯定能有钱还给他。另外对于卖家来说也延迟了应该交的收入税，应该是双赢的。但是并不是每个卖家都愿意这样，特别是现在的卖方市场，卖家不用贷款也能顺利卖出去，何必多此一举？

在陈女士这个案子中，卖家本身并不是生意人出身，一开始并不理解，不能接受卖家贷款这个建议。因为在他们看来，如果有银行贷款了，他们的贷款就不得不排在第二位，如果真有什么事发生，他们是没有机会拿回钱的。但实际上如果找到公证师做好法律文件上，虽然是二级贷款，他的风险也是可以控制的。所以我一有机会，就和卖家经纪灌输卖家贷款这个概念，告诉他这是一个常见的商业操作，是可以保证他们的贷款。卖家经纪也慢慢接受我的说法，开始松了口。但是验房还价的那出闹剧让卖家很生气，这个差额给贷款的建议被卖家拒绝。其实就在我们提出第三次再给OFFER时，我已经说服卖家给5万元贷款了，但还是差了10万元。在最后一刻，陈女士表示钱在国内很难出来，还是决定放弃了。

要求万无一失，对地产投资缺乏理性认识

这个跟了3个月的案子最终没有成交，我想陈女士也许并不认为可惜，因为她已经历了几次验房没有买的过程，在她看来这是一个学习的过程，无非就是交点验房费当个学费罢了。但我真得觉得很可惜，这真是一个不错的投资房产。就在我们决定不买的当天，两套空着的STUDIO就以1350元/月/套出租出去，比要价高了100元。如果陈女士早一点同意出租，那差的15万元银行肯定能贷给我们了。问题是，如果不改变一些投资观念，我觉得不光是验房费，陈女士还会浪费更多时间和精力，而最终的结果，仍然还是一无所获。

陈女士反复和我强调要保证她的投资万无一失，有一点点风险她都不会下手的。我当然能理解她的心情，在一个谁也不认识的异国他乡投资，那份不安是肯定的，毕竟谁的钱都不是大风吹来的。特别看到了最近微信里那篇稍有些矫情的《在上海，那些挣扎在温饱钱上的千万富翁们！》，我对国内的投资客人也更能理解。

居外推荐蒙特利尔西南部LaSalle区独立别墅。该房占地452平方米，有4+1个卧室，3+1个卫生间，居住宽敞舒适。刚刚重新装修厨房，大理石台面，时尚橱柜，尽显高档。该房地处LaSalle优质社区，步行距离两所优质小学，附近有大超市，电影院，餐馆，LaSalle医院，公共室外游泳池等，非常适合新移民安家定居。
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但是这世上哪里有万无一失的高回报投资呢？

在加拿大，房产投资在所有投资中不是回报最大的，但一直是公认可长期持有的可靠投资。刚来蒙城的陈女士一开始还期望20%的回报率，我就明确告诉她这是不可能的，除非物业带生意，而且她亲自参与经营。在蒙城一个光靠租金收入的投资房很少有超过10%的收益率。这里也没有象国内的房产几十倍快速增值的泡沫，要有真这样，政府肯定早早下手了，象多伦多和温哥华那样出台外国买家税和空屋税等各种政策了。但另一方面，这里面的房产收入又是稳定的，虽然不高，但没有大起大落，长期持有，一定是保值增值的。如果能理性地评估地产投资的收益，有一点点承担风险的勇气，我想这个投资房一定会给陈女士在蒙城的打下一个不错的基础。

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3天买下公寓房，3个月后顺利入住——海外买家王先生蒙城购房记（上）｜居外专栏

很多人向我打听作为外国人到底在加拿大魁北克怎么买房？可以贷款么？有没有特别的税，需要亲自来加拿大一趟么？……好多问题。所以我想写写最近替法国来的王先生买房的经历，也许可以回答大家所有问题。

找个靠谱的引路人

在一个你可能都从没有去过，或者只是匆匆路过的国家投资买房，还真是一件风险挺大的事。所以找个靠谱点的引路人很重要。这个引路人就是当地有专业执照，愿意尽心为你服务的地产经纪了。当然这种事还真很难说，你怎么就可以相信一个和你素不相识的人呢？我想每个人都会有自己的判断标准。

我和王先生相识算缘份吧。他是通过看我的文章找到我的，我们先是电话联系，然后加了微信联系上。在通过交流中，我了解了他想为来读书的女儿购房的需求，资金情况，想买房的区域等，我也多次发给他一些房源，让他对蒙特利尔的市场有所了解。几个月下来，他确实对蒙特利尔的房价有了更清楚的了解。在制定预算和选择定居点方面有了明确的想法。

为买房早做资金准备

王先生之前匆匆来过一次蒙城，在银行开了户，为了买房，他也早早开始把资金从海外打入加拿大帐户。但是到底要多少钱，他并没有数。为此我给他介绍了几家银行的贷款经纪，由他们为王先生的购房做资金规划。根据现在的政策，外国人买房要付至少35%的首付，剩下部分由银行贷款。但这些贷款也是有条件的，有的需要10%的房款存在银行做押金，只能做保本投资，不能随意动用，直到贷款结束。有的只给贷款60%，但需要4%的房款做押金。而且对贷款人的资格审查也不一样，大多数银行要求贷款人和加拿大必须有一定联系，比如子女在此留学或是有工签，或者有家人在加拿大。王先生在加拿大什么亲人也没有，唯一要来读书的女儿还没有办好学签。好在还是为他找到了一家肯贷款的银行，愿意以65%贷款加上10%的押金，但必须要他人亲自到蒙城来签贷款文件。

明确所需资金后，王先生很快从香港转来了所需的首付。

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亲自看房面见银行

一切准备好后，王先生在两个月后订下了来蒙城的时间。他告诉我一共只能待4天，所以必须在这4天的看好房，并办好贷款。于是在他来的前一周，我开始为他预订看房。说实话，现在蒙城的房市很热，正确标价的房子应该在21天就出售。所以我为他好不容易预约上两天内看12个房，但实际上我约了30个以上的房子，有一半多被告知已有OFFER或是已出售。我不得不不停地调整时间，以确定他能在最短时间看到最多的房子，这样能做出最好的决定。

那两天现在想想真是不容易，都要到下午3点才能吃上饭，脚都走得生疼。但好在在看完最后一套房后，他告诉我，第二天早上看的第一套房是他想要的，因为地理位置特别合适，价格也在他的预算内，房子状况也保持很好。那房其实并不在王先生当初考虑的区域内，但在我搜索房源，考虑到他女儿上学的实际情况，加之我对蒙城的十几年生活的经验，特地扩大了另外两个不错的好区的房源搜集，才找到了这个房源，当时才上市3天，我们是第一个看房人。所以该说什么呢，我想只能用缘分来解释。

王先生看中了这房，但他并不太清楚到底该如何出价才能既没有买高，又能买到这房。我连夜查了这附近已出售房子的价格和市场上房子的标价，和他仔细分析合理的买价，制定了正确的还价策略，并解释所下的OFFER上的每一句话，他这才签了字，第三天发出了OFFER。与此同时第三天上午，我陪他见到银行有关人员，办理好了所有贷款文件。

还没有等到OFFER的回音，王先生一大早就飞离蒙城了。我们还保持着密切联系。还价过程如我们预料地来来回回了两次，每一份需要他电子签名的文件我都细细做了解释，最后就在我们预想的价格上，卖家接受了我们的OFFER。

但王先生真得能顺利买下他的房子么，做为海外买家，他人不在这里，接下的事该如何处理呢？我下期再讲给大家听。

下文继续：【3天买下公寓房，3个月後顺利入住——海外买家王先生蒙城购房记（下）】

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夏日出国度假，签证问题早知道

出境游签证是第一关。五六月是各家使馆签证处最繁忙的时候。传统的海外目的地美国、申根区、泰国、澳洲今年的签证政策均发生变化。而美国除了十年有效B1/B2，还需要在每次出行前做完成EVUS 登记，更要提交5年内所有社交媒体账户名称。同时美国对敏感专业的中国学生学者的签证的审核也越来越紧，时长越来越久。

因此，出境游依然要早做规划，全面掌握签证信息，以免因为不能及时拿到签证延误签证。

关于签证，你需要知道以下信息：

一、办签证必读

暑假想境外游？最近这些签证新规你应该知道

出境游，早规划，签证是第一关，旅行规划专家帮你答疑解惑

2019中国免签国家有哪些？

这些国家，提供你说走就走的旅行，有没有你想去的？

《2018年中国游客出境游大数据报告》出炉，境外游新趋势

中国人都去哪儿？怎么玩？

二、申请攻略

1、去美国，要当心朋友圈

5月31日起，美国国务院以加强安全审查为由，要求几乎所有美国签证申请人提供包括“社交媒体标识符”在内的额外信息，即个人社交媒体账号信息。详细

2、去欧洲，怎样才能一签在手游遍欧洲

最全的欧洲申根签证攻略

堪称最有价值的签证，一签在手游遍26国，但又非常复杂，涉及从哪个国家入境申根，了解如何申请详细

3、去日本，一衣带水，交通便利

日本一直以来都是深受国人喜欢的旅游胜地。但是它的签证对我们来说真是一个“宝藏男孩”：类型多种多样，资料多到头大，审核肥肠严格……难道面对这个“熊孩子”我们就办法治他么？了解如何申请详细

日本签证攻略大全（附单次、三年、五年签证详解）

日本一直以来都是深受国人喜欢的旅游胜地。但是它的签证对我们来说真是一个“宝藏男孩”：类型多种多样，资料多到头大，审核肥肠严格……难道面对这个“熊孩子”我们就办法治他么？当然不是！喜提这篇攻略，治他服服帖帖
东京迪士尼乐园
一、日本签证小百科
签证类型
单次、三年、五年
1、不同年份签证需准备不同资料申请；
2、三年签证要求主申请人必须为在职人员，其他身份只能是副申请人；
3、五年签证要求必须有近一年的完税证明，且不能断月，金额在9w以上；

申请条件
护照有效期需要在6个月以上
Tips：
如果您申请三年或五年签证，但是护照已经过期，仍是可以持有签证+新旧护照入境日本的哦！免去护照过期，签证作废的烦恼！
签证对比

受理时间
一般为10个工作日出签，加急是8个工作日出签。（可以先定机票酒店，但是一般情况下出签后订机票酒店最为保险！）
领区划分
官网地址：http://www.cn.emb-japan.go.jp/

Tips：
举个栗子——户籍与工作地不在同一领区：
如果您户籍为广东省，但在北京领区工作或常住，可以提供北京居住卡原件（暂住证、工作居住证、居住证、登记证）或北京领区的近一年的社保缴费记录。证明您在北京领区生活，都是可以在北京领区办理的哦！其他领区的也是同理哦！
二、单次签证资料
日本签证按人群分类，可以分为“四大人群”。以下有对“四大人群”进行详细说明，快迅速找到属于您的人群类型！跟我着走入资料准备的阶段吧~

所有人：4个基本资料
1、护照原件
2、两张白底彩照近照，尺寸45mm*45mm（注意尺寸）
3、户口本全本复印件
4、赴日申请表：必须如实填写并签名

Tips：
如果是集体户口，可以只提供集体户口个人页复印件；如果户口本不在身边可以垂直拍照打印或身份证复印件代替

④赴日申请表：必须如实填写并签名
Tips：
申请表尤其要注意公司电话一栏，必须填座机，使馆一旦抽查，打不通或者接电话的人不清楚你的信息，真有可能拒签的。
在职人员个人申请
1、4个基本资料
2、在职证明、营业执照复印件
3、本人名下一张储蓄卡近12月对账单，流水需至少10万以上，余额需2000以上
4、固定资产（车或房或五万存款）
5、外领区需要居住卡原件或近一年社保缴费记录
Tips：
26岁以下申请人，也可以提供父母的流水、固定资产资料。
资料要求：

1、在职证明：使用公司正规抬头纸打印（无抬头纸的用A4纸打印），内容全部为中文，并加盖公司红章。

2、营业执照复印件：所在单位为事业单位的申请者，请提供组织机构代码证的清晰复印件，用A4纸复印，有年检记录。

3、个人财产证明：
①近一年银行流水：必须是原件，总额要达到十万以上，本人名下2张借记卡累计流水十万以上也可以。

②辅助资产：
a.房产本复印件
配偶名下住房也可。同时提供结婚证复印件，房产证复印件为提供姓名页和平米数页
b.车辆行驶证复印件：配偶名下车产也可，同时提供结婚证复印件
c.存款证明原件：金额不低于5万元，必须为本人名下存款，冻结到回国后任意一日即可。

在职人员+配偶随行
在职人员个人：为主申请人，准备相关资料
配偶；4个基本资料+结婚证复印件
Tips：
同行家属可与主申请人共用资产。
在职人员+子女随行
在职人员个人：为主申请人，准备相关资料。
子女：4个基本资料+出生证明复印件/学生证复印件

子女/青少年申请
1、学龄前、小学：4个基本资料+出生证明复印件
2、初高中：4个基本资料+出生证明复印件（丢失可不提供）+学生证复印件或在校证明
3、中国籍留学生：国外录取通知书复印件或学生证复印件或毕业证书复印件
4、全日制本科、研究生：自2016年10月17号起，针对中国教育部直属75所高校的在校本科生、研究生(硕士生、博士生)，申请个人观光单次签证申请，实施手续简化政策，申请者提供学信网上的学籍证明即可不用提供资产证明。
非指定高校在校生：须打印学信网上的在线验证报告，父母的银行收入流水单、户口本复印件、独生子女证复印件、派出所证明等相关资料证明亲属关系
学信网地址：http://www.chsi.com.cn
Tips：
学信网的在线验证报告模板：需下载后打印出纸质版

退休人员
1、在职子女+退休人员随行
在职子女：为主申请人，准备相关资料
退休人员：4个基本资料+与子女关系证明+退休证复印件

2、单独办理
方法1：4个基本资料+退休证复印件/内退证明复印件/流水的退休金证明/退休的养老保险证明复印件+固定资产证明（5万冻结存款证明原件，样板在上文中是有样板图的哦！）
方法2：方法一所有资料+子女近一年的银行卡流水+关系证明
方法3：方法一资料+固定资产证明变更为个人银行借记卡10万以上流水证明
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三、3年多次往返签证资料
递签前，你需要知道的
1、主申请人必须为在职人员，其他身份（如：爱人、子女、父母）只能是副申请人
2、办理三年签证的外领区在北京领区常驻人员，必须提供居住证原件，不能用社保证明代替
3、三个月内首次出行的副申请人要随主申请人一同出行，再次可自行出行

在职人员个人申请
1、护照原件（6个月以上有效期）
2、白底彩照两张，尺寸45mm*45mm
3、赴日申请表
4、户口本全本复印件
5、在职证明（需体现年薪20万以上）、营业执照复印件加盖公章
6、个人名下储蓄卡近12个月的银行进账流水至少20万以上（如夫妻双方或一家三口，提供婚姻关系证明可以共用一份流水）
7、固定资产（车或房或五万存款）
8、个人所得税纳税证明（一年），金额不能为零，不能断月，时限为近12个月
9、外领区人员在北京领区常驻需要居住证原件

在职人员+配偶随行
在职人员：为主申请人，准备相关资料
配偶；4个基本资料+结婚证复印件
Tips：
无在职的配偶不能单独办理三年签证，必须随在职配偶一同办理。
在职人员+子女随行
在职人员：为主申请人，准备相关资料。
子女：4个基本资料+出生证明复印件/学生证复印件（在校小学—高中生提供）或学信网在线验证报（26周岁以下大学生提供）

Tips：
学生不能单独办理三年签证，必须随在职父母一同办理。
在职人员+父母随行
在职子女：为主申请人，准备相关资料
退休人员：4个基本资料+与子女关系证明+退休证复印件
Tips：
1、退休人员不能单独办理三年签证，必须随在职子女一同办理；
2、如果当您的父母或者子女有了三年签证，且首次在三个月内出行了，可供4个基本材料+有签证的亲属的护照首页、签证页、出入境盖章页的扫描件和与亲属的关系证明即可办理家属随签。
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四、5年多次往返签证资料
递签前，你需要知道的
1、必须有完税证明：个人所得税纳税证明（一年），金额累计9万元以上，不能断月，时限为近12个月
2、办理五年签证的外领区在北京领区常驻人员，必须提供居住证原件，不能用社保证明代替
3、三个月内首次出行的副申请人要随主申请人一同出行，再次可自行出行。

在职人员个人申请
1、护照原件（6个月以上有效期）
2、白底彩照两张，尺寸45mm*45mm
3、赴日申请表
4、户口本全本复印件
5、在职证明（需体现年薪50万以上）、营业执照复印件加盖公章
6、个人名下储蓄卡近12个月的银行进账流水至少50万以上
（如夫妻双方或一家三口，提供婚姻关系证明可以共用一份流水）
7、固定资产（车或房或五万存款）
8、个人所得税纳税证明（一年），金额累计9万以上，不能断月，时限为近12个月
9、外领区人员在北京领区常驻需要居住证原件

在职人员+配偶随行
在职人员：为主申请人，准备相关资料
配偶；4个基本资料+结婚证复印件
Tips：
无在职的配偶不能单独办理五年签证，必须随在职配偶一同办理。
在职人员+子女随行
在职人员：为主申请人，准备相关资料。
子女：4个基本资料+出生证明复印件/学生证复印件（在校小学—高中生提供）或学信网在线验证报告（26周岁以下大学生提供）
Tips：
学生不能单独办理五年签证，必须随在职父母一同办理。
在职人员+父母随行
在职子女：为主申请人，准备相关资料
退休人员：4个基本资料+与子女关系证明+退休证复印件
Tips：退休人员不能单独办理五年签证，必须随在职子女一同办理

Tips：
1、退休人员不能单独办理五年签证，必须随在职子女一同办理；
2、如果当您的父母或者子女有了五年签证，且首次在三个月内出行了，可供以上4个基本材料+有签证的亲属的护照首页、签证页、出入境盖章页的扫描件和与亲属的关系证明即可办理家属随签。
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以上就是我为大家整理的日本签证攻略大全，是不是灰~常~复~杂~！但是如果你想吃着火锅唱着歌就把签证拿到手的话，那就小手轻轻一点，就会有奇迹发生哦！东京的樱花、冲绳的海、京都的枫叶、北海道的雪都在日本的四季等你噢~快来办理签证哦~悄悄告诉各位小可爱们，曾经有过日本签证的再次申请三年签证会更加顺利哦~
最后还要跟各位童鞋啰嗦几句哈~一定要如实填写个人信息，做人诚信为本哦！
最后祝各位亲们办理顺利，旅途愉快啦！

从房主晋升到楼主你必须要了解这些事情｜居外专栏

人往高处走，小房子换大房子，郊区房换市区房是天经地义。持有一整栋楼的魅力是持有一套公寓不可比拟的，成功的话就能获益匪浅。但是对于其风险也要充分了解，在此向想从“房主”提升到“楼主”的所有者阐明持有一栋楼的魅力和风险。

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持有一栋楼 VS 持有一套公寓

房地产投资有两种主要类型：一种是以房间为单位的公寓持有，另一种是持有整栋建筑物。如果是二手房，以单个房间分割所有权，数百万日元就能获得，因此在房地产投资初学者中很受欢迎。

然而，随着对房地产投资的深入了解，不能满足于单套公寓的所有者也不在少数。

持有单套公寓有一定的局限性，共同持分人不能自由实施公共部分的修理和改建等。因此，很难在入住者的安全保障上自主发挥，往往会把运气托付给别人。这样对于想要积极进行房地产投资的业主可能会感到遗憾。

虽然独栋有好处，但也有风险。如果是通过房地产投资决定持有一栋公寓，了解其好处和坏处，做好充分准备之后再做准备是很重要的。接下来暖灯君具体说一说持有整栋建筑的好处和风险。

空房风险低，业主有自由裁量权

如果你只拥有一套公寓，一旦房间空了就会中断租金收入，需要重新招募新租户。但是，拥有一栋房子的话，几乎不可能让所有房间都变成空房，也能降低没有房租收入的风险。

除了降低空房风险，拥有一栋房屋的一大好处是，业主的自主决定权更大。持有一套公寓是多人共同拥有一栋建筑，如果要进行大规模的修理和改建，需要得到其他业主同意，并且要达到一定年限。但是，如果单独拥有一栋楼的话，可以自主进行修理和改建，不受他人和时间限制，提高持有物业的价值。

业主还可以通过分析物件周边的环境变化和竞争物件的信息，采取确保入住的各种措施。通过自己的信息收集提高入住率或者租金的时候也能获得巨大的成就感。

与持有公寓不同，持有一栋楼会让你在管理方面会变得更强。可能有人觉得管理起来麻烦，有人觉得有趣，因人而异。如果觉得麻烦的话，可以交给专门的管理团队来处理，术业有专攻，好的成效还是要靠专业人士。

居外推荐日本东京房源：Setagaya的独栋别墅，14分钟步行到Gakugei-Daigaku 站（东横线）；20分钟步行到Komazawa-Daigaku站（Denentoshi线）。占地 426.32 平方米。
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为独栋房屋的潜在风险做准备

拥有一栋房子在各个方面都很有吸引力，但是由于购买金额高，有必要充分认识到风险。平衡持有一栋楼的魅力和风险，并采取一切可能的措施来抵御风险，然后再顺其自然将一栋楼收入囊中。

鉴于购买一栋公寓金额高，一般都要向银行贷款。因为房地产投资有稳定的房租收入可作为还款来源，因此获得贷款相对容易。但还款风险还是要始终牢记。

每栋建筑都会由于周边环境的变化而产生“质”的影响。比如有新地铁路线开通、新建商业设施，或学校、医院等公共机构的新建能够迅速提升地区的受欢迎程度。同样地，因商业设施封闭、医院和学校转移而造成出境者不断增多的情况也并不少见。

因此，一栋建筑持有者要对周围环境的变化保持敏感，选择在适当的时机购入或释放房产，确保资产效益最大化。

综上所述，与持有一套公寓相比，持有一栋楼风险更大，自主决定权也更大，有利于稳步地形成资产。而且通过信息搜集和合理规划，在某种程度上可以降低风险，带来更高的回报。

机遇与风险如同一枚硬币的两面，想要高回报就要接受相应的挑战。但是这种风险和挑战应当是人为可控的，通过充分的了解和准备，伸手够得着的机会值得一试。有想为投资大楼做准备的朋友欢迎与暖灯君交流，为大楼做增值计划、后续的管理、招租都是暖灯的强项。真正的有效投资靠“人算”而不是“天算”

日本置业权威/暖灯中国社长桂小科专栏全集

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验房还价究竟该怎么谈？复盘一个失败的投资房案例（中）｜居外专栏

承接上文：【买投资房真的是一个容易的决定么？复盘一个失败的投资房案例（上）】

昨天还是30度的温度，一晚的暴雨，今天一早起来就有14度了，这让我想起了三个月前和陈女士看房的日子，也多是风大、温度低的春天。我们参观了很多市面上正在出售的PLEX （有多套房的小楼），后来她渐渐明确的她想要的房子：

可以合法做短租的；
状态最好要好一点的，不用再花太多钱装修；
价格在她的预算之内。

蒙特利尔的短租市场和许多北美城市一样，经过了飞快发展到政府规范的过程。早两年许多投资客在市中心买房做短租，确实获利惊人。象有的市中心高楼都是短租房，轻轻松松的一天就是100元以上的租金。但是带来的后果也是明显的，大量的收入逃税，没有长期发展的社区群，只有投资人受益，政府、社区、需要长期住房的本地市民都没有好处。于是政府也在想办法管理，最先开始的就是市中心高档公寓楼，不仅限政府划片，说明某一片地区不充许做短租，另外各个公寓楼也迫于压力纷纷出台物业管理规定，不许短期出租。

接着是在旅游区，象蒙特利尔东面的LE PLATEAU-MONT-ROYAL区，就明确规定，只有ST-DENIST, ST-LAURENT 两条街的某一段是可以做短租的，其他地区都不允许做。如果上它们的市政府网站，你可以输入地址就查出这个地点是不是允许做短租的。最近又出了新的政策，要求所有做出短租的房子都要登记注册，便于监管。从这样的发展趋势上看，短租行业的暴利也会受到压制。

在当时的情况下，陈女士是看到了短租的利润，希望买的投资房可以合法的在短租行业中获利。这个想法当然是可行的。我陪着陈女士也几次跑到市政厅咨询，询问我们想要下OFFER的房子到底可不可以合法做短租。得于政府工作人员明确的态度：只要在允许的范围内就可以做短租，需要向政府及有关协会申请相关执照，按照规定交税就可以。

另外，对于房子的要求陈女士也有了一些变化，不再只在乎低价格，而且从性价比的角度考虑的更多一点。最初她看的房子就是价格便宜，状态都不好，要大修，她认为装璜一下就升值，还是值得的。但是就象我告诉她的一样，装修不仅费时费力，而且最重要的是要有一笔现金在手上周转。不象买状态好的房，价格也许要高一点，但是可以从银行贷款啊，省心省力，可能没有装修的增值，但是只要出租收益高，就已经达到了投资目的。毕竟，翻新出售增值又是投资房的另一个方向了，也不是说两者只能选一个，但是根据陈女士不会长期在加拿大的现状，找个状态好，后续麻烦少的房子，应该从长远看是更合适的。

最后当然是价格，太高买不起，太低收益也低。最后我们根据陈女士自己的财政情况，定位在150万元上下。

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明确目标显然事情就好办一些，我们定下在短租客人多的旅游区LE PLATEAU-MONT-ROYAL内找，基本上看遍了这个区所有的可能的房源，别说，还真让我们找到了一个和理想非常接近的房源。但最后，还有没有买成。这其中有天意，但我现在回头看看，还是有很多人为因素造成的。

其中验房后大幅还价，咄咄逼人，惹恼卖家是重要一环。

我们找到的这个房源是在ST-DENIS街上可做短租的地段，一共是4个STUDIO，加上一个商业店铺。当时参观这个房子时，卖家经纪就明确说明已经有一个OFFER了，但我们可以参观，也可以下OFFER。之前我们看过这附近所有在卖房源，都不是很理想。这是我们最后约看的一个，而且没几天陈女士就要回国了。本来没有抱多大希望，但参观后显然让陈女士一下就如获至宝。这房子虽然是1960年的房子，但是房主在2007年在内部做了完全的重新改建，做出来很有现代感敞开式单室公寓，非常适合单身人士或年轻夫妻居住。如果做短租，只要稍稍做一下软装，就很吸引人眼球。所以尽管已经有了第一个OFFER，陈女士还是一等再等一个月时间，在第一个OFFER结束后就马上下了OFFER。也是我们的诚意，让卖家担着租金的损失，同意让其中两套房空着，等我们这个OFFER进行。

价格在一来一回就谈定了，接下来就验房。没想到，验房后陈女士决定好好还价。之前我已经和陈女士说明，这里的行规是，如果有重大意外问题发生，如卖家没有提前说明、我们之前参观没有发现，结果出现会严重影响房子价值的问题，才可以大幅度还价了。这个房子因为年代老，地基有问题，卖家已经做了维修工作，换上一部分钢结构支撑，花了3万多元，这是在卖家宣言和提供的材料中都看到的，另外下水管需要维护，这在卖家声明中也说明了。可是验房后，这些问题又被验房师提及，认为地基支撑的另一部分木头支柱已有腐烂迹象，需要重新换钢结构，房顶要换（卖家声明中说明房顶没有换过），下水道排污系统最好重新做处理等等。

我们做过很多次验房，年代老的房子都会有问题，验房师从对房子最好的角度考虑做出各种建议也是正常的，但是不是验房师提到的问题都可以拿来还价，还真是一门学问。就象我反复向陈女士解释的，这个房价并不是在一个新房的基础上提出的价格，它是建于房子现状谈的价格，卖家之前就告诉你这个旧房顶，你也同意了价格，现在是没有办法再以这个为条件提出还价了。开始她并不理解，想试试，提出还价10万元。

本来还价正确的做法是请专家来做有关问题的检验，请专业公司给评估价。因为是夏天验房旺季，验房师来验的时间已经挺晚的，出完报告后想找地基的专业公司或装修公司来评估都要排队，当时我们没有时间等了，只能在最后一天提出要求延期，但是卖家不止一个，还不全在国内，要在一天晚上收集到所有人的签名几乎是不可能的，对方经纪已经告诉我了，延期没有问题，但要给他们一点时间。可是陈女士等不了了，她曾经有过几次验房的经历，都在验房后还价不成没有买的，最严重一次因为没有得到对方延期决定放弃购买，卖家经纪很生气地打电话来威胁要告她。所以出于避免一切可能遭遇诉讼的想法，她坚持要求我当晚出文件说明她因为验房不满意放弃前一个OFFER，然后第二天再新出一个降价10万元的OFFER。这个做法大大激怒了卖家。特别是看到他提出10万元降价都是在买家自己估价提出来的，卖家更是非常生气。对方同意取消第一个OFFER，对第二个OFFER 也并不理会。

说实话，这个结果我已经想到，也劝过陈女士不要这个咄咄逼人，影响下面的谈判，毕竟我们到现在为止银行贷款还没有下来，还有一个条件尚没完成，不是没有退出的可能。另外就是想还价，在验房基础上的还价必须要有理有据，合情合理，有诚意的谈才有可能让对方接受。在没有根据的基础上提出大额还价最后只能导致谈判失败。但是她坚持为了保护自己的利益，不接受我的提议。

这为后面的失败埋下了关键一笔。

我从3月一直和陈女士从找房，看房，到市政厅咨询，下OFFER，谈贷款，验房，还价，一直工作到6月，就差那么一点点，这个交易还是以失败告终。其中还有什么原因？我下期再接着聊。

（未完待续）

经纪柯婕专栏全集：柯婕魁北克谈房说地

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加拿大三大热门留学城市应该选谁？这里有适合你的留学方案｜居外专栏

高考即将结束，在等待高考成绩的同时，有些学生已经开始着手准备另外的深造计划——出国留学。选择哪座城市留学成为学生及其家长萦绕在脑海中的重要课题。

接续上期文章，本期天绮移民就为有计划申请加拿大留学的学生们，分析多伦多、蒙特利尔、温哥华加拿大三大热门留学城市，并为不同人群提供大学本科留学申请方案，帮助您尽快找到适合自己的学习途径。

三大热门城市，为您分析，指点迷津：

1. QS Best Student Cities最佳留学城市

2018年QS最佳留学城市排名结果：

蒙特利尔位列第4（北美排名最高）
多伦多位列第13
温哥华位列第17

Quacquarelli Symonds（简称：QS）是英国一家专门负责教育及升学就业的组织，成立于1990年，并在世界多个地区设立办公室，包括其总部所在地伦敦及纽约、华盛顿、巴黎、新加坡、悉尼、上海等。 QS发表过不少有关高等教育的资讯，当中以世界大学排名最受关注。

蒙特利尔是一个英法双语城市，因其多元文化的构成和包容的精神而闻名。它还以其悠闲而生动的生活方式，迷人的林荫大道，蓬勃发展的创意产业，咖啡文化，各种艺术场所，现场表演和夜生活而闻名，被誉为加拿大的“文化之都”。

最佳留学城市排名：蒙特利尔胜

2. 世界排名前500的大学数量

蒙特利尔：

麦吉尔大学（世界排名第33位）
蒙特利尔大学（世界排名第149位）
康考迪亚大学（世界排名第464位）

多伦多：

多伦多大学（世界排名第28位）
约克大学（世界排名第481位）

温哥华：

UBC（世界排名第47位）
SFU（世界排名第264位）

数据源自：QS World University Ranking 2019

优质大学数量：蒙特利尔胜

3. 学费及生活成本

蒙特利尔的大学本科平均学费：$21,857
多伦多的大学本科平均学费：$34,961
温哥华的大学本科平均学费：$25,472

在生活成本方面：

根据Expatistan提供的数据对比得出，温哥华≈多伦多（27%）＞蒙特利尔

学费及生活成本：蒙特利尔胜

4. 最佳青年人就业城市

游戏行业中的知名大公司Ubisoft总部，金融行业的摩根斯坦利研发总部均位于蒙特利尔。同时这里还有航空能源业巨头 Bombardia（庞巴迪）、世界制药公司 Pfizer（辉瑞）和 Wyeth（惠氏）的研发基地等著名企业。

特别要指出的是，如今蒙特利尔正成长为世界人工智能研发领域的一个重要中心，一个人工智能新“硅谷”正在这里蓬勃壮大，并持续吸引大批科技和互联网巨头公司进驻落户。

蒙特利尔在Youthfulcities加拿大最适合青年人工作的城市中排名第二。这里生活负担小，教育成本低，适合投资创业。

相比之下，多伦多位居第10，温哥华位居第15。

最佳青年人就业城市：蒙特利尔胜

生活在蒙特利尔20余年，我不得不承认自己对蒙城的偏爱。毋庸置疑，气候方面它不敌温哥华，在华人密集度和购物饮食方面它不及多伦多。多伦多和温哥华也有很多优秀的学校，大家可以根据自己的专业及偏好进行选择。通过以上四个方面的分析比较，相对于其它两个城市来说，大家会发现蒙特利尔是性价比相对较高的留学目的地。

那么留学加拿大蒙特利尔有哪些方案呢？

接下来，天绮移民就为您详细解读本科申请方法，并推荐蒙特利尔优秀院校，增添您对加拿大蒙特利尔留学的初步了解。

不同的留学方式，总有一款适合你

方案一：大学本科直录

适用对象：成绩优异，达到学校各项要求的学生。

项目优势：成绩优秀的高中毕业生，可以同时备战高考并准备出国留学。

通常来说，大学本科直录对语言的要求较高，需提前通过标准化语言测试（雅思、托福等）。若学生语言能力较强（雅思6分以上）且收到学校offer，可以通过学生直入计划Student Direct Stream （SDS）快速申请加拿大学生签证，仅需20天即可下签，方便快捷。

方案二：语言＋大学本科双录取

适用对象：在校期间成绩优秀，未参加雅思托福等标准化语言测试，或未达到申请院校的语言最低标准，但渴望尽早到加拿大读书的高中生、大学生或已经毕业的学生。

项目优势：无语言成绩也可录取，方便提前适应加拿大学习环境。语言课顺利通过后即可开始大学的正式课程。

目前开设双录取的院校较多，家长可以提前了解相关信息，并咨询专业的持证移民顾问，为孩子选择合适的学校就读。

参考阅读：【浅析加拿大院校双录取】

方案三：大学本科转学分

适用对象：国内本科/大专在读生，转学分的课程至少要取得70%以上的成绩。已通过标准化语言测试（雅思、托福等）。

项目优势：节省留学费用，减少在加拿大大学修读的课程，以更短的时间拿到加拿大文凭。

由于加拿大各个教育系统相对独立，不同的院校不同的专业都对已学课程转学分的情况各有规定。天绮移民建议同学们在提交转学分的申请前向学校咨询具体的规定和要求，或是寻找专业的移民顾问帮助自己办理留学申请。

买投资房真的是一个容易的决定么？复盘一个失败的投资房案例（上）｜居外专栏

小编每周都催稿，可是身在房地产交易中的我们有时真是的象打仗一样，实在找不到时间写东西。过去的三周时间，我基本上忙得团团转。有一周一连三个交易，一个是超低价买的，原价46.9万元，我们在40.8万元买下。有一个是6个offer中抢来的，开价41.2万元，我们是42.9万元8天内成交价的。还有一个是帮客人卖房，要价37.85万元，最后38.5万元卖的。每个客人都很高兴，而我也发现我工作本该有的意义，不是帮客人卖高价，不是帮客人找特低价，而是陪他们在这一路比想象中更复杂曲折的买房或卖房的过程中最终做成一笔双方都满意的交易，找到一个真正属于自己家。客人的利益是我在工作中考虑的第一标准，不管他最终是买卖了房，还是没有。

这周稍有点时间，我想和大家分享一个就在上周六差点成交的投资房案例。今年我拿到了商业房的买卖执照，对投资房有了一些研究和定期跟踪，也有成功的买卖，但是这个失败的案例，我想可以给很多想买投资房子的读者一些启示吧。

我的客人是国内刚过来移民登陆的陈女士。说心里话，我对陈女士还是相当敬佩的，好好花时间了解蒙城的地产情况，根据自己的具体情况对房产投资做出计划。比起国内一些来都没有来看过蒙特利尔，就咨询买房问题的客人来说，陈女士自己做了好多功课了，真是诚心诚意想买房的。但即使如此，她还是走了不少弯路，而且最终还是没有成功。

买房定位不明确

最早陈女士象很多移民一样想买自住房，但考虑到放不下国内的事业，她计划要1-3年之后才真正登陆，对所买的房子该是什么样并不很明确。听朋友说、上网看，跟过许多地产经纪，她从西岛看到南岸，也看了好学校众多的NDG，西山，东部，西南角，贵的，便宜的，估计把整个蒙城都看了一遍。当我们碰面时，我分析了她的情况，考虑她是几年之后才会来居住，现在买只是因为房价在涨，她希望能保值增值，所以向她推荐了多套房投资。这里的房市和国内不太一样，可以一次性买一幢楼含有多套房子的小楼作为投资。象她看中的自住房都比较大，装修高档，这样的房自己不住，但费用大，租金不会太高，所以收益率并不理想。因此我建议她不如直接买投资收益率好的多套房，持有这样的物业，正常报税，还贷款，在加拿大建立信用，到时自己来了再买自住房也是容易的。就这样，我们开始寻找投资房。

居外网现有1300套蒙特利尔在售房源，点击查看

投资房比自住房购买更复杂成本更高

其实从地产经纪的角度来说，自住房买卖比投资房要简单很多，如果从我的工作量考虑，建议客人买自住房最省事。但是客人利益是第一的，我们做为经纪首先是要站在客人的角度找到对他们利益最大化的买房方案。那么投资房和自住房购买有什么区别呢？

银行贷款更严格：

自住房银行的贷款额度是可以算出来的，也就是购买人的年收入乘以4.5倍。做为5年内的新移民和海外居民，购买人的收入证明可以从中国出具，银行是接受的。

但是多套房就不太一样了，一般银行不考虑外国的收入证明。

小的物业，如有的银行办理6套以内出租房贷款，有的银行办理8套以内出租房贷款时，根据房子的收租情况和贷款人的收入情况，贷款额可以是80%到65%不等，和自住房差不多。贷款利率可能比自住房的稍微高一点，但也可以拿到3%左右这样的优惠利率。

大的物业，超过8套数，或者里面有一套是商业用房，哪怕所占面积不到50%，这样的房都要转做商业贷款，那么这样的商业贷款到底能贷多少钱，就真的不是我们可以自己算出来的，银行一般要看到房子本身的收益情况，贷款人自己的条件等，根据特别算法，给出贷款额，有的可能只是房价的50%，有的可能50%都不到。贷款利率也是商业贷款利率，现在都到了4%以上。这就要求买家有相当的首付款。象陈女士后来想买的房，150万元的价格，最后我们只贷款到65万元。这是这个交易失败的关键之一。

投资房购买成本会更高：

买自住房，买家一般花个验房费用，一套房根据公寓或别墅不同，价格在300-700之间吧。但是买多套房，验房费首先就会有差别。象帮陈女士后来我们下OFFER的房是4套加一个商业用房，验房费收到1250元，这还是便宜的，我经手的其他房一般一套至少300元。

另外银行会要求一个房产价值评估师做评估，有些银行如果套数不多的纯收租房可能免费，但一般的费用是100元一套，价格高上几百万元的的物业，7000-8000元，甚至更高。这些费用由买家承担。还有环境测试报告，一般商业用房比例大的多套房，或纯商业用房，环境测试报告1是肯定需要的，如果买加油站等大型商业，会根据环境测试报告1的结果要求进一步做环境报告2，这个费用一般也在万元上下，也都是由买家承担。

如果正式申请办理银行的商业贷款，银行有时还会收取开户费，申请费等，会根据贷款额不同上千或上万元各有不同。

所以在买投资房的过程中，出现各种与自住房不一样的费用，也让陈女士颇为意外，这些额外的成本给她的预算造成了压力。

我从3月一直和陈女士从找房，看房，到市政厅咨询，下OFFER，谈贷款，验房，还价，一直工作到6月，就差那么一点点，这个交易还是以失败告终。其中的原因到底是什么？我下期再接着聊。感兴趣买多套房投资物业，或大型商业房产的的朋友可以与我联系，一定帮你买到合适的投资物业。

下文继续：【验房还价究竟该怎么谈？复盘一个失败的投资房案例（中）】

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Staging前后，感觉房子涨了一个亿！｜居外专栏

Home Staging中文称房屋预售前装饰，俗话说的好“人靠衣装，佛靠金装”，屋子预售前也需要好好收拾一番。

Home Staging可不仅仅是简单地清洁房屋，摆正家具，而是结合了房屋销售和室内设计的概念，让房屋在短时间内焕然一新，极大地凸显房屋的优点，扬长避短。从心理角度来看，一个自用买家买的不是一栋房子，而是买的一个家。如果你能够营造出这个就是他的家的感觉，让他可以联想到自己平常在这个厨房做饭、在这个厅里怎样和家人共享天伦的场景，那么你的房子已经售出超过一半了，而且，买家会甘愿付出超于他理性告诉他该付的价格，务求把房子买下来。可想而知，第一印象是何等重要。

那么怎样能要让你的房子鹤立鸡群呢？目前市场上有专门的Home staging 公司或团队，可以在挂牌前先给房子打扮润色，更换家具。业内的都是室内设计专家，一般会把墙壁少许粉饰、换上他们提供的家具、换窗帘浴帘毛巾、挂上新的油画或艺术品、修辑花园草地等等，将房子的强项充分凸显。

据行业协会数据显示，经过宅装的房子平均售出天数是13.9天，而没有包装过的房子售出天数是30.9天，而且做 open house 时反响会特别好，售房中介尤为喜欢。根据全美地产经纪商协会（National Association of Realtors）2015年的一项对5万个售房中介的调查显示，49%的中介认为售前装饰对买家起很大作用，47%说起了一点作用，只有4%说不起任何作用。

西方人在出售房子对包装的意识比华人较强，一般都肯花钱聘请 home staging 专家重新布置。西方人平时便对家里的装饰更讲究，一般的家庭里的家具摆设和装饰品的选择都较有品味。相对来说，华人对室内布置还是近年来才开始更广泛地被意识到，很多人普遍都带有‘ 能住就行了’的实用心理，对家里的布置和杂物的收纳不太注重。所以基于这些理由，华人在售房前找专业做 home staging才更为重要，毕竟面对的是所有的客户，而不仅仅是华人买家。

那么，home staging 的费用怎么算？

这取决于 home stager 的参与程度，如果你只需要一次性的咨询，那么几百块便能搞定。如果更加投入，比如每一房间用心布置，甚至租用他们的家具，那就几千到上万加币不等。精打细算的你可能现在正在盘算，房子还没卖就花了这么多钱到底有什么意义？要知道，老外的销售的有句名言：You don’t sell the steak; you sell the sizzle。意思是你要推给客户的不是牛排真实的肉质和味道，而是卖给他牛排在BBQ火焰上嘶嘶作响和香味四溢的场景。同样地，宅装的目的是直接对准买家的心窝，让他感觉到这个就他梦寐以求的家，让他瞬间产生将来在这个房子里与家人亲友共聚天论的憧憬。

当今房价飞涨，动辄起价一两百万的比比皆是，如果你能够左右成交价的一两个百分点，差价往往是数万元甚至十多万元。比起区区几千的Staging费用，这抛砖引玉的效果还是很可观的。

在卖房市场中，展示一间空屋是个大忌，因为一来室内没有视觉上的提示，无法帮助买家联想他将来在这个房子里的生活。二来在没有家具布置的引导下，买家身在一间空房里会很自然地把注意力集中在室内的瑕疵上，会更加挑剔细节。

所以，大家在挂牌出售房子前，建议你考虑home staging这个少付出大回报的环节。

责编：Adam Chen

加拿大置业专家李丁专栏全集

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多伦多大学周边Condo公寓买卖必看宝典｜居外专栏

钱，真的是一个无解的难题？复盘一个失败的投资房案例（下）｜居外专栏

钱，难道真是投资中无解的难题么？

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要求万无一失，对地产投资缺乏理性认识

但是这世上哪里有万无一失的高回报投资呢？

3天买下公寓房，3个月后顺利入住——海外买家王先生蒙城购房记（上）｜居外专栏

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加拿大三大热门留学城市应该选谁？这里有适合你的留学方案｜居外专栏

1. QS Best Student Cities最佳留学城市

2. 世界排名前500的大学数量

3. 学费及生活成本

4. 最佳青年人就业城市

那么留学加拿大蒙特利尔有哪些方案呢？

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买房定位不明确

投资房比自住房购买更复杂成本更高

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但是这世上哪里有万无一失的高回报投资呢？

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