从房主晋升到楼主 你必须要了解这些事情|居外专栏

人往高处走,小房子换大房子,郊区房换市区房是天经地义。持有一整栋楼的魅力是持有一套公寓不可比拟的,成功的话就能获益匪浅。但是对于其风险也要充分了解,在此向想从“房主”提升到“楼主”的所有者阐明持有一栋楼的魅力和风险。

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持有一栋楼 VS 持有一套公寓

房地产投资有两种主要类型:一种是以房间为单位的公寓持有,另一种是持有整栋建筑物。如果是二手房,以单个房间分割所有权,数百万日元就能获得,因此在房地产投资初学者中很受欢迎。

然而,随着对房地产投资的深入了解,不能满足于单套公寓的所有者也不在少数。

持有单套公寓有一定的局限性,共同持分人不能自由实施公共部分的修理和改建等。因此,很难在入住者的安全保障上自主发挥,往往会把运气托付给别人。这样对于想要积极进行房地产投资的业主可能会感到遗憾。

虽然独栋有好处,但也有风险。如果是通过房地产投资决定持有一栋公寓,了解其好处和坏处,做好充分准备之后再做准备是很重要的。接下来暖灯君具体说一说持有整栋建筑的好处和风险。

空房风险低,业主有自由裁量权

如果你只拥有一套公寓,一旦房间空了就会中断租金收入,需要重新招募新租户。但是,拥有一栋房子的话,几乎不可能让所有房间都变成空房,也能降低没有房租收入的风险。

除了降低空房风险,拥有一栋房屋的一大好处是,业主的自主决定权更大。持有一套公寓是多人共同拥有一栋建筑,如果要进行大规模的修理和改建,需要得到其他业主同意,并且要达到一定年限。但是,如果单独拥有一栋楼的话,可以自主进行修理和改建,不受他人和时间限制,提高持有物业的价值。

业主还可以通过分析物件周边的环境变化和竞争物件的信息,采取确保入住的各种措施。通过自己的信息收集提高入住率或者租金的时候也能获得巨大的成就感。

与持有公寓不同,持有一栋楼会让你在管理方面会变得更强。可能有人觉得管理起来麻烦,有人觉得有趣,因人而异。如果觉得麻烦的话,可以交给专门的管理团队来处理,术业有专攻,好的成效还是要靠专业人士。

居外推荐日本东京房源Setagaya的独栋别墅,14分钟 步行到Gakugei-Daigaku 站 (东横线);20分钟步行到Komazawa-Daigaku站(Denentoshi线)。占地 426.32 平方米。
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为独栋房屋的潜在风险做准备

拥有一栋房子在各个方面都很有吸引力,但是由于购买金额高,有必要充分认识到风险。平衡持有一栋楼的魅力和风险,并采取一切可能的措施来抵御风险,然后再顺其自然将一栋楼收入囊中。

鉴于购买一栋公寓金额高,一般都要向银行贷款。因为房地产投资有稳定的房租收入可作为还款来源,因此获得贷款相对容易。但还款风险还是要始终牢记。

每栋建筑都会由于周边环境的变化而产生“质”的影响。比如有新地铁路线开通、新建商业设施,或学校、医院等公共机构的新建能够迅速提升地区的受欢迎程度。同样地,因商业设施封闭、医院和学校转移而造成出境者不断增多的情况也并不少见。

因此,一栋建筑持有者要对周围环境的变化保持敏感,选择在适当的时机购入或释放房产,确保资产效益最大化。

综上所述,与持有一套公寓相比,持有一栋楼风险更大,自主决定权也更大,有利于稳步地形成资产。而且通过信息搜集和合理规划,在某种程度上可以降低风险,带来更高的回报。

机遇与风险如同一枚硬币的两面,想要高回报就要接受相应的挑战。但是这种风险和挑战应当是人为可控的,通过充分的了解和准备,伸手够得着的机会值得一试。有想为投资大楼做准备的朋友欢迎与暖灯君交流,为大楼做增值计划、后续的管理、招租都是暖灯的强项。真正的有效投资靠“人算”而不是“天算”

 

日本置业权威/暖灯中国社长桂小科专栏全集

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验房还价究竟该怎么谈?复盘一个失败的投资房案例(中)|居外专栏

承接上文:【买投资房真的是一个容易的决定么?复盘一个失败的投资房案例 (上)

昨天还是30度的温度,一晚的暴雨,今天一早起来就有14度了,这让我想起了三个月前和陈女士看房的日子,也多是风大、温度低的春天。我们参观了很多市面上正在出售的PLEX (有多套房的小楼),后来她渐渐明确的她想要的房子:

  1. 可以合法做短租的;
  2. 状态最好要好一点的,不用再花太多钱装修;
  3. 价格在她的预算之内。

蒙特利尔的短租市场和许多北美城市一样,经过了飞快发展到政府规范的过程。早两年许多投资客在市中心买房做短租,确实获利惊人。象有的市中心高楼都是短租房,轻轻松松的一天就是100元以上的租金。但是带来的后果也是明显的,大量的收入逃税,没有长期发展的社区群,只有投资人受益,政府、社区、需要长期住房的本地市民都没有好处。于是政府也在想办法管理,最先开始的就是市中心高档公寓楼,不仅限政府划片,说明某一片地区不充许做短租,另外各个公寓楼也迫于压力纷纷出台物业管理规定,不许短期出租。

接着是在旅游区,象蒙特利尔东面的LE PLATEAU-MONT-ROYAL区,就明确规定,只有ST-DENIST, ST-LAURENT 两条街的某一段是可以做短租的,其他地区都不允许做。如果上它们的市政府网站,你可以输入地址就查出这个地点是不是允许做短租的。最近又出了新的政策,要求所有做出短租的房子都要登记注册,便于监管。从这样的发展趋势上看,短租行业的暴利也会受到压制。

在当时的情况下,陈女士是看到了短租的利润,希望买的投资房可以合法的在短租行业中获利。这个想法当然是可行的。我陪着陈女士也几次跑到市政厅咨询,询问我们想要下OFFER的房子到底可不可以合法做短租。得于政府工作人员明确的态度:只要在允许的范围内就可以做短租,需要向政府及有关协会申请相关执照,按照规定交税就可以。

另外,对于房子的要求陈女士也有了一些变化,不再只在乎低价格,而且从性价比的角度考虑的更多一点。最初她看的房子就是价格便宜,状态都不好,要大修,她认为装璜一下就升值,还是值得的。但是就象我告诉她的一样,装修不仅费时费力,而且最重要的是要有一笔现金在手上周转。不象买状态好的房,价格也许要高一点,但是可以从银行贷款啊,省心省力,可能没有装修的增值,但是只要出租收益高,就已经达到了投资目的。毕竟,翻新出售增值又是投资房的另一个方向了,也不是说两者只能选一个,但是根据陈女士不会长期在加拿大的现状,找个状态好,后续麻烦少的房子,应该从长远看是更合适的。

最后当然是价格,太高买不起,太低收益也低。最后我们根据陈女士自己的财政情况,定位在150万元上下。

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明确目标显然事情就好办一些,我们定下在短租客人多的旅游区LE PLATEAU-MONT-ROYAL内找,基本上看遍了这个区所有的可能的房源,别说,还真让我们找到了一个和理想非常接近的房源。但最后,还有没有买成。这其中有天意,但我现在回头看看,还是有很多人为因素造成的。

其中验房后大幅还价,咄咄逼人,惹恼卖家是重要一环。

我们找到的这个房源是在ST-DENIS街上可做短租的地段,一共是4个STUDIO,加上一个商业店铺。当时参观这个房子时,卖家经纪就明确说明已经有一个OFFER了,但我们可以参观,也可以下OFFER。之前我们看过这附近所有在卖房源,都不是很理想。这是我们最后约看的一个,而且没几天陈女士就要回国了。本来没有抱多大希望,但参观后显然让陈女士一下就如获至宝。这房子虽然是1960年的房子,但是房主在2007年在内部做了完全的重新改建,做出来很有现代感敞开式单室公寓,非常适合单身人士或年轻夫妻居住。如果做短租,只要稍稍做一下软装,就很吸引人眼球。所以尽管已经有了第一个OFFER,陈女士还是一等再等一个月时间,在第一个OFFER结束后就马上下了OFFER。也是我们的诚意,让卖家担着租金的损失,同意让其中两套房空着,等我们这个OFFER进行。

价格在一来一回就谈定了,接下来就验房。没想到,验房后陈女士决定好好还价。之前我已经和陈女士说明,这里的行规是,如果有重大意外问题发生,如卖家没有提前说明、我们之前参观没有发现,结果出现会严重影响房子价值的问题,才可以大幅度还价了。这个房子因为年代老,地基有问题,卖家已经做了维修工作,换上一部分钢结构支撑,花了3万多元,这是在卖家宣言和提供的材料中都看到的,另外下水管需要维护,这在卖家声明中也说明了。可是验房后,这些问题又被验房师提及,认为地基支撑的另一部分木头支柱已有腐烂迹象,需要重新换钢结构,房顶要换(卖家声明中说明房顶没有换过),下水道排污系统最好重新做处理等等。

我们做过很多次验房,年代老的房子都会有问题,验房师从对房子最好的角度考虑做出各种建议也是正常的,但是不是验房师提到的问题都可以拿来还价,还真是一门学问。就象我反复向陈女士解释的,这个房价并不是在一个新房的基础上提出的价格,它是建于房子现状谈的价格,卖家之前就告诉你这个旧房顶,你也同意了价格,现在是没有办法再以这个为条件提出还价了。开始她并不理解,想试试,提出还价10万元。

本来还价正确的做法是请专家来做有关问题的检验,请专业公司给评估价。因为是夏天验房旺季,验房师来验的时间已经挺晚的,出完报告后想找地基的专业公司或装修公司来评估都要排队,当时我们没有时间等了,只能在最后一天提出要求延期,但是卖家不止一个,还不全在国内,要在一天晚上收集到所有人的签名几乎是不可能的,对方经纪已经告诉我了,延期没有问题,但要给他们一点时间。可是陈女士等不了了,她曾经有过几次验房的经历,都在验房后还价不成没有买的,最严重一次因为没有得到对方延期决定放弃购买,卖家经纪很生气地打电话来威胁要告她。所以出于避免一切可能遭遇诉讼的想法,她坚持要求我当晚出文件说明她因为验房不满意放弃前一个OFFER,然后第二天再新出一个降价10万元的OFFER。这个做法大大激怒了卖家。特别是看到他提出10万元降价都是在买家自己估价提出来的,卖家更是非常生气。对方同意取消第一个OFFER,对第二个OFFER 也并不理会。

说实话,这个结果我已经想到,也劝过陈女士不要这个咄咄逼人,影响下面的谈判,毕竟我们到现在为止银行贷款还没有下来,还有一个条件尚没完成,不是没有退出的可能。另外就是想还价,在验房基础上的还价必须要有理有据,合情合理,有诚意的谈才有可能让对方接受。在没有根据的基础上提出大额还价最后只能导致谈判失败。但是她坚持为了保护自己的利益,不接受我的提议。

这为后面的失败埋下了关键一笔。

我从3月一直和陈女士从找房,看房,到市政厅咨询,下OFFER,谈贷款,验房,还价,一直工作到6月,就差那么一点点,这个交易还是以失败告终。其中还有什么原因?我下期再接着聊。

(未完待续)

 

经纪柯婕专栏全集:柯婕魁北克谈房说地

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加拿大三大热门留学城市应该选谁?这里有适合你的留学方案|居外专栏

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高考即将结束,在等待高考成绩的同时,有些学生已经开始着手准备另外的深造计划——出国留学。选择哪座城市留学成为学生及其家长萦绕在脑海中的重要课题。

接续上期文章,本期天绮移民就为有计划申请加拿大留学的学生们,分析多伦多、蒙特利尔、温哥华加拿大三大热门留学城市,并为不同人群提供大学本科留学申请方案,帮助您尽快找到适合自己的学习途径。

三大热门城市,为您分析,指点迷津:

1. QS Best Student Cities最佳留学城市

2018年QS最佳留学城市排名结果:

  • 蒙特利尔位列第4(北美排名最高)
  • 多伦多位列第13
  • 温哥华位列第17

Quacquarelli Symonds(简称:QS)是英国一家专门负责教育及升学就业的组织,成立于1990年,并在世界多个地区设立办公室,包括其总部所在地伦敦及纽约、华盛顿、巴黎、新加坡、悉尼、上海等。 QS发表过不少有关高等教育的资讯,当中以世界大学排名最受关注。
 
蒙特利尔是一个英法双语城市,因其多元文化的构成和包容的精神而闻名。它还以其悠闲而生动的生活方式,迷人的林荫大道,蓬勃发展的创意产业,咖啡文化,各种艺术场所,现场表演和夜生活而闻名,被誉为加拿大的“文化之都”。

最佳留学城市排名:蒙特利尔胜

2. 世界排名前500的大学数量

蒙特利尔:

  • 麦吉尔大学(世界排名第33位)
  • 蒙特利尔大学(世界排名第149位)
  • 康考迪亚大学(世界排名第464位)

多伦多:

  • 多伦多大学(世界排名第28位)
  • 约克大学(世界排名第481位)

温哥华:

  • UBC(世界排名第47位)
  • SFU(世界排名第264位)

数据源自:QS World University Ranking 2019

优质大学数量:蒙特利尔胜

图表源自:Coursecompare

3. 学费及生活成本

  • 蒙特利尔的大学本科平均学费:$21,857
  • 多伦多的大学本科平均学费:$34,961
  • 温哥华的大学本科平均学费:$25,472

在生活成本方面:

根据Expatistan提供的数据对比得出,温哥华≈多伦多(27%)>蒙特利尔

学费及生活成本:蒙特利尔胜

数据来源:Youthfulcities

4. 最佳青年人就业城市

游戏行业中的知名大公司Ubisoft总部,金融行业的摩根斯坦利研发总部均位于蒙特利尔。同时这里还有航空能源业巨头 Bombardia(庞巴迪)、世界制药公司 Pfizer(辉瑞)和 Wyeth(惠氏)的研发基地等著名企业。

特别要指出的是,如今蒙特利尔正成长为世界人工智能研发领域的一个重要中心,一个人工智能新“硅谷”正在这里蓬勃壮大,并持续吸引大批科技和互联网巨头公司进驻落户。

蒙特利尔在Youthfulcities加拿大最适合青年人工作的城市中排名第二。这里生活负担小,教育成本低,适合投资创业。

相比之下,多伦多位居第10,温哥华位居第15。

最佳青年人就业城市:蒙特利尔胜

生活在蒙特利尔20余年,我不得不承认自己对蒙城的偏爱。毋庸置疑,气候方面它不敌温哥华,在华人密集度和购物饮食方面它不及多伦多。多伦多和温哥华也有很多优秀的学校,大家可以根据自己的专业及偏好进行选择。通过以上四个方面的分析比较,相对于其它两个城市来说,大家会发现蒙特利尔是性价比相对较高的留学目的地。

那么留学加拿大蒙特利尔有哪些方案呢?

接下来,天绮移民就为您详细解读本科申请方法,并推荐蒙特利尔优秀院校,增添您对加拿大蒙特利尔留学的初步了解。

不同的留学方式,总有一款适合你

方案一 :大学本科直录

适用对象:成绩优异,达到学校各项要求的学生。

项目优势:成绩优秀的高中毕业生,可以同时备战高考并准备出国留学。

通常来说,大学本科直录对语言的要求较高,需提前通过标准化语言测试(雅思、托福等)。若学生语言能力较强(雅思6分以上)且收到学校offer,可以通过学生直入计划Student Direct Stream (SDS)快速申请加拿大学生签证,仅需20天即可下签,方便快捷。

方案二 :语言+大学本科双录取

适用对象:在校期间成绩优秀,未参加雅思托福等标准化语言测试,或未达到申请院校的语言最低标准,但渴望尽早到加拿大读书的高中生、大学生或已经毕业的学生。

项目优势:无语言成绩也可录取,方便提前适应加拿大学习环境。语言课顺利通过后即可开始大学的正式课程。

目前开设双录取的院校较多,家长可以提前了解相关信息,并咨询专业的持证移民顾问,为孩子选择合适的学校就读。

参考阅读:【浅析加拿大院校双录取

方案三 :大学本科转学分

适用对象:国内本科/大专在读生,转学分的课程至少要取得70%以上的成绩。已通过标准化语言测试(雅思、托福等)。

项目优势:节省留学费用,减少在加拿大大学修读的课程,以更短的时间拿到加拿大文凭。

由于加拿大各个教育系统相对独立,不同的院校不同的专业都对已学课程转学分的情况各有规定。天绮移民建议同学们在提交转学分的申请前向学校咨询具体的规定和要求,或是寻找专业的移民顾问帮助自己办理留学申请。

推荐院校:

麦吉尔大学(Mcgill University)

  • 2019年加拿大权威大学排行榜《Maclean’s》医博类第1名
  • QS World University Ranking 2019世界大学排名第33名

本科入学要求:

  • 高中毕业并提供高考/会考成绩,平均成绩85分以上
  • 托福90分(单项不低于21)或雅思6.5分(单项不低于6)

康考迪亚大学(Concordia University)

2019年加拿大权威大学排行榜《Maclean’s》综合类第10名

本科入学要求:

  • 要求完成高中三年课程,获得高中毕业证。
  • 不要求高考、会考成绩。
  • 不同学院平均分要求不同。
  • John Molson 商学院需平均成绩85分以上。

双录取:托福63-74分或雅思5.0/5.5分
直录(需上ESL课程):托福75-89分或雅思6.0/6.5分
直录(无需ESL课程):托福90分以上或雅思7.0分以上

相信通过上面的分析,可以为准备申请加拿大留学的学生及其家长提供一些帮助和参考。高三毕业生可利用高考后的时间,全面提升语言能力,为出国留学打下坚实的语言基础;国内大学在读学生建议提高自己的专业成绩,从而增加录取机会,为未来转学分提供保障。

天绮移民作为加拿大蒙特利尔持证移民顾问公司,在办理海外留学移民方面独具建树,我们愿意用严谨专业的态度,为您量身定制最专业的移民留学方案!

 

加拿大 移民留学顾问周天绮专栏全集

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买投资房真的是一个容易的决定么?复盘一个失败的投资房案例 (上)|居外专栏

小编每周都催稿,可是身在房地产交易中的我们有时真是的象打仗一样,实在找不到时间写东西。过去的三周时间,我基本上忙得团团转。有一周一连三个交易,一个是超低价买的,原价46.9万元,我们在40.8万元买下。有一个是6个offer中抢来的,开价41.2万元,我们是42.9万元8天内成交价的。还有一个是帮客人卖房,要价37.85万元,最后38.5万元卖的。每个客人都很高兴,而我也发现我工作本该有的意义,不是帮客人卖高价,不是帮客人找特低价,而是陪他们在这一路比想象中更复杂曲折的买房或卖房的过程中最终做成一笔双方都满意的交易,找到一个真正属于自己家。客人的利益是我在工作中考虑的第一标准,不管他最终是买卖了房,还是没有。

这周稍有点时间,我想和大家分享一个就在上周六差点成交的投资房案例。今年我拿到了商业房的买卖执照,对投资房有了一些研究和定期跟踪,也有成功的买卖,但是这个失败的案例,我想可以给很多想买投资房子的读者一些启示吧。

我的客人是国内刚过来移民登陆的陈女士。说心里话,我对陈女士还是相当敬佩的,好好花时间了解蒙城的地产情况,根据自己的具体情况对房产投资做出计划。比起国内一些来都没有来看过蒙特利尔,就咨询买房问题的客人来说,陈女士自己做了好多功课了,真是诚心诚意想买房的。但即使如此,她还是走了不少弯路,而且最终还是没有成功。

买房定位不明确

最早陈女士象很多移民一样想买自住房,但考虑到放不下国内的事业,她计划要1-3年之后才真正登陆,对所买的房子该是什么样并不很明确。听朋友说、上网看,跟过许多地产经纪,她从西岛看到南岸,也看了好学校众多的NDG,西山,东部,西南角,贵的,便宜的,估计把整个蒙城都看了一遍。当我们碰面时,我分析了她的情况,考虑她是几年之后才会来居住,现在买只是因为房价在涨,她希望能保值增值,所以向她推荐了多套房投资。这里的房市和国内不太一样,可以一次性买一幢楼含有多套房子的小楼作为投资。象她看中的自住房都比较大,装修高档,这样的房自己不住,但费用大,租金不会太高,所以收益率并不理想。因此我建议她不如直接买投资收益率好的多套房,持有这样的物业,正常报税,还贷款,在加拿大建立信用,到时自己来了再买自住房也是容易的。就这样,我们开始寻找投资房。

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投资房比自住房购买更复杂成本更高

其实从地产经纪的角度来说,自住房买卖比投资房要简单很多,如果从我的工作量考虑,建议客人买自住房最省事。但是客人利益是第一的,我们做为经纪首先是要站在客人的角度找到对他们利益最大化的买房方案。那么投资房和自住房购买有什么区别呢?

  1. 银行贷款更严格:

自住房银行的贷款额度是可以算出来的,也就是购买人的年收入乘以4.5倍。做为5年内的新移民和海外居民,购买人的收入证明可以从中国出具,银行是接受的。

但是多套房就不太一样了,一般银行不考虑外国的收入证明。

小的物业,如有的银行办理6套以内出租房贷款,有的银行办理8套以内出租房贷款时,根据房子的收租情况和贷款人的收入情况 ,贷款额可以是80%到65%不等,和自住房差不多。贷款利率可能比自住房的稍微高一点,但也可以拿到3%左右这样的优惠利率。

 大的物业,超过8套数,或者里面有一套是商业用房,哪怕所占面积不到50%,这样的房都要转做商业贷款,那么这样的商业贷款到底能贷多少钱,就真的不是我们可以自己算出来的,银行一般要看到房子本身的收益情况,贷款人自己的条件等,根据特别算法,给出贷款额,有的可能只是房价的50%,有的可能50%都不到。贷款利率也是商业贷款利率,现在都到了4%以上。这就要求买家有相当的首付款。象陈女士后来想买的房,150万元的价格,最后我们只贷款到65万元。这是这个交易失败的关键之一。

  1. 投资房购买成本会更高

买自住房,买家一般花个验房费用,一套房根据公寓或别墅不同,价格在300-700之间吧。但是买多套房,验房费首先就会有差别。象帮陈女士后来我们下OFFER的房是4套加一个商业用房,验房费收到1250元,这还是便宜的,我经手的其他房一般一套至少300元。

另外银行会要求一个房产价值评估师做评估,有些银行如果套数不多的纯收租房可能免费,但一般的费用是100元一套,价格高上几百万元的的物业,7000-8000元,甚至更高。这些费用由买家承担。还有环境测试报告,一般商业用房比例大的多套房,或纯商业用房,环境测试报告1是肯定需要的,如果买加油站等大型商业,会根据环境测试报告1的结果要求进一步做环境报告2,这个费用一般也在万元上下,也都是由买家承担。

如果正式申请办理银行的商业贷款,银行有时还会收取开户费,申请费等,会根据贷款额不同上千或上万元各有不同。

所以在买投资房的过程中,出现各种与自住房不一样的费用,也让陈女士颇为意外,这些额外的成本给她的预算造成了压力。

我从3月一直和陈女士从找房,看房,到市政厅咨询,下OFFER,谈贷款,验房,还价,一直工作到6月,就差那么一点点,这个交易还是以失败告终。其中的原因到底是什么?我下期再接着聊。感兴趣买多套房投资物业,或大型商业房产的的朋友可以与我联系,一定帮你买到合适的投资物业。

下文继续:【验房还价究竟该怎么谈?复盘一个失败的投资房案例(中)

 

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Staging前后,感觉房子涨了一个亿!|居外专栏

Home Staging中文称房屋预售前装饰,俗话说的好“人靠衣装,佛靠金装”,屋子预售前也需要好好收拾一番。

Home Staging可不仅仅是简单地清洁房屋,摆正家具,而是结合了房屋销售和室内设计的概念,让房屋在短时间内焕然一新,极大地凸显房屋的优点,扬长避短。从心理角度来看,一个自用买家买的不是一栋房子 ,而是买的一个家。如果你能够营造出这个就是他的家的感觉,让他可以联想到自己平常在这个厨房做饭、在这个厅里怎样和家人共享天伦的场景,那么你的房子已经售出超过一半了,而且,买家会甘愿付出超于他理性告诉他该付的价格,务求把房子买下来。可想而知,第一印象是何等重要。

那么怎样能要让你的房子鹤立鸡群呢?目前市场上有专门的Home staging 公司或团队,可以在挂牌前先给房子打扮润色,更换家具。业内的都是室内设计专家,一般会把墙壁少许粉饰、换上他们提供的家具、换窗帘浴帘毛巾、挂上新的油画或艺术品、修辑花园草地等等,将房子的强项充分凸显。

不同的装修风格下,房屋的空间感完全不一样

据行业协会数据显示,经过宅装的房子平均售出天数是13.9天,而没有包装过的房子售出天数是30.9天,而且做 open house 时反响会特别好,售房中介尤为喜欢。根据全美地产经纪商协会(National Association of Realtors)2015年的一项对5万个售房中介的调查显示,49%的中介认为售前装饰对买家起很大作用,47%说起了一点作用,只有4%说不起任何作用。

西方人在出售房子对包装的意识比华人较强,一般都肯花钱聘请 home staging 专家重新布置。西方人平时便对家里的装饰更讲究,一般的家庭里的家具摆设和装饰品的选择都较有品味。相对来说,华人对室内布置还是近年来才开始更广泛地被意识到,很多人普遍都带有‘ 能住就行了’的实用心理,对家里的布置和杂物的收纳不太注重。所以基于这些理由,华人在售房前找专业做 home staging才更为重要,毕竟面对的是所有的客户,而不仅仅是华人买家。

staging也包括室外花园设计

那么,home staging 的费用怎么算?

这取决于 home stager 的参与程度,如果你只需要一次性的咨询,那么几百块便能搞定。如果更加投入,比如每一房间用心布置,甚至租用他们的家具,那就几千到上万加币不等。精打细算的你可能现在正在盘算,房子还没卖就花了这么多钱到底有什么意义?要知道,老外的销售的有句名言:You don’t sell the steak; you sell the sizzle。意思是你要推给客户的不是牛排真实的肉质和味道,而是卖给他牛排在BBQ火焰上嘶嘶作响和香味四溢的场景。同样地,宅装的目的是直接对准买家的心窝,让他感觉到这个就他梦寐以求的家,让他瞬间产生将来在这个房子里与家人亲友共聚天论的憧憬。

当今房价飞涨,动辄起价一两百万的比比皆是,如果你能够左右成交价的一两个百分点,差价往往是数万元甚至十多万元。比起区区几千的Staging费用,这抛砖引玉的效果还是很可观的。

空屋会缺少住户体验和购买欲

在卖房市场中,展示一间空屋是个大忌,因为一来室内没有视觉上的提示,无法帮助买家联想他将来在这个房子里的生活。二来在没有家具布置的引导下,买家身在一间空房里会很自然地把注意力集中在室内的瑕疵上,会更加挑剔细节。

所以,大家在挂牌出售房子前,建议你考虑home staging这个少付出大回报的环节。

责编:Adam Chen

 

加拿大置业专家李丁专栏全集

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物联网如何影响泰国房地产市场|居外专栏

泰国房地产行业和物联网

房地产行业在任何国家都是公认的“黄金资产”和投资良选,即使是泰国也不例外。泰国房地产行业的增长达到了历史新高。这主要得益于亚洲国家消费能力的增强。房地产市场竞争激烈,难以预测,且与旅游业密切相关,充满着机遇和挑战。

房地产市场竞争之激烈与残酷已经成为了这一行业的代名词。而物联网将成为改变这场“游戏”的颠覆因素。革命性的物联网技术能够带来先进的技术创新,加强物理世界的互联互通。

泰国房地产市场及其发展的概况

 未来泰国房地产市场将进入重要的缓和期,各部门的增长都将有所放缓,新一波房产项目将进入市场。

随着地价攀升以及高级地段空地稀缺,地段罕见的高端房产部门竞争仍将十分激烈。但考虑到新的管制规定以及将于2020年生效的曼谷城市计划,开发商们开始放缓脚步,重新审时度势。

物联网与泰国房地产之间的关键联系

由于房地产行业高度依赖钢筋水泥等原材料,因此物联网似乎看似与之并没有太大的联系。但通过仔细分析,我们发现物联网切实改变了房地产部门的运作。客户的偏好正在发生变化,并影响着需求和交易的发展。在不久的未来,物联网所发挥的作用将会越来越显著。

技术领域的最新创新发展正推动着房地产行业的增长,泰国也不例外。房地产行业用于收集市场数据的设备和机制实现了显著升级,助力房地产供应商制定更为智能的家庭和办公系统解决方案,为客户提供更好的服务。

泰国房地产的消费者行为出现显著变化。千禧一代取代X世代成为了购买决策者。千禧一代被认为是泰国房地产的新生力量。他们推动了“买房出租”生活方式的发展,早早地涉足房地产行业的投资机会,并促进技术赋能服务在房地产行业的发展。

相比中国和西方国家,泰国的数据更为廉价,而且每个人的工作都离不开智能手机和网络。因此,在泰国,物联网的影响将更为明显,并将颠覆房地产行业的发展。

物联网如何为泰国房地产行业服务

  • 物联网促进房地产行业智能化发展

泰国的购房者们希望房地产供应商能够为其日常家庭琐事提供自动化的解决方案,从而使他们的生活更为便捷。例如,采暖通风与空调系统能够感知住户的最佳体感温度,并基于住户的日程安排在其回家前提前运作。这样的解决方案有助于增强用户体验,推动高效家庭智能系统的建立,从而实现更好的经济效益。

同样,智能安保系统能够在对日常家庭活动进行记录和分析的基础上,在偏离情况发生时,及时告知住户,从而确保住房的高度安全性。

  • 物联网有助于显著提高能源效率

能源分配是泰国十分关注的问题。物联网在记录各大系统的能源消耗模式上能够发挥关键作用。在物联网技术支持下,自动化的住房维修服务通过采集运行时间、停机时间和维修周期等数据,能够帮助工程师追踪电梯、采暖通风和空调系统、照明设备等设施的运作情况。

在分析技术、设备和传感器的支持下,设施的运行模式将被记录下来,在维修周期到来或出现不正常运行情况时,及时通知用户进行维修,从而实现运行成本降低、运行更为顺畅等切实效益。

  • 物联网有助于实现高效决策

随着泰国零售市场的繁荣发展,追踪客户数据的需求越来越高。物联网技术能够清晰呈现客户在哪些产品上花费的时间最多,商店的哪些部分拥有最高的客户访问量。细致掌握这些数据有助于零售商就商店的设计和货物的库存做出更高效的决策。

智能的工作环境也有利于制造商和仓库管理商开展工作,帮助他们进一步掌握库存、人员和机器性能状态,全面监测供应链情况。

物联网还对购房者产生影响。房地产商可以通过信标台技术向潜在买家推送通知。

物联网是泰国房地产市场的发展趋势

设备的互联互通是充分发挥物联网潜能的关键所在。互联互通的实现建立在各大系统、设备和供应商的一体化基础之上。

但这一过程存在侵犯用户数据隐私的风险。因此可能导致住户不愿意使用物联网解决方案。房地产行业必须制定明智的战略,通过采取正确的举措降低这一风险。

物联网对房地产价值链的影响还有很大的潜能有待开发,因此需要大量的直接和间接投资。房地产行业的未来发展离不开物联网,其运行方式将在物联网作用下开展。

 

泰国房地产公司执行总监Marciano Birjmohun专栏全集

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日本房地产投资的Arbitrage战略|居外专栏

地产投资是否有必胜之法。经常在网上以及广告当中看到使用【必胜法】作为口号的房地产商。我个人认为把【必胜】或【绝对赚钱】等作为宣传口号的房地产公司是需要注意的。

不过,可以用吸取知识以及积攒经验来大幅度增加房地产投资成功的可能性。房地产投资当中可以称为有效的战略之一就是Arbitrage战略

说到房地产投资,种类有单身公寓到一栋公寓·办公楼·酒店等多种多样。今天就讲一下在房地产投资当中最普遍的单身公寓的投资。先让我们吸收一下有关房地产投资的基本知识。

房地产投资有购买·运营·出售三个过程。很多的投资家认为购买一个投资用房地产就觉得投资已经完成 。其实,到运营·出售过程结束之后才可以说一个投资完成。其中,出售的过程作为房地产投资出口战略的重要点,什么时候·以什么价格·什么形式出售会影响整个房地产投资效果。

虚拟货币或FX交易当中会常听到Arbitrage,其实在房地产投资当中Arbitrage战略也非常有用。想有效的利用Arbitrage战略,首先要理解什么是Arbitrage。

Arbitrage是什么?

Arbitrage是指交易规则不一样的交易市场当中利用同样的商品或类似的商品的价差来获取利益的交易。Arbitrage也可以称作套利交易。

 在国内外举办的说明会当中,我会经常给大家讲有关Arbitrage(套利交易) 的历史故事。在日本,江户时代1公斤金子可以交换5公斤银子。同时期,在欧洲1公斤金子可以交换15公斤的银子。在这里,先不要考虑运输费等费用,只注重交换规则而试想的话可以得出以下结论。

 从日本拿1公斤的金子移到欧洲换取15公斤的银子

 把15公斤的银子拿到日本换取3公斤的金子

 再把3公斤的金子拿到欧洲换取45公斤的银子

 再把45公斤的… 

像这样,利用规则不同的市场交易特性获取利益。Arbitrage(套利交易)的利用不只是在金融商品当中,在房地产投资当中也非常的有效。

怎么利用Arbitrage做房地产投资战略

在单身公寓市场当中,可以按市场价格把交易市场分为以下几种。

  • 新建市场
  • 中古市场
  • 自住市场
  • 投资市场(租赁用市场)

如上图所表示,新建市场价格要高于中古市场价格。另外,自住市场价格要高于租赁用市场价格。在这里新建的比中古价格高是容易理解。那自住为什么会比租赁用高呢?相比投资物件流通时一般是由投资回报率决定,而在购买自住房地产时,则会考虑到妻子的喜好·小孩的学校·离老家近等,比起投资回报率更多的会去考虑主观的感情因素。因此,一般在价格上自住的会比投资高20%左右。

那么,具体在房地产投资上怎么利用Arbitrage战略呢?

上述当中,可以知道中古市场的投资物件价格应该是最低的。根据Arbitrage(套利交易),要是可以把中古市场的投资物件转换为新建的自住的物件的话理论上是可以出售最高的价格。不只是理论上,在实际的操作当中也积攒了很多成功经验。

首先,购买投资物件(租赁用物件)在运营期间收取租金。等租赁人退租之后变为空室的话,利用全装修,把中古投资市场转换为新建自住的交易市场。

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当然,利用Arbitrage战略时也要注意很多有关物件的特性以及价差空间等要素。

这次是介绍了有关于交易市场的Arbitrage战略,下次将会给大家介绍有关于时间周期的Arbitrage战略。


责编:Adam Chen

 

日本置业专家数据大拿姜华专栏全集

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伦敦高尚社区最新报告——东贝尔格莱维亚区|居外专栏

编者按伦敦,欧洲经济之都。从英镑贬值到房市交易萎缩,价格停滞——英国脱欧带来入手英国的机会。随着新首相逐渐浮出水面,脱欧将有新的总设计师;一切逐渐尘埃落定之时,也就是英国房市利好的起点。去年下半年以来,德国等多个国家资本抄底英国英国投资看伦敦伦敦高尚社区都有哪些呢?

这将是本系列中的第一篇,稍后会带来海德公园等区域。

东贝尔格莱维亚区

位于伦敦最具标志性的地标之一 ——白金汉宫的西南部,有着象牙白色的宏伟广场和壮观的联排别墅,贝尔格莱维亚(Belgravia)可以说是享誉世界的伦敦上流富人区。两个世纪以来,这里是伦敦,也是全世界最时尚的居住地之一。在这里居住过的名人是来自政治,音乐和艺术领域的翘楚。

贝尔格莱维亚的东部(East Belgravia)是相对来说是一个有待深度开发的区域,这里远离Belgravia一些繁华地区的主要街道,避开繁忙的环境,提供同样迷人而又安静的桃源。

东贝尔格莱维亚每年平均售出不到150处房产,可见房源的稀少。贝尔格莱维亚东部地区的重大投资和开发将使该地的繁荣不逊色于贝尔格莱维亚的中心地带。

☞历史

最初由威斯敏斯特第二侯爵Richard Grosvenor于19世纪20年代开发, Thomas Cubitt为建筑设计师,Belgravia的名字来自英国柴郡(Cheshire)的Belgrave村。如今,Belgravia的290多座建筑物被列入英国国家遗产保护名单,其中18座属于一级保护建筑。

在20世纪初期,这里曾有过将大量住宅改造成办公楼的时期。如今,这些优雅的联排别墅又经历着翻新,被改建回全来的面貌,将成为伦敦最时尚的住宅项目之一。

☞生活方式

除了东贝尔格莱维亚的住宅开发项目外,高水准的基础设施开发建设也在进行中,旨在打造享誉世界的休闲设施。 着名的伦敦半岛酒店,以及欧洲第一家Cleveland Clinic都坐落于此。一个名为Grosvenor Place的私人会所的建筑许可也在申请中。

伦敦半岛酒店

这里的餐厅数量非常多,仅米其林星级餐厅就有六家,最着名的两家餐厅有英国名厨Gordon Ramsay的’Petrus’,和Marcus Wareing的’Marcus’。当地的交通便利,距离伦敦最具代表性的公园步行即可到达,如海德公园,圣詹姆斯公园和绿色公园。

‘Petrus’
‘Marcus’

☞地理位置与价格优势

✦位于东贝尔格莱维亚(East Belgravia)东侧的物业可俯瞰42英亩的白金汉宫花园(Buckingham Palace Gardens),这个可以俯瞰女王家全景的地理位置在英国也是绝无仅有。

白金汉宫花园

✦优质住宅物业的价格通常是指英国房产价格高度晋级前10%的房产,而身为高端住宅区的东贝尔格莱维亚的物业,其平均价格(每平方英尺)与其他主要住宅市场相同,因此使这里的房产含金量更高,也有更多价格增长的机会。

✦东贝尔格莱维亚的优质物业的价格门槛目前仅为540万英镑,相比之下,切尔西为580万英镑,梅菲尔超过820万英镑,骑士桥超过1200万英镑。

✦作为世界上最受欢迎和吸引力的地区之一,Belgravia和East Belgravia的平均价格折扣也略低于邻近的主要高端富人住宅区。

☞当地以及周边可投资项目

自2010年以来,贝尔格莱维亚完成了11项开发计划,其中只有6项正在筹备中。东贝尔格莱维亚开发新项目的机会更加稀缺。这意味着可投资项目的机会珍贵。

➤项目39 Headfort Place就是东贝尔格莱维亚区的一个难得的投资机会,以650万英镑的价格可以购买房产的永久产权,并可以不受国家文化遗产保护法的限制,改造现有房屋,着名建筑公司 Adams Architecture将为该豪宅设计打造优雅而古典的豪宅外观。

建筑面积约为3,800平方英尺,新房超过六层,有电梯。这座豪宅提供三个接待/娱乐室,包括一个大客厅和家庭影院,厨房,和五间可以直接进入公共花园的套房。

➤距离东部不到一英里的项目Buckingham Palace Quarter,作为圣詹姆斯区域复兴的最后一项工程最近刚刚完工。六间豪华的公寓和一栋位于白金汉宫内的八居室豪宅位伦敦房价再添新高度,每平方英尺的价格超过5,000英镑。

➤位于东南方的Victoria区也拥有非常抢手的项目。在过去十年中,投资超过22亿英镑,将维多利亚变成伦敦最前沿的社区之一,将优质住宅和高品质办公空间与卓越的娱乐,餐馆和零售奢侈品相结合。新的Crossrail车站的开发也将增强英国第二繁忙车站的连通性。


责任编辑:Adam Chen

 

伦敦高端房产界名人Gary Hersham专栏全集

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2019多伦多商业地产回顾与投资展望|居外专栏

进入到2019年,世界经济添加了更多的不稳定因素,多伦多地产投资将放到哪里,才能获得更好的回报?在2018年加拿大商业地产经历了一些调整,依旧保持着健康而平稳的增长。而在2019年,预计公寓类住宅的开发,有望在众多商业地产的投资门类中,成为一个持续而强劲的增长亮点。

1、回顾2018 ——公寓投资市场创纪录的一年

在过去十年,加拿大公寓类住宅的开发,一直是地产投资中的热点。其中最重要的原因就是市场中多户公寓类住宅供应量的严重不足。

根据地产市场投资分析公司JLL的数据,2018年,多伦多的公寓类物业空置率仅为1.6%。虽然略高于2017年,却远低于国际通行惯例,房屋空置率在5%至10%的合理区间,仍然处在极低的水平。

Source: JLL

而就交易量而言,2018年是GTA“多户住宅”投资市场创纪录的一年。根据Realnet的统计,由于供应紧张继续推高租金,2018年每间套房的租金较前一年上涨了近20%。相对较低的利率环境,加上围绕租金增长的乐观情绪,促成了多户型住宅价格的空前上涨。

就总体而言,2018年整个大多伦多地区新投资的“多户家庭物业”共122栋,9,289套,总额超过了23亿加币。

目前,大多伦多地区2018年新建公寓投资均价为$254,600/套,并且这一均价常年来基本呈现递增之势。

而根据多伦多地产局的官方数据,大多伦多地区公寓的二手房市场均价在2018年已经突破$550,000/套。可见在公寓开发领域,投资利润空间相当丰厚。

2、投资展望:2019公寓开发前景精彩可期

根据JLL的统计,2018多伦多投资总额最高的新建“多户家庭物业”位于士嘉堡1340-1360 Danforth Street,总额达$154,440,000,共572套公寓,每套均价$270,000。而建成后,预计平均每套单价最高的物业,则是位于多伦多市区的41 – 45 Spadina Road,共24套,总价$20,950,000,平均每套高达$872,917。

而就目前来看,在2019年,公寓开发的前景依然值得看好。有许多理由可以支持这一乐观的预期。

首先,公寓市场的供应尚不足以满足需求。

根据加拿大著名的投资公司Manulife Investment Management综合而得的数据,从2012年到2018年,加拿大家庭每年增加家庭25万户左右,这一数字超过了平均每年20万套的新房动工数。而大多伦多地区的公寓空置率又处于历史低位(1.6%)。

而土地的紧张,以及加拿大政府对土地开发的严格监管,也会让公寓市场在一段时期内始终处于一个供小于求的状态。

由世界银行在2018年12月对各国商业活动难易程度所作的结论(Ease of doing business index),加拿大的地产开发审批时间较为冗长。比如,审批一个简单的地产开发项目在美国需要81天,而在加拿大平均要249天。这一政策性的原因,也导致市场供应不足的问题,不可能会在短期内改变。

著名投资Manulife Investment Management也曾在去年得出结论,在住宅、零售、工业,办公室几个主要的商业地产投资门类中,加拿大住宅的单位风险回报居于最高。

因此,对房屋基本需求的扩大,以及市场供应的不足,会使公寓开发仍然具有巨大的商业前景。

其次,加拿大的经济也可以支持公寓开发的市场前景。

由于美国和加拿大的经济关系相当密切,美国处于50年来经济发展最好的时期,2019年首个季度的GDP增长更是达到了3.2%,而2019年前4个月的平均失业率仅为3.8%,这也使得加拿大的经济有被进一步带动的可能。

目前,加拿大的失业率正处于43年来的最低值。此前加拿大的就业市场更是从去年9月到今年2月,实现连续6个月的增长。而在今年四月,净增岗位更是超过10万,实现了43年来最大幅度的单月增长。这一亮眼的经济数据便可视为是一项例证。

再者,大城市中购房者的心理也为公寓开发提供了不错的前景。

今年5月,加拿大最大的房地产经纪公司Royal LePage(皇家地产)和美国最大的私人住宅抵押贷款保险公司Genworth 加拿大公司,进行了一项联合调查。其结论是“加拿大有57%的首次购房者最担心首付问题,而在多伦多,这一比例为68%,居全国之最”。因此,多数受访者表示,更愿意购买一套面积较小的房屋。而公寓房屋价格较低,首付也较低,因此更符合购房者的条件。

另外,在同一项调查中,全国有48%的首次购房者表示,自己更倾向于住在离工作地点较近、交通更便利的物业,即便其面积可能更小。而这一比例在多伦多,则达到了59%。因此,相比大面积,但较为偏远的独立屋,位于市区或地铁沿线的公寓会在将来更受年轻人的青睐。

而且,此间针对首次购房者父母的调查信息,也印证了Royal LePage在去年进行的另一项调查。调查显示,那些首次购房者的父母,其中有17%的人打算卖掉现在居住的房屋,并在2023年之前购买一套面积更小,价位更低的房产。这意味着在未来几年,公寓市场,除了首次购房的年轻人外,很可能还将多出140万的潜在买家。

最后,多伦多的建设,及安省的前景也有利于公寓开发。

目前安省已经承诺和联邦政府共同拨款90亿改善安省的交通系统。其中有50亿将用在多伦多。目前,已经有6个项目正处在设计和发展阶段,另有7个项目正随着多伦多的市政规划而进入筹备阶段。所有这些项目都会大幅改善多伦多的公交和基础建设状况。

这些项目包括了Eglinton轻轨项目、密市10号公路轻轨项目、拓宽401公路,以及正在提议中的约克区地铁延伸线路。可以预期,这些项目在投资基建、促进经济的同时,也将为交通沿线的公寓开发带来更好的机遇。

3、其他商业地产门类——土地,工业、零售及办公室

相较公寓开发,在其他商业地产投资的门类则呈现出更多喜忧参半,和涨跌互现的现象。

根据多伦多地产局的官方数据,2019年第一季度的租赁市场,除办公室租赁的面积同比小幅下滑0.5%外,其他门类均有不小的提升。但在租金方面,只有工业用地上涨了12.2%,其余均有所下滑。

而在出售方面,三个门类的出售面积同比均告下滑。但在售价方面,除了零售业之外,工业用地和办公室的单位面积售价同比都大幅上涨30% 左右。可见依然有一定的投资前景。

决定商业地产投资前景的因素,除了政府政策导向外,土地的供应量,人口迁移的走向,和与人口相匹配的交通配套设施,都是关键。多伦多地区做为拥有3700多万人的加拿大最主要省份安大略省(人口占全国38.64%)的首府,不仅是最大的城市区(有642万人),还有最大的机场,最多的高速路,最完善的交通网,再加上最多的新移民和人口流入,这些都为未来商业地产投资的回报提供了可靠的保证。而找到一个全方位,精通房地产专业的可靠人士,能为这种投资保驾护航,定能获得更理想的回报。

 

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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葡萄牙民宿火了,C位出道赶紧抢! | 居外专栏

这两年,“民宿”成了一个热词
好的民宿远离喧嚣、设计精美
是很多人向往的“诗和远方”

什么样的民宿最温暖?
莫过于早晨醒来的那一刻
阳光一泄而入
照亮了房间,温暖了心灵
沐浴着阳光
沏上一壶香茗,捧着一本老书
生活简单而美好

据《dinheiro vivo》报道,根据葡萄牙当地民宿旅游协会的数据显示,2017年,葡萄牙有超过1300万名游客在游览的时候住在当地民宿,相当于总游客人数的三分之一。预计到2020年,当地民宿将成为葡萄牙最大的旅游市场。

据悉,当地民宿主要是公寓和别墅。此前国家统计局公布的数据是340万名游客住在当地民宿,但葡萄牙当地民宿旅游协会认为这个数据是实际情况的五分之一到四分之一。

在2018年7月31日,国家统计局公布全国共有2663个当地民宿登记,但事实上去年实际已有约6万个当地民宿在运营。如今,这个数据已经达到了72000个,可见国家统计局的数据属于冰山一角。

葡萄牙当地民宿旅游协会主席爱德华多·米兰达表示,根据现有的数据和趋势预测,到2020年当地民宿将成为游客在葡萄牙的主要住宿形式。很多游客都想要更加亲近大自然和新鲜的旅行体验,当地民宿可以弥补传统酒店的一些缺陷。

旅游业带来了的国际游客,引爆民宿商业模式,也带动了葡萄牙房地产发展。根据葡萄牙银行公布的数据显示,2018年上半年,葡萄牙旅游收入较去年同期增长了13.9%,旅游业利润增长了17.3%。与此同时,葡萄牙机场接待的游客人数同比增长9%。

2019年,葡萄牙租房和购房市场皆炙手可热,租房领域尤其惹眼,2019年的租房价格更是相较于2016年同期上涨了26%。对于已经入市的投资人来说,这是真金白银的犒劳!

而2019年以及未来,葡萄牙的房地产市场继续保持活跃,穆迪公司预计葡萄牙的房价每年将上涨7-8%直至2020年。

由此可见,葡萄牙的旅游价值不断上涨,吸引了越来越多的游客来消费,房屋租赁需求水涨船高,房地产业也风生水起。

根据葡萄牙统计局(Statistics Portugal)的数据显示,2018年波尔图在葡萄牙城市中的房价增幅最高,其中Matosinhos的房价增长尤其强烈(9.8%)。但波尔图的房价尚未达到很高的水平,而游客,学生及家庭的需求量依然很大,未来的增长势头显而易见。波尔图的短租市场将持续活跃,必将不会让投资者失望。

葡萄牙紧邻大西洋,是进入欧洲的门户,具有重要的战略地位。坐拥欧盟成员国与欧洲申根国的双重身份,申请葡萄牙移民是进入欧盟及申根国的最佳途径之一。

葡萄牙作为欧洲第一个推出正式移民法律的申根国,其购房投资移民项目审批速度快捷,一人申请,全家移民。

投资移民葡萄牙,除了收获“黄金居留许可签证”,还可以得到广阔的商业平台、子女优质欧洲教育机会、房产升值带来的收益、欧盟福利以及健全的医疗保障,是欧洲极具性价比的购房移民项目。葡萄牙购房移民项目,也将成为搭乘“一带一路”快车、把握欧洲经济复兴新机遇的重要途径!

外联现有35万欧购房移民的独家公寓房源——中景濠庭Ⅰ期 盛耀启世,仅需35万欧起,就能获得波尔图CBD两套房——出租收益率高达5%,无需居住+90天快速获批欧洲黄金签证

聚宝盆

城市核心CBD商区这是波尔图市中心的一大地理坐标,不仅有艺术的殿堂,更是金融中心。各大银行,跨国企业,星级酒店,购物中心,写字楼等汇聚于此,是财富的聚宝盆。

波尔图历史文化区保留了上百年的世纪建筑和文化,被UNESCO认定为世界文化遗产。波尔图更是被世界旅游大赏评为世界最佳目的地,欧洲最值得去的城市。

下一代求学便利

教育资源丰富密集,坐落着4所中学、3所大学,其中就包括波尔图文学院。

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那35万欧能买到的是什么样的房子呢?

葡萄牙波尔图Vila do Conde的房产
联排别墅V5距海滩600米,房屋价格:40万欧元, 约合¥ 310万
土地面积: 350平方米,五卧四卫两厨房。
居外物业编号:48589820 点击查看房源信息

既能赚钱,还能获全家三代欧洲绿卡。无论投资还是自住,无论出租还是度假,中景濠庭都能最大限度的满足投资人的所有需求。从葡萄牙出发,享受欧洲美景、美食、美好生活。

 

 

 

 

外联出国欧洲总监Justie专栏全集

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