Category: Special Investment Column

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没有对比就没有伤害：在加拿大买房可以白捡的那些面积｜居外专栏

多伦多最大的华人地产公司大鹏地产2018年Top 10 Listing Team团队经理Jason Gao，在给一些人还在中国或刚来加拿大的客户介绍房子时，大家问的第一个问题通常是这个房子有多大、面积多少？然而，加拿大的房地产市场观念中，并没有单位面积价格的概念。加拿大的房屋，不论是公寓，联排别墅还是独立屋，所有人在买卖房屋时，都是按一整栋/套房屋来标价的，即一栋/套房屋开出一个价格， 而不是按每平方英尺出售。

在中国买房，无法避免“公摊面积”这个坑。“买100平米的房子只得70平米。”这就是为何绝大多数中国人在买加拿大买房的时候会计较房屋面积的原因。

中国房屋面积公摊系数示意图/来源：互联网

加拿大的房屋面积不包括公共部分。公摊就是公摊，不能拿出来卖钱。

而在加拿大，卖家并不提供房屋面积的多少，实际上大多数人也不知道自己的房屋准确面积。即便有时候卖家提供房屋面积，但也会加一个卖家免责的条款“所有数据不一定准确”。Bo, The Real Deal ! 团队经理Jason Gao指出，一个房屋的价值是由很多因素决定的，主要是房屋的位置、占地的大小、房屋的大小、房屋的布局、房屋的状况、前后院和车道的状况等等，房屋的面积多少只是其中一个因素，有时候还不是主要因素，并且加拿大房屋销售合同中的价格都以“套“计算，不换算到单位面积价格，所以房屋面积只是一个参考，无需纠结具体数字。

土地面积和房屋面积

加拿大的房屋可分为带土地的低层别墅和不带土地的高层公寓两种。

加拿大房产的土地面积

加拿大带土地的别墅价格一般包括房屋（地上部分和地下室）、房屋所在的土地地皮、车道、车库、前后花园，甚至游泳池等。

别墅一般会标有一个土地面积（Lot Size），一般会标注如50X120FT、10X35Meters等，分别指地皮的长度和宽度。

例如下图的双拼别墅，土地面积是29.75X137.79英尺，可以看出，这幢房屋的LOT比一般房子要长，一般LOT长是120尺。

如果遇到不规则四边形（irregular Lot）的地皮的话,前一个尺寸代表临街一边的尺寸,后一个尺寸则代表地皮纵深较短的那个边的尺寸。

图片来源：Bo, The Real Deal Team!

加拿大房产的房屋面积

房屋面积对于加拿大的买家来说，一般是依据政府最后验收时候测量的数据（MPAC房屋面积资料），或者开发商，或者卖家经纪测量出来的，可能会具有一定误差，只是一个参考数值。但误差并不能影响房价。

Jason Gao指出，对于公寓来说500平方英尺以下是一个级别，500平方英尺以上每100平方英尺是一个级别。但对于独立屋（半独立、镇屋等）来说，每500平方英尺作为一个台阶，比如1500到2000是一个级别，2000到2500是一个级别 。

比如，房屋面积一般指的是使用面积，而这个使用面积不包括地下室、车库和游泳池等。

加拿大对房屋面积的计算，虽然全国并没有一个统一的公式，但也算有一个大多数人认可的标准。

独立屋、双拼和联排别墅面积认可标准

按  Floor Space（地板面积）来计算

【计入面积】

主层、二层、三层或阁楼，但屋顶若有坡度，第三层或阁楼的房屋面积会酌情折减。

【不计入面积】

阳台、露台等不封闭空间不计入面积。

地下室一般不计入房屋销售面积内。

地面以上的非供暖建筑空间，如车库、泳池、工具房、临时储藏室等地方的面积是不会计算在房屋面积以内。

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公寓面积认可标准

一般指套内的建筑面积, 从墙内的一半测量长与宽。【不计入面积】

公寓阳台、公寓楼梯间、电梯间，小区花园、小区外围绿化带，和地下公共车库等中国国内计算的公摊面积在加拿大房产中就几乎不会被计入公寓的房屋面积内。

其实在加拿大人们更注重房屋的质量和窗外的景色，对面积的多少不会那么的斤斤计较。

如果您在房产投资方面有任何疑问，欢迎随时联系我！ 作为加拿大最大的华人地产经纪公司Homelife Landmark — 大鹏地产主席大奖获得者、地产超级精英俱乐部会员，Bo, The Real Deal! 团队愿为您提供从选房、卖房、贷款、律师、物业管理等一条龙服务！

 

高岩松Jason 加拿大新移民、学区房购房一站式解决专家

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房产投资的内功心法｜居外专栏

上星期笔者有幸出席香港奥地利经济学派 4 周年晚宴。席上有不少重量级讲者分享投资心得，值得在此跟读者分享，也许有所裨益。

其中一位基金经理分享投资必胜术，大家未必相信有此必胜术。但相信与否，也有不少投资者在研究不同的方法去增加自己投资获利的机会。有些会用基本分析、有些会有技术分析、有些会用电脑程式进行交易。笔者将所有这些统称为“外功”，正如金庸武侠小说的招式而已。

问题是无论这些外功招式如何厉害，甚至是必胜之术，没有“内功”配合是无法制敌致胜。在投资路上，也就是没法真正落实外功的招式而获利。因为人是有情绪的，很容易受外界的消息所牵动。当发生一些事件令市场弥漫着悲观情绪之时，投资者能否跟随之前制订的策略，大举入货？问题的核心，并不是你有没有送诸四海皆准的投资必胜方程式，而是你有没有能不牵动自己情绪的投资内功，再者这种内功也因人而异。每个人体质不同、可承受的压力也不同、看事物的取态不同、选择哪种投资工具、工具内的组合如何等，也会影响你的情绪。

最近中美贸易的纠葛，令市场情绪波动，时好时坏，令不少投资者如跌入万丈迷雾。特朗普的一举一动，一个留言也许牵动你的情绪。无论你如何分析，相信亦是徒然。

物业投资是长期的，更加需要大家冷静面对。大家必须问香港楼市长期攀升的原因。不需要听评论（包括笔者），必须看事实。低息环境有变吗？供应不足有变吗？有能力置业港人的收入有变吗？国内走资到香港的情况有变吗？香港人的财富有变吗？这些长期支持楼价的因素有改变吗？

若果答桉是否定的话，每次市场情绪悲观时，反而是製造入市良机。若果答桉是肯定的话，楼价自然会长期回落。

投资从来都是讲就容易，最困难是执行。能够百分百执行有规律的投资策略，投资自然事半而功倍！

香港港岛区香港仔3卧2卫的房产，实用面积62平方米，价格约¥ 970万。 物业位处高层，设有三房两厕连阳台，非常适合年轻家庭入住/首置上车。而且交通便利，该位置拥有良好的国际学校网络。周边设备完善，提供包括游泳池，健身房，儿童游戏室等设施。
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“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

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加拿大首次购房者的财务缓解福音｜居外专栏

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面对不断飙升的房价和有限的工资收入，如何能够拥有自己的住所，仍然是加拿大许多首次购房者面临的主要问题。针对这样的问题，加拿大联邦政府在2019年3月份的财政预算中推出了旨在减轻首次购房者的财务压力，并让更多的人尽快拥有自己的处所的财政政策；其中一项政策将在2019年9月2日正式生效。

该政策主要内容包括两项：一是购房者与政府共享房产部分价值的政策；二是增加首次购房者从注册储蓄退休基金（RRSP）提取的额度。

一、与政府共享房产部分价值的财务资助政策

1. 购房的首付比例必须低于20%

如果首次购房者在申请房屋贷款时，首付资金低于20%，该房屋贷款会获得（CMHC: Canada Mortgage House Corporation）的保险；那么，作为首次购房者就可以从加拿大联邦政府获得所购买房产价值5% 到10%的资金资助。对于首次购房者而言，这部分资金属于免费使用，不需用支付任何利息，也不必像从银行获得房屋贷款一样而需要按月偿还。这似乎是天上掉馅饼的好事，令人难于相信；但是，事实确实是这样。唯一的条件是，在购房者出售现有房产或者在购房25年以后，购房者必须偿还政府所资助的这部分资金。

从这里也可以看出，满足政府该资助项目的房屋贷款属于高比率和获得保险的房屋贷款（High Ratio Insured Mortgage）；而且房屋贷款的分摊期最长为25年；所以，如果购房者申请房屋贷款时的购房首付比例高于20%，或者贷款的分摊期大于25年，那么，首次购房者将无法通过该项目获得政府资助。

2. 房主与政府共享房产价值的损益

购房者出售在该项目下的房产或者在购房25年后必须向政府偿还这笔资金；但是，购房者到时给政府所偿还的这部分资金的金额并不是一个绝对数字，仍然是一个相对数字。例如，购房者在购买价值$400,000（40万加元）的房产时，从加拿大联邦政府获得了10%的资助，即价值为4万加元。房主出售该房产或在购房25年后，若该房产价值上升为50万加元，那么，房主给政府所偿还的金额将为房产现值的10%，即5万加元；如果此时的房价没有上升反而下降，比如下降为35万加元，那么，房主所需要给政府偿还的资金为3.5万加元。

从这里也可以看出，加拿大联邦政府资助首次购房者的财务项目，实际上是政府与房主共同投资该房产，共同分担该房产价值的损益；所以，该资助政策也被称为房主与政府共同分享房产部分价值的项目。

3. 获得资助的比例可以为5%或10%

如果属于购买二手房产，首次购房者可以从政府获得最大资助为该房产价值的5%；如果属于购买新建的房产，首次购房者可以从政府获得的最大资助为房产价值10%。当然，如果购房者所购买的房产为一栋新建的房产，购房者也可以申请从政府只获得5%的资助。当购买新建房产使，在10%的资助限度内，购房者申请政府资助比例的大小决定于购房者的财务状况和生活支出预算。

4. 哪些人可以申请该项目？

该政策项目已经明确指出属于资助首次购房者财务政策；但是，对于哪些人士属于首次购房者以及其家庭具体收入要求，加拿大联邦政府也做出了明确的规定：

1）首次购房者；加拿大联邦政府一直对首次购房者提供各种财务优惠政策，例如，首次购房者项目(First Home Buyers’ Plan)，所以对于哪些购房者属于首次购房者，加拿大联邦政府有非常仔细和明确的规定。关于首次购房者的具体定义，请详见加拿大联邦政府有关信息；2）拥有加拿大公民和永久居民身份（移民），3）虽属于非永久居民身份但拥有在加拿大合法工作的身份，4）购房者的年收入低于12万加元。

满足以上各种条件以后，购房者就可以申请这次联邦政府新推出的购房者与政府共享房产部分价值的财务资助项目。

5. 获得房屋贷款的最大限度

获得联邦政府该资助项目后，购房者所获得的最大房屋贷款额度（包括政府资助的金额在内）为其年收入的4倍。例如，如果购房者的年收入为8万加元，那么，该购房者所能获得最大房屋贷款（包括政府资助金额在内）为32万加元。如果购房者所购买的二手房屋价值为40万加元，能够从政府获得2万加元的资助；那么，该购房者从银行所能获得最大房屋贷款金额为30万加元（32万 – 2万 = 30 万）。

如果购房者的目标是想获得更多的房屋贷款，那么，申请该项目并不是最好的选择。该政策的目的是减轻购房者每月所支付房屋贷款的金额，即减轻购房者住房成本，并不是帮助购房者获得更大房屋贷款。例如，如果购房者的年收入为8万加元，按照目前的加拿大银行（Bank of Canada）所设定的5年固定房贷利率的压力测试来计算，该购房者所能获得最大房屋贷款为35万加元；但是，如果申请政府的该资助项目，购房者所能获得最大房屋贷款数量（包括资助金额在内）为32万。因此，在决定是否申请该资助项目前，购房者应该首先明确自己寻求房屋贷款的目标是什么。

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二、增加首次购房者从退休储蓄基金提取额度

在2019年3月以前，加拿大的首次购房者可以以免税的方式从自己的注册退休基金（RRSP）账户提取$25,000资金。这项政策属于加拿大联邦政府的首次购房资助项目（First Home Buyers’ Plan）。一般地，如果注册退休基金账户的拥有者从该账户提取资金时，按照加拿大政府的政策，提取者需要补交税收；但是，如果作为首次购房者从该账户提取资金时，不必向政府补交税收。

自从2009年以来，首次购房者从注册退休基金所能提取的最大资金限度一直为$25,000；在2019年的新财政预算中，联邦政府将该限度从$25,000提高到 $35,000。如果对于属于首次购房者的夫妇而言，他们（她们）能够从注册退休基金账户所提取的资金额度总和从原来的$50,000 ($25,000 × 2 ) 提高到 $70,000 ($35,000 × 2 )。这实际上使首次购房者有更多的资金渠道筹凑购房首付资金。

这两项政策主要是针对首次购房者而设立的。关于是否满足首次购房者的资格，加拿大联邦政府有非常详细的条件说明。例如，其中一条指出，在过去四年中，准备购房者没有拥有自己或者自己的配偶（或者common-law partner）的房产。但是，关于如何计算 “四年”这个时间段，也有详细的规定和特定的计算办法。所以，详细政策请参见加拿大联邦政府公布的信息。

（本文仅为一般信息介绍，不作为任何经济投资决策的依据。关于房屋贷款政策，请联系专业人士）

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加拿大房贷专家成小洲博士专栏全集

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蒙特利尔租房有“坑”么？｜居外专栏

“可以帮忙租房么？”“有没有什么坑需要注意？”最近收到不少这类的询问。想想也是，马上天暖和了，不少移民来登陆，也有很多准备今年秋天来留学的朋友都拿到学签，也考虑要来准备来蒙城了。于是“找房住”成为登陆蒙城备忘录中的第一项是内容。一想到要到一个完全陌生的地方找地方住，好像还真是一件很麻烦的事呢。

回想起17年前我只身一人来蒙城前，也曾为这事愁得晚上睡不着觉呢。2002年虽然有网络了，但没有微信这么方便，都是电子邮件往来。记得当时是转了几个弯，才找到了朋友的朋友的朋友在蒙城帮忙找房。这名素末谋面的朋友很是热心，听说我一个人来，就在家附近找了一个要找室友的女生，帮我谈好价钱和入住时间，和我确认之后定了下来。于是我一到蒙城就有了落脚的地方，当时对自己的一间小屋也很满意，我们两人共用客厅，厨房，洗手间，价格好像就250元一个月。一住就是一年，后来租约到期，我又找房换房，短短两年之中因为各种原因换了4-5次地方，中间自己找房，有租别人转租的房子，和人合租，付了订金结果没租成等种种经历，租房5年之久的房，才自己买房稳定了下来。

可是我感觉这里租房没有什么坑啊，所有法律都对租客有利，当然因为不了解法律可能会有一些误会，那么这次我就那些年的租房经验，和大家分享一下在蒙特利尔租房时要注意的问题：

房型有“半个”

来这里的朋友会发现的第一件事是，这里描述要租的房都是说：1个半，2个半，3个半，4个半。这到底是什么意思呢？原来这是区分户型的一种说法。这“半个”是指洗手间。通常1个半就是指进门就是一大间外加厨房和洗手间，没有关门卧室，象是单身宿舍的样子。1个半还分大1半和小1半，大1半是指厨房有门，小1半就是厨房开放了。这种房子单身或小两口住最适合不过。2个半是指有卧室有门，但厅的面积非常小，可以忽略不计。3个半就是国内的一室一厅，4个半是两室一厅。

租房要签合约

正常蒙城租房都是要签合约的，英文叫“LEASE”，法语叫“BAIL”。别小看这个文件，你去办很多事的时候都需要，比如为孩子申请学校，自己申请上政府为新移民举办的法语班，学校申请助学金等都会要你出示你的租约，以证明你的居所。

蒙特利尔的租约由政府为保护公众利益监制、公开发行的，在便利店或邮局，药店都有出售，也就几元钱而已。上面的条款都已写好，只需要房东和房客商量好按自己的情况填写就可以，非常方便。建议大家好好读一读上面所有的条款，以了解作为房客自身的权益。

租约签多长时间？

一般来说，大多数房东要求租约12个月起签。也可以签6个月或3个月以下的，一般的房东不喜欢短期租客，即使签下也会租金比较高，同时出了纠纷，租客的利益得不到很好的保护，因为是短期租约，有关保护租客的法律多不适用。

例如根据法律要求，12个月的租约，房东要在房租到期前提前6个月询问租客是否续租，如果不想续租，必须在房子到期前3个月以挂号信形式书面通知房东。不通知的话，房子到期视为自动续约一年。如果租约不满一年，只需提前一个月通知房东是否需要续租。租约未满前如果想退房，需与房东商量，如果房东不同意，也可以提议将房子转租给他人，由新租户去完成租约。

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房租价格什么是合理的？

蒙特利尔的房租都是市场价格，根据地点、房况情况定价不同，只要双方都接受就可以了。象市中心，现在1个独立卧室，家具全包的新公寓租金达到1500元左右，但如果在非市中心的地铁沿钱，也就千元左右，根据房子状态不同各有不同，有的房租可能只有几百元。

房屋整间出租的通常不包括家具，单间房间出租的有时会有家具提供或者前房客的家具转卖给你。房租有包热水和取暖的，保暖的房子大多都是水暖，不保暖的一般是电暖。每月电费看房子大小，一家人一般一个月电费100左右，如果租新公寓,一个月电费有时只有30元。

有一些出租房全不包的很彻底，连炉头冰箱都没有，这个一定要在签约时看清楚，lease上面都会标注是否包热水包暖包炉头冰箱，不要相信口头承诺，所有东西都以签字的租约为准。

房东可以随便涨房租么？

国内常听说黑心房东随时涨房租，赶房客走的消息。在蒙特利尔这几乎是不可能的。因为这里有关租房的法律法规都向房客这一弱势群体倾斜。房东可以每年涨一点租金，如果没有翻新或大的维修，一般涨价水平只能和通货膨胀相持平，前些年都只有2%左右。他们会写信提前6个月通知房客新一年的租金是多少，作为房客如果觉得不合理可以不同意，房东也许会到当地租房委员会申请执行，到时就要看法官怎么判了。在判决下来之前，房东是不能赶房客或涨价的。

蒙特利尔市中心高档公寓，一共112平方米，原是两个卧室的设计，因为现主人希望大会客室，去掉一堵墙。现在只有一个主人房，两个浴室，第二个卧室只需要加上一堵墙就可以了。该公寓在市中心地区，离GUY地铁站仅5分钟路程，公寓楼对面就是CONCORDIA大学的修女院改成的大学生宿舍，出租也很方便。离最热闹的市中心仅一街之隔，闹中取静。
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房东可以收押金么？

法律规定民用房长期出租一概不许收取押金，任何形式的都不行，所以如果遇到房东问你要押金的，直接回他这是违法行为就OK了。但是实际上，对于大多数新来的移民和留学生，因为没有办法调查房客的信用纪录，房东会要求收取押金或提前收取最后一个月的租金，如果不交房东可以不租给你，在这种情况下为了租到房子，很多房客也同意交了，但一定记得找房东要收据，并把这个钱写在租约上，到时也有据可寻。

接转租房要小心

网上经常会有转租房子的广告，一般因为价格便宜，有时还会有比较诱人的条件，如家具，或免一个月半个月的房租等，这让许多人心动。但是我建议接这样的房子，一定要谨慎，仔细读租约，你接下来的不仅仅只是一个房间，还有一些责任和义务，租约上的条款对承租人都有约束力。

另外要查清转租的原因，有些有虫害，噪音，被盗抢的房子都是转租的热门，接手的人要慎重。还有，租房一定要看一下地下室和垃圾间，这两个地方是最能看出整个物业是否干净有虫的关键。针对虫害最讨厌的就是bedbug,这个东西在中国除四害的时候早已灭绝了，但是却由中东人带入了北美，有些房东喜欢捡一些二手家具，把bedbug引入公寓内，此东西非常难清除，所以租房之前可以去这个网站去查一下你要租住的公寓是否有bedbug http://bedbugregistry.com/search/

在蒙城怎么租房？

在蒙城租房有三种：第一种是找中介，我们在一般在专业房产网站上找，有合适的推荐给客人，如果客人在国内，我们也可以用线上视频让他们现场看房，如果合适我们会帮助谈价格，签租约，甚至担保交押金等。

第二种是对人已经在蒙城的，那就是扫街（也就是现场找房，对外出租的房子一般会在房外挂上 A LOUER的标牌），看合适的打牌子上的电话就可以。但这种办法适合已经比较了解蒙城地域环境的人。

第三个途径就是能过网络自己找房，其中分中文和英文租房网站：

中文租房网站有，例如：

  1. www.sinoquebec.com：蒙城华人网，比较大的本地华人论坛。
  2. www.mengchenghui.com：蒙城汇。
  3. 58同城
  4. https://www.juwai.com：居外网

英文网站：

  1. http://montreal.kijiji.ca：这边的大型分类网站，类似于国内的58同城，其租房板块很专业，可以选择区域，房间类型，是否含家具，是否可以样宠物，用户体验比较好。
  2. http://montreal.en.craigslist.ca：类似的大型分类网站，类似于国内的赶集网，租房板块没有kijiji那样设定多个筛选条件，不过房源比kijiji要多。

 

经纪柯婕专栏全集：柯婕魁北克谈房说地

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3天买下公寓房，3个月後顺利入住——海外买家王先生蒙城购房记（下）｜居外专栏


承接上文：【3天买下公寓房，3个月後顺利入住——海外买家王先生蒙城购房记（上）】

很多人向我打听作为外国人到底在魁北克怎麽买房？可以贷款麽？有没有特别的税，需要亲自来加拿大一趟麽？……好多问题。所以我想写写最近替法国来的王先生买房的经历，也许可以回答大家所有问题。

offer谈好工作才开始

好多人觉得买房子价格是最重要的，只要价格谈好，房子就一定能买下来。但事实上，谈价格，才是我们经纪工作的一小部分，要保证交易能最终完成，後面还有很多工作要做。

王先生下了第一个offer就飞回法国了，之後的一个星期里，我们和对方经纪来来回回发了几次counter offer，终於谈好了一个大家都能接受的价格。王先生问：“这是不是意味着，肯定就能买到这房子了?” 我连连回答，“不是的，还有两个条件没有满足，在这之前，我们并不是100%能买到它。”在魁北克买房，被卖家接受的offer至少还有两个条件要满足，买家才算真的买到这房子了：一个是验房，一般是在offer被接受的7-10天内完成；还有一个就是要能拿到银行贷款，一般12-15天的时间办理贷款手续。

因此王先生人不在本地，剩下的验房和贷款就要我替他跟踪做完了。

找验房师代验房 银行贷款一波三折

按魁北克地产经纪协会规定，首先一定要建议客人验房，其次必须推荐几个验房师供客人选择。我找到本地两名中文验房师，将他们的联系方式和价格都报给了王先生。经考虑，王先生选择其中一名杨先生进行验房。验房当天，由於王先生不能在现场，我拿着王先生的授权书，全程见证了验房过程，其间王先生也通过微信和我们进行了现场交流。由於是2013年的公寓，卖家也一直住得很爱惜，所以验房师并没有发现什麽大问题，大约1个多小时就结束了整个验房过程。第二天，验房师发来了验房报告，其中包括大量照片，文图并茂，所以王先生收到看起来也很容易，有不明白的，马上就和验房师交流，因此对房子质量，内部结构也有了更清楚的了解。王先生对验房结果很满意，并签署了满意表格，所以这个条件算是顺利解除了 。

银行贷款那一边本以为王先生已经面见银行，提交了所有材料，应该是没有问题了。但等了一周也没有批下来，对方经纪几乎一天一个电话来问消息，因为是新上市的房，现在还不断有人来看房，她按规定告知所有来客已经有offer的事实，但就这样还是有客人愿意不还价马上就买。我也只好频频催银行。就在离最後期限还有三天的时间，银行突然告诉我们现在的贷款政策收紧，审查变严格，已经有几个申请都被驳回了，现在需要王先生马上出具一份海外收入证明信，写明雇主信息丶收入情况。於是马上联系王先生，两个小时後，王先生发来了所需要信件，并及时交到银行。终於在第二天，收到了银行要派第三方公司来给房子做评估的消息。可没有想到约好的时间，对方经纪正忙，卖家也於一周前离开加拿大前往美国，我只好开车越过半个城拿钥匙，第二天一大早8:30等着评估公司来人，为了保证银行的评估不出意外，我还特地找了两个在同一幢楼里已出售的公寓信息（价格都比我们的offer要高）交给评估员，并告诉他明天是我们offer最後的期限，请他无论如何早一点发报告。

也许是我的诚意感动了评估员，下午两点，正在高速上开车的我收到了银行的贷款批准信。下了高速，我就靠边停车，把信转给了对方经纪和王先生，从这一刻起我才告诉王先生：您算真的买到这房子了。

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三个月後来办理过户手续

当然，真正拿到房子还有最後一关要过：见公证师过户。

在下offer时就和卖家说明，交房时间是在8月份王先生女儿来上学的时间，所以当offert条件全部满足後，我开始帮他找公证师了。在这里买房一般是由买家找公证师，付过户的公证费。王先生希望找个说中文的公证师，毕竟法律上的事，还是希望能越清楚越好。但我开始联系公证师才发现，8月就是公证师的度假日，能说中文的公证师蒙城一共也不超过7个人，两个时间已经排满，其他的人那个时间都安排了度假。没办法，只好找老外，约好了一个，谁知得知王先生需要到蒙特利尔来後在贷款银行开户，银行才能将贷款指令发到公证师手里，然後只有6天时间就办理过户，她算算觉得时间太紧，也给拒了。好在最後终於找到一位愿意加班丶收费也很合理的公证师，我反复打电话和她确认王先生的行程，确保她能在很短时间办理过户，这才放下心来。

3个月一晃就过，王先生一家按计划8月9日到达了蒙城，第二天我就陪他们先去银行开户，转钱。第三天见公证师签了贷款协议，付了35%的首付款。然後王先生他们一家去纽约玩了3天，回来後15日再次见公证师就顺利签字过户了。

拿到新房钥匙，王先生并没有放松，还要帮女儿安置好啊。於是我又帮他联系人到宜家买了所有家俱并组装到半夜，陪他和女儿买了基本的生活用品。总算在18日离开蒙城前，他如愿以偿地帮女儿安置好新家，放心离开。

临走前还反复嘱托，希望我多关照女儿。其实这还用他说麽？这麽长时间的合作，我们已经成了朋友，虽然我只是帮他买房，但合作下来我成了他在蒙城的第一个值得信任的朋友，所以关照他女儿也就成了很自然的事。他女儿准备找个室友，我还特地帮她找了这里的租约，告诉她怎麽和室友签证合租协议……

想想人生真是很奇妙，在什麽时间遇到什麽样的人同行都常常出乎自己的意外，特别是干上地产经纪这行，更是常常碰上意想不到的人，一起走上一段路，正所谓有朋自远方来，不亦乐乎？也算是为自己的人生平添了不少乐趣吧。

 

经纪柯婕专栏全集：柯婕魁北克谈房说地

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多伦多大学周边Condo公寓买卖必看宝典｜居外专栏

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转眼暑期已至，广大多伦多学子们都开启了假期模式，这其中也有很大一部分正为新学年的住宿问题计划并行动起来了。要知道市中心的多伦多大学St George学区仅提供一年级学生宿舍，从两年级开始学生就得自找“住宿”出路了。Daisy黄岚认为不管您是买是租，先下手为强，而且应该对市场有足够的了解，做足功课。本期Daisy黄岚为大家解析一下多伦多大学市中心校区周边的Condo市场行情，选取有代表性的区块和二手楼盘给大家做一个综合介绍。相信一定能帮到您或您的亲友、同学。

首先让我们现在俯瞰一下多伦多大学及周边的地图。我们可以从图中看出多大附近主要Condo公寓分布在多大东面，北面，南门也有一些，但西面多为低层建筑，基本没有适合学生的高层Condo。

我们先来看多大北面，这块区域一般是指Bloor北面的Yorkville街区。这里是Downtown最高端的区域了，我们从Daisy的视频和下面的3D房价鸟瞰图中可以看出房价最高的几根柱子都在Yorkville。为什么Yorkville的房价相对于市中心其他地方有鹤立鸡群之感呢？因为这里集高品质生活，休闲，时尚，购物，以及多大学区于一身。地段相当于上海的南京西路，纽约的第五大道。这其中以四季酒店私人公寓最为典型，也带动了周边高端公寓的开发。人口组成方面，居住在这里的人群都是富裕阶层。Daisy之前原创的【多伦多市区有钱人都住哪】以及【多伦多Condo豪宅三甲榜】中都提及了Yorkville。每年多伦多Condo房价冠军总在这里诞生。这里不仅建有豪华公寓、商业写字楼、星级酒店、电影院、美食餐厅，还有著名的名牌购物街。这块区域房屋的购买者主要为政客、老板、学者、艺术家、留学生以及高端市场的投资者，这里集中了 Downtown 80% 200万加元以上的成交。这里双相地铁交汇，交通发达，临近大学城、使馆区、Bloor精品名牌购物街、安省皇家博物馆、数百个高档餐馆酒吧、私人俱乐部，居有典型的“高收入”、“高学历”以及“高房价”等高端市场特征。

值得一提的是，这一块小小的区域的租金价格位列北美最贵零售店租金之一。这里有700多个独立精品店和6家百货公司。沿着Bloor大街入驻的奢侈品牌有Louis Vuitton、Prada、Gucci、Boss、Chanel、Hermès、Tiffany、Cartier、Calvin Klein、Lacoste、Coach等等，使得Yorkville成为一个真正的高端购物区。

Daisy黄岚在下面列举了Yorkville街区颇具代表性的二手楼盘均价鸟瞰和关键行情指标：

Four Seasons Residence

开发商：Menkes

地址：60 Yorkville Ave, Toronto

One8One Davenport

开发商：Mizrahi

地址：Davenport and Avenue , Toronto

再来看多大东面

多伦多大学东面的街区以Bay, Yonge 和Church 三条南北向的街道为代表，北邻Bloor大街，南至Dundas大街。从Daisy黄岚的分析地图中可以看出，这里Condo众多，加上夹在多大和怀雅逊Ryerson大学之间，天然的成为了学生社区。相对于北部Yorkville Bloor大街的奢华和南部University大街的大气，多大东面的Bay街和Yonge街更显地气，沿街各式亲民的店面齐全，风味十足，生活非常方便。这里往南就到了Dundas大街的伊顿购物中心，以及金融区CBD，而且临近地铁，无论学习工作都非常方便。由于区块内Condo众多，在此选择Condo基本是随行就市，不管是租或是买卖，价格一般不会出现偏离太多的状况。一些有特点的Condo, 如可以俯瞰多大全景的楼盘如U Condo等虽然价格不菲，Daisy黄岚认为还会持续受到买家、租客的追捧，其价格走高的趋势将跑赢大市。

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Daisy黄岚在下面列举了多伦多大学东面颇具代表性的二手楼盘均价鸟瞰和关键行情指标：

ONE Bloor

开发商：Great-Gulf

地址：Yonge and Bloor , Toronto

U Condo

开发商：Pemberton

地址：65 St Mary St, Toronto

AURA AT COLLEGE PARK

开发商：Canderel

地址：386 Yonge St, Toronto

Casa II

开发商：Cresford

地址：42 Charles St E, Torono

Chaz Yorkville

开发商：Edenshaw

地址：45 Charles St E, Toronto

Casa III

开发商：Cresford

地址：50 Charles St E, Toronto

One Thousand Bay

开发商：Cresford

地址：1000 Bay St, Toronto

VOX Condos

开发商：Cresford

地址：28 Wellesley St E, Toronto

TOTEM Condos

开发商：Worsley-Urban

地址：17 Dundonald St, Toronto

最后我们来关注一下多大南面。

说到多大南门就一定要说University Ave这条多伦多的长安街，它是多伦多最宽的一条主街，相当于北京的长安街，上海的世纪大道，巴黎的香榭丽舍大道。University Ave沿线遍布公共机构，如加拿大最权威的5大医院，还有安省法院，再往南一点就到了市政厅和金融区CBD。这里距离多伦多的娱乐区即Rogers Center一带也很近，而且出行有地铁， 有的楼盘更可以直通金融区CBD的著名地下走廊网PATH。这里往东一点的唐人街也一定不会让我们中国留学生的中国胃失望。综上所述多大南门区域对于求学、工作、生活休闲的人群都是很有吸引力的，由于整个多大南门区域整体上规划大气，这也是Condo规划在这一带相对稀缺的原因。

Daisy黄岚在下面列举了多大南门颇具代表性的二手楼盘均价鸟瞰和关键行情指标：

RESIDENCES AT RCMI

开发商：Tribute

地址：426 University Ave, Toronto

鉴于篇幅关系，Daisy黄岚对于多大附近Condo不能逐一列举，具体还要结合您的租、售、买的需求量身定制。

 

 

律师出身，多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

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钱，真的是一个无解的难题？复盘一个失败的投资房案例 （下）｜居外专栏

【买投资房真的是一个容易的决定么？复盘一个失败的投资房案例 （上）】
【买投资房真的是一个容易的决定么？复盘一个失败的投资房案例 （中）】

说起来，陈女士的找房之路真是坎坷。据说在我之前，已经下过3个OFFER，而且每次都是验过房了，然后就是再谈价没有谈成或是银行贷款没有下来。所以为了这次买房，她的钱已经陆续到了加拿大银行帐上，并拿到了某个银行的贷款预批信。本以为，钱方面已经做了充分的准备了，但是没想到最后还是因为差了10万元，没有办法买成房子。

钱，难道真是投资中无解的难题么？

从我自己的经历和帮很多客人买卖房产的经验看，钱是投资中最重要的元素之一，但不一定是决定成功的唯一要素。就拿陈女士这次失败的例子看，其实在这一过程中，我们又好几个机会可以解决本来钱不够的问题。

寻找合适的银行贷款

我之前提过，商业贷款和自住房的贷款很不一样，难度相对大很多。一般银行要考察物业本身的收入情况，纯收租房看租金收入，物业加生意的房子，象酒吧、旅店、杂货店、加油站等，就要看生意本身的收入情况，要看财务报表，报税情况等。各家银行对商业房的考察标准也是不一样的，很多带物业的小生意，象杂货店，小型旅店等都不好贷款。另外银行还要考察贷款人本身的情况，是不是有经营同类生意的经验，是不是还有别的收入等。象我今年卖的一个五间房的小型B&B客栈，虽然是四星级，一年收入10万元以上，本来银行同意贷款50万元，结果一查贷款人，没有经验，本身收入很低，结果最后一分钱也没有贷下来。

好在我和各家银行商业贷款经纪也都熟悉，当时为陈女士主要找了两家银行。因为所要买的楼收租情况不错，全部出租一年有9万多。所以有一家银行早早就明确告诉我们，可以贷款63万元。但陈女士只有一半的首付款，我们还差了15万元。我又找了其他一些银行，有的明确告诉我因为有一个商铺，不是他们贷款的目标，还有的给的更低。后来又找到了一家银行，看完资料后告诉我，有两个空出的STUDIO，如果全部出租出去，就有可能贷到我们所需要的资金，哪怕只出租一套，也能多出7-8万元贷款来。但当时一心想做短租的陈女士执意不同意出租，尽管有好多人等着想搬进去。她本来认为，如果只差15万元，她可以想办法凑一凑。但事实是，后来国内的资金越来越难出来，15万元看着不多，但真没办法出来了。

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卖家贷款犹如雪中送炭

在加拿大买卖生意中，卖家贷款是实际操作中一种常见作法。我个人几次生意买卖都有卖家贷款，说实话，对于卖家肯给贷款，我是非常心存感激的，因为如果没有卖家的帮助，我们是没有办法买下生意，进而经营起来的。卖家贷款一般至少说明卖家对自己的生意是有信心的，知道你肯定能有钱还给他。另外对于卖家来说也延迟了应该交的收入税，应该是双赢的。但是并不是每个卖家都愿意这样，特别是现在的卖方市场，卖家不用贷款也能顺利卖出去，何必多此一举？

在陈女士这个案子中，卖家本身并不是生意人出身，一开始并不理解，不能接受卖家贷款这个建议。因为在他们看来，如果有银行贷款了，他们的贷款就不得不排在第二位，如果真有什么事发生，他们是没有机会拿回钱的。但实际上如果找到公证师做好法律文件上，虽然是二级贷款，他的风险也是可以控制的。所以我一有机会，就和卖家经纪灌输卖家贷款这个概念，告诉他这是一个常见的商业操作，是可以保证他们的贷款。卖家经纪也慢慢接受我的说法，开始松了口。但是验房还价的那出闹剧让卖家很生气，这个差额给贷款的建议被卖家拒绝。其实就在我们提出第三次再给OFFER时，我已经说服卖家给5万元贷款了，但还是差了10万元。在最后一刻，陈女士表示钱在国内很难出来，还是决定放弃了。

要求万无一失，对地产投资缺乏理性认识

这个跟了3个月的案子最终没有成交，我想陈女士也许并不认为可惜，因为她已经历了几次验房没有买的过程，在她看来这是一个学习的过程，无非就是交点验房费当个学费罢了。但我真得觉得很可惜，这真是一个不错的投资房产。就在我们决定不买的当天，两套空着的STUDIO就以1350元/月/套出租出去，比要价高了100元。如果陈女士早一点同意出租，那差的15万元银行肯定能贷给我们了。问题是，如果不改变一些投资观念，我觉得不光是验房费，陈女士还会浪费更多时间和精力，而最终的结果，仍然还是一无所获。

陈女士反复和我强调要保证她的投资万无一失，有一点点风险她都不会下手的。我当然能理解她的心情，在一个谁也不认识的异国他乡投资，那份不安是肯定的，毕竟谁的钱都不是大风吹来的。特别看到了最近微信里那篇稍有些矫情的《在上海，那些挣扎在温饱钱上的千万富翁们！》，我对国内的投资客人也更能理解。

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但是这世上哪里有万无一失的高回报投资呢？

在加拿大，房产投资在所有投资中不是回报最大的，但一直是公认可长期持有的可靠投资。刚来蒙城的陈女士一开始还期望20%的回报率，我就明确告诉她这是不可能的，除非物业带生意，而且她亲自参与经营。在蒙城一个光靠租金收入的投资房很少有超过10%的收益率。这里也没有象国内的房产几十倍快速增值的泡沫，要有真这样，政府肯定早早下手了，象多伦多和温哥华那样出台外国买家税和空屋税等各种政策了。但另一方面，这里面的房产收入又是稳定的，虽然不高，但没有大起大落，长期持有，一定是保值增值的。如果能理性地评估地产投资的收益，有一点点承担风险的勇气，我想这个投资房一定会给陈女士在蒙城的打下一个不错的基础。

 

经纪柯婕专栏全集：柯婕魁北克谈房说地

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3天买下公寓房，3个月后顺利入住——海外买家王先生蒙城购房记（上）｜居外专栏

很多人向我打听作为外国人到底在加拿大魁北克怎么买房？可以贷款么？有没有特别的税，需要亲自来加拿大一趟么？……好多问题。所以我想写写最近替法国来的王先生买房的经历，也许可以回答大家所有问题。

找个靠谱的引路人

在一个你可能都从没有去过，或者只是匆匆路过的国家投资买房，还真是一件风险挺大的事。所以找个靠谱点的引路人很重要。这个引路人就是当地有专业执照，愿意尽心为你服务的地产经纪了。当然这种事还真很难说，你怎么就可以相信一个和你素不相识的人呢？我想每个人都会有自己的判断标准。

我和王先生相识算缘份吧。他是通过看我的文章找到我的，我们先是电话联系，然后加了微信联系上。在通过交流中，我了解了他想为来读书的女儿购房的需求，资金情况，想买房的区域等，我也多次发给他一些房源，让他对蒙特利尔的市场有所了解。几个月下来，他确实对蒙特利尔的房价有了更清楚的了解。在制定预算和选择定居点方面有了明确的想法。

为买房早做资金准备

王先生之前匆匆来过一次蒙城，在银行开了户，为了买房，他也早早开始把资金从海外打入加拿大帐户。但是到底要多少钱，他并没有数。为此我给他介绍了几家银行的贷款经纪，由他们为王先生的购房做资金规划。根据现在的政策，外国人买房要付至少35%的首付，剩下部分由银行贷款。但这些贷款也是有条件的，有的需要10%的房款存在银行做押金，只能做保本投资，不能随意动用，直到贷款结束。有的只给贷款60%，但需要4%的房款做押金。而且对贷款人的资格审查也不一样，大多数银行要求贷款人和加拿大必须有一定联系，比如子女在此留学或是有工签，或者有家人在加拿大。王先生在加拿大什么亲人也没有，唯一要来读书的女儿还没有办好学签。好在还是为他找到了一家肯贷款的银行，愿意以65%贷款加上10%的押金，但必须要他人亲自到蒙城来签贷款文件。

明确所需资金后，王先生很快从香港转来了所需的首付。

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亲自看房 面见银行

一切准备好后，王先生在两个月后订下了来蒙城的时间。他告诉我一共只能待4天，所以必须在这4天的看好房，并办好贷款。于是在他来的前一周，我开始为他预订看房。说实话，现在蒙城的房市很热，正确标价的房子应该在21天就出售。所以我为他好不容易预约上两天内看12个房，但实际上我约了30个以上的房子，有一半多被告知已有OFFER或是已出售。我不得不不停地调整时间，以确定他能在最短时间看到最多的房子，这样能做出最好的决定。

那两天现在想想真是不容易，都要到下午3点才能吃上饭，脚都走得生疼。但好在在看完最后一套房后，他告诉我，第二天早上看的第一套房是他想要的，因为地理位置特别合适，价格也在他的预算内，房子状况也保持很好。那房其实并不在王先生当初考虑的区域内，但在我搜索房源，考虑到他女儿上学的实际情况，加之我对蒙城的十几年生活的经验，特地扩大了另外两个不错的好区的房源搜集，才找到了这个房源，当时才上市3天，我们是第一个看房人。所以该说什么呢，我想只能用缘分来解释。

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王先生看中了这房，但他并不太清楚到底该如何出价才能既没有买高，又能买到这房。我连夜查了这附近已出售房子的价格和市场上房子的标价，和他仔细分析合理的买价，制定了正确的还价策略，并解释所下的OFFER上的每一句话，他这才签了字，第三天发出了OFFER。与此同时第三天上午，我陪他见到银行有关人员，办理好了所有贷款文件。

还没有等到OFFER的回音，王先生一大早就飞离蒙城了。我们还保持着密切联系。还价过程如我们预料地来来回回了两次，每一份需要他电子签名的文件我都细细做了解释，最后就在我们预想的价格上，卖家接受了我们的OFFER。

但王先生真得能顺利买下他的房子么，做为海外买家，他人不在这里，接下的事该如何处理呢？我下期再讲给大家听。

下文继续：【3天买下公寓房，3个月後顺利入住——海外买家王先生蒙城购房记（下）】

 

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夏日出国度假，签证问题早知道

出境游签证是第一关。五六月是各家使馆签证处最繁忙的时候。传统的海外目的地美国、申根区、泰国、澳洲今年的签证政策均发生变化。而美国除了十年有效B1/B2，还需要在每次出行前做完成EVUS 登记，更要提交5年内所有社交媒体账户名称。同时美国对敏感专业的中国学生学者的签证的审核也越来越紧，时长越来越久。

因此，出境游依然要早做规划，全面掌握签证信息，以免因为不能及时拿到签证延误签证。

关于签证，你需要知道以下信息：

一、办签证必读  

暑假想境外游？ 最近这些签证新规你应该知道

出境游，早规划，签证是第一关，旅行规划专家帮你答疑解惑

 

2019中国免签国家有哪些？

这些国家，提供你说走就走的旅行，有没有你想去的？

 

《2018年中国游客出境游大数据报告》出炉，境外游新趋势

中国人都去哪儿？怎么玩？ 

 

二、申请攻略

 

1、去美国，要当心朋友圈

5月31日起，美国国务院以加强安全审查为由，要求几乎所有美国签证申请人提供包括“社交媒体标识符”在内的额外信息，即个人社交媒体账号信息。详细

 

2、去欧洲，怎样才能一签在手游遍欧洲

最全的欧洲申根签证攻略

堪称最有价值的签证，一签在手游遍26国，但又非常复杂，涉及从哪个国家入境申根，了解如何申请详细

 

3、去日本，一衣带水，交通便利

日本一直以来都是深受国人喜欢的旅游胜地。但是它的签证对我们来说真是一个“宝藏男孩”：类型多种多样，资料多到头大，审核肥肠严格……难道面对这个“熊孩子”我们就办法治他么？了解如何申请详细

 

日本签证攻略大全（附单次、三年、五年签证详解）

日本一直以来都是深受国人喜欢的旅游胜地。但是它的签证对我们来说真是一个“宝藏男孩”：类型多种多样，资料多到头大，审核肥肠严格……难道面对这个“熊孩子”我们就办法治他么？当然不是！喜提这篇攻略，治他服服帖帖
东京迪士尼乐园
一、日本签证小百科
签证类型
单次、三年、五年
1、不同年份签证需准备不同资料申请；
2、三年签证要求主申请人必须为在职人员，其他身份只能是副申请人；
3、五年签证要求必须有近一年的完税证明，且不能断月，金额在9w以上；

申请条件
护照有效期需要在6个月以上
Tips：
如果您申请三年或五年签证，但是护照已经过期，仍是可以持有签证+新旧护照入境日本的哦！免去护照过期，签证作废的烦恼！
签证对比

受理时间
一般为10个工作日出签，加急是8个工作日出签。（可以先定机票酒店，但是一般情况下出签后订机票酒店最为保险！）
领区划分
官网地址：http://www.cn.emb-japan.go.jp/

Tips：
举个栗子——户籍与工作地不在同一领区：
如果您户籍为广东省，但在北京领区工作或常住，可以提供北京居住卡原件（暂住证、工作居住证、居住证、登记证）或北京领区的近一年的社保缴费记录。证明您在北京领区生活，都是可以在北京领区办理的哦！其他领区的也是同理哦！
二、单次签证资料
日本签证按人群分类，可以分为“四大人群”。以下有对“四大人群”进行详细说明，快迅速找到属于您的人群类型！跟我着走入资料准备的阶段吧~

所有人：4个基本资料
1、护照原件
2、两张白底彩照近照，尺寸45mm*45mm（注意尺寸）
3、户口本全本复印件
4、赴日申请表：必须如实填写并签名

Tips：
如果是集体户口，可以只提供集体户口个人页复印件；如果户口本不在身边可以垂直拍照打印或身份证复印件代替

④赴日申请表：必须如实填写并签名
Tips：
申请表尤其要注意公司电话一栏，必须填座机，使馆一旦抽查，打不通或者接电话的人不清楚你的信息，真有可能拒签的。
在职人员个人申请
1、4个基本资料
2、在职证明、营业执照复印件
3、本人名下一张储蓄卡近12月对账单，流水需至少10万以上，余额需2000以上
4、固定资产（车或房或五万存款）
5、外领区需要居住卡原件或近一年社保缴费记录
Tips：
26岁以下申请人，也可以提供父母的流水、固定资产资料。
资料要求：

1、在职证明：使用公司正规抬头纸打印（无抬头纸的用A4纸打印），内容全部为中文，并加盖公司红章。

2、营业执照复印件：所在单位为事业单位的申请者，请提供组织机构代码证的清晰复印件，用A4纸复印，有年检记录。

3、个人财产证明：
①近一年银行流水：必须是原件，总额要达到十万以上，本人名下2张借记卡累计流水十万以上也可以。

②辅助资产：
a.房产本复印件
配偶名下住房也可。同时提供结婚证复印件，房产证复印件为提供姓名页和平米数页
b.车辆行驶证复印件：配偶名下车产也可，同时提供结婚证复印件
c.存款证明原件：金额不低于5万元，必须为本人名下存款，冻结到回国后任意一日即可。

在职人员+配偶随行
在职人员个人：为主申请人，准备相关资料
配偶；4个基本资料+结婚证复印件
Tips：
同行家属可与主申请人共用资产。
在职人员+子女随行
在职人员个人：为主申请人，准备相关资料。
子女：4个基本资料+出生证明复印件/学生证复印件

子女/青少年申请
1、学龄前、小学：4个基本资料+出生证明复印件
2、初高中：4个基本资料+出生证明复印件（丢失可不提供）+学生证复印件或在校证明
3、中国籍留学生：国外录取通知书复印件或学生证复印件或毕业证书复印件
4、全日制本科、研究生：自2016年10月17号起，针对中国教育部直属75所高校的在校本科生、研究生(硕士生、博士生)，申请个人观光单次签证申请，实施手续简化政策，申请者提供学信网上的学籍证明即可不用提供资产证明。
非指定高校在校生：须打印学信网上的在线验证报告，父母的银行收入流水单、户口本复印件、独生子女证复印件、派出所证明等相关资料证明亲属关系
学信网地址：http://www.chsi.com.cn
Tips：
学信网的在线验证报告模板：需下载后打印出纸质版

退休人员
1、在职子女+退休人员随行
在职子女：为主申请人，准备相关资料
退休人员：4个基本资料+与子女关系证明+退休证复印件

2、单独办理
方法1：4个基本资料+退休证复印件/内退证明复印件/流水的退休金证明/退休的养老保险证明复印件+固定资产证明（5万冻结存款证明原件，样板在上文中是有样板图的哦！）
方法2：方法一所有资料+子女近一年的银行卡流水+关系证明
方法3：方法一资料+固定资产证明变更为个人银行借记卡10万以上流水证明
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拒签退/ 可加急/ 简化资料/
三、3年多次往返签证资料
递签前，你需要知道的
1、主申请人必须为在职人员，其他身份（如：爱人、子女、父母）只能是副申请人
2、办理三年签证的外领区在北京领区常驻人员，必须提供居住证原件，不能用社保证明代替
3、三个月内首次出行的副申请人要随主申请人一同出行，再次可自行出行

在职人员个人申请
1、护照原件 （6个月以上有效期）
2、白底彩照两张，尺寸45mm*45mm
3、赴日申请表
4、户口本全本复印件
5、在职证明（需体现年薪20万以上）、营业执照复印件加盖公章
6、个人名下储蓄卡近12个月的银行进账流水至少20万以上（如夫妻双方或一家三口，提供婚姻关系证明可以共用一份流水）
7、固定资产（车或房或五万存款）
8、个人所得税纳税证明（一年），金额不能为零，不能断月，时限为近12个月
9、外领区人员在北京领区常驻需要居住证原件

在职人员+配偶随行
在职人员：为主申请人，准备相关资料
配偶；4个基本资料+结婚证复印件
Tips：
无在职的配偶不能单独办理三年签证，必须随在职配偶一同办理。
在职人员+子女随行
在职人员：为主申请人，准备相关资料。
子女：4个基本资料+出生证明复印件/学生证复印件（在校小学—高中生提供）或学信网在线验证报（26周岁以下大学生提供）

Tips：
学生不能单独办理三年签证，必须随在职父母一同办理。
在职人员+父母随行
在职子女：为主申请人，准备相关资料
退休人员：4个基本资料+与子女关系证明+退休证复印件
Tips：
1、退休人员不能单独办理三年签证，必须随在职子女一同办理；
2、如果当您的父母或者子女有了三年签证，且首次在三个月内出行了，可供4个基本材料+有签证的亲属的护照首页、签证页、出入境盖章页的扫描件和与亲属的关系证明即可办理家属随签。
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拒签退/ 可加急/ 简化资料/
四、5年多次往返签证资料
递签前，你需要知道的
1、必须有完税证明：个人所得税纳税证明（一年），金额累计9万元以上，不能断月，时限为近12个月
2、办理五年签证的外领区在北京领区常驻人员，必须提供居住证原件，不能用社保证明代替
3、三个月内首次出行的副申请人要随主申请人一同出行，再次可自行出行。

在职人员个人申请
1、护照原件 （6个月以上有效期）
2、白底彩照两张，尺寸45mm*45mm
3、赴日申请表
4、户口本全本复印件
5、在职证明（需体现年薪50万以上）、营业执照复印件加盖公章
6、个人名下储蓄卡近12个月的银行进账流水至少50万以上
（如夫妻双方或一家三口，提供婚姻关系证明可以共用一份流水）
7、固定资产（车或房或五万存款）
8、个人所得税纳税证明（一年），金额累计9万以上，不能断月，时限为近12个月
9、外领区人员在北京领区常驻需要居住证原件

在职人员+配偶随行
在职人员：为主申请人，准备相关资料
配偶；4个基本资料+结婚证复印件
Tips：
无在职的配偶不能单独办理五年签证，必须随在职配偶一同办理。
在职人员+子女随行
在职人员：为主申请人，准备相关资料。
子女：4个基本资料+出生证明复印件/学生证复印件（在校小学—高中生提供）或学信网在线验证报告（26周岁以下大学生提供）
Tips：
学生不能单独办理五年签证，必须随在职父母一同办理。
在职人员+父母随行
在职子女：为主申请人，准备相关资料
退休人员：4个基本资料+与子女关系证明+退休证复印件
Tips：退休人员不能单独办理五年签证，必须随在职子女一同办理

Tips：
1、退休人员不能单独办理五年签证，必须随在职子女一同办理；
2、如果当您的父母或者子女有了五年签证，且首次在三个月内出行了，可供以上4个基本材料+有签证的亲属的护照首页、签证页、出入境盖章页的扫描件和与亲属的关系证明即可办理家属随签。
北京送签-日本五年多次旅游签证(不限行程+免填表+超简化+免流水+免在职+可加急+顺丰包回邮)
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拒签退/ 可加急/ 包回邮/ 简化资料/
以上就是我为大家整理的日本签证攻略大全，是不是灰~常~复~杂~！但是如果你想吃着火锅唱着歌就把签证拿到手的话，那就小手轻轻一点，就会有奇迹发生哦！东京的樱花、冲绳的海、京都的枫叶、北海道的雪都在日本的四季等你噢~快来办理签证哦~悄悄告诉各位小可爱们，曾经有过日本签证的再次申请三年签证会更加顺利哦~
最后还要跟各位童鞋啰嗦几句哈~一定要如实填写个人信息，做人诚信为本哦！
最后祝各位亲们办理顺利，旅途愉快啦！