Category: Special Investment Column

for task 951

怎样用别人的钱累积你的资产？｜居外专栏

与西方国家相比，许多日本人都很喜欢“存款”。根据日本银行调查统计局在2018年公布的“与日本和美国和欧洲的公司发行量”相比，美国和欧元区的现金和存款比率在美国为13.1％，在欧元区为33.0％。但就日本而言，这个比率高达52.5％，远远超过美国和欧元区。

从这些数据可以清楚地看出，许多日本人将可支配收入用于存款，我国的情况有些类似。

7月6日，中国银保监会副主席曹宇在青岛举行的2019中国财富论坛上透露，到2018年年底，我国国内生产总值已达90万亿元，全国城镇居民人均可支配收入达4万元。到2021年，中国个人可投资资产规模将达到200多万亿元。但现实情况是，中国一直都是储蓄大国，很多人只会储蓄，不会去碰其他的金融产品。

在部分金融市场发展较为成熟、资管服务相对活跃的发达国家，居民家庭的金融资产中，现金和储蓄的比例已下降到13%左右，而资管产品的占比将近四分之一，与其他国家相比，在我国，选择积极投资拥有较大发展潜力和空间。

存款增加一定会带来资产形成吗？

存款的增加代表着可用资金的增加，但存款的增加并不一定会带来未来的资产形成。

不论是普通存款还是定期存款，通过向银行存款只能获得少量利润，很难以这种方式来达到真正增加资产的效果。对于未来资产形成来说，一味省钱可能还不够，除存款外，我们都有必要进行积极的投资。

存款与房地产投资的差异

房地产投资是一种众所周知的稳定的资产形成方法，特别是近年来，对未来经济形势有担忧的年轻女性也开始投资房地产，并且在某些情况下实现了中长期资产形成。

根据国内某售楼平台的数据显示，2018年，我国女性买家占比达47.9%，几乎“逼平”男性购房者。暖灯君这就来为大家比较一下存款与房地产投资两者的优点和缺点。

存款的优点和缺点：存款的一个好处是不太可能减少资产。即使存款人的金融机构破产，但存款保险制度（支付）也保证着存款人资金的稳定性。缺点如上所述，只能获得少量利润，资产形成方法不充分。

房地产投资的利与弊：房地产投资是指购买房地产以获得租金收入（收入增益），或出售房地产以获得销售收益（资本收益）的投资方法。买房投资保值已成主流理财方式。

因为住房是人们生活的重要组成部分，以租赁管理为目的的房地产投资的特点是资产形成可以预期且稳定。缺点是投资人可能缺乏有关房地产投资的某些知识和经验，未咨询有经验的不动产管理团队，盲目投资，造成空室、难以回本等风险。

存款与房地产投资的最大区别在于资产形成结构。在存款中，资产是通过自己的资金累积的，而在用于租赁管理的房地产投资中，资产是通过租户（租房者）支付的租金累积的。换句话说，是否由“自己支付的钱”或“由另一个人支付的钱”形成资产是二者的区分点。

未来的资产形成是房地产投资

通过存钱积累资金是一种安全的资金来源方式，但同时，积极投资也至关重要。

6月5日，招商银行与贝恩公司联合发布《2019中国私人财富报告》，报告显示，2018年，国内可投资资产在1000万人民币以上的中国高净值人群数量达197万人，坐拥61万亿人民币可投资资产，人均持有3080万。

根据胡润研究院发布的《2018中国高净值人群财富管理白皮书》显示：国内84%的高净值人群加大了海外资产的配置比例。其中，60%以上的人看好海外房产投资。

对于中国的财富拥有者来说，海外之所以成为他们离岸配置的因素，主要是因为方便移民或子女留学，接下来依次是资产保值增值、全球资产配置、方便海外业务发展、财富继承以及养老等等。

诚然，房地产市场在短期内变现能力较弱，但可溢价空间却是最大的。将房地产加入到资产组合中，可以增加投资组合的多样性和稳定性，并且由于房地产与普通金融产品的关联性较低，配置海外房地产可以使得投资组合的风险更加分散，获得更强的抗压性。

居外推荐日本东京房源：Setagaya的独栋别墅，14分钟 步行到Gakugei-Daigaku 站 （东横线）；20分钟步行到Komazawa-Daigaku站（Denentoshi线）。占地 426.32 平方米。房价约¥ 1,760万。
点击查看房源的更多信息，或致电居外客服热线 400-041-7515 询盘

 

日本置业权威/暖灯中国社长桂小科专栏全集

columnist

 

 

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

炎炎夏日，怎样养护你的房屋？｜居外专栏

说起房屋养护，很多朋友首先会想起秋冬时节那些重要而繁琐的工作。的确，秋冬时节的养护工作非常重要。但是夏天的房屋养护也是不可或缺的，而且夏天也比秋冬时节更适合户外劳作。虽然在多伦多，大家都希望能趁夏天出去玩玩，但对于有意卖房的朋友，我们还是建议大家抽点时间出来做好养护工作。

以下就是一些有关夏日房屋养护，还有设施维修方面的建议。

首先，夏天非常适合维修屋顶。房屋的屋顶应定期检查，夏天尤其如此。特别是那些已经超过5年的屋顶。如果在最近几年内，房屋所在地区出现过一些恶劣的天气，那对屋顶的检查和维修更是不容忽视。

• 弄清屋顶瓦片的推荐使用时间。相关信息会记录在检查保修单上。一般来说，只要过了保修期，那屋顶瓦片就得更换。

• 如果屋顶确实需要更换，那可以考虑将屋顶升级翻新。如果需要翻新的时间快过预期，那么千万不要犹豫。

• 如果瓦片要被完全替换，建议在瓦片下面放置一定数量的隔热材料。

• 经常检查瓦片是否有松动或损坏，如果其他瓦片状态良好，可以考虑只替换这些瓦片，而不需要替换整个屋顶。

其次是维修车库。除了维修外，还得做许多类似清洁、整理之类的工作，甚至还可以给车库安排一些新的用途。

• 夏季伊始，就要开始打扫车库了。

• 如果需要的话，在地板上涂一层新的密封剂。

• 考虑一下墙壁或地板是否可以刷上一层新漆。

• 与其清空车库，不如把它看作一个创造性的存储区域。

• 在整理车库时，可以添加一些货架，或者规划一些储物空间。

• 在添加夹子之后，车库里还能放置冰箱之类的电器。

• 把自行车挂在架子或挂钩上，这样可以延长自行车轮胎的使用寿命。

车库的自动门如有半开半关、关闭后再开，或发出刺耳噪音之类的问题，可同时维修。

• 车库门每年都需要上油。这件事房主自己就可以完成，不用另外请人。

• 对于那些不能正常开关的门，一定要及时检修。

• 库门弹簧也是有使用寿命的。使用寿命将尽时，要及时更换。

• 屋主不要试图去维修弹簧；更换弹簧维修库门之类的工作一定要雇佣专业人士。

居外推荐加拿大安大略省万锦市5卧6卫新开发的豪宅，配有4+1间卧室，且均带套间，宽展的窗户和天窗保证室内采光充足。面积为3150平方英尺，还有1300平方英尺的地下室！室内处处流露着一种精致富丽丶温馨舒适的高雅格调。毗邻学校丶医院丶407号高速公路和麦维尔购物商场（Markville Mall）。房价约¥ 1,184万。
居外物业编号：44813669 点击查看房源信息

然后是房屋护墙板。针对不同的护墙板需要进行不同的养护。

• 无论哪种类型，所有护墙板都需要每年清洗一次。大多数类型的塑料都可以用强力清洗机清洗，但是薄的乙烯基塑料需要用专门设计的清洗液冲洗。

• 检查壁板，看看有无损坏。如果损坏，就要及时修复。

• 如果壁板是天然木材或油漆过的木材，首先考虑重新粉刷。

• 如今市场上有许多新型侧壁板。如果你的护墙板年久失修，或者在过去的几年里，护墙板的维护费用很高，可以考虑整体更换。

再然后是加固和装饰庭院外的栅栏。这不仅是为了美观，更是为了安全。

• 开始检查栅栏，看是否需要加固。

• 检查门闩并确保它们状态良好。如果无法修复或门闩太旧，立刻更换。

• 检查一下大门开闭是否正常。门，连同锁系统，可能需要更换。

门窗也必须经得起天气的考验，还要能经受大量的磨损。

• 夏天适宜户外工作，而且油漆干得也比较快，所以是重新粉刷木质门窗和窗棂的理想时间。

• 考虑用一些环保建材替代原来的门窗，这样不仅有利于环保，还可以节约成本，在需要夏天制冷和冬天保暖时也能节约能源。

另外还要检查空调。这件事最好在夏天一开始时就能完成。

• 即便刚入夏时气温可能不高，检查空调的工作也一定要在夏天刚来时就做好。如果到盛夏时节才发现空调坏了，很可能一时间找不到维修人员。

• 维护室外的植物。清除单位周围两英尺内的灌木和树叶，以防阻塞通风系统。

• 确保按照制造商的建议清洗和更换过滤器

点击查看近1万套加拿大在售房源

此外，夏季是植物旺盛生长的季节，屋主可能会经常使用草坪和花园中的设备。所以对它们也要进行养护。

• 定期磨好割草机刀片；尤其是在盛夏时节。

• 如果割草机的使用年限超过5年，请确在使用前已经检修过。

• 如有需要，可以考虑添置一些更新式、更高效的设备。

还要在屋子附近走上一圈，注意检查地基处的裂缝。

• 如有裂缝，立刻用合适的灌浆填补。

• 特别要注意检查和修复地下室墙壁的裂缝。

定期对车道进行养护，以延长使用寿命。

• 从第一级台阶开始，选择适用于混凝土、沥青的填料来修补裂缝。

• 在修补完裂缝后，如果车道年份过长，可以用柏油/沥青重新铺装车道。

• 考虑重新设计车道，以配合你的房屋和景观设计。目前石材和混凝土是两种最受欢迎的选择。

最后，夏天时庭院中的用水量会激增。因此确保供水设备的正常运行也是必不可少的一件事。

• 如果室外水龙头漏水，请及时修理。有时龙头拧紧关闭后依然会漏水，这时就必须把龙头换掉。

• 如果有游泳池，那就需要在夏天到来前及时清洗，还要检查供水和排水设施是否完好。

• 如果使用过室外热水浴缸，也要注重清洗和保养。

以上这些主要是适合在夏天进行的检修和养护工作。但其实，夏天也是一个对房屋进行升级改造的好时节。关于这方面的建议，我们会在之后介绍给大家。

 

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

重磅！EB-5改革法规通过众议院，有望缓解排期问题｜居外专栏

自从美国移民局于2017年1月首次在联邦公报上发布法规制定的通知以来，整个EB-5行业一直在焦急等待的移民局改革法规。而在2019年下半年的第一天，广大EB-5投资人们终于即将见证到这一刻的到来。

白宫预算管理办公室（OMB）发出公告，移民局的EB-5改革法规已经审议完毕。并交给移民局，经过移民局的最终修改和调整即将在联邦公报上公布，形成最终的法规。所以，最终公布的版本是否和我们之前看到的内容一样，暂时还不得而知大家只能屏息以待了。

OIRA官网截图

而7月1日，移民局的新代理局长，也发了推特振臂高呼，表示EB-5法规改革已有了结果。有网友表示，相信他当时差点就喊出了“不负特朗普重托”。

势在必行的改革案

说起来，前任移民局长Cissna曾经在移民局的改革案上栽了跟头。特朗普称，Cissna“缺少领导力、执行力、魄力和领悟力”，对其改革案的推进速度表示不满。

根据美媒报道，尽管Cissna是特朗普移民政策的忠实拥趸和执行者，但是却仍没有能够跟上总统希望的执行速度和效率。

报道截图

长达数月甚至是年为计算单位的法规出台速度，成为了压倒骆驼的最后一根稻草。所以Cuccinelli上任后，即使“代理”这个帽子还没有摘掉，也要尽快将改革案的事宜推动起来。

那EB-5改革究竟都改了哪些内容呢？一起来看看。

EB-5改革法规的具体内容：

  1. 目标就业区 (TEA) 项目的投资额，从50万涨到135万；
  2. 非目标就业区 (non-TEA) 项目的投资额，从100万涨到180万；
  3. TEA定义的重新认定。很多经典的大城市项目将会不再符合定义。

“移民局改革方案”对于EB-5最直接的影响就是投资款暴涨。与之前相比：最快1个月，EB-5涨价尘埃落定！美国移民局涨价提案接近出台。

我们也了解到，EB-5改革法规已经通过了白宫预算办公室的审批流程，已经万事俱备只差颁布了。按照惯例，法规发布之后最短生效时间为30天，重大法规的生效时间不得短于60天。

解读

EB-5投资额的大幅增加则意味着投资人移民将要花3倍的钱、解释3倍的资金来源。对于EB-5投资人来说，不但是资金上的巨大压力，也是在申请文案上的难度陡增，对于申请人将会是重大打击，甚至有可能直接逼停EB-5投资。

不过尽管涨价风险的步步紧逼，EB-5行业致力于解决问题的努力也没有停息，正所谓风险和机遇永远是相遇相生的。

H.R. 1044 开始投票

新国会的新提案－H.R. 1044 ‘Fairness for High-Skilled Immigrants Act of 2019出台，主张取消职业移民的国别限额，被认为是当前最有希望落地的移民改革提案，目前已通过众议院，预计参议院将在2周内投票。

H.R. 1044内容：

1. 取消职业移民的国别限制；
2. 亲属移民的国别限额从7%提高到15%；

如果能在2019年9月30日生效，则从2019年10月1日起执行

美国权威媒体预测，众议院通过H.R. 1044提案将会是大概率事件。

解读

如果提案能够最终获得通过并签署成为法律，那么国别限制即将取消，职业类别签证按照递案优先日分配原则，后期非中国大陆出生申请人的“插队”现象随即消失。中国申请者年度美国绿卡占有率将大大提升，排期或将大幅缩短，同时对排期时间有更确切的估算，可以提前规划。所以说该提案是解救中国投资人的利好法案

除此之外，近期白宫拿出了一套新的移民改革方案，由特朗普女婿Jared Kushner主导。在每年约100万张绿卡总数不变的情况下，大规模调整绿卡分配比例；大幅度增长高学历、高技能背景的职业移民配额；缩减亲属移民配额，只能为配偶子女申请移民；减少难民、庇护绿卡数量等。

总结

无论是移民局的涨价法规，还是取消国别限制的提案对于中国投资人来说有以下影响：

■  已经投资递交的投资人排期有望缩短甚至是消失：随着投资移民的门槛大大提高和限额的放开，对于当前的排期形势，是会有缓解外国投资人插队的作用的。2015-2017上半年期间的递交高峰期的投资人，可以更快获得绿卡登陆美国，减少随行申请子女超龄的可能性。

■  对于尚未投资和正在观望的投资人来说：将会错过这最后的平价投资移民美国的机会。无论是【美国新移民提案出炉，EB-5排期是这样解决的？】中提到的H.R. 1044 – 高技术移民公平提案 取消国别，还是其他排期的解决方案的福利都无法享受到。

观望是最大的风险。随着“美国绿卡”成为中国家庭的必备品，申请人只会增多不会减少。移民专家建议，“早申请、早排队、早受益”永远是不变的真理！

而除此外，还有“一步到位”、无需投资、无居住要求的EB-1杰出人才移民，最快2天获批，直接获得永久绿卡。

 

外联出国欧洲总监Justie专栏全集

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任

伦敦黃金地段最新报告——海德公园北缘｜居外专栏

编者按：伦敦，欧洲经济之都。从英镑贬值到房市交易萎缩，价格停滞——英国脱欧带来入手英国的机会。随着新首相逐渐浮出水面，脱欧将有新的总设计师；一切逐渐尘埃落定之时，也就是英国房市利好的起点。去年下半年以来，德国等多个国家资本抄底英国。英国投资看伦敦，伦敦的高尚社区都有哪些呢？

本文将会带大家到英国最大的皇家公园——伦敦海德公园。这个地区曾是伦敦潮流前沿的地区之一，但它曾经历过一段黑暗的衰落期，不过现在，它以焕然一新的面貌回归大众视野。

1. 曲折历史

海德公园建成于1536年，由亨利八世打造，最初是作为皇家的狩猎场。现在，这个350英亩的海德公园北缘拥有着伦敦最棒的房产；而和其南部相接的是非常受欢迎的几个街区：Mayfair、Belgravia、Knightsbridge以及Kensington。

在19世纪，公园北部也是很有声望的，美丽的花园广场和大片的房产旨在与Belgravia竞争，同时也吸引了很多贵族、皇室成员和社会名流，包括威尔士王妃Caroline、温斯顿·丘吉尔和Lady Myra Sackville（他的生平在电影《欲望都市》中有详细介绍）。

然而，在第二次世界大战之后，公园失去了它的威望。它的大厦被改建成办公室，并且出现了新建的公寓楼。公园边缘的某些区域依然保持着原有的贵族气质，但也逃不过重新改建的命运，例如东边的时尚马里波恩村和北边的帕丁顿（这里的横贯铁路直通金丝雀码头）。

2. 重振旗鼓

但是现在，市场风向似乎有了变化。博参置业的最新独家报告显示，在过去一年的价格增长方面，公园的北部比高调的南部更胜一筹。来自LonRes的数据显示，海德公园花园的“微型市场”（包括与贝斯沃特路接壤的二级灰泥联排别墅的露台以及周边保护区的街道）的平均房价上涨了8.5％，表现优于梅菲尔（下跌19.9％），骑士桥和贝尔格拉维亚（下跌8.8％），Bayswater和Maida Vale（下跌3.5％）和下跌7.2％的W2（包括Marylebone，Paddington，Westbourne Green和Notting Hill）。

该报告还显示，海德公园花园与贝尔格拉维亚和骑士桥等较为昂贵的地区之间，每平方米的平均价格差距正在缩小。Beauchamp Estates总经理Jeremy Gee表示：“海德公园北部的房产被低估了，它的低调让其很少被开发商以及买家注意到。但邻近地区的崛起让它重返焦点。“

他指出，Edfware路南端的由Rafael Vinoly设计的Almacantar大理石拱门开发项目（Almacantar’s Marble Arch Place Development）的到来，以及Whiteleys购物中心和Queensway亟需10亿英镑的改造，将大大提升公园西北部的价值。 

该地区遍布各种花园广场（苏塞克斯，格洛斯特，海德公园，牛津，剑桥，康诺特）以及康诺特村的小型独立商店，坐落着艺术品经销商、花店、阿根廷肉店和阿巴斯托葡萄酒商店，和骑士桥相比，该地区宁静而低调。在康诺特广场有一所康诺特学院，虽然有些当地人更喜欢威廉王子和哈里王子曾就读的韦瑟比小学。

该地区的低调吸引了许多明星居民，如托尼布莱尔，克劳迪娅·温克尔曼，奈杰拉·劳森和艾莉·古尔丁，这里没有什么大牌酒店或餐馆，也就意味着这里没有大批游客。 

3. 投资指南

那么投资者应该买什么？海德公园花园目前有四处房产出售。面朝阿尔伯特纪念馆的金色尖顶、从屡获殊荣的公共花园上层，可以看到贝斯沃特路和整个公园。房子的露台由Samuel Pepys Cockerell（日记大家塞缪尔·佩皮斯在的侄子）设计。

位于Mayfair的Savills负责人Charles Lloyd表示，这里有些功能完备的房屋因为外观不够精致而难以吸引消费者。但这些消费者忽略了房产接近西区的极佳位置，所以他们错过了一个绝好的机会。 “我在Connaught Close住了四年，这是我住过的最便利的地方。Mayfair距邦德街只有步行十分钟的距离，距马里波恩15分钟，而距帕丁顿的希思罗机场快车站仅有步行五分钟的路程。”

“我所知道的海德公园花园的买家，都是最初根本没有考虑过这个区域、但后来却发现那里的房子宽敞且绿色环保，”Lloyd说，“海德公园花园的房产与贝尔格雷夫广场的房产质量相同，但价格上便宜30％至40％。”

点击查看在售伦敦豪宅房源

这些房子价格不菲。一套两居室的公寓，售价为135万英镑；一间经过翻新的2,951平方英尺的三居室公寓，售价825万英镑；一间时尚、设计现代化的五室公寓，价值1500万英镑；还有一套六居室，房产价格为1550万英镑，但翻新费用高达500万英镑，所以可能总价值高达2400万英镑。（全部通过Beauchamp Estates。） “每平方英尺3,500英镑到3,600英镑，定价很有野心，但并非不切实际，“Gee说。


责任编辑：Adam Chen

 

伦敦高端房产界名人Gary Hersham专栏全集

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

大多伦多6月地产报告：房地产市场全面复苏 量价齐升｜居外专栏

根据多伦多地产局7月4日公布的月报，整个大多地区在今年6月份共在MLS上售出房源8,860套，较去年6月增长10.4%。6月售出的房屋均价为$832,703，也比去年同期上涨3%。

今年上半年销售上涨8.5%

根据TREB的月报，如果与去年同期比较，各类房型除了condo之外销量均大幅上升，半独立屋和镇屋各涨9.4%和12%，而独立屋涨幅更大，高达18.6%：

TREB在新闻稿中称，不仅是6月份销售转好，其实今年上半年整体上与去年同期比较，房屋交易也更为活跃，房屋销售上涨了8.5%。

MLS综合指数更涨了3.6%

TREB的月报显示，今年6月份各类房屋的平均售价为$832,703，也比去年同期的$808,066上涨3%。

如果按照更为准确的MLS综合指数（HPI），那么上月房价比2018年6月更涨了3.6%。

HPI是根据房屋类型进行了调整的基准价格，HPI反而高于所售房屋的均价，主要在于半独立屋，镇屋及condo售价回升，令基准价格涨至$798,500。

如果从整个2019年上半年来看，6个月的平均售价为$810,661，也比2018年上半年增长了2.4％。

接下来让我们看看六月份各主要房屋类别的具体销售数据：

独立屋

独立屋方面，整个大多地区六月独立屋交易4,225宗，独立屋均价$1,018,987。其中，多伦多地区成交995套，均价$1,332,639，数量和价格均居大多伦多地区首位。

皮尔区成交872套，数量上居于第二，均价$951,420。在皮尔区中，成交数量最多的是Brampton地区，共计518宗交易，但均价最低，仅$856,338。交易数量排第二的是密西沙加，273宗，但均价最高，达到$1,109,743。Caledon地区售出81套独立屋，均价$1,025,864。

Halton区六月共成交498套独立屋，均价$1,097,790。成交数量最多，且均价最高的是Oakville，共售出168套，均价$1,392,489。其次是Burlington，售出135套，均价$1,001,813。Milton售出109套，均价$965,132。Halton Hills在数量在数量和价格上都位列最后，售出86套，均价为$840,897。

半独立屋

六月大多地区共售出886套半独立屋，均价$830,015。多伦多售出最多，为333套，均价也最高，为$1,055,423。

皮尔区销量位居第二，为322套，均价$701,737。其中，Brampton售出数量为全区最多，共185套，但均价却最低，为$674,629。密西沙加售出125套，均价为全区最高，为$740,948。Caledon仅售出12套，均价$711,208。

Halton区仅售出51套，均价$728,348。其中Milton售出27套，数量上为全区第一，均价$715,019；Oakville仅仅售出9套，但均价$827,872，远远高于其他区域；Burlington售出11套，均价$719,900；Halton Hills仅4套，平均价格为$617,625，为全区最低。

Condo镇屋

六月Condo镇屋共售出683套，均价$608,187。多伦多市售出236套，均价$704,533，销量价格均居于第一。

皮尔区六月销售量位居第二，共222套，均价$580,089。其中密西沙加售出159套，均价$611,966。Brampton成交63套，均价$499,635。Caledon则没有成交记录。

Halton区镇屋销售量排名第三，共80套，均价$555,176。Burlington数量第一，为39套，且均价最高，为$576,136。Oakville数量价格均为第二，数量为27套，均价为$573,654。Milton和Halton Hills都成交7套，均价$497,607和$424,698。

居外网共有近万套在售加拿大房源，马上查看

Condo公寓

Condo公寓六月共售出2,149套，均价$590,274。其中绝大多数集中在多伦多，共1,497套，均价$636,606。

皮尔区的Condo交易数位居第二，为314套，均价$463,481。其中密西沙加位居全区第一，售出265套，均价$471,762。Brampton销售数量位居第二，共48套，均价$347,677。Caledon仅成交一套，价格$672,000，因此均价为全区最高。

Halton区六月售出Condo公寓107套，均价$502,357。Oakville位居第一，共47套，且均价全区最高，为$541,939。Burlington售出42套，位居第二，均价为$488,810。Milton售出15套，均价$436,667。Halton Hills仅成交3套，均价$400,333没有成交记录。

ATTACHED/ROW/TOWNHOUSE

六月，Attached/Row/Townhouse 共售出797套，均价$713,540。

多伦多市共售出120套，均价$1,017,533，为整个大多伦多地区最高。皮尔区售出162套，均价$655,014；Halton区售出158套，均价$690,457。

皮尔区中，Brampton售出最多，为114套，均价$627,518，为全区最低；密西沙加售出32套，均价全区最高，为$747,368；Caledon售出16套，均价$666,219。

Halton区中，Oakville售出51套，数量居于第二，但均价远高于其他地区，达$814,521。Milton销售数量最多，为81套，均价$630,349。Burlington售出19套，均价$638,647。Halton Hills售出7套，为全区最少，且均价最低，为$622,714。

 

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

没有对比就没有伤害：在加拿大买房可以白捡的那些面积｜居外专栏

多伦多最大的华人地产公司大鹏地产2018年Top 10 Listing Team团队经理Jason Gao，在给一些人还在中国或刚来加拿大的客户介绍房子时，大家问的第一个问题通常是这个房子有多大、面积多少？然而，加拿大的房地产市场观念中，并没有单位面积价格的概念。加拿大的房屋，不论是公寓，联排别墅还是独立屋，所有人在买卖房屋时，都是按一整栋/套房屋来标价的，即一栋/套房屋开出一个价格， 而不是按每平方英尺出售。

在中国买房，无法避免“公摊面积”这个坑。“买100平米的房子只得70平米。”这就是为何绝大多数中国人在买加拿大买房的时候会计较房屋面积的原因。

中国房屋面积公摊系数示意图/来源：互联网

加拿大的房屋面积不包括公共部分。公摊就是公摊，不能拿出来卖钱。

而在加拿大，卖家并不提供房屋面积的多少，实际上大多数人也不知道自己的房屋准确面积。即便有时候卖家提供房屋面积，但也会加一个卖家免责的条款“所有数据不一定准确”。Bo, The Real Deal ! 团队经理Jason Gao指出，一个房屋的价值是由很多因素决定的，主要是房屋的位置、占地的大小、房屋的大小、房屋的布局、房屋的状况、前后院和车道的状况等等，房屋的面积多少只是其中一个因素，有时候还不是主要因素，并且加拿大房屋销售合同中的价格都以“套“计算，不换算到单位面积价格，所以房屋面积只是一个参考，无需纠结具体数字。

土地面积和房屋面积

加拿大的房屋可分为带土地的低层别墅和不带土地的高层公寓两种。

加拿大房产的土地面积

加拿大带土地的别墅价格一般包括房屋（地上部分和地下室）、房屋所在的土地地皮、车道、车库、前后花园，甚至游泳池等。

别墅一般会标有一个土地面积（Lot Size），一般会标注如50X120FT、10X35Meters等，分别指地皮的长度和宽度。

例如下图的双拼别墅，土地面积是29.75X137.79英尺，可以看出，这幢房屋的LOT比一般房子要长，一般LOT长是120尺。

如果遇到不规则四边形（irregular Lot）的地皮的话,前一个尺寸代表临街一边的尺寸,后一个尺寸则代表地皮纵深较短的那个边的尺寸。

图片来源：Bo, The Real Deal Team!

加拿大房产的房屋面积

房屋面积对于加拿大的买家来说，一般是依据政府最后验收时候测量的数据（MPAC房屋面积资料），或者开发商，或者卖家经纪测量出来的，可能会具有一定误差，只是一个参考数值。但误差并不能影响房价。

Jason Gao指出，对于公寓来说500平方英尺以下是一个级别，500平方英尺以上每100平方英尺是一个级别。但对于独立屋（半独立、镇屋等）来说，每500平方英尺作为一个台阶，比如1500到2000是一个级别，2000到2500是一个级别 。

比如，房屋面积一般指的是使用面积，而这个使用面积不包括地下室、车库和游泳池等。

加拿大对房屋面积的计算，虽然全国并没有一个统一的公式，但也算有一个大多数人认可的标准。

独立屋、双拼和联排别墅面积认可标准

按  Floor Space（地板面积）来计算

【计入面积】

主层、二层、三层或阁楼，但屋顶若有坡度，第三层或阁楼的房屋面积会酌情折减。

【不计入面积】

阳台、露台等不封闭空间不计入面积。

地下室一般不计入房屋销售面积内。

地面以上的非供暖建筑空间，如车库、泳池、工具房、临时储藏室等地方的面积是不会计算在房屋面积以内。

居外推荐加拿大多伦多呈现出法式情调的联排别墅。位于滨水位置，为寻求私密性和壮丽自然景观的住户量身打造。该物业位于静谧小巷，能看到旧磨坊（Old Mill）社区和汉波河公园（Humber River Parklands）全景，而且靠近令人梦寐以求的顶尖学校。建筑面积316平方米，土地面积240平方米，房型4 卧4卫3车库，共3层，价格约¥1414万。
居外物业编号：48848583 点击查看房源详情 

公寓面积认可标准

一般指套内的建筑面积, 从墙内的一半测量长与宽。【不计入面积】

公寓阳台、公寓楼梯间、电梯间，小区花园、小区外围绿化带，和地下公共车库等中国国内计算的公摊面积在加拿大房产中就几乎不会被计入公寓的房屋面积内。

其实在加拿大人们更注重房屋的质量和窗外的景色，对面积的多少不会那么的斤斤计较。

如果您在房产投资方面有任何疑问，欢迎随时联系我！ 作为加拿大最大的华人地产经纪公司Homelife Landmark — 大鹏地产主席大奖获得者、地产超级精英俱乐部会员，Bo, The Real Deal! 团队愿为您提供从选房、卖房、贷款、律师、物业管理等一条龙服务！

 

高岩松Jason 加拿大新移民、学区房购房一站式解决专家

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

房产投资的内功心法｜居外专栏

上星期笔者有幸出席香港奥地利经济学派 4 周年晚宴。席上有不少重量级讲者分享投资心得，值得在此跟读者分享，也许有所裨益。

其中一位基金经理分享投资必胜术，大家未必相信有此必胜术。但相信与否，也有不少投资者在研究不同的方法去增加自己投资获利的机会。有些会用基本分析、有些会有技术分析、有些会用电脑程式进行交易。笔者将所有这些统称为“外功”，正如金庸武侠小说的招式而已。

问题是无论这些外功招式如何厉害，甚至是必胜之术，没有“内功”配合是无法制敌致胜。在投资路上，也就是没法真正落实外功的招式而获利。因为人是有情绪的，很容易受外界的消息所牵动。当发生一些事件令市场弥漫着悲观情绪之时，投资者能否跟随之前制订的策略，大举入货？问题的核心，并不是你有没有送诸四海皆准的投资必胜方程式，而是你有没有能不牵动自己情绪的投资内功，再者这种内功也因人而异。每个人体质不同、可承受的压力也不同、看事物的取态不同、选择哪种投资工具、工具内的组合如何等，也会影响你的情绪。

最近中美贸易的纠葛，令市场情绪波动，时好时坏，令不少投资者如跌入万丈迷雾。特朗普的一举一动，一个留言也许牵动你的情绪。无论你如何分析，相信亦是徒然。

物业投资是长期的，更加需要大家冷静面对。大家必须问香港楼市长期攀升的原因。不需要听评论（包括笔者），必须看事实。低息环境有变吗？供应不足有变吗？有能力置业港人的收入有变吗？国内走资到香港的情况有变吗？香港人的财富有变吗？这些长期支持楼价的因素有改变吗？

若果答桉是否定的话，每次市场情绪悲观时，反而是製造入市良机。若果答桉是肯定的话，楼价自然会长期回落。

投资从来都是讲就容易，最困难是执行。能够百分百执行有规律的投资策略，投资自然事半而功倍！

香港港岛区香港仔3卧2卫的房产，实用面积62平方米，价格约¥ 970万。 物业位处高层，设有三房两厕连阳台，非常适合年轻家庭入住/首置上车。而且交通便利，该位置拥有良好的国际学校网络。周边设备完善，提供包括游泳池，健身房，儿童游戏室等设施。
居外物业编号：48420707 点击查看房源详情 

 

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

加拿大首次购房者的财务缓解福音｜居外专栏

cxz－700x190

面对不断飙升的房价和有限的工资收入，如何能够拥有自己的住所，仍然是加拿大许多首次购房者面临的主要问题。针对这样的问题，加拿大联邦政府在2019年3月份的财政预算中推出了旨在减轻首次购房者的财务压力，并让更多的人尽快拥有自己的处所的财政政策；其中一项政策将在2019年9月2日正式生效。

该政策主要内容包括两项：一是购房者与政府共享房产部分价值的政策；二是增加首次购房者从注册储蓄退休基金（RRSP）提取的额度。

一、与政府共享房产部分价值的财务资助政策

1. 购房的首付比例必须低于20%

如果首次购房者在申请房屋贷款时，首付资金低于20%，该房屋贷款会获得（CMHC: Canada Mortgage House Corporation）的保险；那么，作为首次购房者就可以从加拿大联邦政府获得所购买房产价值5% 到10%的资金资助。对于首次购房者而言，这部分资金属于免费使用，不需用支付任何利息，也不必像从银行获得房屋贷款一样而需要按月偿还。这似乎是天上掉馅饼的好事，令人难于相信；但是，事实确实是这样。唯一的条件是，在购房者出售现有房产或者在购房25年以后，购房者必须偿还政府所资助的这部分资金。

从这里也可以看出，满足政府该资助项目的房屋贷款属于高比率和获得保险的房屋贷款（High Ratio Insured Mortgage）；而且房屋贷款的分摊期最长为25年；所以，如果购房者申请房屋贷款时的购房首付比例高于20%，或者贷款的分摊期大于25年，那么，首次购房者将无法通过该项目获得政府资助。

2. 房主与政府共享房产价值的损益

购房者出售在该项目下的房产或者在购房25年后必须向政府偿还这笔资金；但是，购房者到时给政府所偿还的这部分资金的金额并不是一个绝对数字，仍然是一个相对数字。例如，购房者在购买价值$400,000（40万加元）的房产时，从加拿大联邦政府获得了10%的资助，即价值为4万加元。房主出售该房产或在购房25年后，若该房产价值上升为50万加元，那么，房主给政府所偿还的金额将为房产现值的10%，即5万加元；如果此时的房价没有上升反而下降，比如下降为35万加元，那么，房主所需要给政府偿还的资金为3.5万加元。

从这里也可以看出，加拿大联邦政府资助首次购房者的财务项目，实际上是政府与房主共同投资该房产，共同分担该房产价值的损益；所以，该资助政策也被称为房主与政府共同分享房产部分价值的项目。

3. 获得资助的比例可以为5%或10%

如果属于购买二手房产，首次购房者可以从政府获得最大资助为该房产价值的5%；如果属于购买新建的房产，首次购房者可以从政府获得的最大资助为房产价值10%。当然，如果购房者所购买的房产为一栋新建的房产，购房者也可以申请从政府只获得5%的资助。当购买新建房产使，在10%的资助限度内，购房者申请政府资助比例的大小决定于购房者的财务状况和生活支出预算。

4. 哪些人可以申请该项目？

该政策项目已经明确指出属于资助首次购房者财务政策；但是，对于哪些人士属于首次购房者以及其家庭具体收入要求，加拿大联邦政府也做出了明确的规定：

1）首次购房者；加拿大联邦政府一直对首次购房者提供各种财务优惠政策，例如，首次购房者项目(First Home Buyers’ Plan)，所以对于哪些购房者属于首次购房者，加拿大联邦政府有非常仔细和明确的规定。关于首次购房者的具体定义，请详见加拿大联邦政府有关信息；2）拥有加拿大公民和永久居民身份（移民），3）虽属于非永久居民身份但拥有在加拿大合法工作的身份，4）购房者的年收入低于12万加元。

满足以上各种条件以后，购房者就可以申请这次联邦政府新推出的购房者与政府共享房产部分价值的财务资助项目。

5. 获得房屋贷款的最大限度

获得联邦政府该资助项目后，购房者所获得的最大房屋贷款额度（包括政府资助的金额在内）为其年收入的4倍。例如，如果购房者的年收入为8万加元，那么，该购房者所能获得最大房屋贷款（包括政府资助金额在内）为32万加元。如果购房者所购买的二手房屋价值为40万加元，能够从政府获得2万加元的资助；那么，该购房者从银行所能获得最大房屋贷款金额为30万加元（32万 – 2万 = 30 万）。

如果购房者的目标是想获得更多的房屋贷款，那么，申请该项目并不是最好的选择。该政策的目的是减轻购房者每月所支付房屋贷款的金额，即减轻购房者住房成本，并不是帮助购房者获得更大房屋贷款。例如，如果购房者的年收入为8万加元，按照目前的加拿大银行（Bank of Canada）所设定的5年固定房贷利率的压力测试来计算，该购房者所能获得最大房屋贷款为35万加元；但是，如果申请政府的该资助项目，购房者所能获得最大房屋贷款数量（包括资助金额在内）为32万。因此，在决定是否申请该资助项目前，购房者应该首先明确自己寻求房屋贷款的目标是什么。

居外网现有近万套加拿大在售房源，点击查看

二、增加首次购房者从退休储蓄基金提取额度

在2019年3月以前，加拿大的首次购房者可以以免税的方式从自己的注册退休基金（RRSP）账户提取$25,000资金。这项政策属于加拿大联邦政府的首次购房资助项目（First Home Buyers’ Plan）。一般地，如果注册退休基金账户的拥有者从该账户提取资金时，按照加拿大政府的政策，提取者需要补交税收；但是，如果作为首次购房者从该账户提取资金时，不必向政府补交税收。

自从2009年以来，首次购房者从注册退休基金所能提取的最大资金限度一直为$25,000；在2019年的新财政预算中，联邦政府将该限度从$25,000提高到 $35,000。如果对于属于首次购房者的夫妇而言，他们（她们）能够从注册退休基金账户所提取的资金额度总和从原来的$50,000 ($25,000 × 2 ) 提高到 $70,000 ($35,000 × 2 )。这实际上使首次购房者有更多的资金渠道筹凑购房首付资金。

这两项政策主要是针对首次购房者而设立的。关于是否满足首次购房者的资格，加拿大联邦政府有非常详细的条件说明。例如，其中一条指出，在过去四年中，准备购房者没有拥有自己或者自己的配偶（或者common-law partner）的房产。但是，关于如何计算 “四年”这个时间段，也有详细的规定和特定的计算办法。所以，详细政策请参见加拿大联邦政府公布的信息。

（本文仅为一般信息介绍，不作为任何经济投资决策的依据。关于房屋贷款政策，请联系专业人士）

居外精选安大略省Thorold的3卧2卫房产。建筑面积181平方米；土地面积333平方米，3 卧 2卫5车库 ，共 2 层；可以步行到布洛克大学（Brock University）。购买此房产，你可用于出租或学习期间自住。约¥295万的绝佳投资机会！
居外物业编号：44717697 查看更多房源信息

 

加拿大房贷专家成小洲博士专栏全集

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

蒙特利尔租房有“坑”么？｜居外专栏

“可以帮忙租房么？”“有没有什么坑需要注意？”最近收到不少这类的询问。想想也是，马上天暖和了，不少移民来登陆，也有很多准备今年秋天来留学的朋友都拿到学签，也考虑要来准备来蒙城了。于是“找房住”成为登陆蒙城备忘录中的第一项是内容。一想到要到一个完全陌生的地方找地方住，好像还真是一件很麻烦的事呢。

回想起17年前我只身一人来蒙城前，也曾为这事愁得晚上睡不着觉呢。2002年虽然有网络了，但没有微信这么方便，都是电子邮件往来。记得当时是转了几个弯，才找到了朋友的朋友的朋友在蒙城帮忙找房。这名素末谋面的朋友很是热心，听说我一个人来，就在家附近找了一个要找室友的女生，帮我谈好价钱和入住时间，和我确认之后定了下来。于是我一到蒙城就有了落脚的地方，当时对自己的一间小屋也很满意，我们两人共用客厅，厨房，洗手间，价格好像就250元一个月。一住就是一年，后来租约到期，我又找房换房，短短两年之中因为各种原因换了4-5次地方，中间自己找房，有租别人转租的房子，和人合租，付了订金结果没租成等种种经历，租房5年之久的房，才自己买房稳定了下来。

可是我感觉这里租房没有什么坑啊，所有法律都对租客有利，当然因为不了解法律可能会有一些误会，那么这次我就那些年的租房经验，和大家分享一下在蒙特利尔租房时要注意的问题：

房型有“半个”

来这里的朋友会发现的第一件事是，这里描述要租的房都是说：1个半，2个半，3个半，4个半。这到底是什么意思呢？原来这是区分户型的一种说法。这“半个”是指洗手间。通常1个半就是指进门就是一大间外加厨房和洗手间，没有关门卧室，象是单身宿舍的样子。1个半还分大1半和小1半，大1半是指厨房有门，小1半就是厨房开放了。这种房子单身或小两口住最适合不过。2个半是指有卧室有门，但厅的面积非常小，可以忽略不计。3个半就是国内的一室一厅，4个半是两室一厅。

租房要签合约

正常蒙城租房都是要签合约的，英文叫“LEASE”，法语叫“BAIL”。别小看这个文件，你去办很多事的时候都需要，比如为孩子申请学校，自己申请上政府为新移民举办的法语班，学校申请助学金等都会要你出示你的租约，以证明你的居所。

蒙特利尔的租约由政府为保护公众利益监制、公开发行的，在便利店或邮局，药店都有出售，也就几元钱而已。上面的条款都已写好，只需要房东和房客商量好按自己的情况填写就可以，非常方便。建议大家好好读一读上面所有的条款，以了解作为房客自身的权益。

租约签多长时间？

一般来说，大多数房东要求租约12个月起签。也可以签6个月或3个月以下的，一般的房东不喜欢短期租客，即使签下也会租金比较高，同时出了纠纷，租客的利益得不到很好的保护，因为是短期租约，有关保护租客的法律多不适用。

例如根据法律要求，12个月的租约，房东要在房租到期前提前6个月询问租客是否续租，如果不想续租，必须在房子到期前3个月以挂号信形式书面通知房东。不通知的话，房子到期视为自动续约一年。如果租约不满一年，只需提前一个月通知房东是否需要续租。租约未满前如果想退房，需与房东商量，如果房东不同意，也可以提议将房子转租给他人，由新租户去完成租约。

居外网现有1300套蒙特利尔在售房源，点击查看

房租价格什么是合理的？

蒙特利尔的房租都是市场价格，根据地点、房况情况定价不同，只要双方都接受就可以了。象市中心，现在1个独立卧室，家具全包的新公寓租金达到1500元左右，但如果在非市中心的地铁沿钱，也就千元左右，根据房子状态不同各有不同，有的房租可能只有几百元。

房屋整间出租的通常不包括家具，单间房间出租的有时会有家具提供或者前房客的家具转卖给你。房租有包热水和取暖的，保暖的房子大多都是水暖，不保暖的一般是电暖。每月电费看房子大小，一家人一般一个月电费100左右，如果租新公寓,一个月电费有时只有30元。

有一些出租房全不包的很彻底，连炉头冰箱都没有，这个一定要在签约时看清楚，lease上面都会标注是否包热水包暖包炉头冰箱，不要相信口头承诺，所有东西都以签字的租约为准。

房东可以随便涨房租么？

国内常听说黑心房东随时涨房租，赶房客走的消息。在蒙特利尔这几乎是不可能的。因为这里有关租房的法律法规都向房客这一弱势群体倾斜。房东可以每年涨一点租金，如果没有翻新或大的维修，一般涨价水平只能和通货膨胀相持平，前些年都只有2%左右。他们会写信提前6个月通知房客新一年的租金是多少，作为房客如果觉得不合理可以不同意，房东也许会到当地租房委员会申请执行，到时就要看法官怎么判了。在判决下来之前，房东是不能赶房客或涨价的。

蒙特利尔市中心高档公寓，一共112平方米，原是两个卧室的设计，因为现主人希望大会客室，去掉一堵墙。现在只有一个主人房，两个浴室，第二个卧室只需要加上一堵墙就可以了。该公寓在市中心地区，离GUY地铁站仅5分钟路程，公寓楼对面就是CONCORDIA大学的修女院改成的大学生宿舍，出租也很方便。离最热闹的市中心仅一街之隔，闹中取静。
居外物业编号：48977033 点击查看房源详情

房东可以收押金么？

法律规定民用房长期出租一概不许收取押金，任何形式的都不行，所以如果遇到房东问你要押金的，直接回他这是违法行为就OK了。但是实际上，对于大多数新来的移民和留学生，因为没有办法调查房客的信用纪录，房东会要求收取押金或提前收取最后一个月的租金，如果不交房东可以不租给你，在这种情况下为了租到房子，很多房客也同意交了，但一定记得找房东要收据，并把这个钱写在租约上，到时也有据可寻。

接转租房要小心

网上经常会有转租房子的广告，一般因为价格便宜，有时还会有比较诱人的条件，如家具，或免一个月半个月的房租等，这让许多人心动。但是我建议接这样的房子，一定要谨慎，仔细读租约，你接下来的不仅仅只是一个房间，还有一些责任和义务，租约上的条款对承租人都有约束力。

另外要查清转租的原因，有些有虫害，噪音，被盗抢的房子都是转租的热门，接手的人要慎重。还有，租房一定要看一下地下室和垃圾间，这两个地方是最能看出整个物业是否干净有虫的关键。针对虫害最讨厌的就是bedbug,这个东西在中国除四害的时候早已灭绝了，但是却由中东人带入了北美，有些房东喜欢捡一些二手家具，把bedbug引入公寓内，此东西非常难清除，所以租房之前可以去这个网站去查一下你要租住的公寓是否有bedbug http://bedbugregistry.com/search/

在蒙城怎么租房？

在蒙城租房有三种：第一种是找中介，我们在一般在专业房产网站上找，有合适的推荐给客人，如果客人在国内，我们也可以用线上视频让他们现场看房，如果合适我们会帮助谈价格，签租约，甚至担保交押金等。

第二种是对人已经在蒙城的，那就是扫街（也就是现场找房，对外出租的房子一般会在房外挂上 A LOUER的标牌），看合适的打牌子上的电话就可以。但这种办法适合已经比较了解蒙城地域环境的人。

第三个途径就是能过网络自己找房，其中分中文和英文租房网站：

中文租房网站有，例如：

  1. www.sinoquebec.com：蒙城华人网，比较大的本地华人论坛。
  2. www.mengchenghui.com：蒙城汇。
  3. 58同城
  4. https://www.juwai.com：居外网

英文网站：

  1. http://montreal.kijiji.ca：这边的大型分类网站，类似于国内的58同城，其租房板块很专业，可以选择区域，房间类型，是否含家具，是否可以样宠物，用户体验比较好。
  2. http://montreal.en.craigslist.ca：类似的大型分类网站，类似于国内的赶集网，租房板块没有kijiji那样设定多个筛选条件，不过房源比kijiji要多。

 

经纪柯婕专栏全集：柯婕魁北克谈房说地

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

3天买下公寓房，3个月後顺利入住——海外买家王先生蒙城购房记（下）｜居外专栏


承接上文：【3天买下公寓房，3个月後顺利入住——海外买家王先生蒙城购房记（上）】

很多人向我打听作为外国人到底在魁北克怎麽买房？可以贷款麽？有没有特别的税，需要亲自来加拿大一趟麽？……好多问题。所以我想写写最近替法国来的王先生买房的经历，也许可以回答大家所有问题。

offer谈好工作才开始

好多人觉得买房子价格是最重要的，只要价格谈好，房子就一定能买下来。但事实上，谈价格，才是我们经纪工作的一小部分，要保证交易能最终完成，後面还有很多工作要做。

王先生下了第一个offer就飞回法国了，之後的一个星期里，我们和对方经纪来来回回发了几次counter offer，终於谈好了一个大家都能接受的价格。王先生问：“这是不是意味着，肯定就能买到这房子了?” 我连连回答，“不是的，还有两个条件没有满足，在这之前，我们并不是100%能买到它。”在魁北克买房，被卖家接受的offer至少还有两个条件要满足，买家才算真的买到这房子了：一个是验房，一般是在offer被接受的7-10天内完成；还有一个就是要能拿到银行贷款，一般12-15天的时间办理贷款手续。

因此王先生人不在本地，剩下的验房和贷款就要我替他跟踪做完了。

找验房师代验房 银行贷款一波三折

按魁北克地产经纪协会规定，首先一定要建议客人验房，其次必须推荐几个验房师供客人选择。我找到本地两名中文验房师，将他们的联系方式和价格都报给了王先生。经考虑，王先生选择其中一名杨先生进行验房。验房当天，由於王先生不能在现场，我拿着王先生的授权书，全程见证了验房过程，其间王先生也通过微信和我们进行了现场交流。由於是2013年的公寓，卖家也一直住得很爱惜，所以验房师并没有发现什麽大问题，大约1个多小时就结束了整个验房过程。第二天，验房师发来了验房报告，其中包括大量照片，文图并茂，所以王先生收到看起来也很容易，有不明白的，马上就和验房师交流，因此对房子质量，内部结构也有了更清楚的了解。王先生对验房结果很满意，并签署了满意表格，所以这个条件算是顺利解除了 。

银行贷款那一边本以为王先生已经面见银行，提交了所有材料，应该是没有问题了。但等了一周也没有批下来，对方经纪几乎一天一个电话来问消息，因为是新上市的房，现在还不断有人来看房，她按规定告知所有来客已经有offer的事实，但就这样还是有客人愿意不还价马上就买。我也只好频频催银行。就在离最後期限还有三天的时间，银行突然告诉我们现在的贷款政策收紧，审查变严格，已经有几个申请都被驳回了，现在需要王先生马上出具一份海外收入证明信，写明雇主信息丶收入情况。於是马上联系王先生，两个小时後，王先生发来了所需要信件，并及时交到银行。终於在第二天，收到了银行要派第三方公司来给房子做评估的消息。可没有想到约好的时间，对方经纪正忙，卖家也於一周前离开加拿大前往美国，我只好开车越过半个城拿钥匙，第二天一大早8:30等着评估公司来人，为了保证银行的评估不出意外，我还特地找了两个在同一幢楼里已出售的公寓信息（价格都比我们的offer要高）交给评估员，并告诉他明天是我们offer最後的期限，请他无论如何早一点发报告。

也许是我的诚意感动了评估员，下午两点，正在高速上开车的我收到了银行的贷款批准信。下了高速，我就靠边停车，把信转给了对方经纪和王先生，从这一刻起我才告诉王先生：您算真的买到这房子了。

居外网现有1300套蒙特利尔在售房源，点击查看

三个月後来办理过户手续

当然，真正拿到房子还有最後一关要过：见公证师过户。

在下offer时就和卖家说明，交房时间是在8月份王先生女儿来上学的时间，所以当offert条件全部满足後，我开始帮他找公证师了。在这里买房一般是由买家找公证师，付过户的公证费。王先生希望找个说中文的公证师，毕竟法律上的事，还是希望能越清楚越好。但我开始联系公证师才发现，8月就是公证师的度假日，能说中文的公证师蒙城一共也不超过7个人，两个时间已经排满，其他的人那个时间都安排了度假。没办法，只好找老外，约好了一个，谁知得知王先生需要到蒙特利尔来後在贷款银行开户，银行才能将贷款指令发到公证师手里，然後只有6天时间就办理过户，她算算觉得时间太紧，也给拒了。好在最後终於找到一位愿意加班丶收费也很合理的公证师，我反复打电话和她确认王先生的行程，确保她能在很短时间办理过户，这才放下心来。

3个月一晃就过，王先生一家按计划8月9日到达了蒙城，第二天我就陪他们先去银行开户，转钱。第三天见公证师签了贷款协议，付了35%的首付款。然後王先生他们一家去纽约玩了3天，回来後15日再次见公证师就顺利签字过户了。

拿到新房钥匙，王先生并没有放松，还要帮女儿安置好啊。於是我又帮他联系人到宜家买了所有家俱并组装到半夜，陪他和女儿买了基本的生活用品。总算在18日离开蒙城前，他如愿以偿地帮女儿安置好新家，放心离开。

临走前还反复嘱托，希望我多关照女儿。其实这还用他说麽？这麽长时间的合作，我们已经成了朋友，虽然我只是帮他买房，但合作下来我成了他在蒙城的第一个值得信任的朋友，所以关照他女儿也就成了很自然的事。他女儿准备找个室友，我还特地帮她找了这里的租约，告诉她怎麽和室友签证合租协议……

想想人生真是很奇妙，在什麽时间遇到什麽样的人同行都常常出乎自己的意外，特别是干上地产经纪这行，更是常常碰上意想不到的人，一起走上一段路，正所谓有朋自远方来，不亦乐乎？也算是为自己的人生平添了不少乐趣吧。

 

经纪柯婕专栏全集：柯婕魁北克谈房说地

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。