Special Investment Column – Page 45

香港下半年楼市展望｜居外专栏

差饷物业估价署刚公佈 5 月份私人物业楼价指数创下历史新高，报 396.8 。其实香港楼价踏入 2019 年已经连升 5 个月，累计升幅达 10.4%，完全收复 2018 年下半年的调整！

香港楼价的升跌跟中美贸易冲突的情况息息相关。年初特朗普一直表示协议进展良好，令市场一片乐观，升个不停。但当特朗普在 5 月突然变脸，中美谈判停止，令香港物业的交投在 6 月开始大幅减少，楼价的升势也停止了。相信 6 月份差估署的数字会反映出来。再加上香港在 6 月以来发生的大型群众集会，令香港物业的交投进一步放缓。虽然如此，楼价并没有出现大幅下跌的情况！

展望下半年，中美贸易谈判仍会主导市场情绪。在刚刚过去的 G20 会议，特朗普又再次跟习近平会面，而且宣布重开谈判，并恢复批准美国公司向华为供货，中国亦恢复购买美国农产品。特朗普似乎面对颇大压力，比中方更需要一份中美协议，以增加大选连任的胜算，也急于化解农民因失去中国订单而带来的压力，然而特朗普今日再度宣佈增加关税为楼市平添压力。笔者一向估计中美两国在美国大选前仍然继续打打停停，为楼市添不明确因素。楼市大升的机会很低！

不过长远一点看，时事为楼市带来正反双面的新因素，令楼市有不同的发展方向。对楼价的正面因素是政府处于弱势，已经不会提出任何具争议的法桉。首当其冲是“明日大屿”的硏究拨款被延后、公私营合作发展计划也暂停。在可见的将来，土地的供应更形短缺，土地供求不平衡的情况更严重。

点击查看香港在售房源

对楼价负面的因素是今次政治事件，短期难以解决和解，将会长期困扰香港。香港的移民风气会否再度兴起？也是一个值得大家留意的趋势！

最后，随着中美贸易冲突带来的风险，美国联储局在下半年会停止收水之馀，还会有很大机会再度降息放水。港息未必随美息而降低，但起码加息的机会会大减，全球的低息环境会继续。所以笔者估计 2019 年下半年的楼价只会窄幅上落，变化不会很大。

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

新加坡城规新计划道出新加坡的竞争优势｜居外专栏

世界各地的城市都有自己的城市规划的流程。但很少地方的人像新加坡一样有效地做长期规划并将这些规划变为现实。这是新加坡的关键竞争优势。——摘自新加坡国家发展部部长劳伦斯黄先生在URA 2019年总体规划展览会期间的演讲。

我同意部长的意见。在参观了世界上许多主要城市之后，我亲眼目睹了新加坡如何通过积极的具有前瞻性的规划方法将土地用于城市发展，克服土地稀缺，同时满足不断增长的国家人民的需求，并保持与世界的关联。

最近启动的草案总体规划旨在指导新加坡未来10至15年的发展需求和土地使用。市建局的总体规划每五年更新一次，以确保长远计划保持更新，尤其是推动经济，建筑科技和人民生活水平的不断提高。

在我看来，总体规划的最新版本已经满足了许多新加坡人的期望。

总体规划全面而精致。对于我来说，在一本杂志中将其浓缩为两页，很难公正地涵盖所有要实现的复杂的城市规划要求。因此，我想关注一个对我来说对人们生活产生最重大影响的关键概念——“城市转型”。

能够见证城市转型的两个领域是中央商务区（CBD）和南部海滨区。

CBD复兴

为了不断恢复新加坡CBD的活力，以保持其竞争力和活力，市建局推出两项计划，为CBD增添更广泛的用途，使市中心不仅是白天工作的地方，而且是一个充满活力和繁华的地方。晚上和周末都有生活和娱乐活动。

CBD激励计划通过提供总容积率来激励将至少20年房龄的办公楼转变为综合用途开发项目 ——具有住宅，酒店，商业和零售等多用途，提升建筑物的总使用面积；对开发商进行此类重建工作，这将使该地区迎来复兴。该计划将适用于Anson路，Cecil大街，Robinson路，Shenton道和Tanjong Pagar地区。

从2014年版总体规划中提高其总容积率的现有建筑物包括国际广场和Shenton别墅等分层建筑。两座建筑物的租约均为51年。目前，这两栋楼的业主正致力于通过集体销售路线向开发商销售。但是，这不是一件容易的事。办公室租金一直在上升;这些业主的机会成本可能会反映在他们的定价预期中。因此，高昂的收购成本可能会给开发商带来沉重的负担，他们也必须考虑开发费用的额外成本，以最大化容积率和将租约升级到99年的溢价水平。

在规划新建筑时，开发商可以考虑模仿国浩大厦的成功。凭借索菲特新加坡城市中心和Wallich住宅区，国浩集团在一个项目中集纳了酒店，住宅，商业，零售和社区用途，该项目还提供与大众地铁公共交通系统的直接连接。给CBD带来飞跃的另一个概念是共生和服务式住宅，迎合了那些都市人不断变化的形象——尤其是年轻的单身专业人士。

同时，战略发展激励（SDI）计划鼓励相邻商业或综合用途开发项目的业主以商业用途为主，以改变周围城市环境的方式联合起来并全面改建旧有建筑，该计划提供多种激励措施，包括总容积率的增加和对其他开发控制的灵活性，使其功能超越了CBD，并向其他战略地区的建筑物业主开放，如新加坡首屈一指的购物地带Orchard路。

通过SDI计划，政府授权私营部门共同努力，从头开始引入大胆创新的规划设计理念，从而改变或重建整个区域。

尽管多年来“工作，生活，游戏”的概念已经成为一种流行语，但新的总体规划显示了政府的意愿和决心，与私营部门合作并实现这种转变，这将使新加坡的CBD与未来15年相关。

南部海滨复兴

南部海滨面积超过2,000公顷，从巴西班让码头延伸至滨海湾花园 – 约为滨海湾的六倍。将集装箱港口搬到大士将释放1000公顷的土地，而巴西班让电力区，吉宝俱乐部和圣淘沙等非港口区将再增加1,000公顷土地。虽然施工将在未来五到十年内开始，但考虑到其巨大的规模整个项目将持续超过20年。

这项计划为开发商和喜欢拥有蓝色海洋和绿色的都市人提供了大量机会，例如面向新加坡海峡的海滨，Faber山和未来的巴西班让公园带来更多绿色空间。

也许是对未来南方海滨区的预期，再加上包括圣淘沙世界名胜在内的两个综合度假村的最新消息，我们注意到对圣淘沙湾物业，特别是公寓的兴趣更高。

美丽的三卧室顶层公寓隐藏在新加坡最负盛名的地区之一的迷人氛围中，Orange Grove Residences豪华公寓是独特休闲的完美之所。3卧3卫 (235平方米) 售3242万人民币。
居外房源编号：45509335 点击查看物业信息

其他创新功能

新的总体规划还有其他几个不同的概念，例如汽车城镇和遗产保护。此外，还有全面计划在新加坡东部，西部和北部地区建立主要的经济“门户”，以利用新加坡与外部市场的空中，陆地和海上联系，支持新的增长型产业，并为新加坡人提供更多离家更近的就业机会。

这些计划以及城市改造计划将有助于确保新加坡保持其作为最宜居的全球城市之一的地位。

利斯苏富比运营总监梁文豪专栏全集

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

再谈投资心法｜居外专栏

继上一篇《房产投资的内功心法｜居外专栏》推出之后，香港投资市场受中美贸易纠纷及最近引发的持续民意所影响，弥漫着不明朗因素。

不少投资者都会在讨论及预计：中美贸易最近重开谈判能否达成协议？会估计不同结果带来的影响会怎样？美联储会否减息？今年内会减息几多次？股市因何会上升？楼价又会否持续上升？

投资者为了赚取最高的回报，会就身边发生的事情，作出种种预测，这时很自然的事。但人生不如意事十常八九，预测往往失准。即使今次估中，下次也未必。事实上连股神毕菲特也无法保证每次投资预测都能命中。

在投资市场上，笔者也发现不少失败者，也曾经有过光辉的业绩。但过往的成功，反令投资者容易头脑发热，为自己是超人，具有特殊天份、具备了什麽“撒手锏”。在投资市场可以无往而不利，实情往往是运气而已。

韩国有一位世界排名第一的棋手，名李昌镐。他下棋的最大特点是从不追求“妙手”，即是从不给对手“致命一击”的精彩棋着。反而，他只追求每次下棋都有 51% 的胜率。看似平澹无奇，但能积聚优势于点滴，化危机于无形。

笔者喜欢踢足球，都会很欣赏守门员的精彩扑救。但顶尖的守门员应该是后防的指挥家，观察对手前锋的进攻模式，协助后卫做好防卫规划，便能防止对方攻门。没有射门就没有失守的可能。

我们必须承认自己的看法及预测一定会有错误的可能，也需为错误作出应有的准备及防范。

投资房地产比较容易，波动较少。只要做好预算，量力而为，失败的机会很低。笔者见到最多的失误，就是错判形势，认为楼价已达顶点，沽出自住物业业，改为租用物业，待楼价回落后再上车。可惜，楼价短期回落后又再不断上升，为了不肯承认错误仍然坚持己见，眼中只见到楼市的负面因素，对正面因素视而不见，损失最大的还是自己。

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

如何置办高尔夫地产｜居外专栏

就像高尔夫运动本身一样，高尔夫地产的置办并不是像表面看起来那么简单。海外地产杂志Abode2的主编劳拉·亨德森（Laura Henderson）提供了一些实用的建议。

美国国家高尔夫球基金会（NGF）的最新调查结果显示，高尔夫度假村的开发依旧是世界许多地区高端旅游投资的支柱产业。来自40多个国家的统计数据表明，佛罗里达、苏格兰、西班牙和葡萄牙已经成为高尔夫球道上的领跑者。而相对而言，拉丁美洲作为“后起之秀”，正在人气排行榜上节节攀升。

高尔夫旅游业在亚洲和中东地区也获得了快速发展。目前，亚洲和中东地区拥有全球最赚钱的度假球场，越南、阿布扎比和古巴等国正在开发新的高尔夫住宅项目，作为其国家旅游战略的一部分。Abode2杂志向我们介绍了两个最好的高尔夫球场以及给我们提供了一些优质的投资选项。

去哪里居住和打球

毛里求斯

屡获殊荣的遗产别墅Valriche跻身于世界顶级高尔夫住宅度假村之列，拥有永久性产权性质的巨大面积的别墅区，享有壮观的海景和宽阔的高尔夫球场视野。

度假村距离机场仅 40 分钟车程，是一个优雅的精心规划的封闭式社区。度假村坐落在一个自然的圆形剧场里，周围一圈是自然保护区。度假村的中心坐落着宏伟的Chateau de Bel Ombre城堡，它的历史可以追溯到19世纪。

在起伏的山脉和印度洋的蓝绿色的泻湖中间，有着占地100公顷的田园美景，其中便是获奖无数的Bel Ombre18洞锦标赛高尔夫球场。

该球场由著名的南非高尔夫建筑师和前欧洲巡回赛专家彼得·马特科维奇（Peter Matkovich）设计，它为所有级别的高尔夫球手提供了一个愉快的、富有挑战性的体验。

待遗产别墅Valriche完工后，它将包括288栋私人种植园风格别墅，错落分布在占地210公顷的开阔地上，包括18洞锦标赛球场和9洞3杆洞球场。

到目前为止，超过166栋豪华别墅已经可供游客入住或接近完成。基础设施和休闲设施已经全面投入使用。度假村游客可以进入高尔夫锦标赛球场，入住壮观的C海滩俱乐部。同时豪华的水疗及健身中心也对游客开放。另外，度假村还提供众多水上和海滩运动项目，以及一个梦幻的儿童俱乐部和24小时的礼宾服务。

别墅的房主都有着强大的设计抱负，别墅有着30种不同单层和双层种植园式设计样式，别墅的大小从只有2个卧室，面积150平方米到拥有3个或4个卧室，面积超过400平方米。地块面积也从700平方米到2000多平方米不等。别墅房客可以享受壮观、连续的全景式高尔夫球场、湖泊和海景风光。

每栋别墅都由一群技艺精湛的工匠以最高品质完成装修，提供顶级品牌的固定装置和配件，还有一个无边泳池，大阳台，配有空调和最先进的通讯设备。同时，别墅内提供室内设计包可供业主定制别墅样貌，享受独家感觉。在最新的住宅区Fifteen West区内，设施齐全的四床别墅，标价794,244美元起。

巴哈马

在热带地区，高尔夫运动常常被宣传为一项不太具有挑战性的体验，但这是有失偏颇的。来自世界各地的度假者都梦想着在风景如画的棕榈树之间，挥动着高尔夫球杆，在异国情调里度过一个轻松的假期。但是，加勒比海球场的布局往往有些单调，设计中也没有什么特色。许多酒店还隶属于大型的非固定度假酒店，这些酒店更注重高入住率，而不是提供一流的宾客体验。

相比之下，阿巴科俱乐部则特立独行地打破了这一类型框架。这是因为，严格来说，这家俱乐部并不是度假村，而是一家国际性的私人体育俱乐部。阿巴科俱乐部没有高耸的海滨公寓，也没有马拉松式的食物自助餐。

相反的，阿巴科俱乐部为那些寻求逃避日常生活压力的人提供无与伦比的舒适与美景，让他们享有一份独特的奢华体验。

那是什么使得阿巴科俱乐部成为世界级的地产呢？它独一无二的环境自然是一大原因。阿巴科俱乐部坐落在巴哈马群岛中最迷人的外岛-大阿巴科上。阿巴科俱乐部就优雅地孕育于这个2.5英里长的沙滩上，沙质如粉末般柔软。而其高尔夫球场更是远超你的想象。

在巴哈马常年排名第一的、苏格兰风格的高尔夫球场对海拔的变化有诸多要求，这对一个岛屿来说是罕见的。许多球洞有着炫目的海岸景色，将高尔夫运动稍稍变成了一项意念的练习。

正如你所期望的，该俱乐部还拥有一系列水上运动设施——从皮划艇，帆船和浮潜到骨钓和深海钓鱼。沿着俱乐部的海岸线走几分钟，你就能找到世界上一些最好的钓鱼水域。客人还可以到网球场或健身中心锻炼身体，或者放松下来，到俱乐部的豪华水疗中心享受一次舒服的美容治疗。

对那些受到启发，想把阿巴科俱乐部作为第二个家的人来说。阿巴科的住宅出售范围从舒适的小屋和迷人的村舍到豪华的别墅和宏伟的海滨地产，应有应有。每处地产距海滩均几步之遥，而且都精心配备了豪华必需品。

巴哈马阿巴科（Abaco）绿海龟礁（Green Turtle Cay）上的吉列姆湾海滩（ Gilliam Bay Beach）豪宅，现以148万美元在居外网上挂牌。
居外物业编号：49567249 点击查看房源详情

阿巴科俱乐部的地产销售总监克里斯蒂•赫尔（Kristi Hull）表示：“阿巴科俱乐部确实是一个独立的世界。”“这片飞地为现代生活提供了完美的解毒剂。人们成为这里的会员并在这里买房，是因为他们爱上了这个地方，他们想要与它建立永久的联系。他们希望能够年复一年地回到这里，与家人和朋友一起享受社区的美丽与宁静。他们在这里也结交了来自世界各地的新朋友。这是一个独特的地方，让你一眼就想买下它的地方。”

去往阿巴科俱乐部也并非难事，每天都有频繁的航班从纳索、迈阿密、西棕榈滩和劳德代尔堡国际机场飞往阿巴科的马什港国际机场。四床四卫的住宅标价330万美元起。

明智的购买建议

1. 不要在球道附近购买。你想要的是景色，但如果这意味着你每天黎明时分都要被割草机的轰鸣声吵醒的话，那景色也就不美了。注意果岭的宽度和房屋与发球区之间的距离。在球场上打一次球试试，看看球会落在什么地方，以及球手们都在哪里集合。

2. 多去几次度假村的球场。球场必须有足够的挑战性，这样才能让你在未来几年内保持对它的兴趣。了解是否有改变球场或者扩建设施的规划，并且查明业主是否可以在社区球场中获得相应的优惠。

3. 在虚线上签名之前，先了解一下其他居民。如果你与你的邻居相处不欢，那你的假日生活可能会不尽如人意。确保有足够的休闲景点，这样不打高尔夫的家庭成员也会有事可做。

4. 各度假酒店的收费结构不尽相同，所以要注意附属细则。常见的额外收费包括社区和服务费、俱乐部会员费、社交费和入会费。有些度假酒店的高尔夫会员制度是固定期限制，而有些则是即付即入制。

5. 检查房屋价格和球场收入的比例——在你考虑的球场打一场高尔夫需要多少钱？你想要买的房子是多少钱？这两者之间应该有一个合理的比例。打个比方，如果这是一个每日收费的球场，那么一场高尔夫在冬天的售价是25英镑，而房子的售价超过20万英镑。那么房子的价格应该是被抬高了。如果球场是私人球场，检查一下球场的入门费和月收费，和房子的售价进行对比。

6. 租金收入是抵消第二套住房成本的好方法，但是要现实一点，想清楚你一年中有几个月的时间是可以这样做的。如果你打算在旺季出租房子，那你就要考虑自己要轮流使用“平季”时间。

7. 在高尔夫社区，行动限制是出了名的严格，所以要确保你完全理解这些规则——从你房子树篱的高度到烧烤宵禁时间，这些规则可能涵盖一切。高尔夫球场协议也是如此。它是全年开放吗？客人需要付费才能使用么？这些规则的存在是为了帮助你维持你房产的价值，但是你要能够与它们共存。

责编：Adam Chen

欧洲豪华房地产杂志Abode2总编Laura Henderson专栏全集

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任

加拿大工作职位空缺达到43.5万移民要趁早｜居外专栏

加拿大私营企业的职位空缺率在2019年第一季度创下记录，共有43.5万个职位空缺。其中，魁北克省（QC），不列颠哥伦比亚省（BC）和安大略省（ON）的职位空缺率最高。

加拿大独立商业联合会（CFIB）在一份最新的报告中表示，加拿大私营企业的职位空缺率在今年第一季度达到3.3%，且空缺职位至少4个月没有招到合适的应聘者。

加拿大独立企业联合会（CFIB）是一个非营利性商业组织，代表超过110,000名加拿大中小企业（SME）所有者的利益。CFIB成员通过调查和采访确定加拿大中小企业关注的问题，并归纳意见及总结研究报告传递给政府部门。

CFIB副主席兼首席经济学家Ted Mallett说：“过去两年，加拿大全国职位空缺率一直稳步攀升，并在2019年第一季度创下新高。”

CFIB表示，与去年同期相比，虽然职位空缺率的增长速度正在放缓，但劳动力短缺仍然是雇主们要面临的挑战之一，特别是在魁北克省、不列颠哥伦比亚省和安大略省。其中，技术职位劳动力短缺比半技术职位或非技术职位的短缺更加严重。

加拿大省份职位空缺排名

在职位空缺率方面，魁北克领先所有其它省份，其2019年第一季度的职位空缺率高达4.1%（比2018年第4季度上升0.1个百分点）。

紧随其后的是不列颠哥伦比亚省（BC），职位空缺率为3.6％。

安大略省（ON）排名第三，职位空缺率为3.3％。

加拿大各省2019年第一季度职位空缺率统计表（CFIB）

大多数省份的职位空缺率都比上一季度上升了0.1个百分点。新布伦瑞克省和曼尼托巴省保持不变，新斯科舍省和阿尔伯塔省下降了0.1个百分点。

加拿大职位空缺行业排名

加拿大建筑业的职位空缺率排名第一，高达4.9%。

其次是个人服务业（4.7%）；农业企业（3.8%）、酒店业（3.7%）、专业服务（3.6%）和交通运输业（3.6%），这些行业同样面临劳动力市场紧张的状况。

总体而言，除制造业（3%）、石油和天然气（2.3%）、金融保险业（2.1%）和信息业（1.9%）保持不变外，所有行业的职位空缺率都有所提高。

加拿大就业数据统计

2019年4月，加拿大新增就业岗位106,500个，5月新增就业岗位27,700个，5月份全国失业率降至5.4％，这是自1976年以来的最低水平。

其中，25岁至54岁之间的加拿大移民，其就业率为71％，这是自2006年以来达到的最好数值。

天绮移民解读

加拿大全国职位空缺率高，特别是加拿大的三大省份职位空缺更为突出。

其中，魁北克省作为职位空缺率最高的省份，需要依赖更多的新移民来填补职位空缺。面对劳动力短缺的问题，相信未来会出台更好的福利和移民政策。

这里天绮移民要特别指出的是，如果您是加拿大紧缺职业的专业型人才，您也可以通过申请工签来加拿大工作，进而实现移民加拿大的目的。

加拿大移民留学顾问周天绮专栏全集

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

怎样用别人的钱累积你的资产？｜居外专栏

与西方国家相比，许多日本人都很喜欢“存款”。根据日本银行调查统计局在2018年公布的“与日本和美国和欧洲的公司发行量”相比，美国和欧元区的现金和存款比率在美国为13.1％，在欧元区为33.0％。但就日本而言，这个比率高达52.5％，远远超过美国和欧元区。

从这些数据可以清楚地看出，许多日本人将可支配收入用于存款，我国的情况有些类似。

7月6日，中国银保监会副主席曹宇在青岛举行的2019中国财富论坛上透露，到2018年年底，我国国内生产总值已达90万亿元，全国城镇居民人均可支配收入达4万元。到2021年，中国个人可投资资产规模将达到200多万亿元。但现实情况是，中国一直都是储蓄大国，很多人只会储蓄，不会去碰其他的金融产品。

在部分金融市场发展较为成熟、资管服务相对活跃的发达国家，居民家庭的金融资产中，现金和储蓄的比例已下降到13%左右，而资管产品的占比将近四分之一，与其他国家相比，在我国，选择积极投资拥有较大发展潜力和空间。

存款增加一定会带来资产形成吗？

存款的增加代表着可用资金的增加，但存款的增加并不一定会带来未来的资产形成。

不论是普通存款还是定期存款，通过向银行存款只能获得少量利润，很难以这种方式来达到真正增加资产的效果。对于未来资产形成来说，一味省钱可能还不够，除存款外，我们都有必要进行积极的投资。

存款与房地产投资的差异

房地产投资是一种众所周知的稳定的资产形成方法，特别是近年来，对未来经济形势有担忧的年轻女性也开始投资房地产，并且在某些情况下实现了中长期资产形成。

根据国内某售楼平台的数据显示，2018年，我国女性买家占比达47.9%，几乎“逼平”男性购房者。暖灯君这就来为大家比较一下存款与房地产投资两者的优点和缺点。

存款的优点和缺点：存款的一个好处是不太可能减少资产。即使存款人的金融机构破产，但存款保险制度（支付）也保证着存款人资金的稳定性。缺点如上所述，只能获得少量利润，资产形成方法不充分。

房地产投资的利与弊：房地产投资是指购买房地产以获得租金收入（收入增益），或出售房地产以获得销售收益（资本收益）的投资方法。买房投资保值已成主流理财方式。

因为住房是人们生活的重要组成部分，以租赁管理为目的的房地产投资的特点是资产形成可以预期且稳定。缺点是投资人可能缺乏有关房地产投资的某些知识和经验，未咨询有经验的不动产管理团队，盲目投资，造成空室、难以回本等风险。

存款与房地产投资的最大区别在于资产形成结构。在存款中，资产是通过自己的资金累积的，而在用于租赁管理的房地产投资中，资产是通过租户（租房者）支付的租金累积的。换句话说，是否由“自己支付的钱”或“由另一个人支付的钱”形成资产是二者的区分点。

未来的资产形成是房地产投资

通过存钱积累资金是一种安全的资金来源方式，但同时，积极投资也至关重要。

6月5日，招商银行与贝恩公司联合发布《2019中国私人财富报告》，报告显示，2018年，国内可投资资产在1000万人民币以上的中国高净值人群数量达197万人，坐拥61万亿人民币可投资资产，人均持有3080万。

根据胡润研究院发布的《2018中国高净值人群财富管理白皮书》显示：国内84%的高净值人群加大了海外资产的配置比例。其中，60%以上的人看好海外房产投资。

对于中国的财富拥有者来说，海外之所以成为他们离岸配置的因素，主要是因为方便移民或子女留学，接下来依次是资产保值增值、全球资产配置、方便海外业务发展、财富继承以及养老等等。

诚然，房地产市场在短期内变现能力较弱，但可溢价空间却是最大的。将房地产加入到资产组合中，可以增加投资组合的多样性和稳定性，并且由于房地产与普通金融产品的关联性较低，配置海外房地产可以使得投资组合的风险更加分散，获得更强的抗压性。

居外推荐日本东京房源：Setagaya的独栋别墅，14分钟步行到Gakugei-Daigaku 站（东横线）；20分钟步行到Komazawa-Daigaku站（Denentoshi线）。占地 426.32 平方米。房价约¥ 1,760万。
点击查看房源的更多信息，或致电居外客服热线 400-041-7515 询盘

日本置业权威/暖灯中国社长桂小科专栏全集

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

炎炎夏日，怎样养护你的房屋？｜居外专栏

说起房屋养护，很多朋友首先会想起秋冬时节那些重要而繁琐的工作。的确，秋冬时节的养护工作非常重要。但是夏天的房屋养护也是不可或缺的，而且夏天也比秋冬时节更适合户外劳作。虽然在多伦多，大家都希望能趁夏天出去玩玩，但对于有意卖房的朋友，我们还是建议大家抽点时间出来做好养护工作。

以下就是一些有关夏日房屋养护，还有设施维修方面的建议。

首先，夏天非常适合维修屋顶。房屋的屋顶应定期检查，夏天尤其如此。特别是那些已经超过5年的屋顶。如果在最近几年内，房屋所在地区出现过一些恶劣的天气，那对屋顶的检查和维修更是不容忽视。

• 弄清屋顶瓦片的推荐使用时间。相关信息会记录在检查保修单上。一般来说，只要过了保修期，那屋顶瓦片就得更换。

• 如果屋顶确实需要更换，那可以考虑将屋顶升级翻新。如果需要翻新的时间快过预期，那么千万不要犹豫。

• 如果瓦片要被完全替换，建议在瓦片下面放置一定数量的隔热材料。

• 经常检查瓦片是否有松动或损坏，如果其他瓦片状态良好，可以考虑只替换这些瓦片，而不需要替换整个屋顶。

其次是维修车库。除了维修外，还得做许多类似清洁、整理之类的工作，甚至还可以给车库安排一些新的用途。

• 夏季伊始，就要开始打扫车库了。

• 如果需要的话，在地板上涂一层新的密封剂。

• 考虑一下墙壁或地板是否可以刷上一层新漆。

• 与其清空车库，不如把它看作一个创造性的存储区域。

• 在整理车库时，可以添加一些货架，或者规划一些储物空间。

• 在添加夹子之后，车库里还能放置冰箱之类的电器。

• 把自行车挂在架子或挂钩上，这样可以延长自行车轮胎的使用寿命。

车库的自动门如有半开半关、关闭后再开，或发出刺耳噪音之类的问题，可同时维修。

• 车库门每年都需要上油。这件事房主自己就可以完成，不用另外请人。

• 对于那些不能正常开关的门，一定要及时检修。

• 库门弹簧也是有使用寿命的。使用寿命将尽时，要及时更换。

• 屋主不要试图去维修弹簧；更换弹簧维修库门之类的工作一定要雇佣专业人士。

居外推荐加拿大安大略省万锦市5卧6卫新开发的豪宅，配有4+1间卧室，且均带套间，宽展的窗户和天窗保证室内采光充足。面积为3150平方英尺，还有1300平方英尺的地下室！室内处处流露着一种精致富丽丶温馨舒适的高雅格调。毗邻学校丶医院丶407号高速公路和麦维尔购物商场（Markville Mall）。房价约¥ 1,184万。
居外物业编号：44813669 点击查看房源信息

然后是房屋护墙板。针对不同的护墙板需要进行不同的养护。

• 无论哪种类型，所有护墙板都需要每年清洗一次。大多数类型的塑料都可以用强力清洗机清洗，但是薄的乙烯基塑料需要用专门设计的清洗液冲洗。

• 检查壁板，看看有无损坏。如果损坏，就要及时修复。

• 如果壁板是天然木材或油漆过的木材，首先考虑重新粉刷。

• 如今市场上有许多新型侧壁板。如果你的护墙板年久失修，或者在过去的几年里，护墙板的维护费用很高，可以考虑整体更换。

再然后是加固和装饰庭院外的栅栏。这不仅是为了美观，更是为了安全。

• 开始检查栅栏，看是否需要加固。

• 检查门闩并确保它们状态良好。如果无法修复或门闩太旧，立刻更换。

• 检查一下大门开闭是否正常。门，连同锁系统，可能需要更换。

门窗也必须经得起天气的考验，还要能经受大量的磨损。

• 夏天适宜户外工作，而且油漆干得也比较快，所以是重新粉刷木质门窗和窗棂的理想时间。

• 考虑用一些环保建材替代原来的门窗，这样不仅有利于环保，还可以节约成本，在需要夏天制冷和冬天保暖时也能节约能源。

另外还要检查空调。这件事最好在夏天一开始时就能完成。

• 即便刚入夏时气温可能不高，检查空调的工作也一定要在夏天刚来时就做好。如果到盛夏时节才发现空调坏了，很可能一时间找不到维修人员。

• 维护室外的植物。清除单位周围两英尺内的灌木和树叶，以防阻塞通风系统。

• 确保按照制造商的建议清洗和更换过滤器

点击查看近1万套加拿大在售房源

此外，夏季是植物旺盛生长的季节，屋主可能会经常使用草坪和花园中的设备。所以对它们也要进行养护。

• 定期磨好割草机刀片；尤其是在盛夏时节。

• 如果割草机的使用年限超过5年，请确在使用前已经检修过。

• 如有需要，可以考虑添置一些更新式、更高效的设备。

还要在屋子附近走上一圈，注意检查地基处的裂缝。

• 如有裂缝，立刻用合适的灌浆填补。

• 特别要注意检查和修复地下室墙壁的裂缝。

定期对车道进行养护，以延长使用寿命。

• 从第一级台阶开始，选择适用于混凝土、沥青的填料来修补裂缝。

• 在修补完裂缝后，如果车道年份过长，可以用柏油/沥青重新铺装车道。

• 考虑重新设计车道，以配合你的房屋和景观设计。目前石材和混凝土是两种最受欢迎的选择。

最后，夏天时庭院中的用水量会激增。因此确保供水设备的正常运行也是必不可少的一件事。

• 如果室外水龙头漏水，请及时修理。有时龙头拧紧关闭后依然会漏水，这时就必须把龙头换掉。

• 如果有游泳池，那就需要在夏天到来前及时清洗，还要检查供水和排水设施是否完好。

• 如果使用过室外热水浴缸，也要注重清洗和保养。

以上这些主要是适合在夏天进行的检修和养护工作。但其实，夏天也是一个对房屋进行升级改造的好时节。关于这方面的建议，我们会在之后介绍给大家。

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

重磅！EB-5改革法规通过众议院，有望缓解排期问题｜居外专栏

自从美国移民局于2017年1月首次在联邦公报上发布法规制定的通知以来，整个EB-5行业一直在焦急等待的移民局改革法规。而在2019年下半年的第一天，广大EB-5投资人们终于即将见证到这一刻的到来。

白宫预算管理办公室（OMB）发出公告，移民局的EB-5改革法规已经审议完毕。并交给移民局，经过移民局的最终修改和调整即将在联邦公报上公布，形成最终的法规。所以，最终公布的版本是否和我们之前看到的内容一样，暂时还不得而知大家只能屏息以待了。

而7月1日，移民局的新代理局长，也发了推特振臂高呼，表示EB-5法规改革已有了结果。有网友表示，相信他当时差点就喊出了“不负特朗普重托”。

势在必行的改革案

说起来，前任移民局长Cissna曾经在移民局的改革案上栽了跟头。特朗普称，Cissna“缺少领导力、执行力、魄力和领悟力”，对其改革案的推进速度表示不满。

根据美媒报道，尽管Cissna是特朗普移民政策的忠实拥趸和执行者，但是却仍没有能够跟上总统希望的执行速度和效率。

长达数月甚至是年为计算单位的法规出台速度，成为了压倒骆驼的最后一根稻草。所以Cuccinelli上任后，即使“代理”这个帽子还没有摘掉，也要尽快将改革案的事宜推动起来。

那EB-5改革究竟都改了哪些内容呢？一起来看看。

EB-5改革法规的具体内容：

目标就业区 (TEA) 项目的投资额，从50万涨到135万；
非目标就业区 (non-TEA) 项目的投资额，从100万涨到180万；
TEA定义的重新认定。很多经典的大城市项目将会不再符合定义。

“移民局改革方案”对于EB-5最直接的影响就是投资款暴涨。与之前相比：最快1个月，EB-5涨价尘埃落定！美国移民局涨价提案接近出台。

我们也了解到，EB-5改革法规已经通过了白宫预算办公室的审批流程，已经万事俱备只差颁布了。按照惯例，法规发布之后最短生效时间为30天，重大法规的生效时间不得短于60天。

解读

EB-5投资额的大幅增加则意味着投资人移民将要花3倍的钱、解释3倍的资金来源。对于EB-5投资人来说，不但是资金上的巨大压力，也是在申请文案上的难度陡增，对于申请人将会是重大打击，甚至有可能直接逼停EB-5投资。

不过尽管涨价风险的步步紧逼，EB-5行业致力于解决问题的努力也没有停息，正所谓风险和机遇永远是相遇相生的。

H.R. 1044 开始投票

新国会的新提案－H.R. 1044 ‘Fairness for High-Skilled Immigrants Act of 2019出台，主张取消职业移民的国别限额，被认为是当前最有希望落地的移民改革提案，目前已通过众议院，预计参议院将在2周内投票。

H.R. 1044内容：

1. 取消职业移民的国别限制；
2. 亲属移民的国别限额从7%提高到15%；

如果能在2019年9月30日生效，则从2019年10月1日起执行

美国权威媒体预测，众议院通过H.R. 1044提案将会是大概率事件。

解读

如果提案能够最终获得通过并签署成为法律，那么国别限制即将取消，职业类别签证按照递案优先日分配原则，后期非中国大陆出生申请人的“插队”现象随即消失。中国申请者年度美国绿卡占有率将大大提升，排期或将大幅缩短，同时对排期时间有更确切的估算，可以提前规划。所以说该提案是解救中国投资人的利好法案

除此之外，近期白宫拿出了一套新的移民改革方案，由特朗普女婿Jared Kushner主导。在每年约100万张绿卡总数不变的情况下，大规模调整绿卡分配比例；大幅度增长高学历、高技能背景的职业移民配额；缩减亲属移民配额，只能为配偶子女申请移民；减少难民、庇护绿卡数量等。

总结

无论是移民局的涨价法规，还是取消国别限制的提案对于中国投资人来说有以下影响：

■ 已经投资递交的投资人排期有望缩短甚至是消失：随着投资移民的门槛大大提高和限额的放开，对于当前的排期形势，是会有缓解外国投资人插队的作用的。2015-2017上半年期间的递交高峰期的投资人，可以更快获得绿卡登陆美国，减少随行申请子女超龄的可能性。

■ 对于尚未投资和正在观望的投资人来说：将会错过这最后的平价投资移民美国的机会。无论是【美国新移民提案出炉，EB-5排期是这样解决的？】中提到的H.R. 1044 – 高技术移民公平提案取消国别，还是其他排期的解决方案的福利都无法享受到。

观望是最大的风险。随着“美国绿卡”成为中国家庭的必备品，申请人只会增多不会减少。移民专家建议，“早申请、早排队、早受益”永远是不变的真理！

而除此外，还有“一步到位”、无需投资、无居住要求的EB-1杰出人才移民，最快2天获批，直接获得永久绿卡。

外联出国欧洲总监Justie专栏全集

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任

伦敦黃金地段最新报告——海德公园北缘｜居外专栏

编者按：伦敦，欧洲经济之都。从英镑贬值到房市交易萎缩，价格停滞——英国脱欧带来入手英国的机会。随着新首相逐渐浮出水面，脱欧将有新的总设计师；一切逐渐尘埃落定之时，也就是英国房市利好的起点。去年下半年以来，德国等多个国家资本抄底英国。英国投资看伦敦，伦敦的高尚社区都有哪些呢？

本文将会带大家到英国最大的皇家公园——伦敦海德公园。这个地区曾是伦敦潮流前沿的地区之一，但它曾经历过一段黑暗的衰落期，不过现在，它以焕然一新的面貌回归大众视野。

1. 曲折历史

海德公园建成于1536年，由亨利八世打造，最初是作为皇家的狩猎场。现在，这个350英亩的海德公园北缘拥有着伦敦最棒的房产；而和其南部相接的是非常受欢迎的几个街区：Mayfair、Belgravia、Knightsbridge以及Kensington。

在19世纪，公园北部也是很有声望的，美丽的花园广场和大片的房产旨在与Belgravia竞争，同时也吸引了很多贵族、皇室成员和社会名流，包括威尔士王妃Caroline、温斯顿·丘吉尔和Lady Myra Sackville（他的生平在电影《欲望都市》中有详细介绍）。

然而，在第二次世界大战之后，公园失去了它的威望。它的大厦被改建成办公室，并且出现了新建的公寓楼。公园边缘的某些区域依然保持着原有的贵族气质，但也逃不过重新改建的命运，例如东边的时尚马里波恩村和北边的帕丁顿（这里的横贯铁路直通金丝雀码头）。

2. 重振旗鼓

但是现在，市场风向似乎有了变化。博参置业的最新独家报告显示，在过去一年的价格增长方面，公园的北部比高调的南部更胜一筹。来自LonRes的数据显示，海德公园花园的“微型市场”（包括与贝斯沃特路接壤的二级灰泥联排别墅的露台以及周边保护区的街道）的平均房价上涨了8.5％，表现优于梅菲尔（下跌19.9％），骑士桥和贝尔格拉维亚（下跌8.8％），Bayswater和Maida Vale（下跌3.5％）和下跌7.2％的W2（包括Marylebone，Paddington，Westbourne Green和Notting Hill）。

该报告还显示，海德公园花园与贝尔格拉维亚和骑士桥等较为昂贵的地区之间，每平方米的平均价格差距正在缩小。Beauchamp Estates总经理Jeremy Gee表示：“海德公园北部的房产被低估了，它的低调让其很少被开发商以及买家注意到。但邻近地区的崛起让它重返焦点。“

他指出，Edfware路南端的由Rafael Vinoly设计的Almacantar大理石拱门开发项目（Almacantar’s Marble Arch Place Development）的到来，以及Whiteleys购物中心和Queensway亟需10亿英镑的改造，将大大提升公园西北部的价值。

该地区遍布各种花园广场（苏塞克斯，格洛斯特，海德公园，牛津，剑桥，康诺特）以及康诺特村的小型独立商店，坐落着艺术品经销商、花店、阿根廷肉店和阿巴斯托葡萄酒商店，和骑士桥相比，该地区宁静而低调。在康诺特广场有一所康诺特学院，虽然有些当地人更喜欢威廉王子和哈里王子曾就读的韦瑟比小学。

该地区的低调吸引了许多明星居民，如托尼布莱尔，克劳迪娅·温克尔曼，奈杰拉·劳森和艾莉·古尔丁，这里没有什么大牌酒店或餐馆，也就意味着这里没有大批游客。

3. 投资指南

那么投资者应该买什么？海德公园花园目前有四处房产出售。面朝阿尔伯特纪念馆的金色尖顶、从屡获殊荣的公共花园上层，可以看到贝斯沃特路和整个公园。房子的露台由Samuel Pepys Cockerell（日记大家塞缪尔·佩皮斯在的侄子）设计。

位于Mayfair的Savills负责人Charles Lloyd表示，这里有些功能完备的房屋因为外观不够精致而难以吸引消费者。但这些消费者忽略了房产接近西区的极佳位置，所以他们错过了一个绝好的机会。 “我在Connaught Close住了四年，这是我住过的最便利的地方。Mayfair距邦德街只有步行十分钟的距离，距马里波恩15分钟，而距帕丁顿的希思罗机场快车站仅有步行五分钟的路程。”

“我所知道的海德公园花园的买家，都是最初根本没有考虑过这个区域、但后来却发现那里的房子宽敞且绿色环保，”Lloyd说，“海德公园花园的房产与贝尔格雷夫广场的房产质量相同，但价格上便宜30％至40％。”

点击查看在售伦敦豪宅房源

这些房子价格不菲。一套两居室的公寓，售价为135万英镑；一间经过翻新的2,951平方英尺的三居室公寓，售价825万英镑；一间时尚、设计现代化的五室公寓，价值1500万英镑；还有一套六居室，房产价格为1550万英镑，但翻新费用高达500万英镑，所以可能总价值高达2400万英镑。（全部通过Beauchamp Estates。） “每平方英尺3,500英镑到3,600英镑，定价很有野心，但并非不切实际，“Gee说。

责任编辑：Adam Chen

伦敦高端房产界名人Gary Hersham专栏全集

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

大多伦多6月地产报告：房地产市场全面复苏量价齐升｜居外专栏

根据多伦多地产局7月4日公布的月报，整个大多地区在今年6月份共在MLS上售出房源8,860套，较去年6月增长10.4%。6月售出的房屋均价为$832,703，也比去年同期上涨3%。

今年上半年销售上涨8.5%

根据TREB的月报，如果与去年同期比较，各类房型除了condo之外销量均大幅上升，半独立屋和镇屋各涨9.4%和12%，而独立屋涨幅更大，高达18.6%：

TREB在新闻稿中称，不仅是6月份销售转好，其实今年上半年整体上与去年同期比较，房屋交易也更为活跃，房屋销售上涨了8.5%。

MLS综合指数更涨了3.6%

TREB的月报显示，今年6月份各类房屋的平均售价为$832,703，也比去年同期的$808,066上涨3%。

如果按照更为准确的MLS综合指数（HPI），那么上月房价比2018年6月更涨了3.6%。

HPI是根据房屋类型进行了调整的基准价格，HPI反而高于所售房屋的均价，主要在于半独立屋，镇屋及condo售价回升，令基准价格涨至$798,500。

如果从整个2019年上半年来看，6个月的平均售价为$810,661，也比2018年上半年增长了2.4％。

接下来让我们看看六月份各主要房屋类别的具体销售数据：

独立屋

独立屋方面，整个大多地区六月独立屋交易4,225宗，独立屋均价$1,018,987。其中，多伦多地区成交995套，均价$1,332,639，数量和价格均居大多伦多地区首位。

皮尔区成交872套，数量上居于第二，均价$951,420。在皮尔区中，成交数量最多的是Brampton地区，共计518宗交易，但均价最低，仅$856,338。交易数量排第二的是密西沙加，273宗，但均价最高，达到$1,109,743。Caledon地区售出81套独立屋，均价$1,025,864。

Halton区六月共成交498套独立屋，均价$1,097,790。成交数量最多，且均价最高的是Oakville，共售出168套，均价$1,392,489。其次是Burlington，售出135套，均价$1,001,813。Milton售出109套，均价$965,132。Halton Hills在数量在数量和价格上都位列最后，售出86套，均价为$840,897。

半独立屋

六月大多地区共售出886套半独立屋，均价$830,015。多伦多售出最多，为333套，均价也最高，为$1,055,423。

皮尔区销量位居第二，为322套，均价$701,737。其中，Brampton售出数量为全区最多，共185套，但均价却最低，为$674,629。密西沙加售出125套，均价为全区最高，为$740,948。Caledon仅售出12套，均价$711,208。

Halton区仅售出51套，均价$728,348。其中Milton售出27套，数量上为全区第一，均价$715,019；Oakville仅仅售出9套，但均价$827,872，远远高于其他区域；Burlington售出11套，均价$719,900；Halton Hills仅4套，平均价格为$617,625，为全区最低。

Condo镇屋

六月Condo镇屋共售出683套，均价$608,187。多伦多市售出236套，均价$704,533，销量价格均居于第一。

皮尔区六月销售量位居第二，共222套，均价$580,089。其中密西沙加售出159套，均价$611,966。Brampton成交63套，均价$499,635。Caledon则没有成交记录。

Halton区镇屋销售量排名第三，共80套，均价$555,176。Burlington数量第一，为39套，且均价最高，为$576,136。Oakville数量价格均为第二，数量为27套，均价为$573,654。Milton和Halton Hills都成交7套，均价$497,607和$424,698。

居外网共有近万套在售加拿大房源，马上查看

Condo公寓

Condo公寓六月共售出2,149套，均价$590,274。其中绝大多数集中在多伦多，共1,497套，均价$636,606。

皮尔区的Condo交易数位居第二，为314套，均价$463,481。其中密西沙加位居全区第一，售出265套，均价$471,762。Brampton销售数量位居第二，共48套，均价$347,677。Caledon仅成交一套，价格$672,000，因此均价为全区最高。

Halton区六月售出Condo公寓107套，均价$502,357。Oakville位居第一，共47套，且均价全区最高，为$541,939。Burlington售出42套，位居第二，均价为$488,810。Milton售出15套，均价$436,667。Halton Hills仅成交3套，均价$400,333没有成交记录。

ATTACHED/ROW/TOWNHOUSE

六月，Attached/Row/Townhouse 共售出797套，均价$713,540。

多伦多市共售出120套，均价$1,017,533，为整个大多伦多地区最高。皮尔区售出162套，均价$655,014；Halton区售出158套，均价$690,457。

皮尔区中，Brampton售出最多，为114套，均价$627,518，为全区最低；密西沙加售出32套，均价全区最高，为$747,368；Caledon售出16套，均价$666,219。

Halton区中，Oakville售出51套，数量居于第二，但均价远高于其他地区，达$814,521。Milton销售数量最多，为81套，均价$630,349。Burlington售出19套，均价$638,647。Halton Hills售出7套，为全区最少，且均价最低，为$622,714。

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。