Special Investment Column – Page 44

澳洲房产转让给子女有哪些合适的方式（二）｜居外专栏

在澳大利亚购置的房产如何通过遗嘱让子女来继承？上期我们讲述了澳大利亚的遗产税和房产购买和继承的方式，这一期我们将详细来说明如何订立遗嘱。

一份遗嘱必须被正确地签署和见证才能具备法律效力。清晰地表述逝者的意愿，以减少
对逝者想为谁留下什么之愿望出现任何争议的可能。首先遗嘱必须以书面形式写下，录
音录像无效。立遗嘱人签字时必须有两名见证人同时在场，与立遗嘱人同时签字，而且
必须使用同一支笔。遗嘱超过一页，每页都需签字。立遗嘱的两种主要方式为：

邮局或网站购买 Will Kit 等自行订立遗嘱的文件样本，按照说明仔细填写；
聘请专业律师：如果财产和家庭关系较为复杂，应该聘请专业律师帮助制定遗嘱。

律师会会确保遗嘱有效，正确地表述，签名与见证；确保遗嘱的表述清晰无歧义，完全遵从逝者的意愿；确保遗嘱中逝者对婚姻配偶、同居伴侣、子女、前妻/前夫、其他受抚养人以及与逝者有亲密关系的人的遗产分配符合法律规定；协助逝者制定资产处置计划，合法合理避税；助逝者指定遗产执行人和信托人并核算他们的报酬；并对其他遗嘱事项提供法律意见。

同时，强烈建议逝者寻求资产规划与税务方面的建议。

以下澳大利亚遗书样本的节选只作参考。此外，不同国家有不同的格式要求，所以不建
议以一份遗嘱应用于在不同国家的所有产业。因为各人有不同特殊的情况，此样本不能当为实用，并建议聘请专业律师为逝者解释相关条款：

This is the last Will of [__________________ ] of [__________________ ].
这是住于 [ __________________] ， [_________________ ] 的最终遗书

1. I REVOKE all former Wills and Codicils relating to any immovable property situated in Australia and declare this to be my last Will and Testament relating to all immovable property situated in Australia relating to all immovable property situated in Australia
本人取消所有以前有关澳大利亚房地产所立下的遗嘱并且宣言此文件是我最终有关澳大利亚房地产遗嘱。

2. I APPOINT [______] the Executor and Trustee of this Will (hereafter referred to as ‘my Trustee’). If my Trustee is unable or unwilling to act, I appoint [______] to be the executor of my Will.
本人在此委托 [______] 为遗嘱的执行与信托人。如本人的信托人（）不能或不愿意执行这遗嘱，本人委任（）为遗嘱的执行与信托人。

3. I GIVE to [______ ] all my estate located within Australia to [______],predeceases me or does not survive me for thirty days then i give all my estate located within Australia to [______].
本人赐予于 [______] 立于澳大利亚的所有座落在澳大利亚的房地产。如果 [______] 比我先逝世或在我逝世 30 天内逝世，那本人赐予于 [______] 立于澳大利亚的所有座落在澳大利亚的房地产。

4. TRUSTEE POWERS 信托人职权
I DECLARE that my Trustee(s) will have, in addition to any powers available at
law, the power To SELL any asset by either public auction or private contract for such price and on such terms as my trustees think fit. My trustees may postpone the sale of any asset and without responsibility for any loss occasioned by the postponement.
本人宣言信托人将有职权（这是现行法律授权其外的职权）以拍卖或非拍卖方式并以信托人所认定的条件售卖任何与此遗嘱有关的房地并且对延迟售卖的损失不必负责。

5.This will and its execution is governed by the laws of Australia 。
此遗嘱以及执行将尊崇澳大利亚法律。 [ 解释–着是为了避免争议，尤其是当遗嘱书
是在外地签署 ]
日期 Dated [______ ]
签名 Signed by [______]

in our joint presence and attested by us in the presence of her and of each other
在我们同时的陪伴下与由我们在立属者陪同并互相的坚定下
（两位见证人签名） (two witnesses sign here)

逝者应就自身情况获取法律建议。除非逝者更改遗嘱、订立新的遗嘱或撤销（取消）遗嘱，逝者的遗嘱持续到逝者去世一直有效。

如果逝者的情况发生变化，例如子女或孙子女出生或逝者的配偶去世，也应获得有关更新遗嘱的法律建议。婚姻也可能造成遗嘱撤销，除非订立该遗嘱时已预期到这一婚姻关系。如果逝者计划结婚或离婚，可能需要更新逝者的遗嘱。

因此，只要逝者还具有必要的心智能力，逝者可以随时更改遗嘱。但逝者不能通过在遗嘱中划掉一些内容然后签名确认或是在遗嘱中写下一些不同内容来更改遗嘱。逝者可以
订立一份“遗嘱修改附录”（这是一份单独的文件，对逝者的遗嘱做出更改），该附录需
要由与订立遗嘱的相同方式进行签字和见证。订立一份全新的遗嘱通常是最好的选择。

在下一期专栏，林律师将就遗嘱的一些注意事项展开讨论。

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澳洲房产转让给子女有哪些合适的方式（一）｜居外专栏

在澳大利亚购置的房产如何通过遗嘱让子女来继承？我们将分三期从法律角度来探讨这个问题。

什么是遗嘱？

遗嘱是一份重要的法律文件，阐述了逝者想在自己去世之后如何分配属于逝者的个人财产。当事人对其资产的处置和对未成年子女抚养权的安排受法律保护。
可在遗嘱中进行处置的资产包括但不限于房产，还包括土地、车、船、银行存款、养老金、保险金、股份、股票、首饰、珠宝、古董、收藏品和知识产权等等。
在遗嘱中也可对其他非资产的事项进行安排，包括葬礼形式、遗体处理、器官捐献、给遗嘱执行人的报酬、对某些债务的免除，以及给慈善机构的捐款等等。

澳大利亚有遗产税吗？

澳大利亚未设立直接的继承税。澳大利亚的遗产税不归联邦政府制定，是由各州政府来制定的。1992 年后，各州彻底地废除了遗产税，这也使得澳大利亚成为世界上首个取消遗产税的富裕国家。所以严格地从法律角度上说，澳大利亚并未设置遗产税。此外，澳大利亚也没有赠与税和死亡责任（death duty 意思指死后不用承担因为死亡而产生的所有债务）。

然而，没有遗产税并不等于在澳大利亚继承遗产就完全不用交纳任何税金。在满足某些条件的情况下，逝者所继承的祖辈资产会被政府视为逝者的个人收入增值，从而需要缴纳资本利得税（Capital Gains Tax，简称CGT）。但也并非所有遗产都须缴纳该税，例如对于遗产继承房地产不需要付增值税，除非将房子卖掉，直到出售此房子时，才需要付增值税。

购买？继承？澳房转让给子女哪种方式最合适

若子女已经获得绿卡，而长辈仍属于外国人身份，如果澳房直接购买至子女名下，则子女有可能获得的优惠与补贴如下：

1-2 万澳币的首次置业补贴
自住印花税减免
海外投资审查委员会（FIRB）申请费至少$5,500 澳币的免除
海外人置业附加印花税的免除

若子女和长辈均未获得绿卡，可以考虑将澳房仍然购买至长辈名下，因为子女和长辈均无法获得以上优惠与补贴；而在子女成功获得绿卡之后再为子女购置房产，可为子女保留其申请首次置业补贴的资格。

海外投资审查委员会（FIRB）规定，海外人士购买二手房需要满足有不少于 12 个月的签证的要求。许多在中国工作生活的长辈往往不能达到此要求，而留学在澳的子女往往有长达 3 年的签证，因此用子女的名字购买学区内的优质二手房无疑是一个变通的选择。

因为对澳洲家庭法的不了解，许多长辈误以为澳洲与中国同样实行同样的婚姻财产制度，所以为子女事先购置房产作婚前财产，以免担心之后可能发生的婚姻财产纠纷。殊不知，澳洲却实行婚姻共同财产制度，无婚前婚后财产一说。此时，可以考量先行购买澳房于长辈名下，而后予以继承给子女个人。

在下期专栏林律师将就遗嘱的订立做更详细的探讨。

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澳洲房产交割，资金在中国进行交易需要警醒的法律问题｜居外专栏

出于外汇管制与汇率波动的原因，一些面临澳洲房产交割的买卖双方客户都会咨询是否可以在中国以人民币的交易形式进行购房款交割。虽然澳大利亚法律没有明确允许不同货币资金交易，但澳币币种交割仍然是主流且最为律师所建议的安全交易模式。本文期望抛砖引玉，对关于澳洲房产交割，资金在中国进行交易模式进行探析，希望能帮助更多读者更好地了解澳洲投资，保障资金安全。

A. 通过第三方监管账户进行澳房交割的探析

在国内的房屋交易中，为了确保交易顺利与安全，中国部分银行为房屋买卖双方提供房产交易资金监管账户来协助买卖双方完成房屋交割。
在澳房的交割中，倘若买卖双方被允许在异国以外币进行交易，我们建议在交易前请务必确认以下法律问题：

1. 确认甲（卖方）、乙（买方）、丙（第三方银行）三方在自愿、平等和协商一致的基础上，就乙方购买甲方房产的交易中，由丙方为甲乙双方提供交易资金监管服务有关事宜，订立相关监管协议。

2. 确认甲乙双方交易的房产坐落于澳大利亚_________________州_________________区，产权编号为_________________，产权转让人为_________________，产权受让人为_________________。
3. 确认甲方在丙方开立账户（户名：_________________ ，账号：_________________），以此帐户为房产交易收款帐户。

4. 确认乙方在丙方开立交易资金监管账户（户名：_________________ ，账号：_________________）。乙方将人民币_________________（计澳币$_______，下称“交易资金”）存入监管账户。

5. 确认监管期限自_______年_______月_______日起至_______年_______月_______日止。乙方在此授权丙方在监管期间冻结该账户，冻结期间不支取账户内资金。如监管账户为储蓄账户，则乙方将该账户银行卡交由丙方执管，并承诺在监管协议履行完毕或合法解除或在甲方及丙方同意前，监管账户持续设定为冻结状态且为不通存通兑状态，同时承诺不向丙方系统内外各营业网点申请挂失，直至丙方在监管协议项下的责任解除。乙方承诺严格、全面履行监管协议，按照约定向丙方发出授权指令。

6. 确认丙方对乙方监管账户存款按人民银行规定的同期活期存款利率计息，利息归乙方所有。

7. 确认非依监管协议约定，甲、乙、丙三方均不得擅自动用监管账户内的交易资金。该资金只用于向甲方支付监管协议交易中涉及的款项，不用于其他用途。

8. 确认丙方监管期间内，甲乙双方在办理房地产转移登记过程中，经房地产登记机关审核，不符合产权登记条件而导致不能登记，或在登记过程中该房地产被有权机关依法查封或以其他形式限制房地产权利或因其他任何原因致使房地产无法办理转让的，丙方凭有权机关出具的证明文件或甲乙双方出具的《终止协议通知书》将监管账户内资金予以解冻，如监管账户为储蓄账户，则将乙方原存放于丙方保管的银行卡退还给乙方。

9. 确认违约的处理情况：非因丙方原因，房屋无法在监管期间内完成交易的，监管期满后，丙方将监管账户内资金予以解冻；如监管账户为储蓄账户，则丙方将乙方原存放于丙方保管的银行卡退还给乙方。

10. 确认监管协议适用的是中华人民共和国法律，而非澳洲法律。因协议引起的争议纠纷，当事各方可友好协商解决。协商不成的，可向丙方所在地人民法院起诉。

11. 确认协议中丙方由零售客户部经理或分管行长签字盖章。

B. 关于印花税、产权登记费与解押资金

尽管外币交易完成澳房交割在澳大利亚法律中存在实践操作空间，但印花税的支付、产权登记费的缴纳以及卖家解押贷款的还款仍然建议在澳洲以澳币完成：

1. 印花税缴纳时间：
• 如标的是楼花，买方需要在该房产产权注册之后的30 天内交印花税。
• 如标的是现房，买方需要在无条件进入合同后的30 天内交印花税，即使30天内该房产还没有成交。
• 如未能在规定时间内缴纳印花税，州政府会加罚利息；如晚交印花税有特殊原因，可提出申请豁免或减免利息。

2. 产权登记费：
• 例：昆士兰州产权登记费计算器

3. 解押还款：
• 如果卖方在当初购房时是贷款买房，他需要在交割前完成解押申请，且在交割时完成解押还款，以确认交付的物业产权并没有任何卖方名义额的抵押权。

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事实证明：多伦多买房确实要挑个好地段｜居外专栏

挑社区是个技术活儿，这不是在地图上按一颗图钉那么简单的事情。

买房子对于很多人来说是这辈子最大的投资。大鹏地产资深经纪高岩松Jason Gao提醒我们，买房时挑个好地段无论是自己住还是以后房子转手都有保证，好地段的房子一般都是最抗跌的。

那么，在多伦多，哪些地区最抗跌，哪些地区物业出手最快呢？请看我们呕心沥血分析的1996至2019年，多伦多35片地区房价趋势及销售周期报告。

Jason 向我们展示了上面这张图表。图表2显示自1996年至今，多伦多市所有社区物业价格平均年增值。数据显示，自1996年以来，多伦多市住宅价格平均增长率约为400％（或每年平均增幅13％）（未考虑通货膨胀）

同时，为了让您更好的了解不同街区之间的增长率差异，我们可以对比一下North York Centre East（C14）和Leslieville-Riverdale （E01）自1996至2019年的房屋价格走势图（图3）。图4和图5分别显示了多伦多增长最快和最慢的5个区，房价从1996年至2019年的变化趋势。

有一点需要注意，一些区，如北约克中心（C07和C14），Yonge-Eglinton（C10）和市中心（C01和C08）在近20年间显示出相对较低的住宅价值增长，这主要是因为这些街区的以公寓(CONDO)市场为主，总价低于独立屋、镇屋等类型物业。

从图6，我们对Yonge-Eglinton（C10）、Forest Hill-Oakwood（C03）和Yonge-Lawrence（C04）三个街区物业价格进行了比较。

在过去10年中，Yonge-Eglinton（C10）区CONDO销量约占该区全部住宅销量的60％至70％，而在Yonge-Lawrence(C04)和Forest Hill-Oakwood(C03)两个地区中，CONDO销量仅占全部住宅销量的20％至30％。当我们进一步对这三个区房价的年增长率进行分析时，可以看到以上三个区的相同类型住宅（低层别墅与高层公寓）自1996年以来几乎以同样的速度增长。（如图7所示）。

自1996年20年来，三个增长最快的地区是：Leslieville-Riverdale（E01），East York-O’Connor（E03）和Beaches (E02)，这三个地区在地理位置上紧挨在一起。图8显示2009年至2019年10年间街区房价增长率（指数为2009年房价）。从图8，我们还可以发现一个巧合，2009年至2019年十年间，Rosedale-Moore Park (C09)，Rockcliffe-Smythe-Rogers (W03), East York-O’Connor (E03) 和 Leslieville-Riverdale (E01)这些地区房价增幅最大，这与1996至2009年间的增幅相似。而在图8的另一端，Wilson Heights (C06), Etobicoke Centre (W08) 和Bayview Village-Parkway Forest-Don Valley (C15)这几个地区的增幅低于多伦多的平均增长线。

从图9我们可以看到从2017年4月至今，多伦多35个地区的住宅价格波动比率。(以2017年4月为参考值).

从上图可以发现一些有趣的规律：

•截至2019年5月，多伦多的平均住宅价格几乎恢复到了2017年4月的历史峰值。

•市中心价格增长（C01和C08）主要依赖市中心公寓(CONDO)价格的持续增长。

•自1996年以来三个增长最快的地区Beaches（E02）、Leslieville-Riverdale（E01）和East York-O’Connor（E03））在2017年4月的房市泡沫中表现出极大的稳定性。

图10. Don Mills (C13) 和 Mimico-Long Branch (W06)社区2017年4月以来的平均房价变动

我们可以看一组房价对比，图10是Don Mills (C13) 和 Mimico-Long Branch (W06)两个街区2017年4月以来的房价表现。从2017年4月至今, Mimico-Long Branch(W06)增长了近20%，与之相反，Don Mills (C13)价格降低了33%。

下面，我们通过分析房屋在市场上的平均销售天数和历史上的库存月数，来了解各社区的物业需求强度。

下图（图13）是从1996年开始，多伦多35个地区每6年在售物业库存月数。从图表可以看出，最近6年，库存月份处于最低点，仅低于1996年至2001年的周期。平均库存月数最低的社区为Beaches (E02), Leslieville-Riverdale (E01) 和 East York-O’Connor (E03)，这些地区同时也是增值表现最佳的社区。而在一些最富裕的社区和最贫困的社区，在售物业的库存月数都比较高。从图13还可以看出来，物业在房地产市场上停留的天数有所下降。与1996年至2001年这6年相比，最近6年来物业在市场上停留的天数减少了一半。

小结： •那些房价增长率最高的地区，往往也是销售最快的地区，最具典型的是Beaches (E02)，Leslieville-Riverdale (E01) 和 East York-O’Connor (E03)这三个街区。

•与1996年至2001年期间相比，过去6年中（2014-2019年）多伦多的物业在市场上销售的时间减少了一半。

•与物业在市场上的天数相比，物业的库存周期显示出更高的稳定性，但过去6年显示物业销售更迅速，库存约为1.9个月，这意味着在一个月内挂牌上市的19个物业中卖出了10个物业。

责编：Adam Chen

高岩松Jason 加拿大新移民、学区房购房一站式解决专家

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如果超强台风来袭日本，海外房东应如何保护资产安全？｜居外专栏

8月10日1时45分前后，今年第9号台风“利奇马”以超强台风强度登陆浙江温岭沿海，为今年来登陆我国的最强台风。为防御利奇马，中央气象台已发布最高级别的台风红色预警。截至8月13日，“利奇马”已致浙江、山东省共计44人死亡、16人失联。

台风过境时常常带来狂风暴雨天气，暴雨强度大，洪水出现频率高，波及范围广，来势凶猛，破坏性极大。

日本作为一个岛屿国家，每年难以避免台风登陆。为避免天灾给个人资产造成过于惨重的损失，投资人应该提前买入一些保险，以保护我们的资产不受到严重的经济损失。

那么，对于想要在海外投资房产的大家来说，有哪些住宅保险可以选择呢？今天暖灯君就来给大家科普一下日本住宅的保险知识。

火灾保险

已经购买过日本房产的投资人基本都了解在日本购房时有两项费用不是强制收取的，可自行选择要不要支出，它们就是火灾保险和地震保险。

住宅火灾保险并不是指只有建筑物发生了火灾才能支付保险金，关于这方面更具体的情况暖灯君之前已有过详细讲解，感兴趣的投资人可以点击蓝字查看：房产投资者的疑问：火灾保险真的可有可无吗？。

简单来说，住宅火灾保险是一种由于火灾、台风等原因致使自己的房产不慎被烧毁后能够拿到重建“家园”费用的保险制度。

火灾保险的对象不仅仅是指房屋建筑，也包括个人财产。可以得到补偿金的保险内容，包括：火灾、水灾、风灾、被盗窃、房屋破损、漏水等。但是，火灾保险不适用于地震、海啸、火山爆发等自然灾害而造成的经济损失。

保险的金额与建筑物种类有着密切关系，防火性能比较好的钢筋混凝土建筑物其保险金额就相对便宜一些。保险费可以一次性付清，也可以采用每年支付的方式，但是，一次付清的话要比每年支付便宜。

地震保险

地震保险，是为了避免因地震、火山爆发或海啸等导致的火灾、损坏、淹没以及流失造成的损害而设立的保险。1964年6月14日日本大地震之后，地震保险被政府作为居民财产损失后盾来制定的保险，在近50年的建立及运行过程中日趋完善。

日本的地震保险，采用附加险的方式推广，采用“强引导”模式，即业主在购买住宅火灾保险时，保险公司原则上自动予以附加地震保险，除非业主特别提出声明：不附加地震保险。加入地震保险的条件是必须同时加入火灾保险，一般火灾保险每10年一更新，地震保险每5年一更新。

地震保险的保险金额是根据受损的程度决定的，受损程度不同支付的保险金额也就不一样。自1966年设立地震保险制度以来，截至目前日本地震保险的保障范围、赔偿限额和附加比例等已历经5次以上改革。

保障范围从1966年的仅承保全损，发展到目前的分为全损、大半损、小半损和部分损失四个类别。

保险金赔付比例从最早的仅赔付全损，发展到目前的全损最高赔付地震保险金额的100%、大半损最高赔付60%、小半损最高赔付30%以及部分损失最高赔付5%四个档次。

赔偿限额也从最初的建筑物90万日元、家财60万日元，发展到现在的建筑物5000万日元、家财1000万日元。

2017年地震保险内容进行了新的改定，除了有一部分区域的地震保险金额下降了，基本全国平均上涨5.1%。

2017年新地震保险金额明细

当然，日本的建筑基准法标准一再强化，房屋质量本身也是十分有保证的。

财产保险

除火灾保险、地震保险之外，日本很多业主还会购买财产保险。其保险对象为家具、电气产品、被褥、衣服等。

虽然从表面上看保险费也是一笔不小的支出，但是当意外发生后需要重建时，我们面临的损失可能会更大，在是否要加入保险的考虑方面，需要投资人斟酌而行。

日本置业权威/暖灯中国社长桂小科专栏全集

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投资移民葡萄牙谨防买房骗局｜居外专栏

葡萄牙是欧洲最先火热起来的买房移民国家，以其清晰的政策，简单明了的流程，以及较短的办理周期备受申请者青睐。对于葡萄牙移民政策而言，本身条款并不复杂，难点也是重点就在于如何挑选和购置房产。

在这方面存在不少陷阱和雷区，来自于北京的秦先生就遭遇了这样的房产坑。

秦先生的孩子过两年就要升初中了，他希望可以让孩子从小在国外接受教育。加上自己经过多年打拼有了一定的积蓄，希望可以做些海外投资。因此，通过海外投资配置身份，提上了秦先生的日程。

对投资移民早就有所了解，之前也加过很多买房移民社群。他在群里认识了一个“朋友”，“朋友”表示自己已经移民葡萄牙了，在葡萄牙居住了一年。经介绍，秦先生最终也选择了葡萄牙。

秦先生在网上搜罗一些中介公司，和“朋友”商讨选择哪一家。“朋友”表示自己之前去过这些公司，不靠谱，自己给秦先生推荐了一家。

出于信任，秦先生接受了和“朋友”推荐的中介机构合作，踏上了葡萄牙购房之路。中介为秦先生推荐的房产项目位于里斯本，秦先生提出能否去葡萄牙实地考察，亲眼看看房产项目，中介才告诉秦先生为其推荐的是一个期房项目。

期房通常指在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋，秦先生原本考虑想要买现房，但是中介向秦先生表示，虽然多花费了些等待房产建好的时间，但期房的价格比现房更便宜，同样的投资价格，能买到比现房更好的房产，并且开发商也保证2年内一定能够建好交房……

经过和中介、开发商的双重沟通，秦先生最终决定投资了这套期房。然而，令秦先生没有预料到的是，钱投进去后，等了许久项目也没有要动工开建的意思。每次秦先生去询问进度，得到的回复都是“快了”、“很快就开始”。

秦先生心里隐隐感觉到不安。原来开发商根本没有资金去开建项目，需要等待更多的投资者投入资金。投资者数量不到位，钱不到位，这个房产项目就没有开工的希望。

耐着性子等待了半年，秦先生发现项目还是处于未建状态。时间渐渐过去，孩子离升初中的时间也越来越近，秦先生找到中介表示希望可以更换成现房投资，然而中介给到的回复却是目前没有现房项目可选择。

秦先生再也坐不住了，求助自己的律师朋友和中介洽谈退案事宜。经过几个月的努力，秦先生总算是拿回了投资款。

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在秦先生案例中，我们也发现，市场上因对房产的选择失误，导致耽误投资人计划的案例比比皆是。而除了像秦先生这样因为随意听信微信“朋友”介绍而遇上不专业的中介、被开发商忽悠外，选购海外房产还容易遇到这些坑：

房产项目根本就不存在，纯粹属于虚假房源。一些看似富丽堂皇的房产其实是不存在的，只是用来吸引买家关注的。
房产项目是有的，但是其实已经售罄了，但是一直没有从网站移除。开发商或者中介为了先将投资人稳住，然后再推荐一些其他的房源，以至于让投资人处于一种进退不得的这种状态中。
房产项目是有，也正在出售，但是介绍材料和实际的并不相同，属于典型的张冠李戴行为。主要目的也是为了忽悠，等买家到了之后再斡旋。

购房移民过程中，选房的坑太多。任何类别的移民，对于每一个家庭而言都是大事，其结果都会直接影响到家庭未来的规划和发展方向。有些可以逆转，但有些则会产生非常大的影响。建议一定要找专业的机构，并且办理之前做好尽职调查。

外联出国欧洲总监Justie专栏全集

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澳洲二手房买卖的防坑秘籍｜居外专栏

澳大利亚外国投资审查委员会（Foreign Investment Review Board/FIRB）规定，如果不具有澳大利亚国籍或者永久居留权的人欲要在澳大利亚置业，需要向外资委员会递交申请（最低申请费为5600澳币/每次置业行为），申请获批后方可进行置业行为。若以物业属性区分，外资委员会对海外人士的置业行为规定如下：

那么，在澳洲进行二手房买卖，有那些“防坑”秘籍呢？

1) 房屋风险转移何时发生？

【规则】：以昆士兰州房地产协会标准合同为例，房屋的责任风险从合同签订日后第一个工作日的下午5 点起从卖方转移到买方。此后房屋如果发生损毁，如遇自然灾害﹑火灾﹑或其他事故等，即使尚未完全成交，造成的损失也将由买方承担。

【评析】：买方需要在合同签订之后尽快安排适当的保险，以保障自己的权益，否则就有可能会造成不必要的经济损失。如果买方需要向银行贷款，多数银行也会要求买方先购买房屋保险。

2) 售房合同生效后，卖方另行签订抵押合同？

【规则】：合同为当事人双方真实意思表示，不违反相关法律法规强制性规定，合同有效，卖方人将房屋另设抵押导致买方无法办理过户的情况并不影响买卖合同的效力。

【案例】：买卖双方签订房屋买卖合同，卖方将位于新南威尔士州的一处房产出售给买方，该房屋买卖合同为双方当事人真实意思表示，不违反有关法律法规强制性规定，且合同签订后买方已经入住房屋并自住至今，因此买卖双方签订的房屋买卖合同合法有效。

虽然卖方出售房屋后未为买方完成房屋产权过户手续，并用该房屋抵押在他处另行办理了抵押贷款，但不影响买卖双方签订的房屋买卖合同的效力，买方有权利要求卖方解除所有抵押贷款，完成过户手续。

3) 以贷款条款撤销合同？

【规则】：以昆士兰州房地产协会标准合同为例，房屋买卖可以以买方在＂贷款日＂到期前成功从＂贷款银行＂处得到所需＂贷款数额＂的贷款批准，并且贷款条件令买方满意为条件，前提是合同中＂贷款数额＂、＂贷款银行＂以及＂贷款日＂三项都要正确填写。换句话说，如果买方经过努力仍无法得到满意的贷款，可以以此为理由终止合同。

【评析】：合同同时要求买方必须尽力安排贷款，如果买方不安排贷款，或者在决定贷款条款是否满意时不实事求是，都将被视为违约。在此情况下，卖方将可以没收全部订金，还可以对由此造成的损失要求赔偿。如果在贷款日前买方无法获得贷款批准，则可以通知卖方终止合同。

买方在向卖方确认贷款成功前必须仔细阅读贷款合同上的条款，确定所有贷款条件都是可以接受的。一旦确认了贷款成功，但是银行最后却不能提供贷款，从而导致无法按时成交的话，买方将有可能损失掉全部合同定金，并且被要求赔偿对卖方造成的损。

4) 以建筑及害虫检查条款撤销合同？

【规则】：以昆士兰州房地产协会标准合同为例，合同可以以买方获得满意的书面房屋检察与害虫检查报告为前提条件。和贷款条款一样，＂检查时间＂、＂房屋检查人＂和＂害虫检查人＂三项都必须正确填写，否则此条款无法生效。

【评析】：买方必须尽力安排检查并得到报告，如买方不安排检查，或者在判断检查结果是否满意时不实事求是，都将被视为违约。如果买方在合理考虑的情况下依然觉得报告结果不能使其满意，即可以向卖方提出终止合同。这个要求也必须在合同上规定的检查时间当天下午5 点之前提出。

5) 交割后发现卖方违约，买方可否仍主张赔偿损失？

【规则】：未按约定履行合同义务造成损失的，应当继续履行并赔偿损失。

【案例】：阳台移门与车库阳蓬属于固定装修，按照约定应随房屋一并转让。卖方若拆除移门和车库阳蓬，损害了买方的合法权益，造成买方损失，买方有权利主张向卖方要求赔偿损失。

6) 合同已经履行，但迟迟无法过户？

【规则】：过户文件是向政府部门提供房屋买卖详细情况的重要文件。卖方必须按照法定要求提供产权转让文件，协助过后；买方缴纳印花税后必须在过户文件上加盖已缴印花税的图章。

【评析】：如果委托律师办理房屋买卖事宜，律师会为您办理其中手续并代缴印花税。如果选择自己完成交易过程，则需要到州政府的财政税务部（Office Of State Revenue）缴纳印花税并在过户文件上加盖印章。成交后买方或买方的贷款银行需要向产权办公室提交过户登记申请，把买方登记为房产的所有人，并将贷款银行登记为按揭权人。

在登记后产权办公室会告知各相应政府部门房屋产权的转变，如市政府及州财政税务部门等。如果您购买的房产是连体别墅或市公寓等有管理公司负责管理的房产，还需要填写相应表格已通知管理公司产权的转变。政府部门不会主动提供实体的产权证明，需要业主主动申请。但是，业主可以通过产权检索（Title Search）找到物业所有权的证明。

7) 房屋被查封会影响合同效力吗？

【规则】：房屋被查封暂时无法办理过户手续，但合同效力并不受其影响。

【案例】：买卖双方签订的《房地产买卖合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽卖方因违章建筑与税务欠款被州政府部门处于查封状态，暂时无法办理过户手续，但不影响上述《房地产买卖合同》的效力，故买卖双方签订的《房地产买卖合同》有效，卖方应在合同约定的期限内办理过户手续。

8) 卖方要求买方放弃冷静期？

【规则】：以昆士兰州房地产协会标准合同为例，当买卖双方在合同上签字，并且买方或其律师收到签字的合同后，按法律规定，买方享有五个工作日的合同冷静期且可以拒绝卖方的放弃要求。

【评析】：在此期间买方随时可以终止合同，但是卖方可以要求买方缴纳相当于合同目标金额0.25% 的罚金。但是，拍卖达成的买卖合同往往不会附有冷静期。

9) 海外人利用本地人的PR身份挂名买房？

【规则】：若房屋买卖合同被认定为以合法形式掩盖非法目的（例如逃税），合同无效。

【案例】：若双方之间的房屋买卖并非正常交易，其真实目的是为了取得银行贷款或逃税骗税。根据相关法律规定，以合法形式掩盖非法目的的合同无效。

10) 交割日临近，买方只要求一天延期，卖方却“死不答应”？

【评析】：此种情况下，卖方有权利同意无息延期，同意有息延期户或拒绝延期。

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留学生在澳洲购房需要注意的问题｜居外专栏

经常有读者与客户来信咨询关于“留学生购买澳洲房产”的问题，特别是关于留学生是否可以购买二手房等等。本文将就咨询频率较高的问题作统一的答复与解释，与各位读者解惑分享。

1. 留学生可以买澳洲新房吗？

无论留学生是否拥有持有允许他们在澳洲持续逗留12 个月以上的临时签证，他们都可以通过申请FIRB（澳大利亚外国投资审查委员会Foreign Investment Review Board 的简称），获得批准从而购买空地用于建房，购买新房和楼花等等，无论是用于自住或是投资目的。

2. 留学生可以买澳洲二手房吗？

根据FIRB的规定，留学生持有500留学签证（允许其在澳洲合法持续逗留十二月以上）是被认定位澳洲临时居民，因此可以购买一套二手房作为自住用途（即该居民必须使用该物业作为其在澳的主要居所）。需要额外注意的如下：

签证到期或离境3个月内需要卖出（即在该居民停止使用该物业为其主要居所的3个月内出售此物业）；
均需要申请FIRB，根据房价申请费各不相同，100万以内的房子申请费为5,600澳元。
不可以出租、分租，否则视为违反FIRB规定（即该居民不得出租此物业或其中任一部分，同时需要保证在物业成交时期内是空房并无任何人居住）。

请务必注意，在留学生签证过期后，如非法继续持有该二手物业，根据法律的规定被查处将面临最高12.75万澳元的罚金或三年监禁，他们还将可能被处罚购房价格的25%。

3. 留学生购买澳洲新房与二手房的法律差别？

二手房的竞争比起新房和楼花可能更为激烈。一般来说，楼花和新房是定价销售，而二手房一般为出价或拍卖等形式出售，简单来说即价高者得。同时，如果购房者递交了海外人士买房许可FIRB申请最后却未能拍得该二手房，那FIRB的申请费是不退的。目前，FIRB批准函内会注明购买该物业的最高价限制，如果最后拍得的价格超过FIRB批准函，可能会面临额外的费用。因此，在购买二手房时可能需要更多的技巧及准备工作。

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4. 留学生购房合同中必加的条款？

除非开发商已经获得了FIRB“新建住宅豁免申请证明”（New Dwelling Exemption Certificate），不然一般来说无论是购买新房或是二手房，留学生购房都是需要单独申请FIRB批准的。

留学生在购买二手房时，我们会强烈建议在合同上加入“Subject to FIRB”条款（尽管获批率较高），即如果在28-45天之内，FIRB申请未获批准则合同自动终止，已付的定金应该全额退回。

5. 留学生购买澳房所应支付的税务与费用？

以来自天津的小白为主人公为例，小白在昆士兰大学就读化学研究生，也打算长期在布里斯班生活发展，父母便打算资助小白购买一套80万澳元的房产为例（无论新房或二手房，并不影响税务与费用），作为首次置业的自住房，那么应缴的相关费用（无贷款前提下）预估为：

FIRB申请费：约5,600澳元（假设开发商或卖家未获得FIRB豁免）
产权注册费：约2,357澳元
基础印花税：约21,850澳元
海外人附加印花税：约56,000澳元
律师费：约1,500澳元

同时，留学生家长们也可以通过以下链接，获得一个相关税务与费用的估算：https://stampduty.calculatorsaustralia.com.au/。但请注意，该估算器的内容不能作为法律依据，请最终以您的律师给您所作的精确计算为准。

6. 留学生购买澳房可以贷款吗？

如果留学生买房准备要办贷款，那么在购买前请务必联系好自己的贷款经理和律师，了解相应政策后在进行购买。因为银行在办理贷款业务时主要看房屋的价值及贷款人的还款能力，那么作为在澳的全职学生，是很难达到银行贷款的收入要求的。尤其是留学生在澳每周仅有20小时的合法打工时间。但是，部分银行或基金公司接受留学生父母作借款人或作担保的贷款方案。无论留学生以什么身份贷款，收入证明都是必须的。留学生虽然没有收入或是收入较少，但是可以以父母为担保人，以担保人的收入来担保你的贷款。

此外，如果贷款比例超过80%的话，是会被要求出示3个月以上连续存款的能力证明，贷款还款的期限一般是30年。因此，留学生购买二手房务必准备好充足的资金，寻求贷款经理的融资建议等。

7. 留学生购买澳房有年龄限制吗？

留学生在澳购房一般需要18周岁以上，其他没有严格的年龄限制。但是年纪较小没有足够收入的学生如需办理贷款购房，可能会面临不小的障碍。特别是考虑到全职学生的收入会非常有限。因此如果需要办理贷款，还是需要有足够经济来源的人士来买房较为稳妥。如果以父母名义购房，则可在申请FIRB许可后购买澳洲新房或楼花。

8. 留学生可以和父母联名购买澳房吗？

许多客户或朋友都会在购房时询问以谁的名义作为产权人最合适：自己一个人的名字，父母的名字还是孩子的名字呢？其实在澳大利亚完善的土地法和财产法体制下，联名购房是一个非常灵活的购房方式，主要分为以下两种方式：

共同共有（Joint Tenancy）：在联名购房时，除非购房者作出特别声明，一般都会按照共同共有来签订购房合同。所有购房者共同拥有该房产，即房屋风险、权利和收益由所有联名者共同享有和分担。此外，共同共有在遗产方面可以省掉许多麻烦，也少了很多法律的手续。如果其中一方过世，则其名下原有的权益便自动归其余还在生的一方。
按份共有（Tenancy in Common）：与上述共同共有不同的是，购房者可以按照份数比例自由分配每位购房者名下对该物业的所有权。此外，联名者一方可以不需要获得其他共享权益业主同意的情况下，较为自由的将属于自己名下的利益自由转售或送赠给他人。还需要注意的是，如果在最初购买这个房子的时候，双方所支付的首付是不一样的话，那么这种产权结构也是比较合适的。因为这种产权结构可以接受不同比例的拥有制度。

9. 父母出资为留学生子女购澳房，将来如何保护父母利益？

出于税务和资产保护方面的考虑，也有很多投资人会采用家庭信托基金（Family Trust）或房产投资信托基金（Property Investment Trust）的形式来买房。它有以下的好处

允许将实际出资者和产权所有人区分，也允许将资产所有人和受益人分离，假如在离婚、继承或遭遇相关法律纠纷的情况下，达到保护资产的目的；
允许将信托基金内产生的收入分配给家庭成员来减税；
允许将资产传递给后代而避免交遗产税。

此外，衡平法救济是在澳洲托伦斯土地登记制度（Torrens Title System）中一下特殊的救济方式。衡平法是澳大利亚普通法的一大特色，法官被允许在公平合理的原则下，运用自由裁量权作出公平的判决。因此，父母和子女产生财产纠纷时，即使实际出资人不是法律上的产权所有人，那么在充足证据的证明下，实际出资人仍可获得房产的产权和收益，从而对房产进行处置和分配。

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上半年悉尼商用物业成交创下新纪录︱居外专栏

一般来说，在亚太地区，每年春季，买卖双方达成的交易量都会增加。而今年，专家们认为商用房地产行业将迎来一股抢购热潮，其中澳大利亚悉尼将成为最热门的商用物业市场之一。目前，悉尼商用物业的回报率远远高于澳大利亚各地的住宅物业。

根据Cushman＆Wakefield发布的最新数据，在2019财政年度，商用房地产的投资交易额已攀升至426亿澳元。悉尼和墨尔本的商用物业空置率达到了历史低点，其租金也有一定的增长。这些有利因素使办公楼的交易量在2019年财政年度提升了22.6%，达到了231亿澳元。此外，整体商用物业426亿澳元的投资交易额意味成交量同比上涨了22%。

促使办公楼交易量提升的主要动力是悉尼和墨尔本办公楼物业的空置率创下新低。这不仅支撑不断上涨的租金，还释放了积压的需求，实现了较高的预先承诺水平。

在受到一些办公室退出市场影响，同时经济强劲发展的背景下，悉尼办公楼市场持续受到积压需求和高预先承诺水平的影响。

截至2019年6月底的12个月内，悉尼中央商务区商用物业的主要有效总租金实现了9.1%的增长，远高于长期平均水平，而空置率下降至4.1%。行业数据显示，外国投资占第二季度总投资额的37%，占本财年的比例为45%，总金额为190亿澳元。

2017至2018年期间，外国年度滚动投资额占比为31%（108亿澳元）。2019年财年结束时，该指标已上升至45%。2017至2018年期间，办公楼外国投资额占比为42%（108亿澳元）。2019年财年结束时，其占比已提升至53%。

新南威尔士州的办公楼投资额最高。2019财年，改地区的办公楼投资总额达到了102亿澳元。

悉尼都会区市场的交易也相当活跃。喜达屋资本（Starwood Capital）和阿罗资本（Arrow Capital Partners）以4.382亿澳元的价格买下了位于查特伍德（Chatswood）的天顶中心（Zenith Centre），创下了中央商务区以外办公物业的最高售价纪录。

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最近几周，其他悉尼都会区物业的大额交易还包括香港亿万富翁蔡志明的旭日实业（Early Light）以3亿澳元的价格买下了悉尼北部北角大厦（Northpoint Tower）剩余的一半股份；同时新加坡的桑代克公司（Suntec）斥资2.97亿澳元购买了皮尔蒙特哈里斯大街21号（ 21 Harris Street）的物业。

2019财年，债券收益率下降了约130个基点，而办公楼的收益率保持稳定，因此商用物业的相对吸引力也有助于刺激投资者的需求。选择悉尼中央商务区物业的投资者会发现，入门级商用房地产的价格表现十分强劲，可能在圣诞节前创下新纪录。

悉尼零售物业售价最高纪录的保持者是位于皮特街70号的2号商铺。该物业于2015年售出，目前被用作咖啡馆。其面积仅为19平方米，但售价高达216万美元，每平方米的均价为11.36万美元，打破了之前的纪录。业主以五年期租约的形式将该物业出租给了诺姆科尔咖啡馆（Normcore Coffee），可续租五年，租金每年提高4%，年租金收入为9.2万澳元。

第一太平戴维斯代理人尼克·洛尔（Nick Lower）表示，尽管人们普遍认为零售物业是表现不佳的资产类型之一，但位于中央地段的小型房地产，尤其是街道上的小型房地产，目前非常受投资者欢迎。

“我认为很多人都希望把他们的钱投入安全可靠的资产，但很少有房地产能在安全性方面击败悉尼中央商务区的物业，特别是商用物业。中央商务区核心地段的人流量很高，而且周围都是大型企业，”他说道。

对于今年春天打算购买商用房地产的投资者来说，悉尼应该成为其首选的置业地点。预计该地区的物业在年底前将创下更多纪录。

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投资心法完结篇｜居外专栏

继上一篇《再谈投资心法｜居外专栏》推出之后，过去一个月，笔者跟香港人一样心情忐忑不安。担心年轻人受到伤害，又担心香港未来的稳定与管治，希望形势能够尽快平复！

激情过后，不少香港人会感到危机、担心。许多人都会从新审视人生的规划！亦无可避免改变现有的投资及未来的计划！笔者听到身边不少朋友表示对移民的兴趣增大了。除了传统的美加澳之外，也探讨移民台湾、泰国、新加坡及马来西亚等地的可行性。

最近，乐坛天王黎明自降千万抛售其持有的上水洋房。是否受政治气氛影响？只是巧合而已？还是冰山一角，抛售的业主会陆续有来？若只从供求因素考虑，在低息环境下，香港的楼价很难大跌。但遇上上述问题引发移民潮，又会否令稳如泰山的香港物业市场带来冲击？

香港过去也经历过不少政治及经济危机，例如 1967 年的风波、 1997 年的主权移交、甚至最近 2008 年的金融海啸。楼市虽然也会经历大海浪，最后也能够化险为夷！原本置业机会十分淼茫的准投资者，也许未来一、两年迎来期盼已久的置业机会。如是者，也许应该及早准备，积极汇集市场资讯、伺机出击。相反来说，若对香港前途看淡，也该积极探讨海外置业和生活条件。为未来作部署，最要不得的投资态度是不管身边发生甚么事，一味害怕做决定、害怕投资失利。要知道买有风险；卖有风险。不买不卖也有风险。楼价上升时，就慨叹入市难。楼市调整了，又害怕楼价会继续跌，不敢做决定。结果又错过机会，又要再等下一个週期。

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许多人问笔者，投资必胜之道是甚么？其实是人人都懂的方法：低买高卖！量力而为！问题是我们能否突破股神巴菲特所讲的心魔:贪婪与恐惧。投资的内功心法离不开独立思考、抗衡专家（包括笔者）和朋友的「忠告」。积极搜集资讯、勇敢地作出自己合适的、理性的投资决定及付诸行动！

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

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