Category: UK Investment Column

如果哪一天你一覺睡醒就發現漲工資了，還一下子漲了3000%，肯定會懷疑自己是在做白日夢吧？

委內瑞拉政府還真的就這麼幹了，這個月內已將法定最低工資上調了3000%。然而委內瑞拉人民的日子卻依然過得水深火熱。原來委內瑞拉的年通貨膨脹率已經高達13000%，這還是保守估計。根據國際貨幣基金組織（IMF）預估，年底委內瑞拉的通脹率將超過1，000，000，000%，也就是百分之一百萬。

這麼一算，原來的億萬富翁轉眼之間資產就縮水到只剩100塊錢，瞬間被打回赤貧階層。經濟的大崩盤繼而引發資金撤離海嘯，超過50萬經濟難民出逃，委國貨幣已經貶值到印鈔紙都付不起了。

放眼2018年的貨幣行情，不僅人民幣匯率一路下行，在新興經濟體國家，匯率斷崖式下跌已呈現出現象級趨勢。不久前土耳其裏拉一夜暴跌30%，震驚海內外媒體，阿根廷比索下跌35%，南非，巴西，印度等國的貨幣都在跌跌不休。無數億萬富豪資產頃刻化為泡沫。

當然也有人抓住機會大賺匯率差價，比如靠裏拉暴跌的退票差價薅航空公司羊毛的，還有一夜暴富的土耳其代購。可見匯率能讓你躺著賺錢，也能一夜間讓你變得一無所有。貨幣畢竟只是價值符號，並不具有真正的收藏價值。

我們可以先來簡要分析一下這些貨幣大幅度貶值國家的特點，基本都是“三高”類型（高外債、高通脹、高政府赤字）其中一種廣泛存在於歐洲小國、土耳其、墨西哥等國家，這些國家雖然取得了一定工業化成就，但對海外資金還是有較強的依賴度。

另一種典型是阿根廷等許多拉美國家，經濟結構相對單一，嚴重依賴外部融資。長期依靠海外資本，拓展海外市場的經濟體如果內需發展動力不足，本國貨幣又得不到國際認可，就會高度依賴美元。當美元政策緊縮，或本國爆發危機導致外資吸引力減弱時，經濟情況就會陷入水深火熱之中。

中國的內需市場強大，並沒有過分依賴外部融資，人民幣也不太可能貶值到崩盤，然而據德意誌銀行去年的預計，未來兩年內人民幣將會貶值17%！居安思危，盡量減少自己的資金損失還是很有必要的。

那麼中國人一般都如何配置資產呢？答案閉著眼睛都能猜到，大部分錢都投資到房子等固定資產上了，也就是說家庭投資整體偏向保守型。根據中央財經頻道推出的《中國經濟生活大調查2017-2018》中，中國家庭選擇不投資的比例達到了33.5%，有意願投資理財產品的達到34.2%，例如債券、基金等等。然而在眾多投資選擇中房地產的租金回報率不到2%，存款利率低於2%，債券等投資產品利率在3%-5%左右。

在過去的十年來說，投資國內房產是快速實現資產增值的方式，而現在的樓市卻已今時不同往日。一方面來說國內經濟增速放緩已是事實，另一方面國家各方面調控政策立場堅定，買房賣房難度大大增加。而在中國家庭的總資產中，房產的占比高達69%，這是否意味著一旦房價下跌，很多家庭的財富將迅速蒸發？

除了房產之外，中國富人是如何理財的呢？

保險

相對於發達國家，中國社會保險體系還不夠完善，例如家庭保險，意外險，重疾險等等，許多家庭將此類保險視為一種純粹的消費，而保險實際上是對未來的投資。

股權投資

近幾年國內各行業經歷野蠻生長時代，股權散戶化趨勢越來越明顯，隨著行業整合與集中化，成功的股權投資將會帶來穩定的收益。

收藏投資

高凈值群體對古董收藏，詩詞字畫等文物投資的熱情越來越高，並且大部分為自行鉆研購買。

跨境投資

跨境投資包括跨境金融投資、跨境置業投資等。在發達國家，個人資產的境外配置比例在32%到46%，像瑞士、英國、澳大利亞都高達40%，而中國只有4.8%。

據興業銀行和波士頓咨詢公司聯合發布的2016年中國私人銀行發展報告顯示，中國高凈值人群資產全球配置的需求顯著上升，未來五年中國個人境外資產配置比例將從目前的4.8%上升到9.4%左右。

就投資地域而言，英國沒有對海外投資者的額外稅收和限制，英國本土對房產的剛需也保證了房產穩定的保值增值，較高比例的收益率都是吸引投資的有利因素。

英國倫敦向來是海外投資者的首選，房價和投資回報一直穩中有升，可以說是最穩定的投資地點之一。尤其是市中心，歷史悠久，地段繁華，規劃成熟完善，寸土寸金，十分適宜資產配置，可惜近些年鮮有出現高端新建住宅。

而上個月底，倫敦中心一區黃金地段的“年度神盤”剛剛預售，深受海內外買家的喜愛。好樓盤不能獨享，今天就來介紹一下這個項目 – 文苑華府。

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文苑華府項目介紹

產權期限：979年

開發商：Taylor Wimpey

地址：Mount Plesant, London WC1X

房型：單身公寓、一居室、二居室、三居室

交房時間：共四期681套，第一期交房時間2020年底

戶型及價格：單身公寓67萬英鎊起；一居室90萬英鎊起；二居室119萬英鎊起

推介理由：倫敦中心一區稀缺項目，郵編WC1；大英博物館附近，律政中心，高等學府聚集區；伊麗莎白城鐵沿線；租賃需求旺盛

如果您對在英國投資置業感興趣或有任何疑問，歡迎致電400 041 7515聯系資深房產顧問。

責編：Adam Chen

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本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律

英國首相特蕾莎·梅在9月29日保守黨會議上突然宣布，預計將要針對不在英國納稅的海外買家（包括個人及公司）額外征收1-3%的房產印花稅，此舉預計每年將為英國政府增加4000萬至12000萬鎊的稅收，用來幫助英國的無家可歸者。（［收藏］英國購房印花稅政策解讀1）

為何針對海外買家？

據估計，13%的倫敦新建房產由非英國本土居民所購買，擡高了倫敦房價，使得很多英國本土購買者，尤其是首次購房者更加負擔不起購房夢。倫敦國王學院的一項調查顯示，倫敦每增加1%的房產為海外買家所購買，那麽與之對應的房價則會提高2.1%。

據分析稱，這一政策的出臺主要原因有三：

一是近來一些梅的批評者稱，自去年她承諾要改變英國人的住房難問題以來，情況沒有得到絲毫改善；

二即是針對前英國外交及聯邦事務大臣鮑裏斯·約翰遜號召減少印花稅，來幫助英國的年輕人購買其第一套房產。

第三則是針對工黨吸引更多年輕人選票。工黨領袖傑萊米·科爾賓提出新政，號召建更多年輕人負擔得起的房產，同時要對高收入人群征更高的稅率。

其實，倫敦房源一直存在嚴重短缺問題，這也是倫敦經濟持續發展以及人口不斷增加的副產品。倫敦人口從1988年的670萬暴增到2015年的860萬，預計到21世紀30年代會達到1000萬人。外來人口的持續增長也是脫歐的重要誘因之一，雖然英國的政客在過去的多年反復強調要增加房屋建設量，但實際情況是，新建房屋僅僅達到所需住房量（66,000）的半數，甚至每年交房的新建項目數量正在逐年減少。

對海外買家額外房產稅有先例嗎？調控後房價會走低嗎？

房地產市場對海外買家額外征稅這一政策在國際上早有先例。為了遏制暴漲的房價，新加坡早在2011年就對海外買家征收了10%的額外印花稅，並在2013年和2018年7月分別增稅5%。溫哥華、香港、悉尼也都針對瘋漲的房價，分別於2016年8月，2016年11月以及2017年7月以及采取過同類措施，英國此舉也可以說是大勢所趨。

最早施行此政策的新加坡房產市場，目前是怎樣一種情況？目前，在新加坡購房的海外買家需要額外繳納高達20%的印花稅，但其房價走勢並未達到政府預期，在政策壓制之後房價並未降低，只是增幅減弱。據彭博社報道，政策發布後三個月內新加坡住宅價格增幅為0.5%，今年第二季度增幅為3.4%。

此舉對英國房市有何影響？

首先，對於有意向在英國購房，甚至已經在尋找合適房源的買家，這無疑是個很好的契機。這一政策在英國時間9.29日保守黨會議上提出，但還需要收集公眾的意見、議會通過、直到新政確定和實施仍需要一段時間。

英國議會

那麽什麽時候買房不需要繳納額外征收的印花稅？

以2016年英國提高印花稅政策為例（針對所有在英國購置名下第二套房產的買家多收取3%的印花稅） – 政策的確定日期為2015年11月25日，實施日期為2016年4月1日，也就是有超過4個月的緩沖期。在2015年11月25日政策確定之前交換完合同均不受新政策影響。但是在2015年11月25日政策確定後交換合同的買家則需要遵守新政策，在此情況下，如果房產能在在2016年4月1日政策實施之前交房的話，也不需要繳納增收的印花稅，但如果在政策實施之後交房則需要按照新政策繳納印花稅。（註：英國印花稅需在交房時繳納）

同理，目前梅姨針對海外買家征收額外印花稅的提議還未得到英國議會的確定，從現在到新政確定日開始，再到新政實施之前，就是一個很好的新政空窗期。趕在議會通過這一新政策之前交換合同，則避免了多交一筆額外的印花稅，因為在政策確定之前已交換合同的房產不受新政影響。

新政策的推出必然會掀起一股新的房產交易熱 – 仍以2016年新印花稅政策的執行為例，在政策施行之前的緩沖期，倫敦房產交易量達到空前高度，2016年3月的交易成交量較上一個月增長35%。

如此種種皆是為了趕在新政之前交換合同，從而避免稅款的增加。這樣一來，本就短缺的倫敦市場房源越加稀少、珍貴，那麽這時候如果還在猶豫，心儀房產分分鐘被搶光；下手越慢，可選房源也就越少。

倫敦房產的優勢在哪？

目前，脫歐余波未過，房地產市場仍在回暖，股神巴菲特也剛剛宣布進入倫敦房地產市場，擺明了現在就是抄底的最佳時機，那麽對於我們海外買家來說，此時在英國配置資產是一個非常明智的選擇。無論是對比禁止海外買家貸款的澳洲，還是針對海外買家額外印花稅高到離譜的新加坡，亦或是房產稅繁多高額的美國。在這個時局之下，英國在全球資產配置市場內可以算得上首選，尤其是在此政策落地之前入手，性價比極高。

倫敦房產銷售、租賃市場繁榮，是投資產品的不二之選。自1990年起，倫敦房產價值平均每7-8年翻一番，更有的地區可以實現5年翻一番！據皇冠地產統計，今年下半年英國三大開發商（伯克利、邦瑞、泰勒溫佩）在倫敦一區金融城周邊僅有一個全新項目開盤（文苑華府Postmark）。此外，倫敦房產投資的收益高於同類國際大都市，例如北京房產的投資回報率平均在1.5%上下，紐約可以達到2%，而倫敦則兩倍高於紐約，達到4%。一些租賃熱點地區，如倫敦一區，因其房源極其稀缺、需求量又極高，從而投資回報率可以達到更高。皇冠地產自17年底至今，在倫敦一區金融城附近，已經交付使用的房子，均於一周內租出，回報率在4.2%-4.8%之間。

對CRS全球稅務交換協定有顧慮的買家們可以放心，CRS只申報有現金流，有現金價值的金融賬戶，屬於非金融資產的不動產並不在申報披露的範疇。（什麽是CRS全球稅務交換協定？它會對我有影響嗎？）倫敦地產以其穩定的增長、豐厚的收益、稀缺的資源以及現在絕佳的時機在全球資產配置領域脫穎而出。皇冠地產精選了以下三個倫敦一區金融城周邊項目供大家選擇，如果您對倫敦房產感興趣，歡迎致電居外400 041 7515。

「布萊克法爾一號」

布萊克法爾一號緊鄰泰晤士河岸，是倫敦唯一一座也是最具收藏價值的全民用地標性住宅項目。樓盤擁有倫敦最核心的地理位置，與倫敦金融城僅一橋之隔。項目共50層，最高的5層為一套豪華頂層公寓，將碎片大廈、倫敦塔橋、泰晤士河、倫敦眼等景點盡收眼底。步行5分鐘即達兩個地鐵站，10分鐘可達滑鐵盧車站，從這裏到搭地鐵可以在11分鐘內到達國王十字火車站(也是歐洲之星的發車站)，14分鐘到奢侈品集中購物地邦德街，15分鐘內可達多所高等學府，包括國王大學、南岸大學、倫敦政經等。居住在此可享有五星級的配套設施，一流的建築設計，適合投資及自住。

項目簡介

開發商：伯克利集團 Berkeley Group

產權期限：999年

交房時間： 現房

最近交通站：Southwark

戶型及價格：一居室130萬英鎊起；二居室280萬英鎊起；三居室464萬英鎊起

配套設施：24小時哈羅德物業、健身房、遊泳池、影院、水療中心、高爾夫球演練室、32層業主會所、瑜伽館、會客室等

付款方式：21天交換合同時支付10%，12個月時再支付10%，18 個月時再支付10%，剩下70%在交房時支付。

項目詳情：THE VASE – 由現代藝術引發的倫敦最新地標

「文苑華府」

文苑華府是倫敦目前最具地理優勢和交通便捷的住宅社區。項目位於倫敦一區大英博物館旁（步行15分鐘），周邊還有5個主要地鐵站：羅素廣場，霍本，法靈頓（2019年將開通伊麗莎白城鐵），國王十字（歐洲之星始發站）和法院巷（最近地鐵站，步行7分鐘），連接7條地鐵線。周邊還圍繞著大英圖書館和巴比肯藝術中心等一流的藝術文化場所。距項目1.5英裏的範圍內，有卡斯商學院CASS、倫敦政治經濟學院LSE、倫敦大學、倫敦大學國王學院KCL等。項目原址曾是6.25英畝的歐洲規模最大的皇家郵政分揀辦公室，由世界知名建築和設計公司打造。超過兩萬平方英尺的商業和零售面積，以及50%的公共社區和綠化空間。 

項目簡介

開發商：Taylor Wimpey Central London

產權期限：979年

交房時間：2020年底

最近交通站：Chancery Lane

戶型及價格：單身公寓67萬英鎊起；一居室90萬英鎊起；二居室119萬英鎊起

配套設施：24小時禮賓服務、觀景露臺、健身房、私人影院等

付款方式：21天交換合同時支付10%，6個月時再支付5%，12個月時再支付5%，剩下80%在交房時支付。

項目詳情：全新樓盤文苑華府 | 一流地段：大英博物館旁，金融城英國皇家郵政舊址

「倫敦港」

倫敦港處於倫敦一區的核心地段，泰晤士河北，距離舉世聞名的倫敦塔橋僅600米，聖凱瑟琳碼頭（St Katharine Docks）和泰晤士河僅300米。從這裏步行到倫敦金融城只需15分鐘。鬧中取靜、配套齊全，這種稀有項目特別受在新老金融城中從事金融，法律，IT，保險和咨詢行業的精英人士的喜愛。這裏空租率極低，預計租金回報率為4%，平均租金比倫敦平均租金高出17.5%。周圍一英裏範圍內有眾多優質的中小學和著名高等學府，現發售項目三期，適合自住和投資。

項目簡介

開發商：伯克利集團 Berkeley Group

產權期限：967年

交房時間：2021年底

最近交通站：Tower Hill

戶型及價格：一居室83.5萬英鎊起；二居室124萬英鎊起；三居室235萬英鎊起

配套設施：24小時禮賓服務、CCTV監控、私人會所、室內泳池、健身房、室內高爾夫場、壁球館、桑拿房、汗蒸房、按摩室、迷你影院、地下車庫、自行車存放空間和電動汽車充電設備

付款方式：21天交換合同時支付10%，12個月時再支付10%，24個月時再支付5%，剩下75%在交房時支付。

項目詳情：倫敦港三期介紹

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