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【避坑寶典】這些Case告訴你，一不留神就會踏進澳洲移民坑｜居外專欄

澳洲，全世界最適宜人類居住的國家，全球頂尖的教育水平，世界上最健全的福利體系，深深吸引著大批高素質移民者！其中，中國已經連續多年成為澳大利亞最大的投資移民來源國，第二大移民來源國，國人對澳洲的青睞程度可見一斑。

事實上，相比其他移民大國，國人申請澳洲移民優勢頗多。

19萬永居配額，實際僅發放162,417個

➤澳大利亞移民配額合理

在上周內政部最新公布的2017-2018財年的年報中，聯邦政府宣稱將積極吸納海外移民，並最多吸納19萬永久居民，足以證明澳洲政府吸引海外投資者的堅定立場。19萬的移民配額較10年前增長了33%，極大地減少了積壓案件擠占配額的情況出現。

➤移民項目多樣且成功率高

澳洲的移民項目多樣，創業投資各有不同！不同的移民人群和投資人群，均可找到合適的移民項目。並且，澳洲的移民流程標准化程度較高，審核相對寬松，成功率也更高！

➤移民澳洲速度較快

目前，澳大利亞移民的辦理速度較快，無需排期！申請澳洲投資移民項目的國人，其移民平均周期在1年左右，澳洲投資移民中申請人數最高的188A簽證也基本在1年半左右可以下簽。而外聯作為澳洲政府190NT的一級代理，該永居簽證僅需6個月即可下發！

澳洲，世界上最適合居住的國家之一，其商業移民流程很清晰，條件也很明確，但是成功率卻不是100%的！一旦拒簽，您的移民之路可能會走的更加艱難！所以移民條件裡面的很多坑，您需要了解和知道，下面，我們就來說說澳洲移民的那些坑！

移澳有哪些坑？

1. 朋友介紹的都是好的？不找專業移民公司更便宜？看不懂英文文件一定就得簽字？

2015年1月，S氏夫婦來到C先生所屬的移民中介公司，由於是朋友介紹的，S氏夫婦十分信任這位C先生。而他其實根本不具備澳洲移民申請資質！他建議S氏夫婦不要通過公司，可以私下跟他單獨辦理移民，他承諾收取的費用會比直接跟公司辦理便宜許多。S氏夫婦信以為真，一次性給了70萬人民幣作為全數費用。

S氏夫婦辦理的是188A商業創新移民，但這位無資質的C中介在2016年8月故意向移民局遞交了虛假的銀行流水單，沒有辦法通過澳洲政府的審批。當移民局要求C中介為S氏夫婦補交資料時，C中介為求不被移民局拆穿遞交了虛假資料，便要求S氏夫婦簽署一份取消申請書(Withdraw Application Form)！由於S氏夫婦並不懂英文，就這樣無辜的簽了，之後發現事情不對，去質問C中介時，C堂而皇之的說出了一系列聳人聽聞的威脅之詞，讓人不寒而栗。之後，人間蒸發，卷錢消失…

評論：看了S氏夫婦的經歷，是不是感覺膽戰心驚！

外聯要提醒各位，簽署任何文件合同的時候，千萬不要隨意簽字！可以要求把文件翻譯成中文，合同也能同樣生效。澳洲本地留學移民市場，絕大部分中介都是守法的，只是難免有害群之馬，但是如果放眼中國市場，情況就要糟糕多了，亂收費、誤導信息滿天飛，外聯澳洲公司每年都會接到很多被國內非法誤導客戶的求助，感觸良多。

就在10月23日，國家移民管理局網站發布了《關於取消因私出入境中介機構資格認定審批有關事項的通知》，同時宣布停止審批簽發《因私出入境中介機構經營許可證》，這也就是說，以後從事出入境行業的門檻降低了，可能會有更多渾水摸魚的中介出現！所以外聯在此提醒各位，在挑選中介時，一定要擦亮自己的雙眼，選擇正規的有豐富成功案例的移民機構！

如果是在澳洲當地遞交移民申請，一定要看這家中介有沒有MARA牌照，否則就是違法行為！

2. 胡亂收費不透明？反復被拒簽怎麼辦？

李小姐在澳洲留學多年，被無良中介忽悠做了457雇主擔保工作簽證，忍受雇主多年胡亂收費，轉186雇主擔保永居簽證兩次因雇主提名被拒，走投無路找到外聯咨詢。

在了解到客戶的個人背景、家庭情況後：在澳有同居配偶，無子女。我們為其分析了整個案子的情況，和即將面臨的問題。在客戶457簽證還未到期時，境內遞交配偶簽證，由於材料准備非常的充分，7個月就收到官員補件，且只要了申請人和配偶的無犯罪記錄證明。9個月不到客戶獲得正式批復。這比官方公布的17-24個月審批周期快了近一半時間！

評論：辦理工作簽證、永居時的要先考察移民公司資質，問清楚各項收費標准再做決定。如果自身條件適中，一般不會出現多次拒簽，找到一個負責的專業的移民機構輔助申請至關重要，會讓你事半功倍，少花冤枉錢。

3. 買房就能拿永居？半年下簽？

一位中國開發商（XIAO Jiang)向亞洲投資者承諾：如果他們購買Hunter Valley的地，就可以在六個月內獲得澳大利亞的“永久居民簽證”即132A商業簽證，獲發此簽證後，申請人及家屬可同澳洲居民一樣，享受澳洲的各項社會福利。OMG! 有這樣的“好事”簡直不能讓人更心動了呀！

評論：連澳洲總理都辦不到的事，這位兄台竟然張口就來！確實，到國外買房的人中不少都是為了拿綠卡，希望購買房產以後則能獲得外國居留的資格。但事實上，基本上所有西方的發達國家，如美澳加英等都不存在買房移民的政策！！買房能移民的國家大多位於歐洲，比如塞浦路斯、希腊、葡萄牙、西班牙等國家。

以上的幾個例子其實都折射出當下移民行業的亂像，很多沒有資質的中介，居然可以堂而皇之的打著各種誇大旗號，遍行在移民市場。一切就待客戶簽約後，落入他們的陷阱，並且仗著了解大多申請人異國他鄉膽小不敢惹事的心理，隨意對待。

總之，千萬不能受到所謂“保證成功”之類的誘惑，草率地簽下合同，最終拖累了自己！再次提醒大家，如遇緊急情況請在第一時間向澳大利亞警方報案（報警電話：000）。

如果想要了解更多移民澳洲的最新資訊，歡迎聯系外聯出國 https://www.wailianvisa.com 了解更多。

責編：Zoe Chan

外聯出國歐洲總監周婕專欄全集

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加拿大畢業工簽申請被拒？亡羊補牢，猶未晚矣｜居外專欄

在加拿大留學，成功完成學業後會有一個福利：獲得畢業工簽。學生可繼續在加拿大工作8個月甚至三年的時間。畢業工簽雖然相對來說容易申請，但卻是留學生完成學業繼而移民加拿大十分關鍵的一步，馬虎不得。最近天綺移民接連收到同學的問詢電話，原因是畢業後自己申請工簽卻被移民局拒絕，失去了合法居留加拿大的身份。在天綺移民的幫助下，客戶成功地申請到了3年的畢業工簽。在此，天綺移民顧問就畢業工簽的相關知識向大家做個介紹，希望各位留學生朋友們更加了解畢業工簽，予以重視，不要為之後移民加拿大帶來不必要的麻煩。

｜關於畢業工簽（Post-graduation Work Permit，PGWP）

畢業工簽（PGWP）是一種Open Work Permit（開放性工作簽證），持畢業工簽可以為任何雇主工作，且不需要提前有工作offer即可申請。在加拿大獲得有政府批准DLI編號教育機構的大專、本科研究生、博士學位或者魁省職業培訓畢業證書的學生，持學簽即可拿到8個月到3年的工簽。這對於留學生來說是個非常利好的政策，可以積累加拿大的工作經驗，也為將來移民加拿大打下基礎。

｜畢業工簽的有效期

畢業工簽的有效期在8個月到3年，那麼如何確定自己申請的畢業工簽有效期的長短呢？移民局的有關指南明確說明了工簽的長短取決於所學項目的時間。學習項目時間短於八個月，沒有資格申請畢業工簽；

在加拿大學習項目8個月以上但是不滿2年的，畢業後工簽所給的時間一般和學習項目時間相同（比如學習項目時間為一年，那麼申請下來的工簽有效時間也是一年）；
學習項目時間大於或等於2年的學習項目，畢業後可以獲得3年工簽；
對於完成多個學位的學生來說，工簽的最長期限為3年；
在魁省學習職業培訓（Training）課程中，900個學時的項目對應8個月的工簽，1350個學時的項目對應12個月的工簽，1800個學時的項目對應3年的工簽。

｜申請畢業工簽的條件

申請時年齡需要大於18歲；
在加拿大以全職學生身份（full time student）持續學習至少8個月（如果最後一個學期因為選課不足變成了非全日制的學習，該生依然有資格申請）；
畢業於加拿大的公立高等教育院校（學院或大學）、魁省私立高等院校、魁省職業培訓學校（這裡需要特別強調的是，沒有DLI號的私立院校頒發的大專證書或文憑是不符合畢業後工簽申請學校的條件的）；
持有學校開具的畢業證明或成績單證明已完成所有學分，滿足畢業要求；
在畢業後90天內申請（這裡畢業後90天並不是指拿到畢業證書的那天起計算，而是從學校正式通知完成學業要求的那天開始算。請記住， 90天，是申請畢業工簽的有效時間）；
申請時持有效的學簽(Study Permit)。
申請人只能獲得一次畢業工簽，如果工簽用完仍然沒有移民成功，就讀第二個學習項目畢業後也不可以再次申請畢業工簽。

遞交畢業工簽後，申請人可以立刻開始工作。只要在遞交畢業工簽時學簽有效，即使在審理過程期間學簽失效，畢業工簽尚未批准也可以繼續工作。

｜如何申請工簽

申請畢業工簽的方式有兩種：一種是網上申請，另一種則是去邊境申請。

邊境申請

邊境申請畢業工簽最大的好處就是可以當天立即拿到工簽，對於時間緊迫的申請者來說，到美加邊境申請是最好的選擇。但是在邊境換工簽需要注意，有可能拿到比預期時間短的工簽。比如魁省1800學時的職業培訓項目畢業後，有些同學在邊境沒有拿到3年工簽。一旦在邊境申請工簽的時候遇到這種問題，一定要及時和邊境的移民官說明情況並協商，如果協商不成就暫時取消辦理，換另一個邊境或者網上申請。邊境辦理工簽的具體步驟請參考天綺移民的原創文章：《手把手教您去邊境辦理畢業工簽，超實用干貨貼！》

另外，由於有些邊境移民官員對畢業工簽的了解不深入，還會給出不符合要求的畢業工簽。最近天綺移民就碰到這樣的客戶案例。客戶所學的專業是醫療秘書，畢業後馬上收到了工作聘書。為節約時間，客戶直接去邊境申請畢業工簽。可在邊境拿到的工簽上卻明確注明不得從事與健康服務相關的行業。導致客戶本來要去的醫療單位人事部門因此不敢接續錄用。在天綺移民的幫助下，此客戶最終拿到了正確的畢業工簽。

網上申請

網上申請，所有的申請工作都在移民局的網站上進行。優點是基本不會遇到工簽有效期不足的問題。當然最大的缺點就是等待時間較長。以2018年10月1日為例，目前官方出具的受理時間網申為58天。如果學生選擇自己在網上申請畢業工簽，還要注意的是一定要隨時關注自己在移民局注冊賬戶裡面是否有官方發過來的信息。一旦要求補交材料，需要盡快將移民局所需的材料補交上去。天綺移民有這樣的客戶案例，客戶自行申請畢業工簽，因為沒有注意到移民局發過來的補料通知而錯過補充材料的時間期限，移民局在沒有收到補充材料的情況下，做出了拒絕發放畢業工簽的決定。

｜畢業工簽申請被拒怎麼辦？如何避免申請不成功？

由於網上申請畢業工簽的等待時間較長，有些同學在得知申請被拒後，已經錯過了申請畢業工簽的90天有效期。申請者面臨著學簽已過期，工簽又沒有申請下來的困境，無法以合法身份繼續居留在加拿大。如果遇到這種情況，天綺移民建議您一定要委托一個有資質的專業人士來幫您重新申請工簽。以最短的時間恢復身份。如果操作正確，沒有再次延誤時機，該學生還是可以重新獲得畢業工簽的。這裡我們提醒要辦理畢業工簽的同學們注意以下事宜：

畢業前要及時查看自己的學簽。如果學簽有效期即將到期，要及早續學簽，為日後成功轉換畢業工簽做好准備。
畢業後要及時遞交網上申請工簽或盡快到美加邊境辦理工簽。
網上遞交材料要齊全，不得馬虎。如個人在完成學業的過程中情況比較復雜，要主動書寫解釋信說明。不要掉以輕心。
如果申請人打算從事護理、幼教，中小學教育、及其它對健康要求較高的行業，需要額外提供體檢證明。

責任編輯：Zoe Chan

加拿大移民留學顧問周天綺專欄全集

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“以房養房”有技巧！出租房屋該怎樣保值？| 加拿大

眾所周知，華人往往喜歡買房。而在買下房屋後，面對諸如地稅、按揭之類層出不窮的費用，很多屋主都會選擇把房子出租，然後“以房養房”。這樣做固然可以在短時間內產生穩定，且收益不錯的現金流。然而屋主也需要花費更大的心力來確保房屋不會因為養護不當而貶值。那麼今天就讓我們來看一下，出租房屋該怎樣保值。

養護房屋——房東的責任

一般來說，維護和管理一個出租的房屋會比僅僅持有一套房屋花費更多的心力。然而如果您作為房東，那您首先要明白，保持房屋質量其實是一個房東的責任。從法律上說，房東有責任為租客提供一個“可居住的空間”。所謂的“可居住”，意味著租客所租用的空間必須是適合日常生活的，包括不能有危險或設備缺陷，房屋必須符合當地建築安全和健康規範。

作為房東，甚至有責任對房屋中的設施，以及房屋狀況進行常規的養護。很多華人屋主認為，常規養護費時費錢，尤其是將房子出租之後，更是認為這樣做吃力不討好。這種想法其實是不對的。對房屋進行常規養護，可以及早發現房屋中所存在的問題和隱患。所有房屋或多或少都會存在一些問題，房齡越久，問題可能越多。而這些問題，越早處理就越是可以省錢。

其實站在房東和屋主的角度上說，養護房屋不僅僅是出於法律上的責任，同時也是為了規避安全風險，也能保證房屋不會貶值。而租客們當然也願意選擇那些養護得更好的房屋。因此養護房屋，最終維護的也是屋主自己的利益。

日常養護的細節

那麼當我們把房子租出去之後，應該怎麼做才能保證房屋不貶值呢？下面我們就給大家講一下日常養護最容易被忽視的幾個細節。

1、注意門和鎖

首先，最容易被大家忽視，但偏偏是最不能忽視的養護細節，就是門和鎖。門鎖可能會隨著時間的推移而磨損。嚴重的，可能會降低房屋的安全系數，即便不然，也可能會妨礙您的租客開門回家。而門一旦用的時間太久了，也可能會關不緊。一扇不能緊閉的大門同樣可能存在安全隱患，在冬天時還會在供熱上造成浪費，增加房東或租客的生活成本。

2、檢查地毯

地毯一般不會存在什麼安全隱患，但是檢查地毯能幫你盡可能早的發現許多問題。比如說，如果地毯的邊邊角角已經磨破了，那就趕緊把這塊地毯換掉。尤其是有新租客要來看房子的時候，一塊干淨整潔的好地毯絕對能給房子加分不少。

3、空氣過濾網

如果您的房子有取暖設備，或者有外掛式的空調，那麼您必須勤於更換空氣過濾設備。一個好的過濾設備能防止灰塵和雜物碎屑進入機器，從而確保它們運作得更加良好。空氣過濾網該多久換一次？每個濾網的情況不一樣，很難一概而論。但有一條標准是一樣的——只要你覺得濾網髒了，那就得換掉。不是說要等到濾網沾滿灰塵，髒得不能再髒了，這才想到換。而是說，一旦覺得髒了，就立刻換掉。

4、檢查通風管

房子裡的通風管也同樣負責將空氣從鍋爐輸送到整個房子，然後再回來。在加拿大漫長而寒冷的冬季，保持通風管的清潔和暢通就尤其重要了。如果它們是髒的，那房屋中的制熱效果會非常的差。

5、檢查電器

尤其是冰箱、烤箱這些租客經常要使用的電器。房東當然不會，也不可能經常更換它們。但作為房東，應該時常留意這些電器有沒有損壞。這不僅僅是說訪客使用不當所導致的認為損壞，還有年久失修造成的自然損壞。理論上講，房東對這些電器是負有維修責任的。如果您注意到冰箱發出些很奇怪的嗡鳴聲，那麼最明智的做法是在房客向您投訴前先把它修好。

6、檢查天花板和屋頂

這點在加拿大特別重要，尤其是在即將到來的冬天。因為加拿大冬天的雨雪天氣最容易最對天花板和屋頂造成破壞。而在遭遇雨雪天氣時，原有的房屋缺陷也會特別明顯的暴露出來，而且還會越來越嚴重。事實上，很多房屋就是因為天花板和屋頂養護不到位而貶值的。所以建議趕在冬天到來前徹底檢查一下屋頂和天花板。這既是作為房東的責任，也是屋主養護房屋的必須。

7、檢查房屋外立面

在檢查時尤其要注意有沒有大面積的洞。有的話趕緊修好或者堵上。這些不僅僅是安全隱患，也不僅僅會在冬天加重供熱負擔。更重要的是，這些洞可能讓一些生活在外面的小動物有可乘之機。如果屋子裡鬧了老鼠，或者偷偷溜進一只浣熊，那一定會讓租客和房東都感到無比頭疼。

8、滅蟲除害

如果您的房屋很不幸得招惹了那些不速之客，那麼一定要趁早除滅。無論你選擇在哪裡買你的房子，它都很容易受到至少幾種害蟲的侵害。除了老鼠，還有防不勝防的昆蟲。所以作為房主，不僅要檢查房屋外立面有沒有漏洞和裂縫，還需要經常檢查出入口、地下室、閣樓和其他暴露在戶外的區域。同時出租屋的房東也要督促租客時保持房屋的整潔。另外，如果在院子裡栽種有樹木，那也要注意。綠色植物賞心悅目，但也可能是一些害蟲的棲息地。而樹木本身也可能受到蟲害的感染。治理蟲害是一件非常讓人頭疼的事。所以最好的方式是防患於未然。而一旦蟲害發生，那決不能拖延，甚至需要雇佣專業人士來處理。否則可能會帶來更大的損失。

9、經常記得檢查水管

尤其是秋冬時節！這點對於身在加拿大的獨立屋房主尤為重要。因為加拿大的冬季往往寒冷而漫長，一般不利於房屋的養護和維修。尤其是室內外的水管，如果質量不好或保養不當，那麼很有可能挺不過一個嚴酷的冬天。所以具有養護房屋經驗的人，一定會選擇在秋季天氣還算暖和的時候檢查水管的工作情況。如果你發現水槽底下存在滴水或者滲水的現像，或者你發現水在管道中的流速異常緩慢，那麼你一定引起重視。因為這些細節背後可能隱藏著巨大的隱患。另外，無論您持有的是獨立屋還是公寓，作為房主，您也必須確保所有的水龍頭、衛浴和供水設備都能正常運轉，沒有任何泄漏。

10、檢查門窗

作為屋主，一定要定期檢查所有的窗戶是否干淨，還要確保它們都能正常的打開和關閉。這不用花費多少時間，但是收效卻很顯著。如果一扇窗戶被粘住了，或者因為長期不動而卡住了，那麼可以試著用一點潤滑劑。千萬不要覺得這是小問題就放著不管，不然事情可能越來越糟。而且一扇不能正常開閉的門窗，是一個極大的安全隱患。一旦發生事故，房主是可能承擔責任的。

最後，有些朋友可能對自己養護房屋方面的能力不太自信。還有一些朋友可能是“空中飛人”，需要經常往返於加拿大和國內，因此沒有多少時間來照管房子。在這種情況下，作為屋主可以請專業的房屋管理公司，或者委托一位物業管理員來代為照管房屋。這肯定需要支付額外的費用，具體費用從數百到數千不等。但這也能幫很多屋主解除後顧之憂。

另外，如果您實在太忙，沒有辦法經常去檢查出租的物業，那麼最好抽幾個有空的日子，一次性把那些重要問題全都檢查一遍。對於房屋中的隱患，永遠都是越早解決越好。

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多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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留學加拿大該不該買房？當地金牌經紀人實話實說｜居外專欄

我是壹個母親，兒子的同學中有好多是來自國內的留學生。我又是壹名在加拿大多倫多工作多年的地產經紀，工作關系接觸了相當多的留學生。根據我的經驗談談到加拿大留學的孩子們到底該不該在加拿大置業？

能來加拿大留學的孩子，相當大的壹部分家境都還很不錯的。個別的家境條件壹般，但為了孩子讀書，讓孩子有個的美好未來，家長就是勒緊腰帶，也要送孩子出來讀書，這只是少數家庭。我呢，今天就主要從大部分家庭的角度來探討壹下吧。

從自住角度：

第壹，安全的角度

這是作為母親最為兒女擔憂的問題。這幾年發生在留學生身上的案件，讓我越來越不安！尤其剛剛在5月份，多倫多東邊世家堡多大校園附近的出租屋，因為著火，壹個剛剛18歲的多大女孩子被大火困在房間，等到消防員趕到，發現她臉朝下，已經沒了氣息……那天當我看到這則新聞時，我難過得無法直視新聞裏轉播的女孩子的照片。作為旁觀者，我都如此，我無法想像，孩子的父母怎麽能接受這樣的壹個現實，怎麽度過失去寶貝女兒的下半生……我只能默默地為他們祈禱！我不希望這樣的類似事件再發生！

還有不知道大家還是否記得幾年前約克大學那個死在出租屋的可憐的中國女留學生。如果她不是和別人合租，住在地下室，怎麽會受到騷擾，怎麽會可憐地在青春年華離開這個世界！痛定思痛，我想給送孩子們來加拿大讀書的家長們壹個建議：既然有能力送孩子出來讀書，就不要再吝嗇手裏的錢，再給孩子找個安全的住所，最低為孩子購買壹套小小的但又相對安全的公寓吧。

壹般的公寓都有24小時的安全門衛，如果有煙霧火警，立刻就有人知道。進出人員需要登記，陌生人也不容易進到公寓，從而引起不必要的人身安全問題。

第二：舒適的角度

國外公寓的設計和國內大部分家庭居住的公寓設計是類似的，而且還有很多優點。

從外部設施上，壹般的公寓除設有24小時的安全門衛，設有煙霧火警，公寓裏還設有免費的健身房，標準高的公寓還設有遊泳池、會客室、遊戲室等等，特適合年輕人的節奏。

從空間上講，公寓面積較獨立屋小，不需要額外的時間和費用去打理屋子外邊的花、草、掃雪等等，因為這些都含在了公寓的管理費裏邊，有管理公司派專人打掃。

從內部配套上看，公寓裏的廚房配套設施（爐子、烤箱、微波爐、洗碗機和冰箱）和洗衣機、幹衣機等壹應俱全，屬於國內的精裝修房。只要您買上床、桌子和電視等必須品，分分鐘拎包入住的節奏，不需要費心思去裝修。

第三：便利的角度

從位置來說，公寓壹般建在交通比較方便的馬路邊，交叉口等附近，學生沒有車也可以通過地鐵、公交車來安排自己的上學及工作，既節省了時間又節約了買車和支付關於車輛的壹切費用。

第四：文化差異的角度

在加拿大生活，有壹個大家都必須特別註意的問題“信用記錄”。這個信用記錄可以影響很多。壹個人信用積累是靠信用卡使用，還款及時不及等很多方面慢慢累積起來的。學生剛剛來到加拿大，沒有信用記錄，又沒有收入來源，主要靠父母的資助來完成學業。加拿大尤其是安省的很多大學，只給第壹年的新生提供住宿服務，以後三年都要靠學生自己去學校附近租房子居住。所以租住房子的需求量很大，就給學生們租房子帶來很多麻煩，除了沒有信用記錄，還因為學生們年紀輕輕，很多不懂得保持房間的衛生，搞得壹團糟，久而久之，很多房東對年輕學生租住房子形成壹種反感，造成了越來越多的學生租房很困難。租費也不斷地因為競爭激烈和房價上漲而暴漲。

每壹年的夏天在租房旺季，當我代表房東拒絕出租給學生，或者我代表學生租客壹次次被房東經紀因無信用記錄無收入來源而被拒絕的時候。我會再壹次地說，如果學生們家庭條件許可，購買壹套屬於自己的房子吧，有壹套自己的小公寓就不會經歷那麽多沮喪和無奈。

從投資角度：

第壹：從公寓的安全性上來講

從房屋構造上來說的。在國內，大部分的房子是鋼筋混凝土結構的，即便是獨立屋，高級別墅，鋼混結構也是首選。而加拿大的房子，獨立屋、半獨立屋、鎮屋，基礎部分是混凝土，基礎以上全部是鋼木結構。這種房子有很多優點，但最大的壹個弊端是容易引起火災！尤其是在目前加拿大的出租市場上，很多出租屋的地下室並不符合政府要求的防火規範和建築要求。壹旦出現火災，雖然說房東要承擔壹定的責任，可是如果真的是失掉了生命，錢又有什麽用呢？

所以，留學生的家長們壹定要對加拿大的房屋類型和構造有所了解，慎重地給孩子建議。孩子們畢竟年輕，丟三落四，忘記關火，房子如果老舊，又超負荷用電，很容易引起火災。所以，相對而言，鋼混結構的公寓安全系數更高壹點，管理簡單，適合沒空打理房屋的年輕學生們。

第二：根據家庭負擔能力購買合適的物業

居住在公寓有很多好處。這是對獨自在外的留學生們講的壹個問題。如果有家長陪讀的小留學生們，那就要根據家庭的負擔能力購買適合的物業。現在有很多媽媽帶著讀小學或中學的小留學生孩子來加拿大留學。她們就要選擇在學區範圍內租住或購買房子。居住在大多倫多的很多學區房周圍的公寓裏，並不壹定就可以有資格選擇妳想就讀的學校，所以只有購買獨立屋或半獨立屋之類的房子。

這些房子壹般都有自己的前後院，花草樹木茂盛，適合家庭居住，如果是全新的房屋，設計新穎，智能設備都運用在家庭的每個角落，這樣的房子，每壹個人都會喜歡，有條件的話，怎麽能不買呢？

第三，從經濟學的角度上及壹個經紀人的角度來分析這個問題

很多留學生包括他們的父母經常來問我，給學生買房子合適嗎？這是我工作中經常遇到的問題。讓我用數據和大家談談吧。

2011年—2012年前後，多倫多市中心的公寓壹室壹Den的房子才40萬加元左右，壹室壹廳也就35萬加元左右，出租價壹室壹廳大概1500加元/每月，現在多倫多市中心壹室壹廳的房子平均大概在55萬加元左右，出租價壹室壹廳在2200到2500加元左右。看看這些數據，6年左右大概漲了20萬甚至更多，每年平均3萬的漲幅。

壹個多倫多大學的留學生學費壹年大概4萬加元，如果按照租住房子壹年大概在18000元左右。那孩子4年學習下來，房子的漲幅就可以抵消學費的四分之三，相當於和本地孩子壹樣在多倫多讀大學。學生大學畢業之後，如果留在本地，還可以繼續持有房子，不必為房價的漲跌而擔憂。如果離開，賣掉房子，還會賺回本金甚至更多。

學生在自己的公寓裏學習居住，避免了壹次次搬家，避免了安全的隱患，節省時間，節省金錢，這是壹筆多劃算的買賣。

第四，從市場需求來看

近年來多倫多房屋租賃市場非常火爆。每年有很多的留學生進入安省在多倫多及周邊學習。租房市場供不應求，導致很多學生在夏天入學季節租房時遇到很多困難。房東不接受留學生入住，入住需要交多個月乃至提前交完壹年的租金的……只要家庭條件還不錯的學生，我覺得父母都可以考慮在這裏投資壹套甚至多套公寓，壹來解決入住問題，二來是以房養房，不失為壹種好的投資策略。

第五，從匯率來講

現在的加元兌換人民幣比率非常低，是歷史最低期。國內的房價已經相當高了，將國內房子轉成現金，將人民幣轉成加元在國外投資，雞蛋不能放在壹個籃子裏，這也是普通人理財都能明白的道理。

第六，外國人買房稅的退還問題

2017年四月，安省增加了壹條外國人買房必須繳納15%的額外費用。這個政策的出臺，確實影響了壹部分人在安省的購買計劃。但是如果您是壹位留學生，並且購買的房子用來自住的，那兩年之後，您就有權力通過律師申請退稅，這也是留學生購買房子的壹個非常有利因素。

第七，受加拿大的移民政策影響。

加拿大是壹個多民族國家，近年來的移民政策壹直比較開放，每年有幾萬人來到加拿大。多倫多作為金融經濟的領頭羊城市，房子的需求量很大，選擇在大多倫多地區投資，不會有很大風險，是符合市場經濟規律的。

這些是我自己的壹些觀點。無論從家庭，從孩子的安全以及經濟方面，如果您是壹位留學生的父母，如果您認為我的觀點值得考慮，或者有任何的疑問，請咨詢我，我願意與您探討。

責編：Zoe Chan

多倫多資深房產經紀人馬莉專欄全集

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巧用“以房養房”創造最大投資收益｜居外專欄

如果你曾有過在英國租房的經歷，就知道英國的房租價格十分高昂，由此也滋生了一群“職業房東”。

盡管相比起國內房價瘋漲的情況，英國的地產市場的增速一直屬於穩中有升的狀態，但是從租房回報率這個角度而言，英國卻是另外一番景像。

基於這種現實情況，今天我就將介紹給大家一個回報率極高的投資概念：“以房養房”。

｜什麼是以房養房？

如果你在國內是一個久經沙場的房產投資老手，那對“以房養房”的概念就不會太陌生。相較於國內市場，在英國的外國投資者更加青睞的，則是更加單純意義的“買房出租”，即租金收益能夠滿足銀行所需的償貸需求，投資者能夠選擇持續出租或者在待房屋溢價後出售，獲得一筆不菲的投資收益。

在英國，常見的以房養房（Buy-to-let）主要分為以下幾類。

只購買一套投資房

優勢：在租金足夠償還貸款及物業費、中介費、維修費等雜費的前提下，還能夠有盈利。（與國內不同的是，在英國購置投資房可以申請只還利息不還本金的貸款方式，且利率不會隨著購置房屋數量而上漲。詳見下文介紹。）

購買一套自住房，一套投資房

優勢：無論是全款或是貸款購買自住房，物業費都是一筆不小的日常開支。對於想常駐英國，且經濟來源在國內的買家，額外購置一套投資房是非常好的選擇。在投資房租金能穩定償還自身貸款利息和物業中介管理等雜費的情況下，其余部分用來支持自住房的本息和日常開銷。

購買一套自住房，兩套投資房

優勢：通常貸款購買了一套自住房的海外業主會選擇再購入兩套投資房用於出租以支付自住房貸款的本息（在英國，自住房貸款不可只還利息）和三套房屋的物業費、中介管理費等雜費。相較於每個月從國內寄錢還款，以房養房的優勢更為突出，長期回報也更加可觀。

抵押貸款，利用房屋增值購置新房

優勢：房屋增值，利用抵押貸款（Re-Mortgage）取出增值的部分現金作為後續購房的首付。海外的現金買家采用這種投資方式無疑可以獲取更大的收益。

｜以房養房的投資真的靠譜嗎？

根據City A.M的報道，英國“以房養房“的投資者已經達到250萬人次，創造了新高。平均每個投資者擁有1.8套“buy-to-let”類型的房產，而倫敦則繼續成為以房養房投資者最強勁的市場。

房產中介Ludlow Thompson所出示的報告顯示，不斷增長的房東數量證明了“以房養房“這一投資模式的吸引力是巨大的，長期來看，仍舊是一個具有具有潛力的方向。

倫敦成為投資者的重點區域，最大的優勢是“貸款友好”，主要其次是“供需不平衡”。

｜獨特的貸款方式

前面說到英國的“以房養房“收益穩定，各類法律法規都比較完善，其中最值得一提的是英國獨特的貸款方式。

如果你是以出租房屋為目的買房（buy-to-let），你有兩種可以選擇的貸款方式。

一、本息償還貸款（Capital Repayment）

這種貸款方式與國內相似，即根據你的貸款金額和還款年限來計算你每個月的還款金額，本金和利息一起償付。貸款年利率會根據你選擇的“貸款套餐”有所不同，你能貸到的金額也會受到你的首付、資信情況和婚姻狀況的影響。

還款方式：每月還款金額包含利息和本金

最高貸款年限：30年

貸款優勢：隨著還款的進行，未清余額逐月減少，可以確保到還款年限時所有貸款都已還清。

二、貸款期內只支付利息（Interest Only）

這種貸款模式的意思是，在貸款期限內，每個月你只需要償還銀行利息，而在貸款結束的時候則需要一次性償還本金。若貸款到期未能償還所有本金，所抵押到房產將會被掛牌出售，賣房所得將會補齊所欠金額，剩余部分則歸貸款人所有。此類貸款只適用於投資房，不適用於自住房。

還款方式：每月只還利息

最高貸款年限：25年

貸款優勢：每月還款壓力小，投資房每月租金償還完利息之後還能獲得收益；首付投入小，此類投資房貸款按照租金計算可貸金額，在年薪不高的情況下，這種貸款方式所需首付比自住房貸款所需首付更少。

三、二次抵押貸款（Remortgage）

二次抵押貸款是將現有的貸款計劃換成另一項貸款計劃的行為，新舊貸款方案的對像是同一套房產。你可以選擇改成同一家貸款銀行的不同方案，也可以直接換另一家銀行。在開始貸款的前五年，銀行通常會提供一個利率相對較低的優惠套餐，但年限一過利率就會升高。而二次抵押貸款時不僅房產自身已經升值，所貸金額也減少了，所需貸款的比率因此降低，相應的利率從而變得更低。所以，近些年越來越多的人開始選擇這種靈活的方式來減小還款壓力。

這種模式聽上去很吃虧，也會比第一種本息償還的方式支付更多的利息，但是你每個月相對而言付出的利息是很少的，首先可以減輕你的月貸壓力，其次這個期間你的租金以及足夠償還你的每月利息，更重要的是，受到通貨膨脹的影響，今天你向銀行借的錢，10年之後已經貶值，而你購入的房屋在享受租金收入的同時，也溢價成功。此時如果你大可以選擇將該房出售，除掉銀行的本金，就是你的淨收益了。

我們做一個簡單的計算題，如果今日你看中了位於倫敦金融城的一套80萬英鎊的一居室，而你的首付只有35萬英鎊，加上印花稅54000英鎊。則你需要向銀行申請45萬的貸款，我們選擇10年貸款期限的Interest Only的貸款方式（年利率為1.69%-3.59%）。該區域的一居室住房租金約為2598英鎊/月（租金年增長率約2%），中介托管和房屋維護約為租金收入的14%，物業費每年約3000英鎊。貸款則你的前五年的實際收入和支出如下：

如果你在5年之後選擇出售該房屋，位於金融城的房屋按照近幾年的上漲趨勢，不管是Crossrail這條橫貫鐵路給這一地區帶來的極大的交通便利還是入住居民越來越多，生活越來越便利等因素，這一地區在5年之後的漲幅達到至少25%。

從上圖可以看出，你的首期投入僅有35萬英鎊，其余房屋出租過程中產生的費用，租金均可以幫你解決。在你覺得可以賣出的時候，僅僅五年時間，就賺到了22萬英鎊左右的收入，並且這一收入並不會給你每個月的現金流帶來壓力。以此趨勢在6至8年內可以回本，且淨賺20萬英鎊。

南埠廣場（South Quay Plaza）位於倫敦新金融城金絲雀碼頭的黃金地段，68層的高端房產臨水而建，全透明玻璃窗的設計，完美呈現絕佳河景。該區域生活設施配套齊全，交通四通八達，15分鐘內可以抵達城市機場，將於2018年開通的伊麗莎白線更增加了此區域房產的價值。
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｜需求大於供應的倫敦租房市場

隨著英國成為國內家長青睞的留學大國之一，來英國求學的學生數量連年增長，倫敦因為是政治經濟文化的聚集地，同時也擁有包含帝國理工學院、倫敦政治經濟學院、倫敦大學學院、倫敦藝術學院等頂尖高校，自然成為家長的首選。

除此之外，作為英國脫歐的後續影響之一，輿評家目前對於英國這一舉措的評價也愈發積極，認為英國離開經濟呈下滑曲線的歐盟是明智的自救措施。也有越來越多的來自歐盟和其他國家的年輕人來到倫敦尋求職業發展。逐漸發展起來的金絲雀金融中心就是其中很好的例證之一，阿裡巴巴、唯品會、網易等多個中國企業巨頭也紛紛選擇倫敦作為在英國乃至歐洲的辦公據點之一。

這些人群對於租房都是剛性需求，在保證了市場需求之後，我們來看看倫敦的租金價格。在高校雲集的南肯辛頓切爾西區域租金平均達到1800英鎊/月；在金融城，房屋租金也達到2000英鎊/月。

根據《The Telegraph》年初發出的新聞，倫敦已經連續三年成為“全歐洲最貴的城市”，一套位於叫好地段的三居室房租高達5368英鎊/月，相比巴黎的2747英鎊/月高出不少，同時也幾乎是英國其他主要城市租金的4倍（1427英鎊/月）。

｜“以房養房“的潛在風險

同所有的投資一樣，“以房養房“的風險也是存在的。除了你要注意自己的各類指出之外（稅費、房屋維護、中介托管等支出），房屋本身成為決定你的投資計劃是否成功的關鍵因素。

其中最為突出的風險在於，房屋貶值和維護成本的升高，倫敦的很多房屋年齡都比較大，各類設施老化嚴重，這一現像不僅僅使得房屋在租房市場上的議價能力受限，還會導致房屋維護費用大幅度增加。地區風險，房屋所在的區域發展對於租金價格、房價、供需情況都會帶來很大的影響。治安不好、經濟停滯的地區，房價自然也會停滯不前。相較而言，新建房屋在租賃環節優勢明顯，相對應的風險也較低。

同時，你做為一個房東要承擔的責任不僅僅是收租而已。解決租客的租住過程中產生的問題，續約，維修，保證房屋安全等問題，都屬於房東的義務範圍之內。出租房屋過程中還會產生一系列意想不到的摩擦，這些情況都需要房東出面處理。對於海外投資者來說，比較好的方式是直接進行中介托管，英國的房地產行業非常成熟，提供類似服務的中介也很多，良性競爭之下，中介托管費也都在合理的範圍之內，大多數中介也會自己合作的維護公司，定期對房屋進行檢查維護，為房東省去了很多後顧之憂。

英國的以房養房市場，總的來說盡管受到新出台印花稅的一定影響，仍舊是投資回報率高且穩定的的選擇之一。在這中間，選擇租金潛力巨大的區域，選擇保值升值快的優質項目，以及合適租住的房屋類型（一居室、二居室等），對自己利益最大的貸款方式都是投資要點。

責編：Zoe Chan

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私立學校和公立學校的選擇美國人怎麽看？｜居外專欄

我的地產搭檔是個家庭背景極其優渥的美國人，她把她的兩個孩子從幼兒園起就送入最好的私立名校，壹路走來，小女兒完全證明了她的理論，現在哥倫比亞大學讀社會學博士。這種從小就要讀名校的家長在美國的中上層社會裏屬於保守派。美國雖然是個很年輕的國家，但它也有它的遊戲規則和傳統。我們壹般指這類家族幾代沿習傳統，甚至進入同壹所學校學習的家庭為藍血家庭。

我們平時指的美國夢，其實不包括這些嚴謹持續傳統的美國人。麻省波士頓地區因為是美國歷史最為悠久的區域，這些年也使我有機會接觸並認識壹些“藍血人”。這個團體禮貌但不熱情，壹般比較難接受外來者。

但是還有壹批中上層社會人，他們出於種種原因沒有那種骨子裏的高傲，而有著美國人的不拘小節與實際的心態。這壹類家長會選擇在孩子小的時候，送他們去體驗公立學校的教育制度，但在初中時，特別是高中再把孩子送入私校。他們覺得私立學校的師生比例要好於公立學校，在孩子進入青春期時尤其需要導師的關愛。另外，需要幫助孩子在中學建立起將來的關系網。我近30年來壹直與當年的壹些高中閨蜜保持聯系，同學遍布世界：有的在墨西哥大企業任律師，有的在歐洲時尚雜誌任總編，有的在非洲政府任職。朋友交的廣了，也會提升人的眼界與視野。

壹般美國中產階級的人比較實際的，會考慮選擇入住公立學校比較好的區域。這樣孩子也可以接受很好的教育。如若從成績來看，有些公立學校可能更勝於私立學校。麻省就有好幾家特別有名的公立學校，從壹定的排列測試來看超越了私立，例如波士頓市內的拉丁高中，也是全美最早的公立學校，今年又榮登US World and News Report《美國新聞與世界報道》麻省公立高中的冠軍。鑒於我們中國人比較實惠的生活習性，麻省的好學區內，華人的人口密度會比較高也是很自然的。

壹般美國家庭為孩子入學的考慮除了從自身的收入以及經濟條件的角度出發，還會更深入地從孩子自身的情況作出選擇。有的孩子在人氣旺的群體會如魚得水，那就適合在公立學校發展。有的孩子個性會比較內向，需要多壹點老師的關註和鼓勵，師生比例高的私校會更合適。有些孩子有壹定的特長，而可能在公校得不到相對應的課程的培養，等等。從這些可以看出大部分美國人考慮學校時，往往不壹定遵循排名，而是從實際角度出發，尋找具有針對性的合適選擇。

中國國內的家長如果考慮讓子女在美國上中學的話，也可以參考美國人的思路。最好根據孩子的個性、特點和發展需求，再加上家庭的經濟狀況，綜合考慮如何選擇學校。

責任編輯：Zoe Chan

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清邁國際學校大全——一條直通世界名校的途徑！｜居外專欄

2017年清邁國際學校最大的變化是，國際學校從八所增加到了十所，其中潘雅頓從雙語學校，轉變成了國際學校；曼谷的新加坡國際，也在清邁開了分校。

同時提醒一下，部分家長考察學校前，直接預約入學考試，這樣會產生相應的考試費用。建議家長先考察，確定來清邁以後再申請會比較好。

清邁國際學校（CMIS）

課程美制，高中有AP課程，校區位置離古城不遠。CMIS 清邁國際學校是泰國最早的國際學校之一，同時有著相當有趣的歷史：它於1954年建校時僅有區區幾名學生，在當時被稱為“清邁兒童中心”，直到1985年才改為“Chiang Mai International School”（清邁國際學校）的新名稱，被確立為正式的國際學校，提供從幼兒園到8年級（Grade 8）的國際教育。從1990年代起，該校擴充了高中部。這座學校的校園環境一般，卻是一所相當受追捧的學校。想要進入這所學校，最大的問題是名額。由於這是一所隸屬於基督教長老會的學校，校方明確了部分優先招錄的學生種類，包括傳教士家庭，NGO組織家庭等，剩下給普通人的名額，就更有限了。目前，校方的說法是，中國孩子的比例控制是10%。其次是英語要求，除了幼兒園以外，中國過來的孩子，將會存在相當大的障礙。招生年齡從4歲開始。

普林國際學校（PTIS）

這是清邁目前為止，唯一一所提供小初高IB課程的學校，包含小學階段的PYP,初中階段的MYP，和高中階段的DP課程。PTIS普林國際學校發源於1990年代一所運營英語教程的泰國私立學校，在1997年泰國金融危機期間關閉，於2001年重開並最終成為一所國際學校。學校包含了除體育場館，游泳池這一類普通設施外，還包括高爾夫練習場，網球場，教學農場等設施，對中國家長而言的，是絕對的人氣學校之一。同樣，學校的名額和英語要求也是相當高的門檻，好在有排隊制度，通過了入學考試，可以排隊輪候。以前，學校對中國學生有比例限制，中途有一段時間放開過，現在又重新提出了比例限制，具體比例問過，但回答很模糊。招生年齡從3歲開始。除了正規的學校教育外，普林還提供英語強化教育，內部稱之為IEP（Intensive English Programme），給那種想在清邁上國際學校，但英語不過關，專門提高英語的課程。需要注意的是，IEP課程和最終能夠被普林普通國際班課程錄取之間，沒有必然聯系。

美國太平洋國際學校（APIS）

美制、部分IB太平洋國際學校成立於1997年，分為兩個校區。山下校區離古城不遠，現階段從幼小班到四年級，最終應該會開到六年級，招生年齡從18個月開始。山上校區距離古城約25公裡，現階段從三年級開始，這就意味著山上和山下校區，有部分年級是重合的。太平洋的小學階段，實施IB的PYP課程，中學階段也開始實施IB的MPY課程。相對於前兩所學校，入學門檻的英語要求，相對要低一些，名額也沒有那麼緊張，給許多想送孩子來清邁讀書的中國家長，提供了較好的機會。太平洋國際也提供入學前的英語強化課程，招生年齡在10-13歲，要求全住宿。山上校園空間和環境，也讓很多家長比較有好感。

NIS國際學校

成立於1993年，一所中規中矩的國際學校，美制，高中階段提供AP課程。NIS是得益於1991年教育法案頒布後應運而生的第一批國際學校。1993年當它成立伊始，僅有10名教師和39名學生，學校最初位於長康路（Chang Klan Road），很快獲得了成功，不久之後便需要更大的校舍，於是學校在2003年搬遷到位於3029公路旁的現址。2017年初開始，NIS的招生英語要求有所提高。到目前為止，名額也還不算特別緊張。校方偏向於將中國學生控制在15%左右，所以現在入校門檻也不算低。從2017年1月開始，學校提供入學前英語強化課程，招生對像為6-9歲。進入強化班的2年內，可以申請常規班的入學考試，考試合格，即可進入常規班。如果2年以後，還未能考入常規班，就必須離校。與其他學校不同的是，NIS正式入學後的英語提高班，是免費的，可以節約不少費用。招生年齡從3歲開始。

蘭納國際學校（LIST）

成立於1993年，英制。順便說一下，美制和英制在年級與年齡的對應區分。美制6周歲為Grade 1, 17歲上Grade 12，然後畢業。英制是5歲上Year 1, 17歲上Year 13, 然後畢業。也就是說，兩種學制相差了一個年級，可以把英制Y1理解成美制K3（幼兒園大班）就比較簡單了，雖然並不完全准確。蘭納也是非常熱門的一所學校，基本上要找到一個學位，需要相當的運氣。同時，英語門檻也不低，用招生老師的話說，稍高一點年級，基本從中國國內直接進入，存在相當的困難，從其他雙語或國際學校轉入的比較多。

格蕾絲國際學校（GIS）

成立於1999年，美制，教會學校，最初的目標是服務於在清邁的傳教士家庭。現在的學生結構，有9成屬於傳教士家庭的孩子。高中階段，提供AP課程。這個學校與其他國際學校不同的一點，是不設置入學後的英語提高項目，按照招生老師的說法，是希望有意願申請者，能夠在其他國際學校，完成英語提高課程後，再轉入GIS。也因為如此，GIS的入學英語水平要求，也相當的高。招生最低年齡是5歲。看到上面照片的人，可能會說，這不是SBS的學校照片嗎？是的。GIS的原有校區，相傳因為某些問題，不能繼續使用。因此，租用了SBS半棟教學樓，作為自己的教學場所。學校網站介紹，正在開展募資的活動，什麼時候會有新校區，不得而知。

華麗（Varee）國際學校

課程：英制這是一所龐大私立學校的一部分，整個校區號稱有3000人之多，分為泰國課程，泰英雙語和國際部三個部分。國際部開始於2010年，從今年開始，陸續搬入一棟新建的教學樓，獨立於其他學生。目前為止，國際部還沒有畢業生，但泰國課程的班級，時常有不俗的表現，因此也頗受部分中國家長親睞。這所學校的入學考試的安排，是學校定某時間段集中考試，而不像其他學校根據家長的意願預約，所以有來旅游順便考試想法的家長，最好多提前一些時間，和學校約好。

德國基督教國際學校（CDSC）

課程：德制成立於1994年，課程教育內容基於黑森聯邦州，並以德國的其它各個聯邦州為增補。這所學校實在不受國人注意，所以目前為止還沒有實地確認過。不過德國大學偏低的留學費用，倒是有家長已經在關注。

潘雅頓國際學校（PIS）

課程：英制這是一所相當別具一格的學校，主張學生不光要學習，還要快樂的成長，整個校園，都相當貼近自然，教學理念有點類似於國內的華德福。校園內的活動範圍，基本都是草地，孩子們赤腳在園區內活動。學校還真的有一些農田，供孩子們體驗。2016年之前，這所學校還稱之為雙語學校，現在已經變更為國際學校了。招生從2歲開始，設有K1-Y7，共10個班級。這就意味著，在這所學校學習的孩子，Y7之後，需要尋找其他的學校就讀。需要提醒的是，招生老師回復學校考察的郵件，可能會稍晚於一般家長的預期，所以多提前一些時間預約比較好。

新加坡國際學校（SISB）

課程：新加坡及英制新加坡國際學校清邁校區是最近才開啟的一個學校，校址就在古城旁邊，擁有幼兒園和小學部，據說中學以後，需要到曼谷小區就讀。最低招生年齡為2歲曼谷校區開始於2001年。

蘭實大學雙語實驗學校清邁分校（SBS）

這是蘭實大學的附屬學校，據說曼谷校區已經辦了有十幾年，三年前在清邁開了分校區。這是一所英泰雙語學校，但之前的定位，似乎並不適合學校的發展，因此在2017年，有了辦學模式大動作。一方面往國際學校辦學模式靠攏，將英語的教學比例，從50%提高到了80%，將教學年歷也修改到靠攏國際學校，8月作為新學年的開始，而不是泰國學校傳統的5月。另一方面，大幅提高招生門檻的英語要求水平。為了配合這一大動作，還開展了學費半價的推廣活動。也就是說，2017學年及之前入學的學生，在校期間的後續的所有年級，學費半價。（注：將來取消日期不詳，是否有優惠，請務必向校方確認）

ABS雙語學校

其實，我一直覺得這是一所非常偉大的學校，因為，就算清邁所有的其他學校都拒絕你，還有它會接受你。許多學生通過它過渡，最終順利進入其他國際學校。這種甘當墊腳石的精神，不是所有人都有的。順便說一句，很多人對門檻稍低的學校，都頗有微詞，但我覺得，我們或許應該感恩，讓我們多一條可以選擇的道路。當然，或許ABS老板也會心有不甘，由於太多的學生過渡一下，就去了其他國際學校，於是有了籌備中的UNITY.這所學校的選址，原本計劃在GRACE的舊校址，最終還是因為問題太多，未能如願。於是，就在ABS的隔壁，搞了一塊地，自己建設，據說8月能如期開學，祝願他們一切順利。

其他雙語學校

1. VAREE

華麗除了本來的普通泰國課程教育的班級，以及國際班之外，也有雙語教學的班級，而且名聲頗好，據說進入的難度，高於國際班，未能有機會證實。

2. NAPA Chiang Mai School

這所學校就在NIS的背後，是同一個老板，院子相通，部分未能成功進入NIS的家長，對此有較高的興趣。

3. Sarasas Witaed Chiang Mai School

中國人圈子裡面，還沒有聽人談論過這所學校，是在一個偶然的機會，看到了該學校的網頁，英泰雙語。2008年從幼兒園擴展到小學，現有幼兒園到六年級，將來會一直辦到高中（12年級）。

幼兒園

不少家長帶孩子來清邁上學，其實只是在幼兒園階段的短期計劃，之後會回到國內上小學，應此，我們介紹三所專門的幼兒園。

1. Hana Christian International Kindergarten

這個幼兒園從2006年開園，到2008年轉為國際幼兒園，從幼托到K3有五個年級。幼兒園位置在皇家花園出口的一個轉盤路旁。聽一些家長傳過關於這個幼兒園一個故事，說曾經一個小小孩，剛到幼兒園時，哭了一整天，結果園中的助教老師輪流抱了一整天（消息未獲證實），在下算是頗有好感的幼兒園。

2. Sunshine Kindergarten School

這是一所雙語幼兒園，在中國家長中，人氣頗高。據某些家長傳出的信息，孩子的英泰雙語學習都不錯，口碑蠻好。地點在原GRACE在3028公路的出口旁邊，也就是不少人去過的黑森林餐廳的斜對面，當然，斜的優點遠。

3. Chiangmai Kiddee Daycare & Kindergarten

這其實不是一所正規的幼兒園，理解成全日托管更准確一些。地點不大，設施還算齊全，有雙語和英語的班級。為什麼要寫出來，因為去這間學校拜訪的時候，碰到有兩個家庭的孩子在這裡體驗，一個8周，一個12周。

責編：Zoe Chan

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“百萬移民計劃”弦外音：距離加拿大從沒這麼接近過！｜居外專欄

當地時間11月1日，加拿大自由黨政府宣布全新的“百萬移民計劃”，該計劃勾勒了政府在2018-2020年各類移民政策的預期變化及目標接收的移民總數。

現任移民部長胡森（Ahmed Hussen）稱，這是加拿大“近期歷史上最具有野心的移民計劃”。

該計劃一次性公布了未來三年的配額數目，分別是：2018年31萬，2019年33萬，2020年34萬。其中一半以上為經濟類移民身份！具體分類見下表：

其中，關於經濟類別的配額，具體分配如下：

2018年的配額中，經濟類各類別比例如下圖：

加國移民政策2018連放大招

移民部長胡森在眾議院明確表示，未來幾年，加拿大每年的移民配額不會低於30萬，這是一個新的底線。

回顧以往，我們發現，聯邦政府的移民配額整體一直上行。過去幾十年來，加拿大每年接收移民約25萬人，現任自由黨上台後，從2016年開始，移民配額就大幅上漲到了30萬，而在“百萬移民計劃”中，這一數字將在三年內實現“三級跳”，並於2020年定格在34萬。相較此前的25萬，抬升幅度可謂驚人！

關注加拿大的朋友一定也注意到了，這並非2018年加拿大頭一次釋放移民政策利好。

10月11日，聯邦移民局正式實施新版移民入籍C-6法案，對居住時間和語言考試年齡限制等條件都有所放寬；不僅如此，為配合新政，移民局同時更改了入籍申請和入籍指引，取消移民紙的要求，且放寬了依親子女隨父母申請移民的年齡上限，從19歲上調至22歲！

每年增長的移民配額，移民局對待移民的開放態度，以及不斷推出的移民利好，未來加拿大成為較容易移民的國家是妥妥的啦!

加國移民政策慷慨為哪般？

相較於同處北美地區同為老牌移民國家卻在不斷收縮移民政策的美國，加拿大可謂是另一種畫風，對新移民極具親和力。

那麼，是什麼導致了加拿大屢屢放寬移民政策？長期來看，加拿大的開放態度會否有所轉變？

歸根結底，在於加拿大目前的兩大難題：勞動力短缺和人口老齡化問題。

勞動力短缺問題在加拿大相當嚴重！請看1990-2014年G7成員國勞動人口占比走勢圖，發達經濟國中，加拿大勞動力人口占總人口比例長期屬於較低水平，進入2000年後，更是墊底，徘徊在44%-46%之間。

之所以會出現這樣的局面，主要原因是1946-1965年出生的“嬰兒潮”一代集體退休養老。其中，第一批人已在 2011 年滿65歲退休。今年，出生於1953年的人面臨退休。在未來十年間，嬰兒潮一代將全部退出就業舞台，空置出大量就業崗位。

雪上加霜的是，嬰兒潮一代人留下的就業崗位乏人填補。請看上圖，加拿大年輕人口占比滑坡明顯，從1990年的七國中第二名下降到目前的第四，這意味著勞動力不僅現在短缺，未來更將青黃不接。

現如今有多少個空缺呢？

據加拿大勞動力市場調查報告顯示，全國私營企業第三季度總缺少36.17萬個勞動力，職位空缺率為2.8%。不列顛哥倫比亞省職位空缺率最高，有6萬個空缺職位，空缺率為3.4％。

這些數字還在不斷擴大中，加拿大要想維持其經濟的高速發展，勢必就要“借人”嘍。

借新人來解舊人的煩惱

自1960年以來，加拿大老年人占比持續走高。最新預測數據顯示，2036年加拿大老年人占比將達到23%-25%，2061年，24%-28%。屆時，加拿大可能會有1200萬老年人，兒童呢？只有800萬！

隨著老齡化問題加劇，越來越多的人從經濟貢獻者成長為福利享有者，這給現行的高保障的養老和醫療體系以致命威脅。專家預測，到2035年，有500萬加拿大人退休，就業人數卻不斷減少，不足以支持老年人和退休的人。到2045年，加拿大養老金支付需增加47%，而醫療資金成本需增加57%。

在破解老齡化難題方面，與當前美國和歐洲反移民傾向日益加劇相反，加拿大不斷放寬移民政策，希望通過移民，使醫療保健成本下降，抵消人口老齡化並資助社會保障系統。

2011年至2016年，加拿大共接收了大約120萬新移民，這些新移民在2016年占加拿大總人口的3.5％，其中71%的新移民年齡在35歲以下，從而有效緩解人口老齡化帶來的壓力。

或許是嘗到了新移民的甜頭，加拿大推出了三年百萬移民計劃，將“借人”速度提高了一倍。而且為了達到這一目標，加拿大政府不惜血本，因為實現上述3年計劃估計將花費聯邦政府4.4億加元。另外，移民局還將通過提高申請處理效率，來減少80%配偶資助申請的積壓，縮短移民申請進入程序的時間。

胡森這次很開心，他認為將錢花在移民身上物超所值。“移民是政府為國家經濟繁榮作出的重大投資，它將使所有加拿大人現在和未來受益。”

這樣的動力和干勁下，你說，加拿大移民政策還能不繼續寬松下去嗎？

“百萬移民計劃”的真相

本次移民計劃的真正亮點並不在配額年5%的增加上，而在於其是三年持續增長的連續性政策。

以往，加拿大政府會在每年年底發布下一年的移民總體配額，根據當年的經濟發展和政治要求進行調整，往往曝出巨大冷門。如取消已近有數萬申請者等候的聯邦投資移民，實施技術移民54新政、51新政，尤其是2015年全新推出的Express Entry的網上申請系統更是改變了經濟類移民申請的整體構架。

這次“百萬移民計劃”的發布，覆蓋了未來三年的移民政策和配額，所有移民類別保持不變，配額穩定增長。從另一方面來說，這，等於向全民釋放了一個重要信號，加拿大的移民政策正趨於穩定，以移民為代表的多元文化主義也必將是加拿大未來的長期基本國策。

這，也是加拿大聯邦政府唱出的最誠懇的一句，“加拿大歡迎你！” 歡迎聯系外聯出國 https://www.wailianvisa.com 了解更多。

責編：Zoe Chan

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居外研究：國內買家50億曼谷買房地價上漲房價或將更高

中國投資者湧入

居外網獨家的買家詢盤數據表明，2016年開始泰國買家詢盤數量連月攀升，在2018年8月，泰國房產的詢盤總量更是高居近百個國家的榜首。

與傳統海外置業國家不同的是，超過70%的居外泰國房產詢盤者是以投資為目的，遠遠高於美英澳加等國家。另一方面，雖然泰國房產詢盤量很高，但平均詢盤價格則遠低於其他主要國家，這說明泰國房產較低的門檻，也給了更多人向往海外資產的機會。

泰國公寓協會名譽主席Prasert Taedullayasatit表示，2017年，外國買家買走了曼谷27%的公寓，交易額達到710億泰銖（約147億人民幣），其中將近1/3的交易額（約48.8億人民幣）來自中國大陸與中國香港的買家。

由於泰國政府限制外國投資者的投資範圍，通過與泰國公司合作來投資當地地產的中國公司也變得更為活躍。Prasert先生指出，2017年，來自中國大陸與中國香港的19個公司共通過這種方式在泰國房產市場投資約3340億泰銖（691億人民幣），超過了傳統的機構投資者來源大國日本跟新加坡。

曼谷地價飛漲

與此同時，一些開發商傾向於在曼谷以外土地更便宜的省份推出大型住宅項目。泰國首都的土地價格已經高到了開發商需要以每套房500萬泰銖（約104萬人民幣）的售價才能盈利的地步。

泰國房地產信息中心（REIC）的數據表示，今年2季度，大曼谷地區的地價同比飛漲32.3%。正在新建地鐵線路區域，地價同比增幅要高於已經有地鐵運營的區域。位於曼谷南部綠線延伸段的Phra Khanong-Bang Na-Suan Luang-Prawet 區域，地價同比增長了53%，為曼谷最高。在已經有地鐵運營的區域，被中國投資者熟知的Sukhumvit 輕軌沿線的土地漲幅最高，同比達到26.8%。按土地規劃來看，地價增長最快的則是從來開發公寓的高密度住宅用地。

新項目價格預計上漲

高力國際泰國研究部門高級經理 Phattarachai Taweewong表示， 2018全年，曼谷預計新建公寓約為5萬5千套，基本與2017年持平，但是高端公寓的占比將有所增加。今年2季度，新開盤的公寓每平米均價從去年同期的135340泰銖（約2.8萬人民幣）下跌至109092泰銖（約2.26萬人民幣）。盡管一些開發商推遲了今年上半年推出新公寓項目的原定計劃，但總體而言，上市開發商正在籌備的項目比一年前更多。2018年下半年，預計住宅地產開發商將加快項目推出的速度，希望借此完成今年的收入目標，新開盤公寓項目的每平米均價也將上升至140000泰銖左右（約2.9萬人民幣）。

預計所有開發商都將推出更多售價在每平方米8萬至12萬泰銖（約1.7-2.5萬人民幣）之間的中低價位公寓單元。不過每平方米20萬泰銖（約4.1萬人民幣）以上的公寓也依然會有它們的市場。在過去4年間，每平米單價5萬至10萬泰銖的公寓占據總供給量的50%，不過單價10萬至15萬泰銖的公寓則有著最高的清盤率，約為81%。

但對開發商而言，泰國未來的經濟走勢仍將是一個主要的擔憂。因為消費者對經濟未來復蘇的信心將直接影響市場購買力。

中國買家將繼續是泰國公寓市場上的主要海外力量，開發商一直在悄悄地向他們示好。他們感興趣的主要地點是現有的輕軌和地鐵沿線，如Sukhumvit, Rama IX以及 Ratchadaphisek。除了曼谷之外，如芭提雅、普吉、清邁等旅游目的地也吸引了不少中國買家，但總人數仍低於曼谷。

別墅市場更受關注

然而，與此同時，幾乎所有的開發商都在更多地關注獨棟別墅類住宅，因為別墅更短的建設時間意味著開發商可以更快回本。

目前，公寓市場的需求不如別墅的需求穩定，市場上仍有許多未售出的公寓。這種供給過剩正在對房價構成壓力。開發商發現，即使開發新樓盤的成本正在上升，他們也很難證明提高售價是合理的。

盡管在過去三年裡，獨棟別墅的供給每年都在下降，但開發商仍在尋找合適的地塊，因為他們認為這個板塊的需求將保持穩定。他們正在新建的地鐵沿線尋找可以開發200至300套別墅的新地塊。

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參考來源：Bangkokpost

文：Adam Yang
責編：Zoe Chan

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企業所得稅低至5%？馬耳他，美的不僅是風景｜居外專欄

灑落在地中海上的“明珠”馬耳他，除了用得天獨厚的自然和文化吸引著每年超過200萬的游客，更用獨具優勢的競爭力吸引著包括奔馳、寶馬、漢莎、渣打、彙豐、華為、戴森等超過200多個世界五百強來此駐扎。

為什麼小小的馬耳他會變成五百強攻陷歐洲是市場的“橋頭堡”？今天，我們讓我們一起揭秘“他”的魔力！

►世界語言，溝通無阻！

英語是馬耳他官方語言、在馬耳他無論是經商環境還是工作溝通，任何外企來此都暢通無阻；

►稅收最低，少花錢！

為了吸引更多的國際化企業來此，馬耳他政府提供了豐富多樣的投資補貼政策，同時下狠招，將企業所得稅將至5%，成為歐洲史無前例，稅收最低國家！

馬耳他稅務制度

一個國家的稅收制度，是富人財富保值的關鍵。馬耳他在稅務制度方面有著極大優勢，馬耳他是非全球征稅國家，無不動產稅、無淨財富稅、無遺產稅，無贈予稅。

對於在馬耳他創立公司的人而言，馬耳他不僅有利好的稅收政策作為支持，可以保證稅收減免。另外還可以享受歐盟關稅同盟補貼，及貿易優惠政策。

避免雙重征稅

馬耳他同100多個國家和地區都有貿易關系，歐盟是馬耳他最重要的貿易伙伴。

歐盟本身就是一個經濟體，鼓勵成員國之間的互惠互利。馬耳他在2004年的5月份加入了歐盟，與70多個國家簽署了避免雙重征稅的協議，這些國家包括：中國香港、澳大利亞、塞浦路斯、英國、德國、法國、馬來西亞、荷蘭、南非、波蘭、瑞典、瑞士、斯洛伐克等等。

企業所得稅僅5%

在馬耳他，受征稅企業主要兩種類型：一是在馬耳他成立並且長期存在，實際管理和經營；二是在馬耳他以外成立，但在馬耳他實際管理和經營。

馬耳他注冊的公司企業所得稅為35%。為吸引國外投資，鼓勵企業增值，實行部分或者全部退稅制度（1994年開始），企業可以申請退稅30%，所以最終繳納的只有5%。基於以上政策，馬耳他非常適合作為跨國企業股權治理的注冊地。

個人所得稅最低為0

在馬耳他每年住滿183天以上，就是馬耳他的稅務居民，需繳納個人所得稅。馬耳他實行的是累進稅制，稅率為15%-35%，起征點為年收入9100歐元。根據納稅人家庭狀況的不同，個稅分為單身稅率、已婚稅率以及父母稅率。個人所得稅計算方法：收入*稅率－稅金扣除。

如果擁有馬耳他永居或護照，但每年居住不滿183天，則在馬耳他以外的其他國家和地區的收入不再征收個稅。

為企業節省顯著的成本優勢

另外，全球“四大”會計師事務所都在馬耳他開辦業務，還有一些規模較小的咨詢和審計事務所，為全球客戶提供服務。這樣看來，馬耳他還能為企業帶來顯著的成本優勢。該國的法律和會計費用均低於其他大部分歐洲國家，其他的經營成本和薪資水平較發達金融中心通常要低 20-30%。

馬耳他是全球唯一的“四位一體”國：擁有馬耳他永居身份，在投資，開設銀行賬戶，旅行，居住等方面，都極具便利性！

馬耳他移民購房稅收簡單

馬耳他的房產是永久產權，購買馬耳他房產，代表著連同房屋使用範圍內的所有一切包括地皮都是購買者永久所有。很多移民馬耳他的家庭都會有置業需求，如果購買房產稅收也十分明晰！

1、無龐雜後期稅費

在馬耳他購房，只需要另外再支付5%的印花稅就好了。去掉雜七雜八的稅，可省下了一大筆錢，更沒有各種各樣的費用。

2、房價低廉、升值可觀

集海島國家與旅游國家雙重屬性於一身的馬耳他，既有普通民房，也有海景房，價值穩定，升值可觀。全國房產根據類型地段不同均價在2000歐~4000歐/平左右，相對低廉（大致範圍，僅供參考）。

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馬耳他近年來致力於將自己打造成新的世界金融服務中心，因此與各國的合作也在進一步加強中。尤其馬耳他還是中國“一帶一路”政策上重要的一環，與中國關系緊密。因此，對於國內投資人來說，此時將投資和發展目光瞄准馬耳他，無疑是十分適當的投資時機！

目前除了傳統以購買國債的方式投資馬耳他，新晉推出的融資移民項目，僅需7萬歐元，極大的減少了投資成本！無門檻，申請簡單、辦理速度快，無移民監，還可以一家四代獲得“四位一體國”身份，對於未來的企業發展、資產配置和家庭規劃，可謂是如虎添翼。

申請條件

1.主申請人年滿18歲

2.無犯罪記錄

3.購買7萬歐元融資基金

4.購買或租賃符合要求的房產

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