2017年6月2日，內地房企龍頭之一碧桂園邁出了進軍中國香港地產市場的第一步。碧桂園出資6.1億收購了宏輝集團旗下Plan Link公司，公司持有九龍城賈炳達道142號至154號的舊樓重建項目，地盤面積約9100平方尺。
中資房企紛紛南下中國香港搶地已經不是新聞，但是不同於中海航等公司高價拍下土地，碧桂園選擇舊樓收購作為進軍中國香港市場的切入口。那麼目前投資中國香港舊樓改造都有哪些程序，中國香港舊樓改造的可行性和利潤又如何，未來中國香港舊房改造項目會不會成為內房企投資浪潮的下一個風口，本文將一一分析。
（一）
中國香港舊樓改造程序面面觀
部分收購“落釘”舊樓
土地資源資源稀缺，人口密度大，外來資金湧入，中國香港具備舊樓改造市場發展的土壤。但是，真正催生中國香港舊樓改造浪潮的還是《土地（為重新發展而強制售賣）條例》。於2010年新修訂的強拍條例規定，對於樓齡50年以上樓宇，集齊樓宇80%以上業權的人可以向政府申請強制售賣該樓宇。根據強拍條例，只要擁有百分之二十以上的業權就能在舊樓改造強制拍賣中擁有很大的影響力。中國香港本地一些中小型房地產財團或者個人常常使用這種“落釘”的方法收購舊樓的部分產權，進而促進自身收購整棟舊樓或者交易給其他有意收購整棟舊樓的企業賺取差價。值得一提的是，由於中國香港政府近期推出的樓市辣招，以公司名義收購的舊樓需要交納3成辣招稅。所以近期的舊樓交易出現多宗以公司高層個人名義進行的舊樓交易。九龍建業柯式家族和前太古主席簡基富最近都活躍於中國香港舊樓交易市場。
雖然舊樓重建項目需時較長，但收購成本遠低於直接購買土地，對於一些財力雄厚的大型財團已經將整棟收購舊樓改造作為提升盈利能力的突破口。如果採用整棟收購的方式進行舊樓收購，集團需先收購超過80%的業權，在申請強拍令通過後於公開拍賣中收購剩餘舊樓業權，即可獲得大樓全部業權。中國香港恆基地產是中國香港發展商中擁有舊樓重建項目最多的，旗下項目集中分佈於紅磡、大角咀、土瓜灣、長沙灣。其中恆地目前最大的收購計畫位於紅磡，橫跨機利士南路、黃埔街、寶其利街和必嘉街。2016年11月7日，恆地便以底價17.39億元拍得收購了七年的馬頭圍大廈，為九龍價格第二大強拍案例。目前恆地已完成80%業權收購項目土地面積超過9萬平方尺，預計可重建樓面面積超過83萬平方尺。如果包含正在收購中的舊樓，紅磡項目最終土地面積超過11.5萬平方尺，可重建樓面面積超過103萬平方尺，重建單位超過2500個。
大型房企瞄準舊樓改造市場的原因是舊樓收購成本低，項目獲利空間較一般市區項目高，如西半山曉譽毛利率高達53%。同時，舊樓集中區域發展相對成熟，商舖及小單位需求龐大。如恆地收購重心紅磡黃浦街範圍地鋪個別成交尺價達2萬，而恆地2011年通過中國香港小輪公司收購的寶其利街地塊項目售價達1.6萬元/尺。
由於直接收購舊樓耗時長，申請強拍程序繁瑣，企業還可以選擇收購舊樓併購公司已經收購完成的項目。前文提到的碧桂園舊樓改造項目便是購自宏輝集團。以宏輝集團（前稱田生公司）為代表的舊樓併購集團主要從事舊樓併購，然後把併購完成的地盤售予發展商或自己發展。
對於新進軍中國香港市場的內地房企或者初次涉足中國香港舊房改造市場的企業，委託中國香港舊房併購公司進行舊房收購是一條捷徑。委託或直接收購併購公司項目的好處是省略了逐間收購業權以及申請強制拍賣的手續和時間，極大程度避免了收購糾紛和中間產生的各項法律程序，開發週期大大縮短。直接收購舊樓及申請強制拍賣的時間約為7年以上，而委託併購公司收購的項目從收購到樓盤建成週期僅為6年左右。
聯手政府，投標市建局項目
中國香港市區重建局是中國香港專門負責處理樓宇重建及復修的法定機構，也是中國香港舊樓改造的絕對主力。中國香港市建局目前側重於“舊區重建”，在舊區內集中進行大型重建項目。2007年市建局啟動觀塘市中心重建項目，是中國香港歷史上最大規模的市區重建項目，佔地57萬平方尺，分5期項目，於2021年前分階段落成。大部分項目由信和置業投得，但是第二第三期招標時內地房企龍頭萬科也派代表到場交意向書。2016年市建局啟動九龍城庇利街/榮光街項目重建，是繼觀塘項目後最大規模重建計畫。項目地盤面積8042平方米，重建後提供1150個住宅單位，樓面總面積66600平方米，預計投資116億元，2025-2026年落成。此外，市建局正在積極推進三個大型重建計畫為土瓜灣、九龍城馬頭圍道、九龍城道。
投標市建局項目也是企業參與舊樓改造的其中一個重要渠道。參與市建局項目約束條款更多，但是也有政策便利優勢。中海外於2010年曾投得西營盤第三街/余樂裡/正街項目，地盤面積2150平方米，樓面面積16460平方米。2012年，中海外再投得土瓜灣北帝街重建項目，地盤面積771平方米，樓面面積6945平方米。兩個樓盤均於2016年中落成。無論是獨棟的舊樓重建或者是大規模的舊區重建，市建局通常會邀請發展商進行投標和政府合作合作開發。
（二）
中國香港舊樓改造可行性及盈利分析
相關政策影響：冰火兩重天
強拍條例是中國香港舊樓改造得以實施的基礎。中國香港政府在1999年制定的強拍條例中規定，對於樓齡五十年以上樓宇，任何人集齊同一地段90%或以上業權，即可申請土地審裁處發出強制售賣令。2010年，政府修訂法例，為了提高“落釘”投機者成本，將比例降至80%。值得一提的是，法例修訂的提出者正是現任中國香港行政特首（時任發展局局長）林鄭月娥。比例的降低在減少“落釘”投機的同時卻也增加了財團整棟收購的機會。所以，現今中國香港舊樓改造市場主要以市建局整片區域改造計畫和大型財團整棟收購重建為主，舊樓改造市場入場門檻更高，也更加集中化和規模化。
中國香港舊樓改造浪潮的興盛正是緣起土地供應不足，因此中國香港政府賣地計畫也影響著發展商投資舊房改造的步伐。2010年起中國香港政府引入“政府主動賣地機制”，2015-2016年度第二季度再次對賣地安排進行優化，視乎情況在季度中加推用地。但是，最近五年政府土地供應目標仍舊逐漸下調，2016-2017年降低至18000個單位，五年來新低，同時17-18年度維持不變。
中國香港政府最近推出的樓市辣招對舊樓改造市場也造成一定影響。截止2016年11月4日政府更新的樓市辣招，在通過“一契多伙”方式一次性購買多個住宅時徵收印花稅15%，同時無論個人或者公司購買都需要繳新稅率。此次樓市辣招大大增高了舊樓收購成本，使得中國香港舊樓改造市場的發展放緩。與之相反，政府每年批出舊樓改造項目呈現逐漸上升的趨勢，且私人重建項目逐漸取代市建局成為舊樓改造的主力。預計在土地供應收縮和政府批出舊樓改造項目增加會促進舊樓改造市場的發展。
舊樓收購完成後，舊樓改造的過程也受到一些政策的影響。中國香港很多早年出的政府地契有房屋的發展限制，如註明“不可超過一間房屋”，而過去一直不需要補地價即可重建增高。但是自啟德發展新區啟動引發九龍城舊樓改造浪潮，地政總署收到許多宗房屋重建圖紙爭議。因應最新的法院判決，2016年8月5日地政總署公佈有關地契的最新處理方法，對於與興建地契要求不符合的房屋，需要經過改契和補地價的程序，才能開展重建。不少位於九龍城、土瓜灣、深水埗的舊區樓盤涉及此類發展限制契約，重建成本會大增，預計併購活動和市區重建步伐會因此減緩。
舊樓改造區位分佈：中西九龍最吸睛
舊樓改造的成本和前景很大程度取決於項目所在區位。從市建局舊樓改造項目的區位分佈情況來看，舊樓改造項目集中的區域總共分兩類。
第一類是以中西區和灣仔尖沙咀一帶為代表的中國香港發展成熟的中心商業區，項目一般為獨棟小盤，收購成本較大，最後售價也高。值得一提的是，中西區從舊樓改造出現伊始便一直是熱門區域。最新消息顯示，2017年6月29日，中西區般咸道舊樓般咸台被新鴻基地產旗下集團以3.8億收購7成業權，平均尺價1.7萬。連同該公司早前收購的隔壁崇華大廈，兩項目合併佔地1.2萬平方尺，可重建樓面超過11萬平方尺，是最近中西區最大的重建項目之一。
第二類是以觀塘土瓜灣為代表的舊區，由於整區樓宇普遍老舊且收購成本不高，項目一般為整街甚至整區重建。值得一提的是，受到啟德發展區建造帶動，土瓜灣舊樓改造項目未來前景受到看好。2017年7月3日市建局收購土瓜灣的三個項目時平均尺價達到15383元，是九龍歷史最高。
