澳洲 | 多个澳首府城市公寓亏损加剧

据《澳洲金融评论报》报道,房产分析公司Corelogic六月季度生产收益报告(Pain & Gain Report)日前出炉,亏损出售的布里斯班公寓数量比去年同期上涨明显。

报告发现,在布里斯班CBD公寓总交易量中,将近15.6%的交易都属亏本买卖,高于去年12%的数据。

2016年6月季度,墨尔本亏损出售的公寓占了总交易的17%,数字与上一年相近

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而出现这样状况的不仅仅是CBD,资深调研分析师库舍(Cameron Kusher)指出,这是一个遍布布里斯班公寓市场的普遍问题。

公寓亏本出售状况加剧还有墨尔本。纵观整个2016年6月季度,墨尔本亏损出售的公寓占了总交易的17%,数字与上一年相近。

柏斯及达尔文公寓亏本销售的情况也只重不轻。柏斯中心区域的亏本公寓比例上升到38.3%,与去年同期的16.5%相比,增加了一半有多。达尔文则是从去年的24.5%升到了今年的25.9%。

与之相反,悉尼则成为了6月季度公寓销售中最盈利的城市。尽管如此,该市亏本转售的公寓数量也在不断上升。

虽然公寓市场一片哀鸣,但全澳首府城市独立住宅的销售却仍在今年第二季度斩获了百亿利润(公寓仅得28亿)。

尽管总数字跟去年相比有所差距,但售出房产的平均利润依然居高难下,明明白白地昭示着房市仍毫无冷却之势。

6月季度内,首府城市卖出住宅的平均利润为363,442元,公寓为229,596元,均与上一年数字相差不大。

尽管受疲软的公寓销售拖累,悉尼与墨市仍有盈利。悉尼盈利的房屋与公寓交易逾97%,墨尔本房屋销售盈利率高达97.9%,公寓盈利率稍小,但也有90.7%。

独自住宅的销售向来优于公寓,6月季度也不例外。库舍指出,独立屋的资本增值率一贯高于公寓,其转售利润自然高于公寓。这也一定程度上解释了公寓再售的亏损程度要比独立屋严重的原因,公寓所有者多为投资者也是亏损原因之一。

(据今日澳洲

 

加拿大 | 魁北克快速经验移民项目PEQ移民深度介绍

上一篇文章笔者提到魁北克快速留学转移民项目(PEQ)经验移民是目前加拿大性价比最高、用时最短、门槛最低的留学移民项目。许多国内的朋友很感兴趣,天绮移民在处理PEQ项目上独具优势,且有很多处理疑难案件的成功案例。这次就为大家详细介绍一下该项目。

项目背景

近年来,加拿大的移民政策朝夕万变。而由于魁北克一直有独立的移民筛选机制,也有自己独特的移民申请项目。所以为了解决魁省本地劳动力缺乏的局面,移民快捷通道——PEQ经验类移民项目应运而生。

项目概况

该项目于2010年2月14日生效,旨在加速针对有技术的工作人员的甄选进程。它特别针对以下人员而设计:在魁北克毕业的国际留学生;在魁北克从事技术工作的外籍工人。将国际留学生和临时劳工这两类外籍人员转为永久居民是目前魁北克移民制度的核心。特别值得一提的是,国际留学生只需花费一年半时间完成1800小时的职业培训学习和达到法语B2等同水平,即可申请PEQ移民项目。如此快捷又平民化的PEQ项目已成为魁省移民的主流。

项目优势

在魁北克完成1800小时职业培训的国际留学生申请PEQ移民将会彻底摆脱常规加拿大技术移民评分制的苛刻标准和投资移民的巨额资金要求,具有以下五大优势:

    • 门槛低:无面试要求、无雅思成绩要求、无雇主信要求,无名额限制,无巨额资金要求。它不像其他移民项目会有很多附加条件:名额限制、资金限制以及移民官的主观因素,这些都可能会导致移民失败。它只要完成学业和法语B2等同水平的语言学习就可以100%通过,这是通过自身努力可以把握的。
    • 专业广:仅需在魁北克境内完成1800小时职业培训学习(Training)并获得DVS(法语简称DEP)文凭,其专业广泛涉及各个领域,可自由选择自己喜欢的职业方向。而常规技术移民政策变化快,加分职业常有变动,不稳定,可选择的职业也相对较少。
    • 就业易:职业培训课程是针对当前魁省紧缺职业所制定,拥有比较高的就业率。加拿大不缺本科硕士却缺技工。在加拿大学习的这两年可以熟悉社会,毕业之后不难找个工作。有了第一份稳定工作,可以在加拿大慢慢先扎下根,之后的路势必更好走。而常规技术移民无当地学历文凭,没有当地工作经验,就业相对困难,因此许多通过技术移民过来的硕士、博士在加拿大刷盘子、做服务员的情形也常有发生。
    • 耗时短:1800小时职业培训常规仅需一年半,最快一年时间。学生可在毕业前6个月即递交申请,毕业补交毕业证后只需21个工作日就可以获得魁省甄选证书CSQ。而常规技术移民不仅受名额限制,而且自申请之日起需要花费平均两年时间才能参加面试。
    • 费用低:课程学费约10-18万人民币,整个学习期间所有的生活费约7-8万,加上各种其他花销共计约25-30万。这个数字对于普通工薪阶层并非遥不可及。而如果是投资移民则需要提供400万人民币以上的资产证明,这个数字对于普通工薪阶层无疑是天文数字。

当然,有资格申请PEQ经验类移民的留学项目不是仅有职业培训,大学本科学士学位、硕士学位、博士学位以及大专技术类毕业文凭也具有同样的申请资格。单从文凭来说,本科和学院毕业生会有更高的学历。但是这些留学项目都有门槛要求,比如雅思成绩6分以上,而且耗时长,至少两三年,费用也更高。参加职业培训的毕业生可以在取得长期居留资格后继续留学,学费还可以减免三分之二,留学期间也可以边读书边打工,以丰富社会和工作经验,便于今后更好地融入当地生活。

申请条件

一、国际留学生申请条件:

  • 年龄条件:必须年满18周岁,且打算定居工作在魁北克。
  • 文凭条件:最低文凭条件是持有1800小时职业培训学习DVS(DEP)文凭36个月之内或者毕业前6个月即可申请。
  • 语言条件:具有中等的法语基础(达到B2水平)

法语B2取得方式有三种:

  • 能证明完全由法语授课完成的3年以上高中或高中以上文凭的最终成绩单;
  • 一份由魁北克法语分级标准达到7以上(含);或按欧洲语言共同参考框架达到B2及以上的被认可的法语成绩或学位证明。该证明必须由测试组织方直接发出,测试必须在提交申请日期之前的两年内完成。考试类别包括:TCF/TEF,TCFQ/TEFAQ,DELF,DALF等。
  • 由官方认可的教育机构出具的法语认证班课程的最终成绩单。这是由魁省教育局联合当地教育学校举办的法语培训认证班,由教委老师直接授课,成绩将得到教育局和移民局的认可。

以上所述三项,选择其中任何一项法语成绩都可以满足条件。分析下来第一项适合于较早在法语环境中留学的学生;第二项是国际通用的标准考试,难度大;第三项则是学生可以通过完成移民局认证的法语班课程,参加认证班考试,顺利通过后便可以免除递交标准法语考试成绩。这一项时间周期短,相对难度会低一些,所以很多人会选择这一捷径。

二、外国劳工申请条件:

a)、在提出申请的24个月之内,在魁省有12个月相关技术的工作经验。

加拿大移民局将职业技能水平分为5级(0、A、B、C、D)。在这里,申请者所从事的职位必须符合国家职业列表中的三个类别(0、A、B)才能算作相关技术的工作经验。

Skill Level 0为各行各业的管理人才,横跨所有9类职业技能类别:

  1. 商业、财务和行政职业;
  2. 自然和应用科学相关职业;
  3. 卫生行业;
  4. 社会科学、教育、政府服务和宗教职业;
  5. 艺术、文化、娱乐和体育行业;
  6. 销售和服务行业;
  7. 技工、运输和设备操作相关职业;
  8. 第一产业;
  9. 加工、制造和公用事业行业。

Skill Level A是专业学术类高级技术人才,必须完成大学教育才能取得的职位,包括上述(1)—(5)类。

Skill Level B又称技术类职业,该职业分类需要的语言和教育要求较低。一般要求大专以上程度的教育或者相关技术培训学校即可。

b)、在申请CSQ期间申请人仍被聘用及在魁省有着合法地位。

c)、达到法语要求,具体参见前文的法语B2认证取得方法。

综上所述,PEQ中的职业培训项目确实是目前加拿大移民项目中最容易企及的途径,非常适合高中毕业生以及大学生,甚至已经结婚并且有孩子的年轻夫妻也能通过这一项目改变自己的生活环境。很多小夫妻通过这个项目实现了全家移民,并且在其读书的过程中配偶还能合法工作,孩子也能免费就读公立学校。希望有意移民加拿大的朋友能把握住PEQ项目的机会,达到移民的目的。

魁北克是加拿大面积最大的省,也是唯一一个以法语为主要交流语言的地区。由于受到英法文化交融的影响,该省的学制与加国其他省份的设置不同,对国内的人来说,这是很陌生的。本文就此为大家介绍一下魁北克的教育体系。【阅读原文

 

周天绮专栏全集:

周天绮顾问解决加拿大魁省PEQ移民及留学难点问题

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加拿大 | 加中签定协议 加不受理公民将被快速驱逐出境

加拿大自由党政府发言人今天指出,边境管理机构与中国签署协议,可加速将不被加国当局受理的中国公民驱逐出境

据中央社报导,公共安全部长高岱尔(Ralph Goodale)的发言人巴兹利(Scott Bardsley)指出,这项协议允许中国官员赴加审查可能不被受理的中国公民,借以查对他们的身分和文件。巴兹利提到,否则查验程序可能耗费多时而经常延误驱逐出境作业。

加拿大边境管理机构与中国签署协议,可加速将不被加当局受理的中国公民驱逐出境

加国移民局指出,被认为不可受理的案件包括有犯罪纪录、有严重健康或财务问题的人,或在申办签证时说谎。

为期一年试验计画的这项协议,是中国国务院总理李克强上周访加时,两国签署执法协定其中一环。

(据世界日报)

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加拿大热门大学学区房系列——多伦多大学University of Toronto

多伦多大学(University of Toronto),简称UT,坐落于市中心的圣乔治校区,在学术及研究方面一直处于领先地位,每年发表的科研论文数量在北美仅次于哈佛大学,引用数量位居世界前五。不仅包含了美国大学开放与自由的学风,也融合了欧洲大学的严谨与传统。多伦多大学目前共有本科生67,128名,国际生占比15.3%;研究生15,884名,国际生占比14.7%。

院校类型:    综合大学       

院校性质:    公立   

建校时间:    1827年          

是否教育部认证:    获得认证

学生人数:    60000人        

学位课程:    本科,硕士      

国际生比例:            8%       

入学率:        67.4%

地理位置:    加拿大 安大略省 多伦多

网站:https://www.utoronto.ca

多伦多大学的录取标准

本科申请:

学历要求:高中毕业,提交会考成绩、高考成绩

学习成绩:无明确要求,建议86-90以上

语言要求:TOEFL 100/IELTS 6.5

注意:高中文科生,一般不可以申请理工科专业

研究生申请:

学历要求:本科毕业,相关专业背景

学习成绩:GPA3.0以上

语言要求:TOEFL 100/IELTS 7

标准化考试成绩:商科提交GMAT,理工建议提交GRE

注意:各专业招生要求不同,具体需详见学校的院系专业说明

在学术及研究方面,多伦多大学一直处于领先位置。其经费、捐款、国家教授奖项等方面皆为加拿大之首。 多伦多大学每年发表的科研论文数量在北美仅次于哈佛大学,引用数量位居世界前五。 将士纪念塔(Soldiers’ Tower) 维多利亚书院(Victoria College) 多伦多大学分为14个院系,其中一部分面向本科生,而相当一部分则面向研究生。 科研历来是多伦多大学的重中之重。 多伦多大学与加拿大和美国的大学不同,比较接近和英国牛津剑桥的书院联邦制,每个书院都有自己的特色

多伦多大学方位及周边房源查询

多伦多大学方位图,以及居外网在该大学附近的房源发布图

主校区位于:

安大略省

多伦多

周边学区:

密西沙加

旺市

布兰普顿

奥克维尔

Richmond Hill

Ajax

米尔顿

日本 | 成交量降两成 东京房价高点已成过去?

东京市中心房价涨幅过高,企业难以获得利润

日经中文网报导,日本都市未来综合研究所统计显示,1~8 月不动産交易额比上一年同期减少了 2 成,原因是日本房企和海外企业正在减少物件的购买。尤其东京市中心房价涨幅过高,企业难以获得利润。

尤其日本房企曾在 2007 年房地产迷你泡沫时期以高价购买物件,之後蒙受了巨大的损失。如今行情勾起了日本房地产企业曾经的“痛苦记忆”。

近期公寓楼开发商间流露出“房价峰顶已过”的预示。据不动产经济研究所的消息,截至 8 月底,东京都圈售出住房的平均价格已连续 3 个月跌破去年同比,部分大型房企也开始下调房价

(据钜亨网)

澳洲 | 悉尼房价3年涨45% 全球房市泡沫风险排第4

新出台的全球房产泡沫指数报告显示,悉尼房市的稳定性堪忧。在全球范围内面临房市泡沫的各大城市排行榜中,悉尼高居第四,而来自中国买家的需求正是导致澳洲房市过热的重要原因。

据《每日邮报》报道,瑞银新公布的《全球房地产泡沫指数报告》(UBS Global Real Estate Bubble Index)对世界范围内18个大城市的房价进行了研究分析。最新数据显示,悉尼在有房市泡沫风险的世界各大城市中排名第四,前三名分别是温哥华、伦敦和斯德哥尔摩。这些城市的房价居高不下,然而稳定性令人担忧。

全球房地产泡沫指数报告

报告显示,若干年前,悉尼成了海外投资者青睐的目标。从那时起,悉尼房市就面临着过热的风险。2012年,悉尼还是亚太地区安全性最高的房市之一。仅仅4年时间过去,风险性就跃居首位。

报告中称:“市面房屋的供应数量与中国买家源源不断的需求结合起来,就为房价攀升创造了一个理想环境。然而对过热的房市来说,这种环境十分危险。房屋供应量激增、利率上涨或国际资本的流动都可能导致房价剧变。”

悉尼在有房市泡沫风险的世界各大城市中排名第四

从2012年年中起到2015年下半年,悉尼房价攀升了45%,房价过高的现象达到顶峰。但2016年,房价的涨速放缓,增长率降低到了个位数。

海外买家的需求是影响澳洲房市的重要因素。据悉,随着房屋供应数量的增加和海外投资政策的收紧,房价激增的现象会得到遏制。到那时,房市出现震荡,买家和卖家们都会受到很大影响。

(据今日澳洲

 

新加坡 | 报告:仍供过于求 新加坡房价明年料继续下滑

瑞士银行财富管理9月28日发布的全球房地产泡沫指数显示,新加坡房地产泡沫指数为0.45,估值属于指数的合理水平。另外,由于空置率攀升,实际租金也下滑了15%左右。

一项房地产指数显示,新加坡房地产市场目前估值合理,但供过于求的情况仍存在,房价明年料会继续下滑。

相比之下,温哥华、伦敦、斯德哥尔摩、悉尼、慕尼黑与中国香港却存在泡沫风险,房价随时有可能面临显著的回调。

瑞银全球房地产泡沫指数
瑞士银行财富管理发布的全球房地产泡沫指数显示,新加坡的房地产泡沫指数为0.45,估值属于指数的合理水平,并且比去年的0.56低。
 
今年指数分析了全球18个城市。瑞银说,所谓“泡沫”是指资产持续出现显著的错误定价。
 
“除非泡沫破灭,否则无法确切地证明它存在,但若观察以往的数据,可看出房地产市场过热的重复迹象。”
 
40多年来最长持续回调
 

瑞银在报告中说,在四大金融中心中,除了伦敦之外,新加坡、中国香港与纽约过去一年来的估值,不是停滞不前就是下滑。

根据报告,自2009年至2011年的金融危机后,新加坡住宅的实际价格上扬了50%,但自从市场在2011年达到巅峰后,实际价格已稳步回调超过15%。“这是实际价格40多年来最长的不间断回调。”

报告说,由于空置率攀升,实际租金也下滑了15%左右。

报告也提到,自2011年来,新加坡经济增长步伐稳健,家庭收入随之增加了20%。“尽管有这方面的成功,供应增长比需求增长来得快,楼市在价值、租金与租用率上还是有可能进一步恶化。”

瑞银指出,本地一个约646平方英尺的单位仍让人难以负担得起,价格对收入比例仍处于12的高位。

“让人负担不起的住宅,通常显示了来自外国的投资需求强劲,也显示租赁市场条例严格。若投资需求走弱,价格回调的风险就会提高,长期增值的可能性就会缩小。”

政府的多轮降温措施也削弱了房市的需求。报告指出,由于供应量大,空置率过去三年来已从6%增至9%,因此瑞银估计明年价格会继续回调。

尽管如此,瑞银也说,目前本地市场环境艰难,私宅供应的增幅也在缩小。

(据联合早报)

加拿大|加拿大两银行收紧外国买家房贷政策

面对朝野要求调查外国人投资加拿大房市可能涉及的逃税及洗钱加拿大两家银行开始收紧对新移民及非加拿大居民买家申请房贷的审批。

加拿大银行收紧外国买家房贷政策

据《环球邮报》报导,他们获得的一份加拿大丰业银行(Bank of Nova Scotia)的备忘录显示,该银行从9月21日起,要对所有房贷申请人做标准的收入确认,包括外国买家

丰业银行的发言人称,为应对市场竞争,他们有一个协助非本国居民购房的试点计划,可以使用该计划的潜在购房者,必须拿出相当于房价50%的首付款。

按《环球邮报》的报导,加拿大蒙特利尔银行(Bank of Montreal)从周一(9月26日)开始,要求所有申请贷款的新移民及非本国居民,提供资产来源及收入证明。

加拿大皇家银行9月14日公布的新规定,对于非加拿大居民,需要提供来自雇主或个人公司的收入证明以及资产一览表;在加拿大没工作的新移民,必须提供35%的首付款及证明至少有12个月的还贷资金。

业界等不到政府行动

银行原来对新移民及非本国居民的房贷政策,是首付35%,不需提供收入证明。在朝野都对多伦多和温哥华房价疯涨显得束手无策之际,行业先是要求联邦政府收紧政策。丰业银行的首席执行官波特(Brian Porter)7月称,降温房市需要政府行动,因为市场竞争,贷款机构不太可能自我收紧政策。波特曾建议政府提高首付款比率,提高5年期固定抵押贷款的资格要求,对外国买家设置临时奢侈税。

加拿大国家银行首席执行官瓦尚(Louis Vachon)也曾要求政府收紧房贷政策,并建议提高首付款比率。

联邦政府在过去几年曾多次收紧房贷政策,但收效不佳。这次政府只是不断地说在关注,在研究,但没有实质性行动。

加拿大金融机构监督办公室(OSFI)7月份向全国金融机构发出呼吁信,要求收紧房贷审核。信中提到,借款人依靠海外收入的做法,对核查是一个特殊的挑战,贷款方应做彻底、尽职的调查,“对于无法通过可靠证据确认的收入,在评估借款人还款能力时应谨慎对待”。

虽然监督办公室的呼吁对银行并无约束作用,但加拿大的银行现在真的在自我行动了。

调查逃税及洗钱压力大

银行先要求政府行动的原因,是因为所有银行都必须执行政府政策,不存在个别银行收紧政策后,其客户会被其它银行抢走的问题。

不过,这次房市过热导致温哥华地区对外国买家增加15%土地转让税的过程中,媒体曝光了大量外国买家,尤其是中国人买家涉及逃税与可能的洗钱问题。加拿大税局局长莱伯西利尔(Diane Lebouthillier)已经在最近的一份公开声明中说,她已经责令税局官员对相关个案展开调查。总理特鲁多也强调,联邦将与各省合作,加强打击房市的逃税。

联邦政府反洗钱机构Fintrac已暗地里调查了全国823家地产公司,结果发现在执行反洗钱及反恐融资控制政策时,468家公司违规“严重”,28家公司违规“非常严重”;同时,324家公司存在“有限违规”问题。

银行原来对外国买家只要求35%首付的做法,是因为很难去确认这些人的个人收入,有了35%首付,就算要拍卖房产,亏本的可能性也不大。但现在不同了,这些房贷申请人可能还有洗钱或逃税的嫌疑,使确认收入及资产来源有了迫切性。

丰业银行在向《环球邮报》解释时称,非加拿大居民抵押贷款仅占该银行2,000亿房贷业务的0.2%。

(据互联网报道)

加拿大|加拿大楼市若崩盘 金融机构损失将超170亿

前几天有传言加拿大银行要收紧对外国人的贷款政策,但始终未见官方正式宣布。不过对于加拿大房地产市场过热的问题,加拿大金融规管机构OSFI近日表示,将加强对贷款保险机构的资本要求,并要求这些机构把买家的债务状况等风险考虑在内,以应对由于市场过热而导致风险加大的情况,否则金融机构将损失惨重。

加拿大楼市若崩盘 金融机构损失将超170亿

据Financial Post报道,加拿大金融规管机构OSFI(Office of the Superintendent of Financial Institutions)周五(23日)时公布了一项规管草案,并对此草案展开公开征询。草案的内容包括将强制让贷款保险机构在决定准备多少预留资金来偿还贷款时,还要把买家的信用评分、还未偿还的贷款数额以及付清全部贷款所需要的全部时间等额外的风险都一并考虑在内。

Moody’s Investors Service的分析师Jason Mercer表示,如果新的资金要求规定开始实施,将能确保住房贷款的风险有足够的资金保障,这样就算将来房价下跌,也能减少一些担忧。

Mercer在六月份的报告中指出,如果加拿大楼市崩盘,将导致加拿大银行和贷款保险机构损失超过170亿元。

OSFI预计这项对贷款保险机构的新规定将从明年1月1日起开始实施,届时草案的内容在经过公开征询之后,可能会有些修改。公开征询将截止至今年10月21日。

 

加拿大最大住房贷款保险机构的母公司Genworth MI Canada Inc.在23日发布的声明中表示,将根据现在的商业及市场状况,该公司将会配合新的规定。

该公司预计,截止至今年6月30日,该公司最低资产测试率在153%至156%之间,完全高于OSFI设定的150%目标。另外,该公司至6月30日时持有的现金及投资价值1亿7500万元,还有1亿元的信贷额度。这些都足以用来提高该公司的资本。

(据加拿大家园报道)

加拿大 | 瑞银:温楼市泡沫风险全球18个城市中最高

瑞士联合银行(UBS,简称瑞银)周二发表的最新一份报告指出,温哥华市房地产市场的“泡沫风险”,为全球18个城市中最高(见下表)。

加拿大 | 瑞銀:溫樓市泡沫風險全球18個城市中最高

瑞银公布的环球地产泡沫指数(UBS Global Real Estate Bubble Index),以正负1.5为范围,超过1.5被列为楼市泡沫高风险地区。

比较各地屋价升幅薪酬及租金

报告指出,研究主要比较平均房屋价格升幅,与市民收入增长速度、租金升幅和其他经济因素,结果发现,温市泡沫风险高于其他17个城市,包括:伦敦、中国香港及雪梨等。

瑞银表示,早于2007年开始,温市的房价已经过高,加上过去两年一直受到利率偏低和海外投资者的带动,温市楼价上升速度进一步加快。

物业转让税有助降低风险

不过,瑞银美洲财富管理部策略员沃洛希恩(Jon Woloshin)表示,这份报告并非认为,温市将会出现像2008至09年美国经济衰退造成楼市大跌的情况,而是要向有意投资温市房地产市场的人士发出一个警号。

同时,他指出,卑诗省政府于8月2日开始,向大温区海外买家额外征收15%物业转让税(Property Transfer Tax),有助降低楼市出现泡沫的风险。

瑞银上述报告是根据今年春季数据进行分析,即省府实施物业转让税新措施之前。

相关资讯:大多伦多地区2016年五月房市与天比高

(据星岛日报)

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