加拿大 | 大部分加拿大人不仅反对增外劳,也反增收移民

民调:大部分加拿大人不仅反对增收外劳,也反对增收移民

加拿大人支持联邦政府处理叙利亚难民危机的方式,也支持对来自中东国家的移民申请人进行更严格的安全审查,但是对允许更多外劳入境和增收移民则心存疑虑。这是一项刚刚公布的《环球邮报》和纳诺斯调研公司民意调查的结果。

大部分加拿大人反对增收移民

今年加拿大接受的新移民数量将达到28万5千人,比两年前增加2万多。这项民调的问题之一是:你认为2017年加拿大接受的新移民应该比今年更多、 同样数量或是更少?结果显示,认为应该接受更少和接受同样数量的加拿大人各占超过三分之一,认为应该接受更多新移民的人占16%。

问题:加拿大在2014年接受了26万移民,2016年大约达到28万5千。2017年我们应该接受更多移民,和今年同样数量的移民,或是更少?

  • 比2016年少:39%
  • 和2016年相同:37%
  • 比2016年多:16%
  • 不确定:8%

从不同地区来看,认为应该少收移民的呼声在中部平原省份和魁北克省最高,占了受访人将近一半;在加东地区最低,占29%。安大略省有三分之一。

从不同年龄段来看,30岁以上的加拿大人,除了50-59岁年龄段以外,主张减少移民数量的人在40%以上。

50-59岁年龄段比较特别。属于这个年龄段的人和30岁以下的年轻人一样,有略超过三分之一的人主张少收移民。至于为什么该年龄段的加拿大人的想法和同龄人不同步,原因不得而知。

大部分加拿大人不愿意让外国临时工抢了工作

45%的受访人反对在有合格的加拿大人可以雇用的情况下接受外国临时工,29%的人对此“有点反对”。两组人加起来占了将近四分之三。

这个问题的答案有五个选项:支持,有点支持,反对,有点反对,以及“不能肯定”。选择“支持”和“有点支持”的比例分别是7%和17%。

对外劳项目支持率最低的地区是BC省,两个“支持选项”加起来还不到16%。支持率最高的是中部平原省份,将近28%。加东地区也达到25.9%。

纳诺斯调研公司总裁尼克.纳诺斯说,BC省是外劳争议的发端之地。2013年,CBC的独家报道揭出该省和多伦多等地的加拿大皇家银行支行利用外劳项目,用印度员工代替本地员工。后来又有麦当劳等快餐店被揭出同类丑闻。

麦克马斯特大学商学院的凯瑟琳.康奈利在接受《环球邮报》采访时表示,反对增收外劳的人当中有一部分是反对利用外劳的处境剥削他们。过去加拿大各地多次发生过雇主虐待、盘剥外国临时工的事件。

大部分加拿大人支持加强对中东移民的安全审查

支持或“有点支持”联邦政府叙利亚难民政策的加拿大人加起来达到三分之二。但是与此同时,支持政府对来自中东的移民申请人加强安全审查的加拿大人比例更高:表示支持和“有点支持”的两组加起来达到74%。

不过,对此表示反对和“有点反对”的人占25%,即四分之一,也是一个不容小觑的人口比例。

相关资讯:加拿大 | 加拿大十大最富有社区有多有钱?

(据加拿大家园网)

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英国 | 拟禁止出售能效不达标的住房

据《每日电讯》,保守党智库“亮蓝”(Bright Blue)提出建议,应禁止英国家庭出售不满足最低能效标准的房屋。

“亮蓝”指出,英国家庭除其他家装工程外,也应该强制安装绝缘材料或新锅炉等配套设施。

智库报告表示,为了解决通风房屋问题,应采取类似“帮助提高贷款和储蓄”以及“购房援助计划”等新措施帮助家庭承担改造需求

报告还指出,先前的环保交易贷款计划(Green Deal loans scheme)本应该鼓励百万家庭改善家园,但只有1.4万户家庭签约参加,因此在2015年就取消了。所以,政府迫切需要采取措施激励家庭能源消耗的改善。

包括环保交易贷款计划领袖兼前能源部长Lord Barker、前保守党领袖Lord Howard和落选伦敦市长候选人Zac Goldmith议员等资深保守党都支持“亮蓝”。他们三人也是顾问委员会的成员,为委员会的环保报告提供“合理的政治建议”,尽管智库表示,他们没有必 要同意报告建议书。

提高家庭能源效率被视为是努力达到英国气候目标的一个重要部分,但迄今为止,政策由于高成本和收效小,已陷入争议。

“亮蓝”提议首相采用最低能效证书(EPC)评级政策,可以“允许授权房屋出售”。允许建筑商“在每次装修房屋时改善房屋的整体能源性能”。这些措施将有助于推动家庭能源消费需求的改进。“亮蓝”并未对级别有所要求,但提议对某些登记的地产可以豁免评级。

政府已对房主实行新要求,从2018年开始,房主出租的改造房屋至少达到E级能效等级,能有效防止房主出租超过33万套不达标准的房屋。

“亮蓝”承认对所有房屋进行改造的要求不是“目前政治上可实行的”,但在房屋出售时可以适用,尽管这一成本由房主承担,但新计划的实施将意味着今后房主无需再花费前期费用。

包括欧洲气候基金会(the European Climate Foundation)、绝缘材料制造商协会、可再生英国组织(RenewableUK)和英国劳工联合会(TUC)等组织都对这份报告予以支持。

(据英中网)

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英国| 解决住房难问题新方式:房价太高?我有闲钱助你买房

据《每日电讯报》  对年轻置业者而言,英国房价是个难以独立支付的开销。法通保险公司(Legal & General,L&G)分析表明,私人投资者可以帮助解决置业难问题,一种解决住房难问题的方式或将流行。

今年5月,英国巴克莱银行宣布一项零首付的抵押贷款项目,条件是购房者使用的是巴克莱 银行的“家庭跳板”(Springboard),在与抵押有关的储蓄账户内存上房屋总值10%的金额即可。对年轻置业者而言,这笔钱可能来自父母或朋友。 三年后,只要贷款申请人能够及时偿付抵押贷款,这笔钱将以附加利息的形式退还给这笔钱的出资方。

英国| 解决住房难问题新方式:房价太高?我有闲钱助你买房
L&G住房合作部(Housing Partnerships)主管Stephen Smith表示,“家庭跳板”政策的储蓄金来源不仅限于父母或朋友,也可通过中介寻找

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预计今年,四分之一的购房者需依靠父母资助买房,研究表明,这项资金达50亿英镑。出资帮助孩子置业的父母被戏称为“爸爸妈妈银行”(Bank of Mum and Dad)。

L&G住房合作部(Housing Partnerships)主管Stephen Smith表示,“家庭跳板”政策的储蓄金来源不仅限于父母或朋友,也可通过中介寻找。Smith补充道,L&G本身不提供此类服务。

这意味着,手头富余者可帮助年轻人度过置业难关。理论上,相比其他难保收益的项目,投资于此回报稳定。

据悉,有的协议甚至同意投资者从房屋升值中分一杯羹。

贷款经纪公司John Charcol认为,借贷双方的确存在不信任,但只要比现在的存款利率高,回报足够丰富,依然能有市场。

L&G的调查显示,2016年,有约30万笔住房贷款是在父母资助下完成的, 平均每笔17.5万,相当于家庭平均资产的37%(不动产除外),L&G预计,到2035年,该比例会升至51%。而且,随着人均寿命增长,护理 费用变贵,“爸爸妈妈银行”将不能满足孩子的置业资金需求。

近年来,L&G把目光从传统人寿保险领域转移到房地产市场。董事长Nigel Wilson推动公司业务朝老年人房屋贷款(equity release)、大学生住宿和建设出租房计划推进,同时瞄准养老院市场。

 

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新加坡 | 新加坡住宅项目售出 集体出售市场近期又热闹起来

集体出售市场近期有起色,8月31日分别出现一个私宅项目成功集体售出,另一个私有化中等入息公寓(HUDC)以招标形式推出市场集体出售的“热闹”情况,两者加起来的价值近3亿5000万元。

成功集体售出的是位于巴西班让路的永久地契项目港景花园(Harbour View Gardens),成交价为3325万元,折合约容积率每平方英尺772.48元,购买方是乐斯太平洋控股(Roxy-Pacific Holdings)全资子公司。

项目建于1986年,靠近虎豹别墅地铁站,共有14个单位,其中七个是无电梯公寓,平均面积为1195平方英尺;另七个是双层公寓,平均面积为2411平方英尺。

项目占地3万零745平方英尺,总容积率(plot ratio),即建筑面积相对地段面积比值为1.4。据知,项目可重新发展为一个拥有约57个单位的项目。

这是该项目第二次展开集体售出。三年前,乐斯太平洋控股原本已决定买下这幅地段,但其中三个单位的屋主不愿出售,导致交易不符合至少80%住户同意的条件,不获高庭批准。

这次,13个单位的屋主都同意集体出售,占项目的92%。乐斯太平洋控股昨天向新加坡交易所提呈的披露文件显示,公司将以内部资金和贷款完成收购。交易仍属有条件协议,须向分层地契局或高庭取得销售令,才能够顺利完成。

毗邻波东巴西地铁站的Raintree Gardens(红线内地段)面对加冷河,拥有175个单位,可重新发展成一个拥有600至748个单位的濒水项目。

Raintree Gardens推出市场集体出售

另一方面,建于1980年代末的私有化中等入息公寓Raintree Gardens,8月31日以招标形式推出市场集体出售,最低保留价达3亿1500万元。

公寓坐落于第13邮区的波东巴西,毗邻波东巴西地铁站,一旁是加冷河。公寓占地约20万1405平方英尺,由三栋建筑组成,两栋12层楼高、一栋7层楼高,共有175个单位。

根据市区重建局2014年的总规划蓝图,公寓最高总容积率(plot ratio),即建筑面积相对地段面积的比值为2.8。

公寓拥有99年地契,于2014年私有化,地契年限目前还剩70多年。

公寓的独家销售代理仲量联行(JLL)投资部董事黄伟庆受询时指出,这是Raintree Gardens首次进行集体出售,准备工作在去年启动,已有83%的屋主同意集体出售。

据了解,公寓大多数屋主是首次拥屋者,目前已有一定年纪,因此想将房子套现。按3亿1500万元最低保留价来计算,每名屋主平均可获180万元。

除了支付集体出售价,有意的发展商还需承担更新地契以及增加容积率的费用,总费用可达4亿3000万元左右,折合约容积率每平方英尺759元。

据仲量联行估算,地段若重新发展,盈亏平衡成本是容积率每平方英尺1250元;日后新项目推出时,最可能的尺价是1450元。

黄伟庆指出,公寓面向加冷河和加冷公园连道(Park Connector)的一面长达200多米,地段因此可重新发展成一个拥有600至748个单位的濒水项目。

公寓也靠近由圣安德烈小学、中学和初级学院组成的圣安德烈村、史丹福美国国际学校、以及日后的比达达利(Bidadari)新组屋区和其相关设施,如巴士转换站、邻里商场和公园等。

黄伟庆透露,一些发展商已表示有兴趣,并前去参观公寓。他估计,会有数方人马进场竞标。招标截止日期是10月5日(星期三),下午2时30分。

今年,已有另一个私有化中等入息公寓达成集体出售交易,顺福雅苑(Shunfu Ville)在5月份以6亿3800万元售给青建地产(南洋)集团,每名屋主平均获得178万元。

第一太平戴维斯(Savills)研究部主管张敏璋受询时说,淡静多时的集体出售市场近期已有起色,主要是因为发展商显示它们对集体出售有一些兴趣。

(据联合早报)

英国 | 英国脱欧长线政策分析(一)

英国时间6月24日,英国脱欧了。时隔两个月后,虽然脱离欧盟大局已定,公投结果的震荡波依然在冲击国际市场,冲击英格兰国内政坛格局,以及苏格兰与北爱尔兰地区政治格局。种种迹象显示,脱欧公投的震荡波涟漪才刚刚开始扩散。

英国与欧洲各国的纽带说断就断?

本文中,笔者将从宏观政策层面对政策变化所带来给全体在英外来人员(欧盟与非欧盟人士)的影响做一个简单的分析。

  1. 脱欧推至2019年底,而预计2016年底将有移民法调整

首先,笔者根据大量的媒体报道和经验分析推断,英国退出欧盟的时间很可能推迟到2019年年底,而不是一些政界人士预计的年初。

会被推迟的最大原因,其一是因为英国公务员对脱欧程序一筹莫展。据《星期日泰晤士报》报道,由于英国负责外交和退欧的政府部门仍在招募人员之中,英国在明年年底前可能都无法启动第50项条款。该报表示,脱欧事务大臣戴维·戴维斯需要的250名工作人员名额目前连一半都没有完成,而国际贸易大臣福克斯的1000个招聘名额更是只完成了不到100人。根据这两位政府大臣的说法,他们连征聘人手的基础框架都没有,而且连到时跟欧盟谈判时该谈什么都没有头绪。

其二是由于法国和德国即将举行大选。据《星期日泰晤士报》报道,明年5月法国大选、9月德国大选,都可能令英国挪后启动脱欧条款的时间。报道还引述消息人士称,虽然英国在6月23日的公投中决定退出欧盟,但首相特里萨·梅表示,英国需要更多时间为谈判做准备,因此,她今年不会启动脱欧条款。

然而笔者预计在今年10月中旬左右会出台第一波过渡期移民法条修改,并在11月上旬左右开始生效。根据欧盟规则,英国将在触发第50项条款之后两年正式退出欧盟。所以,如果英国推迟启动时间,那么英国正式退欧的时间也将从2019年初推迟至当年年末。根据欧盟条约第50项条款,英国想要正式离开欧盟,必须在至少为期两年的缓冲期内完成与一众欧盟成员国关于此后双边关系安排的脱欧谈判;即便谈判顺利,英国脱离欧盟,相关的立法程序也必将经历一个漫长的过程。同样,英国移民政策的修改也需要通过提案到立法这样一个必经过程,相关的条例修改不可能一步到位。所以从今年年底开始,会逐步开始对包括移民法等各项法条进行调整。

  1. 对欧盟成员国人员自由流动(Free Movement)影响

简而言之,长期在英国居住定居的欧盟成员国人员将会自动被授予永居英国的权利。Mark Sedwill(高层公务员)向英国BBC新闻提出,已经居住在英国超过五年的欧盟成员国人员以及拿到永久居留卡的欧盟成员国人员将不会被强制要求离开英国。

而他对国会议员(MP)透漏,其他没有满足居住条件的欧盟人士在脱欧后的去留问题将取决于英国国会的意愿(”will of Parliament”)。Sedwil另外指出,对于在脱欧之后入境的欧盟人士,英国内政部也许会针对的采取与英国给美国入境人员同样的待遇,可以免签证在英国逗留6个月。

笔者认为,无论如何,英国与欧洲各国的纽带不会说断就断。可以合理的推断,英国内政部会采取6个月面签,或者落地签等等对于欧盟人士的特殊入境条件,以此取代完全自由的人员迁徙。

英国脱欧的余波触发全球经济动荡。由于英国与欧盟的新关系例如关税问题等需要重新谈判,因此脱欧对英国经济的长期影响仍不确定,这将可能导致流入英国的外国直接投资明显减弱。今期专栏,和顿销售副总裁Taylor会剖析美国房地产在众多不确定因素中成为资产避险绝佳工具的种种原因。【阅读原文

 

刘鹏律师专栏全集

刘鹏诠析英国移民与投资

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新加坡 | 白色地段标价料被推高至逾18亿元 海外投资者虎视眈眈

新加坡市区重建局8月30日正式把老巴刹旁的白色地段推出市场招标,分析师认为海外投资者对此地段虎视眈眈,预计会把竞标价格推高至超过18亿元,来自国内外的发展商可能组成财团进场争夺。

这幅位于中央林荫道(Central Boulevard)的1.1公顷地段,是今年下半年政府售地计划(GLS)的备售名单地段,发展商可兴建办公楼以及附加资产如住宅、酒店或服务公寓。

据报得知,从备售地段勾出这幅地段的是来自中国的过江龙南山集团。

市建局本月中透露,有一家发展商承诺会以不少过15亿3600万元的价格投标。

不过,受访分析师认为这个起步价不会是最终出售价,预计竞标价格将超过18亿元。

图中红色虚线部分是市区重建局昨天正式推出市场招标的老巴刹旁的白色地段,不少海外投资者对此地段虎视眈眈。

橙易产业咨询公司研究与咨询部高级经理黄显洋说,虽然房地产市场表现疲弱,不过仍有许多外国公司正在寻找投资机会,预计本次竞标可吸引六至十方进场竞争,最高标价可达18亿至20亿元。

黄显洋说:“在经济展望疲弱和整体项目规模很大的因素下,发展商将会组成财团,而整体竞标将会相对谨慎。

“不过我们预计会看到来自海外发展商的高价竞标,因为他们正在寻找机会投资手上的现金。”不过,智信研究与咨询总监王伽胜则预测只有五至八方进场,但前两名竞标者的出价会很高,最高可达容积率每平方英尺1250元至1350元的价格。

王伽胜说:“此大型项目固然具有吸引力,不过庞大的项目规模也将带来很高的发展风险,而且并不是所有发展商同时擅长发展优质办公楼和住宅、零售或酒店项目,因此各公司需要联营合作,例如和外国发展商或投资者合作。”

他建议此地段最好的发展组合是最低比率的办公楼、最高比率的零售空间以及兴建酒店项目。

这幅地段的可建筑楼面约152万平方英尺,市建局规定至少107万平方英尺必须用作办公楼用途。

仲量联行(JLL)研究部主管郑惠匀说:“此地段预计可吸引发展商很大的兴趣,因为在市中心已经很少有发展优质办公楼的地段,距离上一次滨海湾地区有商业地段推出市场竞标已经是九年前的事。”

他认为,发展商可能不只考量目前疲弱的租赁环境,而是看好当项目在2020或2021年完成时市场已经回弹。

招标活动将在11月8日中午截止,价格低于15亿3600万元的竞标将不被受理。

(据联合早报)

加拿大 | 加拿大十大最富有社区有多有钱?

加拿大的最富有的人有什么共同特征呢?你当然说,钱多呗!但这个答案没有多大意思。根据加拿大商业杂志(Canadian Business Magazine)的文章,加拿大最富有的人虽然职业各种各样,企业家、政治家、体娱明星、甚至买彩票一夜暴富者等等,但他们有两大共有特征:一是几乎都 在加拿大的三大都市区,多伦多、温哥华和蒙特利尔;再是他们集聚在为数有限的几个社区。

以下是根据人均收入、房屋价值排出的加拿大十大最富有社区:

(1) Bridle Path, Toronto

Bridle Path社区是名副其实的加拿大富人区,这个位于York Mills/Lawrence Park的地区从上世纪30-40年代就开始建豪宅,因此不仅屋宇宏伟气派,而且每幢豪宅都占据大片土地。企业家、媒体大亨、著名歌星球星、名医等都喜欢住在这儿。

Bridle Path平均家庭收入$936,137,房屋价值$224万。

(2) York Mills-Windfields, Toronto

与Bridle Path那种生来的豪宅区不一样,York Mills一开始不是富人集中之地。但经过几十年时间,不少房屋通过翻修重建,或是推倒旧房建新屋,原来中低收入家庭慢慢撤出,而富人们纷纷涌进,将该社 区建成加拿大屈指可数的富豪区之一。但该区仍然有30%住户住在公寓/condo内,不过即使condo也不便宜,高价者也超过$200万。

受惠于多幢顶级豪宅,York Mills的平均房屋价值达到$340万,平均家庭收入甚至超过Bridle Path,达$1,212,275;尽管这是加拿大人心仪的居住区,但不是每个人都能在这里买得起房。

(3) Sunnybrook, Toronto

如果仅论家庭收入,Sunnybrook 可能无法与上述两个社区相提并论,其平均家庭收入仅为$311,979,但这里的平均房屋价值并不逊色,也高达$229万;更值得一提的是,该社区家庭平均的纯财富高达$2,000万!

多伦多新宁医院(Sunnybrook Hospital)就位于附近,医生和职员人数超过10,000,号称加拿大最大的医院之一,而很多高收入的医生尤其外科医生就住在 Sunnybrook 社区,或许这也是为何该社区居民非常有钱的原因之一?

(4) Shaughnessy Heights, Vancouver

Shaughnessy Heights社区是纯居住区,平均家庭年收入$777,184,平均房屋价值$309万,由于有超过一半物业建于二次大战以前,这里不乏有名的历史建筑。

该社区可谓历史悠久,可以追溯至1907年,当时就为温哥华西区的富豪和精英所喜爱,故在附近建了一个18洞的高尔夫球场,该球场不仅举行加拿大全国赛事,也是高尔夫职业巡回赛加拿大公开赛贝尔杯(PGA Tour Bell Canadian Open)的比赛场地。

(5) Summit Park, Westmount, Montreal

Summit Park为蒙特利尔进入十大最富有社区的三个之一,平均家庭年收入$906,659,平均房屋价值$240万,家庭平均的纯财富$1,100万。

作为魁北克最富的社区之一,这里的居民中17%的人自称是滑雪爱好者;家庭平均拥有的游泳池全国第一,手工啤酒饮者比例也是全加拿大第一。

(6) Forest Hill South & UCC, Toronto

Forest Hill South/UCC (Upper Canada College) 被认为是加拿大最富有社区之一,平均家庭年收入$629,972,平均房屋价值$318万。

这是一个典型的犹太人+俄罗斯人社区,据信犹太人占了1/3,社区风气是重教育、重家庭,重社区和谐。整个社区“一宽三多”:街道宽;居民中结婚夫妇多、商人多、专业人士多:88%的居民为结婚夫妇,商人占很大比例,再是医生多,律师多,政客多。

(7) Kerrisdale, Vancouver

Kerrisdale是一个只有5,000居民的小镇,平均家庭年收入$165,827,平均房屋价值$775,000。

虽然这两项指标都无法与上述社区相比,但这里的居民都是中高阶层人士,加之超低物业税、犯罪率低,靠近大城市购物方便,居民们享受着平和宁静的小镇生活。

(8) Lawrence Park North, Toronto

Lawrence Park North 被称为多伦多的花园社区之一,2011年曾排名加拿大最富有社区榜首。平均家庭年收入$906,266,平均房屋价值$281万。

该社区的房屋建筑风格多样,包括英国都铎以及乔治时代风格的建筑。居民中有不少知名商界领袖,著名球星,尤其是多伦多蓝鸟棒球队和枫叶冰球队的球员,加拿大第一位女性宇航员 Roberta Bondar也住在这儿呢。

(9) Lexington Avenue, Westmount, Montreal

Lexington Avenue社区在加拿大人口第二多的城市蒙特利尔,为Westmount地区三个上榜的社区之一。

该社区平均家庭年收入$590,000,平均房屋价值$180万。

(10) Sunnyside & Edgehill, Westmount, Montreal

Sunnyside/Edgehill社区人均年收入$503,935, 平均房屋价值$249万。

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