澳洲 | 澳大選無論誰當選 退休金稅收制度都會更嚴格

工作了數十年,好不容易要退休享受生活,卻還要為退休金發愁?答案恐怕是肯定的。澳洲聯邦大選後會對退休金作出調整,無論當選的是工黨還是聯盟黨,都會對退休金試行更加嚴格的稅收制度,余額多的受影響會尤其嚴重。

據《先驅太陽報》報道,7月2日聯邦大選之後澳洲的退休夫婦們要組成“退休金團隊”才能避免退休金稅上漲帶來的麻煩譚保政府計劃推行10年來最大的退休金改革政策,對存進退休金賬戶的金額進行限制薛頓領導的工黨則想對可以從退休金中獲得7.5萬澳元免稅收入的人群進行征稅。不過如果夫婦兩人通力協作,使退休金“平衡”,或許能省下好幾萬澳元的稅。

7月2日聯邦大選之後澳洲的退休夫婦們要組成“退休金團隊”才能避免退休金稅上漲帶來的麻煩
7月2日聯邦大選之後澳洲的退休夫婦們要組成“退休金團隊”才能避免退休金稅上漲帶來的麻煩

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聯盟黨和工黨的政策潛臺詞都表示,對於那些“富裕”的人來說,退休金政策長期以來都太寬容了。不管哪方贏得選舉,退休金稅額的上漲都勢在必行。高稅額針對的“相對富裕”的人群,即退休金賬戶余額達到150萬澳元或以上的人。

過去10多年裏,退休金的存取都是免稅的。如果聯盟黨再度當選,會將工人存進退休金賬戶裏的錢限制在160萬澳元。超出標準的金額將被轉入累積賬戶,並將收取高達15%的稅。聯盟黨表示,這樣壹來,人們的最高免稅收入可以打到8萬澳元。

2007年開始,澳洲居民存入退休金賬戶的金額不受限制,收取時也無需交稅。聯盟黨的新政策之下,澳洲人存入養老金賬戶的金額將受限制。當前,50歲以下的人享受3萬澳元稅收優惠限制,50歲以上的人則為3.5萬澳元。新政策施行後,都會被降至2.5萬澳元。

工作人士們限制可以將稅後的收入存進養老金賬戶,年度限額為18萬澳元。政府打算將這壹數字限制到壹生僅能存50萬澳元。

政策也有給甜頭的壹面。澳洲人存養老金的年齡推遲了,截止年齡從65歲退後到74歲。 人們存退休金也會更方便,可以壹次性繳納5年的退休金,最高為2.5萬澳元。女性也會從中受益。部分女性工作歷史有時間間斷,自由職業者們也會歡迎新政策。

工黨的退休金政策要簡單得多。他們並沒有宣布要降低金額限度,會允許澳洲居民存更多的退休金。但薛頓的計劃是,誰取養老金取得多,就對誰征稅。免稅額度將被限制在7.5萬澳元以下,超出的部分就要交稅了。

夫妻們要齊心協力

養孩子、付按揭貸款、家務活……所有事都會在合作之下變容易。從現在起,無論誰贏得了7月2日的聯邦大選,夫妻倆都得在退休金方面合作,否則就得交很多稅。

為什麽呢?因為自由國家黨和工黨都要對退休金太多的“個人”征稅。舉例來說,如果丈夫的退休金賬戶裏有250萬澳元,但身為家庭主婦的妻子只有10萬澳元,自由國家黨和工黨都會收丈夫壹大筆稅。但如果夫婦兩人對養老金進行“平衡”,他們各自賬戶都只有130萬澳元,就無需納稅了。

要達到這種目的,有四種方法可選。各人境況不同,最好去找個理財顧問幫妳理清這些復雜的規則。

配偶分割規則:把工資和薪金犧牲(salary sacrifice )進妳配偶的賬戶裏。這是“平衡”退休金賬戶的普遍做法。

配偶存款優惠:如果壹方收入較低,收入高的配偶可以為其存3000澳元,獲得18%的退稅,相當於540澳元。低收入壹方的收入要接受檢測。譚保政府希望把額度限制在1.08萬澳元到3.7萬澳元之間。

無優惠存款:這種情況下,存入的退休金必須是稅後儲蓄。如果妳選擇這種方法,需要和低收入的人進行平衡。

薪金犧牲和養老金: 此項策略最為強大有力,特別是對壹方工作而壹方沒有的伴侶們來說。

為選舉結果規劃:選舉會為妳帶來什麽樣的影響?

20到30歲的單身人士

聯盟黨當選

通過薪金犧牲,盡早多存壹些退休金。聯盟黨會對金額進行限制,因此即使妳每周只存20到50澳元,也會有很大好處。

做壹份“風險預測”,在養老金投資方面要更加積極。年輕時多冒點險,到了60或65歲時會從中獲益很多。

工黨當選

政策變化對妳不會產生什麽影響。但未來肯定還會有變化,因此每周最好還是存上20到50澳元,有備無患。

帶孩子的夫婦

聯盟黨當選

沒法等到孩子成人後再存養老金了。要盡早開始存,哪怕數額很小也沒關系。如果孩子長大後,配偶壹方重新開始工作,可以通過追繳條款來補充繳納退休金。

工黨當選

如果壹方沒有工作或只是兼職工作,可以采用低收入配偶退稅、聯合繳納或配偶分割方案。

沒有孩子、雙方都工作的夫妻

工黨獲勝

工黨不會采用追繳條款,因此要持續、大額地存養老金,最大限度地利用養老金存款限額。

聯盟黨獲勝

退休金賬戶的繳款額限度會降到新低。可以通過薪金犧牲來短期省稅,但在復合的低稅環境下應該利用長期的紅利獎金。如果夫妻兩人都有工作,可以參看上文的退休金賬戶平衡方法。

女性

聯盟黨獲勝

女性是最大贏家。新的五年追繳條款能夠幫助暫離工作崗位的女性延長期限, 存入更多退休金。要最大限度裏利用合作存款的規定,年收入低於3.7萬的人可以享受500澳元的退稅。

規定十分復雜,找個好的財務咨詢師,每年能省下數千澳元。

工黨獲勝

和伴侶壹起考慮壹下配偶分割養老金賬戶的方法吧。

臨近退休的人(50到65歲)

工黨獲勝

趁現有的養老金存款限額還沒變,盡量多存。政府未來會對額度進行限制。

聯盟黨獲勝

在2.5萬澳元的限制生效之前,盡量利用3.5萬澳元的上限。可以利用配偶分割策略和薪金犧牲來把繳納稅款降到最低。

註意“退休過渡”的政策變化。對有些人來說,退休後再返回工作崗位也是個不錯的選擇。

退休人士(65歲以上)

聯盟黨當選

取消了工作收入檢查制度,有機會向退休金賬戶存更多錢。退休金繳納年齡限制也推遲到74歲,應利用這點使配偶間退休金賬戶達到平衡。

少領壹些退休金,多留壹些在賬戶裏。

工黨當選

要存退休金,必須接受工作收入檢查。如果妳想多存壹點,找份兼職工作吧。

 

延伸閱讀:澳洲 | 澳大利亞聯邦大選提前投票今日開啟

(據今日澳洲)

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澳洲 | 澳小学生签证引爆学区房 教育成买房首要考虑因素

近日開放的國際小學生簽證促使中國購房者攀升。

據澳洲民族電視臺報道,從7月1日起,年滿6歲的外國學生可以申請學生簽證,同時他們的監護人也可以申請監護人陪讀簽證(580類別)。該簽證的有效期為兩年,在澳期間,持有該簽證的人士不得從事務工和申請其他簽證。

目前,簽證系統的評估程序是基於移民風險,而大多數中國留學生的移民風險為三級,即最高風險,因此,需要更多的證據來支持申請。今年四月澳洲總理譚保訪華時,宣布變更這些簽證規則,這也意味著非澳洲居民可以購買數套新房產或者壹套現有房產。

從7月1日起,年滿6歲的外國學生可以申請學生簽證

Dave Platter,中國領先的國際房地產網站居外網負責人說道:“譚保總理宣布該通知時,中國購房者在澳購房需求增長了20%。我們已經可以預見中國家庭對新簽證的需求,與此同時,購置新房產的需求也會上升。”Platter還說道,學校附近的區域有新的發展潛力,中國人購房需求的增加實際上促使開發商在此區域建造新房屋,新房屋供應量的增加將會使房屋價格下降。

政府在此方面做了很多研究,他們已經發現上述情況。因此,本周,新州也跟隨維州引進了印花稅和土地稅附加費,這使平均購買價格增加大約5萬澳元。平均房價已經達到100萬澳元左右。

移民律師 Alex Kaufman強調說:“不要以為這個方案是給國外投資者的‘禮物’,任何‘別有用機’,無論房產開發還是房產收購,不久就會發現處於國外投資審查委員會(Foreign Investment Review Board)的監控之下。”他還指出,想要在澳洲擁有永久財產,前提須是澳洲公民。

房產經紀人Geoffrey Wong的客戶多數為中國人或韓國人,當他們購置房產時,孩子的教育無疑成為首要考慮因素。

 

延伸閱讀:澳洲 | 中國小學生也可以去澳洲留學啦!新政策7月1日生效

(據今日澳洲)

 

如何避免購買加拿大的“問題”房屋?

大麻屋的主體結構可能已受殘留毒物損壞,會為業主帶來的一系列麻煩;房屋大幅度貶值,以後賣房也會受影響。

加拿大購房時,難免會遇到令人頭痛的“驚喜”,比如恰巧買到大麻屋,冰毒實驗室、發現院子裡還藏著破舊的石油儲罐,亦或不知不覺購買了溫哥華市的祖裔特色屋,無論是碰到哪一種情況,都會另購屋者陷入麻煩,增加開支。

因此,大溫哥華地產局特別為購屋者總結了如下方法,如何在簽訂買房合約前就發現這些潛在問題。

其實我們在各市府網站上,就會找到如下信息。例如:

在列治文市府網站上可以看到包含所有列市的祖裔特色屋的地圖,以及它們的詳細照片。

溫哥華市府則表示,如果加拿大房產曾被用作種植大麻或非法毒品實驗室,市民可撥打電話604-871-6231。市府將不會提供屋主姓名,以保護其隱私。(注意:曾被用於種植大麻或非法毒品實驗室的房屋並不會登記在案,以供公開查詢。不過皇家騎警則登記了全國範圍內的問題房屋。)

西溫則提供了所有擁有地下石油儲罐的房屋名單。登陸網站:www.westvancouver.ca;並查找Fuel Storage Tank Program(石油儲罐項目);點擊查閱更多咨詢;查看石油儲罐紀錄查詢。

我們還可以找到卑詩省祖裔特色屋清單,這些資訊均由各市府提供。查詢潛在原住民歷史遺跡,登陸網站BC Archaeological Site查看具體信息,或致電250-953-3338。

查詢BC省登記在案的污染地帶,登陸網站www.bconline.gov.bc.ca(點擊Products)。查看此數據庫會收取一定費用。

 

澳洲 | 悉尼公認的安全系數較高的買房區域——Miranda

Miranda(NSW 2228)生活方便,交通便利,並擁有多間學校,是南區最理想的住宅區之壹。Miranda以Westfield Miranda購物中心聞名,這個購物中心曾經是南半球最大的購物中心。目前Miranda房價處於低窪,是投資或自住的不錯的選擇。

Miranda區域圖 Westfield Miranda購物中心

Miranda地區居民狀況調查

在Miranda,澳洲本地出生的居民占了大多數,達78%,其次是來自歐洲國家的居民,其中來自英國的居民占比達5%。平均家庭收入方面,Miranda地區為1,372澳元(周薪),低於整個悉尼市的收入水平。

Miranda地區的房價&房租

Miranda地區2014.7-2016.6月House平均價格走勢圖(單位:澳元) Miranda地區2014.7-2016.6月Unit平均價格走勢圖(單位:澳元)

 

最新數據顯示, 截止到2016年6月,Miranda的平均房價水平排在新州的第336位,House平均房價為1237500澳元,比去年上升29%,而Unit的房價則為649600澳元;平均租金排在整個新州的第337名,house租金均價為645澳元,比去年上升4%,而Unit的平均租金則為464澳元。

 

本文系居外網度獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

 

澳洲 | 悉尼公認的安全系數較高的買房區域——Rhodes

Rhodes(NSW 2138)位於內西區,是壹個半島小城。距離悉尼CBD僅15公裏,在羅茲(Rhodes)火車站坐火車上班十分便利。由於交通的便利,生活設施齊全,不少樓盤擁有壹線水景,Rhodes日益成為令人矚目的時尚新區。羅茲(Rhodes)購物中心設有全球最大家居用品商家宜家家居(IKEA),此外更欣賞到風光如畫的河畔景色,還有倉庫和辦公室等建築。

Rhodes區域圖 Rhodes城區

Rhodes地區居民狀況調查

Rhodes地區,66%的居民為澳洲本地出生,妳的鄰居可能是中國人、韓國人或歐洲人,住在公寓大樓,只有壹半家庭育有小孩。Rhodes地區的平均家庭收入為周薪1716澳元,高於悉尼整體水平。不過,值得註意的是,羅茲(Rhodes)當地只有少量獨立屋,住房主要是公寓。

Rhodes地區的房價&房租

Rhodes地區2014.7-2016.6月House平均價格走勢圖(單位:澳元) Rhodes地區2014.7-2016.6月Unit平均價格走勢圖(單位:澳元)

 

最新數據顯示, 截止到2016年6月,Rhodes地區的平均房價水平排在新州的第123位,House平均房價為1919500澳元,同比去年上升19%,而Unit的房價則為849500澳元;平均租金(周租)則排在整個新州的第250名,house租金均價為733澳元,Unit的租金則為666澳元,比去年上升8%。

 

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港大中文商科更「青睞」哪種類型學生?

目前為止,中國香港2015年秋季碩士錄取基本告一段落,2016年秋季入學碩士諮詢準備工作正在如火如荼的進行,申請169月入學的小夥伴請特別注意,中國香港科技大學的所有碩士專業將於20159月初完全放開,中國香港中文大學的部分商科專業往年有出現過次年入學前年7月下旬第一輪就已截止,商科甚至出現7輪錄取,針對於特別想去中國香港前三讀書但是還在觀望的小夥伴要趕緊準備資料了!

港大中文商科更「青睞」哪種類型學生?
港大中文商科更「青睞」哪種類型學生?

說到這裡,有學生就會問,我需要具備什麼樣的條件中國香港的前三能錄取呢?從往年的錄取結果看(以下數據不分先後):

  1. 完整的個人履歷說明(CV)
  2. 必修限選分數高課程權威教授推薦信(RF)
  3. 無需渲染但直接「吸睛」的留學動機信(PS
  4. 良好的GPA,學校學歷,以及交流背景;
  5. 優秀的雅思/托福成績,抑或GMAT成績;
  6. 不低於1個月的若干個職務內容明確詳細的實習證明
  7. 能體現情商以及團隊協助志願者的各種活動獲獎襯托
  8. 當然還要有一顆大心臟以及敏銳專業&實事「嗅覺」良好面試心態

以今年中國香港大學經濟學&中國香港中文大學經濟學碩士錄取的交大小王為例:

說明:中國香港大學經濟學&金融專業碩士,一般要求學生雅思7各項不低於6.5 建議GMAT700+ 2年工作經驗,繼上次交大應屆馬同學無GMAT 雅思小分不達標被港大金融碩士錄取後;交大ACCA小王再次以應屆身份被港大經濟學碩士錄取。

小王,來自重慶,西安交大ACCA專業。在DIY過 程中,小王發現很多專業的資料準備很複雜,感覺資料中有很多不足,如:工作證明必須打印在抬頭紙上中英文落款都要敲鮮章,每份工作證明如港大原件都要寄送,而小王只開了一份;資料的敲章密封或者騎縫章等 等一系列規範化建議,推薦信 簡歷的英文潤色修改,最關鍵的是小王的留學計劃PS進行了重新顛覆性創作,全部整合完畢後,及時遞交了中國香港前三的申請,功夫不負有心人,終於完成了中國香港大學經濟學碩士的錄取&中國香港中文大學會計學碩士的錄取。

澳洲 | 案例分析:澳大利亞小規模房產項目開發的成功因素

成功領導並完成一個小規模項目比大型復雜的項目更具挑戰性。大型復雜項目意味著你有機會獲得更好的資源——最好的設計師,最稱職的顧問,最有經驗建築承包商,和大量的資金。同時易與政府,主管部門和利益相關部門建立緊密的關系。但是小規模項目的主要困難是你需要確保最重要資源包括設計師,建築商和顧問的質量和可靠性。很多時候在澳大利亞,小規模項目容易超過預算,並出現嚴重延誤!為了盡量減少發生這種情況,專業的項目管理是最重要的。

對於一個小規模的項目,主要的風險在於每個聯排別墅的銷售價格。如果聯排別墅中的一個以較低的價格出售,所有的項目預期的利潤,可能會完全抵消!對我們來說,KODA RESIDENCES項目相比於其他類似項目取得了卓越的銷售成果。這不僅依賴於面積和內部空間的質量,而且項目的質量管理。

  • 我們設計的項目使用日本設計主題,建立了獨特的品牌標識,並且非常有技巧地運用了性價比高又具有特點內飾。買家都能夠看到我們的產品和其他競爭聯排別墅的區別
  • 我們設計精巧,專注於廚房和客廳質量- 配置了電及蒸汽烤爐, 優質石材的廚房台面,特殊設計牆,存儲空間——這些都是受到我們的目標市場客戶所關注的
  • 我們在營銷方面也做了比較大的投入,設計並制作了高品質的3D效果圖和宣傳冊,- 這讓我們的目標客戶群體對這個項目產生了情感上的關聯

本項目成本管理是通過……

  • 建築承包商資格審查程序——考量建築承包商的項目質量和承接這個項目的能力,同時配合競爭激烈的招標過程
  • 基於我結構工程的背景,優化了結構設計
  • 重點項目價值工程並依據制定的預算進行價格談判
  • 直接采購獨立建築構件包括房屋拆遷,廚房用具,門用五金,衛浴配件和園林綠化工程 等,將在各項協調中可能產生的風險降到最低,這減少了承包商在執行這些項目中所要賺取的利潤

管理整個項目時間計劃

  • 積極投入營銷和預銷售活動,並且給到銷售代理極具競爭力的佣金獎勵
  • 事先計劃與提前協調所有外部機構相關申請程序- 服務斷線,服務管理局申請(電,氣,通訊,排水,污水處理,水連接),批准土地分割
  • 定義設計團隊的主要事件節點和階段性審查和審批項目設計文件
  • 主動監控承包商的進展和對建設工作的裡的主要時間節點——在必要時果斷行動

項目介紹

  • 三個高端聯排
  • 土地面積830sqm(於2015年4月購買,並且包括已經批准的三個聯排規劃)
  • 總建築面積630sqm
  • 所有4臥室的雙層住宅(200-230sqm建築面積)
  • 按計劃預期項目在2016年八月完成

項目主要的挑戰

  • 坡地形狀
  • 獨特設計導致更高的建造成本
  • 附近一帶競爭項目

KODA RESIDENCES的設計效果圖 KODA RESIDENCES的實景圖

項目成果

  • 設計驅動的項目——創造獨一無二的主題設計,並且吸引特定的目標市場客戶
  • 取得在Camberwell的聯排別墅最高銷售價格——兩個聯排別墅在6周內售出
  • 紀律嚴明,高效的項目管理——從土地交割以及獲得銀行融資後的3個月內開始建設
  • 聚焦營銷戰略-在營銷和銷售有比較大的投入

項目在投資方面取得的成果

  • 銀行融資占開發總成本65%
  • 預期收益——每年49%的股權投資回報率(73%總體)

 【延伸閱讀:澳大利亞房地產開發系列

 

Simon & Vivien專欄全集:

盛達文地產發展總監們與你大談澳洲房地產開發及投資

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