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在房市“疲软无力”的非常时期，市场选择多，但并不是所有人都适合买房，希望有个栖身之所，就有必要了解房价走势及个人买房的可负担能力，之後才判断该买还是租。

各州房价比一比：砂霹涨最多 隆雪沙最高

2015年第四季，马来西亚各州平均全屋价走扬幅度介於0.7%至7.2%，当中涨幅最高的是砂拉越及霹雳，比2014年第四季增长7.2%，推高砂州平均房价近40万令吉水平。

接着是森美兰，涨6.9%，超越首都吉隆坡的6.4%及雪兰莪的6.2%涨幅，当中吉隆坡平均房价突破70万令吉水平，走扬至73万5千令吉。

槟城丶沙巴及马六甲平均房价分别涨5.8%丶5.5%及5.4%；柔佛及登嘉楼扬4.8%及4%；彭亨涨3.4%；吉打及玻璃市涨幅各为2.7%及2.3%；吉兰丹房价增长率最低，仅微扬0.7%。

以房价对比，北马区房价最可负担，尤其是玻璃市，平均房价15万令吉，为全国最低；其次是吉打，平均房价16万5千令吉；吉兰丹则以16万7千令吉居第三。

旅游城市马六甲第四低，平均房价17万8千令吉；霹雳排名第五，平均房价18万令吉；森美兰以19万8千令吉排名第六；彭亨丶登嘉楼及柔佛平均房价介於21万至25万令吉；槟城及砂拉越平均房价处於37万至40万令吉。

沙巴及雪兰莪平均房价介於45万至48万令吉，为全国房价第三及第二高的州属，需求强劲的吉隆坡，依然是房价最高的地区，以73万5千令吉荣登房价排行榜之冠。

马来西亚首都吉隆坡平均房价突破70万令吉水平

你的收入可在哪州置产？

2014年大马家庭收入及基本生活需求调查显示，大马人平均收入中值为6千141令吉，扣除税务丶公积金及社会保险（SOSCO）後，净收入为5千128令吉。

国行根据2014年家庭开销调查预测，中值月收入扣除基本及非必需品开销的3千578令吉後，还剩1千550令吉，若悉数用於偿还房贷，仅买得起价值35万令吉的房屋。

放眼全国，有9个州的房产符合资格，包括玻璃市丶吉打丶吉兰丹丶马六甲丶霹雳丶森美兰丶彭亨丶登嘉楼及柔佛；若储蓄10%收入，还可负担23万9千令吉房产。

但对於压在收入金字塔低端的40%低收入群，月入仅2千537令吉，净收入2千244令吉，扣除基本及非必需品开销的2千零27令吉後，仅剩217令吉，若悉数用於偿还房贷，仅买得起价值5万令吉的房屋。

但如此低价位的房屋在全马难寻，没有一个州属的平均房价符合资格，即使是在全马平均房价最低的玻璃市首府加央（Kangar），一间单层排屋录得的最低交易价也要14万令吉。不过，更悲哀的是，如果低收入群储蓄10%收入，他们将入不敷出，更不用说挤出额外资金购买房产。

至於金字塔中端的40%收入群，他们月入5千662令吉，净收入4千781令吉，扣除基本及非必需品开销的3千629令吉後，还有1千151令吉，悉数用於偿还房贷，可以买到26万5千令吉的房产。

显而易见，此收入水平者还不足以购买吉隆坡丶雪兰莪丶沙巴丶砂拉越及槟城的房产，但可负担柔佛丶登嘉楼丶彭亨丶森美兰丶霹雳丶马六甲等州属的房价。如果再把收入的10%用来储蓄，中收入群只买得起15万5千令吉的房产，而这个价位的房产仅可能出现的玻璃市。

虽然金字塔顶端20%的高收入群月入1万4千305令吉，净收入1万零58令吉，扣除基本及非必需品开销的6千899令吉後，还有3千682令吉，悉数用於偿还房贷，可以买到84万8千令吉的房产，显示此收入水平者，在大马拥有很高的置产自由度，可选择在全国各地买房。

可是，若把收入的10%用来储蓄，只能买到60万4千令吉以下的房产，依然低於吉隆坡的平均屋价，但购买雪兰莪丶槟城丶东马地区等州属的房产显得游刃有馀。

低收入群难买屋

由此可见，目前仅月入1万5千令吉以上的高收入群能负担吉隆坡房产，月入5千至6千令吉的中收入群勉强能回乡或退居二三线城市置产，如马六甲丶芙蓉丶新山丶关丹丶怡保等城市，而月入2千500令吉的低收入群，非但没有足够的可负担房产供应，若

不削减非必要开销，他们将无法买房。

值得注意的是，以上预测并未纳入个人债务，包括车贷丶个人贷款丶信用卡债丶学贷等，若纳入这些债务，无论哪个收入群，相信有很多人将入不敷出，导致买房面临层层阻碍。

从官方及市场调查数据来看，高家债是人民买房的梦魇，国行年报显示，2015年大马家债对国内生产总值（GDP）比例按年成长1.2%至89.1%，对比2014年为87.9%，分析员预计，现有家债规模需时才能降低。

宏利最新调查指出，68%大马人负债，为亚洲最高，平均负债5万6千令吉，相等於人均收入的10倍，而且大部份属於长期债务，四分之一者料需3年或以上时间才可还清所有债务。

租比买划算？

对於可负担房产供应不足丶贷款艰难丶个人高负债及收入开销入不敷出的非常艰难状况，国行建议方案是“租房”或减少非必要开销增加买房预算。

但这两个方案都让人皱眉及倍感矛盾，尤其是抱着“租房即帮他人供屋”观念者，多数坚信拥有属於自己的房子，人生才算完美，这种想法短期内料很难改变；而削减非必要开销，如休闲娱乐丶外食等活动对年轻人而言更是难以取舍。

牺牲生活品质 降低生活标准

可是，如今局势及收入状况都不由人，房价虽然随着消费税实行看涨，但受整体经济环境不佳影响，近期开始出现下修迹象，对於那些不愿意牺牲生活品质丶降低生活标准者，或许可以改变过往观念，暂时考虑租房，储更多钱作为买房的头期（Deposit）费用，待房价走跌丶市场供应增加後才买房。

目前大马还未有买房及租房对比的数据，但根据《投资致富》粗略估算，以中值收入计，没买房者，除了10%储蓄，还有1千550令吉的剩馀收入可支配，若悉数储蓄，每个月的储蓄额比背负房贷者增加3.3倍，储蓄速度明显加快，原本年储蓄6千156令吉，加上剩馀收入，年储蓄有望骤增4倍以上，至2万4千756令吉，储蓄两年即可应付40万令吉房产的头期费用。

至於低收入群，没买房者的储蓄有望增半，从年储蓄2千688令吉增至5千292令吉，但储蓄3年，依然不足以缴付20万令吉房产的头期费用，故有必要开源节流增加收入，积极提升储蓄额，才有望赶上未来房价涨幅。

中收入群方面，没买房者料从原本的5千736令吉年储蓄增至1万9千548令吉，储蓄两年就有3万9千零96令吉，可应付35万令吉房产的头期费用。

至於高收入群，原本年储蓄1万2千696令吉，若没买房，年储蓄料增4倍以上，至5万6千880令吉，一年後就有能力缴付50万令吉房产头期费用，为所收入群中最早达标的买家。

（据钜亨网）